2013年初级经济师房地产真题

71•建设工程招标文件包括（）等。投标人须知合同专用条款工程量清单标底投标书格式参考答案：ABCE答案解析：招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等）。试题点评：本题考查招标文件的内容。参见教材P199。72•房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（）。先进性可控性社会性适应性经济性参考答案：BDE答案解析：房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。试题点评：本题考查房地产销售渠道的选择原则。参见教材P217-218。73•编制房地产广告预算的基本方法有（）等。A•目标任务法消费者需求法销售百分比法销售人员规模法竞争对等法参考答案：ACE答案解析：房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。试题点评：本题考查房地产广告预算的编制方法。参见教材P228。

74•采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）。选取的报酬率偏低预测的未来净收益偏大估计的使用期限偏短估计的运营费用偏大估计的空置率偏高参考答案：AB答案解析：可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/YX[1—1/（1+Y厂n],预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益二潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用，DE会导致结果偏小。试题点评：此题考查房地产估价的收益法。参见教材P255-257。75•房地产估价报告通常由（）等组成。估价委托书注册房地产估价师声明估价委托合同估价结果报告估价技术报告参考答案：BDE答案解析：房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。试题点评：本题考查房地产估价报告的内容。参见教材P265-266。76•下列主体中，能被判定具备业主身份的有（）。房屋权属证书记载的房屋所有权人房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人房屋登记簿记载的房屋所有权人房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶参考答案：ACD

答案解析：具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人；法律、法规规定的其他房屋所有权人。试题点评：本题考查具备业主身份的情况。参见教材P270。77•物业管理规约对（）具有约束力。全体业主物业承租人借住在业主家的亲戚物业建设单位和物业服务企业物业的继受人参考答案：ABCE答案解析：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力；管理规约对物业使用人也发生法律效力；管理规约对物业的继受人自动产生效力。试题点评：本题考查物业管理规约的法律效力。参见教材P274。78•下列财产中，不得抵押的有（）。宅基地土地所有权集体土地使用权乡镇企业厂房村企业厂房参考答案：ABC答案解析：宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。试题点评：本题考查不得用于抵押的财产。参见教材P299。79•等额本金还款抵押贷款方式的特征有（）。每月支付的本金均等每月支付的利息均等每月还款额先大后小每月还款额先小后大借款人不易发生违约风险

参考答案：AC答案解析：等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。试题点评：本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。参见教材P304。80•下列行为中，列入契税征收对象的有（）。国有土地使用权出让土地使用权赠与土地使用权交换房屋使用权转移农村集体土地承包经营权转移参考答案：ABC答案解析：以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖、赠与和交换。三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）（一）某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。81•土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。方案符合当地控制性详细规划要求方案符合土地利用年度计划确定的控制指标补充耕地方案符合土地整理开发专项规划补充耕地面积至少与占用面积相等

参考答案：BC答案解析：农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。试题点评：本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见教材P39。82•农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（）日内将批复发出。TOC\o"1-5"\h\z35710参考答案：B答案解析：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。试题点评：本题考查集体土地征收的批复时间。参见教材P39。83•甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（）。建设项目批准文件建设用地规划许可证房屋拆迁许可证拆迁计划和拆迁方案参考答案：ABD答案解析：无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为:①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。试题点评：本题考查城市房屋拆迁的申请材料。参见教材P41。84•在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（）。

拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人协议签订有严格的时间限制协议签订有相对的强制性参考答案：ACD答案解析：被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。试题点评：本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。参见教材P41-42。（二）某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%,其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。85•若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（）。国家政府企业个人参考答案：D答案解析：个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。试题点评：本题考查房地产投资的主体构成。参见教材P105。86•在贷款期内，该家庭的月还款额为（）元。TOC\o"1-5"\h\z1667200620343067参考答案：B答案解析：向银行贷款总额40X（1-30%）=28（万元），贷款月利率i=6%十12=0.5%,按月计算贷款期限n=20X12=240。该贷款的每月分期付款额a=PX[iX（1+i）"n]/[（1+i）、一1]=2006（元）。试题点评：本题考查月还款额的计算。参见教材P302。

87•如月还款额占该家庭月收入的30%，则该家庭的月收入应为（）元。TOC\o"1-5"\h\z55576687678010224参考答案：B答案解析：根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2006十30%=6687（元）。88•对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（）。贷款利率上调房价下跌房地产周期波动资本价值变化参考答案：AB答案解析：从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。试题点评：本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。（三）某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/川，建筑安装工程费为2500元/川，各项规费为300元/川。该项目营销方案部分内容如下：（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度计划。（4）销售价格确定：以市场价格为主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予100元/川的价格优惠。89•在该项目市场分析中，应注重（）。当地商圈的一般规模潜在消费者需求倾向本项目的成本分析项目的机会和威胁参考答案：ACD

答案解析：房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案是ACD。试题点评：本题考查房地产项目营销方案的市场分析。参见教材P237-238。90•该项目采用的销售渠道为（）。直接渠道、参与代理间接渠道、共同代理间接渠道、参与代理直接渠道、共同代理参考答案：B答案解析：该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。试题点评：本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。参见教材P217、219。91.若该项目预期成本利润率为25%,销售税费率为12%,则按照成本加成定价法确定的价格应为（）元/MoTOC\o"1-5"\h\z3977426146204688参考答案：D答案解析：商品房单位价格=［商品房单位成本X（1+成本加成率）］十（1—销售税费率）=［（500+2500+300）X（1+25%）十（1—12%）］=4688。试题点评：本题考查成本加成法的运用。参见教材P222o92•该项目营销方案采用的促销方式有（）。广告人员推销活动推广营业推广参考答案：ACD答案解析：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推

广；对开盘当天前十名购房者给予100元/川的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。试题点评：本题考查房地产的促销方式。参见教材P229、234。（四）某建筑物的建筑面积100^,套内建筑面积80^,按套内建筑面积计算的重置价格为4000元/川，经过年数10年，经济寿命50年，残值率5%。93•该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）元/川。TOC\o"1-5"\h\z3200400041005000参考答案：A答案解析：套内建筑面积下的单价二使用面积下的单价X使用面积十套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为4000/（100十80）=3200元/川。试题点评：本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。参见教材P242。94•采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（）。20%50%81%95%参考答案：C答案解析：成新率=[1-（1-R）t/R]X100%=[1—（1—5%）X10/50]X100%=81%。试题点评：本题考查成新率的计算。参见教材P253-254。95•采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（）元。TOC\o"1-5"\h\z4000608064007600

参考答案：B答案解析：年折旧额D=C（1—R）/N=3200X100（1—5%）/50=6080（元）。试题点评：本题考查年折旧额的计算。参见教材P253。96•计算该建筑物现值可采用的公式为（）。建筑物现值二建筑物重置价格一年折旧额建筑物现值二建筑物重置价格X成新率建筑物现值二建筑物重置总价一折旧总额建筑物现值二建筑物重置总价X（1一经过年数十经济寿命）参考答案：BC答案解析：计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值二建筑物重置价格X成新率，建筑物现值二建筑物重置总价一折旧总额试题点评：本题考查建筑物现值的计算公式。参见教材P253。（五）王某承租F房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为50万元，市场价值为100万元，王某支付的月租金为0.25万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的G房屋互换，G房屋的市场价值为90万元。F房屋在互换前的房产税纳税人应为（）。王某甲公司乙公司F房屋所在地地方政府参考答案：B答案解析：房屋所有权属于全民的，由经营管理单位纳税，F房屋在交换之前由甲公司经营管理，所以甲公司是房产税的纳税人。试题点评：本题考查房产税的纳税人。参见教材P326。F房屋的房产税应纳税额为（）万元/年。O.030.360.42

0.84参考答案：B答案解析：依照房产租金收入计算的应纳税额二房产年租金收入X12%=0.25X12X12%二0.36（万元）。试题点评：本题考查房产税应纳税额的计算。参见教材P327。99•房屋