置地大区2014年商业计划书

业绩回顾检讨Part

IPart

II实施计划Part

VPart

III

管理Part

IV

财务Part

VI

需总部协助解决事宜2，注意业绩回顾Part

I完成情况财务指标分析项目获取情况3，注意业绩回顾Part

I完成情况财务指标分析项目获取情况4，注意Part

I：业绩回顾1.

完成情况2013年

完成情况签约额（万元）截止到2013.12.31，福建大区共实现签约额39.94亿元，完成

的126%。福州、厦门、南昌、赣州项目均已完成年度

。项目实际（截至12.31）缺口完成比例福州橡树湾113,648111,456-2,192101.97%厦门橡树湾86,42045,640-40,780189.35%南昌橡树湾81,26272,132-9,130112.66%赣州

中心118,08388,000-30,083134.18%合计399,412317,228-82,184125.91%5，注意Part

I：业绩回顾1.

完成情况2013年

完成情况营业额（万元）截至12月31日，福建大区共实现营业额24.89亿元，完成

93%，缺口约为1.8亿元。原因分析：由于厦门橡树湾去年提前结算部分签约额，以及福州橡树湾1期联庭及3期车位年底签约未全额回款部分未确认营业额，造成实际营业额低于

。公司实际(截至12.31）缺口完成比例福州公司159,662170,70311,04194%厦门公司4,09611,2417,14536%南昌公司84,84585,009164100%赣州公司2900-290合计248,892266,95318,06193%6，注意Part

I：业绩回顾1.

完成情况2013年

完成情况净利润（万元）至2013年底，能实现净利润4.39亿元（不含赣州物业评估增值利润），完成的117%。项目实际（截至12.31）缺口完成比例福州公司35,42934,195-1,234104%厦门公司-8055511,356--南昌公司10,6714,638-6,033230%赣州公司-1,440-1,746-30682%合计43,85637,639-6,217117%7，注意业绩回顾Part

I完成情况财务指标分析项目获取情况8，注意Part

I：业绩回顾2.财务指标分析财务指标分析签约额/平均

占压截至12月31日，福建大区签约额/平均占压为1.83。公司签约额（截至12.31）平均

占压签约额/平均资金占压福州公司113,648已回正—厦门公司86,420149,8570.58南昌公司81,26267,8511.20赣州公司118,083已回正—合计399,412217,7081.839，注意Part

I：业绩回顾2.财务指标分析财务指标分析ROIC截至12月底，福建大区已锁定2013年经营利润，预计到2013年底，ROIC为17.88%；比2012年12.96%提高4.92个百分点。公司经营利润（截至12.31）投入资本ROIC福州公司46,44768,04268.26%厦门公司-1,270159,784-0.80%南昌公司14,04076,40418.38%赣州公司3,31945,4697.30%合计62,535349,70017.88%10，注意Part

I：业绩回顾2.财务指标分析财务指标分析综合毛利率2013年底，福建大区结算综合毛利率（扣除土增）为27.13%，较去年提高2.13个百分点，较

提高5.12个百分点。平均）为16.88%。全

计息累计税后利润率预计2013年底，福建大区全

计息累计动态税后利润率（福州橡树湾为20.27%，较2012年18.9%提高了1.37个百分点；厦门橡树湾从负值转为0.26%；南昌橡树湾为10.45%，较2012年底5.54%提高了4.91个百分点；赣州

中心2013年预计为25.33%。11，注意Part

I：业绩回顾2.财务指标分析财务指标分析两项费用截至12月31日，福建大区用占签约额比例为1.47%，销售费用占签约额比例为1.38%。开发成本占签约额截至12月31日，福建大区建安支出12.52亿，占签约额为31.35%。截至12.31签约额（万元）用（万元）用占比销售费用（万元）销售费用占比合计399,4125,8811.47%5,5011.38%12，注意业绩回顾Part

I完成情况财务指标分析项目获取情况13，注意Part

I：业绩回顾厦门自行车厂项目3.项目获取情况竞得厦门自行车厂项目

，竞得位于厦门思明区湖滨南路与湖滨东路交叉口西南侧的2013P16号地（原自行车厂地块），溢价率56.41%。成交地价20.15亿元，计容积率楼面价8055元/平方米。项目定位为万象城都市综合体，产品包括万象城+甲级5A写字楼+五星级酒店。地块土地位置土地用途土地面积（平方米）总建筑面积（平方米）（上限）2013P16位于思明区03-04湖光片区湖滨南路与湖滨东路交叉口西南侧批发零售用地（商业）、商务金融用地（办

公）、住宿餐饮用地（酒店）62994.875（约94.49亩）地上总建筑面积250160平方米；

商业建筑面积

50000平方米。14，注意检讨Part

II1.市场分析2.3.检讨目标4.组织能力检讨15，注意Part

II：

检讨1.市场分析福州市场分析政策环境限购政策依旧，且2013年，福州公积金政策收紧、银行流动性不足，抑制了购房需求；2013年起，福州

逐步控制高总价产品成交，9月前加强对高端住宅定价

，9月起限制单价超过2万元房屋签约备案，使得住宅

和销售进度实现受到一定影响。16，注意942474911813908007006005004003002001000土地出让规划建筑面积（万㎡）761Part

II：

检讨1.市场分析福州市场分析土地市场年

年

年

年

12年

2013年土地供求：2010年以来，福州土地出让量跌价升。2013年中心城区出让土地平均楼面地价已达5881元/平方米，有的住宅地块楼面地价已经超过1万元/平方米，11月15日成交的仓山区火车南站“环站新城”综合体地块（含酒店和集业），楼面地价已竞拍到6600元/平方米。市场特点：供应方面，中心城区今年开始大幅推动旧屋区改造，土地出让呈现出旧改为主、商办化、小型化、单价高的特点，且

多倾向于勾地、提前确定意向竞买人，使得公开竞买的机会越来越少；住宅用

要集中在远离市中心的郊区郊县，交通不便，配套缺乏，且多存在未拆迁完毕就出让的情况，使得开发风险加大。市场特点：需求方面，除了万科、保利、中海等已进入福州，仍有一些性房企如龙湖、、绿城等在伺机进入，加上福州本地融侨、融信、阳光城、世茂等众多开发商，土地市场竞争日益激烈。数据来源：易居系统17，注意Part

II：

检讨1.市场分析福州市场分析住宅市场销售额：尽管受政策影响，但福州住宅销售额每年保持增长，2013年达到513亿元，创历史新高。供销比：福州商品住宅市场多年来一直保持着供销两旺的状态，除了2008、2011年受政策干预使得需求暂时被抑制以外，供销比均在1.0以下；房价：略显供不应求的市场情况下，住宅销售均价保持较快上涨，目前销售均价为1.63万元/平方米，5年时间涨了一倍。年份年年年年12年2013年住宅新增预售面积（万平方米）446237183291212300住宅销售面积（万平方米）133426188188252315供销比3.40.61.01.60.80.95住宅销售额（亿元）100348224267358513住宅销售均价（元/平方米）7557816411942142311418816292住宅售价涨幅--8.0%46.3%19.2%-0.3%14.8%数据来源：易居系统18，注意Part

II：

检讨1.市场分析福州市场分析投资物业市场商业：近几年来，福州市商业市场处于更新升级和扩张阶段，除了东街口、中亭街等传统商圈借助修建地铁进行升级改造外，宝龙广场（2007）、万达广场（2010、2011）、苏宁广场（2013）、泰禾广场（2013）等大型、集中体验式购物中心陆续开业，且经营良好，福州商业市场空前繁荣。福州市区未来将有红星美凯龙广场、东二环泰禾广场、世欧王庄、名城城市广场、海西佰悦城等大型购物中心等将要开业，但定位都在中

，经营业态和模式相互模仿，未来将会

较大竞争。但福州

城区内、且定位中高端的商业需求潜力巨大，存在市场空白，为

万象城都市综合体进入提供了机会。数据来源：易居系统19，注意Part

II：

检讨1.市场分析福州市场分析竞争对手分析住宅：2013年，福州市签约前5名的均为本土大型开发商，特点是项目数量多，分布区域广，投入多，推广力度大，品牌知名度较高。2013年，与本土开发商及万科相比，福州公司单个项目成交额亦无优势，市场份额和品牌有限。商业：福州万达已有两个广场开业，占领了市场先机，而泰禾、苏宁作为新进者开始崭露头角，

亟需加快商业投资

的步伐。成交额(亿元）项目数量单项目成交额（亿元）阳光城77.961323.45(阳光凡尔赛宫)融侨64.49820.16(融侨外滩)泰禾57.70619.71(东二环泰禾广场)世茂35.03233.85(世茂御龙湾)三盛27.16518.75(三盛国际公园)万科20.15410.98(万科金域

)11.36111.36数据来源：易居系统20，注意21，注意Part

II：

检讨1.市场分析补税、医社保等

行为；厦门市场分析政策环境2013年4月厦门国五条细则出台，再次强调限购政策，明令2013年6月公积金货款新政出台，进一步收紧。2013年，厦门房管部门通过预售

和价格备案等

严控价格上涨，对旧楼盘每年只给一次8%以内的调价机会，对同一地块的新开盘项目严格控制价格涨幅；预计2014年该政策将继续严格执行。Part

II：

检讨1.市场分析厦门市场分析土地市场1817868354915793862004006008001000012年2013年要集中在岛外，年

年

年

年土地供求：2010年以来，厦门土地出让逐年量跌价升。市场特点：供应方面，岛内几乎停止住宅用地供应，主推商业办公用地；住宅用位置偏远，交通不便，配套缺乏，区域市场供应量大，开发

较大市场风险。市场特点：需求方面，土地市场竞争趋于白热化，除了厦门本地的建发、世茂、国贸、禹洲、泰禾等实力开发商外，还集中了万科、中海、保利、龙湖、中航等性房企，使得竞拍价格畸高，如2013年8月泰禾地产以1.08万元/平方米楼面地价竞得海沧区马銮湾土地，地价已接近周边的在售房价。土地出让规划建筑面积（万㎡）数据来源：易居系统22，注意Part

II：

检讨1.市场分析厦门市场分析住宅市场销售额：尽管受政策影响，但厦门住宅销售额每年保持增长，2013年达到705亿元，创历史新高。供销比：厦门商品住宅市场多年来一直保持着供销两旺的状态，除了2008、2011年受政策干预使得需求暂时被抑制以外，供销比均在1.0以下；房价：略显供不应求的市场情况下，住宅销售均价保持较快上涨，目前销售均价为1.58万元/平方米，2009年以来几乎涨了1倍。年份年年年年12年2013年住宅新增预售面积（万平方米）270184229358395420住宅销售面积（万平方米）102409231262478449供销比2.60.51.01.40.80.9住宅销售额（亿元）100363270365644705住宅销售均价（元/平方米）9795888111672139051348215701住宅售价涨幅--9.3%31.4%19.1%-3.0%16.5%数据来源：易居系统23，注意Part

II：

检讨1.市场分析厦门市场分析投资物业市场目前厦门的零售业态主要以百货和小型商业综合体为主，西路、中山路步行街等商业街为辅。定位中端的现有商业中经营较为成功的是SM城市广场和湖里万达广场。罗宾森广场、世贸商城等试图打造一站式消费场所，但在品牌组合与经营管理上都有所欠缺，对区域和城市的和管理都十分都不够；体量较大的明发商业广场招商，属失败案例。厦门的高端国际品牌集中在磐基中心和马可都很局限，未能满足市场需求；因此，厦门酒店的商业部分，但由于体量较小，业态和品牌组合上城区仍缺少中高端定位的大型综合购物中心项目；此外，随着厦门城市更新以及地铁等城市建设的加快推进，厦门的非

商圈将进入集中式商业快速发展的阶段。数据来源：易居系统24，注意Part

II：

检讨1.市场分析厦门市场分析竞争对手分析住宅：与本土开发商及中航、万科、中海相比较，厦门公司项目单一，成交额和单盘成交额均靠后，与

整体实力不相符

合。商业：厦门商业市场

巨大，原有的磐开业，宝龙于今年9月获得一宗思明区商业项目名称成交额（亿元）项目数量单项目成交额（亿元）建发60.22634.71(建发

湾区)禹洲52.76526.59.(禹洲

海岸)世茂49.41224.82(世茂海峡

)中航43.78235.59(中航城国际社区）万科31.91415.12(海沧万科城)中海19.72212.51(中海寰宇天下）阳光城16.80116.80(阳光城翡丽湾)8.6418.64基、建发等均有扩张计划，厦门万达已有两个广场综合体用地。数据来源：易居系统25，注意26，注意Part

II：

检讨1.市场分析南昌市场分析政策环境温和调控：13年底，南昌出台了地方版的楼市调控政策（外地人购房资格需缴纳两年社保或纳税证明，原政策为1年）。此外，第二套房，首付提高至70%；14年3月1日起，南昌城区范围内经批准预售的商品房建设项目，其预售的缴存、使用及监督管理纳入范围。预售商品房先缴入账户，开发商根据工程进度出具证明来提取购房款重大利好：从4月起，新户籍

制度执行。主要为南昌中心城区将取消农业户口，放宽购房落户政策。3年内，中心城区人口由200万增加350万人。27，注意Part

II：

检讨1.市场分析南昌市场分析土地市场数据来源：南昌土地供求：南昌住宅用地供应紧张，截至到13年底，市区住宅用地公开市场（未设置竞拍资格）共出让土地18宗，出让面积约1739亩，楼面价达到4371元/平方米，较2012年上涨了82%。市场特点：供应方面，原本土地储备丰富的九龙湖片区由于招商引资大部分出让给万达、绿地等，使得南昌土地供应更为紧张。2013年参与了三宗用地竞买，但最后均以高溢价成交，远高于确定的上限价。因此，在较优质地块上缺乏竞争力。年度规划建筑面积（万平方米）总金额（亿元）楼面价（元/平方米)2013年24310643712012年12831240628，注意Part

II：

检讨1.市场分析南昌市场分析住宅市场南昌住宅市场供销两旺，受政策影响较大，2013年房价出现了大幅上涨。截止2013年底，住宅供应454万㎡，成交464万㎡，供求比达到0.98，成交金额371亿元，成交均价为7999元/平方米。数据来源：易居系统年份年年年年12年2013年住宅新增预售面积（万平方米）285202287314432454住宅销售面积（万平方米）179430310231436464供销比1.60.50.91.41.00.98住宅销售额（亿元）87200192178303371住宅销售均价（元/平方米）488746456198770769467999住宅售价涨幅--5.0%33.4%24.3%-9.9%15.2%29，注意南昌市场分析投资物业市场目前南昌主要商圈为八一广场商圈和红谷滩新区商圈，前者为百货、零售、商街等传统业态为主，包括万达商场（第一代）；后者为新兴商圈，出现了大型综合购物中心，包括红谷滩万达广场（第三

代），目前已开业，成为南昌新购物及旅游中心热点。然而，

城区仍缺少中高端定位的大型综合购物中心项目；此外，随着南昌城市更新以及地铁等城市建设的加快推进，南昌未来几年将进入集中式商业快速发展的阶段。Part

II：

检讨1.市场分析30，注意Part

II：

检讨1.市场分析数据来源：易居系统成交金额(亿元）项目数量单项目成交额（亿元）绿地24.5979.54(绿地

广场)保利20.76412.86(保利香槟国际)万科15.53413.05(万科天香园)世茂10.27110.27(世茂天城)国贸10.0227.32(国贸天琴湾)8.1318.13南昌市场分析竞争对手分析截至2013年底，南昌签约前5名的均为外来大型开发商，特点是项目数量较多，分布区域广。与签约额前五名比较相比较，南昌司单个项目成交额仅高于绿地、国贸，因项目数量少，市场份额和品牌

有限。绿地：南昌是绿地进入外地的第一个城市，今年是进入南昌的第11年。绿地获取土地能力较强，销售额逐年增长，是南昌外地房企中扩张速度最快，效益最高的房企。中海：产于2011年底紧随进入南昌，并在同一区域共拿下3块土地，目前2块销售近罄，销售态势较好，以低价快走策略，成为区域销售总冠。目前正在积极新土地开发以及拿地。31，注意Part

II：

检讨1.市场分析南昌市场分析竞争对手分析主要竞争对手资源获取情况表公司名称获取数量（宗）土地面积（亩）获取方式备注万科1120合作绿地9870谈地南昌国际博览城代建，市

重点项目中海00保利2218公开市场万达152326谈地万达旅游城，市

招商引资项目备注：所有数据来自江西省

资源厅交易网，数据截至到2013年底。万科：进入南昌12年，总共开发了6个项目，在售2个。2011年销售额达到20多亿。万达：万达亦是最早进入南昌的外地房企之一，在南昌拥有较高的知名度和认可度，已有两个万达广场，还有万达华府等住宅项目。2013年万达主力开发项目是位于九龙湖的万达文化旅游城，占地

4000亩，总建筑面积475万平方米。Part

II：

检讨1.市场分析958014222201002003002010年2011年2012年2013年赣州市场分析政策环境：赣州不限购、限贷，

通过行政

对定价较高、涨幅较大产品进行控制。2013年，赣州预售政策有所调整（五层以上建筑预售形象要求需达到主体工程一半）。住宅市场：赣州市场规模较小，在售楼盘主要集中在中心城区。自2011年至今，去化量逐年上涨，其中，2013年去化面积已超过往年规模，达到222万平米。商业市场：赣州传统商业集中在老城区文清路商业街和百货，新兴商圈是章江新区的中航城九方购物中心，规模较小，定位中。中心城区商品房年度去化面积（万㎡）数据来源于赣州房管局32，注意Part

II：

检讨1.市场分析赣州市场分析竞争对手分析住宅：竞争楼盘为中海国际社区、中航公元。中海一直保持着低价快速走量的策略。中航公元以高端产品定位，首期开盘售价为片区标杆，各项目以去化走量为销售主线的情况下，该项目进入高单价低销量的尴尬局面。140001200010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月嘉福尚江尊品里中海中航里数据来源于赣州房管局33，注意Part

II：

检讨1.市场分析市场分析小结福建大区重点城市福州、厦门、南昌的市场表现良好，剔除政策调控影响，均保持快速增长态势。在获得厦门自行车厂项目之前，福建大区各城市公司均为单项目公司，与竞争对手相比，除了赣州，在其他三个城市的市场份额小，

有限，且没有商业项目。因此，2014-2015年福建大区的

任务是在福州、厦门、南昌获取

项目，且重点获取含商业的项目。34，注意检讨Part

II市场分析检讨福建大区“十二五”

目标目标可实现性分析重点跟进项目目标组织能力检讨35，注意Part

II：

检讨2.

检讨1.

福建大区“十二五”

目标2013年中期

检讨“十二五”目标财务目标。2015年实现签约额80亿元。业务目标。2015年以前获取1-2个万象城，开业1-2个五彩城。市场目标。区域内的行业

稳步提升，力争在1-2个城市的签约额、签约面积、市场占有率等综合指标进入行业前三。36，注意Part

II：

检讨2.

检讨--2.2目标可实现性分析目标可实现性分析财务目标：2015年要实现80亿元

目标仍有24.2亿元缺口。2013年中期

检讨，按现有项目2015年签约目标为38.3亿元；进一步考虑将现有项目提速，可提高到45.8亿元；2013年12月，获取了厦门自行车厂项目，争取在2015年贡献签约额10亿元；要实现

目标，仍有24.2亿元缺口。业务目标：能顺利完成：赣州万象城计划2015年开业；厦门2013年已获得万象城综合体项目，福州2014年即将获得万象城综合体项目。市场目标：已经完成：2013年赣州

中心已实现签约额、签约面积、市场占有率第一。37，注意Part

II：

检讨2.

检讨--2.3重点跟进项目重点跟进项目福州

永辉地块改造项目福州洪山园综合体项目福州烟台山历史风貌区改造项目龙岩钢铁厂项目38，注意Part

II：

检讨2.

检讨--2.3重点跟进项目重点跟进项目福州

永辉地块改造项目位

块位于福州市鼓楼区西二环路与乌山西路交界处西南角，距福州市

约1公里，处于城市区范围；指标：占地67.56亩、4.5万平米，容积率5.0，计容建面22.5万平米，其中住宅3.87万平米，商业3.7万平

米，办公15万平米。永辉地块改造项目条件：

需回购住宅、商业部分7.57万平米用于安置，其余可售；需无偿配建一所36班小学；地价：起始价地价9.2亿元，计容建面楼面地价4085元/平方米摘牌时间：39，注意Part

II：

检讨洪山园综合体项目重点跟进项目2.福州洪山园综合体项目位

块位于福州市鼓楼区工业路以东，福州大学东侧，距福州市

约1.5公里，处于城市

区范围内；指标：占地136.2亩、9万平米，为综合体用地，容积率5.1，计容建面46.3万平米，其中住宅约3万平米，商业10.5万平米，办公32.8万平米。条件：

需回购办公9万平米用于安置，并要求竞得人自持集地价：起始地价29.14亿元，计容建面楼面地价6293元/平方米摘牌时间：业8万平米，其余可售；2.

检讨--2.3重点跟进项目40，注意Part

II：

检讨重点跟进项目3.福州烟台山历史风貌区改造项目位

块位于福州市仓山区仓前片区，闽江南岸，属于中心城区范围，与

城区一江之隔，距离福州市

直线距离4公里，是仓山区历史上开发最早的区域；烟台山历史风貌区改造项目指标：占地208亩、13.9万平米，为历史风貌区改造和开发用地，要求保护和保留建筑约3.3万平米，其他新建建筑为商业和办公，新建建筑面积约6.5万平方米。条件：竞得人除了新建开发，还需负责保留建筑的重建或修建，并可对外出租经营获得收益。地价、挂牌方式和时间：新建建筑面积楼面地价1.1万元/平方米，总地价7.15亿元；净地挂牌，目前已经完成拆迁80%，预计2014年1季度挂牌。2.

检讨--2.3重点跟进项目41，注意Part

II：

检讨重点跟进项目4.龙岩钢铁厂项目（拟合作项目）位置：位于龙岩市新罗区曹溪镇东山村卓鹰卓龙钢铁厂旧址位于中心城区最东面，东外环路以东，距离龙岩市

约4公里。指标：地块由5宗地组成，合计774亩，51.6万平方米，平均容积率2.70，计容积率建筑面积约139万平方米，其中住宅约129万平方米，配套商业约8.9万平方米（全部可售）。挂牌时间和地价：

，福建省属国企——福建省能源的下属企业竞得了该地块，总价24.598亿元，楼面价1768元/平方米。目前周边竞品销售均价7500元/平方米。合作条件：现福建省能源

希望与

合作，土地不溢价转让股权，占股55%，由

负责全部开发和管理。预计完成股权收购时间为2014年1季度，

应付地价及履约保证金约15.42亿元。2.

检讨--2.3重点跟进项目42，注意检讨Part

II市场分析检讨目标业绩目标可实现性分析业绩实现重点及难点组织能力检讨43，注意Part

II：

检讨3.

目标--3.1业绩目标可实现性分析2015年大区整体目标（单位：万元，基于现有项目，不包括厦门自行车厂项目）指标目标2013年中期

检讨调整额签约额458,650382,83475,816营业额509,377367,213142,164税后利润116,64077,08739,553股东应占溢利95,72461,41934,305经过盘点，2015年可实现2013年中期

检讨时的业绩目标，且各项指标均有较大幅度上调，原因如下：签约额：上调了7.5亿元，原因主要是厦门、赣州公司将原计划2016年后的货值提前推售；里住宅，营业额的提升主要源于签约营业额：2015年营业额主要为福州橡树湾4期、5期及赣州2期额的增长，以及赣州2期结算计划提前；税后利润及股东应占溢利：因营业额上调，税后利润相应增加。44，注意Part

II：

检讨2015年业绩目标可实现性分析（单位：万元，基于现有项目，不包括厦门自行车厂项目）签约额项目目标2013年中期

检讨调整额福州橡树湾134,156132,7171,439厦门橡树湾100,28363,62636,657南昌橡树湾65,00161,9313,070赣州

中心159,210124,56134,649大区合计458,650382,83575,815签约额调整原因分析如下：厦门：加快了开发进度，增加G05地块住宅和底商签约额；赣州：主要增加了C2地块

里住宅签约额。3.

目标--3.1业绩目标可实现性分析45，注意Part

II：

检讨2015年业绩目标可实现性分析（单位：万元，基于现有项目，不包括厦门自行车厂项目）营业额公司目标2013年中期

检讨调整额福州公司188,34312569362,650厦门公司11,890100191,871南昌公司115,355115019336赣州公司193,78911648277,307大区合计509,377367213142,164相比2013年中期

检讨，营业额增加主要因为福州和赣州项目2015年结算期的签约额增加：福州：4期提高了售价，全项目货值有所增加，同时15年度签约额增加，从而使得结算额有较大幅度提升；赣州：增加了来源于C1地块住宅的结算额。3.

目标--3.1业绩目标可实现性分析46，注意Part

II：

检讨2015年业绩目标可实现性分析（单位：万元，基于现有项目，不包括厦门自行车厂项目）税后利润公司目标2013年中期

检讨调整额福州公司52,45722,02730,430厦门公司181634-453南昌公司17,52219,609-2,087赣州公司46,48034,81711,663大区合计116,64077,08739,553税后利润调整原因：主要来源于福州橡树湾营业额的提前结算，且提前结算的主要为大平层、车位等利润率较高的产品；厦门橡树湾按现在开发计划，15年没有结算分期，因此税后利润比中期

检讨时少了453万；南昌橡树湾因将部分楼栋按开发计划计入2016年结算额，因此2015年税后利润略有下降。3.

目标--3.1业绩目标可实现性分析47，注意Part

II：

检讨3.

目标--3.2业绩实现重点及难点业绩实现重点和难点2013年岁末2014年初，福建大区及时在厦门、福州补充了新项目，为达成“十二五”战略目标提供了资源保障，但仍需加大拓展力度，特别是南昌亟需尽快获取第二个项目，以提供

资源支持，确保可持续发展。其次大力加强商业团队组建和商业组织能力建设，确保福州、厦门商业项目开发、招商顺利进行；再次是加强计划运营管理，确保各项目能按计划的工程、销售和结算节点完成；最后强化设计、工程、成本的精益管理，从开发价值链中挖掘价值，提高项目毛利率水平。48，注意检讨Part

II1.市场分析2.3.检讨目标4.组织能力检讨49，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.1资源获取能力资源获取能力不足区域资源较少，大区规模小，四个城市公司长时间处于单项目状态；原因经过

，一是谈地过于依赖

和

总部的资源，未充分发挥

能动性；二是在公开市场竞争偏保守，总希望获得质优价廉的土地，有些该冒的风险没有去冒而丧失了一些机会。努力方向和措施从去年二季度就采取措施，加大了资源获取的力度。首先明确资源配置原则，将福州、厦门、南昌作为

型城市重点拓展；其次，

并要求城市公司

作为拓展的第一责任人，加大了对

关系的建立和

工作；再次，紧盯公开市场，做好土地价值判断，在安全边际范围内，积极参与竞买机会；最后，加大项目拓展的团队和资源投入，建立健全了投资管理制度和标准化体系。通过调整，目前

已获得厦门自行车厂项目，即将获得福州2个商业项目，且福州、龙岩有较为明确意向项目推进中。50，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.2产品定义能力产品定义能力—项目定位项目定位现状2012年以来取得较大进步，产品定义周期缩短，新项目定义较为准确。不足竞品研究不足；原因是

力量不足，专业能力有所欠缺，工作系统性有待加强。改善措施成立产品研究小组，有计划开展项目

、撰写调研报告，吸取竞品楼盘的经验。通过专业培训等方式提升专业能力。51，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.2产品定义能力产品定义能力—商业设计现状赣州可售商业设计尚可，支持达成较好的销售业绩；不足产品设计精细化程度不足；对于持有商业设计，缺乏经验，设计效果有待检验。各分项专业人才缺乏，专业能力欠缺。改善措施开展商业设计精益管理，从现有项目中不断总结

，做好知识积累；加大力度引入商业设计专业人才；加强团队培训和学习，借鉴

系统内优秀商业项目成功经验。52，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.3质量管理改善措施分专题逐步完善相关高品质的质量标准，建立《施工标准手册》。将实体质量的检查标准量化，必要时邀请第

协助建立质量检查量化体系。学习标杆。，实行《工程管实施精装修精益管理，在加强对项目首期的重点支持和理规划》审核制度。持续建立

，并加强培训，提高专业性。产品实现能力——质量管理现状建立了大区的质量管理标准化体系和优秀案例库。不足高品质质量标准有待进一步细化；大区的质量检查缺乏量化标准；精装修的缺少系统管理方法；各项目质量管理能力不均衡。53，注意54，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.4进度管理改善措施大区强化进度计划的管控力度，从城市公司到各分期项目中，完善计划考核方式，2014年起将城市公司计划节点完成率指标纳入业绩合同。2014年实施计划运营精益管理

，学习内外标杆，提高大区计划管理水平。建立计划运营的标准化体系，加强计划管理的培训和学习，提高专业性。过于依赖管理者在工程管理方面的专业性，各城市公司进度管理能力不均衡；计划运营专员多为兼岗，专业性不足，缺少经验，协调能力弱。产品实现能力——进度管理现状2012年建立了大区计划运营体系，制定和实施了《项目开发计划管理办法》；各城市公司设立计划运营专员，规范了计划编制、调整、考核流程；各分期项目每年制定3A计划表，计划节点分级

；与开发部门的业绩合同挂钩，重点考核计划完成率；不足大区对城市公司节点只

、未考核，导致制度执行不严格；产品实现能力——成本管理现状大区现已形成较成

成本管理体系，成本管理贯穿到从拿地到竣工结算开发的全过程。2012、2013年，大区坚持实行建安目标成本精益管理，对各城市公司的差异进行分析，

产品做法，节约项目成本取得了较好的效果。不足各城市公司与区域内万科、中海项目进行细致入微的对标，发现在精装修、景观方面成本管理方面存在不足；根据对标反映指标略高项目，经分析原因主要归结为产品设计差异；改进措施加强销售

，强调客户敏感点与成本敏感点的结合，在适当满足客户敏感度的前提下发挥最大成本优化成效；在保持精装效果的原则下，重点在外窗工程、外墙工程、入户门、精装修、园林景观等方面进行设计、选材和施工上改进和调整，进一步节约成本；Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.5成本管理55，注意产品

能力现状近几年来，大区均能顺利完成签约任务；费用控制也一直处于

标杆水平；不足促进签约回款能力不足，截至2013年10月底，累计回款率为69.9%，剔除赣州

房竣工放款条件影响因素后，大区回款率是74%。原因因工程节点和取证政策变化，推盘节奏受到影响，南昌橡树湾和赣州

中心均在8月份后才取证销售，正逢下半年银行额度收紧，直接影响了大区回款率。Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.6

能力改善措施强化大区计划运营管理，全盘统筹、合理安排大区各项目推盘节奏。严格执行大区回款管理办法和流程：总结前期经验，以大区回款管理办法为指导，依照相对应流程严格执行回款管理，同时调整按揭材料收取节点，以按揭

签

后为目标，提前将

锁

定，避免问题后置。及时应变政策变化、提供多家服务商：在信贷政策多变的市场环境下，增加各种银行中小银行以便灵活机动，提高回款率。56，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.7商业地产能力商业地产能力不足：大区商业地产的整体组织能力较弱，大区尚未健全商业管控体系。原因：大区除了赣州项目，其他城市商业项目尚未

，影响大区商业团队的组建和能力培养；度，不利于吸引和留住优秀人大区商业管理团队放在赣州，但赣州作为三线城市，招商等有较才。改善措施：随着厦门、福州商业项目的

，尽快组建大区商业团队；严格执行总部商业和酒店管控制度，并在大区内迅速转化和

，健全大区商业和酒店管控体系；做好大区内商业资源的整合和协同，2014年重点做好赣州商业招商工作；2014年重点开展商业地产精益管理。57，注意Part

II：

检讨4.组织能力检讨--4.8商业招商和运营管理能力商业招商和运营管理能力——赣州

中心与标杆差距：受地域和城市容量限制，招商进度与预期目标相比滞后；商业运营管理有待检验。原因：三线城市的品牌落位和招商工作缺乏经验；招商工作标准化建设不足；招商精益管理有待深入开展；商业运营管理和服务团队初步组建。改善措施：借助

总部和整合大区力量，2014年重点推进赣州商业招商和运营管理筹备工作；向兄弟公司学习，借鉴先进经验；适度创新，运用精益管理方法推进招商和运营管理筹备工作。58，注意Part

III管理精益管理协同管理增值服务集中采购团队建设59，注意管理Part

III精益管理2013年精益管理工作总结2014-2015年精益管理工作规划2014年精益管理工作实施计划60，注意Part

III：管理1.精益管理--1.1

2013年工作总结任务，成立了大区精益管理、，以及大区层面的精益2013年精益管理工作总结组织保障：年初全面部署，明确管理小组。KPI指标体系：构建了大区KPI指标体系，覆盖7个组织能力模块，共计178个指标，并将指标应用于大区业绩考核中；精益文化：积极推动精益管理文化宣贯，通过

OA、员工沟通会、见面日、海报制作等方式在全员中树立精益管理意识，宣导精益管理理念。精益制度：实行精益管理月报制度，各城市公司精益管理

完成情况纳入

，大区员工培训课以精益管理为

。61，注意2013年精益管理项目工作成果序号精益管理精益管理举措主要成果一、资源获取精益管理学习优秀大区先进经验，多种方式拿地；研究区域内竞争对手，知己知彼，发挥优势；建立土地信息实时

、沟通机制；完善大区投资管理体系；加强团队培训，提高专业性。1、实际参加土地竞拍2次，竞得厦门自行车厂地块；2、福州即将获得2个商业项目；3、制定和发布了《福建大区项目投资管理办法》。二、精益管理销售方面，发掘老客户资源，拓展线下

，如福州开展与搜房网合作；费用控制方面，在总结

2012年工作上，进一步优化

费用使用，严格费用控制；开展精益

管理培训班，提高员工

能力。1、2013年完成大区签约

126%；2、截至2013年12月底，

费用率为1.38%。三、精装修精益管理内外对标，学习

、成本方面优秀做法总结大区内实际经验，不足，形成知识积累加强了设计团队在精装修方面的专题学习，提高整体水平。1、完成《精装修精益管理实践心得》；2、形成了一批技术标准：大区精装修插座点位布置标准、精装图纸家具模块标准收纳系统标准、冰箱尺寸

及分析空调安装技术标准。Part

III：管理1.精益管理--1.1

2013年工作总结62，注意2013年精益管理项目成果（续）序号精益管理精益管理举措主要成果四建安目标成本精益管理制订了成本对标流程，在各城市公司推广；对内对标V1.0、兄弟优秀项目，对外对标区域内万科、中海项目；对各城市公司的差异进行分析，然后统一产品做法，有效节约成本。2013大区各项目累计节约成本约1亿元，成本节约率6.3%。五商业招商精益管理与兄弟公司和竞争对手对标；因地制宜，探索商业招商创新

，尝试赣州招商新做法；加强了团队学习和培训，做好大区商业管理人才储备；1、三大主力店影院已完成签约；2、冰场筹建按计划稳步进行中；3、超市已进入合同洽谈；4、次主力店如美食广场、万国击剑等已完成租赁意向书签署；5、截止至2013年12月底，完成租赁面积签约率（含确认书）34%。Part

III：管理1.精益管理--1.1

2013年工作总结63，注意2014-2015年精益管理规划福建大区精益管理将在

检讨基础上，以完成2015年

目标重点，以提升组织能力为

，循序渐进，确定两年目标，参照

2014、2015年精益管理规划，分层次、由上而下、分步实施。福建大区第二阶段：择优推广（2014）第三阶段：系统提升（2015）愿景形成与企业

相一致的推行模式精益管理融入企业DNA范围大区开发体系及物业商业体系大区开发体系及物业商业体系组织能力完善精益管理组织架构改善大区整体组织能力精益管理融入企业管理和日常运营之中项目持续完善大区“木桶体系”，运用T2指标进行业务

和运营管理执行

精益管理成果标准，推广

优秀项目针对组织能力薄弱模块，继续开展精益管理项目执行

精益管理成果标准，推广

优秀项目针对组织能力薄弱模块，继续开展精益管理项目人才体系建设形成一批精益管理人才，获得

相关认证能够在大区层面带领各个城市公司完成跨城市公司改善项目，提升大区整体组织能力形成一批精益管理人才，获得

相关认证能够在大区层面带领各个城市公司完成跨城市公司改善项目，提升大区整体组织能力文化精益管理文化与公司的企业文化相融合，让精益管理成为支持公司

实现的重要抓手精益管理成为通用的语言和做事的方法形成精益管理的组织文化Part

III：管理1.精益管理--1.2

2014-2015年精益管理规划64，注意3.2014年精益管理工作计划福建大区第二阶段：推广期（2014）具体措施组织能力完善精益管理组织架构在2013年大区精益管理小组基础上，纳入置地精益管理组织架构中。项目精益项目包括住宅和商业，并且以商业为重点：提升公司毛利率的精益项目——建安目标成本管理和两项费用管理完善计划运营体系项目——运营精益化管理商业管理能力——商业设计精益管理商业管理能力——商业招商（运营）精益管理商业管理能力——商业（含酒店）管控加快项目销售——

精益管理加快

周转——提高签约回款精益管理继续在大区层面组织实施精益管理

项目，开展对标，

不足，明确KPI指标和目标，采取措施进行改进。阶段量化目标完成全年

，为完成15年目标做最后准备；各精益管理

KPI指标较2013年有大幅提升；部分精益管理

达到

标杆值；每月

进度，中期进行汇报，年底进行成果总结，并进行考核。Part

III：管理1.精益管理--1.3

2014年精益管理工作计划65，注意管理Part

III协同管理2013年协同管理工作总结2014年协同管理工作计划66，注意2013年协同工作总结2013年，福建大区完成了以下协同成果：1

产融协同：100%完成产融协同金额截止2013年10月底，福建大区已按总部要求完成协同金额，完成率100%；完成2个优质客户转换。Part

III：管理2.协同管理--2.1

2013年工作总结年度任务2013年已完成金额其中协同存款金额完成率商票直贴商票质押转银票存款合作单位存款10,00010,0097,1692,8401426,366100.09%67，注意1.

2013年协同工作总结（2）产产协同——3567万元混凝土采购——2759万元燃气管道工程——791万元Part

III：管理2.协同管理--2.1

2013年工作总结协同单位协同事项协同开展的城市/项目协同工作进展当年累计金额（万元）燃气燃气管道工程福州橡树湾246.58厦门

燃气C标段燃气远传抄表厦门橡树湾一期C标段25.2厦门

燃气C标段燃气管道厦门橡树湾一期C标段240燃气燃气管道工程南昌橡树湾279.04协同单位协同事项协同开展的城市/项目当年累计采购混凝土立方数（立方米）/水泥吨数当年累计采购金额（万元）水泥混凝土/水泥采购福州橡树湾1811吨57.76水泥混凝土/水泥采购厦门橡树湾60034.50立方米2,701.5568，注意2013年协同工作总结格力空调采购——16.6万元采购百尊燃气——1.74万元Part

III：管理2.协同管理--2.1

2013年工作总结协同单位协同事项协同开展的城市/项目当年累计采购台数（台）当年累计采购金额（万元）三洋压缩机采购格力空调南昌橡府住宅小区室内机24台，室外机5台16.64万元协同单位协同事项协同开展的城市/项目协同工作进展当年累计套数（套）当年累计金额（万元）采购内容描述燃气采购百尊产品南昌橡树湾151.7358燃气灶具、油烟机、

柜69，注意2013年协同工作总结零售协同（招商）Part

III：管理2.协同管理--2.1

2013年工作总结协同单位协同事项协同开展的城市/项目招商工作进展万家商业项目招商（万家OLE、中艺、

堂、BLT、苏果、vivo采活、太平洋咖啡等品牌）赣州

中心万象城洽谈中纺织（CK、Galaday、Remi、VIVA

VOCE）赣州

中心万象城洽谈中70，注意2.

2014年福建大区协同计划1

产融协同信付通：继续推进信付通协同，在财务成本可控条件下，根据项目实际现金流融资需求，有重点地在大区各项目予以推进。优质客户转化：确保所有符合要求的供应商、承包商均在

银行

，在2013年基础上，继续推进优质客户转化工作。建安工程款支付：确保2014年纯建安工程款支付至

银行账户比例超过50%。Part

III：管理2.协同管理--2.2

2014年工作计划71，注意2.

2014年福建大区协同计划（2）产产协同招采协同：继续推进

采购

及开展大区集采工作，高质量完成总部“双85%”目标，进一步发挥多项目开发所产生的规模效益；零售协同（招商）：继续推进赣州地。中心万象城与

万家、

纺织的招商洽谈，预计2014年落Part

III：管理2.协同管理--2.2

2014年工作计划72，注意管理Part

III增值服务2013年增值服务工作总结2014年增值服务工作计划73，注意Part

III：管理3.增值服务--3.1

2013年工作总结1.

2013年工作总结2013年，福建大区继续推进可售商业增值服务创新，以及推广户内、公共空间增值服务。1

可售商业增值服务根据2012-2014年三年规划，2013年为可售商业“实体展示，物质呈现”阶段。产品方面：开展商街装修装饰设计和施工，包括街铺外立面及室内外的功能配置；引入当地知名的“菲尔雪”蛋糕精品店，其同意提前装修及开业运营，以作为商铺经营样板。服务方面：形成A区商业的业态规划，并召开业态落位沟通会。管理方面：形成初步物业管理标准，制定了可售商业物业管理服务前期方案。74，注意Part

III：管理3.增值服务--3.1

2013年工作总结（2）推广住宅户内精装修和收纳系统增值服务完成福州橡树湾52#楼精装修和收纳系统施工和交房；大区开展精装修精益管理，总结厦门、福州精装修和收纳系统实施经验，制作完成《精装修精益管理实践心得》和收纳系统标准。精装修将在四个城市公司在建项目中实施，前期成果已

到设计阶段。制作《增值服务装修方案指引手册》彩

集，交房期间免费

业主。75，注意Part

III：管理3.增值服务--3.1

2013年工作总结（3）开发社区及公共空间增值服务福州橡树湾在社区出

、

车库、大堂、

层、屋顶、露天景观等开发便民系统，具体包括：便民岗亭、快递收纳柜、ATM机、自动售货机、休闲家具、屋顶晾衣架、地库车位标识、塑胶跑道、大堂层休闲区等；厦门橡树湾在社区出

、露天景观、物业中心等开发便民系统，具体包括：便民岗亭、自动售货机、维保服务、宠物厕所、物业悉心服务等；南昌橡树湾在大堂、

层等开发便民系统,具体包括：大堂会客区、儿童活动区、阅览室、儿童洗手池等。快递收纳柜自动售货机小区塑胶跑道76，注意Part

III：增值服务2.

2014年增值服务实施计划1

可售商业增值服务推进计划2014年

可售商业增值服务行动第三阶段，即运营期的“管理和服务，价值兑现”可售商业2014年计划项目类型具体内容工作目标成果输出可售商业产品方面产品检验、

、修改；实现成功交付及运营产品增值服务手册服务方面成功实施委托租赁、商街宣传、业态落位工作委托租赁指引、商街宣传指引、业态落位指引管理方面确定可售商业物业管理标准并实践完善可售商业物业管理指引3.增值服务--3.2

2014年工作计划77，注意（2）户内精装修和收纳系统增值服务推广计划继续开展精装修精益管理；推进精装修和收纳系统在四个城市公司在建项目推广和

；免费

《增值服务装修方案指引手册》在四个城市公司全面铺开。（3）社区公共空间增值服务计划将大区成

做法在各城市公司各期项目推广

；在已入住社区内，结合物业管理推进社区配套引入、房屋中介、家政服务、家居集采等增值服务项目，开展物业有偿增值服务。Part

III：增值服务3.增值服务--3.2

2014年工作计划78，注意管理Part

III集中采购2013年工作总结2014年工作计划79，注意2013年招标采购工作总结2013年，福建大区对招标采购实行精益管理活动，形成了以下成果：1

建立完善大区招标采购部流程管控体系建立完成《 福建大区招标釆购管控体系（2013年版）》。（2）截至2013年10月底，大区集采超额完成双“80%”目标100%执行总部

采购，同时大区签订并实施的集采协议共28项，大区集中采购项目数量完成比例提高到了88%（28/32）；2013年大区主控招标的工程和材料设备采购合同金额占到大区当年工程和材料设备采购合同总金额的比例达到了96%。Part

III：管理4.集中采购--4.1

2013年工作总结80，注意合约分判体系界面划分-2013年5月版》，1.

2013年招标采购工作总结（3）采购及合约分判2013年5月，福建大区编制并下发《福建大区住宅按6类合同进行划分，实现了标准化；项目成本科2013年10月，编制《 福建大区 分判方案-2013年10月版》，形成与目相对应的分判方案，包含了商业项目和住宅项目。（4）履约评价根据上市公司《承包商供应商名册管理制度》制定大区承包商名册实施细则，规范履约评价及承包商入册管理制度；大区根据各城市公司履约评价结果汇总，将供应商分级进入《合格分册》、《不合格分册》、《试用分册》。Part

III：管理4.集中采购--4.1

2013年工作总结81，注意1.

2013年招标采购工作总结（5）甲供材料的协调与管理福建大区对所有甲供材料实施动态管理，制定了《甲供材料管理办法》，明确甲供材料资料要求（如质量检测资料、环保检测资料等）。（6）标准样品为避免投标价格与样品不匹配，避免“前期低价中标，后期降低工程品质”的情况发生，大区针对成本占比比较大、影响质量关系比较大或重要观感性材料提出了强制提供投标样品要求，进而形成大区住宅项目标准样品提供。并且要求招标时实行“样板先行”，定样回标，价格与样品对应，先定样后定标。Part

III：管理4.集中采购--4.1

2013年工作总结82，注意2.

2014年工作计划2013招采工作，存在一些不足：1

商业项目招采及合约分判体系需进一步完善借鉴总部及其目前福建大区商业项目较少，同时赣州开发项目为五彩城系列，万象城商业项目还需他大区的成功经验，在后期商业项目实践中总结并完善招采及合约分判体系。（2）承包商、供应商名册分级与产品线结合度需提升目前供应商名册与产品线分级结合度较低，福建大区将首先建立起适用于不同产品线的承包商、供应商名册，配套编制不同产品线承包商、供应商名册的入册标准，最终在大区内形成针对不同产品的供应商链。Part

III：管理4.集中采购--4.2

2014年工作计划83，注意2.

2014年工作计划1

继续推进

采购

及开展大区集采工作高质量完成总部“双85%”目标，进一步发挥多项目开发所产生的规模效益。（2）完善商业项目

分判方案分判方案，有效开展万象适应已建及新开发项目的实际情况，进一步完成附件大区商业项目城商业项目的工程管理工作。（3）完善承包商、供应商名册分级管理，并与产品线相结合建立起适用于不同产品线的承包商、供应商名册，配套编制不同产品线承包商、供应商名册的入册标准，对供应商按产品线标准进行分级，在大区内形成针对不同产品的供应商链。Part

III：管理4.集中采购--4.2

2014年工作计划84，注意管理Part

III团队建设2013年工作总结2014年工作计划85，注意2013年团队建设工作总结2013年，团队建设紧紧围绕“对经理人要严”、“对员工要善”两大

开展：1

对经理人要严班子建设与A组织建设诚信文化工作推进用控制严控职务消费全员绩效管理Part

III：管理5.团队建设--5.1

2013年工作总结86，注意1

对经理人要严班子会议制度，将集体决策、班子建设与A组织建设班子建设：每周、月、季，坚持执行A组织建设：决策制度落到实处。2013年A务工作主要围绕学习宣传

精神、开展党的群众路线教育实践活动展开。按照

和总部的

部署和要求，福建大区成立了专门工作小组，从7月至9月，分“学习教育、听取意见，查摆问题、开展批评，

、建章立制”三个环节切实开展活动。自上而下

自身的作风问题、公司的问题，制定了

方案和计划并立即行动。经过此次活动，取得了较好的成果，获得了员工和群众的好评。Part

III：管理5.团队建设--5.1

2013年工作总结87，注意1

对经理人要严诚信文化工作推进经理人行为：

以身作则，要求管理团队和中层

在日程管理活动中务必做到诚实守信，注重营造“简单、坦诚、阳光”的组织氛围；经理人监督：由人事行政部定期检查《廉洁从业准则》、《廉洁协议》、《阳光况；经理人宣导：对基层员工进行访谈或问卷

，把诚信文化宣导至每位员工。》等制度的执行情Part

III：管理5.团队建设--5.1

2013年工作总结88，注意1

对经理人要严用控制员工成本控制：

严格执行定岗定编

，截止2013年10月，福建大区实际年度平均人数为197人，比编制233人减少36人，占

编制人数的84.55%。行政费用控制：修订完善了包含各项费用标准、报销管理要求等规定在内的18项行政体系管理制度；坚持在自有项目物业办公（除了厦门、福州，今年赣州、南昌公司陆续搬入售楼处办公），节省了办公租赁费和物业

。至2013年底，福建大区

用率可以达到1.8%以内的标杆值。严控职务消费严控

：严格按照

和

总部的要求制定各项职务消费费用额度和各经理人职务消费

；及时

：建立专项财务帐户，按月度统计，对超额

和事项及时

；Part

III：管理5.团队建设--5.1

2013年工作总结89，注意（1）对经理人要严全员绩效管理优化提升：在去年绩效管理实施过程中的问题基础上，2013年重点进行了改进和完善，包括：健全和完善运营