2022年房地产行业3Q综述 行业集中度回升三道红线达标情况稳定

2022年房地产行业3Q综述行业集中度回升，三道红线达标情况稳定

1、行业集中度回升，三道红线达标情况稳定1.1、3Q2022行业集中度有所反弹1-3Q2022，龙头公司市占率相对1H2022有所回升。从市占率情况看，1-3Q2022，TOP20位房企销售金额占据行业的市场份额为31.20%；TOP20位房企销售面积占据行业的市场份额为20.31%。我们认为，随着调控逐渐放松，行业蓝筹的市占率正逐步重回上升的轨道。1-3Q2022大部分龙头公司销售额负增长有所收窄。其中，1-3Q2022，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50位房企销售金额增速分别下降至-39.35%、-48.22%、-52.35%、-52.86%，降幅不同程度有所收敛。1-3Q2022，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企销售额门槛分别为1432亿元、689亿元、457亿元、303亿元。1.2、上市公司三道红线达标情况保持稳定截止2022年上半年底，随着部分房企出现经营性风险，龙头A股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1倍）达标情况基本维持稳定。2、截至目前行业运行情况市场依旧低迷，1-3Q2022，地产开发投资增速持续回落。1-3Q2022，全国房地产累计开发投资为10.4万亿元，同比下滑8.0%。1-3Q2022，全国房屋新开工、施工面积同比增速继续回落，分别为-38.0%、-5.3%，而房屋竣工面积负增长有所收窄，为-19.9%。1-3Q2022，土地购臵面积增速继续回落。1-3Q2022，全国房地产开发房企完成土地购臵面积累计增速为-53.0%，土地购臵费累计增速继续回落至-5.0%。1-3Q2022，全国商品房销售面积为10.1万亿平，同比增速小幅为-22.2%。1-3Q2022，全国商品房累计销售额为9.94万亿元，同比负增长有所收窄，为-26.3%。1-3Q2022，开发商房屋新开工面积累计增速、购臵土地面积累计增速继续回落，而商品房销售面积累计增速与2022年上半年持平。行业杠杆率（全行业土地购臵金额占销售金额比）快速下降后有迅速拉起。该数据从2016年的15.96%相对低点持续攀升至2019年的26.09%相对高点快速下降，至1Q2022下降至4.52%的低点后，再次因为商品销售金额的低迷而快速拉起至1-3Q2022的33.52%。1-3Q2022，全国一线、二线、三线城市房价同比增速持续回落，分别为2.7%、-1.2%、-3.8%。3、A股地产房企3Q2022运营情况分析3.1、当期结算、费用和少数股东损益情况1-3Q2022，A股房企的营业总收入降幅有所收窄。1-3Q2022，A股房地产房企营业总收入为16581.8亿元，同比下降13.98%。销售毛利率方面，1-3Q2022，行业销售毛利率为3.09%，相比1H2022毛利率3.83%出现下降。1-3Q2022，部分A股房企的销售毛利率和净利率下降。1-3Q2022，部分A股房地产房企的销售毛利率和销售净利率均值分别为18.98%和3.40%。1-3Q2022，A股房企的期间费用率上升。1H2022，A股地产上市公司期间费用占比为10.1%，期间费用占比相对1H2022的10.3%有所下降。1-3Q2022，A股地产上市公司实现ROE是1.22%，ROA为1.05%。1-3Q2022，A股地产上市公司少数股东损益为275.9亿元，同比增速为下降21.9%，相对1H2022的下降19.8%的降幅有所扩大。1-3Q2022，A股地产上市公司少数股东权益占净资产比为38.6%，相对1H2022的37.7%呈现继续上升态势。我们认为，A股房企少数股东权益规模与占净资产比例的持续上升，并没有带来相应的少数股东损益的增加。3.2、当期销售和现金流1-3Q2022，A股上市地产房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.68万亿元，同比下滑32.2%，增速相对1H2022降幅有所收窄。1-3Q2022，A股地产房企经营活动现金流净额为908.5亿元，筹资活动现金流净额为-2284.1亿元。房企还处于降负债阶段。3Q2022，A股地产房企流动比率为1.33倍，相比1H2022的流动比率1.34倍继续小幅回落。3Q2022，A股地产房企净负债率为145.5%，相比1H2022的净负债率141.8%呈现持续上升趋势。3.3、存货和预收款（含合同负债）情况3Q2022，A股地产房企累计存货为7.21万亿元，同比下滑5.19%，增速相对1H2022末的-3.22%降幅有所扩大。3Q2022，A股地产房企累计预收款（含合同负债）为3.57万亿元，同比下降6.85%，增速相对1H2022末的-3.44%的降幅有所扩大。4、重点上市公司3Q2022业绩分析4.1、重点住宅类房企平均营业收入同比降幅有所收窄以下是27家重点住宅类房企1-3Q2022的营业收入和同比增长情况。其中27家重点住宅类房企1-3Q2022营业收入增速均值为-11.03%，相对其1H2022营业收入增速均值-11.85%的降幅有所收窄。以下是14家重点商业类、园区类、物管类房企1-3Q2022的营业收入和同比增长情况。其中4家商业类房企1-3Q2022营业收入增速均值为-17.37%，相对其1H2022营收增速均值-17.21%呈继续回落态势；其中7家园区类房企1-3Q2022营业收入增速均值为2.67%，相对其1H2022营收增速均值16.0%呈继续回落趋势；其中3家物管类房企1-3Q2022营业收入增速均值为22.19%，相对其1H2022营收增速均值21.03%呈继续回升趋势。4.2、重点住宅类房企平均净利润率有所回落27家重点住宅类房企1-3Q2022净利率均值为2.91%，相对其1H2022净利率均值3.50%呈现回落趋势。而4家商业类房企1-3Q2022净利率均值为8.15%，相对其1H2022净利率均值8.37%呈现继续回落趋势；7家园区类房企1-3Q2022净利率均值为20.79%，相对其1H2022净利率均值20.35%小幅回升趋势；3家物管类房企1-3Q2022净利率均值为6.12%，相对其1H2022净利率均值6.60%呈现回落态势。4.3、重点住宅类房企平均预收款（含合同负债）同比增速继续回落27家重点住宅类房企3Q2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值为-4.10%，相对其1H2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值-2.25%呈继续回落态势。我们认为，这是开发商2022年以来销售整体表现不佳所致。而4家重点商业类房企3Q2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值为-35.82%，相对其1H2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值-34.57%继续回落；而7家重点园区类房企末3Q2022每股预收款（含合同负债）同比增速均值为-28.05%，相对其1H2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值-28.73%呈现小幅回升态势。而3家重点物管类房企3Q2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值为26.16%，相对其1H2022末每股预收款（含合同负债）同比增速均值22.47%呈继续回升趋势。4.4、重点住宅类房企平均存货同比降幅有所收窄存货方面，27家重点住宅类房企3Q2022末每股存货同比增速均值为-3.35%，相对其1H2022末每股存货同比增速均值-3.94%呈回升趋势。而4家重点商业类房企3Q2022末每股存货同比增速均值为-12.14%，相对其1H2022末每股存货同比增速均值-6.84%呈现继续下降趋势；而7家重点园区类房企3Q2022末每股存货同比增速均值为12.14%，相对其1H2022末每股存货同比增速均值2.25%呈现继续回升态势；3家重点物管类房企3Q2022末每股存货同比增速均值为-13.88%，相对其1H2022末每股存货同比增速均值-15.80%呈回升趋势。4.5、重点住宅类房企平均每股有息负债同比降幅有所收窄27家重点住宅类房企3Q2022末每股有息负债同比增速均值为-4.45%，相对其1H2022末每股有息负债同比增速均值-5.30%呈回升趋势。4家重点商业类房企3Q2022末每股有息负债同比增速均值为-1.17%，相对其1H2022末每股有息负债同比增速均值0.46%呈继续回落趋势。7家重点园区类房企3Q2022末每股有息负债同比增速均值为19.03%，相对其1H2022末每股有息负债同比增速均值20.69%呈回落趋势；3家重点物管类房企3Q2022末每股有息负债同比增速均值为7.93%，相对其1H2022末每股有息负债同比增速均值-1.34%呈继续回升趋势。5、房地产板块的市场表现、估值水平5.1、板块2020年1月至2022年10月运行情况总结2020年1月至2022年10月，房地产行业指数的累计收益率为-40.64%，沪深300指数的累积收益率为-15.50%，板块对沪深300指数的超额收益率在-25.14%。地产板块超额收益相对1H2022末超额收益率-32.16%回升。从各个单月表现情况来看，2020年以来，房地产指数除了分别在2021年2月较大幅度跑赢沪深300指数11.18个百分点，以及2022年3月较大幅度跑赢沪深300指数18.18个百分点以外，其余时间表现相对一般或较差。202