安徽商业地产项目项目定位及发展报告(附图丰富)

1合肥商业市场调查分析暨XX地块项目定位发展报告XX2012年3月谨呈：安徽XX2合肥商业市场调查分析项目地块属性分析地块使用功能匹配性分析项目定位分析、建议写字楼匹配性分析零售业态匹配性分析酒店匹配性分析项目投资收益分析合肥商业市场概况第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：谋定第五篇：决胜主要商圈布局分析3知己篇项目地块属性分析44项目地块属性分析项目所在区位望江东路太湖路徽州大道宁国路（美食餐饮街）合巢路本案马鞍山路项目紧邻望江路，距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内，占据得天独厚的交通资源；滨湖方向省行政服务中心政务区方向高铁站方向项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交通便利55项目地块属性分析项目区位四至项目四至：北至望江路南至朱岗村西至宁国路东至朱岗村朱岗村朱岗村望江东路宁国路项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大6项目地块属性分析项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用项目经济指标项目总用地面积9927㎡，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房；7项目地块属性分析项目体量分析目前政府对该地块缺少准确详细的规划，根据设计院提供的数据方案一：按照单栋超高层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万㎡，商业1.6万㎡，地上总建面6.4万，总建面7.74万㎡；方案二：按照双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万㎡，酒店2.42万㎡，商业1.24万㎡，地上总建面5.53万㎡，总建面6.87万㎡；以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标。88项目周边环境本案和润华府烂尾商业省政务服务中心餐饮商业太宁花园交通职业学院百大购物广场绿地赢海写字楼海顿广场创智广场足浴六十五中卫岗小学益力檀宫项目地块属性分析99周边在建项目分析项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角占地面积：15.4亩总建筑面积：近7万平米物业形态：涵盖2栋32层和33层高层项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅512套，商业共四层，建面约1万余平。预计4月份开盘销售，将推出主力户型80—100㎡的两房、三房。和润华府和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小。项目地块属性分析1010周边在建项目分析位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角总占地面积：71亩总建筑面积：约15万平方米物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。住宅12.67平方米，商业2.6平方米。益力檀宫檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力。项目地块属性分析1111望江路：计划于2012年年底进行行改造，规规划道路红红线宽度为为55米，改造后后的望江路路中段宽度度可以达到到双向6到8车道；马鞍山路：：高架通达火火车站、滨滨湖区，交交通十分便便利；轨道1号线：二期规划获获批，计划划今年6月动工。其其中太湖路路站距离项项目较近；；徽州大道：：在建与南二二环和高铁铁站衔接的的高架，未未来从徽州州大道可方方便到达高高铁南站；；周边交通建建设项目地块属属性分析1212SWOT分析项目地块属属性分析优势：紧邻主干道道望江路和和次干道宁宁国路，靠靠近马鞍山山路和徽州州大道，区区位优势和和交通优势势十分明显显；项目周边写写字楼、学学校和小区区较多，提提供了基础础的消费群群；项目地块较较为方正，，有利于规规划设计；；劣势：项目占地面面积较小，，很多商业业业态受到到限制，不不利于打造造商业规模模优势；周边自然环环境较差，，破旧民房房多，影响响区域形象象；机会：宁国路的改改造升级，，促进整个个区域的商商业发展（（下文有详详述）；马鞍山路轻轻轨即将全全面开工，，本区域将将成为首个个轻轨板块块；望江路路计划整修修、拓宽，，未来望江江路地位更更加凸显，，交通更便便利；省政务服务务中心为整整个周边环环境发展起起到导向和和助推作用用；挑战：如何借势周周边商业而而又能差异异化定位；；由于目前相相关政策关关于工业转转商业能否否销售没有有明确说明明，因此万万一不能销销售，资金金压力将是是一个挑战战；市场定位1313项目地块属属性分析土地性质：：工业转商业业零售商业可考虑定位位商务办公宾馆酒店餐饮娱乐业业如何筛选知己知彼14知彼篇合肥商业市市场调查分分析15合肥商业市市场概况随着合肥社社会经济的的快速发展展，城市人人口不断增增多，消费费需求增长长迅速社会消费品品总额2011年，合肥全全市社会消消费品零售售总额突破破1000亿元大关关，达到到1111.12亿元，同同比增长长19%，占全省省总量22.7%，增幅在中中部省会会城市中中位居第第一。社会消费费品零售售总额的的大幅增增长，表表明了消消费需求求和消费费力的快快速增长长，也表表明合肥肥商业市市场的快快速发展展和巨大大潜力。。16各级商圈圈逐步形形成，业业态不断断升级，，商业规规模不断断扩大，，布局不不断密集集，近几几年发展展迅猛80年代在80年代，合合肥代表表商业为为以红旗旗百货大大楼、龙龙图商厦厦、汇通通商厦为为代表的的三孝口口商圈崛崛起三孝口商商圈崛起起90年代四牌楼商商圈崛起起90年代中后后期，以以鼓楼商商厦、商商之都、、百货大大楼、乐乐普生为为代表的的四牌楼楼商圈取取而代之之2005年区级商圈圈形成以国购广广场、元元一时代代广场为为代表商商业副中中心形成成并不断断成熟2009年新区商圈圈初步形形成以政务区区、经开开区、滨滨湖区商商业逐步步形成并并发展，，标志城城市商业业向外围围发展布布局至今新、老商商圈并举举发展旧城改造造带来老老城区商商业新的的春天，，新区商商业布局局网点更更加密集集淮河路步步行街自自90年代后期期，人气气旺盛，，经久不不衰商业发展展历程合肥商业业市场概概况1717合肥商业业市场概概况商业的竞竞争发展展、需求求的差异异化，带带动业态态的不断断升级，，目前市市场多种种业态并并存发展展各商业业业态发展展现状传统单一一百货模模式Shoppingmall模式城市综合合体模式式合肥商业业发展各各阶段出出现的典典型业态态：网络购物连锁便利店购物中心大卖场中小型超市中小型百货公司电视购物主题型百货公司大型连锁百货公司市场占有率获利能力初始期发展期成熟期衰退期逐步为市场认识、接纳，市场份额不断增加高速发展，不断成熟完全成熟，增长变缓市场萎缩，逐步退出市场（80年代—2005年前后））（2005年前后—2009年前后））（2009年前后—至今）1818市级商圈圈成熟并并开始新新一轮升升级，区区级商圈圈逐步成成熟壮大大，二环环外新区区商圈初初步形成成区级商业业中心市级商业业中心正在形成成的区级商业中中心本地块非非常靠近近马鞍山山路商圈圈，位于于该商圈圈辐射范范围内。。市区商圈圈分布现现状正在形成成的市级商业中中心老城区商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黄潜望商圈政务区商圈经开区商圈滨湖区商圈马鞍山路商圈主要商圈圈布局分分析1919未来商业业规划基基本以现现有商业业中心为为基础，，以城市市规划发发展方向向为导向向，形成成未来商商业中心心规划布布局按照合肥肥市大型型零售商商业服务务设施布布局规划划(2007-2020)„2个市级商商业功能能区-老城区和和滨湖新新区；-服务人口口在100万以上，，商业面面积在80万平方米米以上„8个区级商商业功能能区-分别是：：东区商业业中心、、新站商商业中心心、东南南商业中中心、经经开区商商业中心心、政务务区商业业中心、、西南区区商业中中心、西西区商业业中心、、北区商商业中心心；-服务人口口在20万以上，，基本商商业面积积20万平方米米以上市区未来来商业规规划经开区商商业中心心主要商圈圈布局分分析20三孝口至大东东门沿长江路路及附近区域域老城区商圈分分析业态主要商业网点综合类百货金鹰国际（大东门店、百花井店、富世广场店）华侨广场（银泰百货）、鼓楼商厦、百盛、乐普生、百货大楼、安徽商之都、百大CBD超市合家福、红府、世纪联华主题性商场国美、苏宁、五星、百大电器、国生、宏图三胞、迪信通、百诚、邵氏电脑城、赛康数码广场、太阳城、红太阳、青云服饰广场综合市场城隍庙商业街淮河路步行街、女人街传统商业中心心，商业集中中分布在长江江路两侧及附附近区域，商商业集中程度度高，发展成成熟；以三孝口、四四牌楼、市府府广场、淮河河路步行街、、城隍庙、寿寿春路为支撑撑；业态以大型百百货、商业街街、主题性商商场为主；规划中三孝口口、四牌楼等等传统商业区区扩大商业规规模，升级业业态，目前部部分开始动工工（例如女人人街、富士广广场）；百大电器女人街五星电器邵氏电脑城国美电器城隍庙百大电器五星电器国美电器百货大楼（合家福）商之都苏宁电器华侨广场（银泰百货）鼓楼商厦五星电器淮河路步行街金鹰名品店金鹰购物中心金鹰国际服饰广场店百盛世纪华联主要商圈布局局分析21长江路五里墩墩至梅山路及及附近三里庵商圈分分析业态主要商业网点购物中心国购广场、之心城超市家乐福专业店国美电器、苏宁电器专业卖场家福特其他安徽饭店、梅山饭店该商圈依托城城市主干道交交汇处有利位位置，周围居居住人口提供供巨大的消费费力；业态以购物中中心、专业店店为典型；本商圈临三孝孝口，周边高高校、医院较较多，具备其其他区级商圈圈所不具备的的商业环境。。国购广场（家乐福、家福特、国美电器）之心城苏宁电器安徽饭店梅山饭店喜客多超市主要商圈布局局分析22胜利路大东门门至火车站及及附近区域新站商圈分析析业态主要商业网点城市综合体信地城市广场购物中心元一时代广场、温莎国际广场超市沃尔玛、家乐福、苏果专业店国美电器、国生电器专业市场白马服装城（1-3期）、九龙珠、中绿广场、安徽大市场、四季青服装城、宝业家纺广场主题MALL欢乐城该商圈依托火火车站、汽车车站等交通配配套，成为合合肥市主要物物流集散地；；业态以专业市市场、批发市市场、购物中中心为主；以信地城市广广场为代表的的城市综合体体项目、以欢欢乐城为代表表的主题MALL，进一步提升升商圈的影响响力；安徽大市场为为代表的早期期专业市场影影响力虽然还还在，但是已已经处于衰退退期，另外新新站商圈周边边商业较落后后；白马商贸城（1-3期）九龙珠中绿广场信地城市广场安徽大市场温莎国际广场（沃尔玛）元一购物广场（百盛、国美电器）家乐福国生电器欢乐城苏果超市主要商圈布局局分析2323马鞍山路望江江路至芜湖路路段及附近马鞍山路商圈圈分析业态主要商业网点城市综合体万达广场、海顿国际广场购物中心新都会环球广场、合家福购物中心超市家乐福、沃尔玛、合家福、永辉、苏果专业店苏宁电器批发市场周谷堆批发市场专业市场裕丰花市特色商业街宁国路及九华山路餐饮街、海顿饕界该商圈沿马鞍鞍山路聚集大大量居住小区区及大体量写写字楼，为该该商圈的发展展提供巨大的的消费力；该商圈商业业业态较均衡，，大型超市、、批发市场、、特色商业街街等都有典型型项目；该商圈主要商商业网点较分分散，缺乏集集群效应；宁国路以及九九华山路餐饮饮集中，商业业知名度较高高；苏宁电器新都会环球广广场（家乐福福）周谷堆批发市市场（计划搬搬迁）裕丰花市酒吧街（规划划）龙虾一条街金地88街合家福购物中中心海顿国际广场场（饕界）和地广场创智广场本案万达广场主要商圈布局局分析2424金寨路太湖路路至南二环段段及附近区域域南七商圈分析析业态商业网点城市综合体安粮城市广场购物中心安高城市广场百货商场百大商业大厦超市合家福、北京华联、沃尔玛、好又多超市专业店国美电器其他琴港不夜城该商圈位于老老城区与政务务、经开等新新区结合部，，为早起自发发性形成的商商圈；目前该商圈的的范围和辐射射范围都相对对较弱，但未未来该区域商商业发展潜力力较大；该商圈典型以以超市、购物物中心等为主主；商业大厦（合家福超市市）好又多超市北京华联（国美电器））安粮城市广场场（在建）琴港不夜城江南春酒店主要商圈布局局分析2525黄潜望板块、、政务区、经经开区、滨湖湖区商圈新城区商圈新区区级商圈商圈概况及特点黄潜望商圈黄潜望商圈聚集了大量中高端住宅社区，华润、万科等一线品牌，华地、新华等本土一线品牌，构筑此版块强大的消费潜力；经过几年的发展，该区域商业基本成型，安高城市天地（沃尔玛）、华润五彩城、大唐国际（乐购）、港汇广场（百大百货）、新华国际广场（商之都）、华地香颂道、西环城市广场、金大地1912等中高端商业密集分布。本商圈特点是周边高端社区，消费能力较强，商业较高端。政务区商圈经过10余年的发展，政务区日趋成熟，近几年商业项目不断布局，早期绿地花花市街（永辉超市），东部的天徽商业广场（红星美凯龙、欧尚超市）、华邦世贸城，西北部的万达广场，中部的新地中心（永辉超市）、华润万象城、置地广场、天鹅湖购物广场、苏果超市等，未来商业体量巨大，且以中高端定位为主，业态以大型购物中心、大型超市、高端百货为主；本区域特点，依托政府引导，商业规模和档次高，居住人群购买力较强，客群定位面向全市；经开区商圈目前经开区商业发展围绕明珠广场和中环城两个区域发展，明珠广场依托国际会展中心及大型社区，典型商业桐山购物中心（易初莲花）、港澳广场（沃尔玛）、中州家具城、东方家园、欧风街、中环城购物中心（大润发），大学城配套商业目前在建商业项目百乐门广场、蓝鼎新世纪中心、凤凰国际、澳洲财富中心、温州商城；该区域特点，东部工业区，西部居住区，也是商业聚集区，居住人群以年轻群体和大学生为主；滨湖区商圈目前滨湖区商业还处于起步阶段，典型商业：世纪金源购物中心（万尚百货）万国农贸、居然之家等；万达确定上半年在滨湖开发第三个万达，对于未来此区域商业的发展无疑是支强心剂。目前区域酒店和休闲商业较多，定位市级商圈，政府引导起到确定性作用，未来潜力巨大。主要商圈布局局分析26主要商圈布局局分析总体符合城市市商业发展规规律，新区商商圈不断成熟熟与老城区商商圈不断升级级并存商圈发展现状状小结1、总体来看，，目前合肥商商圈的分布符符合城市商业业发展的一般般规律，(老城区商圈由由城市历史发发展自发性形形成，并不断断发展，形成成“一圈独大大”态势，之之后随着城市市向外扩展，，不断出现新新区，不断形形成区级商圈圈)。目前新区商商业迅速布局局、发展，但但是老城商圈圈还是对全市市存在绝对辐辐射力；2、区级商圈在在发展过程中中，多以主干干道交叉口布布局，往往形形成狭长布局局，缺乏纵深深发展，不利利于形成集群群效应；从发发展阶段上来来讲，黄潜望望板块、政务务区商业基本本成形，经开开区处于二次次发展阶段，，滨湖区处于于商业起步阶阶段，未来大大商业的布局局是大势所趋趋；3、老城区商圈圈商业升级提提上日程，并并开始实施。。典型商业升升级改造包括括：华侨饭店店地块、长江江饭店地块规规划改造（文化街区“长长江壹号盛美美汇”）、城隍庙升升级改造、四四牌楼区域未未来100万㎡商业大规规划、女人街街的改造已经经动工从而带带动三孝口周周边商业整体体改造升级；；4、马鞍山路是是连接老城区区与滨湖区主主要的交通通通道，马鞍山山路商圈承接接老城商圈和和滨湖商圈，，区位优势十十分明显，未未来发展潜力力巨大；本商商圈商业业态态均衡，又以以写字楼和餐餐饮业两种商商业形态为特特点，但目前前由于商业集集中度较低，，商圈辐射力力相对较弱（（下文将做重重点分析）。。27察辨篇地块使用功能能匹配性分析析2828零售业态匹配配性分析目前合肥商业业市场各种业业态相互竞争争又相互依存存，形成动态态的商业生态态链零售业态种类类业态种类界定经营特点购物中心内部包括大型超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，各个租赁店独立开展经营活动规模大，种类齐全，一站式购物大型综合百货商场综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、家用电器为主规模较大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式主题性商场经营品种限于一定主题的商场，如女性、儿童、运动针对某一客户群体，形成某类商品的独特的竞争力超市自选销售，开放式货架摆放，出入口分设，在收银台统一结算采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大专业店以销售某类商品为主，采取柜台销售或开架面售方式体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大商业街由各个商业门面连接而成，形成街道式步行购物规模大，以街道形态布局，有主题步行街，也有种类齐全的步行街专业市场针对某一行业由单个商家聚集而成的市场经营品种专业性较强2929购物中心对门门槛人数要求求高，因此布布局多在主干干道交汇处，，交通便利，，人流量大购物中心分布布123456781910111213141516179182021222324252627282930零售业态匹配配性分析3030由统计结果可可以看到，合合肥商业业态态中购物中心心已经占据相相当大的市场场比例，可以以说这种业态态已趋于成熟熟、饱和购物中心分布布1大唐国际购物广场11中环城21安粮城市广场（在建）2松芝万象城12港澳广场22港汇广场（未开业）3明发商业广场13百大购物中心（长江西路）23吉瑞泰盛（在售）4国购广场14乐客来国际商业中心24福乐门广场（在售）5温莎国际广场15星隆购物广场（在售）25富世广场6元一时代广场16海顿广场26天徽商业广场7东方广场（未开业）17信地城市广场（在建）27万达芜湖路店8新都会18华润五彩城（在建）28万达天鹅湖店9安高城市天地19华润万象城（在建）29西环城市广场10桐山国际购物广场20百乐门国际名品广场（在建）30新地中心距离本项目较较近的购物中中心为：海顿顿广场、星隆隆购物广场、、新都会环球球广场零售业态匹配配性分析3131由分布图可以以看出，综合合百货商场集集中于老城区区核心地段，，对地段和人人流量要求高高综合百货商场场分布678321541314109111215零售业态匹配配性分析3232一般规模较大大，产品档次次较高，种类类较齐全，购购物环境舒适适，购物质量量优保障综合百货商场场分布1百货大楼10百大CBD2鼓楼商厦11银泰百货3百盛步行街店12乐普生4商之都（宿州路）13百大商业大厦5商之都（大东门）14华联商厦6新曙光百货15百盛元一店7金鹰名品店168金鹰购物中心179金鹰富士广场店18零售业态匹配配性分析3333由分布图可以以看出，中大大型超市主要要位于城市主主干道或次主主干道交汇处处，整体分布布较均匀中大型超市分分布123456789101112131415161718192021222324252627282930零售业态匹配配性分析3434从目前市场来来看，大型超超市大部分市市场为洋品牌牌垄断，中型型超市以全国国连锁超市为为主中大型型超市市分布布1喜客多超市11华润苏果超市21合家福超市2合家福荣事达大道店12日之惠22乐购3合家福徽州大道店13合家福23永达超市4世纪联华超市14麦德龙24乐客来5家乐福恒丰店15好又多超市25合家福超市高新店6红府超市红星路店16易初莲花26沃尔玛7沃尔玛17桐山国际购物广场27合家福大杨镇店8北京华联18大润发28大润发9家乐福新都会店19沃尔玛29家乐福一店10合家福马鞍山路店20世纪联华蒙城路店30合家福沿河路店最新统统计合合肥家家乐福福4家：三三里庵庵店、、新都都会店店、恒恒丰店店、潜潜山路路店；；沃尔尔玛：：黄山山路店店、万万达店店、温温莎店店、安安高店店、长长江东东路店店、港港澳广广场、、松芝芝万象象城（（即将将开业业）；；乐购购2个店；；大润润发3个店（（不含含星隆隆广场场）；；零售业业态匹匹配性性分析析3535由分布布图可可以看看出，，电器器专业业店多多分布布各商商圈核核心位位置，，往往往位于于大型型购物物中心心，或或者靠靠近大大型购购物中中心专业店店分布布国美电电器国生电电器国美电电器安徽大大市场场（电电器、、厨卫卫、电电子专专卖））苏宁电电器苏宁电电器百大电电器苏宁电电器国美电电器苏宁电电器百大电电器五星电电器国美电电器五星电电器零售业业态匹匹配性性分析析3636由分布布图可可以看看出，，大型型建材材专业业市场场多处处于交交通位位置好好，而而不依依赖良良好的的商业业地段段，这这与成成本和和行业业特点点有较较大关关系专业建建材家家居市市场分分布美家居居家福特特凤凰城城家世世界红旗建建材市市场亿丰时时尚装装饰广广场东方家家园中州家家具市市场金三角角建材材城国邦望望湖美美家居居五里庙庙装饰饰世界界环湖家家具市市场华邦美美家居居滨湖居居然之之家信地红红星美美凯龙龙红星美美凯龙龙华邦伊伊赛特特瑶海家家居大大市场场华东装装饰建建材城城环宇五五金建建材轻工商商城零售业业态匹匹配性性分析析3737多业态态并存存发展展，新新型业业态占占市场场份额额逐步步提升升业态发发展特特点总总结1、购物物中心心大量量出现现成为为近几几年商商业业业态最最为突突出的的特点点，出出现同同质化化、重重复性性问题题，对对于后后期经经营带带来挑挑战；；2、百货货商场场不断断受到到新型型业态态的挑挑战，，金鹰鹰、银银泰、、万达达的进进驻，，带来来了更更大竞竞争，，也带带来业业态和和经营营的不不断创创新；；3、国际际一线线超市市品牌牌的进进驻，，带给给客户户新的的购物物体验验，大大型超超市的的进驻驻往往往成为为商业业项目目存活活的生生命线线，前前几年年的走走马圈圈地目目前城城区大大部分分区域域已经经被大大型超超市布布局。。4、专业业市场场数量量多，，良莠莠不齐齐，部部分专专业市市场规规划理理念已已不符符合市市场需需求；；零售业业态匹匹配性性分析析3838通过对对项目目属性性和零零售各各业态态对规规模、、区位位、市市场竞竞争情情况，，不难难做出出第一一轮筛筛选业态的的匹配配筛选选业态种类一般面积要求（㎡）区位要求市场竞争情况本项目规划不超过2万主干道与次干道购物中心5万以上主干道与主干道饱和度高，后期竞争大×大型综合百货商场2万以上商圈核心位置传统业态，受其他业态挑战大×主题性商场5000以上（根据行业）商圈核心或非核心都可考虑因为专业化，差异化经营，竞争力较大√超市规模灵活根据定位同，选择区位不同常规超市竞争激烈√专业店规模根据行业核心商圈或非核心根据行业目前市场还有布局空间√商业街规模一般较大根据定位不同位置不同市场培育难度大×专业市场规模一般很大一般不会在市中心，具体根据定位个别市场竞争白热化×零售业业态匹匹配性性分析析3939小结结通过以以上分分析得得出：：不用考考虑的的业态态有购购物中中心、、大型型综合合百货货商场场、商商业街街及专专业市市场；；可以考考虑的的业态态有主主题性性商业业、超超市、、专业业店。。接下来来通过过对项项目所所在区区域市市场、、竞争争项目目、周周边环环境的的零售业业进行调调查分分析，，进一一步论论证筛筛选所所剩业业态的的可行行性；；4040马鞍山山路商商圈项目位位于马马鞍山山路商商圈的的辐射射范围围内，，商业业定位位要充充分了了解马马鞍山山路商商圈，，尤其其望江江路和和太湖湖路节节点区区域万达广场新都会环球广场绿地海顿广场马鞍山山路是是连接接滨湖湖新区区至火火车站站，是是合肥肥贯通通南北北的大大动脉脉，高高架、、地面面道路路、地地下轻轻轨，，立体体三层层交通通体系系。高高架已已通车车，轻轻轨二二期工工程获获批，，即将将全面面施工工，未未来将将成为为合肥肥首个个轻轨轨交通通体系系，而1号线太太湖路路站和和水阳阳江路路站距距离项项目较较近；；广泛意意义的的马鞍鞍山路路商圈圈，是是指沿沿马鞍鞍山路路望江江路段段至芜芜湖路路段，，其间间以海海顿广广场、、新都都会广广场、、万达达广场场为三三个重重要节节点。。三个个节点点由马马鞍山山路串串联；；万达广广场辐辐射全全市区区域；；新都都会辐辐射范范围受受万达达影响响，辐辐射范范围降降低，，主要要针对对包河河区周周边范范围；；海顿顿广场场辐射射范围围也主主要是是包河河区周周边区区域；；区域商商业环环境分分析4141马鞍山山路商商圈望江路路段至至一环环段沿沿路路商业业分布布情况况太湖路合家福购物广场N万振逍遥苑望江路和地广场海顿公馆创智广场金地88街金地国际城岸香咖啡、良子足浴联邦花园玉丽皇酒店国贸公寓新都会环球广场苏宁电器世纪阳光大厦交通学院区域商商业环环境分分析4242绿地海海顿广广场对本项项目影影响最最大的的城市市综合合体项目商商业部部分总总建筑筑面积积约25万㎡，，由4座准甲甲级写写字楼楼集群群（赢赢海以以及商商业购购物中中心、、商业业街、、城市市广场场等集集中高高端商商业物物业组组成。。其中中：：纯纯主主题题商商业业物物业业总总建建面面约约13万㎡㎡，，主要要有有沿沿马马鞍鞍山山南南路路规规划划为为大大型型精精品品购购物物中中心心，，地地上上约约4.8万㎡㎡，，地地下下一一层层商商业业约约1.5万㎡㎡、、城城市市生生活活广广场场约约1.5万㎡㎡;沿太太湖湖路路““饕饕界界””国国际际食食尚尚街街约约3.1万㎡㎡，，集大大型型主主题题购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲、、文文化化等等一一站站式式综综合合性性““现现代代家家庭庭娱娱乐乐购购物物中中心心””。。目前前已已签签约约进进驻驻商商家家：：北京京星星美美影影院院（（五五星星级级））、澳澳洲洲MOB国际际健健身身会会所所、、北北京京海海巢巢海海鲜鲜集集团团、、广广州州君君悦悦会会KTV、蜀蜀王王火火锅锅、、湖湖南南湘湘聚聚楼楼酒酒店店、、名名嘴嘴餐餐饮饮、、韩韩国国青青瓦瓦台台、、花花鼓鼓香香豆豆捞捞、、亚亚院院阁阁（（东东阳阳菜菜））餐餐饮饮、、今今日日大大酒酒店店、、贵贵州州茅茅台台酒酒专专卖卖、、中中国国工工商商银银行行、、徽徽商商银银行行等等。。区域域商商业业环环境境分分析析4343绿地地海海顿顿广广场场饕界界以以餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐为为主主，，餐餐饮饮比比例例60%左右右，，内内街街以以休休闲闲娱娱乐乐为为主主，，外外街街为为餐餐饮饮为为主主。。内街街门门市市冷冷清清，，有有门门面面在在转转让让，，外外街街经经营营相相对对较较好好。。整整体体规规划划清清晰晰，，布布局局合合理理。。区域域商商业业环环境境分分析析4444绿地地海海顿顿广广场场小结结1、海海顿顿广广场场规规划划设设计计理理念念先先进进，，立立体体规规划划，，增增加加了了商商业业空空间间感感和和情情趣趣，，同同时时土土地地利利用用充充分分；；各各业业态态空空间间布布局局相相互互联联系系，，形形成成人人群群的的回回流流；；2、商商业业定定位位明明确确，，经经营营类类目目统统一一，，容容易易形形成成竞竞争争力力；；3、商商业业定定位位中中高高端端，，与与周周边边居居住住客客群群和和写写字字楼楼人人群群相相符符；；4、目前超超市经营营较好，，人气较较旺；精精品店正正在装修修，规模模较大；；餐饮街街，内街街人气较较差，外外围较好好；区域商业业环境分分析4545合家福购购物广场场共三层，，每层约约6000㎡，一层为为合家福福超市，，二层为为超市和和百大电电器；外围有底底商约30个门面，，以餐饮饮为主；；超市较之之永辉，，定位中中端及中中低端客客群；区域商业业环境分分析4646销售情况况:一层：：3万-4万/㎡二层:40-120㎡2万-3万/㎡四层:30-150㎡前三年每每年8%返租，在在总房价价扣减；；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%优惠一次次性付款款98折，按揭揭99折项目定位位打造的的安徽省省首席城城市亲情情购物中中心，项项目总建建筑面积积10万平方米米，包含含快乐儿儿童、都都市女性性、幸福福之家三三大主题题，世界界500强大润发发、香港港星美影影院以及及君涵集集团等知知名企业业集团已已经加盟盟。马鞍山路路商圈星隆购物物广场区域商业业环境分分析4747马鞍山路路商圈楼层规划面积-2、-3层地下车库-1、1层大润发超市2.1万㎡2层银行和服装专卖3-7层儿童职业角色体验中心40000㎡4-7层星美国际影院整个影院7700㎡，拥有1个层高18米的数字巨屏幕，4个3D厅，1个VIP专享厅，4个高级观影厅星隆购物物广场楼层规划划区域商业业环境分分析星隆广场场优势在在于打造造了一个个规模巨巨大、定定位前卫卫的儿童童活动中中心，和和规模较较大的大大润发超超市；劣势在于于项目的的区位，，项目位位于望江江路与东东二环交交叉口，，东二环环以东基基本没有有开发，，超市主主要以周周边几个个大型小小区客群群为支撑撑；针对我项项目，我我项目组组前期曾曾考虑儿儿童活动动中心的的定位，，受此项项目影响响不再考考虑此定定位，此此项目由由于距离离我项目目较远，，对我项项目影响响也较小小。4848区域商业业环境分分析宁国路商商业宁国路是是项目定定位必须须了解的的另外一一个重要要的商业业街，它它以餐饮饮闻名，，是合肥肥餐饮的的名片九华山路路S屯溪路天上人间间澳门豆捞捞阿胖龙虾虾重天迷踪踪蟹国贸公寓寓人民公社社大别山生生态鱼金百合会会所和兴园酒酒楼老谢龙虾虾小尾羊时代小雅雅龙虾著名龙虾虾宁国路沿沿街基本本为餐饮饮业为主主，又以以龙虾闻闻名，但但是龙虾虾店并不不是很多多，目前前政府正正在积极极打造升升级宁国国路，前前期重点点是往芜芜湖路方方向发展展。另外九华华山路以以及太湖湖路于宁宁国路交交叉口，，餐饮业业也比较较集中，，可以讲讲项目周周边餐饮饮氛围浓浓厚。4949区域商业业环境分分析宁国路商商业未来来规划未来的宁宁国路将将成为一一个以餐餐饮休闲闲为主，，集“包包公文化化园”、、“酒吧吧休闲巷巷”、““演艺娱娱乐坊””和“特特色美食食街”于于一体的的合肥夜夜旅游特特色街区区。规划中的的宁国路路北起芜芜湖路，，南至南南二环。。未来的的宁国路路在建设设上，将将打造““1234”工程，即即塑造““合肥之之夜”这这一主题题，对宁宁国路东东西两个个立面进进行再造造，重点点打造芜芜湖路、、屯溪路路和九华华山路三三个节点点。根据宁国国路未来来规划，，项目位位于其规规划的特特色美食食街范围围内。5050项目毗邻邻合肥市市宁国路路和屯溪溪路路口口的御宁宁道“天天上人间间”美食食文化休休闲广场场项目，，项目总总建筑面面积：52129㎡，三栋六六层框架架结构，，规划为为多层商商业，集集美食、、文化、、休闲、、娱乐为为一体的的休闲街街区。据该项项目相相关负负责人人介绍绍，目目前，，已确确定入入驻““天上上人间间”的的餐饮饮及娱娱乐企企业已已有7家，其其中包包括红红顶食食府、、源牌牌、重重庆刘刘一手手、江江苏源源音坊坊等。。项目只只租不不售，，一楼楼租金金180元/㎡/月，，最小小200㎡区域商商业环环境分分析宁国路路天上上人间间项目目5151区域商商业环环境分分析宁国路路星光光天地地项目目星光天天地项项目规规划为为地上上15层地下下3层的大大型美美食休休闲娱娱乐广广场，，总建建面9万平方方；计划引引入一一线国国际美美食、、时尚尚、主主题餐餐厅及及商务务、大大型餐餐饮品品牌，，汇聚聚中西西方各各式餐餐饮，，打造造安徽徽最具具规模模、最最有特特色，，集餐餐饮、、娱乐乐、休休闲、、酒店店、购购物五五大业业态为为一体体的体体验式式餐饮饮娱乐乐休闲闲欢乐乐MALL。星光天天地规规划有有酒店店，距距离项项目相相对较较近，，若规规划我我项目目后期期规划划酒店店，后后期会会存在在竞争争关系系。2012年2月23日项目目开工工5252区域商商业环环境分分析望江路路商业业徽州大道E宁国路省立儿童医院安徽行政学院福顺楼卫岗小学太阳岛小区桐江大酒店食为先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表厂生活区

餐饮一条街好又多超市中铁四局大酒店市三院康南小区铁四局医院铁四局集团金寨路三河酒家香樟花园咖啡毛家饭店、粤海、蜀渝山寨、傣妹商业大厦金江小商品市场5353区域商商业环环境分分析小结结1、马鞍鞍山路路商圈圈主要要商业业网点点以购购物中中心、、写字字楼、、特色色街组组成。。商业业整体体定位位以中中端和和中高高端为为主。。购物中中心：：海顿顿广场场、合合家福福购物物广场场、星星隆广广场、、新都都会环环球广广场；；写字楼楼：绿绿地赢赢海、、和地地广场场，创创智广广场、、铂金金汉宫宫住宅宅性质质可做做办公公使用用；以以综合合类商商业为为主。。小型特特色街街：饕饕界、、金地地88街，定定位以以餐饮饮、休休闲娱娱乐为为主；；2、宁国国路以以特色色餐饮饮为主主，北北部有有休闲闲娱乐乐商业业；目目前天天上人人家和和星光光天地地两个个集中中式主主题商商业，，是对对传统统街铺铺业态态的升升级，，也是是一个个必然然趋势势，这两个个项目目的入入市加加之宁宁国路路未来来的规规划，，可以以预见见该区区域商商业在在业态态和影影响力力将有有一次次大幅幅度的的提升升；3、望江江路马马鞍山山路段段至金金寨路路段，，沿线线商业业以餐餐饮类类居多多，典典型的的是桐桐城路路至宿宿松路路南侧侧、宿宿松路路至金金寨路路北侧侧。沿沿线集集中式式商业业较少少。望望江路路计划划今年年年底底改造造，这这对项项目是是有利利信息息，但但拿地地、规规划顺顺利推推进，，将有有可能能影响响项目目销售售。4、目前马鞍鞍山路以绿绿地赢海为为代表，周周边已经商商务办公集集群，商务务办公氛围围较好，轻轻轨的建设设将很大程程度提升区区域写字楼楼未来竞争争力；5454市场定位策策略1、顺势而为为。可以考考虑借势马马鞍山路写写字楼影响响力，打造造写字楼项项目；顺应应宁国路扩扩容和升级级，打造中中大型餐饮饮或者中型型餐饮加休休闲娱乐；；2、差异化定定位。由于于项目体量量较小，很很多行业以以规模取胜胜，因此要要考虑周边边已有行业业，如超市市，目前周周边就有合合家福、永永辉、大润润发等；影影院海顿广广场、星隆隆广场已有有；诸如此此类，应尽尽量规避；；3、前瞻性定定位，对周周边市场做做适当前瞻瞻性预判。。望江路的的升级改造造，必然引引起市场的的关注，目目前沿望江江路（宁国国路至金寨寨路）和各各主次干道道交叉处，，缺少集中中式商业，，未来类似似购物中心心商业业态态将会出现现，商业格格局将发生生变化。根据以上分分析，不建建议再做超超市和影院院，可以考考虑主题性性商场、专专业店，餐餐饮、休闲闲娱乐等以上业态从从经营上只只能作为裙裙楼底商或或沿街商铺铺，还需要要考虑是否否影响主楼楼的定位，，以下就主主楼定位写写字楼和酒酒店两种假假设做分析析零售业态匹匹配性结论论55合肥写字楼楼发展历程程写字楼的发发展是城市市现代化发发展的集中中体现，与与城市经济济与商业的的发展有密密切关系写字楼五个个发展阶段段萌芽期（80-90年代中期））代表楼盘:九州大厦、、金融大厦厦成熟期（2011年以后）起步期（90中期-2000年）发展期（2001——2005年）扩张期（2006——2010年）代表楼盘:邮电大厦、、金城大厦厦代表楼盘:万达广场、、安徽国际际金融中心心、安粮东东怡金融广广场代表楼盘:财富广场一一期、天徽徽大厦、仁仁和大厦代表楼盘:汇金广场、、置地投资资广场、富富广大厦、、新城国际际经济快速发发展经济发展相相对较慢56合肥写字楼楼发展历程程时间（年）代表项目

合肥经济发展情况

80年代～90年代中期

九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦等发展较为缓慢分析：此阶段写字字楼绝大部部分都是政政府相关部部门投资兴兴建,以单单位位自自用用为为主主,多余余部部分分对对外外出出租租。。作为为合合肥肥市市第第一一批批写写字字楼楼，，该该批批写写字字楼楼规规划划的的起起点点低低，，品品质质较较差差、、功功能能欠欠缺缺。。目前前，，这这批批写写字字楼楼物物业业陈陈旧旧、、内内部部配配套套设设施施老老化化，，存在在安安全全隐隐患患等等一一系系列列问问题题，，已经经很很不不适适应应现现代代办办公公的的需需要要，，入入住住单单位位逐逐年年减减少少，，空空置置率率增增加加，，逐逐步步被被淘淘汰汰。。此阶阶段段写写字字楼楼呈呈现现以以下下特特点点：：※投资资方方：：主主要要是是国国家家相相关关机机关关单单位位。。※租售售情情况况：：计计划划经经济济氛氛围围比比较较浓浓，，主要要用用以以出出租租。※地理理位位置置：：主要要集集中中于于市市中中心心位位置置及及主主干干道道沿沿线线。萌芽芽期期57合肥肥写写字字楼楼发发展展历历程程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

90年代中期～2001年盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、长江大厦、信达大厦、新华大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心等发展较慢分析析：：该阶阶段段的的写写字字楼楼兴兴建建呈呈现现多多元元化化的的特特点点：：政政府府相相关关部部门门、、国国有有企企业业、、私私营营企企业业。。这这也也表表示示着着写写字字楼楼开开始始由由计计划划向向市市场场的的转转变变。。此阶阶段段物物业业形形态态和和内内部部配配套套很很难难满满足足成成熟熟型型公公司司的的要要求求。。但但是是此此阶阶段段的的写写字字楼楼由由于于租租金金不不高高，，办办公公成成本本比比较较低低，，形形象象上上可可以以满满足足中中小小企企业业的的要要求求，，所所以以会会得得到到成成长长型型企企业业的的青青睐睐。。此阶阶段段的的写写字字楼楼市市场场呈呈以以下下特特点点：：※投资资方方：：国家家相相关关单单位位为为主主，，民民营营企企业业为为辅辅。。※租售售情情况况：：出租租为为主主，，出出售售为为辅辅。。※地理理位位置置：：主要要集集中中于于市市中中心心位位置置，，地地理理位位置置比比较较好好，，周周边边商商务务配配套套比比较较完完善善。。成长长期期58合肥肥写写字字楼楼发发展展历历程程入驻驻企企业业情情况况：通通用用电电器器、、TCL、联联想想、、中中国国移移动动、、中中国国电电信信等等通通讯讯电电力力企企业业，，入入驻驻率率达达到到90%以上上。。代表表项项目目：：金金城城大大厦厦楼层层高高度度：24层外立立面面：玻玻璃璃幕幕墙墙电梯梯配配置置：3部三三菱菱电电梯梯租金金情情况况：60元/㎡㎡··月（（含含部部分分物物管管费费））代表表项项目目：：邮邮电电大大厦厦楼层层高高度度：42层，，178米外立立面面：干干挂挂石石材材电梯梯配配置置：8部西西子子奥奥的的斯斯电电梯梯租金金情情况况：75元/㎡㎡··月（（包包含含物物管管费费））入驻驻企企业业情情况况：服服装装、、网网络络、、大大型型装装饰饰公公司司、、外外贸贸等等中中型型企企业业，，入入驻驻率率达达到到85%以上上。。典型型案案例例：：成长长期期59合肥肥写写字字楼楼发发展展历历程程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

2001年～2005年财富广场一期、天徽大厦、仁和大厦招商大厦、科技大厦、万通大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心发展较快发展展期期分析析：：以天天徽徽大大厦厦为为代代表表拉拉开开了了合合肥肥写写字字楼楼正正式式对对外外销销售售的的局局面面，，并且且创创造造了了合合肥肥写写字字楼楼销销售售的的良良好好佳佳绩绩，，改改变变了了以以往往只只租租不不售售的的局局面面，，进进入入了了真真正正意意义义上上的的市市场场化化。。此阶段部分写写字楼硬件上上达到了甲级级写字楼的标标准，但是存存在物业管理理水平低、交交通拥堵、停停车位不足等等问题，从而而使整体品质质下降。以中小企业为为主形成的对对办公的需求求。此阶段写字楼楼存在以下特特点：※投资方：开发商为主，，政府相关单单位为辅。※租售情况：出售为主，出出租为辅。※地理位置：分布上出现了了以市中心为为主，其他区区域共同存在在的格局，整整体市场开发发较为零散，，未能形成区区域规模。60合肥写字楼发发展历程发展期代表项目：财财富广场一期期典型案例：楼层高度：27层外立面：玻璃幕墙、、低辐射双层层中空玻璃电梯配置：4部西子奥的斯斯电梯办公环境：多功能会议议室、商务服服务中心、空空中花园租金情况：60元/㎡·月（最早35-40/㎡·月）入驻率：80%入驻企业情况况：西门子、中中石油；工业业、房地产、、金融保险及及销售类企业业。61合肥写字楼发发展历程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

2006年～2010年汇金大厦、置地投资广场、东方银座、金鼎国际、求实君临国际、汇丰广场、绿地蓝海、安德大厦、富广大厦、新城国际发展迅速扩张期分析:此阶段的写字字楼在产品质质量和内部配配套上都有质质的提升，较较多达到甲级级标准；另外物业管理水平平有明显提高高，服务意识和和服务内容不不断提高；由政府引导逐逐步形成的2个CBD区域（政务区区、滨湖区））供应量快速放放大，以中高高档写字楼为为主，并形成成区域特色以国内外大型型企业需求占占主导※投资方：开发商占绝大大多数※市场行为：出售为主，出出租为辅※地理位置：有较大部分出出现在中环和和二环之外，，形成新的区区域格局。62合肥写字楼发发展历程扩张期代表项目：汇汇金大厦典型案例：楼层高度：地上28层、地下2层，100米外立面：镀膜膜low-e双层中空玻璃璃电梯配置：7部进口三菱办公环境：公共部分精精装，办公部部分全装修租金情况：60-65元/㎡·月左右入驻率：85%客源情况：金融保险业业占三分之一一，其次房地地产、物流贸贸易、能源及及制造业客户户占比超过50%楼层高度：23层（层高3.8米）外立面：干挂石材和和Low-e双层中空低辐辐射玻璃幕墙墙电梯配置：8部进口三菱办公环境：空中花园租金情况：50-70元/㎡·月左右（物业业费单收3.8元/㎡·月）入驻率：85%客源情况：高科技产业业近三分之一一，能源制造造业占四分之之一，房地产产、专业服务务、物流贸易易、金融保险险各十分之一一代表项目：新新城国际（A、B座）63合肥写字楼发发展历程时间（年）代表项目合肥经济发展情况

2011年至今万达广场、安徽国际金融中心、安粮东怡金融广场发展迅速成熟期分析:品牌开发商介介入，产品以以高品质写字字楼为主；超高层写字楼楼成为建筑发发展方向；区域集群更加加明显，地标标性建筑不断断涌现；※投资方：开发发商占绝大多多数。※市场行为：出售为主，出出租为辅。※地理位置：新新老城区各有有发展，以新新区开发为主主；64合肥写字楼发发展历程成熟期代表项目：IFC安徽国际金融融中心典型案例：楼层高度：地上57层、地下3层，239米外立面：金属幕墙、、石材幕墙和和中空断桥Low-E玻璃幕墙大堂：15米挑高，800平米（可扩展展到1500平米）电梯配置：19部进口品牌高高速电梯销售价格：均价12000元/㎡·月楼层高度：33层，150米外立面：玻璃幕墙，，低辐射中空空玻璃大堂：10.5米挑高，300平米电梯配置：10部进口三菱电电梯销售价价格：均价价12000元/㎡··月代表项项目：：万达达广场场65合肥写写字楼楼发展展历程程小结结1、天徽徽广场场标志志写字字楼销销售的的正式式开始始和真真正意意义的的市场场化，，财富富广场场标志志着成成熟写写字楼楼产品品的面面世。。2、随着着城市市经济济的发发展，，写字字楼在在设计计和品品质上上都不不断提提升和和完善善，并并且在在开始始在软软件上上不断断形成成竞争争力，，例如如周边边政府府机构构、入入驻企企业、、物业业管理理等方方面形形成软软实力力；3、开发发主体体由国国有事事业单单位，，逐步步转变变为开开发商商占市市场开开发主主体；；物业业租售售方面面，由由只租租不售售，到到以租租为主主、以以售为为辅，，再到到以售售为主主、以以租为为辅；；4、随着着城市市发展展，写写字楼楼布局局由市市中心心，逐逐步转转变为为以新新城区区开发发为主主，集集群效效应不不断显显现，，老城城区多多以点点状和和线状状开发发；5、写字楼楼品质质不断断提高高，但但由于于越来来越把把客户户定位位高端端企业业，市市场细细分程程度较较低，，未来来定位位第一一梯队队的写写字楼楼竞争争会比比较激激烈；；这是是我项项目定定位需需要考考虑的的因素素。66合肥写写字楼楼发展展现状状写字楼楼片区区划分分滨湖区区政务区区北一环环片区区长江路路片区区南一环环片区区马鞍山山路片片区高新区区经开区区细分合合肥写写字楼楼市场场主要要分为为如图图九个个区域域：其中，，北一一环片片区、、长江江路片片区、、南一一环片片区、、为成成熟的的大片片区；；政务区区、滨滨湖区区为正正在建建设的的大片片区；；新站区区、马马鞍山山路片片区、、高新新区为为较成成熟的的小片片区；；经开区为正正在建设的的小片区；；真正意义上上的CBD(中央商务区区)目前只有政政务区，老老城区写字字楼集中度度较低。新站区67区域名称写字楼规模备案可售货量单价庐阳区祥源广场60000在建未售——合