西安城市综合体项目商业开发建议与前期策划(图文并茂)

西安xx项目商业开发建议前言：本篇报告主要汇报的内容是针对舜杰进入陌生的西安市场，在规划概念方案之前，根据北门地块条件，及目前所面临的市场环境，合理的对项目未来运作提出思路及物业类型发展进行建议。城市核心内城墙本案大明宫区位概述：城市发展主轴之上，市中心范畴，大明宫板块地铁二号线北门—西安明城墙北部安远门，靠近城市主要商业街北大街，是西安传统城市生活中心地段；西安经济开发区大明宫—西安未来的“城市中央公园”，成为西安未来城市发展的生态基础、最重要的人文象征，并成为世界文明古都的重要支撑，进一步提升西安的城市特色。新市府—西安市府的北迁给城北区域带来“永动机”，自身的落位使得经开区一并纳入城市未来发展主轴之上，城北区域由此在各项市政配套及规划上享有得天独厚的条件。项目概览—区位新市府项目概述：47万方复合型项目，可发展住宅、商业中心、写字楼或酒店式公寓或酒店商业及动迁房住宅项目概览—本体规划地块运作建议：开发类型开发原则产品定位住宅点板结合，全南朝向单套90-130㎡主力面积高档写字楼纯办公非商住楼甲级酒店高标准酒店四星分物业类型扫描…………住宅写字楼/商住楼酒店商业广场住宅普通住宅城北26788城东15928城南23360城内428城西7779西高新10846总计85129住宅3月末结转可售量（万㎡）1123.75月均销化量（万㎡/月）65.01存量去化周期（月）17.27西安住宅市场总体走势：西安住宅一年内去化表现各区2011年度住宅去化套数住宅整体市场存量情况新政后一年内，西安住宅月平均成交65万㎡，各区成交表现上城北成交套数最高；目前全市住宅整体存量1123万㎡，不包含新推量，去化周期将达到一年半，市场将长期处于供大于求态势；西安住宅市场户型面积需求：从西安住宅发展趋势上看出，目前西安住宅户型需求逐渐趋小，70-130㎡是市场主力需求；目前大明宫区位价值表现——全市中端价格表现代表个案价格城北万科金域蓝湾9500风景御园8500城西东尚观湖4800黄金嘉园5800城东新东尚5400祥林铭邸4900高新荣禾城市理想7000兰亭坊11000曲江金地湖城大境15000中海国际社区12000大明宫公园壹号7500锦里6500大明宫现有价值表现城市中端，甚至弱于城北市府区域。高新曲江城西城东城北大明宫未来来的的大大明明宫宫———城北北中中心心新客站西安新行政区大明宫西安经济开发区总投资58亿元亚洲最大的客运站2010年10月正式启用，市政府，市人大，市常委新办公区定位：西安市中心的改造发展新区，担负西安旅游商贸次中心，城北地区文化中心，居住核心的功能成立于1993年，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，经开区内共有企业2800多家，25家500强企业和大量500强企业投资项目之于西安——带动西安经济圈辐射，促进城北区域经济发展2010年底开通之于西安——带动城北区域的基础建设，促进区域城市化发展之于西安——旧城改造，第二个曲江的文化板块，2010年首期工程竣工之于西安——已经初步带来了产业客源，支撑城北区域市场大明宫西安新行政区新客站西安经济开发区城市市向向北北，，大大明明宫宫为为绝绝对对核核心心区区域域。。项目目条条件件———共享享大大明明宫宫资资源源，，住住宅宅容容积积率率高高项目目属属于于未未央央路路沿沿线线高高容容积积综综合合体体项项目目，，住住宅宅规规划划指指标标条条件件偏偏弱弱。。楼盘名称总建面积

（万平方米）容积率华远君城823.19新兴骏景园243.5翠屏湾323.65东方罗马花园304.3汇林华城1502.17恒基碧翠锦华402.85中建开元一号853.3紫薇东进604锦里7.87.1盛龙广场1006.5宫园壹号426.8本案475.49未央央路路沿沿线线华远远君君城城新兴兴骏骏景景园园翠屏屏湾湾东方方罗罗马马汇林林华华城城恒基基碧碧翠翠中建建开开元元紫薇薇东东进进锦里里盛龙龙广广场场宫园园壹壹号号本案案未央央路路项目目条条件件———后续续供供应应压压力力较较大大楼盘名称总建面积

（万平方米）容积率已推面积

（万平方米）已售面积

（万平方米）未来供应

（万平方米）华远君城823.19311072新兴骏景园天樾243.524186翠屏湾323.6515923东方罗马花园304.3161218汇林华城502.17503020恒基碧翠锦华402.859531中建开元一号853.312773紫薇东进604----60锦里7.87.1542盛龙广场606.511549宫园壹号406.832268合计417--183102.5334.5后续续供供应应量量达达到到335万方方，，按按个个案案首首次次开开盘盘截截止止目目前前的的去去化化表表现现来来看看，，全全部部去去化化完完毕需需要要6年，，未未来来面面临临严严峻峻的的市市场场竞竞争争2年内内去去化化量量大明宫住宅——现阶段高层点式建筑筑，3T8户，现代中式立面面风格，整体立面品质质感不强建筑面积57平米主卧面宽3.2米客厅面宽3.6米宅间景观现阶段，未央央路沿线项目目表现区域级级中低端产品品运作形象，，弱于城北其其他板块项目目。锦里区域典型个案案产品比对建筑面积130平米主卧面宽3.8米客厅面宽5米行列排布，高高层建筑，2T4户为主Artdeco立面风格真石漆为主，，部分石材密植园林景观观层次感丰富白桦林间未央路沿线高高容积项目大明宫板块非非高容积项目目大明宫住宅——现阶段东：6100去化率30%南：7500去化率80%西：5700去化率10%北：6100去化率20%城北大明宫板板块—盛龙广场城北市府板块块—万科金域项目开盘销售售至今4个月，去化112套；89㎡三房两厅，送送11㎡三梯7户2梯4户79㎡两房两厅，送送8㎡2012年4月底开盘227套，目前已售售198套，去化率90%，均价8500-10500元/㎡（带1000元/㎡装修）板式或点板结结合建筑较点点式建筑去化化速度快，溢溢价空间高，，若带附加值值更是当前市市场亮点；西安住宅——未来万科金域华府府规划，全板板式规划万科金域华府府实景样板段段绿地海珀实景景图—全石材立面龙湖花盛香醍醍售楼处—五重景观体验验目前全国重量量级开发商在在西安均粉墨墨登场，以自自身特色产品品在市场大施施拳脚，西安安住宅市场已已经达到完全全成熟阶段目前西西安住住宅主主流表表现：：建筑规规划-板式为为主样板段段-实景体体验户型-功能性性、附附加值值景观-多层次次景观观塑造造建材配配置-真石漆漆配底底部石石材住宅市市场研研判：：地块条条件——新政后后，西西安住住宅市市场整整体成成交呈呈下降降趋势势，且且中长长期处处于供供大于于求竞竞争态态势，，但本本案所所属大大区域域城北北目前前是西西安住住宅最最集中中的成成交区区域，，且由由于本本案临临近市市中心心，城城内目目前住住宅基基本供供应枯枯竭，，加之之地铁铁通车车，三三大利利好支支撑起起项目目未来来住宅宅开发发具有有良好好前景景；规划方方向——项目住住宅部部分容容积率率偏高高，直直接影影响住住宅的的建筑筑类型型，目目前未未央路路沿线线均以以点式式住宅宅规划划为主主，建建筑排排布不不规则则，去去化上上表现现出市市场接接受度度差、、溢价价率低低等现现实情情况；；随着着全国国性大大开发发商集集中入入驻西西安，，引入入一线线城市市产品品开发发经验验，在在建筑筑、户户型、、景观观、配配套上上完全全进行行颠覆覆，客客户需需求逐逐渐被被引导导，基于项项目立立足于于未来来市中中心高高端住住宅，，规划划上必必须是是点板板建筑筑，排排布上上尽可可能朝朝南，，景观观塑造造出一一定特特色，，户型型可能能的情情况下下建议议增加加附加加值，，主力力面积积以70-130㎡㎡的两房房和三三房，，同时时在公公共部部位及及会所所配套套上进进行提提升。。办公公及及商商住住楼楼近些些年年，，随随着着西西安安经经济济大大发发展展，，市市场场对对于于办办公公楼楼的的需需求求逐逐年年提提升升；；同时时住住宅宅““限限购购””政政策策的的全全面面推推进进，，对对西西安安投投资资者者来来说说房房地地产产的的关关注注度度逐逐步步从从住住宅宅市市场场转转向向商商办办地地产产市市场场，，促促使使西西安安写写字字楼楼市市场场11年成成交交量量继继续续上上涨涨。。西安安写写字字楼楼市市场场总总体体走走势势：：从成成交交区区域域来来看看，，高高新新区区为为全全市市办办公公供供应应成成交交的的集集中中区区域域，，占占到到全全市市的的72%，其其次次为为城城北北和和城城南南，，2011年对对于于西西安安写写字字楼楼市市场场来来讲讲属属于于写写字字楼楼发发展展的的另另一一新新阶阶段段，，市市政政府府北北迁迁、、北北客客站站的的投投入入使使用用、、地地铁铁二二号号线线的的正正式式运运营营带带动动了了城城北北写写字字楼楼市市场场的的快快速速发发展展。。2011年西西安安写写字字楼楼市市场场已已初初步步显显现现出出城城北北、、高高新新相相争争的的新新格格局局。。西安安写写字字楼楼市市场场总总体体走走势势：：租金水平项目等级项目性质高新国际商务中心130-150甲级写字楼西港国际大厦—甲级写字楼海星城市广场60乙级商住楼财富中心 —乙级商住楼都市之门 85甲级写字楼汇鑫IBC 50乙级商住楼杰座广场 30乙级商住楼金桥国际广场65乙级商住楼创业广场B座75乙级商住楼唐沣国际 60乙级商住楼旺座国际 75乙级商住楼中大国际 133甲级商住楼长安国际中心128甲级写字楼凯爱大厦 50乙级商住楼金鼎国际大厦90甲级写字楼和平银座 50乙级商住楼金鑫国际 55乙级商住楼新时代广场80乙级商住楼广丰国际 55乙级商住楼老三届世纪星60乙级商住楼中信大厦 35乙级商住楼利君V时代 45乙级商住楼经发大厦 70乙级商住楼目前前西西安安写写字字楼楼缺缺乏乏高高品品质质甲甲级级纯纯办办公公楼楼，，均均以以商商住住楼楼形形势势规规划划，，在在租租金金水水平平上上两两者者有有一一定定差差距距；；西安安写写字字楼楼分分布布：：90%为商商住住楼楼入驻率1中大国际甲级办公楼95%2长安国际甲级办公楼94%3凯爱大厦商住楼90%4金鼎国际大厦甲级办公楼95%5和平银座商住楼96%6金鑫国际商住楼89%7新时代广场商住楼92%8中贸广场商住楼均价11000元/㎡去化率46%9珠江时代广场纯写字楼LOFT25000元/㎡去化率90%近一一年年开开盘盘城内内写写字字楼楼市市场场目前前城城内内写写字字楼楼入入驻驻率率达达到到90%以上上，，基基本本处处于于供供不不应应求求，，目目前前在在售售个个案案只只有有2个，，甲甲级级写写字字楼楼量量价价表表现现较较好好12345678123456789名称项目等级入驻率1利君V时代商住楼95%2经发大厦乙级办公楼94%3第五国际商住楼90%4金泰国际财富乙级办公楼95%5赛高商务港商住楼96%6天地时代广场商住楼89%7凯鑫国际商住楼92%8中登大厦商住楼1MAX未来甲级写字楼均价12000元/㎡2汇通太古城甲级写字楼—3首创国际甲级写字楼—4赛高城市广场甲级写字楼—5西安正尚国际商住楼7800元/㎡6龙之梦新城甲级写字楼—7宫圆壹号商住楼9000元/㎡8御玲珑商住楼8200元/㎡9盛龙广场商住楼—城北北写写字字楼楼主主要要经经开开区区以以商商住住楼楼为为主主，，随随着着市市府府搬搬迁迁、、地地铁铁通通车车、、北北部部产产业业基基地地逐逐渐渐形形成成，，未未来来在在新新市市府府周周边边将将上上市市较较多多甲甲级级办办公公项项目目，，而而项项目目所所在在的的大大明明宫宫附附近近在在售售写写字字楼楼个个案案均均定定为为商商住住楼楼，，甲甲级级商商办办物物业业缺缺乏乏；；城内内写写字字楼楼市市场场目前前报报价价（（含含800元/㎡㎡装修修配配置置））：：东面面8000元/㎡㎡，去化20%南面8350元/㎡，去化90%西面7900元/㎡，去化10%北面8100元/㎡，去化10%紧邻本案案，月均均去化5套，均价8000元/㎡，与经开开区甲级级办公单单价差50%，公寓产产品定位位与周边边住宅形形成竞争争，同样样面临点点式建筑筑朝向问问题；去化速度度及销售售价格上上表现不不佳在售个案案表现—御玲珑商办市场场研判：：地块条件件——西安随着着近5年经济大大开发，，作为西西部经济济重心，，城市经经济发展展迅速，，对于商商办物业业需求强强，特别别是住宅宅限购后后，商办办物业去去化逐年年提高；；本案地块块紧邻市市中心，，且随着着地铁的的通车，，区位及及交通优优势在城城北凸显显，目前前市中心心办公供供应缺乏乏，特别别是项目目周边个个案均以以商住公公寓定位位，未对对稀缺的的写字楼楼进行有有效补充充，对本本案未来来发展甲甲级写字字楼提供供较好机机遇；规划方向向——建议项目目商办部部分发展展甲级写写字楼物物业，以以5A标准打造造，纯办办公商务务软硬件件配置，，即衔接接城北新新市府、、经开区区与市中中心的城城市发展展主轴，，并且可可提升项项目整体体形象，，在未来来售价上上也有较较大溢价价空间。。酒店店西安市是是世界著著名的历历史文化化名城和和国际旅旅游城市市，具有有丰富的的旅游资资源。独独特的人人文景观观和秀美美的自然然风貌，，使西安安的旅游游资源在在全国名名列前茅茅。西安市从从事旅游游业相关关服务的的经营单单位有7万余户，，占全市市各类市市场主体体的22%，拥有旅旅游景区区近百家家，达到到国家A级标准的的景区（（点）24家，其中中5A级旅游景景区2家，4A级旅游景景区11家，3A级旅游景景区6家，2A级旅游景景区4家，A级旅游景景区1家。参照西安安统计局局数据，，2010年，西安安来访旅旅客总数数超过5201万人次，，同比增增长34.7%。其中国国内旅客客人数为为5117万余人次次，同比比增长34.8%。国际旅旅客按五五大洲分分类依次次为欧洲洲，美洲洲，亚洲洲，大洋洋洲和非非洲。西安星级级酒店接接待的客客户主要要是以散散客为主主，占入入住客人人的35%；其次是是旅行游游客，占占入住客客人的26%，以参加加会议、、商务洽洽谈、培培训为目目的入住住的客户户占16%，机关单单位(以陕西省省其它地地区为主主)占13%，其它消消费形式式占10%。值得注注意的是是，近年年来，以以参加会会议、商商务洽谈谈、公司司培训等等为目的的的消费费有增长长之势。。西安目前前挂牌的的五星级级酒店以以及没有有挂牌但但按照五五星级标标准打造造的酒店店有10家，四星星级酒店店24家，三星星级酒店店71家。旅游市场场旅游资源源市场表现现主要客源源酒店资源源西安旅游游市场情情况随着西安安市政府府对历代代遗迹的的修复改改善，以以及城市市交通基基础设施施的不断断改善，，如：西西安咸阳阳国际基基础跑道道和航站站楼扩建建以及地地铁线路路的建设设等。预预计西安安在今后后的几年年中，能能吸引更更多的国国内外游游客。外籍游客客前来西西安的数数量增加加，也将将相应增增加其对对高星级级酒店及及高端商商业的需需求量。。接待旅客客统计平均增长长率19%平均增长率15%随着西安访客客数量的逐年年增加，西安安星级酒店在在过去的10年中经历了巨巨大的增长。。星级酒店的的客房总供应应量年平均增增长为9%，其中以三星星级酒店和四四星级酒店的的客房供应增增长为主。2010年，一、二星星级酒店的市市场占有不到到5%，而三、四星星级的客房供供应比例占到到总供应的82%左右。西安酒店目前前供应1西安索菲特人民大厦五星级2西安凯悦（阿房宫）酒店五星级3西安喜来登大酒店五星级4西安香格里拉大酒店五星级5西安金花大酒店五星级6西安建国饭店五星级7西安皇城豪门酒店准五星级8经发国际会馆准五星级9西安凤城大酒店四星级10西安禹龙国际酒店四星级西安现有高星星级酒店分布布西安酒店运营营表现2011年西安世界园园艺博览会的的召开，使西西安星级酒店店的入住率大大大提高。现现有主要酒店店项目2011年至今的平均均入住率达到到73.2%，平均房价为为810元。就客源市场而而言，散客和和游客占现有有主要酒店项项目客源市场场的60%左右，其他客客源包括会议议、商务、培培训和政府客客源。商务客群往往往住店预算较较高，能有效效拉动酒店平平均房价，近近年来，以参参加会议、商商务洽谈和公公司培训为目目的的消费有有增长的趋势势；西安星级酒店店的未来供应应主要有以下下16家，皆为五星星级酒店定位位，在全市范范围内都有分分布，其中本本区域内未来来供应6家，未来几年年内西安五星星级酒店供应应仍将保持高高涨状态。西安酒店未来来供应酒店市场研判判：地块条件——本案所处地段段属于市中心心边缘，钟楼楼及古城墙边边，地段及旅旅游资源性较较佳，匹配旅旅游客；同时时位于城市经经济发展主轴轴未央路上，，商务便捷性性较好，出勤勤便利性较佳佳；规划方向——根据西安城市市特性，旅游游及商务未来来的高速发展展，建议开发发高星级酒店店，提升项目目形象之时也也完善了项目目的复合性概概念，目前西安五星星级酒店较为为缺乏，但未未来开发量大大，尤其经开开区将在2-3年内有6家五星级酒店店开业，形成成一定饱和；；针对商务和和旅游的双重重考虑，四星星级酒店符合合团队旅游及及商务市场主主流需求，未未来可作为良良好资产进行行运作及资产产配置；商业广场场西安xx项目目商业开发建建议目录区域宏观分析析项目本体认知知区域市场调研研项目定位建议议项目规划建议议西安xx项目目商业开发建建议一、区域宏观观分析西安xx项目目商业开发建建议西安概况西安，陕西省省省会、副省省级城市，地地处关中平原原中部，北临临渭河，南依依秦岭，是陕陕西省政治、、经济、文化化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里，城城市建成区面面积369平方公里，常常住人口846.78万人。西安古称长安安，是我国黄黄河流域古代代文明的重要要发源地之一一，与雅典、、罗马、开罗罗并称为世界界四大古都。。西安也是我我国建都最早早、历时最长长的古城，距距今已有3000多年的历史。。自西周(公元前1134年)起直到唐代代，先后共共有13个王朝在此此建都。西安自古以以来就是交交通要道，，如今铁路路、公路、、航空交织织成网，四四通八达。。中国四大大国际空港港之一的西西安咸阳国国际机场开开辟有100多条航线。。中国特等等客运站西西安火车站站是欧亚大大陆桥的重重要站点。。西安有公公路2800公里，有5条国道干线线通过，有有以市区为为中心通往往各旅游景景点的道路路40多条，其中中旅游专线线9条。西安市陕西省西安xx项项目商业开开发建议地区生产总总值西安市GDP总值逐年上上涨，2011年，全市GDP为3864.21亿元，“十十一五”时时期年均增增长14.00%，西安市经经济增长连连续9年保持了13%及以上的速速度，综合合实力明显显增强。从西安2006-2011年癿人均GDP增长来看，，与GDP总量走势一一致，呈现现快速上升升态势。2011年西安人均均GDP达到45,676元。西安xx项项目商业开开发建议社会消费品品零售总额额西安市社会会消费品零零售总额逐逐年上涨，，2011年为1935.18亿元，“十一五””时期年均均增长20.54%就西部省会会城市相比比较，2009年西安社会会消费品零零售总额位位居西部省省会城市第第二，仅次次于成都。。西安xx项项目商业开开发建议人口规模西安市人口口逐年增长长，2011年户籍人口口为791.83万人，常住住人口为851.34万人。户籍人口与与常住人口口有近60万人的差距距，说明西西安为人口口导入型城城市特征，，具备一定定的区域吸吸引力。西安市15-64岁人口所占占比例为总总人口78.65%，该年龄段段具有较强强的消费需需求，有利利于商业项项目的发展展。西安xx项项目商业开开发建议城镇居民生生活情况西安市居民民可支配收收入逐年增增长，2011年，人均城城镇居民可可支配收入入为25981元，涨幅为为10.6%。2008年至2011年，西安市市民恩格尔尔系数平均均值在30%左右，说明当地区区经济发展展情况良好好，人民较较有消费能能力。注：恩格尔尔系数60%以上为贫困困，50-60为温饱，40-50%为小康，40%以下为富裕裕恩格尔系数数是食品支支出总额占占个人消费费支出总额额的比重：：食物支出金金额÷总支出金额额x100%=恩格尔系数数西安xx项项目商业开开发建议二、项目本本体认知西安安xx项项目目商商业业开开发发建建议议项目目区区位位地铁铁2号线线安远远门门站站本项项目目位位于于陕陕西西省省西西安安市市莲莲湖湖区区，，项项目目地地块块分分布布于于北北关关正正街街西西侧侧、、振振华华南南路路以以东东、、xx南南北北两两侧侧。。项目目周周边边为为成成熟熟住住宅宅区区域域，，居居民民密密集集度度高高，，并并且且具具有有一一定定消消费费能能级级。。西安安市市级级商商圈圈---钟楼楼商商圈圈与与本本项项目目直直线线距距离离为为3公里里。。西安安目目前前唯唯一一运运营营的的地地铁铁线线路路----地铁铁2号线线安安远远门门站站距距离离本本项项目目地地块块400m。西安安xx项项目目商商业业开开发发建建议议项目目概概况况北关关正正街街xx红庙庙坡坡路路振华华北北路路振华华南南路路DK1DK2DK4DK3本项项目目共共计计有有4个地地块块组组成成，，其其中中DK1、DK2、DK4为2类住住宅宅用用地地；；DK3为商商业业金金融融用用地地，，为为本本次次报报告告主主体体。。地块名称DK3用地面积（m2）20700建筑密度（%）50%容积率6.5绿地率（%）25%地上建筑面积（计容）134550建筑占地（m2）10350西安安xx项项目目商商业业开开发发建建议议项目目现现状状142155332项目目东东北北角角的的彩彩印印标标牌牌市市场场北关关正正街街与与xx路路口口振华华南南路路为为企企业业及及普普通通民民居居xx北北侧侧的的城城中中村村xx两两侧侧分分布布地地段段民民生生类类商商铺铺4本项项目目目目前前尚尚处处于于地地块块阶阶段段，，所所在在区区域域主主要要为为为为高高密密度度普普通通民民居居，，以以及及部部分分企企业业。。地地块块内内部部的的xx两两侧侧分分布布有有低低端端民民生生类类商商铺铺。。地块块沿沿北北关关正正街街东东北北角角为为在在营营的的彩彩印印标标牌牌市市场场，，为为简简易易市市场场结结构构。。西安xx项目商商业开发发建议项目区域域分析本项目所所在的北北关正街街向北连连接未央央路，向向南连接接北大街街、南大大街、南南关正街街、长安安北路。。形成西西安城市市完整的的中轴线线。西安安地铁2号线与该该中轴线线平行，，形成立立体交通通网络，，交通便便捷度高高。在该中轴轴线上，，分布有有经济开开发区商商圈、龙龙首商圈圈、钟楼楼商圈（（市级））、以及及向南延延伸的小小寨商圈圈（市级级）。该该轴线所分分布商业业几乎占占据西安安商业市市场半壁壁江山。项目周边边居民区区较多，，人群较较为密集集，具有有一定消消费基础础。本项目东东侧为正正在开发发的唐大明宫宫遗址公公园，项目自自身亦处处于唐大大明宫遗遗址整体体开发范范围。未未来具有有一定的的旅游客群群资源。本项目介介于龙首首商圈及及钟楼商商圈---北大街商商业街之之间，目目前区域域商业相相对滞后后，属于于商业开发发空白点点，未来发发展潜力力较大。。唐大明宫宫遗址公公园西安xx项目商商业开发发建议三、区域域市场调调研西安xx项目商商业开发发建议区域商业业项目1本案项目周边商业中心序号名称1盛龙广场2天地时代广场3赛高国际街区4大明宫万达广场432西安xx项目商商业开发发建议盛龙广场场项目名称盛龙广场开发商西安郅辉房地产开发有限公司投资商西安郅辉房地产开发有限公司商业面积400000㎡位置未央路与纬二十八街项目定位家具家居建材市场项目距离2km开业时间2012-04产品形态商业、住宅施工进度红星美凯龙已开业其余在建项目概况盛龙广场是西安市城中村综合改造重点项目，位于未央路与纬二十八街交汇处，集SHOPPINGMALL、家居广场、酒店、住宅、公寓、小学、幼儿园等为一体的超大型城市综合体。价格招商政策住宅：6800元/平方米办公楼：6600-8000元/平方米商铺：只租不售，未招商。销售情况只租不售运营公司美城机构主力店铺红星美凯龙西安xx项目商商业开发发建议项目名称天地时代广场开发商西安千禧国际置业有限公司投资商西安千禧国际置业有限公司商业面积30000㎡位置未央路与凤城二路项目定位服装饰品市场项目距离3.4km开业时间2010-05产品形态商业、办公施工进度已开业项目概况天地时代广场位于未央大道，地处CBD前沿腹地，是汇聚时代精英邻居、城市尚层领域、现代商务领座、都市商业领SHOW为一体的大型城市综合体。项目规划了近3万平米的地下商业中心和地上商业裙楼，打造与城市精英相匹配的国际商业街区，引领西安商业时尚潮流。价格招商政策商铺租金均价约5-7元/㎡/天。销售情况只租不售运营公司开发商自营主力店铺华东服饰广场天地时代代广场西安xx项目商商业开发发建议赛高国际际街区项目名称赛高国际街区开发商陕西富力地产投资商陕西富力地产商业面积95000㎡位置未央路与凤城五路项目定位城市综合体项目距离5.1km开业时间2010-05产品形态商业、住宅、办公施工进度已开业项目概况赛高国际街区占据未央大道与凤城五路黄金十字，随着政府北迁，未来的城市新中心将在此确立。赛高国际街区项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅，国际公寓，CEO商务，世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。世界级零售巨头沃尔玛已经领先进驻，更毗邻西安知名学府西安中学，从而形成赛高国际街区丰富而完善的高端生活配套。价格/招商政策商铺租金均价约6-10元/㎡/天。销售情况只租不售运营公司开发商自营主力店铺人人乐、奥斯卡影城、苏宁电器西安xx项目商商业开发发建议大明宫万万达广场场项目名称大明宫万达广场开发商西安大明宫万达广场有限公司投资商万达集团商业面积180000㎡位置北二环与太华北路项目定位城市综合体项目距离5.5km开业时间待定产品形态商业、住宅、办公施工进度在建项目概况西安大明宫万达广场（第三代）是万达西安产品升级版，是万达西部最大项目，集大型商业中心、城市商街、精装SOHO、城市豪宅、5A写字楼、IMAX国际影院等多重业态，真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合。价格/招商政策待定销售情况只租不售运营公司西安大明宫万达广场有限公司主力店铺万千百货、万达影城、大玩家、大歌星（预计）西安xx项目商商业开发发建议区域在售售商铺2本案项目周边在售商铺序号名称1海荣名城商业2乾唐华府商铺3枫韵润园商铺4香颂国际城商铺5宫园壹号商铺6百花商业广场7海璟IT-MALL8银象花园商铺9盛龙广场商铺10大明宫万达广场11开元天街12御玲珑13荣豪大厦4315678910111213西安xx项目商商业开发发建议项目周边在售商铺一览序号

名称

地址

项目距离(km)

建筑面积(㎡)

单价(元/㎡)

开间面积

开盘时间

1海荣名城商业凤城九路与未央路6.95788029000-41000170-3000May-102乾唐华府商铺文景路与凤城六路6.5200002000030-300May-103枫韵润园商铺常青二路向东200米64000020000130-260Aug-114香颂国际城商铺太华北路与环园中路5200000待定在建待定5宫园壹号商铺央路龙首村0.81000001F：7000090-1000Aug-096百花商业广场凤城三路与太华北路6.23218912000-350008-200Feb-117海璟IT-MALL文景路与凤城二路4.8600008500-1500042-1012Mar-128银象花园商铺凤城一路与文景路4.5100004500070-93Dec-119盛龙广场商铺未央路与纬二十八街2400000只租不售在建Apr-1210大明宫万达广场北二环与太华北路5.5650000待定在建待定11开元天街太华路与太元路6100000待定16-240待定12御玲珑未央路10号0.6410001F：58000300-500预订阶段13荣豪大厦未央大道/龙首商业街0.730001-3F：均价300001000在售统计

1714069

区域在售售商铺西安xx项目商商业开发发建议主力商户户分布项目周边家电类卖场序号名称地址项目距离(km)1国美电器未央路142号4.62国美电器北二环立交向东500米3.6项目周边量贩式KTV序号名称地址项目距离(km)1喜悦汇量贩KTV未央路150号5.1项目周边健身会所序号名称地址项目距离(km)1享受健身俱乐部凤城五路14号5.42风雅健身中心纬二十六街2.13千子莲健身服务部北关正街23号0.2项目周边家电类卖场序号名称地址项目距离(km)1赛高奥斯卡电影院凤城五路与未央路5.12未央影剧院未央路53号1.33大明宫影剧院建强路55号0.9121123本案123西安xx项目商商业开发发建议百货、生生活类卖卖场、专专业市场场项目周边生活类卖场序号名称地址营业面积(㎡)项目距离(km)1沃尔玛未央路126号170405.12人人乐未央路赛高广场80003.83华润万家未央路105号130002.44人人乐北关正街39号214980.25华润万家北关正街18号150000.4124本案3512345项目周边专业市场序号名称地址营业面积(㎡)项目距离(km)1居然之家北二环600004.42大明宫家居建材城太华北路3000004.83东方美居国际建材广场太华南路373号5000044安美居装饰建材超市西二环2000055红星美凯龙纬二十八街150000212项目周边百货商场序号名称地址营业面积(㎡)项目距离(km)1世纪金花未央路126号260005.12崇尚百货未央路125号300005.1西安xx项项目商商业开开发建建议区域办办公楼楼分布布项目周边办公楼序号名称1荣豪大厦2老三届首座3航天新都4第五国际大厦5MAX未来6天心大厦7金泰财富中心8经发大厦本案12345678西安xx项项目商商业开开发建建议项目周边办公楼一览序号

名称

地址

项目距离(km)

建筑面积(㎡)

单价(元/㎡)

租金(元/㎡/天)入住时间

类别1荣豪大厦未央区政府向北100米路1377508500待定Dec-12酒店式公寓2老三届首座未央路60号1400008000待定Jun-13办公楼3航天新都未央区政府西侧1.12000080001.8Oct-04办公楼4第五国际大厦未央路与北二环2.73600082002.1Apr-08办公楼5MAX未来未央路与凤城五路5.2560008500(酒店)、12000(办公)待定Dec-12酒店、办公6天心大厦凤城二路27号4.32704470002.1Dec-06酒店式公寓7金泰财富中心文景路与北二环3.52500075001.6Oct-06酒店式公寓8经发大厦未央大道和凤城二路45148965002Apr-05办公楼统计

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区域办办公楼楼分布布西安xx项项目商商业开开发建建议四、项项目定定位建建议西安xx项项目商商业开开发建建议区域商商业档档次分分析项目所所在区区域主主要商商业项项目/商业街街的档档次定定位均均以中中低定定位、、便捷捷性消消费为为主，，本案案商业业定位位建议议在现现有商商业档档次上上有所所突破破，形形成区区域商商业中中心，，在满满足区区域消消费需需求的的基础础上培培养部部分目目的性性消费费群体体。档次高低目的性性定位便捷性性华润万万家超超市区域商商业空白区区间人人乐乐超市市xx街街铺北关正正街街街铺本案可可发展展空间间盛龙广广场天地时时代广广场赛高国国际街街区大明宫宫万达达广场场西安xx项项目商商业开开发建建议核心消消费群群体区域住住宅区区居民民旅游人人群经济基基础良良好品味高高端外省市市、外外籍人人士以家庭庭为单单位，，餐饮饮及生生活配配套需需求为为主，，部分分儿童童类消消费需需求。。餐饮、购物物、休闲娱娱乐需求。。消费特点人群组成人群特征本项目核心消费群群所占比例周边上班族族中档偏上消消费需求人际交往、、餐饮及休休闲娱乐消消费特征。。60%10%30%西安xx项项目商业开开发建议功能定位开放式城市市商业综合合体主题化消费费乐趣一站式商业业空间西安xx项项目商业开开发建议业态选择业态商户类型零售精品百货服饰、鞋包、饰品化妆品、药妆、美容用品家居用品