标杆房地产城市综合体运营报告

城市综合体运营品控中心坂田旧改项目布吉金稻田项目555新天地项目南联项目中航城华润万象城金地岗夏村改造体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体——城市综合体深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态我们必须要面对的问题城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体的特征123456789高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值深圳城市综合体的发展周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题周边环境问题功能搭配问题。。。。城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰国贸地王中信城市广场中航城万象城深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程城市化发展“一个城市只有一个中心”广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？上海由一个中心向多个中心发展上海-淮海路上海-人民广场上海-陆家嘴上海-徐家汇上海-虹桥上海南京路城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代城市化发展城市市化化多多核核发发展展是是必必然然趋趋势势深圳圳城城市市发发展展呈呈线线性性布布置置，，其其发发展展结结构构正正是是根根据据深深圳圳市市狭狭长长的的地地形形特特性性，，采采用用国国际际上上先先进进的的““城城市市多多核核结结构构””的的发发展展理理论论而而规规划划的的东部组团中部组团西部组团深圳圳城城市市化化发发展展深圳圳商商城城市市化化的的扩扩张张与与发发展展得得益益于于交交通通的的规规划划与与发发展展深圳圳城城市市化化发发展展未来来深深圳圳可可能能面面临临的的城城市市综综合合体体形形态态城市核心区城市次中心城市综合体核心心区区内内的的城城市市综综合合体体、、次次中中心心的的综综合合体体、、核核心心区区和和次次中中心心间间的的综综合合体体城市市综综合合体体的的开开发发与与运运营营定位位需需满满足足的的目目标标：：1、符符合合城城市市整整体体发发展展要要求求，，符符合合政政府府控控规规要要求求2、具具有有鲜鲜明明特特色色，，体体现现项项目目地地段段价价值值3、符符合合市市场场要要求求，，实实现现整整体体开开发发与与经经营营目目标标城市市综综合合体体的的开开发发与与运运营营定位位依依据据：：定位依据123456城市和区域市场城市化发展经济和人口状况城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情政府规划及功能定位城市市综综合合体体的的开开发发与与运运营营霍金金斯斯““消消费费者者决决策策过过程程模模型型””城市市综综合合体体的的开开发发与与运运营营三位位一一体体定定位位方方法法城市市综综合合体体———商业业形形态态定定位位核心心商商业业形形态态家庭庭服服务务家庭庭时时尚尚家庭庭娱娱乐乐辅助助商商业业形形态态家庭庭休休闲闲品品家庭庭必必需需品品家庭庭生生活活类类城市市综综合合体体———商业业形形态态定定位位城市市综综合合体体——商业形形态构构成5-10%其他服服务20-25%餐饮30-35%商业零零售30-40%休闲、、娱乐乐、酒酒店城市综综合体体——商业零零售业业态按照零零售业业饱和和理论论，只只有在在零售售饱和和度大大于平平均值值的前前提下下，才才有在在商圈圈开设设集中中商业业的可可能（（临街街商业业不计计入））零售饱饱和理理论公公式：：IRS=C*RE/RFC：潜潜在在客户户数量量RE：人人均消消费支支出RF：营营业面面积城市综综合体体——商业零零售业业态商业零零售业业态商商业规规模的的设定定城市综综合体体——商业零零售业业态商业零零售业业态极极限规规模测测算表表销售额额=购物概概率*人口*人均零零售开开支商业面面积=销售额额/单位面面积营营业额额购物概率测测算公式选选用赫夫模模型公式：：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij为商店J对消费者I的吸引力；；Sja为商店J的规模；Dijb为消费者I到商店J的距离或时时间；Pij为消费者I到商店J的规模购物物的概率；；城市综合体体——商业零售业业态商业零售业业态引力模模型商业街分析析需要解决决的核心问问题1、商业街的的长度和宽宽度2、商业街的的辐射半径径3、商业街与与平行干道道的距离城市综合体体——商业街东京商业街街长度一般般为600-1200M，平均880M；商业街辐辐射半径为为250-650M，平均辐射射半径为420M东京商业街街长度一般般为600-1200M，平均880M；商业街辐辐射半径为为250-650M，平均辐射射半径为420M东京商业街街平均宽度度城市综合体体——商业街城市综合体体——商务城市综合体体的商务办办公容量一一般受城市市化发展的的影响，而而人均办公公面积受区区域的主导导功能和区区域的重要要性程度的的影响城市综合体体——商务城市综合体体的商务办办公面积需需要考虑的的内容1、城市商务务物业供给给总量和供供给结构2、城市商务务物业需求求总量和需需求结构3、城市商务务物业供给给矛盾分析析4、城市未来来供需发展展趋势（预测就业业人口和人人均办公面面积，通过过租赁活动动和市场吸吸纳量预测测未来市场场需求）5、确定城市市综合体对对城市中心心商务的分分流指数5、中心商务务的高度指指数确定综综合体最终终的商务容容量城市综合体体——酒店城市综合体体的酒店规规模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床床位数N：全年的旅旅客人数P:住宿旅客比比例L:平均住宿天天数T:全年可逗留留天数K:床位的利用用率城市综合体体运营的价价值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流城市综合体体的运营价价值主要取取决于人流流价值链城市综合体体运营的价价值城市综合体体的综合开开发价值链链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突城市综合体体运营的价价值城市综合体体的综合评评价体系基础评价指标辅助评价指标华润万象城城城市综合合体运营的的思考一期二期华润万象城城作为城市市核心区城城市综合体体项目为什什么一期项项目开发会会会选择商商业和写字字楼？中航城城城市综合合体运营营的思考考同样处于于城市核核心区的的中航城城城市综综合体项项目为什什么一期期项目开开发会选选择写字字楼而不不是商业业？龙岗南联联港台项项目城市市综合体体运营的的思考龙岗南联联港台项项目处于于城市次次级中心心区的辐辐射地带带，125万的总建建面，一一期启动动以住宅宅为主？？商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档档公寓众众多住宅高档住宅宅缺失，，中高档档住宅众众多酒店五星级酒酒店林立立办公地王大厦厦等甲级级写字楼楼汇聚商务CFD带来大量量高等级级商务人人士商业缺乏有影影响力的的商业形形态华润万象象城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店上海宾馆等酒店档次不高办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业商业以中高档为主，但本项目商业区位并不理想中航城酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流商业办公商务公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅项目多，，酒店少，档次低办公写字楼少，且且档次低商务商务气氛淡薄薄商业临近五洲风情情MALL龙岗南联港台台项目酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消