南京大型都市主义项目前期策划及物业发展建议图文并茂附案例

保利南京项目前期策划及物业发展建议目录战略设定:

保利南京攻略戰術G34设定:關於河西(人&事&物)首發设定:品牌落地方法論戰術G52设定:關於仙林(人&事&物)PARTONE1保利南京攻略戰略設定战略设定真情回放之前提案同策观点5首次进军南京+创造利润+企业品牌落地=長三角大戰略保利地产全国分布图公司战略两大需求保利地产在全国19个省市均有项目首次进入南京,意义非凡企业品牌落地經營利潤62022/11/16公司战略协同作战背景下:仙林和河西地块先後启动河西位城市副中心，区域房地产开发较成熟，定位为现金流项目河西地块区域房地产开发比较成熟周边各类配套较为完善具备较好的开发条件河西地块位于奥体板块城市副中心2.2容积率稳定性产品现金流项目72022/11/16公司战略仙林地块仙林地块环紫金山板块1.2容积率交通比较便捷较高规划起点资源、人文氛围佳产品发挥空间大定位为企业品牌标杆项目仙林地块产品发挥空间大，定位为企业品牌标杆项目82022/11/16品牌落地战略卡位南京市场集團利润需求企业品牌标杆實現现金流提煉匹配南京的元素，建立品牌印記,並轉移印象至項目營銷提煉匹配的元素與南京配對打鐵趁熱好印象趁熱移情河西项目仙林项目拉高企业品牌标杆项目品牌運作需求92022/11/16PARTTWO2品牌落地方法首發设定102022/11/16品牌混血論系列作品a系列作品b品牌印記品牌動作及後續品牌長效經營地區消費習性價值認同之共性及特性全國品牌的本土化運作品牌落地養成而不是生搬硬套，母子株嫁接的技術是關鍵112022/11/15品牌配配對第壹回回合:南京印印象pk保利品品牌印印記Hi,我是保保利我的成成長背背景…性格脾脾氣是是…特色優優點是是…我最大大特點點是…我很想想成為為南京京找對味味的朋朋友Hi,我是南南京,我的成成長背背景是是…,性格脾脾氣是是…,特色優優點是是…,我最大大特點點是…我一直直在等等能跟跟我志志同道道合的的朋友友yoyo,我們是是保利利的好哥哥們成長背背景/性格脾脾氣/都跟保保利很很像我們都都有很很多的的特色色優點點關鍵是是融入入只要南南京跟跟保利利關係係搞好好大家就就都是是一團團和氣氣的好好朋友友了方法:尋找&篩選彼此性性格中中的共通點點122022/11/15南京中中高端端消費費人群群研究对对项目目发展展的启启示能反映映南京京城特特性的的关键键词：：六朝古古都、、十朝朝都会会、大大明王王朝开开国首首都、、中华华明国国首都都、明明城墙墙、中中山陵陵、总总统府府、紫紫金山山长江、、秦淮淮河、、金陵陵佳丽丽地、、江南南帝王王州，，朱元元璋、、孙中中山，，奥体体中心心河西CBD(是现代代化南南京城城市的的象征征)南京人人特性性整体来来看，，南京人人文化化气息息感较较强、、有城城市自自豪感感、对于于社会会民生生经济济较为为关注注在政府府、事事业单单位、、银行行国企企体系系中工工作的的中高高端收收入人人群，官本位位文化化较为为浓厚厚在民企企、外外企、、软件件行业业、服服务行行业工工作的的中高高收入入人群群，对于外外来时时尚小小资文文化、、海派派文化化较为为推崇崇南京人人对高品品质、、高品品位的的商品品和服服务消消费力力较强强，消費從從不保守守南京中中高端端人群群的消消费习习性南京中中高端端收入入人群群以政政府机机关公公务员员、事事业单单位、、银行行、企企业高高管、、写字字楼白白领私私营企企业主主为主主他们通通常工工作繁繁忙，，闲暇暇会去去运动动会馆馆、1912酒吧街街、环环境及及品位位较高高的咖咖啡吧吧、茶茶社、、西餐餐厅等等餐饮饮场所所、购购物通通常在在金鹰鹰商城城、东东方商商城、、德基基商厦厦南京DNA132022/11/15南京中中高端端消費費人群群研究对对项目目发展展的启启示南京DNA关于南南京人人和南南京城城的一一篇文文章前日和和朋友友聊天天，说说到未未来的的去处处，大大家都都想要要回去去中国国。朋朋友说说希望望去北北京、、上海海、或或是广广州闯闯荡唯独我我是希希望回回到南南京，，回到到自己己的家家乡居居住的的。我我主要要的理理由是是，我我喜欢欢南京京安逸逸的生生活。。不免，，我又又被朋朋友笑笑话了了。奢好安安逸，，从前前，南南京人人就是是如此此亡国国的……身居富富庶之之地，，不图图进取取，仗着长长江天天堑、、万丈丈城墙墙，只只图享享乐，，再美美好的的前景景也会会被断断送的的。——我于是是立刻刻开始始了我我的辩辩解：：都是是过去去的事事了，，如今今选择择回到到南京京，是是看中中长三三角的的机遇遇；加上未未来几几年建建成京京沪高高速铁铁路、、沪杭杭磁悬悬浮列列车线线，从从南京京去上上海或或任一一长三三角城城市两两小时时都不不要。。朋友似似乎默默认了了我的的辩解解，““前有有事业业，后后有家家庭，，进可可攻、、退可可守，，是是吧？？”我只能能点点点头。。142022/11/15南京中高高端消費費人群研究对项项目发展展的启示示我的确看看过很多多文章，，描述南南京人奢奢华的性性格的。。有一些数数据统计计，显示示在长三三角城市市当中，，南京人的的收入排排至倒数数，可是是消费水水平却在在前列。。显然南南京人有有一种““穷享乐乐”的倾倾向。可是，我我自己并并不觉得得啊……我只知道道，我和和同乡朋朋友吃饭饭从不挑挑食，而而且每次次都把盘盘子“舔舔”得干干干净净净，从不不浪费粮粮食。还还经常因因此被别别人取笑笑，尽管管我们并并不在意意，因为为骨子里里认为这这是一种种美德……大概，““穷享乐乐”的理理论，只只能运用用于那些些“江南南贵族””吧。还还有有一种说说法，形容南京京人性格格低沉，，换句话话说就是是不思进进取，南京方方言那种种低沉的的语调就就是最好好的印证证。文章章说，自自古前往往南京居居住的名名人，要要么是被被贬官的的如同王王安石，，要么是是功成身身退的如如同曾国国藩，到到了南京京城后大大多再没没有什么么作为。。更多的南南京市民民呢，也也已经满满足了富富足的生生活，有有吃不完完的鸭子子，有穿穿不完的的云锦丝丝绸，无无聊了还还可以去去秦淮河河畔消遣遣一番，，一辈子子如此平平平凡凡凡的过下下去也未未尝不可可。——话说得有有道理，，但不知知道为什什么，我我的脑子子当中装装的却总总是一些些近代史史中风云云激荡的的东西。。像中山山陵啊，，总统府府啊，还还有新建建的“南南京1912共和广场场”，都都是我十十分向往往的地方方。南京DNA152022/11/15南京DNA南京中高高端消費費人群研究对项项目发展展的启示示的确，我我身上没没有多少少古时南南京人的的性格，，因为我我祖籍并并非此地地。和我一样样，我的的很多同同乡朋友友祖上也也来自其其它地方方。拿我来说说，论祖祖籍，我我是陕西西人，如如果母系系也可以以算得话话，我也也是山东东人、江江苏常州州人……从前的那那么些南南京人去去哪里了了？——实在难以以启齿，，一次次次的亡国国城陷，，太多的的灾难降降临在这这座城市市。不不过，，患难磨磨炼出了了一个城城市的性性格。患难中，，来自全全国各地地的新移移民学会会容忍各各自的生生活习惯惯。就像我们们家，能能吃咸，，能吃辣辣，也能能吃甜；；饭桌上上有山东东大葱，，也有常常州萝卜卜干；平平日听得得惯外婆婆的吴语语口音，，也能听听得惯舅舅奶奶的的山东话话，也十十分怀念念过世的的爷爷所所说的一一口略带带川味汉汉中乡音音。我嘛嘛，只要要说南京京话，家家里人都都能懂了了。我们的性性格中，，既有些些北方人人的豪气气，也不不乏南方方人的缜缜密心思思。南京人心心中还有有一个精精神领袖袖，那就就是长眠眠在东郊郊紫金山山下的孙孙逸仙。。他和我们们一样，，从前也也不是南南京人，，话音中中总是带带着些粤粤语的味味道。他他教我们们要博爱爱，要以以宽容的的心结纳纳天下的的朋友，，要容忍忍苦难，，有时也也要宽恕恕自己的的仇敌。。也许正正是因为为他的教教诲，来来自五湖湖四海的的南京人人们才能能不去计计较过往往的苦难难，在这这座城市市里和睦睦相处。。“博爱爱之都””的市民民，坦荡荡诚朴，，当无愧愧于心。。162022/11/15第壹回合合:南京印象象pk保利品牌牌印記品牌元素素配對1省會(機關幹部多)●有過澎湃歷史史的●文化底蘊的●●城市自豪感的的●安逸且自得其其樂●敢於嚐新的●●包容大江南北北的●●支持藝術的的●強大實力的的●國企的(軍方背景)●人文的●愛國的●有社會責任任感的●生態關懷的的●全國性品牌牌(非當地)精煉南京城市市印象篩選保利品牌牌印記提煉保利品牌印記中匹配南京的部份加以渲染包裝成為保利落地南京的品牌面貌172022/11/15品牌元素配對對1●保利是支持藝術且有有作品的●保利有強大大實力而且上上市了●保利是有軍方背景的的國企●保利是支持人文且有有素養的●保利一直是是十分愛國的●保利很有社會責任感●保利做很多多生態關懷的行行為●保利是全國國品牌,牌子大南京人心目中中喜歡的保利利是-----偏向機關幹部性格格的●會為澎湃歷史而激激動的●有文化底蘊的●有城市自豪感的的●傾向於安逸且自得其樂的的●其實內心也期待嚐新的●大氣度能包容容大江南北的●●南京這座城市市的性格其實實是-----保利的品牌落落地及相關品品牌行為，應應走路線(關鍵字)<愛國:社會責任><根底:歷史+文化底蘊><宏觀:國企+大器+實力><人文:支持藝術+生態關懷><扎實:安逸+自豪心理><根基:不浮誇+不躁富>182022/11/15按上述總結結，進行以下五個方方向的品牌牌落地行為為品牌落地行行為品牌訴求點具體發散點品牌行為表現載體對接項目產品延伸愛國:社會責任感1.搶救國寶真實行動2.囯寶獸首及多件藝術品1.人物訪談:保利鉅資回購國寶故事經過2.國寶展+對話當代銅雕藝術家朱炳仁獸首複製品陳列於保利項目大堂藝廊根底:歷史+文化底蘊孫家後代1.人物訪談:我的祖父孫中山2.孫中山孫女剪綵<十月圍城>電影首映典市區接待=保利<人文藝術館>孫中山孫女女人文藝術館館獸首192022/11/15十月圍城電影宣傳海報十月圍城電影宣傳海報鋼琴家朗朗社區音樂教室投名狀電影宣傳海報宏觀:國企+大器+實力<十月圍城>電影首映式媒體見面會+明星雲集+全國首映在南京(紀念孫中山)+媒體炒作人文:支持藝術+生態關懷音樂+電影1.<鋼琴家朗朗>民間徵才2.<十月圍城>大碟明星簽售3.保利大片系列<佳片有約>連續播出社區設兒童音樂教室、影音放映室扎實:安逸+自豪心理廣告表現文字&畫面調性廣告表現根基:不浮誇+不躁富廣告表現文字&畫面調性廣告表現品牌訴求點具體發散點品牌行為表現載體對接項目產品延伸202022/11/15保利利品品牌牌行行為為，，方方向向路路線線展展示示:品宣宣影影片片品牌牌落落地地行行為為請關燈，請肅靜212022/11/15PARTTHREE關於於河河西西(人&事&物)3戰術術G34设定定戰術術G34设定定:222022/11/15区域域占占位位：：河河西西新新城城是是南南京京最最具具国国际际化化特特征征的的现现代代新新城城必必将将成成为为南南京京未未来来城城市市发发展展中中心心。。区域域形形象象：：CBD、现现代代化化都都市市、、摩摩天天大大厦厦。。项目目区区位位项目目位位于于河河西西板板块块———南京京城城市市副副中中心心核核心心地地段段，，CBD、现现代代化化都都市市为为区区域域最最鲜鲜明明的的符符号号形形象象本案案232022/11/15土块块容容积积率率---2.3地块块自自身身及及周周边边无无强强势势资资源源项目目自自身身项目目条条件件在项项目目自自身身条条件件约约束束下下，，本本案案的的产产品品方方向向为为高高层层、、小小高高层层高高容容积积率率社社区区，，而而社社区区内内在在品品质质的的营营造造将将成成为为本本案案的的打打造造重重点点2.3高容积率地块自身及周边无强势资源优势高层、小高层高容积率社区社区内在品质的营造将成为本案的打造重点242022/11/15客户条件件二次或三次置业人群中资/外资企业中高层私营业主、公务员年龄33~48岁三口之家、三代同堂中产/富裕,外地富有人群家庭年收入30万以上富豪阶层富裕阶层中产阶层中等偏上收入阶层工薪阶层区域主力阶层置业经历职业特征家庭结构经济结构环境偏好城市氛围浓厚现代都市感/国际感情感特征征有学识、、有品位位居住体验验丰富，，视野开阔阔，追求品质质生活的的同时更希望望在生活活中融入文文化、艺艺术等有品位位的元素素区域客源源以受过过良好教教育的中中产阶层层为主，，视野开开阔，追追求生活活品质，，对现代代的建筑筑风格有有较高的的接受度度252022/11/15产品形象象

策略略方向客群喜好好、区位位形象、、项目自自身的条条件确认认了本项项目现代代风格的的定位，，在同质质化严重重的竞争争中追求求亮点、、差异化化将是本本项目打打造方向向区位形象象项目自身身城市副中中心CBD区域，整整体的现现代建筑筑氛围，，其他风风格难以以融入较高的容容积率，，本项目目产品线线一定是是高层、、小高层层现代城市市路线如何差异异化、制制造亮点点？“城市感感”客群喜好好中产阶级级，视野野开阔，，对现代代的建筑筑风格有有较高的的接受度度核心项目形象象但项目周周边区域域竞品普普遍为现现代风格格艺术、文文化元素素的植入入262022/11/15一家崇尚尚文化的的伟大公公司现代城市市路线+艺术文化化元素产品形象象

策略略路线保利集团团对文化化的崇尚尚使本项项目亮点点得到升升华，艺艺术文化化元素将将在产品品中得到到体现策略路线线272022/11/15项目产品形形象体系打打造原则产品形象策策略原则则“金玉”策略，即迎合目标标客户对品品质需求，，重点打造造“外显性性”产品要要素的品质质感，“把把钱花在刀刀口上”282022/11/15会所景观体系售楼处样板段样板房项目形象策策略体系立面及公共共部位项目形象策策略体系系要点：1、重点打造造对客户影影响最大的的“外显性性”产品要要素，“把把钱花在刀刀口上”，，迎合客户户对品质的的追求2、在整个产产品策略中中，始终坚坚持“现代代城市路线线”和“艺艺术文化元元素”的有有机融合。。3、整个产品品策略由““产品系统统”和“体体验系统””两大部分分组成，既既有实物效效果，又体体验式感染染力。产品系统体验系统292022/11/15一、产品系系统302022/11/1530立面及公共共部位312022/11/15BUILDINGFACADE外立面建议议都市ARTDECO艺术ARTDECO外立面风格格：新都市市主义ARTDECO都市化建筑形形态+艺术化建筑风风格外立面风格322022/11/15建筑材料色彩彩石材、金属、、双层玻璃…用别墅的材质质建造建筑构建历史感、厚重重感亲近感、品质质感石材+仿古面砖+真石漆底部主主体局局部香槟黄+香槟黄+香槟黄底部主主体体局局部部品质感、亲近近感强调造型赋予建筑风格格+强化建筑形态态建筑细部用来来品味其风格格的原味艺术化建筑风风格+都市化建筑形形态都市感ARTDECO艺术感ARTDECO外立面细节332022/11/15规划与户型建筑入口模式式建议层叠向上，装装饰味甚浓ARTDECO风格有它独特特的空间形态态和装饰手法法，层层叠退退强调了入口口的空间感受受，并带有一一定的装饰效效果，以挺拔拔向上，特点点示人。材质质上注重金属属材料的融入入，把奢华感感带入其中。。建筑入口342022/11/15CULB大堂&LOBBY大堂空间模式式建议下沉式入户大大堂入户大大堂设设计为为下沉沉式庭庭院的的生态态大堂堂，下下沉庭庭院和和车库库相通通，即即可丰丰富景景观层层次，，让景景观更更具空空间感感和趣趣味性性，又又在功功能上上为住住户的的需求求武装装到牙牙齿））；上下双双入户户大堂堂一层为为地上上入户户大堂堂，地地下一一层为为车库库入户户大堂堂，自自动扶扶梯相相连；；大堂功功能酒店式式大堂堂概念念不小于于200平方的的挑高高大堂，，内设设接待待、休休息、、商务务等功功能区区，专专人24小时管管家式式服务务。大堂建建议352022/11/15CULB大堂&LOBBY大堂空空间装装修标标准典雅风风格浪漫的的简欧欧风格格，与与高端端小区区定位位相吻吻合；；用料高高贵墙面及及地面面采用用进口口石材材铺贴贴，公公共家家具、、灯具具、装装饰品品一并并定制制尊贵贵感油油然而而生；；装修细细节采用900KG以上容容量电电梯，，保证证家具具、钢钢琴等等大型型物件件的搬搬运；；创新地下电电梯大大堂同同样引引入精精装修修准。。大堂建建议362022/11/15精装电电梯电梯门门厅和和电梯梯内饰饰是楼楼盘的的重要要形象象展示示电梯轿轿厢新新古典典注意意装修修风格格，深深红色色实木木轿壁壁饰以以落地地镜、、轿顶顶配置置奢华水水晶吊吊灯、、地面面精美美大理理石拼拼花372022/11/15全明阳阳光内内庭式式地下下车库库在入口口处堆堆坡与与开挖挖的形形式能能保证证地下下车库库的采采光与与通风风地下车车库入入口全明阳阳光内内庭式式地下下车库库地下车车库382022/11/1538会所392022/11/15全龄化化受众人性化化特色适度高高端功能会所设设置原原则“适度高端端”：会所的方方能应符符合项目目的整体体定位和和客户定定位，建议会会所功能能定位应应适度高高端，但但同时要要兼顾实实用性……“人性化””：不是说配配套全就就是好，，一味追追求大而而全的代代价就是是——你要付出出更高的的房价去去换取一一些你也也许一辈辈子都用用不了几几次的““这个房房”“那那个室””，所以以设施有有特色，，服务有有针对性性的人性化会所，才才会格外外受人青青睐……“全龄化””：多设置些些利用率率高，又又受大家家喜爱的的项目，，能兼顾顾到文化化、娱乐乐、健身身又能涉涉及到妇孺老人人的需求……402022/11/15人性化全全龄会所所男士会馆馆红颜会馆馆儿童会馆馆金色夕阳阳会馆会所建议议412022/11/15会所功能能会所功能能会所功能能分区：：男士会会馆针对男性性业主，，结合项项目自身身定位和和目标客客户特点点，建议议男士会会馆部分分以运动动功能为为主，商商务休闲闲特点为为辅。游泳池、羽毛球馆馆、健身房、影音娱娱乐厅、、棋牌室室、红酒酒雪茄吧吧等422022/11/15会所功能能分区：：红颜会会馆针对业主主中的女女士，突突出特别别关爱服服务，放放松工作作生活压压力，倡倡导都市市中心的的健康、、写意人人生。另外可将将儿童会会馆与女女士休闲闲区部分分相连，，让业主主在享受受养生的的同时，，能照顾顾到年幼幼的子女女。MASSAGE馆、单/双人SPA水疗馆、、瑜伽馆馆、练舞舞房、家家庭练歌歌房等会所功能能会所功能能432022/11/15会所功能分区区：儿童会馆馆四点半托儿所所：针对双亲家庭庭提供儿童放放学后的接送送、暂时托管管服务，可提提供小型短期期活动场所、、下午点心等等，解决双亲亲家庭后顾之之忧。儿童涂鸦区、、家庭亲子活活动区、儿童童迷宫、益智智类游戏区、、儿童摄影区区、儿童才艺艺表演区、玩玩具区、主题题故事屋、专专业兴趣班、、成长故事墙墙（其中儿童表表演区可定期期举办活动，，玩具区可以以号召社区小小朋友进行玩玩具捐赠或互互换等）会所功能会所功能442022/11/15会所功能会所功能分区区：金色夕阳阳会馆针对业主中相相当部分的老老人需求，针针对老年人提提供相应的娱娱乐休闲服务务，解决户外外晨练区的局局限性和传统统老年活动室室的简陋性，，丰富老年人人业余生活，，并提供相应应生活关爱服服务。棋牌室、书法法国画区、器器乐区、影视视欣赏区、网网络冲浪区、、图书阅览区区、健康讲座座区、小型健健身器械区、、个人才艺展展示区(舞蹈、声乐等等）、兴趣班（可举办定期期健康知识讲讲座、健康检检查，老年舞舞蹈比赛等等等）会所功能452022/11/1545景观462022/11/15考量因素：与社区整体的的现代理念相相呼应建议融入西方方文化：融合中西方文文化和艺术元元素的新都市市风情主义文化艺术新都市主义义ARTDECO本项目景观主题？景观主题472022/11/15意向展现方式中国文化中式硬质铺装、中式小品西方文化西方雕塑、西式小品艺术元素艺术长廊、雕塑新都市风情情主义景观打造重重点：1、中央湖景景2、沿河景观观3、景观小品品景观主题线线索景观主题482022/11/15大面积中央央湖景由中中轴线展开开，形成在在社区中少少见的气派派感充分利用资资源，建筑筑排布充分分与自然结结合大面积中央央湖景，采采用软底生生态水处理理系统，保保持水体清清澈平衡。。中央湖景492022/11/15沿河景观西、北双面面临河，具具备上佳的的河道景观观充分利用河河道景观，，打造沿河河景观带打造气派沿沿河步道，，提升社区区形象设置亲水平平台，增强强水景的可可观赏性502022/11/15中西方文化化在小品、、雕塑、硬硬质铺装中中得到体现现；采用雕塑、、小品、硬硬质铺装的的形式来增增强景观性性和文化性性。中西合合璧风格衬衬托出本项项目海纳百百川的文化化内涵。景观小品512022/11/15二、体验系系统522022/11/15在既既有有实实物物效效果果的的基基础础上上，，如如何何结结合合文文化化的的元元素素，，进进一一步步打打动动客客户户？？本案案售售楼楼处处立立面面风风格格选选择择情景景体体验验式式营营销销突破破传传统统的的销销售售模模式式情景景式式体体验验1、售售楼楼处处2、样样板板段段3、样样板板房房532022/11/15多媒媒体体展展示示区区（（售售楼楼处处））迎宾宾（（售售楼楼处处））项目目规规划划理理念念区域域规规划划特特征征产品特征说明明展示区（样板板段）样板房展示区区多媒体展示现场实景展示示核心手段：声色光影情景式体验流程542022/11/1554售楼处552022/11/15售楼处建议宗宗旨保利公司对文文化的追崇保利公司对艺艺术的追求售楼处建议保利公司对文文化的追崇、、对艺术的追追求是售楼处处建议的宗旨旨562022/11/15售楼处内部功功能布局售楼处建议多媒体区吧台区销控区模型区洽谈区售楼处建议售楼处风格外部装修风格格内部装修风格格售楼处外围景景观打造红线外景观打打造售楼处周边景景观打造保利文化区572022/11/15售楼处外围景景观打造外围景观打造造原则：从每每个角落体现现本项目品质质，从每个细细节透视项目目档次；从项目红线外外就开始建设设绿地、铺装装，提高整体体项目外围形形象售楼处周边区区域通过艺术术的装饰透视视本项目的内内在品质582022/11/15售楼处外立面面

风格外立面风格与与本案整体风风格相符，在在现代感中加加入艺术元素素现代风格建筑风格整体体与项目的现现代风格项目目相符，然而而为了体现项项目的艺术感感在外立面上上赋予艺术元元素；592022/11/15售楼楼处处内内部部风风格格现代代风风格格在整整体体现现代代风风格格的的基基调调上上，，合合理理的的添添加加具具有有文文化化气气息息的的装装饰饰品品，，更更能能体体现现本本项项目目文文化化内内涵涵。。注重重材材质质、、工工艺艺和和细细节节。。让让客客户户认认可可售售楼楼处处的的档档次次和和品品质质，，也也进进一一步步坚坚定定对对项项目目和和产产品品的的信信心心；；整体体现现代代风风格格的的基基调调上上，，合合理理的的添添加加具具有有文文化化气气息息的的装装饰饰品品，，更更能能体体现现本本项项目目文文化化内内涵涵602022/11/15售楼楼处处销销控控区区销控控区区设设置置在在售售楼楼处处入入口口处处，，以以精精致致的的装装饰饰体体现现项项目目文文化化感感销控控区区为了了第第一一时时间间接接待待客客户户，，建建议议销销售售控控区区设设置置在在售售楼楼处处入入口口附附近近；；销控控区区装装饰饰尽尽量量气气派派、、大大气气体体现现本本项项目目的的尊尊贵贵感感；；已具具有有文文化化格格调调的的装装修修风风格格展展现现项项目目形形象象。。612022/11/15售楼处内内部模模型区户型模型型单体模型型沙盘模型区位置：模模型区摆摆放在靠靠近于入入口处，，一目了了然；材质：建建议使用用精美原原木模型型体现项项目艺术术性、内内在品质质；细分：建建议细分分沙盘，，从总规规、单体体、户型型分别设设置模型型让客户户更直观观了解本本项目。。摆放位置置醒目便便于客户户观看，，模型功功能细分分利于客客户了解解本项目目622022/11/15售楼处处内内部洽洽谈区区普通洽洽谈区区vip洽谈区区宽敞舒舒适的的洽谈谈区可可以有有效增增强现现场的的销售售气氛氛，并并且使使销售售人员员容易易把控控销售售节奏奏。加加入入具有有艺术术气息息的装装修风风格体体现项项目内内涵。。普通洽洽谈区区Vip洽谈区区以充充满艺艺术感感的装装修，，让客客户更更舒适适；作作为为一处处签约约区域域，vip洽谈区区有效效保证证客户户私密密性。。vip洽谈区区合理的的分区区，更更大程程度上上的满满足功功能需需要632022/11/15售楼处处内内部吧吧台区区为客户户提供供饮料料的休休息区区，为为客户户减轻轻紧张张感，，热诚诚的服服务减减弱客客户的的防备备心理理。吧台区区为客户户提供供饮料料的休休息区区，为为客户户减轻轻紧张张感，，热诚诚的服服务减减弱客客户的的防备备心理理642022/11/15主要特色：：利用各种种媒体手段段，三维数数码和声光光电制作等等多样化的的销售道具具

营造符符合项目调调性的感官官环境，用用层层递进进的方式把把产品的理理念灌输给给客户；设设计要要求：30-40平米，可同同时满足30人观看，为为封闭独立立空间；考量因素：：我们的客户户具备高端端特征，对对高端生活活更有一番番自己的理理解，首先先从感官角角度去获得得他们的认认同，是达达成销售目目的第一步步，也是至至关重要的的一步。售楼处内内部多媒体体区多媒体区—声色光电更形象、更更直观的方方式来传递递项目信息息和生活方方式，销售售流程中最最为的重要要的“洗脑脑”环节652022/11/15——区域规划展展示——項目理念展展示——項目规划及及结构展示示——建筑及平面面展示662022/11/15售楼处内部部艺术文化化区专门划分一一个区域用用以展示保保利集团对对文化的贡贡献追崇、、对保利的的追求。保利文化区区保利文化虎首猴首牛首保利影院保利博物馆馆保利剧院在售楼处中中划分一个个区域，用用以展现保保利集团对对文化、艺艺术的贡献献，传递保保利地产的的文化基因因672022/11/1567样板板段段682022/11/15售楼楼处处—主入入口口—到达达小小区区景景观观中中轴轴—各样样板板房房样板板房房位位置置如如图图所所示示，，主主要要基基于于以以下下考考虑虑：：1、考考虑虑到到施施工工进进度度，，样样板板段段选选择择与与主主要要景景观观最最接接近近区区域域2、小小区区入入口口、、小小区区中中轴轴线线的的景景观观价价值值较较大大3、入入口口到到样样板板房房区区域域之之间间通通道道易易于于客客户户进进行行社社区区的的实实景景体体验验4、选选择择小小区区主主要要房房型型楼楼作作为为样样板板段段；；售楼楼处处位位置置样板板段段大四四房房（（双双卫卫、、工工人人房房、、独独立立电电梯梯））样样板板房房“2+1””房+工人人房房样样板板房房2+1房样样板板房房样板板段段及及建建议议原原则则会所所692022/11/15景观布置文化化：：复古古的的建建筑筑风风格格、、具具有有内内涵涵的的雕雕塑、、小小品品、、景景观观布布局局唤唤醒醒中中西西文文化化记记忆忆艺术术：：通过过喷喷水水池池、、精精神神堡堡垒垒等等景景观观的塑塑造造体体现现本本项项目目对对精精致致的的最最求求自然然：以有机生态的的水景、绿化化体现对自然然的向往样板段景观布布置思路702022/11/15入口广场2主要景观3景观会所白沙河景外部景观河道道样板段设置入入户动线保证展示实物物的完整，充充分展现产品品力入口广场：样样板段入口处处设置开放式式的广场，提提高项目调性性，并兼具停停车功能精神堡垒：精精神堡垒是社社区艺术氛围围，能够极大大的加深购买买者对整个项项目的印象，，增加客户逗逗留欲望，提提升购买信心心主要景观：设设置主要景观观，增加样板板段的可观赏赏性白沙河景：充充分利用本项项目生态水资资源，在样板板段中规划白白沙滩更添自自然和谐之美美雕塑小品：周周边建筑雕塑塑小品，将中中西文化展现现在小区每个个角落12345712022/11/15样板段设置入入口广场入口处设置精精神堡垒入口处注重细细节，道路铺铺装，植物种种植都需精致致户外停车场以以备泊车样板段段入口口处设设置开开放式式的广广场，，提高高项目目调性性，并并兼具具停车车功能能23451722022/11/15样板段段设置置艺艺术喷喷泉充满艺艺术文文化气气息的的喷泉泉景观观景观喷喷泉增增强本本项目目可观观赏性性设置主主要景景观，，增加加样板板段的的可观观赏性性、展展现文文化气气11/15样板段段设置置下下沉式式会所所下沉式式会所所本身身就是是一处处精美美景观观下沉式式会所所最有有效的的利用用土地地会所内内部优优美景景观体体现尊尊贵华华丽感感21453742022/11/15样板段段设置置白白沙水水景充分利利用本本项目目生态态水资资源，，在样样板段段中规规划白白沙滩滩更添添自然然和谐谐之美美在河道道周边边部分分铺设设白沙沙滩，，认为为的增增添自自然之之美在生态态河道道周边边建筑筑雕塑塑小品品，将将中西西文化化展现现在小小区每每个角角落21354752022/11/152134样板段段设置置外外部河河道利用项项目周周边水水库资资源，，进行行再建建造在河道道边建建造景景观道道，景景观与与自然然和谐谐统一一5建造沿沿河景景观道道，挺挺高本本项目目亲水水性，，与更更和谐谐的与与自然然融合合762022/11/1576样板板房房772022/11/15主要要考考虑虑：：中中轴轴线线沿沿线线户型型代代表表性性高高2+1房““2+1””房+工人人房房大大四四房房样板板房房选选择择2+1房样样板板房房“2+1””房+工人人房房样样板板房房大四四房房样样板板房房782022/11/15根据产品品和对应应的客户户特点，，设计相相应的样样板房风风格风格建议议原则设计原则则附加值充充分利用用，突出出项目附附加值；；细节处处理，提提升产品品力样板房风风格建议议792022/11/15户型面积设计特点预计购买人群2+1房销售面积＜100平米实际使用面积110-115平方米面积、总价段相对较低。

样板房以简约风格为主。首购客户和功能型改善客户为主，年龄25-35岁，

经济实力一般，对总价较敏感，

偏好简约时尚的现代风格。适应主题建议现代简约小三房风风格建议议802022/11/15现代简约约小三房风风格建议议812022/11/15户型面积设计特点预计购买人群2+1房+工人房销售面积115平米

实际使用面积120-12510平方米户型方正，面积、总价段相对较高。样板房以现代典雅为主。以二次及以上置业客户为主，主要是舒适型改善客户，年龄35-45岁，经济实力较强，偏好内敛的色调装饰。适应主题建议现代典雅大三房风风格建议议822022/11/15现代典雅雅大三房风风格建议议832022/11/15户型面积设计特点预计购买人群4房销售面积165平方米实际使用面积170-180平方米本户型面积、总价段最高。样板房以稳重奢华风格为主。以享受型客户为主，40-50岁，有较高经济实力的精英人士，对于产品舒适性要求较高，善于享受生活。适应主题建议稳重奢华风格大四房风格格建议842022/11/15———稳重奢华风风格大四房风格格建议852022/11/15Q:样板板房房风风格格确确定定后后，，如如何何让让消消费费者者实实现现“居住住梦梦想想”，激激发发购购买买欲欲望望解决决之之道道：：引引入入样样板板房房“体验验式式营营销销”样板板房房建建议议862022/11/15模拟拟客客户户喜喜好好及及生生活活特特性性针对对其其特特性性设设定定生生活活情情景景生活活情情景景———样板板房房设设计计步骤骤一一：：根根据据不不同同的的客客户户特特性性，，确确定定样样板板房房主主题题注重重物物业业功功能能性性的的完完善善；；有较较高高的的欣欣赏赏鉴鉴别别能能力力；；强调调生生活活的的心心理理体体验验和和状状态态。样板板房房建建议议872022/11/15男主主人人的的““势势力力范范围围””——书房、客客厅女主人的的“势力力范围””——卧室、更更衣间、、起居室室小超人的的“开心心乐园””——游戏空间间的延伸伸爱是无声声的语言言——点滴岁月月，暖暖暖亲情琐碎的幸幸福——有温度的的生活情情景精神入住住——体贴、互互动角色演绎绎人性化细细节步骤二：：根据不不同的主主题，进进行相应应的角色色演绎样板房建建议882022/11/15角色演绎绎——男主人的的“势力力范围””——书房、客客厅样板房建建议角色演绎绎·体验营销销892022/11/15角色演演绎——女主人人的““势力力范围围”——卧室、、更衣衣间、、起居居室样板房房建议议角色演演绎·体验营营销902022/11/15角色演演绎——小超人人的““开心心乐园园”——游戏空空间的的延伸伸样板房房建议议角色演演绎·体验营营销912022/11/15角色演演绎——爱是无无声的的语言言——点滴岁岁月，，暖暖暖亲情情样板房房建议议角色演演绎·体验营营销922022/11/15真实的生活活化的冰箱箱生活中水池池场景调味品真实呈现正在熨烫的的衣服角色演绎——琐碎的幸福福——有温度的生生活情景样板房建议议角色演绎·体验营销932022/11/15相框里的留留言入门换鞋套套处配饰可可直接茶饮饮人性化细节节——精神入住——体贴、互动动样板房建议议角色演绎·体验营销942022/11/15项目打造重点产品系统立面及公共部位立面：新都市主义ARTDECO，都市化建筑形态+艺术化建筑风格公共部位：建筑入口、大堂、电梯、车库会所人性化全龄会所景观融合中西方文化和艺术元素的新都市风情景观主题，重点打造中央湖景和沿河景观体验系统售楼处与项目整体风格相呼应，同时要体现保利地产的文化基因样板段样板段景观打造重点：艺术感、文化感样板房样板房“体验式营销”，让消费者实现“居住梦想”，激发购买欲望项目产品形形象策略：：现代城市市路线+艺术文化元元素策略总结952022/11/15包装請關燈，請肅靜962022/11/15PARTFOUR關於仙林(人&事&物)4戰術G34设定戰術G34设定:972022/11/15南京印象象南京人群像文化气息息感较强强、有城城市自豪豪感、对对于社会会民生经经济较为为关注高收入人群构成南京高端端收入人人群以政政府机关关公务员员、事业业单位、、银行、、企业高高管、写写字楼白白领、私私营企业业主为主主要群体体高收入人群人文特征高收入人人群对传传统文化化一向热热情颇高高，近些些年，随随着经济济发展，，对西方方文化和和新鲜事事物亦颇颇为推崇崇。高收入人人群消费特征征对高品质质、高品品位的商商品和服服务消费费力较强强，不保保守高收入人人群对传传统文化化一向热情颇高高，近些些年，随随着经济济发展，，对西方方文化和和新鲜事事物亦颇颇为推崇崇。对高品质质、高品品位的商商品和服服务消费费力较强强，不保保守十朝都会六朝古都南京中华民国首都秦淮河紫金山孙中山庄严、肃肃穆、极极具历史史厚重感感的城市市又不乏浪浪漫气息息南京高收收入人群群不仅乐乐于传承承厚重历历史人文文，同时时，对西西方文化化和新鲜鲜事物亦亦颇为推推崇982022/11/15周边竞品诉求：贵胄之地，紫紫气东来，帝帝王权贵诉求点：历史、传统统文化立意：庄严、严肃周边竞品项目目大多以传统统历史文化为为主要诉求，，项目形象面面临同质化竞竞争992022/11/15春天，桃之夭夭，花香香四溢，明朝外郭城墙墙，是皇城的遗遗迹，历史的的馈赠，自有有非凡的意义义；七八米的台地，望山望城，，旺人旺地，自自然成就尊贵贵府邸；秋天，残荷和和鱼塘让雨声声都变得诗意意；冬天，四处觅觅食的布谷鸟鸟飞到自家院院子里。若能留得这一一切，想来必必是一派怡然然自得，田园美乐地。茂密的树冠如雨季的河水水，小山谷里流溢着一股股呼之欲出的的生机；夏天，斜柳倚倚着飘满荷香的池塘，项目特质1.2低密度住区，，拥有水塘、、古树、植被被、坡地、城城郭等绝佳原原生态景观，，3分城市，7分田园，一派派田园美乐地地1002022/11/15南京精致的别墅生生活以更简单的方式面对生生活在不经意间流流露的本真体会平凡而纯纯粹的浪漫主题形象项目价值塑造造浪漫·柔美厚重历史的城城市仙林一个重回自然的地方低密度生态氛氛围一个重拾轻松的地方奔跑在通往成成功的大道上上，我们都需需要拥有一片片自己的田园，唤醒沉睡在在内心里的本真。回归本真年代…社区主题形象象定位策略：：差异化竞争争1012022/11/15社区区文文化化主主题题浪漫漫柔柔美美主题题营营造造策策略略借助助产产品品、、景景观观、、体体验验元元素素，，营营造造“英英伦伦风风情情全全景景坡坡地地别别墅墅社社区区””英伦伦建建筑筑端庄庄，，高高雅雅，，是是对对生生活活浪浪漫漫的的最最好好诠诠释释。。项目目形形象象定定位位策略略实实现现方方式式立面面样板板段段英伦伦田田园园坡坡地地景景观观，眷眷恋恋于于田田园园中中寻寻找找本本真真。。样板板房房私密密的的真真我我空空间间，，卖的的不不是是房房子子，，而而是是““幸幸福福感感””。景观观场景景式式体体验验，原生生态态与与惊惊艳艳感感的交交叠叠，，以以戏戏剧剧性性的的效效果果引引发发客客户户的的遐遐想想。。1022022/11/15102外立立面面1032022/11/15英伦风格的主要表现点点在于：坡屋顶、阁格格老虎窗、一一步阳台、平平窗、木构架架、烟囱等法式建筑传统统元素，呈现现出浪漫典雅雅风格。外立面：局部部石材、面砖砖别墅

外立面面建议英伦建筑风格格给人端庄、、高雅、朴实实的感觉，它它拴释了生活活的一种浪漫漫风情英伦风格1042022/11/15花园洋房外外立面建议以温暖的色彩彩搭配简洁的的线条，自建建筑外观上着着力营造平和和浪漫的视觉觉感受，并涉涉取英伦建筑筑和谐比例和和优美的元素素，使建筑外外观在英伦意意向中投射出出浪漫风情。。外立面：局部部石材、面砖砖英伦风格1052022/11/15105景观规规划景观主主题：：英伦伦田园园坡地地景观观，在在眷恋恋于田田园中中寻找找本真真1062022/11/15堆坡造造景四季异异景全冠移移植五大景景观主主题四大景景观手手法景观规规划一顾倾倾城海德林林荫竖琴湖湖拜伦谷谷雪利小小径规划原原则：：1、景观观规划划与社社区形形象、、建筑筑风格格有机机相结结合2、最大大程度度保留留地块块原有有资源源，在在其基基础上上规划划景观观主题题3、在节节点景景观、、小品品景观观中尽尽量运运用与与立面面相近近的元元素。。软质铺铺装为为主1072022/11/15N幼儿园会所社区中心主入口次入口仙林大道凯旋路灵山西路拜伦谷1234512345竖琴湖海德林荫雪利小径一顾倾城景观规划五大景观主主题注：将红线线外公共区区域规划为为项目绿化化范围，提提升项目整整体品质1082022/11/15景观主题一顾倾城一顾倾城回家，始自自浪漫1092022景观主题题雪利小径径雪利小径径姿态卓然然气度度优雅1102022/11/15拜伦坡浪漫，一脉相相承景观主题题拜伦坡1112022/11/15竖琴湖竖琴奏出水的的灵魂，柔美如斯景观主题竖琴湖1122022/11/15海德林荫红线外景观规规划，100米阔景绿化静谧悠闲柔柔声轻诉景观主题海德林荫1132022/11/15景观手法堆坡造景：采用挖土、引引溪、屯坡、、堆山等方式式，在社区内内整体塑造7-8米高差，使物物业景观错落落有致，充满满变化和情趣趣。步行其中中，感觉很好好；辅之以下下沉式庭院、、层次感较强强的植被，弱弱化了客户对对栋距过密等等不利因素的的在意程度。。堆坡造景1142022/11/15打造手法：：大量的软软景观辅以以少量的硬硬质铺装，，提升景观观效果，降降低成本。。景观手法软质铺装为为主1152022四季异景：：社区的颜色色也是心情情的颜色。。景观营造造倾向于选选取季节性性变化丰富富的物种，，按常绿与与落叶树种种黄金比例例科学种植植，不同树树种花卉分分时绽放，，春、夏、、秋、冬将将呈现截然然不同的异异色景观，，真正实现现人与自然然和谐共生生。景观手法四季异景1162022/11/15景观手法全冠移植全冠移植：：依据每户别别墅之间的的坡地高度度与建筑高高度，依循循乔木必须须高于建筑筑檐口的高高度准则，，将每一株株灌木旋转转360度以协调与与建筑的关关系并使景景观达到最最佳的观赏赏效果，同同时最大程程度上保护护每户别墅墅的私密。。1172022/11/15117样板段规划划策略重点：：原生态与惊惊艳感的交叠，以以场景式体验验效果引发客客户的遐想想1182022/11/15方案一效率性考考虑按照项目目施工节节奏建造造样板段段；有效缩短短施工周周期；方案一1192022/11/15方案一入口会所所样板段原本两块块区域的的花园洋洋房与类类独栋位位置互换换样板房位位置如图图所示，，主要景景观段如如下：通过北部部别墅区区与南部部花园洋洋房去的的位置互互换，南南部花园园洋房与与别墅被被会所隔隔开，整整体施工工效率最最高；顺应项目目施工节节奏，前前期景观观段投入入小，施施工顺序序效率高高；1202022/11/15方案二二出彩、、品牌牌考虑虑充分展展现项项目的的内部部景观观；丰富的的景观观段设设计节节点加加大产产品的的感染染力；；有效展展现保保利产产品表表现力力；方案二二多重心心理体