江苏工业地产项目可行性研究报告详解

无锡湖滨路轴承厂项目

可行性研究报告

华润置地无锡公司2007年11月1华润置地报告框架项目情况一、项目背景二、项目概况项目定位三、宏观市场研究四、板块项目分析经济评价五、产品定位六、投资收益评价七、投资项目重点要素分析八、结论及建议2华润置地一、项目概况-项目背景本项目位于无锡滨湖区湖滨路与梁溪河交界，地块内约有255户居民及三个工厂。项目是典型的城区核心物业。项目距离无锡中山路商圈约1.5Km，且处于新老城区连接之快速干道—（新）湖滨路。项目位于城市中心繁华外延的锋线，项目开发期内，区域成长性好。项目周边有良好的居住氛围，有成熟的老住宅区，生活配套齐全。本项目为净地二手转让，原土地方为无锡市房地产开发公司，地块于2006年获得。有一定拆迁量。地块距离无锡现有项目—太湖国际社区，约6公里，有快速干道（新）湖滨路（湖底隧道）直达。3华润置地项目区域优势明显项目区位优质所在区域为无锡中心区西南侧，具有市中心概念。项目周边配套较成熟项目东北部1km“五爱路”是无锡第二条商业干道；项目所处湖滨路为无锡“酒吧街”；地块北侧近邻为无锡电视台；项目自身及周边为无锡传统居住区。项目处于现市中心和新城中心连接之枢纽地带项目所处湖滨路为联系现市中心和太湖新城的快速干道；项目距离中山路商圈路程1.5公里；距离太湖新城商业中心路程6公里，经湖滨路车程10-15分钟；距离太湖新城行政中心路程10公里，经湖滨路车程20分钟。二、项目概况-项目区位宗地湖滨路4华润置地周边路网发达项目周边城市级主干道有：青祁路（双向八车道）新湖滨路（双向六车道）太湖大道（双向八车道）项目周边区间道路：梁青路：联系河埒口和梅园五爱路：联系市中心运河西路：联系太湖广场建筑路：联系市中心和南长区公交较发达地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。二、项目概况-交通情况五爱路运河西路湖滨路梁清路太湖大道青祁路建筑路5华润置地二、项目概况-区域配套处于无锡市区多个商圈之间中山路、五爱路、河埒口、太湖广场等多个市级中心均在项目3公里内地块周边1-1.5公里内，有汽车西站配套区、湖滨路休闲街及沃尔玛商圈拥有绝对优越的教育资源：无锡最好的中学/小学均在项目辐射3公里范围内周边拥有良好的医疗机构无锡最好的医院亦在地块周边2公里内。周边有密集且优质休闲娱乐设施东侧为湖滨路酒吧街，有多种日韩特色餐饮北侧广电集团有音乐厅北侧锡惠公园为无锡著名景点南侧2公里有无锡新体育中心中山路商业核心锡惠公园太湖广场五爱路商圈沃尔玛汽车西站及商圈新体育中心河埒口商圈湖滨路休闲街6华润置地周边路网发达项目周边城市级主干道有：青祁路（双向八车道）新湖滨路（双向六车道）太湖大道（双向八车道）项目周边区间道路：梁青路：联系河埒口和梅园五爱路：联系市中心运河西路：联系太湖广场建筑路：联系市中心和南长区公交较发达地块周边公交线路较多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，从本项目可直达市中心、火车站、太湖广场等地区。五爱路运河西路湖滨路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、项目概况-交通情况7华润置地项目东至：湖滨路，东侧为厂房项目南至：仙蠡墩遗址公园/梁溪河项目北至：仙蠡路及无锡广电集团项目西至：荷叶新村及部分企业380伏高压线10千伏高压线梁溪河公园代征绿地湖滨路N原厂区入口规划道路仙蠡路荷叶新村地块四周均处于拆迁改造中。湖滨路正在拓宽中；湖滨路东侧原为厂房和加油站，现已被万科获得开发；地块西侧/北侧在市房手中，将用作经济适用房开发；地块西侧原有华润燃气煤气库，已停产，将搬迁。A块B块二、项目概况-项目四至8华润置地二、项目概况-控规指标项目名称用地性质总建设用地（平方米）A块用地（平方米）B块用地（平方米）XDG-2006-56号地块商业/居住946154845946156容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率间距系数90平米以下所占比例≤2.5≤25%无强制规定35%1.2≥35%配建16班幼儿园一所，用地面积不得小于7200平方米；文体活动用房建筑面积不少于1000平方米；净菜超市一座，建筑面积不少于3000平方米；社区服务用房建筑面积不少于700平方米；公厕一座建筑面积不少于60平米。9华润置地三、宏观市场研究-城市辐射能力无锡是长三角地区中心位置、沪宁线的连接中点，距上海128km，距南京183km。城市辐射力覆盖本市、常州/镇江局部，苏中地区。无锡属于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力较强。无锡对外来人口吸引力大，市区外来人口约占市区户籍人口的50％。10华润置地三、宏观市市场研究-经济发展展多年来GDP总值名名列全国前前十位，多多项经济指指标江苏省省排名第二二无锡2005年底宣宣布成为全全国首先实实现“全面面小康社会会”的地地区。（““全面小康康社会”的的最大特征征是，农民民人均纯收收入达1000美元元，城镇居居民人均可可支配收入入为2000美元，，人均GDP超3000美元元。）城镇居民人人均可支配配收入平均均涨幅16.5％。。无锡经济是是长三角区区域的优秀秀典范，中中型城市向向中心城市市过渡的阶阶段，各项项指标均处处于前列11华润置地三、宏观市市场研究-经济发展展无锡是以工工业为主导导的产业特特征，其中中私营经济济在产业结结构中占据据主导地位位，工业性性投入增长长稳定，产产业前景良良好，城市市发展的动动力稳定。。无锡第二产产业增加值值比重都超超过60％％，其中工工业增加值值占到90％，个体体和私营企企业在第二二产业的比比重逐年增增加。2005年年，无锡私私营个体经经济创造GDP占到到43％。。私营经济济主要集中中在工业，，结构稳定定。无锡是日资资高地，外外资吸纳力力强、增长长速度快。。6年来平均均吸引协议议外资45亿美元，，年平均实实际利用协协议外资21亿美元元。协议外资年年平均增加加速度12亿美元/年。资本的流向向是判断城城市前途的的先期指数数，也是硬硬指标。这这是无锡优优势的重要要体现。无锡市产业结构三产,37.8%一产,1.8%二产,60.4%12华润置地三、宏观市市场研究-城市规划划无锡致力于于成为“工工商名城、、设计名城城、山水名名城、休闲闲名城、文文化名城””无锡主城区区形成“七片一带的的总体布局局结构“七片”为为城中、蠡蠡溪、东亭亭、滨湖新新城、新区区、山北和和锡北“一带”为“Z”字型环太湖湖、五里湖湖的自然山山水风光带带产业北联联、东拓拓（承担担“工商商名城””功能）），城市市南进（（即居住住、文娱娱、商务务、行政政则是向向西南方方向发展展，承担担“设计名城城、山水水名城、、休闲名名城、文文化名城城”的功功能）项目处于于隶属蠡蠡溪片区区，且与与城中片片区接壤壤同时也是是城市南南进的过过渡桥梁梁区域城中分区区是以居居住用地地和生活活服务设设施为主主，承担担行政、、商业、、文化、、金融等等综合职职能的主主城区一一级中心心。蠡溪分区区是以居居住、商商贸、旅旅游服务务、体育育活动为为主的城城市综合合功能区区。随着新湖湖滨路隧隧道的建建成通车车，地块块与“南南进”之之滨湖分分区的联联系亦将将得到加加强。远景来看看，地块块区域在在城市的的中心区区地位将将得到加加强，对对全市的的消费辐辐射力亦亦将加强强。地块13华润置地地三、宏观观市场研研究-区域规规划蠡溪分区区规划以居住、、商贸、、旅游服服务、体体育活动动为主的的城市综综合功能能区。规划范围围东至京京杭大运运河，南南至梁塘塘河，西西至胡埭埭、藕塘塘交界处处，北至至钱桥、、山北交交界处，，面积约约70平方公里里，规划划总人口口约45万人。布局结构构为一个个旅游配配套区、、两个商商业中心心区、三三个工业业组团、、四个公公园和六六个一级级社区。。宗地处于于两个商商业中心心之间北侧湖滨滨路-汽汽车西站站商业中中心南侧中桥桥商业中中心宗地区域域属于六六个一级级社区之之一宗地宗地区域域具有无无锡城市市重要的的副中心心属性，，即具有有：以满满足优质质居住为为核心的的兼顾休休闲、文文娱、旅旅游等高高档次城城市配套套功能的的城市中中心后院院。14华润置地地三、宏观观市场研研究-区域规规划城中分区区规划以居住用用地和生生活服务务设施为为主，承承担行政政、商业业、文化化、金融融等综合合职能的的主城区区一级中中心。规划范围围东至广广益乡、、沪宁铁铁路，南南至太湖湖大道、、古运河河与新运运河交汇汇处，西西至新运运河，北北至春申申路为界界，面积积约39.72平方公里里，规划划总人口口约55万人。形成“一条风光光带（古古运河））、两个个中心（（解放环环路以内内的商业业中心和和以太湖湖广场为为中心的的行政文文化中心心）、八八个居住住片区（（五爱、、曹张、、清扬、、五星、、羊腰湾湾、广丰丰、上马马墩和广广益居住住片）”的布局结结构。宗地位置置处于五五爱居住住区南沿沿，属于于城中分分区的配配套延伸伸部分宗地随着无锡锡城区的的扩容，，多中心心格局将将会出现现，但原原有城市市核心的的地位是是无法取取代的。。从政府府规划看看，今后后市中心心以商业业/居住住为主体体的功能能定位将将进一步步加强，，本地块块从沿革革上属于于城中居居住属性性的范畴畴。15华润置地地三、宏观观市场研研究-区域规规划太湖新城城规划：：以教育、、科研、、体育和和旅游等等公共服服务设施施和高品品质住区区、高新新技术产产业园为为主的综综合区，，规划建建成主城城区南翼翼的居住住新城和和二级中中心集行政、、金融、、商务三三大功能能为主体体，其他他社会公公共设施施为配套套支撑的的城市功功能核心心区规划总用用地116平方方公里，，总人口口50万万（其中中大学城城10万万人），，共计计规划居居住用地地1535.16万平平米宗地与太太湖新城城有快速速干道““新湖滨滨路隧道道”联系系，全部部车程在在15-20分分钟内宗地湖滨路无锡今后后的战略略是“向向南”，，城市未未来的中中心在太太湖新城城，而项项目因为为快速干干道的联联系，使使得在城城市的发发展方向向上占得得了先机机。16华润置地地三、宏观观市场研研究-区域潜潜质研究究结论项目所在在区域是是且必是是无锡高高端居住住区域近邻城中中心，地地块属性性是市中中心高档档居住特特质。地块区域域具有鲜鲜明的副副中心特特征，即即定位在在高档配配套。区域是老老城区，，自身建建设已有有规模，，现阶段段处于拆拆迁整治治时期，，而周边边各项大大市政均均已到位位。随着未来来无锡城城市南进进，及““多中心心”形态态出现后后，因地地块先天天占有交交通优势势，亦能能成为城城市现有有和未来来中心的的桥接区区和高档档配套区区。片区区域面貌到市中心距离居住氛围交通优势规划前景城中繁华最近好强好滨湖自然远差差最好本区域较旧较近最佳强好南长较旧较近较好强好17华润置地三、宏观市场场研究-供求关系无锡市场供需需整体处于平平衡状态，且且需求增长速速度高于供给给。05年全年销售：：300.78全年新增供给给：371.906年全年销售：：327.87全年新增供给给：349.8607年上半年销售售：210上半年新增供供给：196.5年平均容量尚尚不稳定，处处于增长状态态，预计07年在350-400万左右。18华润置地三、宏观市场场研究-住宅土地市市场-供应量自06年以来，无锡锡新增土地供供应1253.065万平其中中心区/副中心区供应应占5.28%，与区域现有8%的市场分额仍仍有不足地块所处之中中心城区（中中心区、副中中心区）土地地供应较少，，未来供应面面失衡之风险险不大、处于于可控制状态态市区近年来供供应主要集中中在东区和北北区19华润置地三、宏观市场场研究-住宅土地市场-供应特征以无锡最近大大规模出让土土地（7月））看；本项目所属区区域（崇安区区属城中板块块）住宅/商商业性质楼面面均价接近4000元/平该区域地价为为全市最高20华润置地三、宏观市场场研究-价格表现市场价格处于于一个明显的的快速上升通通道，平均年年增速在10%以上05年全年均价4038.506年全年均价4508.807年半年年均价价5087（（最新新统计计数值值）锡房指指数显显示，，无锡锡房价价自03年年开始始进飞飞跃，，现正正处于于爬升升趋势势錫房住宅指數走勢圖21华润置置地三、宏宏观市市场研研究-板块比比较按照板板块划划分：：东、、西、、南、、北、、中、、副中中本地块块处于于副中中心板板块按照行行政区区划分分：崇崇安、、南长长、北北塘、、滨湖湖、新新区、、锡山山、惠惠山本地块块为崇崇安/滨湖交交界之之处5993457467694720442238385414中心区区/副副中心心区（（崇安安区））无房房可售售，市市场容容量无无法体体现，，市场场价值值最高高滨湖区区，为为市场场容量量最大大，且且最具具市场场价值值22华润置置地四、板板块项项目分分析-区域域说明明区域市市场定定义为为副中中心板板块,其涵涵盖范范围包包括崇崇安区区、滨滨湖区区部分分、南南长区区部分分研究思思路区域市市场近近几年年均无无成规规模供供应，，无直直接类类比数数据分分析，，故研研究以以关联联区域域高端端住宅宅为参参照；；主要研研究内内容包包括，，各关关联市市场的的供求求关系系，价价格趋趋势，，典型型项目目，土土地存存量，，及客客户情情况；；试图从从中得得出项项目区区域面面临的的主要要供应应量及及带来来的市市场风风险，，项目目价格格成长长情况况等。。23华润置置地四、板板块项项目分分析-价格-板块块房价价区域板板块的的房价价两年年来处处于平平稳增增长状状态板块价价格在在5000—7000之之间波波动。。主要原原因：：崇安安和南南长基基本无无供应应，去去化主主力多多为尾尾房。。滨湖湖区自自05年市市场上上升以以来，，处于于价格格固盘盘阶段段，亦亦无重重要产产品入入市。。自今今年年5月月份份后后，，该该区区域域重重要要项项目目开开始始抬抬价价放放量量，，预预计计在在今今年年底底明明年年初初市市场场价价格格会会有有一一个个大大幅幅度度的的爬爬升升。。24华润润置置地地四、、板板块块项项目目分分析析-客户户分分析析本区区域域的的意意向向购购买买者者比比较较分分散散,主主要要来来自自滨滨湖湖、、城城中中、、新新区区。。滨湖湖区区域域，，尤尤其其是是地地块块所所在在的的周周边边拥拥有有河河埒埒口口、、蠡蠡桥桥等等大大型型居居民民区区，，是是就就近近消消费费的的特特征征；；城中中意意向向与与区区域域与与市市中中心心的的关关联联度度有有关关，，之之所所以以占占据据第第二二，，是是因因为为城城中中区区的的居居住住人人口口比比例例较较低低所所致致；；新区区是是无无锡锡主主要要的的产产业业区区，，区区域域交交通通便便利利，，形形象象尚尚佳佳，，是是吸吸引引该该类类客客户户的的原原因因；；至于于北北部部区区域域、、郊郊县县和和外外地地的的比比重重占占1成成，，体体现现了了区区域域的的全全市市影影响响力力。。（1））客客户户来来源源25华润润置置地地四、、板板块块项项目目分分析析-客户户分分析析（2））客客户户特特征征主要要购购买买群群为为私营营业业主主、事业业单单位位人人士士和企业业职职员员，分分别别占占34%、、29%和和25%；；此此外外政府府官官员员和企业业高高管管等高高端端人人士士比比重重亦亦占占11%。。区域域具具有有高高端端消消费费的的潜潜质质。。26华润润置置地地（3））户户型型需需求求四、、板板块块项项目目分分析析-客户户分分析析区域域意意向向消消费费者者需需求求的的主主力力户户型型为为三三室室两两厅厅二二卫卫和和两两室室两两厅厅一一卫卫，，这这两两类类产产品品的的市市场场基基本本属属于于供供销销两两旺旺。。尤尤其其是是三三室室两两厅厅二二卫卫供供应应较较紧紧。。此外外，，区区域域意意向向相相当当比比重重的的1房房和和大大房房型型需需求求。。27华润置地地四、板块块项目分分析-可类比楼楼盘比较较与一线开开发商楼楼盘相比比本项目目老城区区概念强强，距城城市主、、副中心心均较近近；项目总建面（万平米）开发商距中山路（km）距未来行政中心（km）现时配套交通情况均价（元）本项目231.510好好－愉景湾35栖霞3.512一般好7700太湖国际社区145华润94差差8000，花园洋房10000万科魅力之城135万科103差差6800山语银城24.8银城413一般一般7000阳光城市花园70阳光39好好6500朗诗未来街区15朗诗49好好13000（装）城尚城15常工2.513一般一般10000（装）金科32金科314一般一般800028华润置地地四、板块块项目分分析-结结论板块现状状供应偏偏紧；至2007年6月累计计供销比比为1.08：：1。其中主要要供应集集中在滨滨湖新城城地区，，本项目目周边区区域的有有数值的的供销比比在0.3—0.8。。预期未来来板块将将会呈现现供需趋趋于平衡衡，但供供应仍略略紧的局局面；板块住宅宅最近一一完整年年度消化化量约为为163.9万万平米，，未来几几年年消消化量预预计为200万万平米左左右；统计未售售完楼盘盘和未开开发土地地、拟出出让土地地，预测测未来市市场供应应总量约约840万平米米，主体体开发周周期为2012年以前前。区域本就就为无锡锡城中主主要居住住区，伴伴随着区区域内供供应的增增多，未未来区域域将演变变为高端端市场的的聚集地地；市场客群群质量较较好，价价格承受受能力高高，能够够满足无无锡市场场这一阶阶段的价价格爬升升带来的的产品结结构的变变化。与可比楼楼盘相比比，本项项目具有有老城区区、开发发商品牌牌的优势势，可创创造明显显的溢价价。29华润置地地五、产品品定位－核心竞竞争力项目核心心竞争力力老城区：：配套较较全、人人气旺、、居住氛氛围较好好、且有有怀旧氛氛围人文：湖湖滨路休休闲街、、音乐厅厅、仙蠡蠡公园遗遗址用地方正正且容积积率适中中：可实实现部分分花园洋洋房产品品，在主主城范围围内有稀稀缺优势势区位：该该区域是是主城成成熟区的的自然延延伸，交交通极为为便捷。。周边快快速干道道四通八八达。且且优质项项目多，，今后区区域能够够对市场场形成规规模号召召力30华润置地五、产品定定位-客户定位目标客户来来源城中和滨湖湖为主，新新区和周边边郊县有一一定购房比比例置业倾向约70%为为享受型客客户（包含含豪华型和和精致型）），20%为豪华筑筑巢型客户户，10%为投资型型客户。大大户型客户户多为多次次置业和改改善居住，，中小户型型客户多为为首次置业业、投资型型客户及部部分改善居居住享受型客户户较为留恋恋主城区成成熟配套生生活，又追追求生活品品质；筑巢巢型客户会会考虑城市市生活成本本，且追求求生活品质质。客户分类从行业看，，主要客户户来源为私私营业主、、企业中高高级管理人人员及事业业单位人员员。从年收入水水平看，15－30万为主要要收入段。。从年龄分布布看，客群群年龄偏大大，集中段段30-50岁客户主要特特征如下表表所示：年龄36-40岁30%40-50岁25%30-35岁20%50岁以上15%30以下10%职业私营业主35%企业管理30%科教文卫15%公务员10%其他10%居住区城中40%滨湖30%东北部区域15%新区10%其他5%年收入15-20万35%20-30万30%30万以上20%10-15万10%8-10万5%31华润置地五、产品定定位-产品定价-涨幅分析析影响区域价价格涨幅因因素主要是是供求关系系和总价。。从供求关系系来看，板板块房地产产市场未来来几年内供供求关系紧紧张的局面面会持续，，价格有较较强的上涨涨动力。供应上来看看，本区域域近年来出出让土地的的比重与区区域市场传传统份额相相比仍有不不足（28%：38%），未未来的格局局仍会是偏偏紧；此外外，核心区区域将会有有一批有影影响力的项项目投入市市场，一扫扫前几年几几无供应的的局面，市市场容量亦亦会增大；；需求上来看看，随着无无锡房地产产价值不断断被认同以以及主城区区供应量的的进一步稀稀缺，市场场去化的能能力正在释释放、层次次向上递进进。中高端端客群本来来就是区域域消化主体体，这将为为价格上涨涨的稳定动动力；无锡一直以以来缺少核核心区域的的优质产品品，今年下下半年此类类项目（如如太湖国际际社区）初初露端倪，，区域的价价格标竿即即上涨了20%。32华润置地七、投资项项目重点要要素分析项目所在区区域本项目位于于无锡中心心区西南侧侧，具有市市中心概念念。区域形形象较好，，周边配套套较成熟，，位置优越越，项目具具有一定的的稀缺性。。随着未来无无锡城市南南进，及““多中心””形态出现现后，因地地块先天占