标杆房地住宅项目价格表的制作报告

住宅价格表的制作策略中心·技术资源部二00六年四月一、定价目标二、价格制定

1、公式（重点）2、取值（重点）3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完现在穷啊！！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱发展商客户代理商快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同目标一、定价目标二、价格制定

1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航销售总额折前×综合折扣实收均价=总建筑面积原理注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积单价折后单价折前=综合折扣∑单价折前×单位建筑面积×综合折扣=总建筑面积2种常用的方法方法一、水平系数±层差法单价折后=总价÷建筑面积=（总价建筑面积+总价赠送面积）÷建筑面积=（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积={[试算价×（1+水平系数）±层差－干扰]×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）}÷建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强方法二、系数修正法单价=均价×综合系数=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数）=均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）（推荐）公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数参数释义均价——项目要实现的均价。水平系数——反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。折算率——反映赠送面积的可利用价值性。实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。一、定价目标二、价格制定

1、公式2、取值3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内容导航水平平系系数数=∑∑权重重×分值值×10÷÷100打分标准好9-10分较好7-8分一般5-6分较差3-4分差1-2分水平系数修正项目一、平面设计1.1客厅尺寸布局1.2餐厅尺寸布局1.3卧室尺寸布局1.4厨房尺寸布局1.5卫生间尺寸布局1.6户内过道合理性1.7入户门私密性1.8实用率1.9户梯比二、景观视野2.1客餐厅2.2主卧2.3次卧2.4厨卫三、朝向(日照\通风)3.1客餐厅3.2主卧3.3次卧3.4厨卫3.5电梯间采光通风四、噪声灰尘4.1客餐厅4.2主卧4.3次卧4.4厨卫4.5阳台入户花园五、其他调整6.1户型面积调整6.2供求关系调整操作作：：以中中间间的的标标准准层层作作为为打打分分基基准准层层；；10分制制，，分分5个等等级级；；项目目组组、、售售楼楼代代表表各各人人分分别别打打分分，，取取平平均均分分或或最最优优打打分分；；权重重相相当当于于本本楼楼盘盘打打分分项项目目中中最最好好与与最最差差的的价价格格差差幅幅；；好处处：：10分制制相相对对于于100分制制更更直直观观，，简简单单；；相相对对于于直直接接取取系系数数更更客客观观；；只需需调调整整权权重重，，便便可可使使水水平平系系数数合合理理化化，，无无需需再再调调分分值值；；方法法一一：：直直接接取取系系数数水平平系系数数方法法二二：：权权重重×分值值（推推荐荐））评价价：：系系数数取取值值和和调调整整繁繁锁锁四大大水水平平因因素素权权重重景观观户型型朝向向噪声声普通通住住宅宅一般般公公寓寓高档档住住宅宅朝向向南北东西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上上下下浮浮动动1%广东东节节能能标标准准———窗墙墙比比东西西≤0.3北向向≤0.45南向向≤0.5假设设：：同同一一户户型型的的厅厅、、房房、、厨厨卫卫为为同同一一朝朝向向水平平系系数数各各因因素素差差幅幅取取值值参参考考

打分项目取值范围考虑因素一、平面设计0-21%

1.1客厅尺寸布局0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.2餐厅尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.3卧室尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.4厨房尺寸布局0-2%开间、进深、位置的合理性；1.5卫生间尺寸布局0-3%开间、进深、位置的合理性；1.6阳台入户花园0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.7户内过道合理性0-1%有没浪费现象1.8入户门私密性0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.9实用率最大与最小实用率之差1.10户梯比0-1%

二、景观视野看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观02.1客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%）2.2主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%）2.3次卧（15%）

2.4厨卫（5%）

三、朝向(日照\通风)

3.1客餐厅（50%）

3.2主卧（25%）

3.3次卧（15%）

3.4厨卫（10%）

3.5电梯间采光通风0-1%

四、噪声灰尘0-10%需考虑是否采取了隔音措施4.1客餐厅0-3%

4.2主卧0-3%

4.3次卧0-2%

4.4厨卫0-0.5%

4.5阳台入户花园0-1%

五、其他调整

6.1户型面积调整0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价6.2供求关系调整0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基基本本垂垂直直系系数数模模式式矩形形模模式式的的应应用用价格格分分布布：：价价格格直直线线（（y=x+b）上上升升,层差差相相同同，，各各楼楼层层单单位位价价格格适适中中；；适用用范范围围：：景景观观视视野野较较佳佳的的单单元元。。梯形形模模式式的的应应用用价格格分分布布：：压压低低低低层层和和高高层层单单位位价价格格，，拉拉高高中中层层单单位位价价格格；；适用用范范围围：：向向小小区区外外，，景景观观视视野野较较差差的的单单元元。。低楼楼层层无无景景观观，，价价格格不不能能高高高层层层层无无景景观观，，视视野野差差，，价价格格不不能能高高中层单位承担担主要的价格格压力倒梯形模式的的应用价格分布：拉拉高低层和高高层价格，压压低中层单位位价格；适用范围：看看园林，楼距距小（应用时时须降低高层层系数，慎用用）。低层看园林可拉高其价格格中层景观一般般，视野较窄窄，价格不能能高高层无景观，，楼距小，应应压低其价格格（此曲线不不合理）椭圆模式的应应用价格分布：拉拉高中高层价价格,降低中低层价价格,低层和高层价价格适中；适用范围：向向小区外,地面只有小面面积园林,外围景观差,但视野开阔。。低层看小面积积园林，起价价可适中中低层无景观观视野差，价价格不宜高中高层视野好好价格开始攀升升高层视野好，，但无景观，，价格不宜太太高沙漏模式的应应用价格分布：拉拉高中低层价价格,压低中高层价价格,低层和高层价价格适中；适用范围：向向园林,楼距适中。低层看小面积积园林，起价价可适中中低层看园林林价格可拔高些些中高层景观较较差，视野一一般应压低其价格格高层视野采光光较好，价格格可适度拉高高特殊系数考虑因素：影响垂直方向向局部价值突突变的因素干扰：机房噪声、、建筑物遮挡挡、车库入口口、平台影响响、景观视野野突变层；风水：带3、4、6、7、8、9的楼层；奇偶层差异：：非赠送面积的的奇偶层差异异；其他：如复式的尊尊贵感、共享享空中花园等等。增值系数（折折算率）考虑因素：将赠送的面积积换算成统一一价格口径凸窗：真凸窗、假凸凸窗、凸窗占占所在功能区区的面积比率率、必要性；；阳台：室外、室内、、景观、必要要性、私密性性；露台：景观、朝向、、噪声、必要要性、私密性性；入户花园：景观、朝向、、噪声、必要要性、私密性性、封闭的可可能性；隐形衣橱：占所在功能区区的面积比率率、必要性；；夹层：高度、采光通通风、景观视视野、布局合合理性。增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）单价折[住宅楼面地价价×R+单位建安成本本×（1+40）]×（1+利润率）折算率==单价[住宅楼面地价价+单位建安成本本×（1+40）]×（1+利润率）住宅楼面地价价×R+单位建安成本本×（1+40）=住宅楼面地价价+单位建安成本本×（1+40）参数释义：R——开发商对赠送送的面积可收收回的地价的的比例，取值值范围为0~1。单位建安成本本——取值参参考（（多层层1100、小高高层1600、高层层2100）R综合=（R一次性性×P一次性性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96××15%+0.98×85%)××(0.99×10%+1-10%)××(0.97×40%+1-40%)=0.977××0.999××0.988≈0.9643=0.964(取整到到小数数点后后3位)综合折折扣付款方方式及及优惠惠(实例)：一次性性付款款：96折(R一次性性），假假设占占15%（P一次性性）银行按按揭：：98折（R按揭），假假设占占85%（P按揭）关系户户：额额外99折（R关系），假假设占占10%（P关系）销售前前期：：额外外97折（R前期），假假定销销售率率为40%（P前期）注：销销售中中后期期促销销优惠惠也应应考虑虑进去去一、定定价目目标二、价价格制制定1、公式式2、取值值3、步骤骤三、价价格审审核四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航步骤骤水平系系数垂直系系数增值系系数特殊系系数综合系系数折后单单价表表折后价价格表表折前价价格表表折后单单价分分析折后总总价分分析价格统统计表表销售统统计表表折后单单价=均价×综合系系数折后总总价=折后单单价×建筑面面积折前总总价=折后总总价÷综合折折扣系系数一、定定价目目标二、价价格制制定1、公式式2、取值值3、步骤骤三、价价格审审核四、价价格统统计五、定定价说说明书书六、实实例演演示内容容导导航航面积:各单位位的建建筑面面积、、套内内建筑筑面积积各栋建建筑面面积、、套内内建筑筑面积积总建筑筑面积积、总总套内内建筑筑面积积方法:项目组组及售售楼代代表核核对各各单位位面积积；分栋汇汇总，，将查查丈报报告分分栋汇汇总面面积和和总面面积标标注在在旁边边核对对.价格:检查单单元格格引用用是否否正确确（特特别是是奇偶偶层面面积））;用函数数SUM求和时时,要注意意不要要把不不应求求和的的隐藏藏单元元格计计算在在内;乘除时时是否否用函函数ROUND进行四四舍五五入。。准确性性审核核价格审审核将标准准层综综合系系数标标于平平面图图上价格审审核合理性性综合系数1009782839391957684价格审审核合理性性单价各单元排序序是否合理理？同一单元不不同楼层价价差是否合合理？是否有因误误操作造成成的明显错错误？（曲曲线突变））有利于售楼楼员掌握价价格规律，，便于引导导客户。注：若有竞竞争对手价价格，可加加入比较均价5000小区内外价价格屏障价格审核合理性单价12365748均价5000小区内外价价格屏障均价排序是是否合理?均价差额是是否合理?与对手相比比价格是否否有竞争力力?各单元最低低最高价是是否合理?各单元是最最低最高价价差额是否否合理?竞争性单元元差额是否否合理?与对手相比比价格是否否有竞争力力?了解各户型型单价区间间的数量分分布为制定推售售方案提供供依据均价5000小区内外价价格屏障9均价5000价格审核合理性总价各单元排序序是否合理理？同一单元不不同楼层价价差是否合合理？是否有因误误操作造成成的明显错错误？（曲曲线突变））有利于售楼楼员掌握价价格规律，，便于引导导客户。注：若有竞竞争对手价价格，可加加入比较价格审核合理性总价小屏障:小区内外3房97-102㎡12345678无屏障:水景3房与园林3+1102㎡110㎡小屏障:园林2+1与路边3房78㎡97㎡大屏障:园林2+1与路边2房78㎡65㎡9各户型的总总价排序是是否合理?各户型的最最低最高总总价及差额额是否合理理?各户型间的的竞争度设设计是否合合理?与竞争对手手同类产品品是否有竞竞争力?投资性物业业的租金能能否大于月月供?一、定价目目标二、价格制制定1、公式2、取值3、步骤三、价格审审核四、价格统统计五、定价说说明书六、实例演演示内容导导航总体性统计计折前价格表统计

1栋2栋合计\均价0.964折后总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前销售总额（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前销售均价（元）5,3335,2435,2845,094

1栋2栋合计\均价0.964折后平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平层折前总额（元）202160002435400044,570,00042,965,480平层折前均价（元）5,2195,1625,1885,001

1栋2栋合计\均价0.964折后复式面积（㎡）396.56371.30767.86

复式折前总额（元）255700023270004,884,0004,708,176复式折前均价（元）6,4486,2676,3616,132折后价格表统计

1栋2栋合计\均价总面积（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后销售总额（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后销售均价（元）5,1415,0545,094

1栋2栋合计\均价平层面积（㎡）3,873.674,717.778,591.44平层折后总额（元）19,488,47623,476,62842,965,104平层折后均价（元）5,0314,9765,001

1栋2栋合计\均价复式面积（㎡）396.56371.30767.86复式总额（元）2,464,5252,243,5484,708,073复式均价（元）6,2156,0426,131折前价格表分户型统计

2房2+13房3+1合计套数（套）1111591091建筑面积（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前销售额（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后销售额（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均总价(元）306,990397,606498,698579,171472,148