标杆写字楼产品品质研究报告

写字楼产品品质研究与写字楼有关的问题保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题信息化社会的网络化和写字楼的变化信息化技术的普遍应用小办公室及家庭式办公的出现灵活性（办公楼使用上的自由度）OA系统的调整人员的增减布局的改变电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化与写字楼有关的问题安全对策防灾（消防、抗震、避雷、防水等）防盗（企业财产、企业情报）由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理（FacilityManagement）与写字楼有关的社会问题舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置从城市规划的角度研究城市设施对项目的影响公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力从城市规划划的角度研研究写字楼产品品设计需适适应城市规规划的要求求适应城市规规划对于土土地资源的的综合利用用要求，包包括：地上上、地面、、地下：适应对于交交通组织方方面的要求求：适应城市公公共空间设设计的要求求：适应与周围围建筑物之之间关系的的要求：从城市规划划的角度研研究土地（地上上、地面、、地下）的的综合利用用：地下布置车车库、地下下通道地面层与裙裙房布置商商业服务设设施、办公公楼出入口口高层布置办办公楼交通组织方方面：机动车非机动车人流货流路路线步行路线从城市规划划的角度研研究城市公共空空间设计：：空间的功能能大小尺度高度造型与建筑物之之间关系方方面：与周围建筑筑物的和谐谐统一等从城市规划划的角度研研究小结：在规划上能能符合城市市整体规划划的要求，，考虑发展展、留有余余地用地内部交交通顺畅在高、低层层配置上具具有足够的的科学性在视觉及空空间感觉上上有其特色色从产品设计计的角度研研究建筑设计高层与低层层首层平面设设计标准层设计计消防防设设计计室内内设设计计建筑筑设设计计———高层层与与低低层层高层层与与低低层层部部分分设设计计满足足功功能能的的不不同同用用途途确保保公公共共空空间间独独立立于于办办公公部部分分的的交交通通路路线线考虑虑日日照照条条件件对对邻邻地地的的影影响响丰富富立立面面及及体体型型：：屋屋顶顶花花园园建筑筑设设计计———首层层平平面面设设计计首层层设设计计的的重重要要性性和和要要求求：：大厦厦功功能能的的综综合合性性导导致致首首层层设设计计复复杂杂：：合理理组组织织进进出出大大楼楼的的各各种种人人流流合理理组组织织首首层层公公共共部部分分和和办办公公层层从环环境境设设计计上上要要创创造造适适于于办办公公楼楼的的空空间间环环境境、、色色彩彩环环境境和和光光环环境境等等，，以以求求良良好好的的第第一一印印象象建筑筑设设计计———首层层平平面面设设计计首层层平平面面与与总总平平面面的的关关系系总平平面面设设计计决决定定建建筑筑物物在在用用地地中中的的位位置置，，重重点点要要注注意意标准层的平面面设计同首层层层流线处理理的整和性一层的主流线线和物业管理理以及停车场场与通用口出出来的服务流流线安全避难通道道紧急车辆的活活动空间建筑设计——首层平面设计计流线设计首层人流线路路包括：办公公人员流线、、大楼管理人人员流线、来来访者流线、、外来开会、、进餐、购货货人员总平面车流包包括：上班人人车流、外来来者车流、货货车及垃圾车车流线、消防防车环路和紧紧急情况下消消防车需通达达各处，还有有自行车线路路建筑设计——首层平面设计计人口大厅设计计要点首层入口大厅厅是重要的交交通枢纽首层大厅的室室内外空间渗渗透大厅空间的动动态导向与限限定建筑设计—标准层平面设设计标准层平面的的内容办公空间公共走道楼梯电梯间、前室室卫生间开水间空调机房各种管线的竖竖井建筑设计—标准层平面设设计公用部分（核核心筒）生活功能：卫卫生间、开水水间流线功能：电电梯厅、走廊廊、楼梯间设备功能：空空调机房、管管道井建筑设计—标准层平面设设计核心部（核心心筒）布置中央型偏心型分离型外周型核心部（核心心筒）大约占占标准层面积积20-30%标准层平面相相关指标办公空间现在及未来将将要入住的人人员数量，参参考指标：人人均办公面积积约6-12平方米除办公面积外外，会议室、、接待室、食食堂等配套设设施，包括上上述配套面积积后，参考指指标：人均建建筑面积约10-20平方米平均人员密度度指标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米日本过去为3-10平方米，目前前是12-13平方米会议室大型会议室中型会议室小型会议室标准层平面相相关指标卫生间：配置：前室、、洗手盆、镜镜子、烘手机机、洗手液等等指标：女用卫生洁具具的合适数量量男用卫生洁具具的合适数量量开水间配置：开水器器、洗茶杯及及消毒的水池池、吊柜、上上下水、过滤滤茶根的器具具、倒烟灰的的容器及地漏漏等开水间面积不不应小于6平方米标准层平面相相关指标走道：双面布置房间间的走道净宽宽度不小于1.6m单面面布布置置房房间间的的走走道道宽宽度度不不小小于于1.3m楼梯梯每层层楼楼梯梯总总宽宽度度按按其其通通过过人人数数每每100人不不小小于于1米m办公公楼楼楼楼梯梯的的最最小小宽宽度度（（净净））不不应应小小于于1.2m建筑筑设设计计—标准准层层剖剖面面设设计计层高高决定定层层高高的的因因素素：：办公公室室平平面面尺尺寸寸于于室室内内感感觉觉自然然采采光光要要求求，，窗窗口口大大小小要要求求空调调方方式式排烟烟方方式式照明明方方式式消防防喷喷淋淋方方式式参考考值值：：高层层办办公公楼楼吊吊顶顶下下净净高高应应在在2.6-2.7米建筑筑设设计计—标准准层层剖剖面面设设计计吊顶顶吊顶顶上上的的设设施施照明明灯灯具具空调调风风口口消防防设设施施：：烟烟感感报报警警器器、、紧紧急急照照明明灯灯、、紧紧急急广广播播喇喇叭叭、、机机械械排排烟烟口口、、防防烟烟分分区区垂垂壁壁预留留灵灵活活隔隔断断的的安安装装点点吊顶顶内内部部检检修修口口建筑筑设设计计—标准准层层剖剖面面设设计计吊顶顶决定定吊吊顶顶内内部部高高度度的的因因素素结构楼板板及梁所所占的高高度（每每层减低低20cm,那么20层楼总高高将降低低4m）空调主干干管的高高度及位位置消防喷淋淋管的位位置电缆桥架架高度及及位置照明灯具具深入吊吊顶的高高度建筑设计计—标准层剖剖面设计计窗户窗户设计计时的参参考因素素采光面积积节能的开开窗大小小和玻璃璃种类开窗大小小与办公公室进深深相吻合合办公安全全性和居居住性窗边空调调设备的的收口窗的宽度度一般是是开满外外柱之间间或在外外柱之外外作成水水平联窗窗窗下口高高度在距距地50-80cm高消防设计计防火与防防烟分区区防火分区区防烟分区区疏散设计计中的几几个问题题底层外门门的宽度度消防层楼楼梯、电电梯位置置设计消防控制制中心的的设计耐火构造造设计的的几个要要点消防设计计——防火分区区防火分区区低层与高高层之间间的防火火分隔；；大空间间、连通通空间的的防火分分隔；地下室防防火分区区，地下下室的防防火分区区允许面面积的要要求比地地上建筑筑更为严严格；地下车库库的防火火分区；；楼梯间与通风风空调机房等等特殊部位的的防火分隔：：消防设计—防火分区最大大允许面积名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500消防设计—防火分区相关关指标地下室防火分分区：地下室的防火火分区按《高规》，每个防火分分区不得超过过500平方米，设自自动灭火设备备时不得超过过1000平方米；地下车库，防防火分区最大大允许面积为为1000平方米，设自自动灭火时最最大允许面积积为2000平方米；楼梯间与通风风空调机房等等部位的防火火分隔：按照照《高规》规定：“附设在高层民民用建筑内的的固定灭火装装置的设置室室通风、空气气调节机房等等，应采用耐耐火极限不低低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他他部位隔开。。隔墙的门应应采用甲级防防火门。消防设计—防烟分区防烟分区：需设排烟设施施的走道、净净高不超过6m的房间，应采采用挡烟垂壁壁、隔墙或从从顶棚下突出出不小于50cm的梁划分防烟烟分区。每个防烟分区区的建筑面积积不宜超过500平方米，且防防烟分区不应应跨防火分区区消防设计—其他问题疏散的问题低层外门宽度度的规定：自自动门、旋转转门不算疏散散门，每100人1m宽消防楼梯要求求接近电梯厅厅、考虑双向向疏散楼、电梯防烟烟前室的设计计消防控制中心心的设计功能位置建筑耐火构造设计计中的注意点点室内环境设计计日照的控制：：就是消除阳光光引起的晃眼眼和减少日照照带来的辐射射热对直射阳光的的遮挡方式反射玻璃的应应用遮阳百页照明：现代写字楼一一般进深较大大，需要依靠靠人工照明来来创造良好的的视觉环境。。室内的照度度随着时代和和经济的发展展而增加，美美国标准照度度大约是日本本2倍。室内环境设计计温度、湿度调调节—空调系统噪声控制室内环境设计