合肥高档住宅项目营销策略及销售推广方案(图文并茂189P)

第1次项目体验：同事都说位置有点偏，行程中我们甚至迷路，但大家都很惊喜，因为产品做的真的很有震撼力！第1次与开发商领导谈话深触感受：领导说位置并不偏，你们走错了路所以感觉有点偏,以后巢湖路开通驾车通往市区只要10分钟!项目初步感受：关键词：产品震撼，位置并不偏！相关人士深度访问：新地中心来访客户曹先生：绿色港湾合肥很老的一个楼盘，应该是合肥很早的一个别墅项目，早就卖完了吧！我在报纸上看到过新地中心这个项目，至于绿色港湾这个项目不是很了解。这个项目是不是也是你们公司以前开发的？某广告公司程总：绿色港湾我当然知道，合肥很早的一个纯别墅项目，08年时候我还与他们公司领导有过接触。那个项目什么都好就是交通不怎么好，现在应该都是现房销售了。这个楼盘已经很长时间没有动态了，项目也没怎么做过推广，应该是滞销了吧!某地产公司汪总：绿色港湾07年的时候在合肥名气很响的，是合肥很早的一个别墅项目。我前不久刚去那里看过，那个小区真的很不错，里面有湖，很多新人在里面拍婚纱照挺浪漫的，小区绿化做的很好，项目规模特别大。那应该是我在合肥看过的比较好的别墅了。关键词：老盘，滞销，位置偏，产品好！合肥在售别墅价格概况项目名称户型区间价格信息绿城翡翠湖玫瑰园二期380、470平米4万元/㎡海亮兰郡300-390平米9000-12000元/㎡置地广场柏悦府300-700平米16000元/㎡中铁国际城瑞园320-800平米总价400-700万不等碧湖云溪·缘墅180-240平米16000元/㎡绿地乔治庄园300—500平米联排别墅800-2000万每栋元一高尔夫426-580㎡独栋640—1000多万元不等观澜天下300-700平米20000元/㎡半岛1号220-300平米14000元/㎡项目周边普通住宅价格概况项目名称户型区间价格信息九珑湾125平米、110平米6800元/㎡水立坊自在城55-120平米户型6000元/㎡回头再从一则踩盘的数据开始说起：令人意外的是绿色港湾叠加均价6250元/㎡，联排均价8800元/㎡

值得反思的是：产品震撼位置并不偏的绿色港湾与合肥同类高端别墅相比性价比是最高的，部分产品甚至与片区内普通住宅价格相相差无几。然而销售却缓慢！

初步判断——绿色港湾现阶段面临以下难点：难点一：整体营销节奏周期过长导致项目的市场印象平淡模糊项目规划占地3021亩（相当于280个足球场大小），其中1800亩是主题公园用地，1200亩为住宅用地。项目分6期开发，开发总建面约80万方。以高档低密度住宅为主，目前已开发到三期。一期2006年动工并2009年3月交付使用。目前在售2期3套剩余房源与3期联排、叠加产品。难点二：长久的沉默，难免给市场带来滞销的负面印象销售情况推广概念营销活动主要媒体2011年销售43套，销售面积6230.43平方2012年至今销售12套，销售面积3126.18平方共计55套9356.61平方徽商名媛、携手天然婚纱摄影打造梦幻般费加罗的婚礼现阶段投放媒体较少滞销印象绿色港湾升级版-达利庄园

难点三：项目产品优与外界环境差的错位，影响了客户对于项目正面的价值判断高端产品形象VS恶劣外界环境外界环境总体较差，交通通达性一般，客户心理距离比实际距离远社区内实景较为震撼，与高端别墅形象相匹配2012年6月1日-6月7日绿色港湾项目周报来电4组（网络1组、朋友介绍2组、户外广告1组）来访11组（市区银泰中心3组，现场8组：网络2组、业主介绍2组、朋友介绍3组、合作单位1组）2012年6月8日-6月15日绿色港湾项目周报来电11组（网络1组、朋友介绍3组、报纸1组、问路1组、老业主2组、问退房摇号事项3组）来访12组（市区银泰中心4组，现场8组：网络2组、业主介绍2组、朋友介绍2组、合作单位1组、拍照客户1组）客户量明显“不足”难点四：客户量不足，难以满足项目销售目标的实现难点五五：项目操操作和和推广广缺乏乏整合合性、、系统统性，，客户户渠道道有限限推广缺缺乏力力度和和系统统性，，价值值体系系塑造造不够够鲜明明1市场操操作整整合资资源力力度不不够，，客户户渠道道有待待拓宽宽2造势不不够，，市场场声音音微弱弱，市市场美美誉度度不足足3项目视视觉系系统的的整合合与运运用缺缺乏系系统性性4难点六：项目通往项项目售楼部部的导视系系统缺乏统统一规划设设计，交通通引导不足足1234项目所在片片区现阶段并不成成熟，周边道路缺缺乏系统导视系统统难点七：销售员缺乏乏豪宅销售售经验，杀杀客能力较较弱销售人员不不同能力情情况下效果果对比1销售人员无无足轻重，，任何人都都可以取而而代之32销售人员是是售货员的的水平，没没有办法主主动拓展客客户，也没没有能力减减少客户流流失率，只只是守株待待兔；客户已经下下定决心购购房（通过过广告或者者口碑的影影响，或者者因为公司司正在搞促促销活动），销售人员仅仅仅是帮助助客户签定定合作，不不需要任何何解释和说说服工作。。客户自己走走进销售现现场，销售售人员仅仅仅作一些解解释和说明明工作，回回答客户一一些简单问问题，客户户是否购买买只能听天天由客户无意购购买，但经经销售人员员的分析和和帮助，客客户改变初初衷作出购购买决定，，或者客户户根本就不不知道本楼楼盘销售，，完全被销销售人员的的主动工作作所吸引，，从而使成成交成为可可能。销售人员是是真正的推推销家，能能够无中生生有地创造造客户，能能够化腐朽朽为神奇地地大幅度提提高销售业业绩，能够够成为客户户亲密无间间、可以信信赖的朋友友，这是销销售人员的的最高境界界项目面临的的核心问题题提出：市场形象匮匮乏1对外推广、、面市时间间长，市场场老盘印象象严重，周周边环境、、交通路网网较差降低低了客户对对于项目的的市场认知知；在推广过程程中，项目目的价值传传播未能与与目标客户户形成有效效的心理对对位，只是是在利用传传统的诉求求方式传播播物业价值值，未能与与同类高端端物业形成成有效区隔隔，未能凸凸显项目的的差异化优优势。缺乏有效的的客户渠道道和资源平平台的支撑撑。项目外围引引导系统的的不足，客客户到达率率低，最终终导致客户户积累速度度难以满足足销售目标标的实现渠道不足难难以支撑客客户量的需需求2销售力不足足3销售团队缺缺乏豪宅项项目销售的的经验，缺缺乏与高端端客户平等等对话的自自信；缺乏对项目目的核心优优势引导和和劣势问题题的规避能能力，且由由于销售时时间过长已已出现疲倦倦的工作精精神面貌；；销售团队缺缺乏狼性最最终导致对对有限的客客户资源无无法形成高高效逼定凤凰涅槃浴浴火重生生绿色港湾项项目营销策策略报告合肥中原·深圳2012年7月谨呈：众安安房产凤凰涅磐，，浴火重生生。传说，，凤凰是人人世间幸福福的使者，，火焰是凤凤凰的养料料，每500年，当凤凰凰的生命快快结束时，，便会集梧梧桐枝于自自焚，在烈火中重重获新生，，其羽更丰丰，其音更更清，其神神更髓。绿色港湾从从07年销售至今今，经历了了4年多的销售售周期，然然而如今市市场印象老老化，项目目形象匮乏乏，亟需一次重重新洗牌从从而焕发新新生。谓之凤凰涅磐，，浴火重生生。一个典故的的启发：凤凰涅磐，，浴火重生生1探索项目核核心问题解解决之路凤之涅槃2核心价值体体系重建凤之浴火3绿色港湾营营销激活凤之重生Thinking思路Part1凤之涅槃—探索项目核核心问题解解决之路>>参考案例深圳·圣莫丽斯[圣莫丽斯与绿色港湾湾相似，是是同样拥有有美丽的景景观资源的的欧式风情情别墅区]建筑面积33万平方米，，拥15000亩稀缺塘朗朗山原生山山地的珍藏藏，最极致致的自然风风景案例借鉴：：深圳·圣莫丽斯[中原进场前前圣莫丽斯斯所面临的问问题]形象系统紊紊乱，定位位不清晰，，无明确标标签（原定位：：香蜜湖上上游天赋美美宅；出街街的VI体系不统一一）市场认知程程度极低（离市中心心只有15分钟车程，，但客户普普遍以为是是关外的郊郊区盘）推售无策略略，无节奏奏（造成房多多，客户少少的局面））陌生区域，，鲜为人知知，客户渠渠道少，上上门量低（造成售楼楼部人气量量严重不足足）销售力薄弱弱，缺乏豪豪宅销售经经验，对项项目信心不不足（造成大量量目标客户户流失）原代理公司司8个月仅销售30余套，中原半路接接手进场时时面临状况况：加强项目的的通达性引引导第三多渠道开拓拓客源第四价值的挖掘掘和重组第一形象的转变变和升华第二圣莫丽斯翻翻盘之术狼性团队的的打造第五

价值的挖掘和重组，解决了项目卖点问题第一1500亩原生山脉脉，尊贵私私享2000万打造私家家登山道30000平米私家内内湖200码私家高尔尔夫练习场场每立方米5万个负氧离离子1亿元打造私私家园林距离福田CBD15分钟车程价值符号层面原诉求新诉求区域香蜜湖上游中央别墅区形象天赋天地湖山产品美宅叠墅,在别墅之上卖点量化梳梳理

形象的转变和升华，解决了客户的调性问题第二原logo新logo从具象的元元素升华为为奢侈符号号（钻石、、金色字、、牛皮底））各期广告表表现一直坚坚持奢侈符符号统一化化

形象的转变和升华，解决了客户的调性问题第二注入纯正血血统：瑞士士圣莫丽斯斯全球唯一一授权为了提升项项目市场影影响力，圣莫丽斯与授权方的的立体互动强化纯纯正血统加强项目的通达性引导，解决了客户到达现场的感知问题第三看楼通道包装的顶级级化：重新新包装看楼楼通道和园园林植被，，采用大量量的珍贵植植物树种（（进口罗汉汉松、日本本黑松））中原进场前前：渠道为为王在正式代理理圣莫丽斯斯前，中原原无法参与与策划工作作，只能接接待中原同同事转介来来的客户，，尽管这样样仍然以39：17的成绩击败败原代理公公司，获得得独家代理理权，才得得以通过策策划对圣莫莫丽斯进行行改进。中原进场后后：进一步步丰富客户户挖掘渠道道一方面针对对匹配项目目的目标高高端客户定定向渠道深深入挖掘；；另一方面面中原其他他豪宅项目目客户资源源进行互动动，启动转转介多渠道开拓客源，解决客户上门量第四

狼性团队的打造，解决了团队战斗力问题第五【“降龙十八掌掌”洗脑式式培训】“降龙十八掌掌”第一式式：区域价价值之城市市CLD价值“降龙十八掌掌”第二式式：别墅豪豪宅的价值值体系链条条“降龙十八掌掌”第三式式：高端商商务礼仪培培训“降龙十八掌掌”第七式式：别墅豪豪宅对于塔塔尖人群的的价值点“降龙十八掌掌”第八式式：如何不不卑不亢提提供与塔尖尖人群匹配配的接待服服务及心理理博弈“降龙十八掌掌”第六式式：私家内内湖之于顶顶级豪宅的的价值“降龙十八掌掌”第四式式：房地产产宏观调控控的深入分分析“降龙十八掌掌”第五式式：奢侈品品牌的历史史与现状赏赏析洗脑式培训训，打造狼狼性团队2006年4月7日中原正式式进驻泛城前8个月销售仅30余套，中原入场场后与泛城城同场PK1个月时间中中原39套VS泛城17套，一举击败泛泛城取得项项目独家代代理权2006年9月皇家台地地别墅隆重重推出2006年11月一期TH100%销售2006年11月11日二期产品品发布会2006年12月9日二期开放放样板房及及展示区2007年1月14日二期北区开开售，当日100%销售2007年1月21日二期南区开开售，当日实现80%销售。2007年5月21日二期压轴滨滨水台地单单位开售，，实现100%销售。2007年6月，一二期实现现100%销售。*2006年4月—2007年1月完成销售额额15亿2009年，3期更是实现现8个月24亿销售额*完美翻盘加强项目的的通达性引引导第三多渠道开拓拓客源第四价值的挖掘掘和重组第一形象的转变变和升华第二狼性团队的的打造第五Part2凤之浴火—核心价值体体系重建项目核心价价值体系品牌实力实力上市房企，长三角领先地产商区域升值道路交通的规划利好，片区未来价值将曾爆发式增长规模规划3000亩超级大盘疆域异域风情原味西班牙异域风情小镇醇熟至美200亩湿地公园、10万方内湖、精装庭院，醇熟实景呈现高端社区配套五大主题公园、异域风情商业街、星级度假酒店等，私享专属领地核心价值点点深度解析析···价值点1:品牌实力浙江省第二二家在香港港主板上市市的房產企企業中國長三角角地區具領領先地位的的房地產發發展商入圍圍"2012中國國房房地地產產上上市市公公司司百百強強"价值值点点2:区域域升升值值十一一五五规规划划发发展展的的核核心心区区域域未来来巢巢湖湖路路的的开开通通10分钟钟即即可可通通达达市市区区南淝淝河河路路的的改改造造，，将将为为绿绿色色港港湾湾带带来来不不可可限限量量的的城城市市资资源源价值值点点3:规模模规规划划3000亩占占地地，，在在合合肥肥市市场场上上绝绝对对属属于于超超级级大大盘盘只有有大大规规模模才才可可大大手手笔笔擎擎划划大大疆疆域域价值值点点4:异域域风风情情原味味西西班班牙牙风风情情建建筑筑，，明明亮亮而而欢欢快快，，统统一一又又和和谐谐展现现极极致致的的具具有有浓浓郁郁西西班班牙牙情情调调的的别别墅墅生生活活氛氛围围价值值点点5:醇熟熟至至美美10万㎡㎡私私家家内内湖湖绝绝对对私私享享，，绝绝无无仅仅有有200亩湿湿地地公公园园谱谱写写真真善善美美生生活活艺艺术术醇熟熟实实景景现现已已呈呈现现开开放放价值值点点6:高端端社社区区配配套套生态态湿湿地地公公园园，，马马场场、、运运动动拓拓展展中中心心、、高高尔尔夫夫练练习习中中心心五五大大主主题题公公园园镀镀染染奢奢华华生生活活婚庆庆中中心心、、教教堂堂、、钟钟楼楼演演绎绎异异域域生生活活风风情情星级级酒酒店店凝凝聚聚高高端端人人士士谈谈笑笑风风生生在操操盘盘的的过过程程中中，，我我们们常常常常会会思思考考：：什么么是是该该项项目目最最有有优优势势的的价价值值点点？？我想想说说的的是是，，我我们们说说了了不不算算，，客户户认认可可的的，，就就是是最最好好的的！！

代表客户A私营业主史先生购买物业：180平米叠加职业：滨湖前程老总年龄：38岁学历：安大研究生居住地：合肥家庭状况：已婚不久（爱人没看过房）特征描述：为人低调，讲究品位。亲朋大多为房地产圈中人士。客户语录：我喜欢这里的异域风情气息，这里有湖，有教堂，以后还有高尔夫，在这里仿佛生活在异国

代表客户B私营业主唐先生购买物业：叠加职业：自营钢材生意年龄：50岁居住地：巢湖路目前居住状况：自建300平米别墅置业目的：为儿子（20多岁）将来成家准备婚房特征描述：注意个人形象，打扮庄重。为人谨慎，话语很少。客户语录：说不好的感觉，看到这里就很喜欢，第1次看完房后感觉这里仿佛是个欧洲小镇，小镇里什么都有，一应俱全代表客户C企业高管焦女士购买物业：195㎡叠加职业：电力工程年龄：38岁家庭状况：三口之家，儿子小学四年级特征描述：老公比较大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去过一次现场，平时主要依靠电邮，短信联系。客户语录：我想这里给我的感觉是异国的感觉，这里的别墅做出了自己的风情，或许这就是西班牙风情，真正纯真的西班牙国家生活方式客户户这这样样说说：：客户户认认同同点点：：原味味西西班班牙牙风情情小小镇镇那么么，，原味味西西班班牙牙到底又意味着着什么？SpainH·H·T西班牙放大客户最认认同的核心价价值点就是我我们要做的马场运动拓展中心心高尔夫练习中中心婚庆中心教堂钟楼星级酒店垂钓中心具象的原味西西班牙原味移植西班班牙风情建筑筑生态湿地公园园复制西班牙欧欧洲风情商业业街还原西班牙16世纪曲折小径径精致描摹西班班牙皇家园林林建筑艺术抽象的原味西西班牙落地项目原味西班牙小小镇西班牙的生活活方式是否具有其他他差异化价值区域项目名称项目地址建筑类型开发商备注包河绿色港湾312国道以北，南淝河以西别墅安徽众安实业有限公司二期在售30套300-450㎡的联排和双拼别墅；三期在售220—370平米叠加别墅包河玫瑰绅城包河区南淝河路200号高层、别墅上海城开集团合肥置业有限公司正在办理转让，暂不对外销售包河海亮兰郡庐阳区西二环与北二环交口高层、别墅安徽海亮房地产有限公司目前在售利兹庄园部分保留房源，300-390平米户型包河碧湖云溪太湖路与铜陵南路交叉口住宅、别墅合肥泰峰房地产开发有限公司在售面积为180-240平米，30套巢湖碧桂园·滨湖城巢湖忠庙镇碧桂园滨湖城小高层、别墅安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司在售双拼别墅153-260平米；临湖别墅170-210平米肥西观澜天下紫蓬山环湖路高尔夫球场旁住宅、别墅合肥康宏房地产开发有限公司在售一期319~757㎡的别墅，余2套，二期在售300—600平米左右的加推20套别墅肥西名流高尔夫庄园合肥中国合肥紫蓬山别墅合肥名流置业有限公司一期售完，二期未定高新万城南山郡玉兰大道和枫林路的交叉口西南角多层、别墅安徽万城房地产有限公司在售600-700㎡的类联排别墅，目前房源还剩20套左右经开绿城翡翠湖玫瑰园经开区翡翠湖北岸石门路和云外路交口高层、别墅安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司绿城翡翠湖玫瑰园二期380、470平米的别墅在售，均价4万元/平米，总价在1400万-2000万/栋合肥在售别墅墅项目PK合肥在售别墅墅项目较多，，但纯别墅较较少，全合肥肥以后再也找找不到绿色港湾这种种大规模低密密度的纯粹性别墅区域项目名称项目地址建筑类型开发商备注庐阳中铁瑞园庐阳区清源路以南，桃源路以西公寓、商业、酒店、小高层高层、别墅中铁房地产集团合肥置业有限公司在售联排19栋117套，面积290-330㎡蜀山幸福联盟紫郡森林大道与环山路交叉口商业、别墅合肥蜀科置业有限公司在售稀世临湖独院别墅，目前共有47套，户型面积为270-870平米新站帝豪星港湾新站当涂路与新海大道交汇处以西高层、别墅合肥帝豪房地产开发有限公司在售联排别墅205㎡、230㎡长丰半岛1号长丰县蒙城北路梅冲湖畔东南侧多层、小高层、高层、别墅安徽西湖新城置业有限公司在售二期歌德岛别墅A1-A13#共计34套，220-300㎡长丰新慧金水岸双墩镇紧邻元一高尔夫多层、高层、别墅合肥新慧房地产开发有限公司目前在售原味欧洲水岸风情别墅19套，380-412平米长丰元一高尔夫合肥双凤湖畔独栋别墅安徽元一房地产发展有限公司目前在售面积为430—580平米（地上）的3层独栋别墅政务内森庄园翡翠路西、南二环路南高层、别墅上海绿地合肥天邑置业有限公司在售一期500㎡户型的联排别墅，均价约为20000元/㎡；在售二期天墅10号楼，面积为200-270㎡左右房源政务置地广场栢悦府政务区星光西路与龙图路交汇处高层、别墅安徽置地投资有限公司在售400-600㎡，为在售1#、10#、11#、16#、17#、18号楼，600-1200万/套合肥在售别墅墅项目较多，，但纯别墅较较少，全合肥肥以后再也找找不到绿色港湾这种种大规模低密密度的纯粹性别墅合肥在售别墅墅项目PK纯粹的概念是否表表达完整？所谓纯别墅，纯粹的何止别墅千金择屋，万万金择邻，纯粹遵循了“物以类聚，人人以群分”的基本命题当项目步入3期时，也许，，新的价值在在诞生……发现未曾发现现的新价值：：圈层价值：庞大的、经济济实力雄厚的的、地位显赫赫的、高素质质的、具有丰丰富阅历的业业主圈子，潜潜藏着巨大能能量的人际网网络，营造出出的将会是一一片和谐、繁繁荣的社区氛氛围；醇熟社区价值值：一个拥有五年年历史的醇熟熟社区，沉淀淀了深厚的社社区文化底蕴蕴，而现在无无需等待，即即刻尊享80万平米醇熟大大境；Ⅲ期达利庄园推推广诉求：“绿色港湾升级钜制”升级？非升级级！回顾之前的说说法绿色港湾开发发周期较长，，市场声音沉沉寂，绿色港港湾并未在市市场上建立起起较高的知名名度，Ⅲ期达利庄园以以绿色港湾升升级概念入市市并不能有效效建立市场反反应。3期共240套住宅组成，，其中有72套联排，168套叠加（面积积在220—260㎡），叠加比列列70%，无论是物业业级别还是面面积区间较1期、2期产品都有下下降。从产品特征方方面说升级不不合适。说升级不合适适思考点：叠墅，与别墅墅有别，高于于别墅，在别别墅之上3期达利庄园——叠墅，在别墅墅之上与原味西班牙、、纯别墅所对应的土壤壤，不得不说说的地段！市场对地段存存在什么偏见？——地段偏远——周边形象差事实上果真如如此吗？包河区合宁高速速徽州大道道马鞍山路绿色港湾滨湖新区巢湖路巢湖路的开通通将极大提升升项目的城市市价值，拉近近与市中心的的距离，实现现项目于城市市的进一步融融合包河区推进巢巢湖路的整体体改造，分三三步走。一是小东门至至屯溪路段，，以环城水系系建设、轨道道一号线项目目为重点，将将科委大院、、合肥油厂、、汽贸宿舍等等纳入城市规规划设计范畴畴；其他沿路路门店以景观观整治为主，，提升城市整整体形象。二二是屯溪路至至东流路段，，以城中村改改造项目为抓抓手，重点围围绕周谷堆农农贸市场的整整体搬迁，对对周谷堆周边边地块进行统统一规划设计计；现杨小郢郢地块和周边边沿南淝河绿绿地正在按照照规划要求建建设。三是东流路以以外路段，市市建委、市规规划部门正在在沿南淝河巢巢湖路进行道道路拓宽及新新建规划，有有望在近期开开工建设。淝河路的整改改将极大提升升项目的周边边形象，改善善客户对于区区域价值的认认同一条路“负重”过大难免伤筋筋动骨，南淝淝河路上目前前正面临这种种窘境。由于于大型、重型型超载车辆频频繁出入，南南淝河路部分分路面损坏程程度较重，已已经影响到车车辆出行安全全。目前这条条南部重要的的支路线，正正在积极展开开临时性修复复手术，明年年还有望整体体进行拓宽改改造。所以，本案地地段所带来的的生活价值应应该是——一个与城市保保持恰到好处处距离的地方方一个风景独好好的地方一个出则繁华华，入则宁静静的地方一个私密性强强、世外桃源源的地方一个城市别墅墅生存的绝佳佳土壤把看似存在若若干不足的地地段特点，转转化为独特的的价值，并充分自信、、大声告诉市市场，关键在在于如何推广广引导。“纯别墅”+“西班牙牙”+“地段”核心价价值关关键词词：Ⅲ期达利利庄园园项目目属性性定位位：城市之上/原味西班牙小镇且看合合肥各各路别别墅如如何同同中求求异？？中海原原山乔治庄庄园一栋墅墅，影影响一一座城城（诉求求点：：级别感感）乔治来来了，，众墅墅平身身（诉求求点：：级别感感）海亮兰兰郡瑞瑞园城市栖栖地院院落落别墅墅（诉求求点：：区域感感、级级别感感）绿城翡翡翠湖湖玫瑰瑰园以绿城城标准准重新新定义义中国国顶级级别墅墅（诉求求点：：品牌）180-270㎡/马鞍山山路/全溪境境（诉求求点：：区域）碧湖云云溪半岛一一号合肥首首个世世界级级湾区区别墅墅（诉求求点：：资源、、级别别感）“说”Ⅲ期差异异化形形象定定位：：纯西班牙

纯别墅我们的的客户户竞争争来自自哪里里？半岛1号帝豪星星港湾湾碧湖云云溪玫瑰绅绅城碧桂园园滨湖湖城绿地内内森庄庄园旭辉中中央宫宫园乔治庄庄园绿城翡翡翠湖湖玫瑰瑰园中铁国国际城城中房兰兰郡高速云云水湾湾城北片片区西南片片区城东片片区中心城城区环巢湖湖片区区置地广广场本案案别墅竞竞品圈圈定按照地地理位位置、、区域域属性性及资资源禀禀赋，，合肥肥别墅墅市场场可分分为城城北、、紫蓬蓬山、、西南南、城城东、、环巢巢湖五五大片片区；；？项目名称主力产品面积

（㎡）均价

（元/㎡）总价（万元）绿色港湾联排面积在330—3708800290—325叠加面积在220—2606250137—162华润凯旋门170-2009000153-180万科金域华府125-1759500119-166万达广场230-2608000184-208绿城玫瑰园150-1809000135-162绿地内森庄园118-2648600101-227市区优优质楼楼盘大大平层层单位位单价价普遍遍在8000-9000之间，，购买买一套套140-150平米的的普通通平层层单位位，总总价大大约为为112-135万之间间。而相同同130万左右右，在在绿色色港湾湾可以以购买买到的的是有有天有有地的的叠加加别墅墅一个意意外的的发现现：除了传传统别别墅塔塔尖阶阶层，，由于于总价价重叠叠原因因，市区高高端大大平层层客户也也将是是我们们的主主力目目标客客户一个意意外的的发现现：目标客户特征30-55岁，本地人或在外地的合肥人。私营业主，企业高管为绝对购房主力。置业目的以自住为主，预备养老型置业及兼顾投资型也占据相当比例，纯投资客户只占及小比例。绝大多数客户有多次置业经历，目前住所大多也为大户型；决策理性，看中性价比；但比较相信亲朋推荐，有圈层聚居偏好，比较看重身份认同感；相当比例客户比较相信风水说。本项目对客户最大吸引力主要体现在大规模纯别墅产品的规划，小区景观及配套的高品位及由此带来的产品的高附加值。

代表客户A私营业主史先生购买物业：180平米叠加职业：滨湖前程老总年龄：38岁学历：安大研究生居住地：合肥家庭状况：已婚不久（爱人没看过房）特征描述：为人低调，讲究品位。亲朋大多为房地产圈中人士。主要成交因素：1.价格便宜；2.别墅的稀缺性；3.大盘的吸引。

代表客户B私营业主唐先生购买物业：叠加职业：自营钢材生意年龄：50岁居住地：巢湖路目前居住状况：自建300平米别墅置业目的：为儿子（20多岁）将来成家准备婚房特征描述：注意个人形象，打扮庄重。为人谨慎，话语很少。主要成交因素：“你们项目是纯别墅，和我现在住的地方很近，比元一高尔夫要好，价格也很便宜”代表客户C企业高管焦女士购买物业：195㎡叠加职业：电力工程年龄：38岁家庭状况：三口之家，儿子小学四年级特征描述：老公比较大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去过一次现场，平时主要依靠电邮，短信联系。成交因素：老业主介绍，并帮助消除对合钢厂的担心。老公主张买房，认为价格将来会上涨，不买会后悔。准备将来儿子念本社区的学校。典型客客户共访谈谈谈15位成交交客户户。其其中因因为价价格便便宜的的有8位，占占53%，注重重纯别别墅产产品的的有4位，占占比27%，注重重升值值前景景的有有2位，占占比13%，其它它因素素的1位。价格便便宜、、纯别别墅产产品是驱动动客户户购买买的核核心因因素成交驱驱动他们如如何看看待绿绿色港港湾？？>价格便便宜和纯别墅墅产品品是客户户选择择关键键动机机他们为为什么么要买买绿色色港湾湾？>以未来来自住住，兼兼顾资资产保保值增增值为为主共访谈谈谈38位未成成交客客户。。其中中因环环境和和配套套不满满的共共约18人，对对3000亩大盘盘规划划不能能落实实的客客户约约6人，成成为影影响客客户成成交的的主要要不利利因素素对周边边环境境和配配套的的不满满，对对3000亩大规规划的的落实实信心心不足足未成交交客户户目标客客户群群体界界定他们代代表的的是：：中坚财富外在：：展示示成功功，耀耀天下下内在：：生活活的品品质，，不懈懈追求求，性性价比比职业、、收入入稳定定，安安徽中中上产产阶层层改善自自住需需求/兼顾资资产保保值客户圈圈定SLOGO导入：：中产阶层的城市别墅梦Slogan诠释：：项目主主力购购买客客户是是城市市的中中产或或者中中上层层阶层层，他他们虽虽然不不是最最塔尖尖阶层层，但但内心心深处处一直直向往往着别别墅，，与目目标客客户心心理特特征相相吻合合Part3凤之重重生——绿色港港湾营营销激激活计计划推售策策略建建议前期推推售不不足点点思考考前期集集中推推售量量过大大，一一方面面造成成量多多客少少的局局面，，无法法给客客户造造成产产品稀稀缺感感和购购买紧紧迫心心理。。另一一方面面集中中式推推货无无法持持续保保持市市场热热度。。推售策策略建建议推售节节点建建议7,、8月天气气炎热热，为为传统统销售售淡季季。建建议7、8月份““局部部封盘盘”，，不做做大幅幅度推推广动动作，，7,8月工作作重心心旨在在现场场内部部展示示提升升、团团队销销售力力提升升等工工作环环节。。目前3期产品品成交交量较较少，，建议议9月份增增大推推广力力度，，使3期达利利庄园园以崭崭新形形象重重新入入市，，引起起市场场关注注，结结合系系列推推广动动作引引爆市市场。。推售节节奏建建议3期共72套联排排，168套叠加加，合合计240套。建建议3期分5组团小小步快快跑逐逐步推推售持持续引引爆市市场。。每一一组团团联排排、叠叠加、、优劣劣单位位混合合搭配配以满满足不不同客客户阶阶层需需求。。各组组团集集中发发力，，制造造市场场稀缺缺，造造成量量少客客多的的紧迫迫心理理。绿色港港湾营营销激激活计计划——三角模模型疯狂拓客活动策略营销加分解决项项目市市场信信心并并实现现客户户有效效到访访解决客客户量量不足足问题题解决客客户有有效逼逼定三角形形是世世界上上最稳稳定的的图形形，也也是最最牢固固的；；通过过“活动动策略略”、、“疯疯狂拓拓客””、““营销销加分分”完整的的三个个计划划，就就如三三个顶顶点，，稳定定而牢牢固的的实现现绿色色港湾湾的产产品激激活。。激活计计划活动组织策略主题活动大事件第二步为客户提供充分有吸引力的到访理由第一步大事件活动起势，引起市场关注，建立市场热度，重燃项目信心活动策策略组组织应应从两两个维维度去去思考考：逆势下下，绿绿色港港湾如如何起势，重新新引起起市场关关注，建立市场热热度，重燃燃置业业信心？？目前的的房地地产市市场依依然是是一个个极度度缺乏信信心，缺乏置置业热热情的的冷市场场UNSPOKENRULES豪宅营营销的的潜规规则和大多多数人人无关关却垄断大多数数人的的注意意力逆势下下，豪豪宅营营销需需要大事件件起势势去制造造话题题，引引爆市市场，，引发发热效效应2012绿色港港湾大大事件件活动动起势势西班牙牙斗牛牛大事件件活动延延展方方向1：形式：：与相相关组组织单单位合合作，，邀请请若干干西班班牙斗斗牛士士并空空运几几头西西班牙牙牛在在项目目现场场举办办一场场西班班牙斗斗牛大大赛活动地址址：项目目现场媒体造势势：活动动前后话话题轰炸炸原味西班班牙小镇镇授权仪仪式大事件活动延展展方向2：形式：与与西班牙牙相关权权威组织织合作，，授权绿绿色港湾湾原味西西班牙小小镇标签签，给项项目注入入纯正西西班牙血血统活动地址址：项目目现场媒体造势势：活动动前后话话题轰炸炸大事件活动延展展方向3：达利/毕加索原作展形式：大大师原作作画展活动地址址：营销销中心媒体造势势：活动动前后话话题轰炸炸达利、毕毕加索均均是西班班牙最伟伟大的艺艺术家，，由于三三期案名名为达利利庄园，，所以活活动首选选达利原原作展活动目的的：“策马扬扬鞭”，，零距离离鉴赏一一匹匹高高大威猛猛价值百百万人民民币的血血统纯正正的宝马马，并置置身其上上感受一一把纯种种良驹带带来驰骋骋疆场的的感觉，，吸引更更多目标标客户现现场亲身身体验，，感受项项目所引引领的高高品质的的生活方方式和居居家待客客的体贴贴服务。。操作要点点：活动前利利用报纸纸媒体、、海报进进行广告告宣传。。联合香港港赛马会会，空运运几匹名名马（若若香港无无法执行行，则联联系北京京、杭州州等地地）过来来做名马马赏鉴，，并力邀邀马会高高手现场场演示。。邀请主流流媒体、、业主、、特邀嘉嘉宾参加加比赛。。利用摄影影机对现现场进行行拍摄，，制作成成DVD。会后，再再进行媒媒体炒作作。大赏—西班牙小小镇赏马马会大事件活动延展展方向4：大事件起起势，主题活动动续势紧扣达利利庄园西班牙主主题特色，围围绕主题题展开活活动持续性的的主题活活动，聚聚集人气气，宣扬扬产品品品质，推推动销售售针对性的的主题活活动，在在有效的的目标圈圈层中形形成口碑碑宣传主题活动动总策略略活动策略略：结合绿色色港湾产产品特色色，主打打西班牙牙牌，突突现风格格活动合作作：西班牙驻驻华使馆馆、西班班牙合肥肥留学机机构活动主题题延展方方向一：：西班牙艺艺术节西班牙风风情节主主题系列列活动一一：西班牙弗弗拉门哥哥歌舞会会西班牙风风情节主主题系列列活动二二：西班牙民民族音乐乐会西班牙风风情节主主题系列列活动三三：西班牙艺艺术品展展（绘画画展、工工艺品展展等）特邀嘉宾宾：西班班牙著名名厨师活动地址址：项目目现场媒体造势势：活动动前后话话题轰炸炸活动形式式：西班班牙海鲜鲜饭、西西班牙葡葡萄酒等等饕餮盛盛宴首现现合肥活动主题题延展方方向二：：西班牙风风情美食食节活动策略略：针对目标标客户群群体直接接诉求的的活动活动合作作：汽车俱乐乐部、高高尔夫俱俱乐部、、网球俱俱乐部、、收藏品品俱乐部部等活动主题题延展方方向三：：CLUB联谊活动动CLUB联谊主题题系列活活动一：：新车试驾驾会CLUB联谊主题题系列活活动二：：新品发布布会CLUB联谊主题题系列活活动三：：古董鉴赏赏会CLUB联谊主题题系列活活动四：：户外运动动体验活动策略略：搞定意见见领袖，，这些人人往往在在朋友买买房中扮扮演着军军师的角角色活动合作作：主流媒体体、门户户网站活动主题题延展方方向四：：豪门盛宴宴豪门盛宴宴主题系系列活动动一：媒体联谊谊酒会豪门盛宴宴主题系系列活动动二：准业主客客户分享享会豪门盛宴宴主题系系列活动动三：业主答谢谢酒会活动策略略：此类人本本身就是是本案的的目标客客户，他他们自身身所具有有的关系系网络，，能够有有效形成成圈层影影响，带带动其他他资源通通道高校选择择：科大MBA、工大MBA合肥教学学机构活动合作作：教学培训训机构活动主题题延展方方向五：：名校MBA沙龙名校MBA沙龙主题题系列活活动一：：领导与执执行力教教育培训训名校MBA沙龙主题题系列活活动二：：中国经济济论坛名校MBA沙龙主题题系列活活动三：：精英酒会会绿色港湾湾营销激激活计划划——三角模型型疯狂拓客活动策略营销加分解决项目目市场信信心并实实现客户户有效到到访解决客户户量不足足问题解决客户户有效逼逼定三角形是是世界上上最稳定定的图形形，也是是最牢固固的；通通过“活动策策略”、、“疯狂狂拓客””、“营营销加分分”完整的三三个计划划，就如如三个顶顶点，稳稳定而牢牢固的实实现绿色色港湾的的产品激激活。激活计划划逆势下，，客户拓拓展，渠道为王区域总部公司（华南、华北、华东）立足区域域，布局局全国深圳中原原北京中原原上海中原原东莞中原原珠海中原原中山中原原广州中原原佛山中原原福州中原原重庆中原原更多中原原网络…截至2012年底，中中原在内内地已拥拥有34家分公司司中原集团团有广大大的全国网络络，积累了庞大的客客户资源源2012年深圳中中原豪宅宅板块格格局南山2009年南山22个豪宅销售，中原代理20个占比91%，后海10盘同发客户累计共计81656批福田3个在售豪宅，中原代理2个占比66.7%，客户累计供给12895批宝安14个在售豪宅，中原代理9个占比62%，龙坂6盘同发,客量累计78369批东部4个在售豪宅，中原代理3个占比75%，客户累计8674批高端客源源总量298206批2012年深圳中中原合肥肥区域高高端客户户资源来来源深圳中原原合肥区区域代理理高端豪豪宅4个，累计计高端客客户资源源10793批购买豪宅宅项目客客户数据据约23000批蒙城北路路安居苑琥珀山庄庄绿城百合合公寓西园新村村汉嘉都市市森林国轩苑金色地带带4柏景湾翠竹园新华学府府花园创景花园园世纪阳光光花园元一滨水水城万振逍遥遥苑华府骏苑苑香樟雅苑苑金色名郡郡金地国际际城文景雅居居元一柏庄庄安高城市市天地琥珀中村村奥林花园园新华学府府星座颐和花园园宋都西湖湖花苑金色池塘塘梦园飞虹小区区城市华庭庭曙光新村村杏林花园园名人御苑苑黄山花园园江南书苑苑彩虹家园园虹桥苑虹雨花园园元一美邦邦国际香樟花园园世纪家园园罗兰德小小区万绿园光明小区区可苑新村村瑞景家园园南山新村村温馨家园园绿波廊丁家巷天合大院院联邦花园园凤凰城深圳花园园长春都市市豪庭怡秀山庄庄安农大宿宿舍白鹭苑和平家园园栢果轩1、合肥市市客户主主要来自自长江西西路、合合作化路路、濉溪溪路、望望江路、、潜山路路、黄山山路沿线线；包河河区客户户主要集集中在徽徽州大道道和马鞍鞍山路；；瑶海区区客户主主要来自自站前路路和胜利利路。2、省内客户多多集中在阜阳阳、亳州等皖皖北城市和紧紧邻合肥的周周边城市3、省外城市分分布较少，目目前省外客户户主要来自南南京、上海、、北京、深圳圳和浙江。合作化路潜山路长江西路马鞍山南路徽州大道胜利路濉溪路1、中原合肥区区域金域华府府项目拥有高高端客户资源源约4362批。2、中原合肥区区域金色名郡郡项目拥有高高端客户资源源5181批。3、中原合肥区区域祥源广场场项目拥有高高端客户资源源1250批。4、其他：购买买豪宅项目客客户数据约23000批。焦土策略：豪豪宅客户全部部洗过执行措施：聘请本地高校校大学生，通通过“百人call客团队”集体作战将中原深圳区域域安徽籍高端端客户及合肥肥区域高端客客户全部call过；按照项目级别别筛选，集中中一周call客；疯狂拓客执行行1焦土策略：高高端消费场所所全面覆盖疯狂拓客执行行2高端客户出入入高端消费场场所的频率较较高，且场所所相对集中，，基本上为高高端餐饮、酒酒店、4S店店等等，本项项目可直接进进入到合肥高高端场所内部部，进行项目目宣传和推广广针对早期的高高端住宅小区区设置移动电信车截截留短信；焦土策略：截截留型短信疯狂拓客执行行3通过记录在售售豪宅、高档档酒店等娱乐乐场所楼盘售售楼处门口的的到访车辆的车车牌号，获得车主主（高端目标标客户）信息息（联系方式式等）；找专业公司将将车牌号“转译”为车车主信息（联系方式等等），以短信、直邮、、Call客的形式向其告告知本项目信信息。焦土策略：：抄车牌疯狂拓客执执行4疯狂拓客执执行5关键人法则则：项目老老业主豪宅营销，，一个老业业主相当于于一个渠道道，通过老老业主维护护让他们为为我们卖房房子强化“老带带新”方案案“老带新””对该豪宅宅的销售起起到了巨大大的推动作作用，建议议持续延用用该方案，，并给予免免5年物业费，，赠送LV、名表等奢奢侈物品，，赠送西班班牙5日游等新的的奖励形式式进行刺激激提升该渠渠道力量。。疯狂拓客执执行6关键人法则则：业内同同行业内同行他他们往往在在买房中扮扮演着军师师角色，往往往搞定了了业内同行行可以为项项目带来实实际上门，，甚至可以以促成客户户成交同行分享会会针对人群：：1、业内同行行：组织地地产营销人人参加“绿绿色港湾同同行分享会会”，特制制请柬派发发邀请同行行参观本项项目，定期期告知项目目动态，并并赠送项目目“特制””的精美礼礼品，以期期获得同行行一致好评评2、网络剑客客：网络剑剑客在网络络平台中拥拥有重要话话语权，他他们能够一一定程度的的影响客户户的决定。。通过合肥肥著名网络络剑客牵头头邀请地产产界同行做做“豪宅产产品的发展展趋势”论论坛，将本本项目的产产品对于行行业的深远远意义作为为论点之一一选取理由客户的经济济实力突出出；身份识识别感较强强双向资源互互动，低成成本渠道开开拓双向资源互互动，低成成本渠道开开拓开拓对象拥有自驾车车3年以上，品品牌车行客客户资源、、中原大客客户此外，可筛筛选“无无车族”，，为别墅销销售积累客客户开拓方式项目体验试试驾活动：：“10分钟生活圈圈”新品车车体验日，，定期举行行由车行到项目的的自驾体验验；项目定定期品牌车车展。车行选择：：——奥迪、宝马马、丰田系系列、马自自达系列；；利益刺激“换车族””“班车族”购购车激励计计划购房获得车车贷首付；；车行相关关优惠礼包包疯狂拓客执执行7高端品牌车车行互动疯狂拓客执执行8选取理由开拓方式项目作为纯纯粹西班牙牙别墅典范范，使之在在行业内成成为热点，，成为业界界人员参观观、研究、、学习对象象；项目信信息被动传传递在搜房或万万家网发起起“70后富豪置业业居住模式式探讨”等研讨论坛坛，引起业业内充分关关注，并认认同项目价价值开拓对象维护方式地产公司、、装修公司司短信、邮政政高端客户户资源定向向快递，结结合营销节节点，项目目信息传递递业界精英通通道疯狂拓客执执行9启动中原内内部转介我们的转介介大使——他们是中原原精英中的的精英，他他们是每年年成交成交交量的前二二十名，他他们手中拥拥有大量的的高端客户户资源，加加上出神入入化的把握握客户能力力，可以为为每个高端端项目带来来非常稳定定的成交。。他们将是是中原销售售中的一支支奇兵。低成本聚增增客户，瞬瞬间供需失失衡绿色港湾营营销激活计计划——三角模型疯狂拓客活动策略营销加分解决项目市市场信心并并实现客户户有效到访访解决客户量量不足问题题解决客户有有效逼定三角形是世世界上最稳稳定的图形形，也是最最牢固的；；通过“活动策略略”、“疯疯狂拓客””、“营销销加分”完整的三个个计划，就就如三个顶顶点，稳定定而牢固的的实现绿色色港湾的产产品激活。。激活计划>>如何实现客客户的有效效逼定？逼定客户成成交的有效效武器营销加分展示线服务线销售线产品竞争打打造的展示力增值值强力临门一一脚的销售力锻造造匹配项目价价值的服务线提升升营销加分——现阶段看房房动线回顾顾项目现有看看房动线如如下:项目沙盘绿色港湾1期实景小镇商业街街中心广场私家内湖售楼部区位图售楼部内售楼部外①②③④外部看房动动线如图看房动线调调整建议由讲解式销售售转化为体验式销售售调整建议：：项目现有区区位图存在在部分不足足，建议重重新制作电电子区位图图；现场沙沙盘磨损严严重，建议议重新制作作3期沙盘模型型。在相关关物料未制制作好之前前，建议减减少售楼部部内区位图图介绍、沙沙盘模型讲讲解时间，，销售员直直接带领客客户在项目目主要实景景区进行体体验讲解，，加大外景景体验时间间。项目现阶段段仅一部看看房电瓶车车且处于维维修当中，，建议后期期增加2部看房电瓶瓶车。看房时间建建议控制在在30分钟左右，，售楼部讲讲解时间建建议控制在在5分钟以内。。客户体验验时间约为为25分钟左右。。可与天然婚婚纱摄影机机构合作，，来访客户户均可免费费拍摄纪念念照片一张张，让客户户看房过程程中真正融融入到项目目实景中去去。保安人员两两名穿戴完完备骑马装装备骑马在在看房动线线里晃悠，，增加小区区动态氛围围。不同体验区区域内销售售员灵活性性讲解。比比如湖景区区域以客户户自身体验验即可，不不需要太多多销售讲解解。营销加分展示线弱化客户区区域陌生认认知1、用直观形形象的方式式控制片区区域形象的的建立道路路边界界标志物物节点点营销加分展示线弱化客户区区域陌生认认知2、用特定的的连贯符号号诠释代言言片区——关键符号＼＼ＬＯＧＯＯ不断重复复出现视觉符号的的反复运用用塑造统一的的社区形象象及鲜明的的边界感植被、路灯灯、铺地、、路牌、指指示系统、、小品、室室外家私…等重复的统一风格的的运用，有有利于加深深区域整体体氛围的和和谐感。营销加分展示线主入口大门门的改造：：条件允许的的情况下，，社区大门门重新改造造，打造成成具有个性性的西班牙牙风情庄严严入口，同同时可结合合马场特点点，每日两两名保安佩佩戴完整骑骑马装备在在入门处骑骑马展示。。现有大门大门图片示示意营销加分展示线区位图几点点改进：绿色港湾项项目标识不不明显，不不能有效区区隔其他标标识；区位位置应应该中心化化，拉近与与周边大型型配套的距距离；与项目距离离较远的生生活配套一一概不要标标识后期改进可可考虑设计计电子区位位模型营销加分展示线沙盘模型的的重新制作作：沙盘模型是是为客户讲讲解项目的的重要武器器，项目沙沙盘模型覆覆盖上一层层灰尘，同同时局部部部分细节磨磨损严重，，建议重新新制作3期沙盘模型型。西班牙血统统注入每一一个角落营销加分展示线售楼部一楼楼的包装提提升：在条件允许许的前提下下对售楼部部一楼进行行重新包装装与提升，，可在售楼楼部里放置置西班牙油油画，内部部多布置西西班牙元素素装饰材料料，让西班班牙血统注注入到每一一个角落。。营销加分展示线售楼部二楼楼的有效利利用：项目现有售售楼部二楼楼现在主要要是废旧物物品的储藏藏之用，在在与开发商商领导的沟沟通过程中中，后期售售楼部将结结合马术活活动做些改改造，建议议售楼部二二楼后期可可重新改造造成马术俱俱乐部相关关功能场所所。营销加分展示线增加展示道道具，配置置在售别墅墅的单体户户型模型适当增加项项目园林手册、、风水手册册、生活手手册、业主主手册，全面、立立体化诠释释项目卖点点，让置业业顾问更多多逼定工具具营销加分展示线营销加分展示线项目现场部部分位置堆堆积部分砖砖土等其他他垃圾，影影响了项目目的品质，，建议对小小区内细节节环境进行行清洁营销加分展示线部分位置脏脏乱环境无无法清理，，可设置围围挡进行有有效区隔达利庄园售售楼部←达利利庄庄园园售售楼楼部部→营销销加加分分展示示线线繁华华大大道道与与重重庆庆路路交交汇汇处处等等临临近近项项目目主主要要路路段段设设置置项项目目售售楼楼部部导导视视系系统统营销销加加分分展示示线线达利庄园达利庄园达利庄园达利庄园繁华华大大道道、、淝淝河河路路、、兰兰渡渡路路等等临临近近项项目目主主要要路路段段布布置置项项目目宣宣传传道道旗旗达利庄园达利利庄庄园园营销销加加分分展示示线线繁华华大大道道与与重重庆庆路路交交汇汇处处等等临临近近项项目目主主要要路路段段投投放放项项目目宣宣传传户户外外大大牌牌营销销加加分分服务务线线保安安服服务务要要点点：：开门门：：客客户户停停车车后后，，第第一一时时间间为为客客户户开开门门拿伞伞：：雨雨天天或或烈烈日日时时必必须须主主动动为为客客户户撑撑伞伞直直到到可可以以避避雨雨为为止止汽车车保保养养：：天天气气炎炎热热时时，，要要主主动动咨咨询询客客户户是是否否需需要要汽汽车车罩罩，，并并为为客客户户罩罩上上汽汽车车停车车：：体体现现“尊贵贵”营销销加加分分服务务线线销售售人人员员服服务务要要点点：：及时接接待：：客户户进门门后，，不得得超过过5秒须马马上迎迎接，，接受受咨询询水吧服服务要要点：：咨询：：客户户就座座后，，先主主动去去咨询询客户户需要要喝什什么，，为客客户端端上饮饮品。。标准准话述述：您好！！有咖咖啡、、果汁汁、柠柠檬水水和清清水。。请问问需要要喝点点什么么吗？？添水：：定时时出来来巡查查，为为客户户添水水，标标准话话述：：您好好！需需要添添水么么？现场制制作：：现场场制作作咖啡啡及奶奶茶清洁：：客户户离开开售楼楼处时时，必必须马马上收收拾桌桌面遗遗留垃垃圾进门：：体现现“星级服服务”营销加加分服务线线保安服服务要要点：：双人巡巡警跨立：：保保安站站岗时时必须须跨立立安检：：客客户必必须有有销售售代表表陪同同才可可进入入小区区，保保安必必须严严格执执行检检查职职责，，标