上海国际公寓项目定位方案105P

xx公寓方案第一部分市场分析一、上海嘉定区

行政社会概况嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。嘉定区现辖八个镇、三个街道、一个市级工业区及菊园新区。嘉定区现有在册总户数

16

万户，户籍总人口

50.5

万，其中非农业人口

20.85

万，人口密度为每平方公里

1060

人。

总人口数量以每年10%左右的速度增长。嘉定区人口中外来流动人口占有很大比例。嘉定建县历史近八百年，素有江南历史文化名城之美誉。嘉定是科技之城、汽车之城，商贸、物流之城，嘉定正在建设成为经济发达、文明开放、人文生态和谐、适宜人居的新城。2006年，嘉定全区完成增加值478.3亿元，可比增长16.1%。全年实现财政总收入146.8亿元，比上年增长11.8%。2007年嘉定区完成工业总产值1860.4亿元,同比增加18.8%。实现社会消费品零售总额165.3亿元，同比增长15.7%；全年完成工业增加值360亿元，可比增长15.6%；三产增加值176.4亿元，可比增长15.9%，实现了二、三产业又好又快发展。2008年上半年主要区县工业生产与效益增幅均高于全市水平。依照属地统计口径，上半年，区县工业实现工业总产值7332.15亿元，同比增长18.2%，快于全市生产增速1.4个百分点；1-5月份，区县工业实现利润249.04亿元，同比增长17.9%，快于全市利润增速13.9个百分点。经济概况

2008年上半年工商业经济运行走势图

从图表中可以看出2008年比去年工业总产值明显提高，每月份同比高达15%---16.5%。社会消费品零售总额也与去年同比提高16.5%。二、江桥镇上海江桥，嘉定重镇之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，其西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥航空经济园，是上海首批“亿元乡（镇）”之一。是国家卫生镇、上海文明镇、嘉定区明星镇。正日益崛起并将成为上海西部未来生活新镇。江桥是上海陆上交通的咽喉要道，享有“西堂门户”之美誉。距人民广场仅15公里，距外环线仅8公里，去虹桥机场8分钟车程。沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道等从镇区穿越而过，外环线、苏州河和规划建设中的嘉金高速公路由此一路逶迤，构成了江桥四通八达的交通网络。江桥下辖18个村，12个社区占地42.8平方公里。江桥現有人口约30万，本地居民在册的有5万、市区迁来的约有5万与原住居民比例达到1：1，而外地来沪在江桥居住者近20万。这就是江桥人口结构的一重要特征。行政和社会发展概况经济概况今年以来，江桥镇各项经济指标稳步攀升，预计全镇全年可完成工业总产值186.2亿元，同比增长11.8%。江桥产业结构逐步优化，综合实力不断增强，城市功能不断完善，文明形象显著提升。随着西郊商务园区公共服务平台建成投入使用，25家知名企业的相继入驻，知名度不断扩大，已被定为上海市工业旅游考察接待点，并成为上海16家重点扶持的总部经济基地之一。上海西郊商务区位于嘉定区江桥镇东南部，北靠沪宁高速，南临苏州河，其定位是知识化、生态型、枢纽级、生产型、服务业集聚区。将成为长三角总部经济基地首席。上海西郊商务区是经上海市经济委员会批准成立，上海首个启动的生产性服务业集聚区，也是上海市重点扶持的16个总部经济基地之一。三、西郊商务区概况规划概概况商务区区紧贴贴外环环线与与沪宁宁高速速公路路，控控制规规划面面积4.5平方公公里。。商务区区按照照”统统一规规划、、统一一开发发、统统一配配套、、统一一招商商、统统一管管理、、统一一推广广”的的经营营管理理模式式运作作。商务区区总建建筑面面积420平方米米，由由总部部经济济区、、第三三方服服务区区、滨滨江生生态绿绿化区区与生生活配配套服服务区区组成成。其其中，，120万平方方米规规划为为住宅宅。上海西西郊生生产性性服务务业集集聚区区地处处金沙沙江西西路，，东临临真如如城市市副中中心及及商贸贸、酒酒店、、专业业市场场云集集、日日客商商流量量超过过10万人次次的上上海曹曹安全全球采采购中中心；；西接接上海海西北北物流流园区区和上上海国国际汽汽车城城；集集聚区区同时时位于于在建建中的的虹桥桥综合合交通通枢纽纽港内内、坐坐拥上上海与与江苏苏、浙浙江两两大经经济圈圈的链链接枢枢纽。。集聚聚区距距市中中心人人民广广场17公里，，至虹虹桥国国际机机场仅仅需8分钟车车程。。根据据规划划，轨轨道交交通13号、14号、17号线将将先后后落地地集聚聚区，，其中中2012年通车车的轨轨道交交通13号线将将贯穿穿整个个园区区。规划优优势1、区位位优势势—依托虹虹桥综综合交交通枢枢纽2、规模模优势势—超大规规模企企业综综合商商务区区作为目目前全全国面面积最最大的的生产产性服服务业业集聚聚区，，超大大规模模为集集聚区区内的的企业业带来来全方方位的的服务务支持持。在在规划划建筑筑总面面积达达420万平方方米的的上海海西郊郊生产产性服服务业业集聚聚区内内，企企业总总部基基地、、研发发中心心、行行业服服务中中心、、文化化核心心区、、金融融服务务平台台、核核心商商业等等多功功能现现代服服务业业应有有尽有有。多多形态态、齐齐配套套、高高品质质，构构建起起上海海现代代服务务业的的示范范性集集聚区区。通通过企企业总总部的的积聚聚，带带来资资金流流、物物流、、技术术流、、人才才流、、信息息流等等的密密集，，以总总部基基地为为核心心，体体现积积聚相相关产产业、、辐射射周边边地区区的规规模效效应。。3、环境优优势——2.7公里滨江江生态绿绿化与市中心心CBD商务楼单单纯的楼楼宇绿化化不同，，上海西西郊生产产性服务务业集聚聚区采用用大规模模生态绿绿化体系系，并依依就园区区南部吴吴淞江天天然水系系，打造造了长达达2.7公里的滨滨江生态态绿化区区。不仅仅在植被被面积上上远远超超越市中中心，多多样化的的绿化体体系与建建筑结合合，更打打造出市市中心难难得一见见的景观观视野。。同时在在建筑过过程中采采用生态态科技与与环保材材料，体体现绿色色生态办办公理念念。4、配套优优势——第三方服服务积聚聚、配套套齐全园区公共共服务中中心已投投入运行行，除了了为入驻驻企业提提供政策策咨询和和税收服服务外，，还提供供餐饮和和休闲运运动等服服务。西郊商务务区拥有有完备的的金融、、法律、、咨询、、宾馆、、会展、、培训等等产业配配套，为为入驻企企业提供供专业、、前瞻、、科学、、完善的的一条龙龙配套服服务。目前开发发状况商务区现现已初步步建成的的住宅有有泰宸沙可可名苑、、泰宸沙沙可名苑苑二期、、金华新新村、丰丰华苑、、丰盛雅雅苑、加加州花园园。另已建成成总部经经济区有有：商务务区公共共服务中中心（A区）、总总部办公公大楼（（B区、C1区）。规划中拟拟建设的的有：C-2区二期总总部办公公楼、D区总部办办公楼等等商务办办公物业业。现已入驻驻的企业业有：香港上市市公司常常荗生化化以及华华驰投资资、鹏城城王酒业业、太太太乐、远远州集团团等数十十家规模模优质企企业。即将开发发的还有有：南航培训训基地、、绿地会会展及集集团总部部办公、、万达商商业广场场项目。。规划示意意图四、上海海房地产产市场月月度度趋势观观察一、全市市商品房房月度走走势观察察1、全市商商品住宅宅月度供供求及价价格走势势简析从全市成成交情况况看，从从2007年过度到到2008年后，整整体供求求出现明明显转变变，既从从供小于于求转变变成为供供大于求求，同时时成交量量明显下下滑，与与去年同同期比较较，下滑滑幅度较较大。从11月开始，，在国家家全面拉拉升，出出具各项项新政开开始，市市场有明明显回暖暖，成交交量回升升。但整整体市场场表现仍仍为供大大于求，，至少短短期内该该结构难难以完全全改善。。近期更更多的为为恢复人人气，提提高房地地产行业业信心。。从近期国国家出台台的政策策看，政政府正不不遗余力力的拉升升经济及及房地产产业。2、全市公公寓月度度供求及及价格走走势简析析从整体供供求结构构看，与与大房产产市场吻吻合，供供大于求求是目前前商品住住宅的现现状。从实际市市场需求求表现看看，虽然然11、12月成交与与去年同同期无法法比拟，，但实际际成交相相对2008年6-10月以有明明显好转转，说明明政策对对恢复人人气仍是是有效果果，具体体全面恢恢复仍需需市场的的信心和和政策消消化。从整体价价格看，，2008年价格从从上半年年的上涨涨表现到到下半年年的适当当调整下下滑，侧侧面表明明在市场场环境弱弱势的情情况下，，开发商商被迫做做营销调调整，来来缓解其其面临压压力。由由于供需需矛盾的的存在，，仍会有有部分开开发商会会自我调调整以度度过难关关。房产产市场的的全面调调整将出出现，而而后市场场将会进进入相对对稳定的的恢复期期。3、全市办办公楼月月度供求求及价格格简析上海大办办公市场场表现更更加明显显，在2007、2008年两年内内，除去去2008年上半年年全市供供应下滑滑表现出出供不应应求外，，其他时时间段均均为明显显的供大大于求，，特别在在2008年下半年年至今，，需求整整体变化化不大，，但随着着供应量量的急剧剧增加，，增大了了消化压压力。办公物业业属性与与住宅差差异较大大，住宅宅乃老百百姓民生生之需求求，市场场较为广广阔。但但办公物物业受制制于经济济发展、、政策联联动。而而今，面面临国际际金融危危机，办办公行业业自然陷陷入弱势势，成交交量下滑滑在所难难免。与与成交下下滑的同同时还有有价格的的滑坡。。办公市场场的转好好信赖于于经济环环境稳定定，政治治环境良良好。此此时自用用、办公公、投资资客源才才会有更更大信心心入市，，至少近近期不是是良好时时机，市市场表现现也证明明此点。。4、全市商商业物业业月度供供求及价价格简析析商业表现现更为突突出，明明显供大大于求，，从去年年至今，，月月有有存量，，这主要要受商业业产品购购买客源源的属性性限制，，一方面面商业主主力客源源既经营营者，另另方面既既投资者者，投资资者的购购买信心心是附加加在经营营状况良良好与否否，前景景良好与与否的基基础上，，经营者者所关注注的既经经营是否否有空间间、如何何在经营营过程中中获利，，无论那那种，在在关注到到商业产产品的时时候均牵牵扯到商商业的发发展、商商业的前前景、利利润的空空间等，，在大环环境不是是非常良良好的条条件下，，商业是是受影响响最明显显的产业业之一，，交易匮匮乏商业业自然不不景气，，商业不不景气投投资者、、经营者者获利空空间自然然有限，，如此，，进场动动力就匮匮乏。所以导致致整体2008年上海商商业成交交量基本本逐月下下滑。该该结构想想明显好好转需要要大环境境的全面面转好，，消费有有良好的的表现，，才会更更多的刺刺激自用用、投资资群体的的入市。。二、全市市商品房房可售体体量观察察1、全市商商品房存存量简析析物业存量（万㎡）套数（套）比例公寓693.95923942%别墅169.0605210%办公258.32092416%商业544.84400433%合计1666.0130219100%从全市商商品房可可售面积积表格看看，截止止2008年12月6日，公寓寓存量居居全市各各物业存存量首位位，达到到693.9万㎡，占占到总量量的四成成以上，，成为市市场后续续消化的的主力；；商业物物业可售售体量544.8万㎡，占占总量的的33%；办公楼楼可售体体量258.3万㎡，占占总量的的16%；作为稀稀缺资源源的别墅墅物业存存量169.0万㎡，占占总量的的10%。从此表能能明显看看出，商商业、办办公组合合存量占占总量一一半，在在上海这这个代表表中国经经济的大大都市，，此俩部部分仍有有如此多多存量，，也侧面面表明大大环境不不好对房房产行业业乃至上上海这样样的都市市同样有有影响。。2全市公寓寓存量简简析截止2008年12月6日，全市市公寓存存量693.9万㎡，59239套房源，，其中浦浦东、松松江、宝宝山等是是公寓物物业存量量的主要要区域，，黄浦、、虹口、、卢湾以以及远郊郊崇明存存量不足足10万㎡，供供应持续续偏紧。。嘉定公寓寓存量51.2万㎡，4861套，排名名第五位位。中心城区区存量不不足只会会使有限限的住宅宅价格更更加坚挺挺，但从从上表可可以看出出，住宅宅目前主主要集中中区域为为城市中中外围，，该区域域存量多多，价格格相对适适中，是是主力购购买人群群即有一一定积蓄蓄或收入入的老百百姓置业业群体选选择范围围，存量量多即面面临着可可选择空空间多，，所以同同类型产产品更应应注重自自身打造造和总价价控制，，防止区区域与区区域之间间的同类类产品强强势竞争争。3全市办公公楼存量量简析截止2008年12月6日，全市市办公楼楼存量258.3万㎡，20924套房源，，浦东以以48.4万㎡的绝绝对量排排名首位位，占总总存量的的19%。新兴商商务区普普陀存量量30.8万㎡排名名次席。。嘉定办公公楼存量量17.3万㎡，1822套，排名名第五位位。从上数据据明显看看出，嘉嘉定的办办公存量量很多，，主要分分布在嘉嘉定新城城区和江江桥曹安安板快，，原因有有二，嘉嘉定新城城区作为为嘉定主主发展区区，政府府形象、、办公氛氛围、支支持力度度是嘉定定其他区区域无法法比拟的的，二是是曹安板板快，该该区域办办公主要要针对的的是曹安安大型商商贸区，，集合的的办公业业泰主要要为小型型物流办办公为主主，存活活的主要要原因曹曹即安板板快的大大型商业业中心衍衍生出的的客源。。4全市商业业物业存存量简析析截止2008年12月6日，全市市商业物物业存量量544.8万㎡，44004套，南汇汇、金山山等远郊郊区域由由于普遍遍以专业业市场、、社区商商铺居多多，且以以销售类类为主，，所以存存量较多多。表格格显示，，存量30万㎡的区区域有7个，除浦浦东外，，其他均均为远郊郊区域，，而黄浦浦、卢湾湾、静安安等市中中心区域域存量都都不足10万㎡。嘉嘉定商业业物业存存量39.3万㎡，4075套，排名名第六位位。嘉定商业业存量多多主要由由于嘉定定定位成成上海西西郊商业业中心，，大型商商业中心心在该区区域不断断建设，，但从实实际市调调得知，，特别是是曹安集集中商业业区大部部分商业业面临新新开业无无人接手手经营差差的局面面。三、嘉定定商品房房市场月月度观察察1、嘉定公公寓月度度供求及及价格简简析从整体嘉嘉定住宅宅市场明明显能看看出，供供应和需需求除2008年7月、9月之外，，基本稳稳定，主主要原因因还是由由于区域域产品更更多为安安居型产产品，该该类产品品的明显显特点即即地段相相对偏远远、产品品面积相相对略小小、总价价能得到到合理控控制；客客源更多多为区域域客结合合导入客客源。由于嘉定定整体房房价一直直处于上上海整体体市场中中下结构构，刚性性成交占占主体，，受大环环境影响响力度稍稍弱。从价格表表现明显显能看出出，整体体价格在在跌荡的的过程中中小幅上上涨，更更多原因因还是整整体价格格在大上上海环境境中偏低低所至。。2、嘉定办办公楼月月度供求求及价格格简析嘉定办公公市场从从此表明明显能看看出供应应除1月分集中中放量，，基本供供应不大大，但从从需求角角度更能能明显看看出，嘉嘉定办公公成交更更加萎靡靡，主要要原因与与上文描描述全上上海办公公成交偏偏低原因因相似，，同时嘉嘉定还存存在办公公使用的的支撑力力度无法法与市区区中心办办公产业业比拟，，既区域域内只有有产业园园区及曹曹安板快快，以其其支撑整整体嘉定定排行全全市第5的办公存量量，明显力力不从心。。至少短期期内嘉定办办公市场无无法改变现现状。3、嘉定商业业物业月度度供求及价价格简析商业能明显显看出供应应严重大于于需求，同同时价格下下跌明显，，主要原因因一方面供供应过多，，另方面即即与上文提提到的全市市商业成交交下滑原因因相似。四、嘉定区区重点楼盘盘观察项目月度供供求及价格格简析[南翔]——金地格林世世界1、公寓项目目11月8日，金地格格林世界公公寓新增供供应2.97万㎡，264套。本月成成交1.81万㎡，环比比10月增加19%，是项目近近一年来单单月公寓成成交最多的的一月，成成交结构中中以81-86两房为主力力消化房源源。项目的高品品质是其热热销的保证证，其中1500元/㎡装修标准物物有所值，，包括圣象象地板，科科勒卫浴，，方太厨具具等。且加加之周边为为别墅组团团，使得公公寓房源连连底层区的的视野也一一览无遗，，所有一楼楼大堂均采采用挑空设设计，房型型布局紧凑凑，南向90度大阳台，，视野景观观较好。项项目单月成成交均价为为11729元/㎡，环比10月上涨9.89%。项目月度供供求及价格格简析11月，保利五五月花公寓寓无新增供供应。单月月成交0.61万㎡，环比比10月增加30%。单月成交交价格为8540元/㎡，环比10月下跌8%。[嘉定菊园新新区]——保利·五月花项目月度供供求及价格格简析11月，水岸上上品无新增增供应，持持续消化今今年初推出出的房源，，当月成交交0.21万㎡，环比比10月减少27%，单月成交交价格为8177元/㎡，环比10月微升0.4%。[嘉定老城区区]——水岸上品（（清水颐园园）项目月度供供求及价格格简析11月，嘉城无无新增供应应，继续消消化9月推出的408套房源，单单月成交0.40万㎡，环比比10月减少47%，成交结构构中以82-88㎡两房房源为为主。单月月成交均价价为7919元/㎡，环比10月微跌2.2%。[江桥]——嘉城项目月度供供求及价格格简析[江桥]——华江景城11月，华江景景城无新增增供应，继继续消化10月所推出临临建丰河的的3号、东眺景景观绿地的的6号、以及北北面临海波波路的7号三幢房源源共246套新房源，，其中90-115㎡两房180套，147-160㎡三房38套，175-240㎡复式8套，报均价价9000元/㎡。单月成交交16套房源，成成交面积1641㎡㎡，成交均价价8804元/㎡，环比10月下跌3.4%。项目月度供供求及价格格简析11月，曹安国国际商城办办公房源无无新增供应应。单月有有1套47㎡的办公成交交，成交价价格为16396元/㎡。2、办公项目目[真新板块]——曹安国际商商城项目月度供供求及价格格简析11月，上海国国际鞋城办办公房源；；连续两月月无新增供供应及成交交记录。[真新板块]——上海国际鞋鞋城项目月度供供求及价格格简析11月，嘉正国国际大厦无无新增供应应量，单月月成交74套单套面积积为61-109㎡的办公房源源，成交量量为5626㎡㎡，单月成交交均价为10174元/㎡，环比10月上涨18.4%。[安亭]——嘉正国际大大厦项目月度供供求及价格格简析11月，世昶生生活广场办办公物业无无新增供应应，在成交交量方面，，单月成交交1套房源，成成交面积为为53㎡，成交均价价为8027元/㎡，环比10月上涨0.7%。[安亭]——世昶生活广广场11月，上海兆兆地生活广广场商铺无无新增供应应，单月成成交2套面积为15㎡左右的小面面积商铺，，成交均价价35025元/㎡。[真新]——上海兆地生生活广场(曹安商贸城城B4地块)项目月度供供求及价格格简析项目月度供供求及价格格简析11月，曹安国国际商城仅仅成交1套单套面积积为25㎡的位于1层的商铺，，成交均价价为36059元/㎡，为今年来来的最高价价。[真新]——曹安国际商商城项目月度供供求及价格格简析11月，永和生生活广场商商铺无新增增供应，主主要消化10月新增207套单套面积积为30-100㎡的商铺，共共1.14万㎡。单月月成交4套单套面积积为30-68㎡的商铺，成成交量为197㎡，成交均价价为21174元/㎡，环比10月上涨1.1%。[江桥]——永和生活广广场综述述（一）嘉定市场表表现嘉定住宅市市场虽然存存量相对较较多，但在在近几个月月大环境不不好的情况况下，住宅宅市场仍每每月表现较较为稳定。。价格没有有出现明显显松动。办公市场及及商业项目目明显出现现成交下滑滑甚至零成成交，同时时价格震荡荡下滑，办公市场由由于支撑力力单一，成成交明显动动力不足。。从此表现即即能看出嘉嘉定整体市市场住宅依依托为刚性性需求，该该结构消费费受大环境境影响存在在，影响更更多的是入入市的时机机和入市的的多少。但但办公更多多取决于经经济背景、、办公行业业的支撑、、综合的商商务发展，，在嘉定的的今年办公公表现既可可以看出，，并不理想想。从实际供求求数据能看看出，嘉定定住宅市场场依托安居居、价格优优势，在大大环境差的的情况下需需求相对稳稳定，而整整体平均价价格比上海海市平均价价格低25%左右。上海住宅市市场供应热热点从市区区中心向外外围转移，，在今后的的房产主力力发展区域域为上上海外围，，如浦东、、松江、宝宝山、嘉定定等。从需求看，，城市中心心区域一供供应少二提提供的大多多为高总价价住宅，对对大部分置置业者难以以承受，在在今后的需需求市场中中大部分仍仍会以普通通住宅需求求为主导，，外围供应应成为其首首选。从配配套套看看，，一一交交通通配配套套逐逐渐渐完完善善，，轨轨道道交交通通的的建建设设使使上上海海内内外外联联系系更更加加紧紧密密，，外外围围居居住住、、市市区区上上班班更更便便利利，，也也为为人人口口外外围围导导出出奠奠定定基基础础；；二二生生活活配配套套的的完完善善，，各各类类生生活活配配套套、、大大型型生生活活中中心心正正逐逐渐渐崛崛起起，，使使居居民民在在新新的的居居住住空空间间享享受受新新的的居居住住含含义义。。即住住宅宅外外围围导导出出成成为为上上海海房房产产市市场场发发展展的的必必然然现现象象！！住宅宅方方面面综述述（（二二））办公公方方面面从供应应看看，，浦浦东东、、虹虹口口、、杨浦浦、、普普陀陀、、嘉嘉定定为为主主要要供供应应区区，，前前四四个个区区域域共共同同点点即即属属于于上上海海主主城城区区、、大大上上海海办办公公重重点点发发展展区区域域，，同同时时是是主主城城办办公公衍衍生生区区域域，，嘉嘉定定相相对对位位置置偏偏远远。。从需需求求看看，，办办公公主主要要有有三三大大类类需需求求群群体体，，即即常常规规办办公公需需求求、、产产业业办办公公需需求求、、投投资资需需求求，，作作为为嘉嘉定定区区目目前前能能赋赋予予的的更更多多为为产产业业办办公公需需求求，，常常规规办办公公需需求求及及投投资资需需求求更更多多嫁嫁接接在在需需求求更更旺旺盛盛的的办办公公区区域域。。且且从从2008年大大上上海海办办公公市市场场也也能能看看出出，，办办公公明明显显供供大大于于求求，，需需求求弱弱势势。。从发发展展看看，，浦浦东东、、虹虹口口属属于于主主城城区区之之一一、、杨杨浦浦为为上上海海新新办办公公基基地地之之一一、、普陀陀有有长长风风公公园园大大型型商商务务版版块块规规划划支支撑撑，，最最为为嘉嘉定定办办公公更更多多为为产产业业支支撑撑为为主主。。上海海办办公公产产业业目目前前仍仍以以市市区区主主中中心心为为发发展展重重点点，，外外围围支支撑撑力力薄薄弱弱！！综述述（（三三））五、、西西郊郊商商务务区区慧慧创创国国际际销销售售观观察察项目目C1区12月份份销销售售及及价价格格情情况况月成交量（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）新增体量（㎡）新增套数（套）可售体量（㎡）可售套数（套）00报价100000059384.8198C1区12月份销售为零零，销售价格格为10000-11000元/平方米，优惠惠浮动为20%西郊商务区慧慧创国际销售售观察项目C1区2008年销售及价格格情况08年1月份开始销售售，销售率按按总套数计算算为：28.7%。C1区累积合同均均价为：7490元/平方米（网上房地产产统计）慧创国际06年—08年底逐月供求求及价格分析析慧创国际自05开发至今已逾逾五个年头，，现已建成的的项目是A区公共服务中中心，主要是是政府管理职职能部门进驻驻使用，建筑筑面积23181.32平方米。B区总部办公楼楼总建筑面积积为49671.27平方米，办公公用房已全部部销售完毕，，部分地下车车库在售中，，销售均价在5000元/平方米左右，，。C1区总部办公楼楼总建筑面积积为59384.86平方米，已售售12421.65平方米，未售售45163.21平方米，销售售率为28.7%，销售均价为为8500元/平方米。B区加C区总建筑面积积：101961.19平方米，已售售56797.98平方米，未售售45163.21平方米，销售售率为55.71%（不含车位））。综合上述数据据可看出1、慧创国际除除A区由政府安排排使用外，面面向市场的B区、C1区销售进度是是缓慢的，价价格也是不高高的。如考虑虑按土地市场场价格计算是是难以形成开开发利润的，，企业开发若若不能获取利利润这种开发发也是难以为为续。关于慧创国际际销售的几点点浅析（一）2、销售的困难难一是宏观层层面的，如政政策导向、经经济环境等因因素。二是项项目的定位、、产品的定位位、产品的品品质等因素构构成。从C1区产品结构看看，目前开发发的产品同层层平面面积较较小且装修标标准较低，其其客户群体主主要为中小型型、创业型的的企业，而此此类企业恰恰恰又因资金能能力有限购买买不起。跨国国公司、上市市公司若进驻驻但无合适产产品提供。3、产品供应存存在结构性的的缺陷，进区区的大型公司司、行政服务务单位无法向向其中高级管管理人员提供供适合的高品品质的居住、、购物、休闲闲、娱乐等服服务环境。使使得已进驻商商务区的此类类客群不得不不往返于市区区及嘉定城区区，造成原本本想进区的人人士不能顺利利进入。原本本想购买西郊郊商务区办公公用房的企业业望而却步。。关于慧创国际际销售的几点点浅析（二）4、慧创国际在在销售策略也也应有所调整整，一是要加加大推广力度度，在市区内内或经济发达达区域内应考考虑布点建设设销售终端。。二是应将坐坐销与行销并并举，租售并并重聚集人气气。5、慧创国际在在西郊商务园园区中已开发发量占总开发发量不足10%，用近两年的的时间只完成成了56%的销售率，此此进度是极其其缓慢的，如如要全面完成成西郊商务园园总体规划建建设，按此进进度计算仍需需10年以上方可完完成。关于慧创国际际销售的几点点浅析（三）第二部分项项目定位位项目概况（原规划）本项目位于上上海嘉定江桥桥镇，上海西西郊商务区F-3、F-4地块，该地块块南临金沙江江西路，北靠靠华江公路，，东接临洮路路，西依金华华支路是上海海西郊商务区区核心地段。。项目总占地面面积约158.6亩（105789平方米），规规化容积率分分别为F3-2为1.0；F4地块为2.82。规化建设面面积24.4余万方。项目以商业开开发为主，商商业配套为主主约占总建筑筑面积60%，居住与服务务约占总建设设面积40%。优势位于上海西郊郊商务区核心心地段，紧临临金沙江路。。交通出行便捷捷，紧靠A11、A20快速公路，虹虹桥机场、苏苏州河水陆空空全方位通达达高效的交通通环境。商务区未来的的发展将使项项目未来价值值上升提供一一定空间。地势平坦、道道路网格初步步建成。项目优劣势分分析劣势项目位于城郊郊结合部公共共交通线路及及站点稀少，，出行不便。。由于A20的快速道路分分隔形成明显显城外的概念念。位于虹桥机场场的航空走廊廊。项目周边目前前均是小型加加工企业，无无商业氛围。。生活设施配套套不完善，就就学、就医等等设施基本没没有商业、商务、、办公体量比比重较大。如按现有规划划要点开发建建设，商业物物业供应量过过大，无法顺顺利销售机会房地产市场大大环境的企稳稳与国家政策策的导给市场场蕴藏的机会会。西郊商务区的的建设发展完完善带来的机机遇。轨道13号线投入运行行也将会给本本项目带来发发展机会。万达购物商业业中心的建成成及绿地会展展中心等项目目的投入运行行、慧创国际际的招商、企企业的引进将将有利本项目目周边配套的的环境提升。。企业的进入带带来消费群的的成长。纵观西郊商务务区的开发和和目前状况，，若能将本项项目所在地块块规划调整为为以高端居住住为主的综合合型物业。既既能填补园区区目前开发中中稀缺的高端端居住物业，，又能提升园园区的整体形形象与满足市市场需求。威胁目前市场的观观望后气氛仍仍很浓大环境境欠佳。所处地理位置置为三区交汇汇地发展滞后后，市场认知知度较低，形形象较差。慧创、万达、、绿地等项目目的大量商务务办公用房开开发上市将使使得西郊商务务区的同质化化产品供应量量巨增，将导导致市场竞争争的白炽化。。项目定位分析析综述透过对上海市市、嘉定区、、西郊商务区区房地产市场场的研究分析析，我们认为为：1、西郊商务区区定位是正确确的，但在功功能与产品的的结构量上应应考虑市场的的状况与需求求，并考虑政政策环境、经经济环境、区区域环境的影影响。2、规划建设的的产品应有不不同的层级差差异，如规划划建设的慧创创国际商务办办公用房产品品定位多为中中小型、创业业型企业，而而此类企业承承受能力有限限无力购买，，跨国企业