北京现代风格超高层商业综合体建筑设计方案文本（知名设计院）

北京站西北地块项目规划概念方案（五）北京清华城市规划设计研究院建筑分院

北京清城华筑建筑设计研究院有限公司2012.06.04定位研究

案例分析用地概况方案设计定位研究

1、区域态势——长安街和北京站双重门户职能北京市门户轴线上重要的结点长安街是展现北京形象的门户，自西向东分布着金融街、西单商业中心、天安门文化中心、东单—王府井和CBD，几个组团分别承担着北京市金融商务、商业服务和文化旅游门户的职能；首都迎宾门北京承载着重要的交通枢纽职责，虽然北京西站、北京南站相继开通，北京站日均客流量仍高达14万人次。依托周边早已成熟的商务环境和大量的商务以及配套设施，北京站仍然集聚着大量的商务阶层。

定位研究项目位置北京站1、区域态势——东城区高端服务业发展带的重要节点北京站地区将成为连通首都南北商务发展的枢纽节点东城区整体格局——《北京市东城区总体发展战略规划（2011-2030）》中明确指出要坚持“强化功能、突出重点、彰显特色、集群发展”的战略思想将东城区建设成一轴两带五区的格局；东二环高端服务业发展带——主要包括东二环沿线、北京站和崇外地区。主要承担发展总部经济以及金融、商务服务、信息服务、低碳服务等高端服务业的功能。北京站地区的战略目标——“完成北京站地区的改造，优化发展环境，将北京站打造成为连通南北商务发展的枢纽节点”

定位研究

定位研究1、区域态势——商业商务发展潜力巨大项目处于三大商圈连接处，商业氛围浓厚项目北侧为王府井——东单商业中心，东南两侧为北京站站前商圈和崇文门商圈；项目周边商圈分布项目周边商务设施分布王府井-东单崇文门商圈站前商圈建外商圈区域类型广域型区域型区域型区域型定位高端——中端中端中端——低端高端主要功能商业、旅游、行政、商务办公、对外交通生活、办公旅游、生活生活、办公主要客群中外游客、北京市民、区域办公人群地区居民、区域办公人群游客、地区居民区域办公人群、北京市民项目的商业发展应该依托成熟的商业氛围，积极与几大商区形成联动；依托三大商圈成熟的商务环境，北京站西侧拥有良好的商务基底东单、站前区和崇文门南侧均拥有较为成熟的中高端商务氛围，项目应该成熟的商务环境，抢占火车站西侧的商务洼地，与三大商务板块形成联动。

定位研究1、区域态势——文化资源优势明显项目基地内有亚斯立堂，又名崇文门教堂，国家级文物保护单位；基地南侧有明城墙遗址，长约500米，属国家级文物保护单位；城墙东侧还立有北京城东南角楼，属于北京市文物保护单位。项目基地内的邮政博物馆和两处精美的清代四合院同样有着丰厚的文化底蕴；围绕明城墙遗址建有明城墙遗址公园，是附近居民休闲游憩的最佳场所。2、发展瓶颈2.1区域价值待彰显北京市长安街沿线大多已经打造成为特点鲜明、商业商务繁荣、对周边带动作用强、形象符合门户特征的商业、商务和行政中心。根据项目基地明显的区位优势和长安街沿线的建设现状来看，目前地块价值与北京市门户区的示范作用不相匹配；2.2城市功能待升级项目基地目前主要以老旧的居住用地为主，配套有一些小旅馆和便利商店；四合院低密度的空间形态和单一的居住功能与周边大量高密度、复合型大体量楼宇形成鲜明反差，对于提升东城区南部地区的城市风貌和区域价值有着一定的阻碍；简单的功能设置与东城区规划的“打造连通南北商务发展的枢纽节点”战略目标不相匹配。

定位研究项目基地2、发展瓶颈2.3城市面貌待改善项目所在街区大多为较为破旧的老式四合院，以及少部分5-6层老居民楼；破碎零散的空间结构影响了长安街整体的街景风貌；与火车站东侧的大型建筑和高档商业相比，西侧破败的四合院以及低端的零售业显得十分不协调；2.4城市文化待塑造亚斯立堂和明城墙遗址虽然有着丰富的文化底蕴，但是与其他教堂和元大都遗址相比，影响力明显不足；老北京胡同文化同样没有形成有品牌价值的文化体系；缺乏联动，没有形成文化景观体系是项目所在区域塑造文化体系面临的巨大挑战。

定位研究3、项目愿景解决社会就业：通过高品质项目的开发，充分挖掘区位潜力，促进经济增长，增加就业，带动区域整体价值的提升；增加财政税收：通过建设与开发，使之成为地区经济发展的新引擎，增加财政税收，突显社会经济效益；打造城市名片：通过旧城改造和高密度、大体量综合体的建设，打造北京特色、世界标准的门户新形象，改善北京站站前地区的城市风貌，创造城市新名片；完善城市功能：升级片区城市功能，发展现代商务、商贸、办公、酒店，以及配套的文化娱乐设施，打造高端服务业发展带上连通南北的重要枢纽节点；挖掘文化特色：充分利用地块及周边地区的历史文化资源，建设文化旅游设施，将地块融入周边历史文化体系，塑造北京明文化系统中的重要结点。

定位研究4、项目定位战略定位：功能定位：门户商务办公公旗舰优越生活休闲闲港湾大明文化体验验殿堂业态定定位：：商务：：面向向跨国国公司司和国国内大大型企企业集集团，，以及及相关关上下下游配配套服服务企企业，，包括括咨询询调查查、广广告、、法律律、会会计以以及会会议服服务业业等商业：：以商商业综综合体体为载载体，，综合合发展展零售售、休休闲娱娱乐、、会所所、酒酒店等等业态态居住：：打造造凸显显比邻邻长安安街区区位优优势的的现代代生活活住区区定位研研究北京现现代门门户商商务港港案例分分析案例分分析新达城（（SuntecCityMall）是新新加坡坡前总总理李李光耀耀先生生于1984年邀集集香港港11位富商商来新新加坡坡考察察后他他们决决定联联手投投资，，打造造风格独独特的的商业业建筑筑群。新达城城于1997年开业，，由5座独立立的大大楼组组成，，形同同一只只手的的5个手指指竖起起。该该城包包括走走廊、、热带带区、、娱乐乐中心心和喷喷泉平平台四四个部分，，其将将办公公、金金融、会议议、观观光、、购物物和娱娱乐等等完美美地结结合，喷泉““财富富之泉泉”由由四根根13.8米高的的青铜铜柱子子合力力顶起起一个个巨环，直直径21米，堪堪称人人造奇奇迹。寓意意象征着着富商商们的的团结结合作作。从从财富富之泉泉仰看看，周周围五五幢办办公高高楼环环绕。。宛如如朝天天张开开的五五指。。而位位居手手掌心心的正正是财财富之之泉。新达城借借助其其精准准的功功能定定位，，优越越的地地段优优势，，以及及高端端大气气的建建筑设设计已已经成成为了了新加加坡的的标志志与门门户，，也是是各国国游客客竞相相到访访的目目的地地。新达城城（SuntecCityMall）案例分分析恒隆广广场位位于静安区区南京京西路路北侧侧的1266号，陕陕西北北路与与西康康路之之间。。地上上66层，288米，地地下3层，裙裙房5层，占占地30788平方米米。设设计师师为KohnPedersenFox，流线线型玻玻璃主主体建建筑，，建成成于2001年，建建成时时是中中国上上海浦浦西地地区的的第一一高楼楼。包包括写写字楼楼和购购物中中心。。购物物中心心于2001年6月20日开始始营业业、7月14日正式式开幕幕。有有5层楼面面，面面积为为5.5万平方方米，，集中中了一一批世世界知知名时时尚品品牌的的旗舰舰店。其主要要功能能为商商业与与办公公，曾被评评为其其中一一个中中国商商业发发展最最成功功的项项目。。恒隆隆广场场位于于上海海市静静安区区最知知名的的商业业购物物区，，5层高的的购物物商场场云集集了世世界100多个知知名奢奢侈品品牌；；两幢幢写字字楼则则吸引引了海海内外外的各各大企企业。。恒隆隆广场场现已已成为为上海海市其其中一一个新新地标标。商商场和和写字字楼精精湛的的设计计，高高品质质的建建筑结结构和和出色色卓越越的管管理，，囊括括了众众多杰杰出奖奖项。。同时，恒隆隆广场场写字字楼被被誉为为知名名国际际甲级级商厦厦，并并于2007年被选选为中中国第第一办办公楼楼。两两幢楼楼高66层及48层的写写字楼楼总建建筑面面积约约为16万平方方米，，深受受跨国国公司司、资资讯科科技及及时装装企业业欢迎迎。上海恒恒隆广广场案例分分析三里屯SOHO位于北北京市市朝阳阳区工工体北北路南南侧，，南三三里屯屯路路路西，，为三三里屯屯商业业区核核心地地段的的商业业、办办公、、居住住综合合社区区。整整个项项目总总占地地约5.1245万平方方米，，规划划总建筑面面积地上约约为31.568万平方方米，，地下下约为为15万平方方米。。本项项目裙裙房（（一至至四层层，局局部五五层））及地地下一一层将将作为为零售售商业业。高高层(五层及及以上上)用作写写字楼楼和公公寓；；地下下二至至四层层用作作停车车场、、设备备机房房和服服务管管理用用房三里屯SOHO是三里里屯商商业区区核心心地段段的商商业、、办公公、居居住综综合社社区，，由5个购物物中心心、9幢30层高的的写字字楼和和公寓寓楼组组成，，旱冰冰场、、带灯灯光的的小河河将5个购物物中心心串连连起来来，功功能丰丰富，，46万平米米的建建筑让让这里里就像像一个个浓缩缩了的的城市市景观观，将将成为为三里里屯地地区变变革的的新亮亮点，，集商商业，，餐饮饮，娱娱乐为为一体体，成成为中中外游游客，，写字字楼人人群及及附近近居住住者的的一个个全新新的休休闲消消费港港湾。在这种得得天独独厚的的环境境中三三里屯屯SOHO已然成成为北北京最最聚人人气的的户外外步行行商业业街区区和休休闲广广场，，成为为了北北京的的“铜铜锣湾湾”。。三里屯SOHO用地概概况用地概况况1.地块四四至地块东至““邮通通街””，西西至““崇文文门内内大街街”，，南至至“北北京站站西街街”，，北至至“麻麻线胡胡同””。2.用地规规模净用地面积积约127000m²，具体用用地范范围如如图示。。图：用用地范范围示示意图图用地概况况东单公公园同仁医医院明城墙遗遗址公公园北京站站中国邮邮政办办公楼楼湖南大大厦沿建国国门内内大街街办公公楼内蒙古大厦厦东单体体育中中心英达传媒媒英大传媒周边环环境新侨饭店店方案设设计方案设设计方案设设计方案设设计办公住宅酒店商业依项目目“北北京现现代门门户商商务港港”的的战略略定位位，及及相关关案例例的分分析，，项目目内主主要设设置办办公、、住宅宅、酒酒店、、商业业等四四大主主要功功能，，形成成综合合配套套，相相互促促进，，全面面满足足商务务办公公，生生活休休闲及文化化体验验的需需求。。主要功功能分区图图8高度:120m办公:50000m²商业:10000m²²用地面面积：：127000m²地上总总建筑筑面积积：1368000m²²其中办公：：786000m²住宅：：185000m²酒店：：50000m²²商业：：347000m²地下总总建筑筑面积积：580000m²容积率率：10.771高度:200m办公:90000m²商业:10000m²²2高度:180m办公:80000m²商业:10000m²²6高度:160m办公:70000m²商业:10000m²²4高度:160m办公:70000m²商业:10000m²²3高度:80