北京亦庄某地块项目概念性方向建议

三、合作意向及公司核心竞争力概述通过与贵公司直接、有效、充分地沟通、交流，通过对亦庄区域市场和产品深入地思考和把握，我们看好本区域市场巨大的成长潜力和机会，对本项目有着充分的信心和良好的预期。凭借我们对亦庄市场多年的研究成果积累和众多项目的操盘经验积累，凭借我们庞大的老客户资源储备（约20多万电话客户资源和10多万到访客户资源），凭借我们对南城市场、对近郊市场深厚的感情蕴积，凭借我们的诸多核心竞争势更凭借项目本身地域特色以及开发商的战略眼光和精诚协助，我们有信心将本项目策划、操作成一个“有强大市场影响力”、“销售巨大成功”的品牌项目，并为贵公司在北京、乃至中国的战略投资写下精彩的序篇。我们追求互利、共赢、信任，有着强烈的合作期待！（一）合作意向（二）公司核心竞争力概述（针对与本项目适应性）1、区域市场把握能力2、区域产品把握能力3、区域客户把握能力4、专业的全案策划能力5、丰富的大盘运作经验6、综合型项目操作实力7、团队优势及营销能力PART2:开发区介绍及区域市场研究

PART2:INTRODUCE®IONMARKETSTUDYOFDBA第一章:开发区介绍

CHAPTER1:INTRODUCEOFDBA开发区概况北京开发区(全称：北京经济技术开发区)是于1994年7月19日经国务院批准为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时也是北京最为重要的知识经济产业基地。其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。北京开发区一期15平方公里的区域，区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。2002年8月经国务院批准，北京经济技术开发区在一期的基础上扩区24平方公里。

新扩区的范围包括京津塘高速路以东约14平方公里，凉水河以西约10平方公里。北京开发区(全称：北京经济技术开发区)是于1994年7月19日经国务院批准为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时也是北京最为重要的知识经济产业基地。其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。北京开发区一期15平方公里的区域，区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。2002年8月经国务院批准，北京经济技术开发区在一期的基础上扩区24平方公里。

GENERALSITUATIONOFBDA开发区发展历程DEVELOPMENTPROCESSOFDBA1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证开发区区位、交通及物流REGIONALADDRESS&TRAFFIC&###OFDBA向京城，经过京津塘高速路与城市交通的大动脉三环、四环、五环、六环连通。距天安门16公里距首都机场25公里距北京火车站12公里距天津新港140公里距国际物流中心1公里距国际集装箱中转站朝阳口岸2公里亦庄轻轨线将直达开发区多条开发区专线直达国贸核心商务区北京经济技术开发区在“环渤海经济带”中，占据着极其显要的经济战略位置。向京城，经过京津塘高速路与城市交通的大动脉三环、四环、五环、六环连通。距天安门16公里距首都机场25公里距北京火车站12公里距天津新港140公里距国际物流中心1公里距国际集装箱中转站朝阳口岸2公里亦庄轻轨线将直达开发区多条开发区专线直达国贸核心商务区北京经济技术开发区在“环渤海经济带”中，占据着极其显要的经济战略位置。开发区规划及土地利用开发区整体规划北京经济技术开发区一期15.8平方公里，区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区和投资商的发展提供了广阔的空间。在北京市新规划中，亦庄以及顺义、通州被明确为北京市三个重点发展的新城之一。按照新规划，亦庄新城由亦庄和永乐两部分组成，主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能。预期2007年后，亦庄将成为一个居住人口达到70万到90万人口的区域，同时预留100万人口的发展，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。PROGRAMANDTERRITORYEXPLOITOFDBA开发区整体规划北京经济技术开发区一期15.8平方公里，区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区。在北京市新规划中，亦庄以及顺义、通州被明确为北京市三个重点发展的新城之一。按照新规划，亦庄新城由亦庄和永乐两部分组成，主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能。预期2007年后，亦庄将成为一个居住人口达到70万到90万人口的区域，同时预留100万人口的发展，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。第一居住区第二居住区工业区公建区物流中心开发区规划及土地利用土地利用状况已出让工业用地每公项投资密度为957万美元，最高的达到4880万美元；已投产企业每公项工业用地创造工业总产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人民币。目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥有10万的人口规模，目前市规委定下了在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄正在打造第二生活区。表一：开发区一期15.8平方公里用地明细表用地性质用地面积（公顷）所占比率（%）工业用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100PROGRAMANDTERRITORYEXPLOITOFDBA表一：开发区一期15.8平方公里用地明细表用地性质用地面积（公顷）所占比率（%）工业用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100已出让工业用地每公项投资密度为957万美元，最高的达到4880万美元；已投产企业每公项工业用地创造工业总产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人民币。目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥有10万的人口规模，目前市规委定下了在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄正在打造第二生活区。土地利用状况开发区产业导向1.开发区行行业分布布及企业业构成企业类别数量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类141文教及政府机构类41建筑、服务及其它类267表二：开开发区各各行业企企业数量量ESTATEDIRECTIONOFDBA图四：开开发区主主导产业业分布图图1.开发区行行业分布布及企业业构成表二：开开发区各各行业企企业数量量企业类别数量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类141文教及政府机构类41建筑、服务及其它类267图四：开开发区主主导产业业分布图图开发区经济现状ECONOMICPRESENTCONDITIONSOFDBA2004年1-11月生产总值突突破100亿元，达到建建区以来最高高水平开发区基础设施状况道路系统天然气系统热力系统电力系统给水系统污水排放系统电讯系统邮政系统卫星电视系统特种气体土地平整经济技术开发发区历经13年开发建设，，目前已达到到十通一平的的市政水平。。&&&&&&&&&&&&&&&CONDITIONSOFDBA2004年1-11月生产总值突突破100亿元，达到建建区以来最高高水平道路系统天然气系统热力系统电力系统给水系统污水排放系统电讯系统邮政系统卫星电视系统特种气体土地平整经济技术开发发区历经13年开发建设，，目前已达到到十通一平的的市政水平。。开发区投资环境自然环境投资优惠政策配套环境表四：开发区区配套设施一一览表商业华润超市和小白羊超市，大型购物中心正在筹建中。医院亦庄医院、同仁医院开发区分院银行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、北京市商业银行、中信实业银行、上海浦东发展银行教育美格双语幼儿园、大地双语幼儿园、21世纪双语幼儿园－亦庄国际婴幼园、北京国际管理专修学院、亦庄镇第一中心小学、亦庄中学、职教园、北工大软件园、北京市国际艺术学校、北京二轻工业学校、北京市汽车工业学校、北京市化工学校、北京市医药器械学校、仪表学校商务中国国际电子商务中心、伊梦华都大酒店、博大公寓等餐饮大雄商业中心（内设多家餐饮商家）、各居住区的会所、中国国际电子商务中心内的国富园酒店、伊梦华都大酒店、博大公寓等公园占地4000亩的国际企业文化公园已初具规模；规划中的凉水河水上公园占地301公顷，景观由美国ACL公司担纲设计，计划2005年建成；北部有三海子公园等三大公园娱乐休闲开发区体育中心（可容纳1万多人，内有田径场、足球场）、博达国际体育交流中心（室内体育场馆）、中国国际电子商务中心（提供游泳、保龄球、健身、桑拿、KTV等设施与服务）、高尔夫俱乐部（全天候开放，内有多功能健康会馆及夜间照明练习场）NATURALENVIRONMENTFAVORABLEPOLICYOFINVESTMENTFORMCOMPLETESETINVESTMENTENVIRONMENT开发区规划及发展预期开发区规划和发展预期近日国务院原原则通过《北京城市总体体规划(2004——2020年)》。这意味着以以亦庄为代表表的11个新城将作为为重点发展。。亦庄新城在原原有开发区整整体基础上，，疏解中心城城区人口和功功能、集聚新新产业、带动动区域发展的的规模化城市市地区，具有有相对独立性性。亦庄未来将逐逐步完善作为为主要引导发发展电子、汽汽车、医药等等高新技术产产业与现代制制造业，以及及商务、物流流等功能、居居住人口达到到70万到90万人口的综合合性新型城市市区域，职能能从单纯的经经济开发区转转变为人口的的聚集地、城城市职能疏散散地和产业聚聚集地。同时，政府高高达11亿的融资贷款款将用于亦庄庄未来的土地地一级开发，，工行北京分分行、商业银银行还分别承承诺拿出60亿和50亿的信贷额度度支持开发区区建设。近日国务院原原则通过《北京城市总体体规划(2004——2020年)》。这意味着以以亦庄为代表表的11个新城将作为为重点发展。。亦庄未来将逐逐步完善作为为主要引导发发展电子、汽汽车、医药等等高新技术产产业与现代制制造业，以及及商务、物流流等功能、居居住人口达到到70万到90万人口的综合合性新型城市市区域，职能能从单纯的经经济开发区转转变为人口的的聚集地、城城市职能疏散散地和产业聚聚集地。PROGRAM&DEVELOPMENTEXPECTANCEOFBDA第二章:开发区区域市市场研究CHAPTER2:REGIONMARKETSTUDY开发区房地产发展亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段：第一阶段：1994—1998年（起步阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园新康家园等项目为代表；第二阶段：1998—2001年（发展阶段）以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主；第三阶段：2002年至今（扩张阶段）以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段：第一阶段：1994—1998年（起步阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园新康家园等项目为代表；第二阶段：1998—2001年（发展阶段）以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主；第三阶段：2002年至今（扩张阶段）以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。REALESTATEDEVELOPMENTOFBDA开发区房地产供需分析容积率、楼型型供应状况分析：目前BDA核心区域内楼楼盘售价大多多集中在每平米6000元/平米左右，以以中挡住宅产产品主，售价高于8000元的项目和商商业几乎没有有新增供应，商业、、商务产品存存在一定的市市场空白和市场机遇。。销售价格（图图六：）分析：目前BDA核心区域内楼楼盘售价大多多集中在每平平米6000元/平米左右，以以中挡住宅产产品为主，售价高于8000元的项目和商商业几乎没有有新增供应，商业、、商务产品存存在一定的市市场空白和市场机遇。SUPPLY&DEMANDOFREALESTATEINBDA容积率、楼型型供应状况分析：目前BDA核心区域内楼楼盘售价大多多集中在每平米6000元/平米左右，以以中挡住宅产产品主，售价高于8000元的项目和商商业几乎没有有新增供应，商业、、商务产品存存在一定的市市场空白和市场机遇。。销售价格（图图六：）分析：目前BDA核心区域内楼楼盘售价大多多集中在每平平米6000元/平米左右，以以中挡住宅产产品为主，售价高于8000元的项目和商商业几乎没有有新增供应，商业、、商务产品存存在一定的市市场空白和市场机遇。市场供应特征征从已经售出的的部分项目的的数据可以看看出，亦庄项项目90％（个别项目目达到97％）的购买者者是来自ＣＢＢＤ和东三环环地区的中高高层白领人士士。这部分人人士的需求在在今后相当长长的一段时间间内不会减弱弱。亦庄地区市场场消费群体多多元化和高端端化的强劲势势头。亦庄独特的地地理位置和市市场形象为该该区域的房地地产市场提供供强劲并且在在相当长的时时间内保持强强劲的发展动动力源。投资需求增加加CHARACTERISTICSOFSUPPLY从已经售出的的部分项目的的数据可以看看出，亦庄项项目90％（个别项目目达到97％）的购买者者是来自ＣＢＢＤ和东三环环地区的中高高层白领人士士。这部分人人士的需求在在今后相当长长的一段时间间内不会减弱弱。亦庄地区市场场消费群体多多元化和高端端化的强劲势势头。亦庄独特的地地理位置和市市场形象为该该区域的房地地产市场提供供强劲并且在在相当长的时时间内保持强强劲的发展动动力源。投资需求增加加开发区房地产产品分析PRODUCTANALYSIS分析：以亲爱的Villa、卡尔生活馆馆、金地格林林小镇、境界界、一栋洋房房、狮城百丽丽等项目为代代表的别墅（（包括别墅产产品的部分项项目）项目，，市场表现优优异，尤其别别墅项目相比比于其它项目目销售速度较较快。甚至如如卡尔生活馆馆、境界等别别墅产品一般般，但仍有较较好的市场表表现。以大雄郁金金香舍、星星岛假日为为代表的项项目，以多多层住宅产产品为主，，产品定位位准确，规规划突出，，个性化强强，市场潜潜力较大，，2003-2004年市场表现现突出。以上海沙龙龙、新康家家园、东京京国际、圣圣都·维也纳（一一品亦庄））为代表的的高层住宅宅，随着2005年整个亦庄庄第一住宅宅区用地告告罄、开发发区投资、、置业需求求走旺等影影响，销售售速度明显显上升，出出现高层、、公寓类热热销的市场场局面。分析：别墅项目，，市场表现现优异，尤尤其别墅项项目相比于于其它项目目销售速度度较快。以大雄郁金金香舍、星星岛假日为为代表的项项目，以多多层住宅产产品为主，，产品定位位准确，规规划突出，，个性化强强，市场潜潜力较大，，2003-2004年市场表现现突出。随着2005年整个亦庄庄第一住宅宅区用地告告罄、开发发区投资、、置业需求求走旺等影影响，销售售速度明显显上升，出出现高层、、公寓类热热销的市场场局面。结论：开发区项目目主要以Townhouse别墅、低密密度住宅为为主，整个个区域市场场表现较好好，是北京京市场比较较活跃的区区域。开发区核心心区商品住住宅项目有有19个左右（均均已基本售售罄），产产品以低密密度、高绿绿化、注重重小区整体体规划、重重视生活概概念和社区区主题的挖挖掘和塑造造为总体特特征。随着新城规规划的逐步步实施，未未来亦庄人人口将有望望拓展到70万左右，对对商业、商商务、高品品质非别墅墅类高档公公寓产品的的需求潜力力在孕育当当中。开发区房地产产品分析PRODUCTANALYSIS结论：开发区项目目主要以Townhouse别墅、低密密度住宅为为主，整个个区域市场场表现较好好，是北京京市场比较较活跃的区区域。开发区核心心区商品住住宅项目有有19个左右（均均已基本售售罄），产产品以低密密度、高绿绿化、注重重小区整体体规划、重重视生活概概念和社区区主题的挖挖掘和塑造造为总体特特征。随着新城规规划的逐步步实施，未未来亦庄人人口将有望望拓展到70万左右，对对商业、商商务、高品品质非别墅墅类高档公公寓产品的的需求潜力力在孕育当当中。开发区房地产价格分析1、总体价格格分析PRICEANALYSIS亦庄核心区区的别墅、、商业基本本售完，联联排产品均均价8000元/㎡左右，独栋栋、别墅产产品均价在在10000元/㎡左右，较去去年同期相相比，区域域均价整体体上扬近1000元/㎡左右。2.开发区各典典型产品价价格比较图七：开发发区典型独独栋别墅价价格比较（（单位：：元/平米）图八：开发发区典型联联体别墅价价格比较（（单单位：元/平米）1、GENERALPRICEANALYSIS亦庄核心区区的别墅、、商业基本本售完，联联排产品均均价8000元/㎡左右，独栋栋、别墅产产品均价在在10000元/㎡左右，较去去年同期相相比，区域域均价整体体上扬近1000元/㎡左右。图九：开发发区商业价价格比较（单位：元元/平米）图十十：：开开发发区区高高层层项项目目价价格格比比较较（（单单位位：：元元/平米米））开发区房地产价格分析PRICEANALYSIS亦庄庄区区域域市市场场与与价价格格的的成成长长，，2000年前前后后亦亦庄庄市市场场项项目目都都在在4000元/㎡㎡以下下，，但但一一品品亦亦庄庄高高层层产产品品目目前前达达到到6000元/㎡㎡；市市场场也也广广泛泛支支持持8000元/㎡㎡以上上的的TOWNHOUSE和10000元/㎡㎡以上上的的小小独独栋栋别别墅墅。。从从价价格格成成长长空空间间来来看看，，各各类类产产品品均均有有较较大大程程度度的的增增长长，，平平均均价价格格成成长长幅幅度度超超过过500元/平米米。。亦庄庄区区域域市市场场土土地地的的稀稀缺缺与与商商务务市市场场的的空空白白和和机机会会，，大大雄雄公公寓寓1.5万㎡㎡规规模模，，5500元/㎡㎡的价价格格在在2004年仅仅一一个个月月售售罄罄，，大大雄雄商商业业中中心心1.5万㎡㎡完完成成90%招商商，，目目前前阶阶段段正正在在完完成成其其销销售售任任务务，，自自4月开开盘盘以以来来保保持持热热销销势势头头；；此此外外，，开开发发区区所所有有的的社社区区商商业业销销售售一一空空。。根据据城城市市新新规规划划和和亦亦庄庄新新城城的的建建设设蓝蓝图图，，可可以以预预期期，，在在开开发发区区核核心心版版图图内内，，商商业业、、商商务务市市场场将将伴伴随随着着区区域域职职能能的的转转变变，，需需求求逐逐步步增增长长，，未未来来需需求求潜潜力力和和价价格格成成长长潜潜力力有有一一定定的的空空间间。。亦庄房地产价格分析PRICEANALYSIS3、价格分分析结论论：3、CONCLUSIONOFPRICEANALYSIS亦庄区域域市场与与价格的的成长，，亦庄区域域市场土土地的稀稀缺与商商务市场场的空白白和机会会，根据城市市新规划划和亦庄庄新城的的建设蓝蓝图，可可以预期期，在开开发区核核心版图图内，商商业、商商务市场场将伴随随着区域域职能的的转变，，需求逐逐步增长长，未来来需求潜潜力和价价格成长长潜力有有一定的的空间。。开发区商业市场分析1、区域商商业市场场潜力分分析随着区内内入资进进入的企企业增多多，带动动了区域域整体商商业氛围围的升温温。开发区已已经形成成较大产产业规模模、投资资规模、、人口规规模和住住宅市场场规模，，区域房房地产市市场的自自身发育育、发展展及成长长能力较较强，对对商务和和商业市市场潜在在需求有有较好的的预期。。目前开发发区内人人口数量量达到7万人、从从业人口口4万余人人；根根据新新城市市规划划，未未来亦亦庄将将达到到70-90万人，，同时时预留留100万人的的发展展空间间；人人口的的增长长对商商业配配套的的需求求将逐逐步增增加，，商业业产业业链条条开辟辟可持持续发发展的的契机机。同时，，开发发区良良好的的园区区形象象吸引引的大大部分分为高高收入入、高高素质质的群群体，，拥有有不可可估量量的消消费能能力和和消费费档次次，为为BDA培育了了良好好的市市场空空间。。从开发发区未未来的的发展展态势势来看看，区区域商商业的的崛起起存在在时间间上、、空间间上以以及政政策倾倾向方方面的的良好好机遇遇。开发区商业市场分析1、区域域商业业市场场潜力力分析析随着区区内入入资进进入的的企业业增多多，带带动了了区域域整体体商业业氛围围的升升温。。开发区区已经经形成成较大大产业业规模模、投投资规规模、、人口口规模模和住住宅市市场规规模，，区域域房地地产市市场的的自身身发育育、发发展及及成长长能力力较强强，对对商务务和商商业市市场潜潜在需需求有有较好好的预预期。。人口的的增长长对商商业配配套的的需求求将逐逐步增增加，，商业业产业业链条条开辟辟可持持续发发展的的契机机。同时，，开发发区良良好的的园区区形象象吸引引的大大部分分为高高收入入、高高素质质的群群体，，拥有有不可可估量量的消消费能能力和和消费费档次次，为为BDA培育了了良好好的市市场空空间。。从开发发区未未来的的发展展态势势来看看，区区域商商业的的崛起起存在在时间间上、、空间间上以以及政政策倾倾向方方面的的良好好机遇遇。2、区域域商业业市场场成熟熟度与与风险险分析析目前，，开发发区房房地产产市场场仍是是一个个住宅宅市场场和小小体量量区域域和社社区性性商业业市场场，以以低密密度住住宅产产品为为主，，写字字楼、、商业业市场场压力力较大大，但但市场场发展展空间间处于于一直直上升升的阶阶段。。开发区区内部部尚没没有综综合性性商业业项目目推出出，产产品的的推广广属于于市场场摸索索阶段段，有有一定定的市市场风风险。。综合性性的商商业项项目，，如果果将写写字楼楼、商商业以以及公公寓产产品划划分不不当，，容易易相互互产生生干扰扰，影影响整整体商商业形形象。。SIDFOSIDOFIUDFOSIDUFSOIUFOSIUFOASIUDFOASIUFOIADUFOASUDFOAIUOSIUDFOASIUDFAOSIUFAOSODIFUOSAIUDFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIFOSIDUFSODIFUAOSIUDFAOPISDUFOASIDUFAO;ISDUFAO;SIUFA;OSUF;AOSIF;ASIUFAOSIUFAOSIUF2、DISIDUFOASIDFSIODUFOSAIDFUOA3、BDA区域商商业地地产供供需现现状和和布局局商业市市场分分布和和供需需分析析从供应应总量量上来来看，，市场场空间间较大大，但但投资资强势势吸引引力有有待增增强。。写字楼楼市场场分布布和供供需分分析开发区区现有有写字字楼总总面积积约合合11.3万多㎡㎡；其其中租租赁面面积约约8.6万多㎡㎡；其其他可可租赁赁面积积约2.6万多㎡㎡。入住的的企业业多数数为外外资企企业，，三资资企业业和中中小型型内资资企业业。而而内资资企业业当中中的中中小规规模私私营企企业又又占有有较大大的比比例。。商住公公寓分分布和和供需需分析析目前开开发区区内的的商住住公寓寓项目目较少少，主主要项项目有有大雄雄商务务公寓寓、金金泰商商务公公寓、、一品品亦庄庄行政政版国国际公公寓等等。。前期对对商住住公寓寓的需需求市市场反反应比比较平平淡，，潜在在需求求较高高。商业市市场分分布和和供需需分析析写字楼楼市场场分布布和供供需分分析商住公公寓分分布和和供需需分析析3、SODIJFOASISOIDUFOASIDUFA4、开发发区商商业、、商务务产品品价格格分析析公寓（（APARTMENT）2003至2004年，区区域市市场住住宅产产品价价格急急剧抬抬升，，平均均上涨涨超过过500元/㎡。我们预预期，，开发发区核核心区区域内内未来来公寓寓产品品6000元/㎡以上价价格是是市场场难度度小、、风险险较小小的竞竞争力力较强强的价价格水水平。。写字楼楼（OFFICE）依据对对区域域客户户和需需求的的分析析与把把握，，依据据对亦亦庄开开发区区在经经济、、产业业发展展和商商务、、商业业需求求的成成长的的判断断和掌掌握，，8000元/㎡的投资资型小小写字字楼作作为一一个新新的地地产投投资产产品，，其市市场空空间发发展潜潜力很很大。。商业（CONTACTPOINTSINCOMMERCIALNETWORD）表五：开发发区写字楼楼数据对比比表项目名称总建面租金水平出租率万源商务中心20000㎡3元/㎡/天90%大地国际中心12000㎡3元/㎡/天70%创新大厦40000㎡3元/㎡/天70%博达国际大厦68000㎡3.3元/㎡/天40%朝林大厦3元/㎡/天表六：主要要商业物业业价格统计