酒店管理范例温泉度假酒店规划案例叶予舜

温泉酒店规划案例

策划之项目背景当业主委托绿维创景设计位于海南保亭七仙岭的一个度假酒店时，我们立刻被项目地繁茂的热带雨林环境所吸引。满目苍翠山林，潺潺流水蜿蜒在郁郁的椰林之中，构成了天然的度假仙境。面对甲方的高起点设计规定，我院通过对保亭现有酒店接待容量、客房产品类型、酒店硬件档次进行梳理分析。在政府对七仙岭旅游度假区开发的升级宏观政策下，七仙岭旅游度假区现有酒店在高端旅游接待优势局限性，市场存在很大缺口。我们认为有必要对酒店进行产品提高、产品规模扩容、产品合理配套，以国际的眼光、手法来解决酒店与高端市场、项目场域环境的密切关系，突显酒店地区特色。通过酒店公共服务配套优化完善，提高整体项目开发片区产品的价值，实现甲方价值链的良性循环。也满足政府对七仙岭度假区开发诉求，提高七仙岭度假区品质和国际地位，完善旅游服务设施，改变七仙岭度假区酒店现有产品与高端消费市场不对等格局。那么如何合理的挖掘项目场域资源，如何的从本地传统建筑式样、民俗文化提炼设计元素，如何在设计中结合自然、结合市场需求以及日后酒店运营管理。我院项目组提出三步走的工作思绪，环环相扣，合理组织设计过程。首要是产品策划;另一方面为规划;最后为建筑设计。策划拟定酒店规模和指标，规划拟定功能布局，在策划产品明确与规划布局合理的前提下，我们以游客的消费行为及体验为重要线索进行酒店建筑设计。一、策划篇策划阶段我们通过对项目背景的全面考察，同时对海南休闲度假市场做了细致的调研，理清消费客户群体和需求产品类型，运用我院提出的衡量度假酒店六把标尺的手段进行分析，拟定酒店定位分析、规模、功能配比以及收益模式，从而为下一步的酒店设计提供技术指标和市场方面的依据支持。(一)项目背景对项目背景的分析，可以让我们更好的了解项目的大环境，对进一步定位酒店客户源等起着基础的作用，涉及分析地理区位、气候条件、市场、资源。1、地理区位本项目位于保亭县东北的七仙岭风景度假区内，南距县城9公里，三亚78公里，北上海口265公里，东距海棠湾45公里。优越的地理区位，逐步形成与滨海旅游明显差异的区域特色，山海互补的旅游格局，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商2、气候条件七仙岭属热带季风气候区，具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。年平均气温23摄氏度，冬暖夏凉，是海南首选的度假休闲天堂。3、市场分析随着海南国际旅游岛推动上升为国家战略，海南旅游休闲化升级，海南旅游国际化发展成为七仙岭度假区开发的重要背景。海南度假旅游已经度过了滨海旅游一枝独秀的火爆季节，山地热带雨林、森林生态旅游在海南旅游发展的浪潮中被忽略多时，近日已经显露出对海南旅游新篇章启动的重要性。此后的海南旅游格局一定是以“上山”(五指山、七仙岭为首的热带岛屿山地雨林度假方式)和“下海”(以亚龙湾、三亚湾为首的滨海度假休闲旅游方式)双管齐下、并行不悖的发展策略。通过对七仙岭旅游度假区同类酒店市场的市场调研可得出，七仙岭酒店接待能力尚有20-30万人次/年的缺口，60%-70入%住率推算约800-1000床位，约500-600间客房。4、资源分析项目区具有良好的水资源、森林资源和文化资源，生态环境优越，这里遍布原生态热带雨林，层层叠叠，郁郁葱葱。位于全海南温泉水温最高、水质最佳、流量最大的温泉——七仙岭温泉的上源，热气袅袅升腾如云似雾，风景有如天宫瑶池、人间仙境。该区域是传说中七仙女下凡沐浴之地，本地苗黎民俗有“七夕”迎圣水的盛大活动，因其影响深远被评为"中国十大著名节庆品牌"。而项目地恰是圣水源头，再加上浓郁的黎苗族风情，项目地可谓文化积淀深厚。独特的自然资源、浓厚的人文资源、良好的市场发展趋势，使本项目具有了开发的优势条件。项目策划(二)项目策划1、提出问题综合现状分析，目前本酒店面临着市场开发、风格主题、硬件配套评星、租售钞票流控制和区域互动等多角度问题，因此，我们项目团队多方位考量项目开发的市场预期、产品定位。(1)初出茅庐，何以抢占海南市场?--从地块成熟度的角度论证项目可行性;(2)温泉雨林，何以抗衡碧海银沙?--从上山下海的趋势谋划项目差异竞争力;(3)软硬兼施，何以问鼎白金五星?--满足项目成本控制和高端定位的平衡关系;(4)租售配比，如何进行合理分派?--从产权销售角度满足项目健康连续钞票流;(5)南院北汤，如何发明三赢格局?--从酒店功能的核心出发关联温泉别墅板块;(6)南亚巴厘，如何打造别样风情?--将东南亚巴厘岛风情进行移植和点睛。2、分析问题为解决上述问题，我们结合项目地本体资源特点，综合考虑成本与租售钞票流，以独特风格文化满足白金五星标准，丰富配套支撑度假功能，打造区域经营和收益核心。我院通过研究提出，衡量一个酒店公寓项目的合理性，需要构建6把标尺：(1)经营合理(2)成本可控(3)功能完善(4)租售配比(5)主题文化(6)区域互动3、解决问题根据以上分析和推论，我们从经营性、销售性、奢华性、互动性四个角度出发，提出了解决思绪：经营性策划思绪——定位高端度假酒店通过对海南、三亚及保亭酒店现状的调查，我们发现海南的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先，部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平接近70%，投入产出效益比低星级或经济型酒店更加良好，加之甲方打造高品质温泉酒店综合体的诉求，我们将本项目定位为“白金五星度假酒店”。此外，面对周边旅游线路尚未成熟且酒店林立的现状，我们将温泉、雨林差异化资源作为未来酒店发展的核心，得出一个“热带雨林温泉度假酒店”的策划概念，并与会议和度假功能相结合。销售性策划思绪——构建合理租售配比综合分析本区域的同质酒店，我们认为本项目存在亮点，且市场环境优越，潜力巨大。策划的主线应通过妥善解决温泉与酒店之间的关系，构建酒店合理的空间结构和功能分区，设计满足度假客人需要的户型，配套会议、康乐等项目，保证白金五星级品质，并形成合理的产权酒店投资收益模式，让项目发挥自身最大优势和魅力。(1)产品体系通过调研，我们发现七仙岭酒店的重要经济来源以客房收入为主，另一方面是餐饮、会议和康乐。因此，本酒店的产品体系定为住宿、餐饮、会议、康乐。住宿产品，分为酒店客房、酒店式公寓和总统别墅。通过我院市场调查，中端地产市场(酒店式公寓)和高端地产市场(独栋或联排别墅)的单位用地面积可产生的建筑面积比为2.5-3:1，相称于同样面积的建筑用地可以发明的中端公寓地产面积是高端别墅地产面积的2.5-3倍，而两者的销售价格比仅为1.5-2:1。在本项目中酒店区的南侧留有大量高品质别墅用地，为避免同质竞争，在不减少总体档次的前提下，我们结合地形，加大了公寓区的面积配比。酒店式公寓重要面向第3套度假型住房需求客户，高端别墅以80-150小别墅为主，重要强调野奢性和私密性。餐饮提供中、西餐，且以中餐为主。设立多功能厅、宴会厅、董事会议室，满足不同类型会议的需求。提供SPA、棋牌、迷你高尔夫、各种球类、射箭等康体娱乐活动。(2)销售模式我们将本酒店的销售模式分为常规销售模式和产权销售模式，并在保证酒店功能性前提下，尽也许减少持有比例，按照“地块内适建客房数量-酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算，可销售面积控制在酒店总面积的2/3以上。其中一部分进行产权式销售，即售后签订回租经营合约，合理控制回租比例及租金成本，适当增长回租运营策略，以每年使用天数划分不同档位，提供不同服务和回报，形成良好资金链。对持有部分进行会议、餐饮、康体、娱乐、接待、后勤等多方面功能划分，满足约200间客房的居住需求，保证酒店的白金五星级标准和多方面配套功能。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商客房总比例关系奢华性策划思绪——移植巴厘岛风格一方面在建筑风格的拟定上，我们从文化背景、纬度约束、产品周期这三个方面，类比了马尔代夫、夏威夷布里斯班、南亚岛屿的度假酒店开发模式，认为本项目在地区生态资源、客群偏好、容积率控制等方面都与南亚岛屿类似，所以我们将本项目的建筑风格定义为具有南亚文化气息、与本地其他度假酒店项目形成鲜明差异的巴厘岛风格特色。别墅区以地形因素为基础，遵循低密度开发的原则，建设少量纯高端总统套房，其余用地均进行酒店式公寓的开发以增长可销售的建筑面积。地形不适合建公寓的区域进行山地别墅建造，面积差由其他区域补充。互动性策划思绪——串联温泉、酒店、别墅我们以温泉休闲线、酒店商会线、别院地产线三个主题线将各个项目链条串联起来，形成一点种植、多点开花，一个项目、多项用途的目的。在这个链条中，每一个项目都不是单独功能，可形成功能投资乘数效应，增大项目间正向外部经济效应。比如，温泉作为酒店的配套和主题，估计每年将带来2-3万住宿客源和5-8万餐饮客源;别院区别墅的建设将提高酒店的档次，向高端市场迈进一步;三片区尽也许共用停车场、景观、餐厅、客房、会所等多项资源配套。规划之酒店片区选址二、规划篇规划阶段是在规模和功能配比等指标拟定的前提下，通过对场地的分析，对酒店进行选址、水平规划和竖向规划。满足其交通流线的合理以及各个功能空间享受较好的景观视线。运用高程的关系，发明出更多立体空间，丰富产品布局体系。(一)酒店片区选址总体规划将整个项目地可分为动静两个分区，南部较为私密的地产区为静区，北部作为公共部分为动区。整个地块依据七仙女下凡美丽的传说，规划布局分为七个片区。酒店片区选址于北部动区的舞林苑仙区。酒店选址重要根据酒店的功能综合考虑了外部交通、内部联动、景观资源、与总规的区域互动、地形地貌等因素。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商1、外部交通该片区临近外部交通主干道入口，交通便利，而酒店一个重要功能就是接待，选址于此使得内部流线与外部流线的衔接合理流畅，更为便捷。如此布局形态也考虑了如何减少酒店公共区对高端别墅区、公寓地产等静区的影响。2、景观资源该片区的西边紧邻天然河流，此景观生态廊道为公寓、客房提供较好的视线，利于提高酒店住宿、度假的品质。3、区域互动酒店片区北部毗邻温泉片区，其中设有汤屋别院，在功能上跟酒店形成配套资源的良好互动。4、地形地貌根据总体规划中对整个项目地块的GIS分析，对土地进行可行性建设评价，酒店片区选址于相对平坦，起伏不大的地区，适宜建设用地与可建设用地较为集中，利于土地的集约化开发。酒店片区规划(二)酒店片区规划通过综合评价酒店片区的地形地貌、文化依托、景观资源。本着经济、合理的土地开发运用原则，兼顾对山地建筑特殊性因素的考虑我们对酒店片区的规划可从水平规划和垂直规划两个维度来进行，总结起来分为，五大分区、四层空间、七个圆形。1、五大分区根据本体功能、周边景观、地形变化，我们将酒店片区分为五大分区，即，酒店主体区、酒店公寓区、总统套别墅区、崖边别墅区、亲水spa区。酒店主体区：新建酒店区结合依地势设计，力求实现景观资源运用的最大化。酒店产品组团间紧密衔接，优化土地空间布局结构，避免土地资源的浪费，也减小了酒店的服务半径。使客人从大堂可以以最短距离到达客房、餐饮、娱乐、会议等功能空间。也便于酒店高效便捷的服务和管理。酒店客房楼呈半圆型合围式布局，前后错落布置的单面客房，使每间客房都有朝向中央泳池水景的极佳视线，又相对私密。酒店公寓区：酒店式公寓是个相对独立的区域，但与酒店主体距离也不太远，这样的布局便于公寓的独立管理，避免酒店与公寓的人流交叉。又不至于服务和管理的流线过长，导致日后管理不便。独立的公寓入旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商口有效将三个建筑单体联系在一起。围合式内置景观庭院，两部观光电梯使客人在观景的过程中到达每一层。公寓三个方向的客房分别朝向温泉、七仙岭、河谷雨林，均有优美的景观视线。总统套房别墅区：总统套房是一个体现酒店品质的核心项目。但其未来的使用率很低，由此带来的经济效益也相对较低。权衡这两个方面，我们不再单独设总统套房，而是把现有最大户型别墅作为总统套房。节约了经济成本的同时提高了酒店高端品质。总统套房别墅区空间上临近酒店大堂，方便酒店的服务配套。同时，它相对独立，植被的遮挡设计和独立的道路系统设计保证此区域良好的隐私性。遥望七仙岭，俯观潺潺河景和热带雨林植被，最佳的景观视效使总统套房拥有最佳的生态资源。精心设计的庭院和无边泳池更为其增添一份闲适的情调。崖边别墅区：场地在此区域内有个较陡峭的坡地，此处不易建设，却可拥有较为抱负的景观视线和趣味的垂直空间。我们运用其坡度、高程关系较为合理的部分，采用悬挑等空间手法，依山临溪设计了高度私密、饶有情趣的崖边别墅。亲水spa区：运用滨临河谷独特的雨林景观，依山就势打造观景spa区，发明最贴近自然的空间形态。茅草的冥想亭、白纱飘渺的按摩亭、水天一色的无边泳池都是这一区域的特色景观。2、四层空间竖向设计对于山体建筑而言是一个决定成败的关键因素。对此，我们遵从依山就势的设计原则，进行空间组合研究。从生态角度而言，这是为了对土地的场合精神表达出最大的尊重。出于经济的考虑，这是为了尽量减少土方量工程。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商从总体规划阶段对整个地块做出的gis分析可看出，酒店片区的地势呈现从东北到西南逐渐减少的趋势，直至西南的天然河流为最低点。在竖向设计上，以原始地形为依据，将垂直空间设计为四层。酒店前厅(船屋)、酒店大堂、酒店客房主体建筑为最上一层;依地势建为酒店娱乐、餐饮、康体、会议空间;另一方面为附岩而建的山崖别墅空间;以及最下层滨水的崖下spa。崖边别墅采用上入口，依地势而下可到达别墅内部，每栋别墅运用山崖的地形优势设计私人无边泳池和悬挑观景平台，在私密的环境中，欣赏优美的热带雨林河景。亲水spa区的设计可谓独具匠心，无边界泳池、spa区、餐饮与观景平台沿生态河谷设计，拥有极佳的景观视效和独特听觉体验，在物我相忘的状态中，领略上善若水的人生境界。从空间上依山就势的布局，使建筑物与山地关系更为融合，建筑群谦逊的隐于青山绿水间，充足体现尊重生态资源的设计原则。分层的垂直空间设计，通过空间组合，使得每层皆有开阔的场地，充足的阳光，在建筑的形态中使人与自然互动，提高了场地的品质，增长了其附加价值。3、七个圆形我们在酒店片区规划布局时，结合本地特有的文化资源——七仙女下凡的美丽传说，以圆形船屋大堂为源，演绎出七个圆形元素，均以独特的形式表现在建筑形态或景观节点上。船屋大堂作为酒店前厅，是酒店的序列开始。三个酒店公寓分别围绕中心圆形庭院呈内院组团式布置。酒店公寓与总统套别墅围绕酒店布置。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商七个圆形以符号的关联逻辑使新老建筑有机结合。圆形符号串联了建筑群，也使地区特色文化在此表现。设计三、设计篇客人是酒店的消费主体，酒店为客人提供服务而设计，我们抓住这一酒店设计的灵魂，一切设计以客人体验为切入点。空间的设计使客人入住酒店更为舒适，流线的设计使酒店服务客人更加便捷。室内外空间的设计使得客人拥有最佳的视觉效果和心理体验。下面以客人的体验出发，对酒店主体的平面功能，按照客人的行为流线展开叙述。1、酒店主体平面功能下面我们按照游客进入酒店的顺序，对外场、大堂、走廊、餐厅、会议、娱乐、客房、后勤服务八个部分展开分析。(1)外场设计此处涉及生态停车场和酒店片区庭院景观。作为客人流线的序列起始点和关键点，如何通过设计给客人留下美好的、难忘的印象。设计的关键在于通过打造优美的景观，独特的生态建筑形式，提高场地的品质，使客人在未进入酒店前已经被高品质的外场环境感染。生态停车场隐藏于茂密的雨林之中。酒店片区前利用台地高差变化，种植大片稻田，打造出虽由人作，宛若天开的稻田生态景观。(2)酒店大堂设计酒店大堂设计来源于本地苗黎传统船型屋舍意向。通过空间界面的模糊化的设计手法，注重与自然景观结合。船屋大堂具有7米的层高，不仅具有完备的接待功能，并且具有独特的空间视觉形象，给人以高品质度假感受的印象。酒店通廊式观景休息空间，作为第二大堂联系船屋大堂，引导分流不同区域的客人，是大堂功能的延伸。面对优美的无边泳池和稻田山景，也是极具景观视线功能的观景平台。景观连廊、服务电梯的设立缩短酒店服务半径，便于酒店高效便捷的服务和管理。(3)走廊设计通过合理的流线设计，走廊承载了其应有的引导功能;通过在走廊中设立休息区域和餐饮平台，又将观景和休憩等功能加入其中。走廊与室外相连，不设墙体，通风流畅，符合热带建筑的特色。且通透的设计使得景观渗透其中，多个休息节点使得走廊步移景异，在客人心里感受上缩短了走廊的长度。(4)客房设计客房楼每个单元户型错落式排布，使每间客房均朝向中央景观轴线上的无边界泳池和热带河谷景观，亦或朝向七仙岭。错落设计的花槽式阳台，使建筑立面变化丰富，建筑形象呈现序列感。客房楼设有标准间、套间两种住宿产品，室内设计以浓郁的南亚风格为重要基调，本着现代、通透的原则，浴缸置于阳台是设计的一大特色。客房楼楼层平面图套房内独立的客厅设计与私密的就寝空间互不干扰，对称、开敞式主卫设计彰显着南亚度假酒店的特色品质。宽敞的观景阳台是享受温泉、夜幕观星、与自然亲近的最佳地点。套房房型设计标准间本着通透、现代的原则，将光线引进开放的卫浴空间，与就寝区有机联系起来。宽敞的南亚风格折叠木门打破室内外边界，置于阳台的观景浴缸是设计的一大特色。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商标准间房型设计(5)会议区设计会议位于酒店负一层右侧，为了避免与其他的客人发生干扰，设有单独的入口。在空间划分上，对整体平面进行了动与静、健康与娱乐的具体分区，使其互相联系但又互不干扰。分三种规模，可容纳千人以上的大会议室、300人的中会议室、60人的董事会议室。设有单独的来宾室，衣帽间等，服务间、设备控制室等。大型会议休息厅面对中央泳池，视线良好。会议的设计尽显度假会议酒店的独特优势。规模俱全的会议空间满足不同会议度假团队的接待。(6)康乐设计娱乐康体位于酒店负一层左侧，设有spa中心、乒乓球、台球室、棋盘房、迷你高尔夫、射箭室、飞镖室、电子游戏厅、沙狐球室、美容美发、ktv等。娱乐设施一应俱全。娱乐设施的完备为白金级五星酒店加分，提高了酒店的档次。而崖下spa区的设计成为酒店康乐部分的点睛之笔，与酒店主体内的康乐形成区域互动。(7)餐饮区设计餐饮区位于酒店负二层，包含大厅就餐区和中包间、豪华包间三种规模，满足不同的就餐人群。室内是开敞式的南亚风格就餐环境，室外临中央泳池水景，特别设计的瀑布由顶部奔腾而下，室外中央景观区美景尽收眼底。(8)后勤区设计隐秘的后勤运送流线是酒店供应主线。后勤区设有单独的员工入口，便于酒店高效运营管理。水平、竖向服务流线便捷通畅。后勤功能空间面积配比合理，保障酒店运营。设备区布局便于设备系统的运营和保养。由于地势的限制，在室外道路上不能完全做到完全的后勤独立。但对于后勤与客人流线的分离与后勤流线高效便捷服务客人仍是我们考虑的重点。旅游与文化规划设计专家

旅游与文化导向的区域综合开发服务商2、酒店主体空间设计(1)建筑结构酒店建筑风格是东南亚巴厘岛建筑风格，通透、开敞、轻盈的建筑造型表现了其对本地气候的适应性。坡屋面、檐口出挑、与室外相连的连续的外廊，模糊室内外空间边界，是热带建筑细部的典型运用。(2)色彩及材质我们通过把巴厘岛建筑元素的移植，结合本地苗黎族传统建筑屋舍材料，与热带雨林中茂盛的植被以及丰富的水源相融合，是酒店场域精神的特性体现。因此我们对色彩的把控以与环境融合为原则。建筑材质多就地取材，减少了运送等的经济成本，竹木等材质的运用使建筑的肌理与环境相一致，增长建筑的生态性和趣味性。度假酒店设计四要素总结——度假酒店设计的四要素酒店作为度假区的基础之一，具有至关重要的作用。随着社会、经济的不断发展，人们对酒店的规定也越来越高。酒店如何适应社会的发展，在剧烈的市场竞争中处在不败之地？下文我们结合项目经验，总结出酒店设计的四要素。1、地区性度假酒店大多选址于远离城市的度假地或风景区，依托滨海或是山地等自然资源。涉及气候资源、自然植被资源、地形地势资源等。设计