《建设项目评估》课程设计碧水蓝天商住楼项目项目评估报告

郑州航空工业管理学院PAGE20-郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院《建设项目评估》课程设计题目碧水蓝天商住楼项目项目评估报告碧水蓝天商住楼项目项目评估报告1总论1.1项目概况1.1.1项目名称：河南省新郑市新郑新区碧水蓝天商住楼工程一期项目1.1.2项目承办单位：新郑市正弘房地产开发有限公司1.1.3项目建设地址：位于河南省郑州新郑市中华北路城北新区中心，环境舒适，交通便利。1.1.4项目建设规模：项目总建筑面积约260000m2，一期建筑面积85000m2，包括住宅建筑面积76000m2；商业用房建筑面积3000m2；储藏室建筑面积4000m2；架空层(主要为车位)建筑面积2000m2。该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90m2以下的户型占总面积的78%以上。符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。1.1.5项目实施进度：建议该项目建设经营期为3年，自2010年3月至2013年3月建成销售完毕。1.1.6项目总投资及资金来源：项目总造价26000万元，其中一期项目总投资13779万元，包括有建设投资13005万元，占总投资的94.38%；建设期利息774万元，占总投资的5.62%。项目所需资金分两条渠道筹集：一是承办单位自筹资金3005万元；二是申请银行贷款10000万元。2项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景新郑市位于河南省中部，隶属省汇郑州，全市辖9个镇、3个乡、3个街道办事处和1个港区管委会，总面积873平方公里，总人口66万，其中市区面积22平方公里，城镇人口26万。2007年，全市实现地区生产总值248.3亿元，增长16.6%；财政总收入26.4亿元，其中地方财政收入10.5亿元，增长42.9%。随着城市经济的发展，房地产业也随之健康稳步发展，而且投资增势快速平稳，开发规模日益扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点,其发展极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。2.1.1房地产开发投资快速增长2.1.2房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化2.1.3小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高2.1.4房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛2.1.5投资资金到位情况较好，对房地产投资增长形成支撑作用2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设符合产业政策与发展规划2.2.2是新郑市进一步完善城市建设的需要2.2.3加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平概括来讲，该项目符合国家产业政策，建成后将大大改善居民的住房条件，提高城市基础设施配套水平，实现城市土地资源的优化配置，具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。3市场分析3.1需求预测据有关资料预测，未来2到3年内，新郑市区总体住宅需求量可能会超过40万平方米。2006年，我市农民人均纯收入5777元，比上年增长19.5%；农村居民人均生活消费支出2776元，下降15.9%。城镇居民人均可支配收入9778元，增长12.1%；城镇居民人均消费支出7578元，增长19.6%。职工人均工资14641元，增长14.8%。3.1.1人口增长带来的自然需求3.1.2房改公房的换房需求3.1.3以旧换新、以小换大的推动需求3.1.3购房投资的市场需求3.2供给预测根据新郑市建设管理局出示的数据显示，截至今年9月，新郑市房地产开发企业有17家，注册资本总计1.0776亿元。本年新开发项目8个，总用地面积58.8万平方米，计划总投资5.6亿元。今年已完成投资1.2亿多元，累计完成投资3.3亿元。今年新开工建设面积9万余平方米，竣工面积7.2万平方米，预售面积9.2万平方米，其中，住宅706套，9万平方米，空置面积5207平方米。随着拟建项目陆续投入市场，市场供给容量很大。3.3价格预测据市场资料显示，新郑市市区房价自去年至今上涨近400元／㎡。加上市区可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城市建设用地日益紧张，进一步凸显了土地的增值潜力，势必从根本上促进房价的上涨；伴随着近期钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价格上涨的有力证据。4市场定位4.1市场调研市场调研显示在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2％，其次是购买婚用的占25.5％，用于投资和本地拆迁仅占5.1％。调查数据分析，购房者所能承受买房范围最小值2000元，最大值3900元。居民所能承担的总购房款在15万-30万元／套之间。被调查者中需求面积在70㎡以下的占19.8％，70-80㎡之间的占38.3％，80-90㎡之间的占34.4％，90㎡平方米以上的7.5％。由此可知，在70-90㎡之间的户型总份额占到72.7％，最为广大消费者所青睐。4.2相关因素分析被调查者中，不同年龄段对卧室、厅、卫生间、阳台的要求也不同，30岁以下中二室一厅一卫户型最受欢迎，35-45岁中三室两厅两卫户型最受欢迎。通常三室二厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，希望有两个卫生间，两个南向阳台的占大多数。购房者会受多种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实家庭结构及收入承受能力。4.3市场定位根据市场分析，结合该项目规模、购房者需求和价格承受能力，客户群体定位于以下几个层面：A、市行政机关、事业单位工作人员；B、个体工商户与私营企业主；C、企业工作人员；D、旧城改造后需改善居住条件人员；E、新城市化人员。4项目建设条件4.1项目地址该项目建设地址位于位于河南省郑州新郑市中华北路城北新区中心，交通便利，地理位置优越。周边城市居住区比较集中，生活服务设施相对完善。所属地块区位条件优越，有良好的自然环境，与中心城区的交通联系十分便利。地势平坦，规划用地性质为居住用地，项目建设符合新郑市城市总体规划。4.2自然条件4.2.1地质、气象条件新郑市属暖温带大陆性季风气候，冬半年受冬季风控制，多刮北风，夏半年受夏季风控制，多刮南风，全年平均风速为2.1米/秒。冷暖适中，四季分明。春暖、夏热、秋爽、冬寒。年平均气温14.4℃，极端最高气温为42.5℃，极端最低气温为-17.9℃。年均日照时数为2114.2小时。1971~2000年中平均降水量为676.1毫米。年均霜期为152天。4.2.2交通运输条件新郑市位于河南省中部，隶属省汇郑州，区位交通优越，位居省汇郑州、古都开封、洛阳等中原城市群的腹地，近年来，随着国家对交通基础设施建设投入的加大，新郑市坚持以科学发展观为统领，使公路建设突飞猛进，道路运输日益繁荣，交通改革获突破性进展，新郑市的干线公路、县乡公路及通村公路建设亦得到了迅猛发展，公路面貌明显改观，路网服务水平大幅提高，交通区位优势显著增强，已形成了横跨东西、纵贯南北、辐射全市、连接周边省、市的公路网，京广铁路、京珠高速公路、107国道等国家重要交通干线纵贯全境，南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑石高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。新郑就处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”上。4.2.3建筑材料来源众所周知山东、河北均为是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。因此项目建设所需材料有保障。4.2.4施工队伍状况该项目承建公司具有丰富的建设管理经验、雄厚的技术力量、良好的企业信誉，为按时、优质完成该项目的建设提供了有力的保证。4.2.5环保条件该项目地址周围无重工业企业，环境状况良好。项目主要污染源为小区建成后的生活垃圾和废水。生活垃圾处理采用集站式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。废水主要是雨水，可通过设置完善的排水系统，直接排入市政排水系统。5项目规模及产品建设方案5.1规划设想及设计指导思想5.1.1规划设想充分利用周围地理环境等资源优势，建设一个布局合理、环境优美、特色鲜明、设计先进的现代化生活社区，力求成为新郑市示范性小区。5.1.2设计指导思想把握住宅建筑的设计要求，考虑社会、经济和环境效益三因素，用简洁、流畅的形式，天然的色彩，营造丰富的建筑效果，做到形式与内容的统一，既体现其鲜明的个性，又与周围环境相融合。5.2总体方案项目总建筑面积约260000m2，一期建筑面积85000m2，包括住宅建筑面积76000m2；商业用房建筑面积3000m2；储藏室建筑面积4000m2；架空层(主要为车位)建筑面积2000m2。项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，90m2以下的户型占总面积的78%以上。符合国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积75%以上的要求。5.3公用工程5.3.1供电该项目由新郑市电力公司负责供电。5.3.2给水排水规划（1）给水工程规划①生活给水：生活用水量估算：居住区用水量标准取250升/人/日。每个楼座设置一个独立的生活给水系统。②消防给水：须设置自动喷水灭火系统的应在每个楼座设置一个独立的系统。其它未尽事宜按有关规定执行。③给水管道采用球墨给水铸铁管。④水源为城市自来水。⑤给水管与其它地下管线（构筑物）间距按有关规定执行。⑥热水供应：多层住宅拟采用太阳能热水器供应生活热水。（2）排水规划①排水体制：本规划区设计采用雨、污分流制。②污水规划：污水量按给水量的85%计算，生活污水经化粪池后排入小区内污水管网；污水经小区污水管网收集后排入城市污水管网，化粪池距建筑物外墙距离不小于5米。污水管道采用钢筋混凝土管，污水管道最小覆土量厚度0.7米。污水管与其他地下管线间距按有关规定执行。（3）雨水规划雨水经雨水收集口收集后进入小区内雨水管网，雨水经小区内雨水管网后排入城市雨水管网。雨水管道采用采用钢筋混凝土管，雨水管道最小覆土厚度0.7米。雨水管与其他地下管线（建构筑物）间距按有关规定执行。5.3.3管道燃气由市政管道煤气管网供气，通过区域内气调压站敷设煤气管道，集中送到有需求的住宅房间。5.3.4供热该建筑拟采用集中供热方式。6营销战略6.1销售推广策略建议以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略。6.1.1人员推广：培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击；配备具有高技术谈判水平的现场置业顾问，确保成功率；针对有关目标机构，主动上门进行路演推广。6.1.2广告推广：有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注-了解-认可-购买”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。媒体选择分析及媒体组合包括报纸广告、户外路牌灯箱广告、楼书、宣传单、户型图等平面印刷品以及工地围墙等。6.1.3广告媒体投放比例：综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。6.1.4营业推广：展销活动、开盘活动、节庆活动、公益活动等样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，能有效唤起客户的购买欲望，其优劣对楼盘的销售也起着关键的作用。在认真研究顾客的心理的需求上，提高样板房的现代家居品位。同时项目可在现场设售楼部并开通看楼专车，拍摄一段10分钟左右的高清版视频在展销会上播放，增加现场的热闹气氛。项目可借助某些庆典仪式向外界宣布楼盘正式面向市场的信息，这可借助大规模庆典仪式来吸引大量媒体记者，还可邀请一些政府部门人士和社会知名人士参加，给广大市民留下深刻的印象，获得良好的宣传效果。6.1.5价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，进而分阶段逐步抬升价位，率先获取主动权。7投资估算与资金筹措7.1估算依据7.1.1河南省建筑工程综合定额7.1.2河南省安装工程综合定额7.1.3河南省德州市材料预算定额7.1.4有关设备及当地类似工程的造价7.1.5现行投资估算的有关规定7.2投资估算该项目投资估算范围主要包括：工程费用（主要为建安工程费）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等。投资合计13779万元，其中：建设投资13005万元，占总投资的94.38%；建设期利息774万元，占总投资的5.62%。投资构成如下：7.2.1总投资估算（1）工程费用该项目的工程费用主要为建筑工程费用与安装工程费用，即建安工程费。项目总建筑面积85000平方米，参照其他类似项目及新郑市建筑材料实际价格，该项目建安工程费为：85000㎡×1300元/㎡=11050（万元）（2）工程建设其他费用①工程前期费：工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用按工程费的1.2%取费：11050×1.2%=132.6（万元）。②建设配套费用：包括招投标费、可行性研究费、环境影响评价费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹费、排污费、环卫费等。按工程费的5%取费11050×5%=552.5（万元）。③工程建设监理费：按建安工程总造价的1%计算共计为128万元。④建设单位管理费：按以上各费用和的1.2%计提11050+132.6+552.5+128=142.36（万元）。合计：132.6+552.5+128+142.36=955.46（万元）（3）预备费预备费包括：基本预备费与涨价预备费，根据类似工程及该项目实际情况以及项目开发本身有较强的可预见性，预备费合计为1000万元。（4）建设期利息项目所需银行贷款10000万元，银行贷款从建设期第二年开始发放，第二年投入贷款7000万元，第三年投入贷款3000万元。第二年：（7000×6.45%）/2=225.75万元；第三年：（3000×6.45%）/2+（7000×6.45%）=548.25万元；故建设期利息合计为774万元。项目总投资构成分析表序号项目投资额（万元）比率（%）总投资13779100.001建设投资1300594.381.1工程费用11050建安工程费110501.2工程建设其他费用9551.3预备费10002建设期利息7745.627.2.2销售收入估算详见下表：销售收入估算表（1）序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）总额（万元）1可出售面积44000164021.1住宅386103600139001.2商业用房3000543016301.33储藏室400011154461.4架空层（车位）200021304262销售收入合计16402销售收入估算表（2）年份住宅销售收入商业用房销售收入储藏室销售收入架空层销售收入合计2010年2215248.588632614.52011年5365566.51791696171.52012年4105566.51121284911.52013年2215248.568662597.5合计13900163044642616402新郑市新郑新区碧水蓝天工程一期项目销售收入16402万元。7.2.3税务分析销售额=不含税销售额×（1+税率%）=16402×（1+17%）=19190.34（万元）（1）营业税金及附加：880.425+61.62975+26.41275=1055.4687（万元）营业税：19190.34×5%=959.517（万元）；城市维护建设税：959.5175×7%=67.16619（万元）；教育费附加：959.517×3%=28.78551（万元）。（2）土地增值税和所得税由于资料和数据的限制这里不予计算，请老师谅解。7.3资金筹措该项目总投资13779万元，项目所需资金分两条渠道筹集：一是承办单位自筹资金3779万元；二是申请银行贷款10000万元。8财务分析8.1经济效益分析8.1.1评估说明该项目的经济评价按照国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》规定的原则和要求及房地产特点与行业相关规定进行。根据该项目特点，主要以房屋销售收入作为主要收入，以工程投资作为成本费用，由于该项目投入期较短、回收期较快的特点，所以对该项目不考虑货币的时间价值。8.1.2经济评价（1）项目建设经营期：根据该项目实际，建设经营期拟定为3年。（2）投资估算：总投资成本费用13779万元。（3）收益估算：考虑到新郑市房地产销售的特点、房地产市场价格情况及项目实际情况，经测算该项目总销售收入为16402万元。8.1.3现金流量表（如下表）现金流量表序号项目合计12341现金流入164022614.56171.54911.52597.51.1销售收入164022614.56171.54911.52597.51.2其他收入2现金流出14060.473175.247399.143318.06168.032.1建设投资130053005 700030002.2运营费用2.3营业税金及附加1055.47170.24399.14318.06168.032.4土地增值税2.5所得税3净现金流量2341.53-560.74-1227.641593.442429.474累计净现金流量-560.74-1788.38-194.942241.538.1.4财务评价指标（1）财务内部收益率（FIRR）Σ(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0FIRR=12.2%>10%（2）财务净现值（FNPV）FNPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t=1234.11（万元）（3）投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值P＇t=4-1+|-194.94|/2429.47=3.08<4（年）8.2盈利能力分析项目在计算期内经营收入16402万元，可获利润总额15346.53万元，净利润为11816.83万元。项目投资内部收益率为12.2%，在预期可接受的内部收益率为10%时净现值可达1234.11万元，动态投资回收期为3.08年，小于项目投资期4年，因而项目是可行的。8.3清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”（下表）的计算，考察项目计算期内财务状况，如前所述贷款在第二、三年发放，故可在3年内可全部还清贷款本息和。借款还本付息表单位：万元序号项目合计2010201120121.1年初借款累计7225.75107741.2借款107747225.753548.251.3应计利息774225.75548.251.4还本10000700030001.5付息774225.75548.258.4社会效益分析8.4.1该项目立足于新郑市实际，符合国家2010年远景目标规划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定；符合积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅房屋商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点的有关会议精神。8.4.2该项目建设对保障新郑市部分居民的安置工作顺利实施，解决市民住房问题，促进物质和精神文明建设以及经济发展，保障社会稳定，构建和谐社会具有重要实践意义。8.4.3住宅建设可以带动许多相关行业的发展，培育和完善住宅建设市场体系，建立竞争有序的市场秩序，推动当地经济发展。8.4.4该项目符合新郑市新的城市发展规划，新型小区的建筑风格与周围环境浑然天成，有利于改善市容市貌。8.3评价结论综合以上财务评价结果可以看出，该项目有一定的经济效益，各项指标也符合行业标准、项目实际情况及政府对相关项目的规定，显示出该项目具备一定的市场竞争力和生命力，因此，该项目在财务上是可行的。9不确定性分析及风险分析9.1敏感性分析以产品价格和建设投资做单因素分析。如下表和图所示：敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）变化幅度（%）敏感系数基本方案12.21产品价格10%23.5311.331.133-10%2.04-10.161.0162建设投资10%1.83-10.371.07-10%29.9317.731.773敏感性分析图由上表和敏感性分析图可知：在同样的变动，销售价格对方案的净现值的影响较大。9.2.1项目主要风险因素（1）自然风险由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。主要因素包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。（2）政策风险由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。（3）经营风险由于项目的经营情况的不确定性而产生的风险包括市场需求变化，消费者偏好变化，竞争对手策略变化，进而导致的项目产品销售下降，收入减少；由于资金市场利率增加，原材料单价提高劳动力价格上涨等因素引起的产品成本的增长。（4）经济风险因国民经济状况的变化因素或是一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。（5）技术风险由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。（6）社会风险由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。9.2.2防范和降低风险措施及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：（1）通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。（2）通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。（3）通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。10环境及社会评价10.1环境评价（影响及对策）10.1.1该项目地址周围无重工业企业，环境状况良好。项目主要污染源为小区建成后的生活垃圾和废水。生活垃圾处理采用集站式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。废水主要是雨水，可通过设置完善的排水系统，直接排入市政排水管。10.1.2针对施工过程中产生的粉尘、噪声、振动、废水、废料等对施工现场周围环境造成的污染和危害，施工单位必须做到文明施工，尽可能采取有效措施保护环境；建设项目工程竣工后，需恢复由于施工受到破坏的环境；采用集中供气、供热的方式能有效地避免空气污染，建设开发条件十分充足。10.2社会评价10.2.1社会评价随着国民经济的飞速发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房产开发的核心，对拉动我国国民经济增长起到了至关重要的作用。随着人民生活水平的提高，人们更加重视居住的质量和环境，本小区的