上海物业公司管理规章制度汇编

上海东湖物业公司治理制度规程汇编第一部分各类治理制度（规定）（一）接待、查询服务制度：1.运用规范的语言，礼貌热情接待小区内业主和来访顾客，耐心解答其询问，按时完成业主（使用人）托付代办的事项。2.接待来访者时，首先要了解其要求，准确转达；其次要将获得的结果详细转告其。3.同意电话问询，电话铃响三次必须接听，问清业主（使用人）的姓名和相关情况，然后告之相关联系电话。谈话结束后，应该讲一声“再见”，不可贸然挂断电话。4.业主（使用人）提出问题后，要及时准确地回答。5.业主（使用人）提出的问题超出本人的工作范围时，应为其做好指引工作。6.熟悉小区内的设施设备，了解各业主（使用人）及有关工作人员的情况。7.经常搜集相关信息，热情、准确、完整地回答业主（使用人）询问。8.应尊重业主（使用人）的隐私，对其资料、私人信息，应予保密；对来电问询业主（使用人）资信者，一律婉拒，不予答复（二）物资采购保管治理制度：为加强物品申购、采购、保管、领用、核算的治理，对物品进行有效的操纵，保证治理处物业治理工作有序、高效地进行，特制定本规程。1.物品的申购1.1物品使用部门要以经核准的费用预算为依据，以必需、合理、节约为原则，提出下月所需物品的品名、规格及数量，填写物品申购打算单，经部门负责人签字认可后，交接待部门仓库保管员。1.2月底前，仓库保管员将各部门申购打算汇总统计后，依照库存情况，增删打算内项目，填写物品采购单。采购单采纳三联复写方式，详细注明采购物品名称、规格、单位、数量、要求到货日期等内容。1.3采购单须经接待主管、治理处经理签字认可。一联仓库留底，一联交分管主管,一联交采购员，按采购单上所列物品实施采购。1.4各部门急需的物品，如仓库确无存货，依照急事急办原则，可由相关部门直接向分管主管提出申购。事后由申购部门补填申购单，由仓库补填采购单。2.物品的采购2.1采购员须了解供货渠道，收集价格信息，掌握市场动态。依照品质优、价格廉、服务好的原则，按物品类不选定２－３家供应商，建立长期供货关系，并造册登记，存于分管主管处。已报治理处经理同意的长期供应商，非经治理处经理批准，不得随意变更。2.2采购货款除零星小额采购（一般100元以下）支付现金外，均须使用支票结算；从长期供货商处采购物品，争取赊账方式，每１－２个月结算付款一次。2.3月度申购单经治理处经理签字后，一般在五个工作日内完成采购。急需的物品必须立即采购，以确保物业治理工作的正常进行。2.4采购员必须按经审核批准的月度采购单上物品所列的要求进行采购，如有变动要及时与分管主管和财务联系。分管主管应对每笔采购业务凭证进行审核，严格把好第一道审核关，财务应对采购业务进行抽查，发觉问题，及时汇报处理。2.5采购员要依照发票所列的供应商名称、发票号码、品名、规格、单位、数量、单价、总金额填制一式三联收料单，一并与所购物品送交仓库签收。2.6仓库保管员（收货人）对物品进行清点验收后，在收料单上签名，其中一联仓库保管员保存，作为物品收入凭证、“库存材料”明细账记账凭证；一联交财务会计，作为“库存材料”分类账记账凭证；一联采购员留存。3.物品的保管3.1仓库保管员应按仓库定位置放治理的要求，编制库、架、层、位“四定位”方法，将采购入库物品放入规定的仓位，并依照物品仓库填写货卡。3.2物品保管要做到“四清、二齐”，即品名清、规格清、数量清、价格清；库容齐、堆放齐。库内物品应依照品种、规格、形状、批次、成行、成堆、成串等各种形式摆放，做到摆放整齐稳妥，便于点数、发货。3.3各种物品的发放要按“先进先出”的原则，以保证库存物品质量完好。3.4仓库要加强防火防盗措施，必须配备消防用具，仓库内严禁吸烟。3.5每月末，仓库保管员依照库存物品明细账对仓库存货进行盘点，编制“库存材料”盘点表，要做到帐、卡、物相一致，发觉存货有盘亏、报废或三个月以上呆滞不动的现象要分析缘故，写出书面报告并附盘点明细表一并交给分管主管，由分管主管提出处理意见后报治理处经理审批。4.物品的领用4.1物品领用时，需填制一式三联领料单，由领用人和部门负责人签字。其中一联交领料人，作为部门收入凭证；一联由仓库保管员转交财务会计；一联仓库保管员留存。4.2个人领用工具(服装)等物品，由仓库保管员开具领料单并由领用人签字，“仓库领用（发料）登记册”由仓库保管员登记。第二次领用，必须以旧换新，领用人离职时要收回其领用的工具（服装）等，如有遗失则照价赔偿。4.3向仓库借用工具或器具时，必须填写经部门负责人签字的物品借用单，使用完毕要及时归还仓库，以利周转，仓库保管员有催其及时归还的责任。5.物品的操纵5.1库存物品既要做到物业治理所需材料的及时供给，保证物业治理工作的高效运行，又要掌握库存动态，尽可能压低库存，减少资金占用。关于非日常消耗性的物品（如修理用备件、材料、工具等）要勤购少备，以幸免日久锈蚀、变质等缘故造成的物品损失。5.2物品领用要按实领用，防止少用多领、假公济私。在领用材料有剩余的情况下，一定要办理退库手续，按退库物品的数量、金额和原领料单上填写的用途开具退料单（红字领料单）。严格操纵帐外物品，以堵住物品流失的漏洞。5.3财务要对库存物品进行不定期地抽查盘点，由于人为因素造成物品的短缺、呆滞和毁损情况，要查明缘故，追究当事人的责任。（三）供方选择治理制度：1.供方的评价和选择1.1治理处相关部门负责对承接外包服务项目的供方进行评价和选择。由外包服务项目相关部门对供方的技术水平、装备条件、治理能力、商业信誉等诸方面进行调查考评，做出综合评定，填写《供方调查考评申购表》。1.2治理处相关部门验证选用的供方业务资质证明、质量保证证明，在《供方调查考评申购表》上签署评价意见，报治理处经理审批。经审批核准者列入合格供方名单，可承接治理处外包服务项目。1.3凡长期性外包服务项目，由治理处与供方签署协议，规定双方责任和质量要求。1.4与外包服务项目相关的部门负责保存供方的服务质量记录，每年定期评定，作为决定是否接着选作供方的依据。2.采购文件2.1治理处相关部门依照实际使用需要进行测算，在每年12月内编制下一年度外包服务项目采购的预算打算，应附有各项目具体的服务质量标准。服务采购预算打算经费，经审核并报治理处经理批准后，在下一年度执行。2.2临时性的零星采购，由需求部门填写《采购申报单》，部门负责人签批，注明项目、采购缘故、质量要求，由治理处接待口核准报治理处经理审批后执行。3.外包服务的质量操纵依照需要对外包服务进行质量操纵，包括分时期的对服务质量认可，进行必要的技术指导、治理咨询、现场质量监督。4.外包服务的质量验证4.1治理处业务部门或服务需求部门负责对外包服务的质量验证和评定，若发生服务质量水准低于规定要求，应视情况要求供方返工或改进。4.2外包服务采购部门签署保存《供方服务验收评定记录》。4.3治理处业务部门会同有关业务部门负责与外包服务供方进行沟通，协调处理合作过程中发生的争议。（四）档案治理制度：1.职责治理处档案工作坚持集中统一治理、分级负责保管的原则，由办公室负责治理处主体档案的治理工作，并对其他部门的档案治理工作进行督促和指导。2.范围治理处的建档工作分为：工程技术档案（基建工程项目档案、工程改扩建档案）、文书档案、人事档案、业主档案四部分。3.执行过程3.1治理处接待部门负责治理处文书档案、人事档案和业主档案，工程部门负责工程技术档案。3.2各部门收集、整理、立卷、保管工作由指定专人负责，按归档范围将有保存价值的文件、资料、图纸等材料按规范要求立卷归档，并要做好档案的保密安全工作。3.3各级治理人员要支持资料保管人员员对档案资料的收集整理保管工作，在治理处和经营活动中形成的有保存价值的资料，不能作私有资料由个人占用保存。工作需要，可办手续借阅和复印有关档案资料。3.4销毁档案必须严格掌握，慎重从事，销毁前要造清册，提出销毁报告，报治理处领导审批，并报送上级档案机关备案。销毁档案材料时严格执行保密规定。3.5档案治理部门要积极同有关职能部门配合，利用现代化的治理手段，做好档案治理工作。3.6依照归档范围，积极做好遗留材料的补缺工作和有关材料的复制工作，同时要做好由保存价值的开业预备资料、设备资料、各种验收资料、工程技术资料的收集工作。3.7治理处将依照实际情况不断补充和完善归档制度。3.8物业交接文件和技术资料、土建工程和设备设施质量验收记录和客户（业主）更替资料要长期保存；仓库保管资料等一般资料和记录保管三年；财务资料按国家有关规定保管。（五）钥匙治理制度：钥匙治理关系到小区的安全运行，必须严格操纵，妥善保管。为使钥匙治理既确保安全又方便使用，特制订本操作规程。1.钥匙的分类1.1治理处各办公用房、库房门钥匙；1.2各设备机房钥匙；1.3各门洞及楼层消防通道钥匙；1.4.小区各出入口大门钥匙；2.钥匙的保管2.1保安部门集中保管一套上述1.1—1.4钥匙并封存，在紧急情况下使用，并做好记录。2.2其它钥匙由各相关的部门负责使用和保管。2.2.1工程部门负责保管各设备机房钥匙壹套。2.2.2保安部门负责保管同2.1。2.2.3接待部门负责保管治理物料库房钥匙两套，并保管未入伙单元钥匙。3.业户入伙后，与接待部门办理钥匙移交手续;所有钥匙必须标记清晰，对号入座，取用方便;如有遗失应立即向保安部门备案。4.领用钥匙的程序4.1治理处的工作人员因工作需要领用钥匙的，应经各部门负责人批准后方可使用。领用钥匙须进行登记，由领用人员在登记簿上填写领用日期、钥匙名称（或编号）、用途并签名。钥匙用过后必须立即交还保管人，并在登记簿上记录交还日期和时刻，由保管员负责签收。4.2钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用，不得携带回家并严禁擅自增配。4.3非治理处工作人员，一律不准借用小区钥匙。5.钥匙遗失的补配5.1遗失钥匙，须立即向保安部门报告备案，并及时采取必要的防范措施，在做好遗失记录和钥匙增（补）记录后,即通知工程部门配置钥匙或换锁。5.2遗失钥匙者应对所造成的经济损失负责。治理处职员遗失钥匙应按《职员手册》中的有关规定予以处分,有意隐瞒者将加重处理。6.换锁程序未经保安部门同意，公共部位和治理处各门锁都不得擅自更换;因遗失钥匙或门锁损坏而必须更换时，须向保安部门提出书面申请，经保安部门批准后通知工程部门给予更换，并将新锁钥匙交由保安部门重新分配，以便在发生意外情况时使用。7.加强监督方法7.1.各级治理人员除以身作则执行钥匙治理制度外，还应对下级人员保管和使用钥匙加强监督检查，发觉违规现象，应及时制止，以免造成不良后果。7.2任何职员发觉随意放置或丢失的钥匙，应立即交予保安部门，并由保安部门及时做好拾交记录，治理处将酌情给予表扬或奖励。7.3对违反本治理制度的职员，治理处将按《职员手册》的有关规定处理。（六）保安治理制度：1.在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。2.对发生在小区内的刑事案件或治安案件，有权爱护现场，爱护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。3.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入治理区域内。4.对出入小区的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证，检查。5.在执勤中，如遇有现行违法犯罪分子抵抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫措施。6.宣传法制，协助业主（住户）做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发觉不安全因素及时向业主（住户）报告，协助整改。7.对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理。8.对违反《治安治理处罚条例》的人，有权劝阻、制止和批判教育，但无处罚的权力。9.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，能够进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。（七）保安巡逻制度：保安巡逻肩负着小区安全的重任，通过保安员认真地巡逻能及时发觉一些安全隐患，将事故苗子消灭于萌芽之中，因此该岗位在所有岗位里是重中之重，绝对要认真对待。1.巡逻警卫应按规定着装，携带好必备的通讯联络装备，准时上岗。巡逻执勤时应文明规范，坚持原则，不徇私情。2.坚持贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，以小区各楼层、会所、消防通道、停车场、绿化带、中心广场、设备机房等为重点，认真认真地做好巡逻安全保卫工作。3.接到报警或发觉可疑情况要及时赶赴现场，采取必要的操纵措施，以防止事态的扩大。4.发觉火警或接到火警指令，应立即赶赴现场，弄清情况，及时扑救并报告消防操纵中心和保安领班。5.熟悉和掌握巡逻区域内所有通道、重点部位、消防设施及其公共设施的现状，按既定的工作规程、巡逻路线等要求进行安全巡逻，不讲或不做有损于小区物业治理处形象的言论或情况。6.巡逻时如拾到钞票或物品，应及时上交治理处，并想方设法查找失主。7.认真巡逻，工作必须到位，不准擅自脱岗谈天，做好巡逻记录和交接班。（八）消控、监控室治理制度：1.工作人员必须坚守岗位，无关人员一律不得进入操纵室。2.加强工作责任心，发觉违反治理制度的行为应立即阻止。3.不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、看书报杂志、吃零食等，不做与本职工作无关之事。4.贯彻保卫保密制度，做到不打听、不传播。5.执行对口交接班制度，接班人员必须对操作、观看的设备仪表、工具、记录簿等认真检查，交班人员必须把本班发生的情况交接清晰，做到班班清，事事明，认真做好值班记录。6.不得随意更改操作健钮，不得随意更改电脑设置，不得违反操作规程。7.做好操纵室内卫生保洁工作。每日早班人员擦试消控、监控操作台等设备，每星期五大扫除，做到窗明门净，环境整洁，设备无灰尘。8.发觉问题，特不是涉及“四防”的重大问题，应立即按照有关治理制度的规定，向保安主管、治理处经理报告或者直接向公安、消防等有关部门报告。（九）保安交接班制度：接班：1.提早15分钟整队，检查着装及仪表仪容,正确佩带工号牌。2.列队会操几分钟，领班布置本班次工作重点和注意事项。3.列队行进至各交接班岗位，逐一接岗，采纳先外后内的方式。4.询问交班人员，该岗位差不多情况，办理接班手续。5.检查所属岗位的物品，并做好记录，如有缺损及时报告。6.认真阅看工作记录，并接着完成上班未尽事宜。交班：1.总结本岗差不多工作，整理好记录和物品，留岗待命。2.与接班人员互致敬礼，主动讲解岗位情况，办理交班手续。3.转换入列由领班带至更衣室更衣。4.接班人员没有到岗,不得擅自离岗,如超过交班时刻15分钟,可报告领班。（十）外来施工安全治理制度：1.施工项目防火设计的审批和验收。1.1审核、报批的施工项目范围包括新建工程、改建工程、扩建工程、公共场所的内部装修、面积一百平方米以上的会所、电视监控室等重要场所的内部装修。1.2小区治理处保安部门接到施工通知后，会同工程部门对上述施工项目中的防火设计进行初审。1.3初审合格后，由施工单位将有关防火设计的图纸、资料报消防监督部门审核，经核准后方可施工。施工中不得擅自变更防火设计的内容，若确需变更，则仍需经原审批部门核准。1.4工程竣工后，须经小区保安、工程部门和消防监督部门共同验收，确认合格后方可投入使用。2.治安、防火安全责任协议的签订施工队伍进场前，治理处保安部门应提供《安全责任协议》，由小区治理处经理与施工队负责人签名并加盖公章。在施工期间，双方都应严格履行协议所规定的各项条款。3.施工队伍的安全治理3.1治理处保安部门对施工人员的差不多情况要登记造册，在登记过程中要查验施工人员的身份证和外来暂住人口证明。3.2在上岗前，要对所有施工人员进行治安、消防知识培训，学会使用常用灭火器材和紧急情况的正确处置及报告程序。3.3小区治理处应统一制作《临时出入证》，发给所有外来施工人员。在整个施工期间，施工人员必须佩带《临时出入证》胸卡进出小区。3.4电工、焊工等专门工种人员须持有《专门工种操作证》方可作业。作业时必须按照操作程序，不得以任何借口违章操作。3.5施工人员应自觉遵守法律、法规和小区的有关规定，不准在施工范围以外逗留、乱窜，对任何违法或违章造成事故的，应依法惩处，直至追究刑事责任。4.对施工现场的安全治理4.1负责检查和监督。4.2小区实行严格的禁烟规定，属无烟区，施工队在现场施工时也应遵循小区的规定，严禁吸烟。4.3建立危险物品的治理、使用制度，严禁油漆作业与明火作业在同一空间同时进行。4.4施工现场用电，在用户电度表使用范围外，应经治理处工程部门核准配给，不得乱拉乱接电线，施工现场所有的各种电气设备必须完好，严禁带故障作业。4.5每天施工结束后要清理现场，做到“三清一通”：三清即危险物品和易燃物品清、火种清、垃圾清；一通即道路畅通。4.6施工队的各种工具、物品运出小区须有施工队负责人签字、盖章、物品种类数量相符的《出门证》，露天堆放材料要有明显的记号，防备偷盗。（十一）易燃易爆物品安全治理制度：1.物业小区一般不得存放易燃易爆物品，如确因专门需要长期存放少量的易燃易爆物品，有关单位或业主/用户应向物业防火委员会提出书面申请，经审核并报消防机关批准后按照国家有关法规建立专用仓库或隔离存放点。2.易燃易爆物品是指汽油、柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧气瓶、乙炔等，设立专用仓库或隔离存放点储存后，有关单位或业主/用户应指派专人负责治理。3.在专用仓库或隔离存放点醒目的地点，应放置专用的消防器材。4.易燃易爆物品入库，须检查后办理登记入库手续，入库后要定期进行检查。5.易燃易爆物品入库后，要分类、分项存放。通道之间要有一定的距离，严禁超量储存。6.专用仓库内或隔离存放点使用的照明灯必须是防爆灯，其开关的安装必须在库房外的爱护盒内。7.专用仓库内或隔离存放点要张贴“禁止火种”的标志，严禁烟火，严禁在专用仓库或隔离存放点区域施工或施工时动用明火。8.使用易燃易爆物品应办理领用手续，做到领用与入库相符，严禁无关人员进入专用仓库或隔离存放点。9.装修单位施工时需要使用的少量危险品，必须向小区治理处保安主管提出申请，经批准后方可使用。装修使用现场要严格治理，不准乱堆乱放，要集中放置于相对安全的地点。（十二）动火作业治理制度：1.小区和外来施工单位在小区禁止烟火区域内，需要动用明火作业时，必须事先向治理处保安主管提出申请，填写《动火作业申请表》一式二份，申请单位和治理处各保存一份。2.保安主管依照动火作业的范围，按照《三级动火审批制》的规定加以核准或报治理处经理批准。原动火施工单位因未完成任务需要延长动火时刻的，必须重新办理动火审批手续。3.动火作业者必须持《特种作业安全操作证》才能上岗操作，并须严格按操作程序和相关规定进行操作。4.动火前必须做到“五不动火”：（1）防火、灭火措施不落实的，不动火；（2）周围有易燃物品未清除的，不动火；（3）附近有难以移动的易燃结构未采取安全措施的，不动火；（4）凡储存有易燃易爆物品的仓库或场所，未经排除危险的，不动火；（5）未配备相应灭火器材的，不动火。5.动火后必须做到“四要”、“一清”：（1）要指定现场安全负责人，进行安全监护；（2）要严格按照技术规程进行操作；（3）要严密注意动火情况，发觉有不安全苗子，立即停火；（4）要及时扑灭动火作业中发生的火警或其他事故苗子；（5）动火作业完毕，必须立即清理现场火种，火种不清除不可撤离动火现场。6.动火申请施工单位应委派现场监护人负责动火现场的消防安全检查，治理处保安主管应指派保安人员加强对施工现场的巡视，以确保动火作业的安全。（十三）消防治理制度：1.总则1.1为了加强小区物业的消防治理，预防和减少火灾的危害，保障有关单位和业户人身财产的安全，依照《中华人民共和国消防法》、《高层建筑消防治理规则》等法规,特制定本制度。1.2小区物业的消防治理，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，本着自防自救的原则，实行科学的严格治理。1.3做好消防治理工作是小区物业治理处每个职员和有关单位、业主/用户应尽的责任。1.4本规则适用于在办公用房、营业用房进行施工、装修、经营、使用单位和个人，小区物业防火委员会实施监督。2.治理责任2.1小区物业的消防工作实行逐级防火责任制，受上级防火委员会、地区消防监督机关的指导和监督。2.2小区物业治理处应把预防火灾作为整个治理工作中的一个重要部分，使消防工作经常化、制度化。2.3治理处经理为小区物业防火责任人，全面负责消防安全工作，同意消防部门组织的防火检查。成立有关单位和有关业户防火责任人参加的小区物业防火委员会，统一治理消防安全工作，防火委员会日常办公室设在治理处保安部门。2.4小区治理处应有专人负责消防治理，安全措施要落实到人。2.5防火负责人职责：2.5.1领导所属单位的安全消防组织，贯彻执行消防法律法规，建立和健全各项消防规章制度。2.5.2组织、部署、检查、总结消防安全工作，并定期向小区物业防火委员会报告消防工作情况。2.5.3对职员进行消防安全知识宣传教育，执行消防奖惩规定。2.5.4组织领导义务消防队，开展防火安全检查，消除火险隐患，治理和维修消防设施和器材。2.5.5组织制定紧急状态下的疏散方案。2.5.6组织扑救火灾和指导安全疏散，调查火灾事故，协助消防监督机关调查、处理火灾事故和追究当事人责任。3.防火设计与施工3.1改建或分隔的防火设计必须符合《高层民用建筑设计防火规范》、《高层建筑消防治理规则》及其他有关消防法规的要求。3.2防火设计图纸必须经小区物业防火委员会和消防部门审核批准方可交付施工。施工中不得擅自变更防火设计内容，确需变更的，必须再次报防火委员会和消防部门批准。3.3施工现场的消防安全治理，由有关单位和业户或其托付的施工单位与小区物业治理处保安、工程等部门签订有关消防安全责任协议，并报小区防火委员会和消防部门备案。3.4办公用房、裙房等场所经营或使用单位的室内装修，必须使用非燃或阻燃材料，并必须符合消防安全要求。3.5装修项目施工完毕后，消防设施必须经小区物业防火委员会和消防部门检查合格，方可交付使用，对不合格的项目要限期整改，任何单位和个人不得自行决定使用。4.火灾预防4.1在小区物业内动用明火作业，必须向治理处保安部门提出书面申请，经批准后方可实施。动火单位应严格执行动火制度，采取防范措施并做好灭火的各项预备工作。4.2办公用房、裙房等对外营业场所，严禁超员营业。4.3小区物业内严禁带入或储存易燃易爆化学物品。4.4小区内禁止焚烧可燃物品，燃放烟花爆竹，禁止在电梯、中央操纵室，消防操纵室、配电室等设备间及营业大厅、地下车库、公共走廊等公共区域内吸烟。4.5小区物业内禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。一般不准使用电炉、电烙铁等电热器具，确因工作需要，应经小区物业防火委员会和消防部门批准。4.6小区有关单位、业户和治理处职员应掌握消防器材的使用方法，熟悉小区出入通道。4.7使用办公用房的单位和小区治理处要执行电力技术规定，定期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，应及时维修或更换。有关单位的工作人员在离开办公室、工作场所时应关闭电源开关或拔下电器电源插头。4.8煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材料必须符合安全要求，定期进行检查维修，使用者应注意安全，使用完毕后应关闭开关。4.9小区内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物，保持畅通，疏散标志和指示灯要完整醒目。5.火灾扑救5.1报警电话及其他报警设备必须保证灵敏可靠。5.2消防操纵室设专人昼夜值班，随时观看、记录消防操纵设备的运行情况，及时处理火警信号。5.3小区内所有人员一旦发觉火灾，必须及时报警并迅速采取扑救措施。5.4小区治理处的防火负责人以及职员闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾。5.5小区治理处负责接待、保安的职员在火灾紧急情况下，负责引导有关单位或业主/用户迅速转移到安全的地点。5.6有关单位在小区物业内要严格按照消防法律法规的规定，配置固定数量的消防器材。5.7自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备、防火门、消火栓等定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可靠。5.8消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经批准不得任意改装或挪作他用。除灭火抢险外，平常不得动用小区物业内任何消防设施。5.9消防给水系统需要停水维修，必须经小区物业防火委员会批准。5.10认真做好消防设施、器材的维修档案。7.4动火申请审批表*7.5火灾发生情况记录表*7.6安全防范整改通知书7.7装修人员登记表（十四）机房治理制度：1.未经工程主管以上领导批准，值班人员或其他职员不得私自引领其他单位人员在机房内参观。2.经工程主管批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不同意拍照和摄像，除非经治理处经理批准方能进行。3.要严格按照设备点检有关规定，抄录设备各运行数据，认真做好记录并填表。4.在巡检中发觉问题要及时处理，无法处理的或难以处理的要及时上报。5.值班人员须严格遵守治理处有关工程设备设施的治理制度，不得将与工作无关的物品带入机房。6.严禁在机房内使用电炉或吃任何食品。7.在机房内不得随意接用临时电器设备。8.在机房内不得随意挪动消防器材。9.未经批准不得在机房内使用电焊、气焊等动用明火的作业。10.在机房内严禁吸烟。11.保持机房整洁，确保机房及设备无明显灰尘，搞好文明生产。12.进出机房，必须随手关门，严防小动物进入。13.凡违反上述规定，值班人员或其他职员有权予以制止，并可直接向治理处经理报告。（十五）变配电室安全操作规定：1.变配电室高低压开关分合闸操作时必须有两人在场：一人操作、一人监护。2.低压开关分闸时先切断负荷开关，后切断隔离开关；合闸时顺序相反。若电动不能切断负荷开关，改用手动脱扣操作。3.高压开关分闸时先切断小车负荷开关，然后使小车脱离母线排；合闸时顺序相反。为安全可靠起见，应观看小车内负荷开关的分合闸标志，若电动不能切断负荷开关，则该用小车内的手动脱扣操作，具体操作如下：3.1分闸：按动柜上红色按钮（OPEN），柜上绿灯亮（OPENED），然后放好导轨板，将操作杆插入小车进出孔，使小车脱离母排。打开门，用脚踏定位销，将小车开关向外拉，使小车开关可完全脱离柜体，以便检修，然后锁上进车销，用接地手柄合上接地开关，取下分闸钥匙。3.2合闸：插入钥匙，用接地手柄分开接地开关，取下合闸钥匙。开门后，开启进车销，将小车推入柜内，关好门，放好导轨板，用操作杆将小车推入至工作位置，确认无误后，按绿色按钮使小车合闸，应看到红灯亮。4.两台变压器严禁并联运行。两台同时供电时须断开联络母线上的联络开关。5.变配电室高压设备检修时，必须按规定穿戴好绝缘靴及绝缘手套，并使用安全防护用具。切断电源后用验电笔测检设备（验电笔在测试前应验明是否可靠）。确认无电后，合上接地开关方可进行检修工作。检修完成后，解除接地，检查清理现场并确认无误后，才能合闸。6.低压设备检修时，须断开待检修设备和邻近带电设备的电源。用表计测试确认无电并做好安全措施后，方可进行检修工作。7.变配电室输出用电设备的线路需要检修时，检修人员应向变配电室递交停电申请单。值班人员应在值班记录上登记并按通知单上指定的线路进行停电操作。切断电源后挂上警告牌，线路检修完毕后，检修人员应到变配电室递交送电申请单，由值班人员在值班记录上登记，并按申请单上指定的线路进行送电操作。（十六）倒闸操作规定：为确保安全生产，保障人身和财产安全，有关工程技术人员必须严格遵守下列各条：1.倒闸1.1进行倒闸操作必须按规定格式填写倒闸操作票，上报负责人进行审批。1.2操作人员严格按操作票操作顺序进行操作，并由监护人在现场监护，逐项唱票、操作并记录时刻。1.3配电室内的倒闸操作范围要紧包括：（1）开关、闸刀及熔丝合上或拉开。（2）电动操作回路的合上或拉开。（3）继电爱护、自动装置的使用或停用。（4）临时接地线的拆除或挂上。（5）核对相序及用摇表测绝缘电阻。1.4一切倒闸操作不得在交接班时进行，并应尽可能在负荷最小的时候进行。除事故情况外，不得在高峰负荷时进行。2.工作票使用2.1凡进行下列工作时必须使用工作票：2.1.1第一类为:（1）高压设备需要停电或部分停电的工作。（2）高压室内二次回路等工作需要高压设备停电。（3）其他需高压停电的工作。2.1.2第二类为:（1）带电作业和在带电设备外壳上的工作。（2）在低压柜、配电箱、电源干线上的工作。（3）不需高压设备停电的二次回路上的工作。2.2其它工作用口头或电话命令，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入值班记录本中，并向发令人复诵核对一遍。2.3事故抢修工作可不填工作票，但在停电作业时仍须执行必要的安全措施和许可手续。2.4工作票应由签发人、许可人、负责人签字。2.5工作票中所列人员的安全责任。2.5.1工作票签发人：（1）工作必要性;（2）工作是否安全;（3）所填安全措施是否完善正确。2.5.2工作负责人（或监护人）：（1）正确安全地组织实施；（2）对实施人员进行安全、纪律教育；（3）负责检查工作票填写的安全措施是否完善准确，依照现场实际作补充完善；（4）监护工作人员认真执行安全工作规程；（5）工作结束组织清理现场，认真执行工作终结手续。2.5.3工作许可人（值班员）：（1）审查工作票所列安全措施是否符合现场需要和正确。（2）工作现场布置的安全措施应正确完善。（3）负责检查停电设备有关突然来电的危险，做好防止措施。（十七）强电巡检操作规定：1.巡检维护人员应有高度的工作责任心，并按照规定的时刻、要求进行巡检维护。巡检维护时要带好必备的工具和相关巡检记录，带电巡检维护设备时应遵照《电气安全操作规程》，注意人身和设备的安全。巡检时发觉重大问题应立即报告。2.各楼配电室每月巡检一次，巡检维护内容：室内清洁卫生，柜内外清除积尘，按钮、指示灯、接触器、开关、柜内温度、柜内气味是否正常，有无异声，螺丝有无松动，电线以及接头色差等情况是否正常。3.泛光照明、室外草坪灯、路灯、围墙灯等每月巡检一次；各楼层照明、消防楼梯等部位每月巡检一次；车库每工作周巡检一次，巡检维护内容：灯的亮、暗、色差、开关及灯罩等是否正常。4.所有风机房电机、水泵电机、空调泵电机、空调电机、通风机电机、冷却塔电机等按月打算分区巡检。巡检维护内容：电流值、三相电流平衡情况；操纵柜内的仪表、按钮、指示灯情况、接触器、开关状态、声音情况、柜内电线、接头色差、温度、气味等情况；螺丝无松动，清除柜内积尘。5.小区内的移动电器设备（包括拖线盘等）每半年进行一次安全及使用功能检查，检查结果记录于《移动电器设备年度检查表》。6.详细记录巡检维护时刻、有关情况处理结果；发觉一般问题应立即解决，发觉复杂问题应向领班、主管请示。7.夜班值班人员对相关设备用房进行定时巡检并做好记录。（十八）弱电巡检操作规定：1.巡检维护人员须有高度的责任心，并按规定的时刻、要求进行巡检维护。巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录，巡检时应注意人身与设备的安全，发觉重大问题立即报告。2.所有弱电间、智能工作站以及其他前置设备每月巡检一次，巡检维护内容：运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、连接导线的螺丝紧固，前端装置设备运行情况等。3.所有烟感、温感、水流指示器、报警按钮、联动装置，每年由治理处组织检验一次。门禁系统、停车库治理系统等每半年检验一次(由保安部门执行)。4.图像监视系统的摄像机，由监控人员每班至少巡视一次；红外报警、紧急按钮每季度巡检、检测一次(由保安执行)。5.所有应用软件应做好备份，每年应审核一次备份的有效性，做过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。6.每年对弱电的各个系统的运行功能做一次全面的抽样测试。7.巡检时，发觉一般问题应立即解决，发觉复杂问题应向领班、主管请示，因故没有处理的应及时报告。8.详细做好相关巡视记录，记录的收集、整理、保存、销毁参见《记录操纵程序》。（十九）电梯维修保养治理制度：1.小区内的电梯、自动扶梯必须由具备相应资质的专业公司负责进行维修保养工作，治理处负责日常治理，督促和检查保养单位对电梯、自动扶梯的维护保养质量。2.每月对机房进行清扫和对机房内所有设备进行巡视检查，及时发觉和排除各种阻碍安全运行的现象。3.保持轿厢与厅门口的清洁卫生，特不注意轿门和厅门地坎是否落入杂物以免阻碍正常开启和闭门。发觉重大问题及危及安全的故障隐患应立即停机，上报工程主管并通知电梯专业维修公司处理、排除，确认处理结果，记录在设备台帐上并存档备案。4.配合电梯专业维保公司完成电梯的维护保养。5.每月对电梯维护保养质量进行一次检查。6.发觉问题立即排除或报工程主管，通知电梯专业公司派人维修或调整，并记录存档。7.每年在政府技术质量监督部门年检前半月，以检查为主，责成专业保养公司完成对所有电梯的检查，发觉问题立即整改并在年检前完成。8.工程主管组织我方人员汇同电梯专业维保公司配合政府技术质量监督部门对应检电梯进行年检，并督促电梯公司完成整改内容，将年检报告存档备案。9.当电梯停用较长时刻后，需由我方人员和电梯专业维保公司进行全面性的详细检查后才能投入使用。10.电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写，治理处工程技术人员应当定期监督检查。（二十）消防系统设备保养治理制度：为保障小区的消防系统可随时启用，特制定消防系统的维护保养制度：1.火灾自动报警器、消防联动操纵屏、事故广播柜、电梯操纵屏、火警对讲电话、闭路电视监控台等实行每日观看，每月检查一次运行情况。2.消火栓箱、消防泵等实行每月进行一次检查、每半年进行一次系统维护。3.灭火器箱及灭火器，实行每月一次检查，如压力低于额定值，当月列入维护打算并在15个工作日内完成充压工作。4.电动防火卷帘门、防火门实行每月一次运转检查。5.安全疏散指示灯实行每月一次检查。6.以上各类检查项目应作好记录，发觉问题应立即书面向工程部门口报修，并将情况报告保安部门。同时检查维修的情况，做好应急措施各项预备工作。（二十一）给排水及机械设备巡检治理制度：1.巡检维护人员应有高度的工作责任心，并按照规定的时刻、要求进行巡检，巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全。2.各生活水泵应每工作日巡检一次，巡检内容：设备清洁状况、管道、水箱有无渗漏；泵的电流是否正常；联接轴器的声音、电机的温度、泵的进出水压力等是否在正常范围内；泵有无滴水成线情况。3.各种潜水泵、排水、排污泵应每周巡检一次，巡检内容：液位自动操尽情况、电机的电流、声响、出水情况、运行状态等。4.每月对各楼层公共区域的门窗进行巡检，巡检维护内容是：门窗开关是否灵活，拉手、锁具、铰链、滑块是否有损坏。5.每周对小区会所内公共厕所、健身器具以及儿童乐园的设施、休闲座椅、健身设施、喷水池等进行巡检；巡检要紧内容是：各类设施是否有损坏，使用功能、安全状况是否良好。6.小区消防、喷淋给水设施，每季度与保安配合联合点动检查一次。7.防火卷帘门每季度与保安部门相关人员配合点检一次，检查内容：操纵是否正常、整个行程有无卡死、各限位开关功能是否正常、转动部件是否润滑、电机有无异声等。8.巡检时应在相应表格中详细记录有关内容，发觉一般问题应立即解决，发觉复杂问题应立即向领班、主管请示。（二十二）工程交接班操作规定：1.接班人员必须提早10分钟到岗做好一切接班工作，交班人员在接班人员未到场或在接班人员未完成接班检查工作前不得擅自离岗。2.交班人员应将本班工作以及尚未完成的工作情况作详细记录，并向接班人员如实反映；接班人员应认真阅读值班记录，了解上一班工作和设备运行情况；如接班人员休假后上班，应同时阅读休假期间的工作记录，了解整个休假期的工作情况。3.交班人员应明确回复接班人员提出的问题，并与接班人员共同核实、检查设备的运行情况和参数、各安全附件、工具、钥匙、环境和设备卫生等。接班人员发觉交班人员未认真完成有关工作以及在检查中发觉问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不能加以改善，接班人员可拒绝接班，并报上级领导处理。交班人员发觉接班人员因酗酒、生病或存在其他阻碍设备系统安全运行的因素时应拒绝交班并及时报告上级领导处理。4.在处理设备及附属设备事故时，不得进行交接班；交班人员应坚守岗位接着进行事故处理，并有权指挥接班人员配合工作。在上级领导或者主管同意后方可进行交接班。5.在交接班时刻接报修，原则上应由接班人员负责修理。6.交班人员应提早做好值班室和机房环境、设备的清扫、保洁工作。7.当交接班检查工作完成且接班人员无其他疑问时，方可进行交接班签字。8.交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作。9.值班记录的收集、整理、保存、销毁详见《记录操纵程序》。（二十三）物业建筑、设备运行和点检治理制度：1.设备运行治理1.1治理处使用公司统一制定的或依照各自设备情况制定的设备日运行和巡视记录表，自制的须报公司治理部审核备案后使用。1.2设备运行记录包括物业内所有的公共设备，例如：（1）公共照明巡视记录。（2）变配电室运行记录。（3）冷水机组/热泵及附属设施运行记录。（4）锅炉及附属设施运行记录。（5）电梯/自动扶梯巡视记录。（6）各种水泵运行巡视记录。（7）中控、消控设备运行记录。（8）弱电设备和设施日巡视记录。1.3操作人员应认真填写运行、巡视记录和值班日记。班组长在交接班时应认真查阅记录并在记录上签字。1.4运行、巡视记录和值班日记是设备点检的重要依据，应按质量记录治理要求妥善保存。2.建筑、设备和设施点检治理2.1点检打算2.1.1点检打算由各治理处工程部门依据国家有关技术标准和依照设备使用年限、保养日期、维修时刻进行编制。2.1.2工程部门每月对点检情况进行综合检查一次，作为“月检”的重要内容，检查点检情况填写《点检记录》。2.2点检打算的实施2.2.1物业建筑是物业治理的重要部分，点检由工程部门指定专人负责，在每月第一个工作周内进行点检作业，点检情况填入《点检记录》。在建筑点检作业中遇一般建筑问题由工程部门负责处理，如发觉重大问题应形成书面材料并附上记录，报送治理处经理，视情况报送进展商或业主委员会。在较为专门的气候条件（如暴雨、台风）应增加建筑点检频次。2.2.2照明设备指物业各公共照明系统，由工程部门电工负责管辖，应指定持有低压电气操作上岗证的人员进行点检。1）、责任人应每月检查公共区域灯光照明的配电设施，如有缺损应及时更换，并在值班日记上作好记录2）、责任人应每月对泛光照明灯具的外观进行检查，并做好必要的清洁工作。2.2.3指物业变配电室主变压器，由工程部门电工管辖，指派持有高压电气操作上岗证的人员进行点检，并在设备台帐上作记录。1）、变配电室主变压器一般每年停电点检一次，如有二台以上变压器也可运行一台，定期逐台进行点检。2）、变配电室变压器等设备发生故障，应及时通知工程主管，并由工程主管通知当地供电部门和设备提供单位，进行抢修。2.2.4指变配电所的高压开关，由工程部门电工管辖，指定专人定期点检。点检中，如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.5指物业内的高压电缆，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检，做好记录。1）、每二年进行高压设备电气试验一次，发觉问题及时解决。2）、高压电缆如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.6指物业内的公共应急用电设备，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检。1）、电工责任人每周检查一次，采纳蓄电池的检查范围包括液面、电极、端子、台架。检查电压、周波等仪表指示是否正常，切换开关是否正常。池内液体是否短缺，液体到达最低位置时应及时加液。采纳应急发电机组的，检查机组及附属设施有关事项，检查完毕在设备台帐上做好完整的检查记录。2）、每年对应急用电设备进行一次通电试验，并在设备台帐上作好记录。3）、应急用电设备如出现无法解决的故障，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知专业维修单位加以排除。2.2.7中央操纵室指物业中央操纵室，由工程部门电工负责日常维护保养，其中监控系统由保安主管部门负责日常治理和操作。1）、电工指定专人负责点检中央操纵室内各种设备。2）、每三个月进行一次内部装置设备检查，在设备台帐上作好记录。2.2.8指物业内公共火灾报警系统，由保安主管部门负责日常的治理和操作，由工程部门电工负责设备的日常维护保养，指定专人定期进行点检。1）、责任人每月检查各类仪表是否正常，在值班日记上作好记录。2）、每年进行一次消防全面检查，对烟感器、温感器、喷淋系统进行检查测试，对不良部件进行更换，对消防泵、喷淋泵进行启动加压试验，播音设备试验等，在值班日记和台帐上作好记录。3）、火灾报警系统如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.91）、指物业公共水泵，由工程部门管钳工负责管辖，指定专人负责点检，并保存点检记录。2）、责任人每周进行一次巡视检查，对声响、震动、电流、压力等进行检测，并在值班日记上做好记录。3）、每半年对自动操纵部分检修一次，并在设备台帐上作好记录。4）、水泵如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.10工程部门电梯工配合电梯专业公司进行点检，物业内的电梯由工程部门负责治理。1）、每周、每月、每季，依照与专业维护保养公司约定的点检项目及要求进行点检，点检结果由电梯工签字确认并存档。2）、每台电梯每年进行一次全面的维修保养工作，包括电梯运行的精确度，安全可靠性能测试和调整。在设备台帐上作好记录。3）、电梯如出现无法解决的问题，应及时通知电梯专业公司加以解决。2.2.11指公共部位的空气处理系统，归工程部门空调工管辖，指派专人进行点检。1）、责任人定期清扫进风口的过滤网，在值班日记上记录。2）、责任人定期检查各调节阀门的转动位置，发觉问题及时解决，并在设备月报上作好记录。3）、每年至少一次检查空调风管的渗漏和保温情况，对其进行必须的维修保养，并在值班日记上作好记录。4）、空气处理设施如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知专业维修单位加以解决。2.2.12物业内风机盘管机，由工程部门空调工负责管辖，指派专人对其进行点检。1）、责任人每年清洗空气滤网许多于四次，用药水或清水冲洗，除去表面污垢积灰，在值班日记上作好记录。2）、责任人每年一次对风机盘管进行全面检查保养，并在值班日记上记录。3）、风机盘管机如出现无法解决的故障，应及时报工程主管，由工程主管及时通知厂方加以解决。2.2.13指物业内空调水循环系统，由工程部门空调工负责管辖，指派专人定期进行点检。1）、责任人每月进行循环水质分析，每月定期加药处理，在设备台帐上作好记录。2）、责任人每年两次检查管道阀门、法兰、变径管、软接管，在值班日记上作好记录。3）、责任人每年一次进行管道水过滤器的清洗，每年二次进行循环水泵的检查和保养，在值班日记上作好记录。4）、空调水循环系统如出现本班组无法解决的问题，应及时报告工程部门，由工程主管及时通知维修单位，立即加以解决。2.2.14物业内空调冷却塔由工程部门空调工负责管辖，由指定的空调工定期进行点检。1）、责任人每年至少二次检查保养，检查保养范围包括：风机、阀门、水表、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填充材料，在设备台帐上作好记录。2）、空调冷却塔如发觉问题无法解决，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位，立即加以解决。2.2.15物业的冷水机组由工程部门空调工负责管辖，并指派专人对其进行点检。1）、每年至少进行二次检查，对其进行维修保养和调试，在设备台帐上作详细记录。2）、冷水机组如出现无法解决的故障，应及时报工程主管，由工程主管及时通知厂方，立即加以解决。2.2.16热泵机组由工程部门空调工负责管辖，并指派专人对其进行点检。每年至少进行二次检查，对其进行维修保养和调试，在设备台帐上作好完备记录。2.2.17物业的锅炉及其附属设施由工程部门锅炉工负责管辖，并指派专人对其定期进行点检。锅炉每月点检一次，每年由国家行政治理部门年检一次。应保存点检、年检和维修保养记录。2.2.18物业内各种公共管道由工程部门管钳工负责管辖，指派专人定期对其进行点检。1）、每六个月对管道的要紧进、出口和接口作点检，发觉跑、冒、滴、漏情况和潜在的隐患及时解决，在值班日记上作好记录。2）、每年有打算地对管道进行整修、油漆，保持管道整体的完好、整洁，并在设备台帐上作好记录。3）、管道如发觉无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。4）、管道如发觉无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.19指物业内公共水箱，由工程部门管钳工负责，指派持有健康合格证的人员进行点检。1）、责任人每年对水箱至少进行二次检查、清洗消毒，对浮球阀、液位操纵器进行保养维修。2）、每半年取水样送区防疫站化验，保存防疫站签发的水质检验报告，并在设备台帐上做好记录。2.2.20避雷设施由工程部门管钳工负责，每年进行一次点检，并在设备台帐上做好记录。3.设备点检的质量操纵3.1设备点检的责任人应具体落实工作职责，明确要求。工程主管每月应至少跟班检查一次，并不定期地监督复检，确保设备点检制度严格执行，及时发觉、处理设备隐患。3.2工程主管每月检查点检打算执行情况，必要时跟班检查，进行示范。对大范围的设备系统集中测试，工程主管负责组织和协调。4.设备点检的记录4.1点检记录必须真实、客观、完整，点检人必须签署姓名、日期。4.2治理处内勤负责设备点检记录的收集、整理、归档。点检记录不外借，妥善保管，防止丢失。4.3设备点检记录的其他各项治理均遵照《质量记录操纵程序》的规定执行。4.4点检记录一览表：项目名称点检周期记录位置综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央操纵室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年三至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央操纵室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记 空调循环水每年三至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐热泵机组每年二次设备台帐锅炉系统每月一次设备台帐管道定期值班日记/设备台帐生活水箱每年二次设备台帐避雷系统每年一次设备台帐（二十四）安全生产治理制度：1.严格执行设备操作规程，电工、电梯工、电焊工、锅炉工等专门工种必须持证上岗，杜绝无证作业。2.工作时刻必须按规定做好劳动安全爱护，倒闸操作必须持有操作票。3.危险设备必须配备安全爱护网罩并悬挂醒目警示标志。4.凡登高作业必须戴好保险带并有人监护，井下作业应有专人监护。5.凡动用明火，必须办理动火审批手续，并设有安全措施，如机房需动用明火，应按“动火作业治理制度”操作。6.新进的工程维修操作人员必须通过三级安全教育。7.坚决贯彻“安全第一”的指导思想，当生产与安全发生矛盾时，生产必须服从安全。8.处理事故原则：事故缘故分析不清不放过；事故责任者和群众没有受到教育不放过；没有防范措施不放过。9.定期对工程职员进行安全生产教育，组织好各类安全活动及演示。（二十五）监视和测量装置治理制度：1.检验、测量设备的操纵1.1治理处工程部门依照检测的精度要求选定检验、测量设备及其型号。1.2凡新购入的检验、测量设备由治理处接待主管负责验证品名、生产厂和合格证，验收合格，办理入库。治理处工程部门按规定办理领用检验、测量设备的手续，登录监视和测量装置治理台帐。1.3治理处工程部门将新购入的检验、测量设备与现有的与国家基准有有效关系的经鉴定合格的设备进行校准和调整。2.检验、测量设备的校正2.1各类卷尺、钢直尺、温度表等应购买有CMC标志的产品，使用期间不安排检定打算。凡涉及安全性检测的计量器具，按校准周期送交国家认可的检定机构进行周期检定，治理处工程职能口保存检定机构出具的检定证书，并作记录。2.2水、电、煤气等能源计量表具以能源供应部门检定认可为准，一旦发生计量失准，及时送检。2.3关于物业设备上的计量表具，应定期用经国家认可资质的校验单位校验的表具进行对比校验，从而保证设备能正常使用。2.4计量器具若发生偏离校准状态或失效，使用人员应及时报告治理处工程部门，停止使用该设备进行检测，对已检验结果的有效性做出评价并记录。3.检验、测量设备的修理检验、测量设备发生偏差、失效、损坏，由治理处工程部门派员送具有国家认可资质的检修单位进行修理，修理后应经检定合格方可投入使用。4.服务质量评定标准的审定内容见《质量手册》11.3.4（二十六）空置房巡视治理制度：1.空置房屋的接管1.1工程、保安、接待等职能部门参加进展商（业主）验收空置房屋，办理物业交接手续，工程部门负责接收空置房屋，并签署《单元交接流转单》和《单元验收整改单》。1.2工程部门负责与进展商联系，敦促施工单位限期返工，维修工程缺陷,监督施工质量，并进行再次验收，保存验收记录。1.3工程部门负责关闭接收空置房屋的水、电、煤气开关和门窗。1.4接待部门负责将空置房屋登记在册，并与进展商进行核对。2.空置房屋的治理2.1工程部门应定期巡查空置房屋，记录空置房屋的状态，以保证空置房屋设备设施可随时投入交付使用。2.2保安部门负责对空置房屋区域进行巡查，以确保安全。2.3遇台风、汛期预报，治理处组织工程、保安有关人员对空置房屋进行检查，并采取必要的措施做好防范工作。相邻物业单元设备设施如发生故障，工程有关人员在故障排除后，应对空置房屋进行检查。2.4工程有关人员在巡查中，如发觉空置房屋设备、设施有故障或隐蔽的工程质量有问题时应及时通知进展商予以整改。2.5接待职能口按《前期物业治理合同》约定的空置房屋收费标准，定期向进展商开具空置房屋治理的收费通知，并将收费情况做好记录。但治理者与进展商另有约定的除外。（二十七）物业设备维修保养治理制度：1.物业设备技术资料的治理治理处工程部门自物业接管起，按《档案资料治理制度》的有关规定，负责物业设备技术资料的保管、存档。2.年度物业设备使用、维修保养打算的编制2.1治理处工程部门结合小区设备的实际使用情况，于每年12月中旬提出《设备年度维修保养打算》，按照设备维修的保修期限，使用寿命规定提出下一年度设备维修、更新打算。打算内容应包括维修保养的设备名称、保养或更新内容、预期保养时刻、费用预算。2.2外包工程应填制《供方调查考评申购表》。2.3治理处经理对年度维修保养打算和可行性报告进行审核，确定维修保养或更新的项目、内容，并落实有关费用。2.4治理处工程部门按年度《设备维修保养打算》，按月制定《工程月度工作打算》。设备维修保养涉及的大宗物品或大宗设备采购，执行《物资采购保管治理制度》。外包业务执行《供方选择治理制度》。2.5治理处工程主管严格审核实施方案，以确保方案的可行性、可靠性和经济性。重大设备的维修保养，要制定周全的安全措施、技术措施，并落实专人现场监督实施。2.6设备由专业公司负责维修保养的项目，治理处工程主管应拟出维修保养合同，由治理处经理与有关专业公司签订维修保养合同。3.物业设备维修保养打算的实施3.1治理处财务人员负责落实维修保养资金，并监督费用开支；采购人员依照《采购申报单》和《物业设备请购报告》，及时采购所需的材料及备品备件。3.2物业设备维修保养时，尽可能不阻碍业主的正常生活。当无法幸免时，接待部门应配合工程部门提早向用户发出《设备维修保养通知》，并做好解释工作，取得业主的谅解。3.3在设备维修保养过程中，治理处工程主管依照各岗位职责和操作规程及相应的设备治理制度，赴现场指导、检查，并组织有关工程技术人员对维修保养项目进行质量验收。3.4工程设备在维修保养过程中，必须严格按照有关安全操作规程进行，必要时有安全员在现场进行监督。4.物业设备维修保养的验收4.1设备维修保养完成后，由治理处工程主管会同有关工程技术人员进行质量验收。重大设备维修保养或外包工程必须依照合同规定，由工程主管组织有关专业人员进行验收，并做技术测试，填写《供方服务验收评定记录》。外包工程要求对方出具技术报告，存档以备查。4.2治理处工程部门依照设备保养有关规定，定期检查设备的使用和运行情况，发觉问题及时维修，并填写有关记录。4.3治理处工程部门实施设备维修保养后，有关工程技术人员依照设备使用寿命和保修期限编制下一年度的《设备年度维修保养打算》。4.4重大项目或外包项目的验收记录和相关文件、技术资料须报治理处经理批阅后归档（二十八）日常保洁制度：1.进场前的例会1.1治理人员依照《环境卫生治理打算》，按小区治理处制定的日常保洁程序及工作时刻表进行分工安排。1.2保洁人员依照工作安排要求进行上岗操作前的一切预备工作。1.3治理人员按每人工作任务所需工具，材料实施发放登记，检查其装备情况。1.4检查清洁设备的电线、插头是否正常，确认正常后方可发放使用。2.保洁人员进场2.1保洁人员应按《环境卫生治理打算》及分工安排，分不就位。2.2保洁人员应按小区治理处制定的保洁作业规程进行操作，并按保洁标准对自己的工作进行自查。2.3保洁人员在自查过程中发觉设备残缺、残损情况应及时向治理人员汇报，并及时做好记录。治理人员应对小区物业缺损情况，经核实后及时向小区治理处经理反映。2.4治理人员应按小区治理处制订的《检查标准》，对下属保洁人员的工作进行全面检查，并在《环境卫生治理日记》上做好检查记录。2.5《环境卫生治理日记》由各点治理人员保存一年，然后转小区治理处清洁部门存档一年。第二部分各工种岗位职责（一）区域经理岗位职责（详见第一章）（二）治理处经理岗位职责（详见第一章）（三）接待主管岗位职责1.在治理处经理的领导下，全面负责治理处年度工作打算的制订和实施,并对治理处经理负责。2.组织制订年度预算、目标打算及培训打算、编制治理目标。3.组织职员职业道德和劳动纪律的教育，督导职员执行各项规章制度。做好调动职员积极性的工作。4.做好与相关部门的联系和协调，并及时会同相关部门处理业主/用户的投诉，广泛收集和征询业主/用户意见，提高服务水准。5.组织职员的业务技能培训，提高职员素养，以便更好地为业户和来客服务，树立小区形象。6.完成治理处经理交办的其他工作。（四）文秘岗位职责1.负责治理处来往文件、内部刊物等的收发、登记、分类、编号、保管工作。2.收文登记后，将文件送治理处经理批示。及时按批示意见分送有关部门阅办，并办好签收手续。3.对分发的文件，每月进行一次检查，将分发文件及时流转和归档，防止公文积压或遗失。4.负责治理处文件、档案资料的整理、立卷、归档、登记工作；要求收集齐全，装订规范、存放有序。5.做好与各部门工作的联系，并对各部门的档案治理工作进行检查和指导。6.负责各类文件、资料的打印工作，做到规范、准确、及时。7负责维护办公室电脑、打印机、复印机等文印设备，发觉故障，及时通知维修人员或供货商修复，确保办公设备随时正常使用。8接听电话应规范用语，并依照来电方要求和治理处的有关规定转接或传呼。9负责照顾外来访客，提供接待室茶水服务，保持接待室整洁。10坚持原则，秉公办事，遵守纪律，严守公司机密。11完成领导交办的其他工作。（五）客户联络员岗位职责1.在接待主管的领导下协调处理业主/用户与治理处的关系，与业主/用户建立并保持良好的关系。2.负责同意托付服务、报修、投诉和会所的预约使用登记治理；认真收集和处理业主/用户的反映和投诉意见，及时为业主/用户提供优质服务。3.做好业主入伙工作，建立完整详细的业主档案。4.负责日常接待、访问业主/用户的工作，热情为业主/用户服务；定期发放《业主/用户意见征询表》，会同有关部门改进治理与服务。5.按时完成任务，无遗漏和拖延。重大投诉及时汇报上级，并协助有关部门整改。同时做好客户的安抚和解释工作，并对投诉处理情况作详细记录。6.注意收集有关治理与服务的信息资料，依照需要和可能，适时增设服务项目，满足业主/用户需求。7.注意仪表仪容，语言得体礼貌，语气亲切柔和，举止优雅稳重。一丝不苟地做好代办服务工作，努力为业主/用户排忧解难。8.老实守信，遵纪守法，不收受业主/用户馈赠。9.具备良好的团队合作和互助精神，努力完成领导交办的其他工作。（六）收费员岗位职责1.在接待主管的领导下为业主/用户和来客提供服务指南。2.严格遵守各项规章制度和保密纪律；接待热情，文明礼貌，精神饱满，举止大方，仪表规范。3.熟悉小区情况及接待内容，正确、迅速地向客人提供问讯服务。4.严守工作岗位，认真做好业主/用户治理费的收缴与催缴工作和每天的当班记录；将每日发生的各项现金账款分类介入治理处出纳；发觉问题应及时报告主管，并能采取相应措施。5.收费员必须熟记下列信息：小区的各项设施及服务项目；小区治理处各部门的办公地址、负责人姓名以及电话号码；业户名、楼幢号、房间号等相关信息;会所各项服务的价格;托付与特约服务的价格;6.做好访客和回访工作，认真做好交接班工作。7.努力完成领导交办的其他工作。（七）会所服务员职责1.在接待主管的领导下，做好会所的各项治理与服务工作，完成主管交代的各项任务。2.负责会所范围内各项设备设施的清洁保养和维护工作，发觉任何设备设施有碍安全的异常情况，应及时汇报。3.热情接待每一位业主/用户，认真做好服务记录。4.熟悉和掌握会所各项服务设施的性能和使用要求，督促每位来客遵守会所的各项制度，指导使用者正确使用各项设施，保障使用安全。5.关于使用各类健身设施、器械的业主/用户，应每隔10分钟巡视一次，发觉意外及时抢救。6.业主/用户离开后应及时清洁，发觉遗留物品立即上交。7.接听业主/用户的预约电话，并做好记录。8.做好交接班工作，下班后检查电器、门窗等是否关好。9.努力完成领导交办的其他工作。（八）出纳员岗位职责1遵守国家有关的现金治理制度，严格按财务出纳程序操作。2负责做好现金和各种票据的收付工作，做好出纳结算，保证钞票帐相符，妥善保管好现金、银箱钥匙和帐册。3掌握各类费用开支的标准和报销程序，严格把关；报销时应认真审核发票的品名、数量、大小写、金额、印章、签名和其它辅助凭证，并按审批程序检查各种票据报销手续是否齐全；发觉问题及时提出，并向治理处经理汇报。4收付现金应当面点清，办妥签收，并依照工作需要，及时做好支票、汇票、现金及外汇人民币提款或解缴工作。现金和银行存款必须做到日清日结。5按财务制度的规定，妥善保管库存现金及空白支票、发票、印章等，严防被盗和损毁。6努力完成领导交办的其他工作。（九）保安主管岗位职责1.在治理处经理的领导下，负责本物业管辖范围内的安全防范工作，并与政府有关部门建立良好的公共关系。2.组织属下保安人员，做好内部安全防范和消防工作，并向治理处经理汇报。3.熟悉物业管辖范围内业户和租户单位的情况，并及时掌握变动情况；熟悉物业管辖范围内房屋建筑和各类设施的布局，并及时了解掌握门卫、车库、会所、消监控室等重要部位的工作情况，确定保卫重点。4.督促和检查物业管辖范围内各类安全防盗设施的配备情况，收缴、登记和处理业户等遗弃的物品。5.抓好消监控室的日常治理工作，确保保安人员24小时值班制度的落实;掌握消监控室各类设备的运行动态，定期查验记录，配合工程部做好各类设备的日常维修保养，确保各种设备的正常运行。6.定期检查各班组落实治安责任制情况，督促和关心各班组抓好岗位工作中的安全环节，切实做好安全防范工作，并对外来施工单位加强安全监督。7.坚持每天按时巡视检查保安设施和保卫巡逻的工作质量；掌握各种线索，发觉不安全情况，及时布控、处置，并及时向治理处经理汇报。8.发生灾难事故和刑事案件，应立即赶到现场，爱护事发觉场，配合公安、消防部门做好各类案件或灾难事故的调查取证工作。9.负责对属下职员进行安全保卫知识、技能的培训以及突发事件的应急处理；掌握队员思想动态，向治理处经理提出奖惩和使用意见。10.完成领导交办的其他工作。（十）门岗保安岗位职责1.在保安主管的领导下，负责小区出入口安全保卫、维持周边道路的通畅和值勤区域内秩序的工作；为外来人员提供问讯、引路等服务，保障小区安全。2.树立良好的服务意识，待客有礼有节，谈吐得当；处理问题机智果断，进退有度；站姿端正，列队进行交接班。3.熟记业主/用户车号，疏导人员车辆，保障通道顺畅有序；注意出入口周围动态，劝阻任何车辆在小区内乱停乱放。4.了解和熟悉小区各楼栋、楼层、单元和通道方位，熟悉各单元业主/用户及经常进出人员的情况。5.有货车进入小区，应向司机指明货车停车位置及装载物资电梯的方位；查验搬离小区的大件物品的出门凭证，确认证物相符方可放行，出门凭证留存备查。6.劝阻未经许可的推销员及其他闲散人员、衣冠不整、非访客及其无证携带宠物者等进入小区。7.发觉异常情况和可疑人员注意及时了解，与消监控值班员协同布控，并及时报告上级领导。8.努力完成领导交办的其他工作。（十一）车辆治理员岗位职责1.在保安主管的领导下，负责指挥进出停车场/库的车辆，确保车道畅通、停放有序，对临时停车进行收费。2.了解并熟记各业主/用户车辆车牌号及停车场/库泊位号。3.随时掌握停车场泊车状况，检查车辆门是否关妥，发觉未关门、窗的车辆，应立即关闭车门、车窗；在第一时刻向领班报告，并告知车主。4.查验车辆停车证，使用标准手势指挥车辆按指定车位停放。5.为外来车辆提供停车服务，并按停车收费标准收取停车费，开具收据。6.遇车辆停放违反规定时，应及时制止并耐心向车主讲明；遇专门情况及时报告上级领导处理。7.禁止车辆装载易燃易爆物进入停车场/库，停车场/库内严禁吸烟。8.努力完成上级领导交办的其它任务。（十二）巡逻岗保安岗位职责1.在保安主管的领导下，巡查小区各部位，并与消监控室紧密配合，维护小区安全。2.按照规定时段和线路进行认真细致地巡查，保证早、中班3次以上，夜班4次以上巡逻次数。3.检查小区内公共设施设备、消防器材、安全通道等情况，如有损坏现象应及时向工程部门报修，并作好详细记录。4.发觉可疑人员在楼内活动，须进行跟踪观看，对闲杂人员应劝其离开小区。5.当发生突发事件时，应严格按《突发事件工作程序》要求进行处理，并向上级报告。6.一旦出现火警时，应迅速赶到现场，并按《火灾扑救操作程序》的有关程序进行扑救。7.每次巡逻完毕及时做好巡逻记录，并按照交接班制度的规定进行交接工作。8.努力完成领导交办的其他工作。（十三）消监控室保安岗位职责1.在保安主管的领导下，负责操作小区消监控设备，对小区消防、治安情况实行监控，及时处置异常情况，确保小区安全。2.熟练掌握消控中心设备的使用性能和操作方法，确保其运行正常。3.发觉消监控系统出现故障立即向工程部门报修，并报告保安主管采取应急措施，同时积极协助工程技术人员尽快排除故障。4.保持饱满的精神状态，严密凝视各监视器的画面动态，发觉可疑现象及时通知领班加以处理；同时注意各类报警的声、光信号，如有报警和异常情况发生，应立即查明部位，迅速报告值勤领班采取应急措施（误报警则迅速消警）。如发生火灾，按《火灾扑救操作程序》采取紧急措施。5.交接班实行对口交接班制度。接班人员须认真检查仪器设备、工具及交班记录。交班人员将本班发生情况填写记录并移交接班人员，做到班班清，事事明。6.阻止无关人员进入消监控室。上级批准或陪同有关人员进消检监控室参观、检查应做好出入登记。7.做好消监控室环境清洁和设备清洁保养工作，保障设备在规定的环境状态下正常运行。每周进行一次大扫除，保持作环境整洁良好；8.努力完成领导交办的其他工作。（十四）保洁主管（领班）岗位职责1.负责所管辖范围内的保洁、保绿治理和保洁职员的治理、指导工作，对治理处经理汇报工作。2.负责对职员进行岗位培训，并作好培训记录。3.负责制订年度和月度保洁打算日常工作安排，督导保洁员按打算开展工作。4.负责小区室内、室外清洁工作日检和职员考核，并做好记录；每月对消杀服务质量进行检验，并填写服务质量检验表。5.负责对小区日清洁工作中发生的不合格服务进行整改处理。6.带头工作，以身作则，调动职员的积极性，高质量，高效率的完成责任区的保洁工作。7.及时传达上级指示，贯彻落实指示精神。8.努力完成上级领导交办的其它任务。（十五）保洁员岗位职责1.在保洁主管的领导下进行各项保洁工作，做到热爱本职、工作规范，树立良好的服务意识。2.每天准时按流程完成分管区域范围的清扫任务，达到质量标准，不得擅自更改工作打算。3.积极发挥工作主动性,正确对待上级的指示和工作调配；树立安全生产第一的观念,确保安全生产。4.注意仪表仪容，做到文明礼貌用语。清扫时，不得阻碍业主/用户和来宾的正常活动，若不