万科景观设计施工过程管理实务

103/103万科景观设计施工过程管理前言在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习其他公司的操作模式。去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对万科进行研究，由于了解深度有限，不尽之处望批评指正。万科地产概况及企业文化1、万科概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，迄今为止，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波，昆山等，目前万科业务已经扩展到25个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。2、万科的宗旨：建筑无限生活对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间

对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益

对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台

对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象3、“建筑无限生活”的三个层面建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，注重进行消费者调查和研究，从生活细节出发，满足消费者对家居生活的物质和精神追求。建造一个有深度的住宅，是万科追求的目标。万科通过工作信息反馈、客户交流、经验总结等手段，对住宅的功能、性能进行分析，反映在万科的“住宅标准”中，建造更有深度的住宅。万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。万科关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。万科的产品不仅仅是好用的、好看的、高质量的，也应该是舒适的、活跃的直至文明的。4、万科的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者万科景观设计流程指引1.目的

为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围

适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。

3.术语和定义，

3.1.景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。

3.2.景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。

3.3.景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。

4.职责

4.1设计部景观设计师：

4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

4.1.2.在景观设计前期制定《景观设计任务书》。

4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。

4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。

4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。

4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。

4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。

4.1.8.向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。

4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。

4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。

4.1.13.配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。

4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。

4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。

4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。

4.2设计部建筑设计师：

4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。

4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。

4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。

4.3市场营销部：

4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。

4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。

4.4物业公司：

4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。

4.5成本部：

4.5.1.提供《项目成本估算书》。

4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。

4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。

4.6.项目经理部：

4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。

4.6.2.配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。

4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。

4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。

4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。

4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。

4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。

4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。

4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。

4.6.11.负责组织景观工程的验收。

4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。

4.7.工程采购部

4.7.1.负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。

4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。

4.8.公司总经理层：

4.8.1.审批景观设计任务书。

4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。

4.8.3.审批景观方案设计。

4.8.4.审批景观实施方案设计。

5．工作程序

5.1.设计资料收集

5.1.1.收集项目资料，现场踏勘。

5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。

5.2.《景观方案设计任务书》编制

5.2.1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：

a)项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。

b)总体设计方向及风格描述。

c)设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。

d)确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。

e)设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。

f)设计阶段中双方交流的时间安排。

5.3.设计单位选择

5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.4.景观方案设计阶段

5.4.1.设计输入：

a)《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。

c)宗地地形实景照片、规划模型照片。

5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。

5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。

5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。

5.5.景观实施方案设计阶段

5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。

5.5.2.设计输入：

a)汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。

5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。

5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。

5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。

5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。

5.6.景观施工图设计单位的选择

5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。

5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！

5.6.3.确定施工图设计公司。

5.7.景观施工图设计阶段

5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。

5.7.2.设计输入：

a)编制《景观施工图设计合同》

b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。

5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。

5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。

5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。

5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。

5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。

5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。

5.7.9.填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。

5.8.景观施工单位选择阶段

5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。

5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。

5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。

5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。

5.9.景观施工阶段

5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。

5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。

5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。

5.10.竣工验收阶段

5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。

5.11.景观家具的购买流程

5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。

5.11.2.项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。

5.11.3.采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。

5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。

5.12.设计变更

5.12.1.景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。

6.支持性文件

6.1.《景观设计任务书》景观设计程序流程图景观设计施工过程管理1、设计《园林景观成本目标编制参考的设计标准》第一部分硬景材料选择技术要求(一) 人行道路1，底层结构做法——自然土（从上到下）2，底层结构做法——板上（从上到下）3，花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）4，鹅卵石、瓷砖5，植草砖6，橡胶垫(二) 车行道路1，沥青（从上到下）2，混凝土（从上到下）3，花岗岩、水泥砖（从上到下）4，隐性消防车道（从上到下）(三) 墙面1，涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖（从外到内）2，挡土墙第二部分水景面层材料选择1, 混凝土1、如无特殊景观效果需要时，水景池底及侧壁面层采用混凝土（拉毛）2、混凝土强度采用C25混凝土。抗渗等级不低于S6。2，马赛克及瓷片1、马赛克尽量选择不透明玻璃马赛克。2、马赛克拼花需详细设计图纸。3，花岗岩1，选用花岗岩需在甲方提供的材料表中选择或提供样板供甲方确认。2，池底及侧壁，铺装材料厚度不超过20MM厚。3，池边压顶材料厚度不超过50MM厚。4，鹅卵石技术要求（一） 总则1、可涉入式水景的水深应小于0.3，以防止儿童溺水，同时水底应做防滑处2、汀步，面积不小于0.4×0.4，并满足连续跨越的要求3、池岸必须作圆角处理，铺设软质渗水地面或防滑材料。4、结构板上水景结构设计要求5、水景防水要求6、需考虑设置可靠的自动补水装置和溢流管路。7、水景排水要求8、水景设备设计要求9、水景照明及电设计要求10，水景蓄水池、泵房设计要求（二）人工湖设计要求池底1，硬底池底构造做法1（膨润土防水毡防水（从上到下）2，硬底池底构造做法2（膨润土防水毡防水（从上到下）3，结构板上池底构造做法池壁1，膨润土防水毡防水池壁构造做法（从外到里）2天然石块驳岸及滚水坝构造做（从上到下（石块只出现在人可看到的区域）压顶1，普通石材压顶构造做法1（三）游泳池设计要求1，游泳池结构钢筋混凝土结构（自防水）2，压顶可采用花岗岩，厚度不超过50mm3，淋浴地面应考虑防滑及排水顺畅4，游泳池池壁、池底交接处阴角，台阶阴角需倒圆角5，游泳池下池台阶宽度不小于350m，高度不大于200m（儿童游泳池台阶高度以100mm为宜。台阶应设扶手，扶手可采用Ø6，池底图案应有详细大样及材料色彩选型7，游泳池水处理设计8，游泳池溢流口及溢流沟设计要求9，游泳池辅助用房（更衣、淋浴）10，构造做法池壁做法（从外到内）池底做法（从上到下）游泳池平台做法（从上到下）水下墙体做法（水吧吧凳等）消毒浸脚池池底构造做法消毒浸脚池池壁构造做法（四）按摩池1，水力按摩池水处理设计2，气泡按摩池水处理设计3，按摩池池底构造做法4，按摩池座椅构造做法5，溢流要求——同游泳池溢流设计要求（五）旱喷泉（六）溪流1，溪流典型构造做法（按人工湖膨润土构造做法）2，溪流水处理设计（七）景墙跌水、喷泉、观赏性水池1，墙体构造做法1（砖砌墙体）2，墙体的做法2（混凝土墙体）3，景墙水池池底构造做法4，素混凝土池壁构造做法5，喷泉水处理设计（八）人工湿地1，人工湿地构造做法第三部分软景1、绿化率：3－40％（含水景面积）2、地形：（1）对于较开阔空间需考虑微地形处理（2）地形还需结合排水考虑，贴近建筑处不可设计低地形；（3）建筑外墙绿地标高不可高于正负零（4）楼板结构层上绿地需考虑荷载能力一般要求能达到1.2-1.6米以滤水层）的覆土深度（2200kn/23、管线布置要求（规范要求）4、给排水布置要求：（1）灌溉用取水口：一般一个取水口可覆盖面积约1252(半径为20米)；取水口间距约（2）对于有特殊排水要求的绿地，需铺设盲沟或有滤水作用的暗管（3）花池需考虑内坡度及预留排水口或接入排水管（4）楼板结构层上绿地要考虑结构找坡及排水，直接在结构板上砌树池的需在结构板上预留排水管5、植物种植要求：（1）行道树分枝点需在1.8-2.0米间，树高需大于4米，间距4－6米（2）楼板结构层上的植物选择，不可选用如榕树等根系发达植物（3）楼板结构层上植物大小选择需结合结构荷载考虑（4）一般树池内种植不考虑使用榕树等根系发达植物（5）高于1.2米的挡土墙，如无特别景观要求，都要考虑挡墙绿化（挡墙（6）花架需考虑爬藤、开花植物的种植（7）湿地植物需考虑耐水湿植物（如风车草、纸莎草、香蒲、再力等）（8）水景内无特殊要求的需考虑挺水植物与漂水植物（9）商业区植栽设计需不妨碍人们浏览商铺招牌、门面的视线为宜，切不可正对商铺门口（10）组团内要多选用开花乔木，且要考虑住区的季相变化。6、屋顶绿化要求:（1）轻型（8-10cm覆土）绿化屋面作法：作法一：作法二：作法三：（2）重型（10cm以上覆土）绿化屋面作法：第四部分构筑物统一标准：1 材料若为木材，应该选用经过防腐处理的耐久性强、充分烘干的木质材料，保持相应裂缝的标准，以免影响景观和结构的要求，表面需要涂刷选用木质漆。若为其它材料均要考虑防腐和耐久性。2 照明应根据实际情况设置射灯、地灯、柱灯，要保证夜间景观效果，满足居民夜间出行活动的照明需要。射灯的角度应避免形成眩光污染。亭：1亭的檐口高度宜在2.4m左右，宽度2.4～3.6，立柱间距宜在1.8～3m2亭屋顶的排水最好不要安排在亭的主入口方向。廊1廊的宽度和高度设定应该按人的尺度比例关系加以控制避免过宽过高一般高度宜在2.2～2.5m之间，宽度宜在1.8～2.5m之间。居住区内建筑与建筑之间的连廊尺度控制必须与主体建筑相适应。2廊柱与横架必须采用有效的连接方法，牢固连接，具有相应的防风能力。花架1花架高度宜在2.2～2.5宽度宜在2.5～4长度宜在5～10立柱间距2花架四方柱截面应该考虑倒角处理。3如果考虑攀爬植物则要有相应的植栽设计预留植栽土的位置并且要有花架与攀爬植物的维护保养的说明。张拉膜1膜结构的悬索拉线埋点要隐蔽并远离人流活动区。2膜结构的连接件必须是优质材料，具备相应的防拉强度。3当采用内部照明时灯具与膜面应保持适当距离以防止灯具散发出的热量将膜面烤焦。膜结构的材料要注意反光特性，布置考虑周边住户的光污染。4膜结构设计必须符合膜材料的受力特性应有足够的坡度解决排水问题通常膜面坡度不低于1：10。景墙1连续长度宜在3~5，高度宜在1.5~2.5，厚度宜在为台阶、步道1，室外台阶步道要求踏面宽350，高度130。桥1，跨度，安全（栏板高度）满足安全高度1.05m以上，宽度人行不宜超过3m第五部分部品灯具1景观灯具要求提供有关灯具的大小尺寸、光源名称、功率；2要求注明灯具使用的地点、定位及对照角度的要求；3要求提供灯具的彩色图片；4要求注明灯具的材料、颜色、表面处理工艺、防护等级，是否5防水等；5要求图示出在各施工图中的相对应的符号。雕塑1.设计原则雕塑要能够融入到住区周边的整个居住环境中境中。2.雕塑类型2.1创作型：具备原创性、创新性。2.2翻版型：必须选择国外原型。3.雕塑设置原则：3.1题材：适合居住氛围。3.2风格：与住区环境协调。3.3材料：选择接近自然的。3.4尺度：尺度应适合放置雕塑的场所。3.5定位：宜放置在偏公共区域。3.6照明：照明位置、角度、光源。3.7图纸：平、立、剖面图及局部大样详图。花钵平面布置图、摆放位置、数量清单、规格、照明、参考图片等；康体设施1儿童游乐场、成人健身场所2布局合理，易到达，方便使用而又不对居民造成干扰；3考虑日照、通风、夜间照明；4周围设置休息区；5室外健身器材要兼顾不同年龄段人群的使用要求（儿童活动场地除外，并采取必要的安全措施；6实用、美观，易于维护，维护成本低；7专用运动场所必须委托有专业资质的公司进行设计和施工；8应考虑无障碍设计；9定位及排水；10器材规格及使用活动范围；园林家私1数量及定位：组团、交流空间、中心广场、商业街；2照明：位置、光源；3式样、规格、材料、图片；4考虑日照和遮荫；景观标识1整体设计原则1.1经济性原则：考虑小区档次和成本限制，适当对标识材料进行选择。1.2规范性原则：符号的设计应国际化，高档社区应中英文对照；无特殊情况，字体以简体为宜。1.3实用性原则：高度适中；部分标识考虑夜晚照明。2分项设计原则2.1分项设计原则。标识分类，以“名称标识“环境标识“交通标识“警示标识”四种类。2、合约景观工程目标成本编制作业指引1．适用范围适用于项目策划景观方案设计景观初步设计景观施工图设计及景观施工各阶段的目标成本确定工作。《目标成本管理规定》要点A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中原则上每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。C.主体工程施工图设计完成后分公司负责编（或委托咨询公司编制施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后组织战略投资部规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书。E.（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过30%（二）规划方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过15%（三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%；2．园林景观成本构成室外土方工程指室外和园林种植土的土石方工程（含滤水层等）园林环境工程费指室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程园林土建工程包括硬质铺装道路景（挡土墙景亭雕塑廊架水景座凳及垃圾桶等项目绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护<建议绿化投资额不低于园林环境工程费总额的25%>围墙工程指小区围墙基础、结构及装饰部分景观水电指室外景观照明、景观给排水、绿化喷灌等物业及交通设施指物业标识、门牌号码、信报箱、车位划线、车挡及保安亭等室外零星设施指上述园林环境工程未包含的一些零星设施配套设施费游泳池指小区内游泳池建设费用网球场指小区内网球场建设费用垃圾站指小区内垃圾站建设费用物业管理用房指单独建设的物业管理用房或移交给物业单位之前对其装修装饰的费用其他配套用房指单独建设的其它配套用房费用3．项目目标成本表编制3.1项目论证决策阶段依据投资估算确定景观目标成本成为景观总目标成本，用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。3.2项目景观方案设计完成后依据方案设计设计估算确定目标成本成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。3.3初步设计完成后依据初步设计概算确定目标成本成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。3.4施工图设计完成后依据施工图预算确定目标成本作为项目施工阶段成本控制目标。3.5景观总目标成本及其它阶段的目标成本按照上《园林景观成本构成进行测算编制。4．确定目标成本应遵循的基本原则4.1标杆瞄准在项目选择和项目策划阶段项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。4.2满足顾客需求a)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。b)在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心求方向倾斜。4.3竞争策略要求a)在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。b)在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。4.4倒逼成本4.4.1通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。4.4.2用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本并用以指“限额设计和项目开发策划的硬性指标。4.4.3用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。a)方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备（一般为景观总目标成本×8%。用景观总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求。b)景观初步设计形成的目标成本≤景观方案设计形成的目标成本+成本预备费*20%用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计直到初步设计优化满足此要求。c)景观施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费*10%用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计直到景观施工图设计优化满足此要求。d)测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（≥70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。5.制定景观目标成本参考数据标准定位投资水平（元/㎡）产品分级普通标准A100-200通常见于政府修建的经济房与农民集资房，其景观绿化水平档次极低，相比于较低成本购房带来的实惠，置业者对景观并无太高要求。B200-300售价不高，定位普通人群的普通住宅，有基本的活动场地和小孩娱乐场地，有适当的绿化和休憩的地方。中档标准A300-450在大多数地理位置并不优越，市场定位中等的楼盘，尤其是以开发周期短、土地资源有限，作为盈利策略的开发商，无论在设计上施工上其景观成本投入通常定位于这个标准。B450-550景观档次较高的、受业界认可好评的，其投资成本都提高了一个标准，而且其更加重视前期规划设计，主要表现在其投资成本上在设计上的投入相对有较大幅度的提高。高档标准A550-700多运用于高端楼盘，有效的提高业内知名度。此标准楼盘景观的突出特点是其景观绿化植物土方的成本相对投入惊人，都通过高密度、多种类的植物配置手法，甚至大量运用盆栽植物热带植物结合造坡充分的迎合了市场对软景的偏好，满足高端置业者的需求，其成本造价在市场上远高于其他楼盘。B700-1000C1200多用于楼盘展示面的投入、以及少量定位尖端的楼盘。注：以上列表数据来自考察、网络调研、同行交流、与相关施工单位交流沟通。本表主要显示景观投资水平的高低与整体楼盘的定位。6.景观投资原则：基于以上分析，提出以下投资原则及控制性建议：（1）.景观投资水平应根据营销定位的楼盘档次相匹配可参照同档次楼盘的景观投入水平。（2）.尽量选择优秀设计单位或著名设计师合作不仅能够有效的优化产品设计而且能够提高产品的知名度把握了景观细节就把握了效果成熟的景观设计成果能节约成本。（3）.选择相匹配的材料及有实力的施工单位保证设计效果的实现设计再好，没有好的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。（4）.为控制整体投资应合理分配根据地块分级景观投资不宜采用统一标准而应该在统一的投资水平上根据土地分级采取景观投入分级的策略在重点区域如会所高端户型展示区中央庭院景观应高于平均水平相反则可以适当低于平均水平合理的有一定程度的区分景观投入，控制整体投入将使投资更加合理，经济。7．景观投资重点（1）.根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销买场路线的景观投资水准。（2）.在考虑景观均好性的同时适当的提高商业街区展示区水所入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。（3）.依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应高软景投资比例。（4）.根“木桶原理在相对劣势地（朝向不好周边环境差周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比是有必要的。8．景观工程结算管理作业指引8.1《工程结算管理规定》摘录（1）结算资料必须先经监理单位审核合格后再提交甲方工程部审核。甲方现场工程师负责审核竣工资料和结算资料的有效性并提交分公司工程部经理签字确认。分公司工程部对结算资料审核完成后，填写《工程结算资料交接单，将结算资料移交分公司成本部。（2）委托造价咨询机构编制工程结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底（包括工程量钢筋实际含量的详细计算书及与承包单位核对后的结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。（3）工程结算造价变动超过该分项工程合同造价的5或结算金额超过200万元，要分公司总经理、集团公司主管副总、财务总监、总经理联签批准8.2结算书由三部分组成：（一）工程结算审批表（审批表格）（二）详细结算书及审核情况（报送结算、审核结算及相关符合结算条件的资料、签证及依据等）（三）工程竣工资料（验收报告、招标文件、合同、材料合格证明等等）下面以两份示例说明：一份完整的工程结算清单(成都景观)1、工程结算审批表（封面，报集团公司）2、结算汇总表内容包括：A、建筑工程B、装饰（硬质铺装）C、绿化工程D、景观水、电工程结算造价：220.058万元（其中合同价229.4852万元，减少造价9.4272万元）会签栏：施工单位（经办人、项目经理、盖公章）建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章）2.1、现场签证相关资料2.1.1现场签证单审批表（签证内容及增加造价金额，由项目部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批，结算单据《附：预算计价表》2.1.2甲方通知单审批表（变更内容，由设计部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批）2.1.3甲方通知（发施工单位通知变更内容及变更图纸图片盖甲方公章，对外发放）2.1.4施工单位报《技术经济签证核定单报告联系单图片和技术方案等相关依据。3、单位工程竣工资料3.1竣工工程申请验收报告3.2单位工程质量竣工验收记录3.3工程结算资料交接单（填表人为此项工程甲方主管工程师）3.4物业移交函（甲方、物业、乙方、相关工程交叉单位）3.5材料产品合格证书、检验报告、质量证明3.6施工单位报送的结算书3.7施工合同、中标报价表（原商务标、竣工图纸3.8中标通知书、企业资质及证明资料（原技术标资信部分）3.9招标文件、考察报告及招标控制价审批表打印件3.10评标会议记录评标会议签到投标单位资格确认表考察报告审批表考察报告另一份完整的工程结算清单(成都围墙及垃圾站)1、工程结算审批表（封面，报集团公司）2、结算汇总表内容包括：A、合同价（暂定40） 316万 （单价同，7B围墙实际测量532米 72.2（53.2-04C围墙变更石材增加费用 503元 （甲方通知）D增加垃圾站工程 321元 （甲方行委托工程）结算造价：44.4134万元（其中合同价31.6万元，增加造价12.8134万元）会签栏：施工单位（经办人、项目经理、盖公章）建设单位（成本部工程师、经理、工程总监、总经理、盖公章）2.1、收方记录单（工程名称、收方时间、实测数据513.2米、甲乙方参加人员、施工方公章）实测长度增加情况说（暂定450米实测513.2米增加情况说明设计管理部签字盖章）2.2、围墙变更石材相关资料2.2.1甲方通知单审批表（柱子石材变更，由设计部工程师、经理、成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批）2.2.2甲方通知单（发施工单位，通知柱子石材变更，盖甲方公章，对外发放）2.2.3石材变更造价增加相关资料A、石材变更增加造价预算（只调整材料增加造价）B、图纸及工程量计算式C、材料定价通知单审批表（确定单价、供方报价，由成本部工程师、经理、工程总监、总经理联批，内部审批）D、材料定价通知单（发施工单位、甲定单价、供方报价，盖甲方公章，对外发放）E、材料价格确认单（施工单位起初报送甲方的公文，汇报石材变更引起的造价增加）2.3垃圾站工程结算资料2.3.1工程预算审批表（附工程预算、设计图纸）3、单位工程竣工资料3.1竣工工程申请验收报告3.2单位工程质量竣工验收记录3.3工程结算资料交接单3.4物业移交函（甲方、物业、乙方、相关工程交叉单位）3.5材料产品合格证书、检验报告、质量证明（页岩砖、氟碳漆、镀锌管、花岗岩、粘结剂、水泥、PVC管材）3.6施工单位报送的结算书3.7施工合同、中标报价表（原商务标、竣工图纸3.8中标通知书、企业资质及证明资料（原技术标资信部分）3.9招标文件、考察报告及招标控制价审批表打印件3.10评标会议记录评标会议签到投标单位资格确认表考察报告审批表考察报告3、工程景观工程施工管理流程1.适用范围适用于本公司项目开发过程中的景观工程施工管理。2.控制目标与关键绩效指标（KPI）2.1控制目标规范项目开发过程中的工程施工管理流程确保工程质量工期进度产出合格的景观产品。2.2关键绩指标(质量)：A（数量）Q（质量和果）C（成本）T（进度）R（风险）工程质量合格率优化措施,降低成本确保工期出现质量事故2.3关键绩指标(进度):A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）工程进度目标的实现控制工期降低财务成本进度调整的及时性发生进度拖延3．主要涉及部门及职责3.1设计管3.1.1根据目定位和工程特点制定项目整体质量目标和分项工程质量目标；3.1.2审批工单位报送的施工组织设计和施工方案；3.1.3各专现场工程师进行日常施工质量巡查；3.1.4参与键部位、关键工序质量检查；3.1.5对符质量要求的景观主材及重点植物(合同约定范围)进场开进场验收单；3.1.6对软植物放线现场核查，确保植物施工效果；3.1.7会同理单位进行隐蔽工程验收；3.1.8监督理单位的抽样送检及旁站工作；3.1.9针对现的质量问题组织召开质量专题会，提出质量整改意见，必要时下发《甲方通知单，求限期整改；3.1.10会监理单位对施工单位质量整改情况进行验收；3.1.11对工单位出现的质量问题实施处罚并汇入供方评价记录；3.1.12对府主管部门提出的质量整改通知进行回复并监督施工单位及时进行整改。3.1.13负编制工程总进度计划；3.1.14负工程总进度计划的调整工作；3.1.15负对施工单位的进度进行监督；3.1.16负工期现场签证的审批；3.1.17负提出工程进度整改意见，及对调整进度措施的报审和报批；3.1.18负对施工单位的工程进度情况实施奖罚并进行进度评价。3.2成本合部3.2.1根据目整体质量目标和分项工程质量目标审查修改施工合同，确定对质量问题处罚条款；3.2.2按设管理部下发的质量处罚通知扣减工程款。3.3公司总理3.3.1负责工程总进度计划进行审批；3.3.2负责进度调整措施进行审批。4．流程关键控制点（CPP）4.1施工方的合理性、科学性和实施情况4.2关键部、关键工序质量检查4.3质量整通知的下发与验收4.4工程总度计划的合理性4.5工程进的日常检查4.6工期奖的可操作性和有效性4.7进度整措施的实施效果5.流程责任人5.1设计管部经理6．支持文件6.1《施工场管理细则》6.2《工程目开发总进度计划》7.流程说明7.1施工质控制流程步骤说明负责人输出1《施工组织设计《施工方案》的审批1.1施工位报《施工组织设计《施工方案，先由监理单位进行审核审核通过后交设计管理部资料员签收；1.2设计理部各专业工程师认真审《施工组织设计》或《施工方案，并将审查意见签字后交项目负责人审批项目负责人审核批准后发回施工单位实施；如《施工组织设计》或《施工方案》存有问题或缺陷则将意见反馈给施工单位责令施工单位进行修改后重新报审审核通过方能实施；1.3《施组织设计《施工方案一旦审核批准后设计管理部应监督施工单位实施保证其施工过程和措施严格《施工组织设计《施工方案》进行《施工组织设计》或《施工方案》由资料员存档。设计管理部资料员设计管理部专业工程师设计管理部经理《施工组织设计》《施工方案》2日常施质量控制2.1设计程部专业工程师进行日常施工质量巡查：抽查施工日记、质检报告，查看现场管理情况；检查监理日记监督监理单位的抽样送检及旁站工作；2.2参与键质量控制检查如基础工程重要部位的混凝土浇灌防水工程电气工程给排水工程装饰工程软景放线等只有验收合格方可转入下道工序；设计管理专业工程师2.3会同理单位进行隐蔽工程验收；2.4针对现的质量问题组织召开质量专题会或在工程例会上提出质量整改意见必要时下《甲方通知单要求其限期整改；2.5对政主管部门和总部提出的质量整改通知进行监督落实。《甲方通知单》3整改情验收31设计管理部专业工程师会同监理单位对施工单位质量整改情况进行验收：3.1.1对于题较小，可通过返工即可完成的，应责成责任单位及时改正；3.1.2当本司自行购入的重要设备材料，在验收或使用过程出现不合格时，应由验收人员对不合格品进行记录、标识、隔离，并上报有关领导并提出“退货、索赔或让步接受”的处理意见，并经总经理批准后实施；313发现施工单位采购的景观材料出现不合格品时，及时向施工单位提出处理意见；在上述不合格品未处理前，应责令施工单位对不合格品进行隔离标识以防止误用。对尚未进入的不合格品严禁进入施工现场；对已经进入施工现场的不314发现不合格工件、工序、半成品和分部分项工程验收发现不合格时，督促监理单位发出整改通知书，必要时发出停工令。施工单位签收并进行整改。经专业技术人员验证满足要求时方可转序和验收。对发出《停工令》的分项工程，由项目负责人组织监理、质检总站及甲方共同验设计管理部专业工程师设计管理部经理《供方评价记录表》315需上报整改方案的整改内容，整改方案由相关责任部门按要求的时限提供，交设计管理部经理批准。在确认时应考虑解决措施的正确性，是否符合设计施工规范、监理条例及相关法律法规的要求。整改方案由相关责任单位执行，设计管3.2设计理部专业工程师针对施工单位质量整改情况实施奖罚并做供方评价记录对政府生产部门提出的质量整改通知进行回复。7.2施工进控制流程步骤说明负责人输出1《工程施工总进度计划》的编制与报批1.1设计管部项目负责人根据已批准的《工程项目开发总进度计划，编制《工程施工总进度计划；1.2《工程施工总进度计划》除了要考虑主体工程和关键工序的进度安排还要充分考虑分项工程及配合工种的进场时间进场条件完成时间交叉施工等情况以及各种难以预料的影响因（天气政策市场变化等对工期的影响并明确阶段性控制目标以便于分阶段进度控制；1.3《工施工总进度计划经设计管理部经理审核后报公司总经理进行审批审批通过《工程施工总进度计划作为指导项目施工进度安排工期监控及工期奖惩的主要依据下发给项目组。项目负责人设计管理部经理公司总经理《工程施工总进度计划》2对施工位的进度计划进行审批2.1主体工正式开工前，总包单位根据《工程施工总进度计划，编制《总包工程施工进度计划报项目负责人和设计管理部经理审核后，再报公司总经理审批；2.2分包工开工前，分包单位根据《工程施工总进度计划编制《分包工程施工进度计划，报专业工程师和项目负责人审核后再报设计管理部经理审批；2.3每月25日前各施单（含总和分包根据已经批准《施工总进度计划和实际施工情况，编制下个月《月进度计划，报项目负责人审核和设计工程部经理审批后执行；2.4每周星期五之前，各施工单位（含总包和分包）根据已经批准的《月施工进度计划》和实际施工情况编制下一《周进度计划专业工程师审核和项目负责人审批后执行；公司总经理设计管理部经理设计管理部经理项目负责人《总包工程施工进度计划》《分包工程施工进度计划》《月进度计划》《周进度计划》3进度计的实施和监督3.1专业工师负责现场检查督促各施工单位严格按《周进度计划《月进度计划组施工如实际进度与进度计划出现偏差应及时记录并分析原因安排施工单位采取措施进行纠偏；3.2每周目负责人组织召开工程例会核查工程进度情况如果是由于施工单位自身的原因造成进度滞后则按《施工现场管理细则对相关施工单位进行处罚并责令其在限期内采取措施将拖延的进度赶回来；3.3如果际施工进度与进度计划出现较大偏差，项目负责人应组织召开专题工程进度协调会，分析进度拖延的原因，商讨具体的赶工措施，项目组专业工程师项目负责人《工程进度整改通知形成会议纪要和《工程进度整改通知单，下发给相关施工单位；3.3专业工师负责检查督促施工单位根据进度整改通知安排赶工措施在限定的时间内将进度追回至原计划；如施工单位不能按要求完成，专业工程师可视赶工情况对其追加处罚。《工程罚款通知单》4进度计的调整41如果是由于甲方的原因或是由于不可抗因素导致进度滞后施工单位可申报工期签证设计管理部专业工程师对工期签证进行审核后，报项目负责人审核；4.2如果于非关键线路的工期签证不影响总工期则由设计管理部经理进行审批如果属于关键线路的工期签证影响总工期则由设计管理部经理审核后报分公司总经理进行审批；4.3发生期签证后项目负责人根据工程实际施工情况和工期签证情况对工程施工总进度计划中的阶段性目标进行调整并组织施工单位采取各种赶工措施将拖延的进度追回来保证总工期不变；4.4调整《工程施工总进度计划需报设计管理部经理审核后，再报分公司总经理进行审批；4.5专业工师按照《工程供方评价流程》对施工单位的进度执行情况及赶工情况进行评价。设计管理部专业工程师项目负责人《供方评价记录》8. 主要涉及文档/信息流程文档名称编制部门/人员主要内容联数提交部门/人员提交时限/频率《施工组织设计》《施工方案》施工单位施工组织设计及专向施工方案１设计管理部该工程施工开