【山东】现代风格养老住宅建筑方案文本

区位与定位Location

&

Objective区位分析青岛农业大学运动公园阳城区政府2.5KM第二小学基地2.5KM7.2KM阳城区医院第四小学宝龙城市广场青岛机场城阳区是青岛市六个市辖区之一，东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。基地位于青岛市城阳区城阳街道，青威路以东、正阳中路以北。西侧临近城阳政府及农业大学。距离城阳站和飞机场仅7.2公里。地理位置优越，交通便利，城市级配套实施完善。潜在竞品应对策略：针对性

差异化

重细节

再提升万科春阳花园青特赫府基地青特城弘通和田城御景尚都万科桃花源万科春阳花园：容积率：2.0面积段：85~129㎡业态：板楼

小高弘通和田城：青特赫府：万科桃花源：青特城：容积率：2.21面积段：126~300㎡御景尚部：容积率：1.3容积率：2.0容积率：1.8容积率：1.8面积段：96~130㎡业态：

板楼

多层

小高面积段：101~133㎡业态：

板楼

小高

高层面积段：85~105㎡业态：

板楼

小高均价：8000元/平方米

均价：200万/套面积段：80~147㎡业态：

塔楼

低层多层高层

业态：

塔楼

低层

多层

高层均价：8500元/平方米

均价：10000元/平方米

均价：9000元/平方米均价：9500元/平方米住宅价值分析应对策略:

避开干扰

利用优势

寻找优势资源青特赫府厂区厂区待规划厂区青特城A区国美电器青特上豪广场（商业区）公交总站规划城市支路银发新世界酒店公寓超市利群商厦价值梯度交通拥堵段（受公交站影响）住宅

为内向型小区，靠近基地中心的区域私密性好，住宅价值高。

东南侧为规划公交总站,环境吵杂，住宅价值较差。城市主干道厂区公建城市支路

地块北侧为厂区及棚户区,景观资源较差，住宅价值偏弱。公交总站规划城市支路商业价值分析应对策略:

避开干扰

利用优势

寻找优势资源青特赫府厂区厂区待规划厂区青特城A区国美电器青特上豪广场（商业区）公交总站银发新世界酒店公寓超市利群商厦价值梯度人流量

地块西南侧城市街角为人流引入点，商业价值最高。

临近主干道以及公交枢纽站的区域，人流密集，商业价值较高。

临近支路区域，人流较少，商业价值偏弱。日照分析高度限制为8F高度限制为18F28M小于30m限高区域小于60m限高区域小于100m限高区域黄色渐变范围内会对现状建筑有日照遮挡影响。受基底南侧建筑影响，南侧沿线放置建筑将影响1-8层住宅日照。南侧建筑影响基地范围土木铺淘宝店：https://520/规划方案Masterplan中密度高品质城心住区更优质

更便捷更舒适

更安全更阳光

更健康……….高货值快去化省成本满足类型高层+洋房纯18F小高层高层+11F小高层纯高层产品优点:货值最大缺点:产品有缺陷缺点:产品有缺陷缺点:产品有缺陷缺点:产品有缺陷总面积5307033520货值(亿)4.513.35货值(亿)7.86总面积货值(亿)7.65总面积6264021915货值(亿)5.321.97货值(亿)7.30总面积货值(亿)7.23高层配比多层配比高层配比小高配比高层配比85000高层配比85000洋房2面宽√3面宽底叠4面宽4面宽优点:货值大缺点:规划过于均衡缺点:规划亮点不明显缺点:产品有缺陷总面积5307032800货值(亿)4.513.28货值(亿)7.79总面积85000货值(亿)7.65总面积6264021915货值(亿)5.321.97货值(亿)7.30总面积85000货值(亿)7.23高层配比小高配比高层配比多层配比高层配比高层配比高层√√T4

2面宽T4

3面宽T23.5面宽T23.5面宽优点:洋房产品有优势缺点:货值较低优点:规划有亮点优势优点:规划有亮点优势缺点:产品有缺陷总面积5307028880货值(亿)4.512.89货值(亿)7.40总面积4408039900货值(亿)3.753.59货值(亿)7.34总面积85000货值(亿)7.65总面积货值(亿)7.23高层配比多层配比高层配比小高配比高层配比高层配比85000优点:洋房产品有优势缺点:货值较低缺点:日照不满足要求缺点:日照不满足要求缺点:货值低货值(亿)总面积货值(亿)货值(亿)总面积货值(亿)总面积4408039900货值(亿)3.75货值(亿)7.34总面积高层配比小高配比高层配比多层配比53070269204.512.697.207.657.23高层配比85000高层配比850003.59货值7.797.657.347.24方案:一A方案:一B方案:二平方米平方米平方米100386.0总建筑面积99855.0总建筑面积99754.0总建筑面积地上建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积85681.0平方米82266.0平方米0.0平方米地上建筑面积住宅建筑面积85680.0平方米82265.0平方米45225.0平方米37040.0平方米0.0平方米85680.0平方米82365.0平方米49965.0平方米0.0平方米住宅建筑面积高层建筑面积高层建筑面积高层建筑面积其中

小高层建筑面积洋房建筑面积82266.0平方米0.0平方米其中

小高层建筑面积洋房建筑面积其中

小高层建筑面积洋房建筑面积32400.0平方米3315.0平方米915.0平方米其中公建建筑面积3415.0平方米915.0平方米2500.0平方米14174.0平方米1200.0平方米12974.0平方米其中公建建筑面积3415.0平方米915平方米其中公建建筑面积配套建筑面积配套建筑面积配套建筑面积其中其中其中销售商业建筑面积地下建筑面积销售商业建筑面积地下建筑面积2500.0平方米14074.0平方米1100.0平方米12974.0平方米销售商业建筑面积地下建筑面积2400.0平方米14706.0平方米1150.0平方米13556.0平方米住宅地下建筑面积地下车库建筑面积住宅地下建筑面积地下车库建筑面积住宅地下建筑面积地下车库建筑面积其中其中其中容积率总户数2.5容积率总户数2.5容积率总户数2.5764.0户760.0户848.0户华润闸北9号地块方兴大宁金茂府规划要点：规划要点：货值最大化、均好性、高低配主力户型：大花园、轴线，组团、全高层主力户型：高层：90㎡、115㎡、135㎡多层：160㎡90㎡、150㎡、180㎡市场接受度：市场接受度：还未上市，有待考验极高方案:一A总平面图更合理的分区105+8585+105105+8585+105125+125125+125105+8585+105125+125115+115刚需刚需125+125115+115105+8585+10585+85+85+85115+115125+125邻里中心85㎡户型105㎡户型115㎡户型125

㎡户型125+125商业105+8585+105业主要求套数比例业主要求面积段

面积段

房型类型

面积比例

总面积总面积套数比例套数总套数

货值(亿)764

7.4085-9085105-115

3房2卫

35.5%125

4房2卫

43.1%2房1卫

21.4%17736291303540020.0%40.0%40.0%23.6%38.7%37.7%180296288105-110120-13082266更极致的面宽

更大的栋距

更大的花园3+3+3+2.52.5+3+3+33+3.5

3.5+3.53.5+3.5

3.5+334.61.847.613.047.613.034.63+3+3+340.2112.03.5+3.5

3+346.0110MX64M超大中央花园3.5+3.5

3+33+3+3+32+23.5+3.53+346.013.046.013.040.213.029.23.5+315.023.83+3+3+340.2更简约丰富的景观景观步道组团庭院私家庭院更专属的公共空间更便捷的邻里中心（迎宾楼）邻里中心≈900㎡社区服务40036公建煤气调压站配

垃圾收集点套10公共厕所垃圾收集点物业配套30指标10429915合计：更安全的流线系统PPP

地库入口车行流线人行流线更合理的消防&搬家流线搬家救护流线消防流线登高场地更合理的地面停车地面停车位更经济科学的地下车库人防位置地库出入口7.0M6.1M6.1M6.1M5.3M5.3M5.3M7.0M地库出入口6.1M地下大堂设备用房楼栋位置地库车库停车位停车位（辆）499车库面积（m2）12947单车位指标（m2）26.0地下车库出入口14174.0住宅地下室人防面积地下车库12004968.2812974地下建筑更昭示的展示区出入口售楼处停车位样板房景观展示区景观轴参观流线方案:一B总平面图更合理的分区105+85

85+105大高区105+85

85+105130+130+130+130130+130+130+130小高区105+85

85+105105+85

85+105大高区130+130+130+130130+130+130+130130+13085+85

85+85邻里中心85m²户型I85m²户型II105m²户型130m²户型130+130+130+130130+130商业业主要求面积段

面积段

房型类型

面积比例

总面积

总面积

业主要求套数比

套数比例

套数总套数

总套数

货值(亿)

货值(亿)85-90105-110851052房1卫

44.0%

199203房2卫

56.0%

2530530%30%30.5%30.5%套数比例

套数10.8%34.7%23223245225464总套数2963.84面积段

房型类型

面积比例

总面积

总面积85130760货值(亿)

7.183.332015/8/1785-90120-1302房1卫7.3%272032264370404房2卫

92.7%

3432040%更极致的面宽

更大的栋距

更大的花园3+3+3+2.52.5+3+3+33.5+3.5

3.5+3.53.5+3.53.5+3.536.847.213.047.213.636.83+3+3+33+3+3+3120MX52M超大中央花园120.0+3.5

3.5+3.53.5+3.5

3.5+3.53.5+3.52+2

2+2•23.622.647.216.629.347.213.03.5+3.5

3.5+3.53.5+3.547.219.024.0更简约丰富的景观景观步道组团庭院私家庭院更安全的流线系统PP车行流线人行流线P

地库出入口方案:二总平面图更合理的分区95+8585+95

95+8585+95邻里中心105+8585+105高层95+8585+95

95+8585+9595+105125+125125+125125+125125+125125+125125+125125+125125+125105+95105+105125+125125+125105+105

105+105105+10585㎡户型95㎡户型105㎡户型洋房125㎡户型95+105售楼处125+125125+125105+95业主要求套数比业主要求面积段面积段房型类型

面积比例

总面积

总面积套数比例

套数总套数

货值(亿)

货值(亿)例商业85-8990-95105-110115-12085951102房1卫3房1卫3+1房2卫

11.5%46.7%

2332541.8%

2088040%25%25%10%50.0%40.0%10.0%28022456105+105

105+105499655604.25商业57607.49面积段100125房型类型

面积比例

总面积

总面积3房2卫

38.3%

124003+1房2卫

61.7%

20000

32400套数比例

套数总套数

货值(亿)288

3.24100110-140140-16040%50%10%44.4%55.6%128160更极致的面宽

更大的栋距67.213.040.213.04.067.265.215.347.247.268.24.068.215.363.08.241.641.642.0更简约丰富的景观景观步道组团庭院私家庭院更专属的公共空间更便捷的邻里中心（迎宾楼）邻里中心≈900㎡社区服务40036公建煤气调压站配

垃圾收集点套10公共厕所垃圾收集点物业配套30指标10429915合计：更安全的流线系统PPP

地库入口车行流线人行流线更合理的消防&搬家流线搬家救护流线消防流线登高场地更合理的地面停车地面停车位更经济科学的地下车库7.0M地库出入口人防位置6.1M6.1M5.3M5.3M6.1M6.1M地下大堂设备用房7.0M楼栋位置地库车库停车位停车位（辆）499车库面积（m2）13556单车位指标（m2）27.2地库出入口

地下车库出入口14706.0住宅地下室人防面积地下车库11502000.213556地下建筑更昭示的展示区售楼处停车位样板房景观展示区景观轴出入口参观流线产品与立面Apartment

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Facade两梯四户方案一A、方案一B、方案二

使用标准层平面图编号房型套内面积