研讨会-p佛奥项目

佛奥棕榈园项目从2005年底项目管理进场开工到2008年底基本竣工，共历时三年，佛奥棕榈园是我公司开发的第一个山地盘，整个

公司对山地盘的设计、施工管理都缺乏经验，因此整个项目是在边施工边摸索经验的过程中完成的,在整个项目的推进过程中有一些问题、经验及建议现和所有部门同事共鉴和学习。前言一、规划设计方面：1、各户型独立别墅坐标定位方面：由于设计要求独立别墅定位尽量靠一侧，以使另一侧的花园空间尽量大，以便于业主充分利用，但在部份栋号的定位过于靠近地块分界线，致使一侧过于狭小，侧门出口已抵近分户围栏，且经过埋地管线埋设空间小，未进行分户围栏定位施工前，按建筑排水图施工，管线及砂井易进入他人花园内，后期必须进行 。略举一例：实际施工过程中，对于已施工完成的排水管线及砂井超出的分户线的，项目部在与中心、技术中心等部门协商后，再在销售合同花园面积误差允许范围内进行现场调整分户线。B-镜像2、独立别墅在设计时，在充分考虑在装修和使作过程中便于使用功能，不应存在一些无法施工和处理的死角，如图：梯间踏步或休息平台侧边与梯间窗间的间隙过窄，造成业主装修进无法对此侧面进行装修，而且，施工过程中，窗玻璃胶也无法打到位，此部位又可从室外看到，影响美观且不便于清洁。3、进一步做好前期的价值工程：如1）优化竖向规划设计，独立别墅区宜提高1-2米，沿山别

墅提高2-3米。既可减少土石方工程，节省投

资，又可增加别墅的层次感。棕榈园外运土石多达40多万m3，如独立别墅区平均提高1.5米,则可减少约20万m3（13万m2X1.5m=20万m3）的土石方工程，尚未考虑边坡支护工程所减少的土石方工程量。沿山别墅提高后，则层次感更强，远眺效果更好；2）沿山独立别墅排水

系统的设计（施工完成后改动较大）；3）人工湖及街心花园水景的设计（人工湖渗漏及水较浑浊，街心花园水景清理难度大）等。4、应充分考虑现场施工的便利性、可操作性：棕榈园市政道路原

设计没有砼层，此做法给现场

的施工带来极大的不便。因别

墅的基础与市政道路相距较近，施工通道即现在的市政道路。

如道路做法没有砼层，则只能

施工至垫层（因石屑层不耐磨），雨天经施工重车碾压极易损坏，出现陷车现象，造成交通中断，影响工程进度，且须经常 。棕榈园道路的费用花费了不少，后来实在经不起折腾才改变其结构层的做法，后期的施工通道相当畅顺。（改变其结构层的做法造价约增加20余万元，而道路维护的费道路 的费估计也花了十多万元，后期若不改变其做法则道路 的费用 ，更大的损失则是延误了工期。）道路

与建

筑物

相距

较近5、各专业设计之间应协调

：a)建筑物的正负零高程应与道路高程紧密考虑，其中一方有调整的另一方须作相应的调整。棕榈园道路高程变化较大，由于缺乏细致协调的考虑，部分别墅车库高程低于道路或高差太大，造成雨水流入车库或难于入车；b)其中一幢别墅平面位置与道路有，别墅占了道路的位置。其中两幢别墅的用户井因无法摆放，也占了道路的位置；c)部分别墅用户排水口低于市政用户井出水口；d)部分园林绿化没有预留绿化水笼头。车库难入车用户井占路6、

独立别墅分户围栏的样式问题：山地盘与平地盘因存在较大差异，因棕榈园山边别墅型号多都带有

室，且周边回填土较深，大部份为3左右，后院回填土更厚，多为4-6米，虽然项目部和技术中心对在较厚回填土上砌筑分户围栏也想了一些办法，例如，基底冲水、打松木桩、加大地梁等，虽然有一定的效果，但成本过高，处理时间较长，中间也发生了下沉需从新处理的现象。且此种围栏，款式略现陈旧，已与高档别墅不太相称，建议可采用其他公司所用的不连续绿篱和石砌花槽间杂分隔或其他款式，效果更好。7、独立别墅室外窗台飘板设计很高。超过花园完成面

10CM左右影响美观。8、独立别墅室内天花用采用批挡水泥砂浆，此种做法有一定的安全隐患存在，因为天花批挡施工有一定的难度，容易造成空鼓，当房间内受到受潮等气候影响后，天花批挡水泥砂浆很容易脱落9、独立别墅斜屋面（图一）斜屋面，在次部位四周任何部位漏水，屋面四周（如图红

案部分）全部是水，长期逐渐积累，水越来越多，导致室内墙体渗水。很难修补。目前棕榈园F24就是此情况。（综合楼外墙渗漏也是如此）梁此处留空，不得浇实砌砖（图一）10、施工工艺的问题：对于棕榈园独立别墅首层是采用回填做法还是采用首层

的做法，各有利弊。例

如园区内处于较中间的栋号，因地质原因，开挖深

度较深，一般超过3米，部份甚至超过7米深，基础柱完成后，回填至首层梁

1米左右的土层仍然

很厚，后期回填土沉降很大，按

的做法较好，

因为可不用先安装首层梁下的排水管道，避免按回

填法先安装管后期下沉拉坏管道而无法修复。后期

拆除排栅后，原回填土也已经历较长时间的沉降，

基本稳定，可再进入首层梁底装管，同时加快主体

结构施工工期。但因房心内有1米左右无法回填，

需在

加建地梁和封砖，增加一笔开支。山边的

别墅因有

车库，且车库外壁有防水要求，故车

库范围内因质条件较好，且回填土较少，且只有采

光井内一条排水管，此范围内可采用先回填的做法，其余部份可采用

做法较好，这样易于施工对工

期较为有利，但是施工时土方工程量有增加，也有

房心部份无法回填满的问题，需在周边增加挡土措

施导致费用增加，但最终最好的办法仍为回填，以

免该部分积水和有鼠。11、排水管道问题：因经验不足的原因，后院排水设计沿二楼出后花园阳台 至前院砂井，往往普通PVC管道附墙或吊挂有简单砌砖保护，棕榈园后院和前院回填土皆为现场挖出的风化石块壮较大，极易砸烂管道。要求施工单位加做保护措施，施工单位以合同和图纸中均没有明确，需索赔大笔费用而，且加上排水管施工和回填又是由两家单位施工，更难做到成品保护。前院因化糞池和砂井排水管需接入路边市政井，故排水管埋得较深，无法象平地别墅先回填，再开挖管沟做排水。故很难进行保护PVC排水管不破损和变形，且若有问题，修复也非常。后期对别墅后院的排水管进行过改造，效果较好。更希望以后排水的设计要根据具体的项目，不同地特点进行有针对性的设计。13、连排别墅有线电视箱占业主花园空间。12、连排别墅分户栏杆出现踏步没有分户分界。14、连排别墅信箱安装位置不合理，现已按李

指示安装在分户围栏建议安装在分户栏杆上，效果很好。15、道闸（车安）系统使用中存在较多问题，工作不是很到位。建议在选择道闸品牌时考虑用信用好的供应商，建议车安以外的信誉好的供应商。16、沿山别墅后院排水施工完成后，沿山土方开挖，山石砸损别墅后院排水（按该管道埋深程度，成品保护无法实现）。建议修改别墅后院排水，二层以上管道沿挡墙外侧走管。20、棕榈园A1、A2栋屋顶出天面楼台铝合金平开门，推开后碰撞建筑装饰线条，导致此铝合金门玻璃经常破碎。19、A1栋外立面如图处，空调出墙管与冷凝水排水管分列窗户两边，且低过窗顶，造成空调冷凝水无法排出。17、棕榈园目前外墙涂料开裂很严重，主要是因为砖的材质和施工周期较短造成，外墙批挡开裂，间接造成涂料开裂。18

、别墅外墙砌砖于结构梁交接位置出现贯穿性开裂。造成墙面渗水很严重，已成为施工难点问题，希望设计和项目能更层次研究。此

位置没有

密封21、综合楼外立面百页窗为上下贯通，中间空调安装位不能安装玻璃，窗与空调板间有间隙，雨水易进入室内，现已成为项目部维修的不能彻底解决的难题，建议可适当更改外立面，着重考虑使用功能。22、综合楼酒店采用无机房电梯（主牵引器在电梯井底坑），日立电梯对于无机房电梯技术不够成熟。如需设置无机房电梯，建议选用技术成 电梯平厂家。23、酒店（食府）房间内无备用电源。建议（食府）单独增加备用电源。24、

商住楼三楼天台花园做法：商住楼三楼天台花园设计为防水层上结构下沉位用陶粒充填，上为园建石材铺面和填种植土种植绿化，天面排水设计为从种植土下渗过陶粒层，再至女儿墙边排水地漏排走。此种设计极易造成天台花园因水下渗较慢而积水，若雨过大，会有积水漫过阳台挡水进入业主家。处理方法：1、在排水管口附近的种

植土处开一排水沟，清理

种植土至陶粒层，引水至

排水管口，加快排水速度，以避免积水。2、加高阳台挡水高度。

但此种做法只是后期处理

问题的措施，最好是前期

根据园建和绿化的设计时，结合建筑排水，在园建设

计时考虑设置排水沟集中

雨水，用管道接至建筑排

水管。25、天面消防水池水水位为浮球阀控制，该浮球阀易出问题，造成消防水池满水溢出，水浸电梯，造成电梯电气设备损坏（三期B、C区存在同样问题）。建议浮球阀改为电磁阀，天面消防水池另设置溢水口。26、二次供水与商铺给水同引自一市政给水管道，当二次供水补水时造成市政供水商铺水压不稳定。建议二次供水与商铺供水分由二条供水管引进，二次供水的补水由浮球阀改为电磁阀控制。27、商铺空间部分规划不合理，商铺预留卫生间内的各排水口，空调位等。建议商铺规划设计征求商户意见。28、电梯、二次供水等共用设施（需业主分摊水电费的设备）电源引自与专变，专变与公变电价不同，（非工业用电贵于民用电）。建议业主分摊水电费公用设施电源引自与住宅同一变压器（民用电）。29、酒店与综合楼大堂、商铺等用电引自同一组线路。建议对于大型酒店（食府）单独引出线。31、卫生间沉箱内二次排水问题：我项目工程卫生间二次排水均采用侧排，业主装修后如果处理不当，极易造成沉箱内积水排不干净，有积水，有渗漏的隐患，建议改成底排。30、室内水泥沙浆批挡工程中，厨房卫生间批挡的水泥沙浆建议于客厅、房间内批挡的水泥沙浆白灰含量配比分开，防止业主以后在卫生间、厨房贴瓷砖，造成空鼓，卫生间、外露台先施工防水层后进行批荡造成空鼓开裂无法处理，是否可以进一步施工来规避施工单位的困扰。二、合同方面1、合同部签订合同应多了解现场的实际情况,签订便于现场管理的合同。合同的条款中应有建设单位 更换施工单位现场管理

(包括项目经理)的条款,掌握管理的主动权。合同的汇签在项目部停留时间应稍长些,应为现场管理

多留点时间结合现场的实际情况提出相应的建议。对于管线等单位的合同条款,应明确由其自行放样，防止现场施工时经常出现扯皮现象。2、关于扣除施工单位的钱须经该单位确认给现场管理带来难度,应采用便于操作的方式并在合同中明确。3、分包太多现场的管理协调工作难度相当大,总包对分包在水电等的配合及标准在合同中应明确。4、工程理应尽量与实际吻合，工作的内容应详细明确，少留真空地带。否则，给现管理带来不便。5、合同的签订应及时，棕榈园相当多的合同是补签的，原因是当初为少付一点进度款，但施工现场的投资控制及现场的管理带来诸多不利的

。6、商住楼住宅户内配电箱土建与装修合同均有该项目（合同 分项目重复）。建议后续工程订立合同时查前合同，避免合同 分项目重复。1、认可现场管理

的技术处理权（造价较少者）：现场的地质情况较为复杂，且市政工程、土建工程、园建工程等相接处设计上常存在遗漏或设计上的不详，往往施工过程中发现不少问题，难于进行施工，如凡事等技术中心

到场处理，则严重影响施工的进度。2、缩短核价流程的时间：施工单位自我利益保护意识较强，经常须等到核价通过后再施工，如核价时间过长，势必影响施工进度。1、棕榈园宜分片开发，集中力量先施工好一片的市政排水、道路、土石方，再做土建、园建等工程，形成一个大的流水作业。如全面开花、同时推进，不同施工单位之间互相干扰相当大，甚至工人之间出现打架斗殴的现象。棕榈园就因此吃了不少苦头，造成现场管理 ，且总体施工进度缓慢。2、棕榈园边坡支护工程的土石方分项工程应最先施工，分成数段进行。完成该段边坡土石方再做土建工程，后施工的边坡土石方运至前一施工段的别墅后院回填，在解决别墅后院土方难于填实的同时又节省了造价和能加快整个项目的进度。（别墅与别墅之间的挡土墙应与别墅基础工程同时推

进）。四、施工管理方面边坡支护

应先做难于填实3、棕榈园山体基本为强风化岩，该处山石遇雨即软

化成泥，不能用于铺填道路，2006年6月份别墅开工

时，正值雨季来临，场内道路泥泞，且车辆需上下坡，材料车辆进出工地异常

，几乎每天都要安排勾机

修理损坏道路、铺填石渣或推车。此项费用巨大，且

对工程的进度影响很大，很多进候因材料无法进场而

无法开工。棕榈园虽然市政工程相对土建工程先开工，但

完成后，主路基本只是原土回填、填石渣，所铺石渣也因车辆的重压而下沉，泥浆翻起，至使车

辆无法通行，因道路原设计无砼层，故通行条件较差。后经

公司同意增加砼层，减薄沥青层，及时开工

道路砼工程，改善了园区内道路状况，情况才有所好

转。此次变更，虽然园区道路的绝对成本增加了20多万元，但是对工程进度的促进作用及在减少修路和铺

填石渣方面的费用效果很明显。应该说有所值的。4、外墙涂料开裂问题：佛奥的项目外墙基本采用外

墙涂料，多年来仍没有解决开裂问题，棕榈园也同样，现在业主收楼时的提得最多的问题也是外墙开裂。其

实最大的问题是来自施工阶段，但是又受时间的限制，不能完全按原来公司所定的操作规程来做，为了赶工

期，往往到砖墙砌筑阶段，就开始要求施工单位赶工，要求尽快拆除排栅，以便周过配套工程开工，有时施

工单位自己为了尽快完成工程，或者施工班组

方

便，不能按砌筑工程的规范要求操作，有时一日砌筑

高度竞超过3—4米，砖墙过早顶砖，批荡过早，外墙抹灰还没有干透，干燥期也没有达到涂料操作要求的

不少于28天，往往干燥期只有一周左右就开始外墙涂料施工，与此同时，内墙抹灰也在施工，墙体和抹灰

层均没有达到足够的收缩稳定时间，就算是抹灰挂网

和涂料腻子层挂网都不能抵抗收缩应力，所以开裂往

往不可避免，后期需不断进行修补，既费时费工，也

影响形象。

建筑更是如此。这一点在奥园出现的不多，因为奥园施工道路时多在夏季，所以并没有引起足够的重视。以后的施工中要注意，冬季施工与夏季施工的区别。这种现象也出现B型样板房的装修过程中，二、三楼房间木地板与阳台

门边收口石间没有设置伸缩缝，木地板因暴晒受热变形将门下滑挤变形，铝合门无法开启。5、园区内人行道和路边流水板热胀问题：因为棕榈园的主要道路人行道和路面工程多在07年下半年施工，当时没有考虑到石材料的热胀的问题，为了更好导水和美观，要求人行道铺砖和流水板接缝都很小，问题在今年夏天出现，人行道上有此不锈钢井圈因砖膨胀挤压井圈变形，井盖无法盖好。流水板起拱破，如图：6、细化管线的设计：由于管线较多（雨、污、给水、燃气、

、、强电等），而部分道路及路边绿化带较窄（部分道路4.5-6.8米,绿化带含路缘石0.6米）,现场施工是相当 的,且互相干扰大，经常是我挖坏你的管，你挖坏

管。井的实际尺寸应明确并坐标定位，否则现场往往难于摆放或位置不合适，经常是做完又改，有的甚至一改再改。井盖的做法应充分与周边环境协调一致，许多人行道上的井盖曾作改变，造成浪费。与人行道不协调、不美观该井可能

占邻户之地7、应充分考虑热胀冷缩的危害：棕榈园人行道及流水板没有设置伸缩缝，天气炎热时多处被胀坏，别墅露台也见多处有开裂。流水板受热胀坏8、独立别墅B户型二层主卫铝合金窗按照蓝图设计施工没有错误，但经过东方幕墙公司

图纸优化后，经过设计部盖章后，出现此窗没有排气扇孔的错误，现场按照优化后错误做发已经全部施工完成。9、综合楼二楼食府天面漏水。建议在天面安装设备及广告牌时应单独筑设备及

牌基础，不能直接在天面结构层上安装紧固镙栓，破坏天面防水层。10、对于施工单位的经济处罚，要求施工单位签字方可生效，此种做法造成现场很难协调管理。建议应在合同内就有明确规定。11、应充分发挥监理的管理职能：这也许是地产界的通病，即未能发挥监理的作用。原因主要有如下两方面：首先监理公司聘请的素质往往不高，缺乏专业水平及管理能力，监理公司为节省开支，未能以较高的待遇聘请素质较高的，这是关键；其次，数量往往配备不足。故应在监理合同中明确规定其须配备的素质及数量，现场管理严格按合同执行。综