珠海楼市06年年度报告

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业红馆地产：珠海楼市06年年度报告上卷2006的珠海楼市观2006楼市看点中国继续保持经济高速增长，房地产市场需求旺盛

从近年来中国经济的发展状况和发展潜力上看，未来十年里，中国经济没有放缓的迹象。中国近年来经济发展稳步增长，随着系列纵深层次的改革，全国市场环境进一步完善，企业经营不断改善、不断发展，居民收入也逐年提高。根据中央2020年中国经济比2000年翻两番的目标，未来十多年中国经济将保持持续、快速和健康的发展。中国经济的持续高速增长和城市化进程是房地产持续发展的根本动力。

从房地产业本身分析，房地产业已经成为国家支柱产业，随着诸多法律法规的出台，中国的房地产市场发展越趋规范和稳健，为房地产可持续发展打下坚实的基础。珠海城市居住环境优越，竞争优势明显

珠海是中国最具魅力的滨海城市，气候怡人，自然景观资源卓越，拥有146个岛屿，可利用的海岸线长75公里，享有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。

珠海以生态环境优美在国内外驰名，加之风景名胜较多，是国内少有的生态环境与人文居住俱佳的城市之一。全市人口密度不超过1万人/平方公里，建筑容积率不超过35%，绿化覆盖率达到43%，人均绿地面积达到21平方米，在国内、甚至国际上均居前列。珠海是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。

珠海居住环境在全国名列前茅，且毗邻港澳两大特别行政区，其环境和地缘优势在中国别无其他城市可以匹敌，所以吸引越来越多的内地、港澳门及海外人士在珠海居住或投资。

珠海城市经济运行态势良好，社会消费能力强，房地产市场发展充满机会随着近年来经济建设快速发展，工业化进程加快，产业进一步优化，珠海经济实现历史性跨越。其中全市本地生产总值达749.6亿元，增长额首次突破百亿元，比去年增长115亿元；工业总产值突破2000亿元大关，只用了三年时间就实现了从1000亿元到2000亿元的跨越。

近年来社会消费水平也有显著的提高，人均可支配收入、社会零售商品总额、金融机构存款等经济指标稳步提升，居民生活水平相对较高。

整个城市消费能力强，市场潜力大，商品房有效需求可观。

珠海市的对外辐射力以及人口素质的提升，将对珠海房地产业后续发展有积极的影响，城市经济的良好运行为房地产发展提供直接、强劲的支持，楼市发展充满机会。

珠海房地产市场需求彰显上涨态势，房价增值空间加大

近年来珠海人口增长较为缓慢，每年人口增长数量约为3.3万人，户籍人口增长幅度较大，而暂住人口呈小幅负增长。未来随着城市经济的发展，城市化进程的加快，人口将呈现快速上涨势头，房地产市场需求将进一步加大。近年来随着政府的大力支持和引导，工业发展步伐加快，许多企业落户珠海，目前世界500强企业有20家落户珠海，带来了许多管理人才和技术知识人才，一定程度上加大房地产市场的需求量。随着广珠轻轨、港珠澳大桥等重大交通基础设施的建设，旅游业的快速发展，以及珠澳24小时通关的运作，珠海的经济发展将迎来更多的机遇，发展空间进一步加大，城市竞争力和城市吸附力加强，城市人口增长成为必然趋势，房地产市场需求彰显上涨趋势。

同时，在城市经济发展、基础设施完善、辐射力加强和房地产市场需求量增加等对房价的利好影响，未来房价增值空间将进一步加大。

随着投资环境优化，珠海房地产市场进入品牌竞争时代

近几年珠海城市设施建设投资的长足发展。随着广珠轻轨、江珠高速公路等大型交通基础设施项目陆续开工或加紧筹建，珠海将成为珠三角西部地区乃至西南地区桂、云、黔等省的交通枢纽。借助优越的地理位置，今后交通设施的日益便捷、与港澳及内地交通枢纽的全面贯通将使珠海市未来面临空前的发展机遇。加上近几年珠海经济实力的进一步增强，市场更加规范，珠海房地产投资环境得到进一步优化。

在过去一年里，珠海房地产发展空间被多数发展商所看好，外地和珠海本土品牌发展商均在珠海加大投资，万科、金地、仁恒、方圆、招商等外地发展商均已进入珠海。珠海已经成为品牌发展商的角逐场。

土地市场调控政策频出，楼市健康发展

2006土地市场调控是房地产调控的一大特点，从国六条的横空出世到九部委十五条意见出台，从建设部165号文，到《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、“十一五”住房建设规划，都用土地政策作为房地产调控的重要手段加以深化，房地产业连遭受地产新政的阻击。而珠海楼市受新政影响并不明显，除了下半年刚开始有轻微波动之外，市场在往后的时间基本呈平稳发展的局面。从一定程度上反映珠海楼市的健康发展，未来楼市发展更为稳健。

未来珠海楼市发展趋势

未来珠海发展趋势与中国经济发展的大背景一致，保持持续、快速和健康的发展。随着宏观经济的进一步发展，城市基础设施和城际建设的完善，城市的发展将远远增强其辐射力和竞争力，吸引更多的资本和外来人口，楼市的发展将更加成熟稳定、更加繁荣。下卷2006的珠海楼市竞争格局

2006珠海典型楼盘写真

竞争格局特征浅析珠海进入品牌竞争时代2006，珠海房地产行业对外吸引力明显增强，成为品牌房地产商的利润角逐场。外地发展商及一些品牌发展商纷纷进军珠海市场，如万科、新加坡仁恒、中化方兴、广州方圆等品牌发展商；外资房企转战珠海，德意志银行联手本地品牌发展商中珠及澳门企业开发住宅物业，在澳门发展酒店业的威尼斯人集团，计划在横琴岛修建度假村、酒店及高档住宅。品牌发展商将给珠海市场注入新动力，使得整个房地产行业升级。同时，优势发展商掌握优势生产要素、品牌化发展成为市场发展的一种必然，是2006的楼市发展的主题，这也标志着珠海房地产市场进入品牌竞争时代。海景高端物业蓄势待发06年沿海板块住宅物业纷纷动工，中化每一间、万科金域蓝湾、华发九洲、东方傲景莑、山海一品、水湾六号等众多海景高端物业粉墨登场，这是继前几年海怡湾、旭日湾、美丽湾等海景物业之后，海景楼酝酿着新一轮的爆发，且声势更为浩大，聚集的供应面积达到53.87万㎡。未来一两年海景盘放量最为集中的阶段，高端市场将呈现跨越式发展，当然竞争压力也将加剧。

西区崛起，市场整体升温近年来随着市区房地产市场的发展，西区市场也随之崛起，其中斗门得到了较好的发展，红旗镇内楼市的异军突起将成为西区地产的重要看点，房地产市场呈现繁荣景象。07年西区地产将有18万平米的供应量登上市场，楼市将全面发展。

产品风格化明显往年珠海开发项目的产品差异多数在园林景观上做文章，如欧陆风格、地中海风格、新加坡风格等，市场差异性不大，产品风格较为单一。2006，无论是外地开发商还是本土开发商都注重产品的创新，引导和开发新产品，塑造产品差异性，风格化明显。新开发理念、新开发模式给市场注入诸多新元素，多姿多彩的产品形态、独具匠心的规划布局、风格化园林景观，使珠海楼市更加缤纷。如中国文化色彩徽派建筑风格的云山诗意、新古典院宅的水木清华以及无论在产品层面还是开发理念上都有积极创新的中华每一间。产品的多元化在促进市场发展的同时也给置业者带来更多的选择。

营销水平整体提高在营销推广特别是在传播和沟通方式上，随着竞争的加剧，许多楼盘给消费者传递信息量的增加。消费者作为企业和楼盘赖以生存的“上帝”，没有谁愿意将其惹火，因此企业和楼盘多在自身市场范围和目标圈层传达消息。至于策划代理公司，在具体业务操作上也一改往常“自卖自夸”式手法，大胆创新，用全新手段与消费者沟通。典型项目简介华发华发作为珠海最大的房地产开发企业，近三年来每年开发面积保持在33万平方米左右,平均开发总量占了市场开发总额的10%,市场影响力明显，地位显赫。06年开发项目为华发新城三期“碧水云天”，位于南屏珠海大道一号，占地面积9.7万㎡，总建筑面积35万㎡。共1700套房左右。主力户型是130㎡三房及160㎡四房。目前华发股份拥有包括华发新城、华发•世纪城、华发九洲、华发龙庭在内２００多万平方米建筑面积的土地，未来三年华发的供应量将达到100万平米，按珠海目前市场供应趋势，未来三年，华发项目所占的市场份额将保持在15%以上。万科金域蓝湾金域蓝湾是由万科集团投资开发的项目，位于老香洲香洲渔港侧。占地面积2.35万平方米，建筑面积为9.6万平方米，项目共有6栋，其中5栋为33层的高层，1栋为TOWNHOUSE。分两期开发，一期推出182套，均为大面积单位。主力户型面积100m2/155m2/200m2。一期33层的高层目前已建至9-10层，预计08年中旬交楼；二期目前正在挖地下室、打桩。项目一期开盘均价约为10000元/平方米，Townhouse均价约为16000元/平方米。2007年1月20日在珠海宾馆金域蓝湾接待中心进行意向登记活动。该次意向登记活动采用新的登记方式。意向客户在建设银行以个人名义存进5万元，一般定期为3个月（随时可以动用该笔意向金），在这3个月内销售人员会随时报告万科金域蓝湾最新动态。据销售人员介绍，截止1月20日中午约有101位顾客作了意向登记，本次推售182套住宅，预估接受500位顾客作意向登记。中珠上城中珠股份、西海集团联手德意志银行开发住宅项目“中珠上城”，物业总投资2.25亿美元，是珠海历年来最大的一笔外来房地产业投资。其中，德意志将持有合资企业50%股份，成为公司最大股东，中珠及西海总共占有25%股份，剩余25%股份由澳门新创衡持有。中珠上城,建筑面积约30万平方米,位于珠海新香洲,将建造20座塔楼,包括约2000套民用住宅和少数商用住宅。该项目已开工建设,计划在3年之内完工,在07年上半年即开始进行预售。中化每一间项目是由中化方兴房地产开发有限公司投资开发，位于情侣北路，契爷岭巴士站旁。占地面积4.35万平方米，建筑面积为13.6万平方米，项目共有12栋，户型面积为80m2—300m2。项目价格还没发布。2007年2月4日开放“体验馆”，进行前期的推广活动。预计2008年4月入伙。里维埃拉里维埃拉位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号。该楼盘分期开发，占地面积46.8万㎡（一期），建筑面积：46.2万㎡（一期）。项目主力户型为110㎡左右的三房，均价约3100元/㎡（多层）、3300元/㎡（小高层）。该项目一期共5个组团，第1组团园林景观工程全面完工，已经入伙。第2组团已经封顶竣工，目前处于园林景观工程施工阶段，预计07年10月入伙，第3组团商业街业已竣工，现正发售中。项目从“五一”第一组团推出到目前的第二组团推出，普遍受到消费者的喜爱和追捧，至1月推出单位的销售率已逾85%。本次参展共售出