【上海】上海院子住宅建筑概念设计-HMD（+91）

信达-泰禾

上海院子

项目T

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THMD

Jan

2016十里洋场…旧弄新里…窄巷寻深忆……1.泰禾院子

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–COURTYARD2.基地分析

SITE

ANALYSIS3.设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY5.规划方案

01

&

02

PLANNING

OPTION01、026.户型产品

UNIT

LAYOUTPLANS.立面意向

FAÇADE

INTENTION8.设计回顾

DESIGN

REVIEW泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW1.1院子系列认知泰禾院子产品特色规划—

组团严整、轴线清晰空间—

街、坊、巷子串联，层层递进景观—

曲径通幽，层次丰富入口—仪式感强，“门”标识户型—独享私院，

舒适，高附加值地域文化属性的演绎泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

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ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW2.1区位分析项目基地位于杨浦区新江湾城，新江湾城地处上海市中心城区的东北部，是上海中心城区最后、最大的一块可供成片开发的土地。新江湾城的总体定位为“绿色生态港

国际智慧城”，将建成为21世纪上海中心城区知识型、生态型的花园城区和城市住区。基地虹桥机场快速路地铁十号线地铁三号线地铁八号线飞机场浦东机场2.2周边配套本项目位于新江湾城板块，坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源及百年学府资源。基地位于地铁十号线殷高东路出口处，毗邻五角场CBD及杨浦大学城，周边设施配套完善。未来将引入国际学校，教育资源丰富。距离中环和逸仙路高架仅10分钟车程，出行方便。安徒生公园SITE生态展示园长海医院江湾体育上海财经大学五角场复旦大学高速路黄兴公园主要道路车行道2.3太阳辐射&风环境上海市地处东经120°52′至122°12′，北纬30°40′至31°53′之间，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点。建筑最佳朝向为南偏西20°至南偏东25°之间上海属亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。全年60%以上的雨量集中在5月至9月的汛期。上海夏季主吹东南风冬季主吹西北风2.4基地现状67958102514132346789102.5周边楼盘新江湾城首府别墅产品：联排

叠拼

容积率：1.0

绿化率：35%均价：

5.8万元/㎡华润新江湾九里产品：高层

容积率：3.0

绿化率：45%均价：4.5万元/㎡中建大公馆产品：独栋

叠拼

容积率：1.0

绿化率：35%均价：5.7万元/㎡SITE中凯城市之光产品：小高层

高层

容积率：2.0

绿化率：35%均价：8.4万元/㎡建发·璟墅产品：叠拼

容积率：1.2

绿化率：35%均价：

5.1万元/㎡新江湾城区2.5周边楼盘泰宝华庭别墅产品：联排

容积率：1.1

绿化率：45%均价：

4.8万元/㎡嘉誉湾产品：高层

容积率：1.8

绿化率：40%均价：5.4万元/㎡SITE万科翡翠江湾产品：高层

容积率：2.0

绿化率：35%均价：6万元/㎡银亿领墅产品：叠拼

联排

容积率：1.0

绿化率：35%均价：

6.3万元/㎡新江湾城区泰禾院子

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ANALYSIS设计理念和策略

CONCEPT

&STRATEGY规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW出让宗地面积：

131998.10

㎡容积率：1.125限高≤20m？3.1传统城市文脉和空间布局研究弄堂弄堂，上海人对里弄的称呼，它既不同于传统的中国江南民居，也不同于任何一种西方的建筑形式。然而，它又总是或多或少地带有中国传统建筑的痕迹，又或多或少地带有外来的建筑影响。是一种海派特色建筑，也是上海作为国际大都市所特有的景观。长乐路瑞金一路（同福里-晋福里-庆福里）南京西路茂名北路（德庆里-荣康里-震兴里）安庆路康乐路（庆场里-均益里-同发里）3.2传统城市文脉和空间布局研究“弄”和“堂”“弄”：建筑物间做夹小路也；“堂”：同“唐”，既同音又相通。“唐”，在古代也是庭中通道的意思；“弄”、“堂”合在一起称“弄堂”，由许多条小巷组成的“四方城”。3.3传统城市文脉和空间布局研究弄堂布局综合式

行列布局+周边布局式的结合。组团平面特点对称式

房间划分更加自由

外部装饰更加简略。3.4传统城市文脉和空间布局研究上海院子组团肌理传统里弄街区城市肌理建筑院子总弄支弄石库门绿化入户门传统的地域空间格局，能够再现都市性格的生活场景，全面展现地域文化，风土人情我们会将这些地域特色空间的比例尺度与符号元素应用到本项目设计之中3.5设计目标将高价值产品用地最大化整体规划统筹集约、不同产品组团分区明确最优化产品组合、创造高溢价产品通过规划、户型、景观全方位、精细化提升设计价值植入上海经典地域文化属性，提升项目的品牌效应泰禾院子

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ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW4.1产品配比出让宗地面积：

131998.10

㎡容积率：1.125限高≤20m户型产品配比要求(根据本地块土地出让合同)保障房商品房-小90商品房-大户型（建筑面积）（建筑面积）（建筑面积）≥20%

≥40%

≤40%策略策略策略提高90小户型的产品的高控总价，减少户均面积，增加户数做到20%，且用地最集约化附加值和溢价率4.2挑战和设计策略：“价值”最大化原则“价值”=客户价值+用户价值?

?

策略一

Strategy

1容积率当当不变最大多层产品的用地集约化建筑密度高价值院子产品户数最大化，占地最大化

策略二

Strategy

2减少规划用地内不必要的公共空间如何挖掘用地价值如何保证产品的舒适性VS策略三Strategy

3（客户价值）（用户价值）选择舒适性强、溢价率高的产品组合4.3用地分配策略有限覆盖率的建设用地中，如何提高别墅的品质和溢价？别墅单元占地较小最大化单元别墅占地公共景观庭院私有化程度低别墅品质较低；庭院私有化程度高别墅品质较高；将更多的庭院用地纳入单栋别墅内

最大化别墅区的占地范围，减少用地退线的损耗

最大化单元别墅的范围，减少别墅区的公共景观占地4.4别墅单体设计原则可建设的基底面积有限1

单体产品做“实”做“满”提高产品楼地比建筑体量损失建筑体量损失

在同样的建筑基底面积下，提高产品楼地比可以做出更多的建筑面积2

私家庭院最大化减少退台挑空，产品品质降低用丰富的庭院空间来提高产品品质别墅-端户与墅王别墅-院子产品

将更多的公共庭院用地纳入到私家庭院中来

传统方形别墅变形为L型，围合出私家庭院，营造独栋感4.5高溢价率产品的选择和组合低层多层洋房挑战：满足容积率，控制密度解决方式：创新精致别墅，提高单栋面积挑战：增加有效附加值，节省占地，提升景观空间解决方式：创新洋房，减少建筑进深退台洋房集约洋房常规面积别墅平面玖零墅退台＋退台优点：1）产品占地小，有效降低密度2）单栋面积大，有效提高容积率优点：1）与地形更加契合2）舒适性更高3）高溢价4.5高溢价率产品的选择和组合洋房低层挑战：满足容积率，控制密度解决方式：创新精致别墅，提高单栋面积挑战：增加有效附加值，节省占地，提升景观空间解决方式：创新洋房，减少建筑进深退台洋房舒适洋房常规面积别墅立面叠墅退台＋退台优点：1）产品占地小，有效降低密度2）单栋面积大，有效提高容积率优点：1）进深小，更节地2）均衡性佳3）附赠面积有效可改造4.6地块产品可能性分析出让宗地面积：

131998.10

㎡容积率：1.125限高≤20m本地块可能出现的产品类型墅王2F300-400院子系列3F170-180合院90墅叠墅3F90改善型洋房4-6F层数2F90▃▃▃▃▃面积段节地性VS舒适性单价（万元/㎡）推荐强度90▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃▃13.512.51410.59.1☆☆★★☆产品创新性和溢价空间4.7强排规划方案分析强排方案01

“院子系列+紧凑型洋房”院子产品占地比和数量最大化，紧凑型90小户型做足层高和用地最集约缺点：户型产品单一，小90户型不易去化，货值低强排方案

01产品-商品房商品房-小商品房-大

院子系列-180

350总计院子+紧凑型（6F）洋房户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）紧凑洋房6605939956899812.547.5271.12118.641010

116298强排方案02

“院子系列+改善型洋房”院子产品占地比较大，改善型90小户型有一定溢价空间缺点：户型产品单一，多层区覆盖率过高影响品质，货值低强排方案

02产品-商品房商品房-小商品房-大

院子系列-180

330

56899总计

990

116298院子+改善型（4+1F）洋房户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）改善性洋房660

593998.512.550.4971.12121.61强排方案03

“院子系列+90墅+宽景型洋房”创新型有退台洋房产品有市场竞争力和溢价想象空间，户型产品丰富，货值较高缺点：主打院子系列产品占地比和数量太低，影响品牌延续性强排方案

03产品-商品房院子+舒适型（6+1F）洋房+90墅户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）商品房-小紧凑洋房90墅宽景型洋房96234574864021060601382646081496.9129.4854.1233.08123.60商品房-小商品房-大商品房-大

院子系列-180

14712.5总计1051

1162984.8强排规划方案分析推荐方案01

“院子系列+90墅+洋房”推荐方案02

“院子系列+叠墅+洋房”产品选择兼顾了丰富性和舒适性；院子系列丰富了有高溢价的端套边院和墅王产品；小户型采用高溢价创新型合院式90墅产品；改善型洋房用积集约；产品选择兼顾了丰富性和舒适性；院子系列丰富了有高溢价的端套边院和墅王产品；小户型采用高溢价创新型叠墅和改善型洋房产品；产品组合货值溢价想象空间大。产品组合货值溢价想象空间大。01产品

商品房方案02-产品

商品房方案/户数

建筑面积

单价（万元

平）

预期货值（亿元）-/户数

建筑面积

单价（万元

平）

预期货值（亿元）90舒适型

洋房230

20668.2444

38730.89.110.618.7841.2290改善型

洋房5241446684643912960593999.014.041.5818.14-商品房

小-商品房

小叠墅小计玖零墅小计67459399-180

190

33946.712.513.013.542.4322.887.22院子系列-180

200

35909.712.513.013.544.8922.325.16院子系列-215811417602.95349.456899116298端

院-215墅王-380小计791028995917168.3382156899116298端

院-380-商品房

大商品房-大墅王小计合计285953132.27132.37合计泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品

UNIT

LAYOUT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW5.1方案1-总平面主形象主入口车行主入口车行主入口保障房出入口小区形象出入口方案

01主要技术经济指标设计指标PROJECT总用地面积总建筑面积地上计容建面地下建筑面积容积率要求指标/备注131998

sqm324594

sqm148498sqm176096

sqm1.125总平面图≤148498sqm建筑密度建筑基底面积绿地率35.13

%46374

sqm35%≤25%（暂定）≤6244sqm≥35%集中绿地率总户数总机动车位10%1365户1535辆≥10%≥1319

套（出让合同）5.2方案15.3方案01-

规划结构一坊主弄支弄林荫公共步行道公共绿地街坊5.4回家的路序列印象…回家流线设计一条有生命的回家路线不只是公共空间到私人空间的过度坊主入口公共里总弄石库门半公共支弄院子半私密私密堂家5.4回家的路—入口家，从小区入口开始…一个识别性与引导性强的社区入口。强调领域感，识别性，人车分流等体贴服务。房往院子5.4回家的路—总弄由形象入口进入公共的总弄空间5.4回家的路—支弄经由石库门进入半私密的支弄空间。5.4回家的路—庭院经由支弄进入私家庭院空间。5.5别墅用地经济分析保障房占地约15572.06

㎡洋房占地约29023.62

㎡院子占地约60030.63

㎡玖零墅占地约20829.09

㎡景观轴及公建配套占地约6542.7

㎡保障房用地45%洋房用地玖零墅用地院子用地配套及绿化5.6方案1院子玖零墅洋房户数：285建筑面积：5.94w㎡户数：

144单元数：47户数：

524建筑面积：4.77w㎡建筑面积：1.17w㎡方案01产品-商品房户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）改善型90洋房

524

46477.9玖零墅

144

12921.1小计

668

59399院子系列-180

190

33946.78.914.041.5918.09保障房边墅商品房-小商品房-大洋房叠拼院子墅王12.513.013.542.4322.887.22玖零墅配套端

院-215墅王-380小计811428595317602.95349.456899116298合计132.225.7交通分析主形象主入口车行主入口车行主入口保障房出入口小区形象出入口出入口车行流线人行流线车库出入口5.8景观示意

-样板区景观8首开区形象入口销售中心79别墅样板间景观示范区1

停车场2

入口景观63

售楼处入口门厅4

售楼处-接待5

景观小品1056

样板区-玖零墅114789林荫景观步道样板区-洋房样板区-院子31210

样板区-墅王11

售楼处洽谈区5.9方案02-总平面主形象主入口小区入口保障房出入口小区形象出入口方案

02主要技术经济指标设计指标PROJECT总用地面积总建筑面积地上计容建面地下建筑面积容积率要求指标/备注131998sqm335460sqm148498sqm

≤148498sqm186962sqm1.125总平面图建筑密度建筑基底面积绿地率集中绿地率总户数总机动车位36.19%47774sqm

≤6244sqm35%10%1371户1541≤25%（暂定）≥35%≥10%≥1319

套（出让合同）5.10方案25.11别墅用地经济分析保障房占地约13971.26

㎡洋房占地约14565.96㎡院子占地约59364.25㎡叠拼占地约38279.45㎡景观轴及公建配套占地约5817.18㎡保障房用地洋房用地叠拼用地院子用地配套及绿化45%5.12方案2院子叠拼洋房户数：289建筑面积：5.69w㎡户数：

444建筑面积：3.38w㎡单元数：27户数：

230建筑面积：2.16w㎡方案02产品-商品房户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）舒适型90洋房

230

20558.6叠墅

444

38840.4小计

674

59399院子系列-180

200

35909.79.110.618.6741.35商品房-小商品房-大保障房洋房边墅12.513.013.544.8922.325.16墅王端

院-215墅王-380小计791028995917168.3382156899116298叠拼玖零墅配套院子合计132.385.13交通分析主形象主入口形象主入口保障房出入口小区出入口出入口车行流线人行流线车库出入口5.14景观示意

-样板区景观首开区形象入口销售中心别墅样板间景观示范区1

停车场2

入口景观3

售楼处-接待4

景观小品5

样板区-叠墅6

林荫景观步道7

样板区-洋房189样板区-院子样板区-墅王泰禾院子

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–COURTYARD基地分析

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ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品研究

RESEARCHONUNIT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW6.1规范解读户型附赠空间分析阳台用足起居挑空飘窗空间设备平台转换《上海市建筑面积计算规划管理

《上海市建筑面积计算规划管理《

《上海市建筑面积计算规划管理

上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》暂行规定》暂行规定》暂行规定》有附赠空间的现行规定（四）阳台（五）飘窗（六）装饰性阳台、花池、空调室外阳台的设计进深（取阳台围护结构

飘窗台面与室内地面的高差应不小

机搁板（箱）等第五十一条

多高层住宅的层高外围至外墙面的最大垂直距离）不

于0.5米飘窗高度应不超过2.2米，花池、空调外挂机搁板、结构板等宜为2.8米，不应高于3.6米。超过1.8米（含1.8米），且其水平

且自外墙墙体结构外边线至飘窗外

突出建筑外墙、无围护结构且进深投影面积小于或者等于8平方米的。

边线距离不超过0.6米。0.6小于或者等于

米的，不计算建筑面积。低层建筑可挑空起居空间做为赠送设置符合规范要求的设备平台，交付后改为室内客厅做双层挑空，上层可为居住空间设置符合规范要求的阳台，阳台计一半面积设置符合规范要求的飘窗附赠手法设备平台≤0.6m两层挑高室内卧室卧室客厅

餐厅≤8

㎡≤1.8m≤2.2m室内图示说明卧室≤0.6m≥0.5m≤0.6m室内客厅

餐厅6.1规范解读户型附赠空间分析地库空间转换露台利用闷顶空间入户空间《建筑工程建筑面积计算规范》按我司近期某上海项目经验《建筑工程建筑面积计算规范》按我司近期某上海项目经验有附赠空间

3.0.27

下列项目不应计算建筑面积：

设置地下车库，交付后改为地下4.露台、露天游泳池、花架、屋顶的

室。3.0.27

下列项目不应计算建筑面积：4.露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；设置闷顶层的现行规定水箱及装饰性结构构件；在地下室报规时按照地下车库标注，

报批，交付后作为100%赠送面积。在报规时按照闷顶设计，交付后加建楼梯通过改造花架，院墙等设置功能房间通过退台等方式实现露台附赠附赠手法住宅车库庭院室内入户庭院设备用房6.6m2.7

m3.6m图示说明住宅住宅庭院住宅3.6m车道3.0m室内室内室内0.6m3.0m私家车库

住宅2.7

m6.2180院子_Ⅰ型一层平面1211改造前改造后12全赠送改造前建筑面积74.4749.1054.92实际所得建筑面积78.7974.47赠送赠送门厅4.32赠送赠送露台赠送车库赠送楼层赠送率庭院挑空总面积43.2035.691F2F3F38.88180院子_Ⅰ型25.3710.3219.1167.2219.11-1F-2F阁楼合

计96.3581.0137.49435.3320.06116.41116.4137.49206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.40368.316.2180院子_Ⅰ型二层平面434改造前改造后34全赠送改造前建筑面积74.4749.1054.92实际所得建筑面积78.7974.4767.22赠送庭院38.88赠送赠送挑空赠送露台赠送车库赠送总面积43.2035.6919.11楼层赠送率门厅1F2F3F4.3218025.3710.3219.11院子_Ⅰ型-1F-2F阁楼合

计96.3581.0137.49435.3320.06116.41116.4137.49206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.40368.316.2180院子_Ⅰ型三层平面44改造前改造后4全赠送改造前建筑面积74.47实际所得建筑面积78.79赠送庭院38.88赠送门厅4.32赠送赠送露台赠送车库赠送总面积43.20楼层赠送率挑空1F2F180院子_Ⅰ型49.1074.4725.3710.3235.693F-1F-2F阁楼合

计54.9267.2296.3581.0137.49435.3319.1119.11116.41116.4137.4920.06206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.40368.316.2180院子_Ⅰ型地下一层&地下二层平面51地下一层地下二层15全赠送改造前建筑面积74.4749.1054.92实际所得建筑面积78.7974.4767.22赠送庭院38.88赠送门厅4.32赠送挑空赠送露台赠送车库赠送总面积43.2035.6919.11楼层赠送率1F2F3F180院子_Ⅰ型25.3710.3219.11-1F-2F阁楼合

计96.3581.0137.4920.0658.94116.41116.4137.49206%35.4035.40178.49435.334.3225.3729.43368.316.2180院子_Ⅰ型阁楼层平面闷顶可改造为阁楼，所圈区域层高为1.8m。全赠送改造前建筑面积74.4749.1054.92实际所得建筑面积78.7974.4767.22赠送庭院38.88赠送门厅4.32赠送挑空赠送露台赠送车库赠送总面积43.2035.6919.11楼层赠送率1F2F3F180院子_Ⅰ型25.3710.3219.11-1F-2F阁楼合

计96.3581.0137.49435.3320.06116.41116.4137.49368.31206%35.40178.4958.944.3225.3729.4335.406.2180院子组合12.2m180_Ⅰ180_Ⅱ180_Ⅰ8.7m180_Ⅱ12.2m180_Ⅰ180_Ⅰ13.8m180_Ⅰ180_Ⅰ地下二层地上一层6.390院子一层平面1211改造前改造后全赠送12改造前建筑面积57.51实际所得建筑面积57.5157.5171.1458.6627.72272.54赠送庭院22.10赠送门厅2.40赠送赠送赠送车库赠送楼层赠送率挑空露台总面积24.5031.7777.2277.2248.12258.831F2F-1F-2F阁楼合

计90院子32.2225.296.486.08288%18.5620.4026.8889.7328.182.4025.2918.566.390院子二层平面4343改造前改造后全赠送34改造前建筑面积57.51实际所得建筑面积57.5157.5171.1458.6627.72272.54赠送庭院22.10赠送门厅2.40赠送挑空赠送露台赠送车库赠送楼层赠送率总面积24.5031.7777.2277.2248.12258.831F2F-1F-2F阁楼合

计90院子32.2225.2925.296.486.08288%18.5620.4026.8889.7328.182.4018.566.390院子地下一层&地下二层平面51地下一层地下二层全赠送15改造前建筑面积57.51实际所得建筑面积57.5157.5171.1458.6627.72272.54赠送庭院22.10赠送门厅2.40赠送挑空赠送露台赠送车库赠送总面积24.5031.7777.2277.2248.12258.83楼层赠送率1F2F-1F-2F阁楼合

计90院子32.2225.296.486.08288%18.5618.5620.4026.8889.7328.182.4025.296.390院子阁楼层平面4闷顶可改造为阁楼，所圈区域层高为1.8m。全赠送4改造前建筑面积57.51实际所得建筑面积57.5157.5171.1458.6627.72272.54赠送庭院22.10赠送门厅2.40赠送挑空赠送露台赠送车库赠送总面积24.5031.7777.2277.2248.12258.83楼层赠送率1F2F-1F-2F阁楼合

计90院子32.2225.296.486.08288%18.5620.4026.8889.7328.182.4025.2918.566.390院子组合90909.8m909090909.8m9090地下二层地上一层6.4叠墅户型-90m2上叠C户型中叠B户型B北庭园入户C北庭园入户下叠A户型A南庭园入户6.4叠墅户型-90m2改造前1F2F3F赠送地下室赠送设备平台户型建筑面积赠送花园

赠送房间

赠送露台

赠送飘窗

赠送阳台赠送阁楼

赠送总面积赠送率ABC81.0289.5089.80128.72126.2923.719.412.27.27.21.752.451.75137.7148.5169.92%165.97%64.03%叠墅93.61516.224.5557.56.4叠墅户型-90m2A户型488341改造后B2B11F全赠送半赠送

8134赠送地下室赠送设备平台户型建筑面积赠送花园

赠送房间

赠送露台

赠送飘窗

赠送阳台赠送阁楼

赠送总面积赠送率ABC81.0289.5089.80128.7223.719.412.27.27.21.752.451.75137.7169.92%165.97%64.03%叠墅126.2993.6148.51516.224.5557.56.4叠墅户型-90m2B户型12848534改造后B2B11F2F5全赠送半赠送

81234赠送地下室赠送设备平台户型建筑面积赠送花园

赠送房间

赠送露台

赠送飘窗

赠送阳台赠送阁楼

赠送总面积赠送率ABC81.0289.5089.80128.7223.719.412.27.27.21.752.451.75137.7169.92%165.97%64.03%叠墅126.2993.6148.51516.224.5557.56.4叠墅户型-90m2C户型133422734改造后3F闷顶1F2F2全赠送半赠送1347赠送地下室赠送设备平台户型建筑面积赠送花园

赠送房间

赠送露台

赠送飘窗

赠送阳台赠送阁楼

赠送总面积赠送率ABC81.0289.5089.80128.72126.2923.719.412.27.27.21.752.451.75137.7148.5169.92%165.97%64.03%叠墅93.61516.224.5557.56.4叠墅组合图6.5舒适性洋房户型-90m2上错D户型下错C户型2F北庭园入户公共门厅入户2F北庭园入户平层B户型底层A户型1F南庭园入户1F南庭园入户6.5舒适性洋房户型-90m2一层平面-A户型146451改造前改造后全赠送半赠送14

5

6套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积面积下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼面积141.4102.925.8舒适型

A

72.19222273.59

87.86127

31.1286.42

23.13.70

7.92

2.80161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1975.2975.0475.1989.8989.5989.776.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%2.802.80

38.6288.498%6.5舒适性洋房户型-90m2地下平面-A户型88地下一层地下二层全赠送半赠送8套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积面积下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼面积141.4102.925.8舒适型

A

72.19222273.59

87.86127

31.1286.42

23.13.70

7.92

2.80161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1975.2975.0475.1989.8989.5989.776.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%2.802.80

38.6288.498%6.5舒适性洋房户型-90m2二层平面-B户型364543改造前改造后全赠送半赠送3

4

5

6套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积面积下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼面积141.4102.925.8舒适型

A

72.19222273.5987.8612731.123.70

7.92

2.80161%114%29%洋房B

72.19C

72.41D

75.1975.29

89.8986.42

23.16.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%75.0475.1989.5989.772.802.80

38.6288.498%6.5舒适性洋房户型-90m2地下平面-B户型88地下一层地下二层全赠送半赠送8套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积面积下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼面积141.4102.925.8舒适型

A

72.19洋房

B

72.1972.41D

75.19222273.5987.8612731.123.70

7.92

2.80161%114%29%75.29

89.8986.42

23.16.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%C75.0475.1989.5989.772.802.80

38.6288.498%6.5舒适性洋房户型-90m2三层平面-C户型6235改造前改造后全赠送半赠送2

35

6套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积73.5975.2975.04

89.5975.19

89.77面积87.8689.89下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼面积141.4102.925.888.4舒适型

A

72.19222212731.123.70

7.92

2.80161%114%29%洋房B72.19C

72.41D

75.1986.42

23.16.83

3.70

3.12.8083.8%8.76

11.622.802.80

38.6218.01

28.9498%6.5舒适性洋房户型-90m2四层平面-C/D户型633改造前改造后全赠送半赠送36套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积73.5975.2975.04

89.5975.19

89.77面积87.8689.89下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼面积141.4102.925.8舒适型

A

72.19洋房

72.19222212731.123.70

7.92

2.80161%114%29%B86.42

23.16.83

3.70

3.18.76

11.6218.01

28.942.8083.8%C

72.41D

75.192.802.80

38.62

88.498%6.5舒适性洋房户型-90m2五层平面-D户型32改造前改造后全赠送半赠送23套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积73.5975.2975.04面积87.8689.8989.59下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼31.12

3.70

7.92

2.80面积141.4102.925.8舒适型

A

72.192222127161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1986.42

23.16.83

3.70

3.12.8083.8%8.76

11.622.8075.19

89.7718.01

28.942.80

38.62

88.498%6.5舒适性洋房户型-90m2闷顶平面7改造前改造后全赠送半赠送7套内公摊

阳台

套型建筑

建筑赠送地

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送

赠送设

赠送

赠送总套型户数得房率赠送率面积面积

面积15.67

1.4017.70

3.1017.18

2.6314.58面积73.5975.2975.04面积87.8689.8989.59下室花园

房间

露台

飘窗

阳台

备平台

阁楼31.12

3.70

7.92

2.80面积141.4102.925.8舒适型

A

72.192222127161%114%29%洋房BC72.1972.41D

75.1986.42

23.16.83

3.70

3.12.8083.8%8.76

11.622.8075.19

89.7718.01

28.942.80

38.62

88.498%6.5舒适性洋房组合图地下车库组团平面泰禾院子

THAIHOT

–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品研究

RESEARCHONUNIT

PLANS立面设想

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGNREVIEW石

庫

門装饰元素

磗墙铺装石库门建筑既有江南民居风格，又融合了欧洲排联式建筑特点，是中西合璧的结晶，更体现了中华民族聚族而居、以合为主、分而不隔、对外封闭、对内敞开等居住和建筑特质。除了最具代表性的建筑元素石库门外，还有诸如山花、檐口、拱券、门窗套、阳台栏杆、门牌、壁灯、信报箱等装饰元素也传承了老上海这一特定时期的城市文脉。红灰交叠的砖墙也一定程度上成为了18世纪末19世纪初以上海为代表的殖民文化建筑的标志之一；青石板或灰砖铺装也会强化老式弄堂的人文气息。石

庫

門装饰元素砖墙

铺装上海弄堂-石库门是老上海最具代表性的民居建筑，通常被认为是上海近代都市文明的象征之一。早期的石库门产生于19世纪70年代初，它脱胎于江南民居的住宅形式。在20世纪以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代，在建筑风格更上更加西化。石

庫

門装饰元素砖墙

铺装“总弄-支弄-入户玄关处”传统石库门装饰元素和联接功能的汲取石

庫

門装饰元素砖

墙装饰特点：石库门建筑的装饰特性强烈，在山墙、过街楼都有重点装饰。造型和装饰多采用西式建筑的风格，我们不仅能看到来自西方的山花、拱券，也能看到来自中国传统的吉祥文字装饰门头。这是中西文化混血的产物和结晶，也体现了共性与个性的统一。石

庫

門装饰元素砖墙

铺装石

庫

門装饰元素砖墙

铺装表征色表征色石

庫

門装饰元素砖墙

铺装泰禾院子

THAIHOT

–COURTYARD基地分析

SITE

ANALYSIS设计理念

DESIGN

CONCEPT规划强排分析

PLANNING

STRATIGY规划方案01

&02

PLANNING

OPTION01&02户型产品研究

RESEARCHONUNIT

PLANS立面意向

FAÇADE

INTENTION设计回顾

DESIGN

REVIEW8.1规划方案比较推荐方案01

“院子系列+90墅+洋房”推荐方案02

“院子系列+叠墅+洋房”产品选择兼顾了丰富性和舒适性；院子系列丰富了有高溢价的端套边院和墅王产品；小户型采用高溢价创新型合院式90墅产品；改善型洋房用积集约；产品选择兼顾了丰富性和舒适性；院子系列丰富了有高溢价的端套边院和墅王产品；小户型采用高溢价创新型叠墅和改善型洋房产品；产品组合货值溢价想象空间大。产品组合货值溢价想象空间大。方案01方案02产品-商品房改善型90洋房

524

46477.9玖零墅

144

12921.1小计

668

59399院子系列-180

190

33946.7户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）产品-商品房舒适型90洋房

230

20558.6叠墅

444

38840.4小计

674

59399院子系列-180

200

35909.7户数

建筑面积

单价（万元/平）

预期货值（亿元）8.914.041.5918.099.110.618.6741.35商品房-小商品房-大商品房-小商品房-大12.513.013.542.4322.887.2212.513.013.544.8922.325.16端

院-215墅王-380小计811428595317602.95349.456899116298端

院-215墅王-380小计791028595917168.3382156899116298合计132.22合计132.388.2规划方案比较—经济指标方案

01主要技术经济指标方案

02主要技术经济指标设计指标PROJECT要求指标/备注PROJECT设计指标要求指标/备注总用地面积总建筑面积地上计容建面131998

sqm335460

sqm148498sqm

≤148498sqm145998

sqm总用地面积总建筑面积地上计容建面131998

sqm324594

sqm148498sqm

≤148498sqm145998

sqm住宅建筑面积住宅建筑面积A-公租房B-小户型C-大户型29700

sqm

≥29700（出让合同）59400

sqm

≥59400（出让合同）56898

sqm

≤59400

（反算）2500sqm

社区服务4450（包含地下）176096

sqmA-公租房B-小户型C-大户型29700

sqm

≥29700（出让合同）59400

sqm

≥59400（出让合同）56898

sqm

≤59400

（反算）2500sqm

社区服务4450（包含地下）186962

sqm社区公建配套社区公建配套地下建筑面积地下建筑面积洋房部分别墅部分车库部分（B1）（B1）（B2）20061

sqm72794

sqm83241

sqm洋房部分别墅部分车库部分（B1）（B1）（B2）49266

sqm59204

sqm78492

sqm容积率1.125容积率1.125建筑密度建筑基底面积绿地率集中绿地率总户数35.13

%46374

sqm

≤6244sqm≤25%（暂定）建筑密度建筑基底面积绿地率集中绿地率总户数36.19

%47774

sqm

≤6244sqm≤25%（暂定）35%10%≥35%≥10%≥1319

套（出让合同）≥412套（出让合同）≥660套（出让合同）35

%10

%≥35%≥10%≥1319

套（出让合同）≥412套（出让合同）≥660套（出让合同）1365户412户668户285户1535辆301371户412户674户285户1541A-公租房B-小户型C-大户型A-公租房B-小户型C-大户型总机动车位总机动车位地上地下地上地下3015111505备注1：机动车停车位，建筑面积大于等于140

平方米的应按1.4

个每户配置，超过面积按1个车位每100

平方米折算车位；建筑面积在90

平方米-140

平方米之间的应按1.1

个每户配置；建筑面积小于90

平方米的应按0.9

个每户配置，应设置10％的电动汽车专用泊位。备注1：机动车停车位，建筑面积大于等于140

平方米的应按1.4

个每户配置，超过面积按1个车位每100

平方米折算车位；建筑面积在90

平方米-140平方米之间的应按1.1个每户配置；建筑面积小于90

平方米的应按0.9

个每户配置，应设置10％的电动