（本科）第四章 项目投资前管理

（本科）第四章项目投资前管理（本科）第四章项目投资前管理（本科）第四章项目投资前管理案例：西安市丰庆路房地产项目可行性分析报告一、总论1、项目建设背景西安市丰庆路兰州军区所属土地，需要开发改造，项目占地沿劳动路26亩、丰庆路36亩，总占地62亩，规划总24万平方，其中商铺面积6万平方。。项目位于丰庆路商业区、西稍门商业区之间，项目分两块，分别为丰庆路沿街、劳动路沿街，周边大型商圈包括丰庆路批发市场、大唐西市、西稍门商圈，商业前景优越。项目为部队开发，缺乏地方开发手续，不能做按揭，土地年限40年。目前，总政开发手续已经齐全。2、项目合作概况项目以联合开发为主，其中返还部队6万平方，部队每平方支付3300元。返款支付分三次，首次为项目四层结束，返还6000万，项目封顶返还一部分，交房返还一部分。同时，部队占开发利润36%，相关领导人占32%(此部分可细谈降低)。二、西安市住宅市场现状分析1、2011年11月住宅市场分析西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示：11月23日西安市商品房成交继续下滑。23日商品房共成交226套，较上前一日减少27套，其中住宅共成交，179套，较上前一日减少21套。商品房总成交面积较前一日环比下滑22.8%。其中，普通住宅成交面积环比下滑27.4%。2、商业地产领袖西安在住宅整体滑坡的同时，商业项目却异常兴盛，更多投资资本大量涌入商业地产市场，商铺出现热销。从骡马市的罗马星时代广场热销，到东门里大连万达广场的枪手，可以看出，商铺，以及公寓楼正在成为西安地产市场主力。三、项目建设指标序号 项目 单位 数量1 总建筑面积 平方米 2400002 住宅面积 平方米 180003 商铺面积 平方米 600004 容积率 5.8四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据①建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；②各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号 项目 单价 数量 金额（万元）1 商铺建安 2500 60000 171432 住宅建安成本 2100 180000 378003 室外工程 100 240000 24004 机电工程 50 240000 12005 销售费用1 10000x0.05 60000 3000 销售费用2 5000x0.05 120000 30006 管理费用 0.02 520000 24007 其他成本 10008 总投资 67943以上投入未计算财务成本在内。3、销售收入根据项目所处位置、周围环境和西安市成本房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为5000元/m2，低层商铺均价定位为10000元/m2，部队返款3300元/m2。销售收入见下表：序号 项目 单位 数量 价格 金额（万元）1 住宅 元/m2 120000 5000 600002 部队返款 元/m2 60000 3300 198003 低层商铺 元/m2 60000 10000 60000 合计 139800以上销售收入，未计算房价上涨。4、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加8388万元。5、盈利能力分析序号 项目 合计（万元）1 总销售收入 1398002 总投资 679433 税金 83884 利润额 634696、其他分配序号 项目 合计（万元）1 总利润 634692 部队占股36% 228483 领导占32% 203104 利润额 20311五、合作方式及实际投资分两种投资模式。第一种模式：投资开发。1、投资人敢2011年12月14日前，部队考核相关开发手续及批文，签订合作协议，双控账号注资1600万元；2、部队拆迁，及办理动工手续，1-3个月。3、正式动工前，给部队交2000万开发保证金，即开始开发运营。4、前期总投资5000万以内。第二种模式：担保入股模式1、投资人敢2011年12月14日前，部队考核相关开发手续及批文，签订合作协议，双控账号注资1600万元；2、协议签订1-2个月，投资人可才抽出资金，并占项目5