房地产产权管理（共38）

第六章章房房地地产产产权管管理10/27/2022主要要内内容容第1节.房地地产产产产权权及及其其类类型型第4节.房地地产产产产籍籍管管理理第3节.房地地产产产产权权登登记记第2节.房地地产产产产权权取取得得方方式式第5节.房地地产产产产权权面面积积10/27/2022第1节.房地地产产产产权权及及其其类类型型房地地产产产产权权是财财产产权权在在房房地地产产中中的的具具体体化化，，亦亦即即存存在在于于土土地地和和房房屋屋中中的的，，以以其其所所有有权权为为核核心心的的一一系系列列排排他他性性权权利利集集合合体体的的““权权利利集集””。。现代代建建筑筑物物区区分分所所有有权权！！10/27/2022房地地产产所所有有权权是由由国国家家法法律律规规定定的的。。依依照照有有关关法法律律的的规规定定，，我我国国实实行行社社会会主主义义土土地地公公有有制制，，土土地地属属国国家家所所有有和和集集体体所所有有：：房房屋屋作作为为财财产产，，可可以以依依法法分分别别属属于于国国家家所所有有、、集集体体所所有有和和个个人人所所有有。。依依照照《民法法》和《土地地管管理理法法》的有有关关规规定定，，集集体体所所有有土土地地还还可可以以分分别别属属于于村村农农民民集集体体所所有有、、乡乡(镇)农民民集集体体所所有有和和村村内内两两个个以以上上农农业业集集体体经经济济组组织织所所有有。。房地地产产所所有有权权的的内内容容是是指指其其所所有有权权法法律律关关系系中中权权利利主主体体所所享享有有的的权权利利和和义义务务。。就就权权利利而而言言．．具具体体体体现现为为房房地地产产所所有有人人在在法法律律规规定定的的范范围围内内，，对对其其土土地地或或房房屋屋享享有有的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的的权权能能；；(1)占有有权权是指指产产权权主主体体对对土土地地或或房房屋屋的的实实际际的的掌掌握握和和控控制制。。占有有权权通通常常由由所所有有人人行行使使，，但但也也可可以以根根据据所所有有人人的的意意志志和和利利益益分分离离出出去去，，由由非非所所有有人人享享有有。。所有有人人占占有有是是指指在在事事实实上上掌掌握握和和控控制制属属于于自自己己所所有有的的土土地地和和房房屋屋，，是是房房地地产产所所有有权权的的一一个个权权能能，，即即占占有有权权的的体体现现。。10/27/2022非所有有人占占有是是指非非所有有人对对他人人所有有的土土地和和房屋屋的占占有，，凡是是根据据法律律的规规定或或所有有人的的意愿愿而占占有的的，是是合法法占有有，能能够形形成为为独立立的占占有权权，并并能排排斥第第三人人的干干涉。。如承承租人人根据据租赁赁合同同占有有出租租人的的房屋屋等。。(2)使用权权是指产产权主主体按按照土土地和和房屋屋的性性能和和用途途进行行事实实上的的利用用和运运用。。如在依依法取取得的的土地地上建建造房房屋，，在耕耕地上上种植植农作作物等等。使使用权权是房房地产产所有有人所所享有有的一一项独独立权权能，，所有有人可可以在在法律律规定定的范范围内内，依依自己己的意意志使使用土土地和和房屋屋。房房地产产所有有人可可以在在法律律规定定的范范围内内，根根据自自己的的意志志和利利益，，将使使用权权分离离出去去，由由非所所有人人享有有。房房地产产的使使用权权的实实现，，要以以占有有权为为前提提，当当占有有权与与所有有人分分离以以后．．所有有人的的使用用权也也与所所有权权发生生分离离。但但是，，所有有权和和使用用权相相分离离之后后，并并不排排斥所所有者者要求求在经经济上上的实实现。。10/27/2022(3)收益权权是指产产权主主体在在土地地和房房屋之之上获获取经经济利利益的的权利利。也可以以说，，收益益权是是基于于行使使房地地产所所有权权而取取得的的经济济收人人的权权利，，是所所有权权在经经济上上实现现自己己的表表现。。(4)处分权权是指所所有权权人在在法律律允许许的范范围内内对土土地和和房屋屋的处处理权权利。。处分权权是决决定土土地和和房屋屋在法法律上上的命命运，，即依依照所所有人人的意意志和和法律律的规规定．．对土土地、、房屋屋进行行处置置的权权利，，如出出卖、、赠与与和其其它转转让行行为。。所有有权人人对房房地产产的处处分，，都会会引起起所有有权的的转移移或消消灭，，决定定土地地和房房屋的的最终终归宿宿。所所以，，处分分权是是所有有权人人的最最基本本的权权利，，是所所有权权的核核心。。处分分权一一般是是由所所有权权人行行使的的，也也可以以委托托他人人代管管处理理。10/27/2022房地产产的处处分权权是有有一定定限制制的，，其行行使范范围不不是无无限的的，而是受受赋予予其权权利的的法律律规定定限制制的。。我国国现行行法律律规定定，土土地所所有权权不能能买卖卖，也也不允允许以以其他他形式式转让让土地地所有有权；；禁止止滥用用土地地，不不得擅擅自改改变土土地用用途，，不得得破坏坏环境境生态态乎伤伤，危危害社社会生生产和和人们们的生生活；；不得得擅自自买卖卖公有有房屋屋，严严禁以以城市市私有有房屋屋进行行投机机倒把把活动动；房房地产产开发发、建建设，，不得得违反反建筑筑工程程规划划许可可证的的规定定等。。如1990年建设设部关关于《城市房房屋产产权产产籍管管理办办法》中．对对房屋屋产权权转移移的限限制作作了这这样的的规定定：城城市房房屋在在城市市改造造规划划实施施范围围内的的；在在国家家建设设征用用土地地范围围内的的；以以及其其他依依法禁禁止转转移、、变更更的，，禁止止产权权转移移或设设定他他项权权利。。10/27/2022他项权权利在在民法法中称称谓相相邻权权。所所以，，房地产产他项项权利利是指相相互毗毗邻的的所有有权人人或使使用权权人对对各自自的土土地或或房屋屋行使使所有有权或或使用用权时时，因因相互互间应应当给给予方方便或或接受受限制制而形形成的的权利利和义义务。。《民法通通则》第83条规定定：““不动动产相相邻各各方，，应当当按照照有利利生产产、方方便生生活、、团结结互助助、公公平合合理的的精神神，正确处处理截截水、、排水水、通通行、、通风风、采采光等等方面面的相相邻关关系。。给相邻邻方造造成妨妨碍或或者损损失的的，应应当停停止侵侵害，，排除除妨碍碍．赔赔偿损损失””。目前，，我国国房地产产他项项权利利的主要要类别别有：：(1)抵押权权房屋所所有权权及以以出让让方式式取得得的土土地使使用权权可以以设定定抵押押权。。抵押押开始始，抵抵押权权人即即取得得房屋屋或土土地的的抵押押权，，抵押押人(产权人人)和抵抑权人人(债权人)要订立抵押押契约，规规定还敦期期限及利息息。到期不不还清债务务的，抵押押权即消失失。抵押人人破产的，，抵押权人人享有以抵抵押物作价价或从拍卖卖房地产价价中优先得得到清偿的的权利。10/27/2022(2)租赁权我国的房屋屋及经出让让的国有土土地使用权权可以出租租，承祖人人对所承祖祖的房屋或或土地有租租赁权，这这是我国的的一种较为为特殊的房房地产他项项权利。(3)典当权简称典权。。它是产权权人将房地地产以商定定的典价典典给承典人人，承典人人在典期内内享有房地地产的使用用和管理权权的行为。。在典期内内，承典人人不收付出出典价的利利息，而出出典人也不不收房屋租租金。典期期满，房屋屋所有人，，即出典人人退回典价价收回房产产的产权。。超过典期期，出典人人如不赎回回或无力赎赎回，承典典人享有房房地产产权权的权利。。10/27/2022(4)地役役权权地役役权权是是指指为为自自己己土土地地的的便便利利在在他他人人的的土土地地上上所所设设定定的的权权利利。。地役役权权设设定定的的基基本本原原则则是是：：需需役役地地或或供供役役地地所所有有人人变变动动时时，，不不影影响响地地役役权权的的存存在在；；供供役役地地所所供供的的便便利利，，应应为为需需役役地地可可以以直直接接利利用用的的便便利利；；地地役役权权有有““永永久久权权””，，临临时时存存在在的的权权利利不不得得视视为为地地役役权权；；地地役役权权与与所所有有权权发发生生冲冲突突时时，，所所有有权权让让位位于于地地役役权权。。地地役役权权的的种种类类有有：：通通行行、、用用水水、、开开发发富富源源（（食食草草、、采采石石等等））。。一一般般认认为为，，相相邻邻关关系系是是通通过过法法律律规规定定的的．．不不必必经经相相邻邻各各方方约约定定而而对对房房地地产产产产权权进进行行限限制制，，同同时时，，为为了了取取得得通通过过他他人人土土地地或或院院落落、、走走道道出出入入的的权权利利，，要要向向他他人人交交纳纳一一定定的的费费用用。。10/27/2022(5)地上上权权地上上权权是是指指以以支支付付租租金金为为代代价价在在他他人人土土地地上上建建筑筑房房屋屋的的权权利利。。作作为为他他物物权权的的一一种种，，其其实实质质在在于于利利用用他他人人土土地地建建筑筑房房屋屋，，从从而而达达到到使使用用他他人人土土地地的的目目的的。。地地上上权权人人对对其其建建筑筑物物可可以以占占有有、、使使用用、、收收益益和和部部分分处处分分权权能能。。土土地地所所有有权权人人除除有有权权要要求求承承租租方方（（地地上上权权人人））按按期期交交付付租租金金外外，，在在地地上上权权存存续续期期间间已已基基本本丧丧失失所所有有权权的的大大部部分分权权能能。。除此此，，房房地地产产的的他他项项权权利利还还包包括括有有相相邻邻采采光光通通风风权权、、相相邻邻安安全全权权、、借借用用权权、、空空中中权权和和地地下下权权等等。。10/27/2022现代代建建筑筑物物区区分分所所有有权权所谓谓建筑筑物物区区分分所所有有权权，系系指指根根据据使使用用功功能能，，将将一一栋栋建建筑筑物物于于结结构构上上区区分分为为由由各各个个所所有有人人独独自自使使用用的的专用用部部分分和由由多多个个所所有有人人共共同同使使用用的的共用用部部分分，每每一一所所有有人人享享有有的的对对其其专专有有部部分分的的专有有权权与对对共共用用部部分分的的共有有权权的结结合合。。10/27/2022(1)专有有所所有有权权所谓谓专专有有部部分分，，是是指指具具有有构构造造上上及及使使用用上上的的独独立立性性，，并并能能够够成成为为分分别别所所有有权权客客体体的的部部分分。。专专有有部部分分通通常常是是在在将将建建筑筑物物分分割割为为各各个个不不同同部部分分的的基基础础上上形形成成的的，，专专有有部部分分是是各各个个区区分分所所有有人人所所单单独独享享有有的的所所有有权权的的客客体体，，此此项项单单独独所所有有权权与与一一般般的的单单独独所所有有权权并并无无本本质质区区分分，，所所以以，，权权利利人人可可以以行行使使完完全全的的占占有有、、使使用用、、收收益益与与处处分分权权。。(2)共有有所所有有权权所谓谓共共有有部部分分，，是是指指区区分分所所有有人人所所拥拥有有的的单单独独所所有有部部分分以以外外的的建建筑筑物物其其他他部部分分，，对对共共有有部部分分享享有有的的权权利利称称为为共共有有权权。。共有有部部分分的的范范围围主主要要包包括括建建筑筑物物的的基基本本构构造造部部分分（（如如支支柱柱、、屋屋顶顶、、外外墙墙或或地地下下室室等等）），，建建筑筑物物的的共共用用部部分分及及附附属属物物（（如如楼楼梯梯、、消消防防设设备备、、走走廊廊、、水水塔塔、自自来来水水管管等等）），，仅仅为为部部分分区区分分所所有有人人所所共共有有的的部部分分。10/27/2022(3)成员权这是指建筑物物区分所有权权人基于在一一栋建筑物的的构造、权利利归属及使用用上的不可分分离的共同关关系而产生的的，作为建筑筑物的一个团团体组织的成成员享有的权权利与承担的的义务。它不不但是财产关关系，更主要要的是管理关关系，也是与与专有所有权权、共有所有有权紧密结合合而不可分割割的一种永续续权。其表现现为具有表决权、参与与制定规约、、选举及解任任管理者等，，同时承担相相应的义务。10/27/2022第2节.房地产产权取取得方式房地产产权取取得有两种主主要方式，一一是原始取得得；二是继受受取得。它们们是以是否按按原所有权人人的所有权和和意志为依据据而取得所有有权来区分的的。2.1原始取得原始取得也叫最初取得得，它指房地产所有有权是根据法法律的规定，，不以原所有有人的所有权权和意志为根根据，而直接接取得所有权权的方式。其主要包括有有：2.1.1土地所有权原原始取得10/27/2022(1)没收(2)社会主义合作作化、集体化化。(3)无主土地。没没有土地所有有人或所有人人不明的土地地，依法收归归国有。(4)添附。因海滩滩、河流的冲冲刷或改造形形成的沙洲、、滩涂等的土土地，依法收收归国有。2.1.2房屋所有权原原始取得(1)没收。(2)社会主义改造造。(3)新建。国家投投资建设的、、单位或个人人自筹资金新新建的房屋。。(4)无主房屋。指指房屋所有人人不明或者没没有所有权的的房屋，依法法归国家或集集体组织所有有。(5)公私合营、单单位撤、并、、转和调整的的房产。10/27/20222.2继受取得继受取得也叫传来取得得，它是指房地产产所有人通过过某种法律行行为从原所有有人那儿取得得的房地产所所有权。它是最常见的的所有权取得得方式，如通通过各种合同同关系和继承承关系取得的的房地产所有有权。房地产产所有权继受受取得的方式式主要有：(1)土地所有权继继受取得我国法律规定定，土地不能能买卖、赠与与、遗赠。所所以，土地所所有权的继受受取得方式主主要是征用土土地。(2)房屋所有权继继受取得房屋所有权的的继受取得是是以房屋的买买卖、继承等等方式为主。。常见的房屋所所有权继受取取得的方式有有：买卖房屋屋、产权交换换、遗赠、赠赠与和继承等等。10/27/2022第3节.房地产产产权权登记记房地产产产权权登记记又称房房地产产权属属登记记，是是指房房地产产管理理部门门依其其职权权，对对房地地产权权利人人合法法的土土地使使用权权和房房屋所所有权权以及及由上上述权权利产产生的的抵押押、设设典、、租赁赁等房房地产产其他他权利利的登登记。。3.1各国房房地产产产权权登记记制度度的种种类和和特点点3.2我国房房地产产权属属登记记的类类型10/27/20223.1各国房房地产产产权权登记记制度度的种种类和和特点点世界各各国房房地产产产权权登记记制度度分为为三种种：即即契据据登记记制度度、权权利登登记制制度以以及登登记发发证制制度。。3.1.1契据登登记制度3.1.2产权登登记制制度3.1.3登记发发证制制度3.1.4我国房房地产产登记记制度度10/27/2022也称登登记公公示主主义，，由法法国首首创，，实行行这一一登记记制度度的国国家还还有意意大利利、比比利时时、西西班牙牙、葡葡萄牙牙、日日本、、南美美国家家及美美国的的大多多数州州，以以及中中国的的香港港等。。其特特点是是：(1)登记机机关对对登记记申请请采取取形式式审查查主义义。即即只审审查契契约及及登记记手续续的形形式是是否完完备，，登记记的内内容就就是契契据记记载的的内容容。(2)登记机机关设设置登登记公公簿，，记载载房地地产权权利的的得失失变更更过程程，便便于有有利害害关系系的第第三人人查阅阅。(3)记为房房地产产产权权变更更的对对抗要要件。。即房房地产产产权权的变变更要要依据据权利利人的的意志志生效效。产产权发发生纠纠纷时时，只只有登登记过过的契契约方方能作作为产产权证证明提提交法法庭，，否则则法庭庭不予予受理理。(4)登记公公信力力较差差。即即已登登记的的权利利事项项，如如果在在实体体法上上不能能成立立而无无效时时，不不能以以此对对抗善善意的的第三三人。。3.1.1契据登登记制度10/27/20223.1.2产权登登记制制度也称登登记要要件主主义，，由德德国首首创，，实行行这一一登记记制度度的国国家还还有：：奥地地利、、荷兰兰、瑞瑞典以以及东东南亚亚一些些国家家。其其特点点是：：(1)登记具具有强强制性性。房房地产产权利利得失失变更更不经经登记记，无无法律律效力力。(2)登记机机关对对登记记申请请，采采取实实质审审查主主义。。即对对申请请登记记所必必备的的形式式要件件、登登记手手续是是否完完备必必须进进行审审查，，还要要审查查产权权取得得的方方式、、产权权的界界限与与他人人的产产权关关系等等，上上述审审查无无问题题方予予登记记。(3)登记具具有公公信力力。经经登记记后权权利具具有绝绝对效效力。。(4)登记机机关设设登记记公簿簿，记记载房房地产产权利利得失失变更更，经经第三三人查查阅。。登记记簿的的权利利地块块为单单元，，按地地号顺顺序排排列。。(5)权利登登记效效力强强，要要求严严。先先要进进行地地籍测测量，，而后后办理理登记记，并并建立立转移移、变变更等等动态态登记记制度度。10/27/20223.1.3登记发发证制制度也称托托伦斯斯登记记制度度，由由英国国托伦伦斯、、罗伯伯特·理查德德教授授于1885年拟定定。实实行这这一登登记制制度的的国家家有澳澳大利利亚、、爱尔尔兰、、新西西兰、、加拿拿大、、菲律律宾、、马来来西亚亚及美美国一一些州州。其其特点点是：：(1)不强制初始始登记。但但一经登记记，如土地地权利有变变更或设定定，则非经经登记不发发生效力。。(2)土地第一次次所有权登登记时，除除将其记入入登记簿外外，另制记记载土地权权利状态的的权利证书书两份，其其正本存登登记机关，，副本交与与权利人收收执。发生生变动即签签订契约，，经登记人人员审查后后将权利状状态记载于于地券，然然后交现权权利人收执执。若是设设定他项权权利，发给给他项权利利证书。10/27/20223.1.4我国房地产产登记制度度我国目前房房地产存在在着全民、、集体、私私人所有以以及股份制制等多种所所有制形式式，房地产产产权的登登记制度具具有如下特特点：(1)房地产产权权登记具有有强制性。。(2)登记部门是是政府职能能部门，对对登记申请请进行实质质性审查，，无异议时时方可登记记。(3)登记具有较较强的公信信力。凡经经确权登记记的由县级级以上地方方人民政府府房产管理理部门颂发发《房地产所有有权证》或《房地产他项项权证》，以此作为为权利人的的权属凭证证，并受到到法律保护护。(4)登录产籍，，进行房地地产测绘，，建立房地地产产权档档案，由登登记机关长长期保存，，作为产权权产籍变更更的合法依依据。10/27/20223.2我国房地产产权属登记记的类型房地产权属属登记的类类型，是指指房地产权权属登记中中的各种存存在形式，，即房地产产权属的各各种具体方方式。我国房地产产权属登记记通常分为为总登记、、初始登记记、转移登登记、变更更登记、注注销登记和和他项权利利登记。总登记他项权利登登记注销登记变更登记转移登记初始登记10/27/2022(1)房地产总登登记房地产总登登记指在一一定期限内内．对本辖辖区范围(市或县)内的全部土土地或者城城镇村庄内内的全部土土地或城市市内的全部部房屋，进进行普遍登登记。为此此，房地产产总登记是是一种基础础性的登记记，是最初初的、全面面的土地和和房屋的权权属登记。。其目的是是确认产权权，便利权权利移转或或变更，以以及为有利利于发展房房地产市场场，深化土土地使用制制度和住房房制度的改改革，为健健全和实施施房地产课课税制度，，防止资产产流失奠定定法律基础础。(2)初始登记以出让方式式取得的土土地使用权权，以划拨拨方式取得得的土地使使用权，新新建商品房房屋和新建建非商品房房屋，应当当进行初始始登记。登登记的基本本事项主要要有：申请请人名称、、地址、房房地产性质质、房地产产座落、面面积、用途途、等级、、价格、房房地产权属属来源证明明及其他登登记事项。。10/27/2022(3)转移登记因房屋买卖卖、交换、、赠与、继继承、划拨拨、转让、、分割、合合并、裁决决等原因致致使其权属属发生转移移的，当事事人应当自自事实发生生之日起90日内申请转转移登记。。申请转移移登记，权权利人应当当提交房屋屋权属证书书以及相关关的合同、、协议、证证明等文件件。(4)变更登记权利人名称称变更和房房屋现状发发生变化的的，例如房房屋坐落的的街道、门门牌号或者者房屋名称称发生变更更的；房屋屋面积增加加或者减少少的；房屋屋翻建的；；法律、法法规规定的的其他情形形，应当进进行变更登登记申请变变更登记，，权利人应应当提交房房屋权属证证书以及相相关的证明明文件。设定房屋抵抵押权、典典权等他项项权利的，，权利人应应当自事实实发生之日日起30日内申请他他项权利登登记。10/27/2022(5)他项权利登登记这是指除土土地使用权权和房屋所所有权以外外，又在土土地使用权权和房屋所所有权基础础之上产生生的他项物物权和其他他权利的登登记。例如如房地产抵抵押权设定定和变更、、房地产典典权的设定定和变更等等都属于他他项物权的的登记。申请房屋他他项权利登登记，权利利人应当提提交房屋权权属证书，，设定房屋屋抵押权、、典权等他他项权利的的合同书以以及相关的的证明文件件。另外商品房房预售，应应当办理预预售登记，，房地产租租赁应当登登记备案。。在我国因因物权制度度尚不发达达，因此他他项权利登登记的房地地产权属类类型较少。。但随着经经济发展，，物权法律律制度的完完善，房地地产他项权权利登记的的适用范围围会越来越越大。10/27/2022第4节.房地产产产籍管理理房地产产产籍管理理是指对对房地产产登记等等一系列列权属管管理法律律和测绘绘过程中中所形成成的各种种图、档档、卡、、册、表表等产籍籍资料，，经过加加工整理理分类，，运用科科学的方方式进行行的综合合管理。。产籍主要要由图、、档、卡卡、册组组成。它是通通过图形形、文件件记载、、原始证证件等来来记录，，反映产产权状况况、房屋屋及土地地的使用用情况。。图，即房地地产产籍籍平面图图。它是是专为房房屋所有有权和土土地使用用权登记记和管理理而绘制制的专业业图，它它反映土土地及房房屋的位位置、产产权经界界、房屋屋结构、、面积、、层次、、街道门门牌等。。10/27/2022档，即房地地产档案案。它是是通过土土地使用用权和房房地产所所有权的的登记及及其变更更登记等等，把各各种产权权证件、、证明、、各种文文件、历历史资料料等收集集起来，，用科学学方法加加以整理理，分类类装订而而成卷册册。它包包括产权权登记的的各种申申请表、、墙界表表、图纸纸、调查查材料、、原始文文件记录录、各种种契证等等文件，，它反映映了房地地产权利利及房地地演变过过程和纠纠纷处理理结果及及其过程程，是审审查和确确认产权权的重要要证据。。卡，即房地地产卡片片。它是是对产权权申请书书中的产产权人情情况、土土地使用用权与房房屋所有有权状况况及其来来源等扼扼要摘录录而制成成的卡片片。它按按丘号(地号)顺序，以以一处房房屋中一一幢房屋屋为单位位填制一一张卡片片。其作作用是为为了查阅阅房地产产基本情情况以及及对各类类房地产产进行分分类和统统计。册，即房地地产登记记簿册。。包括登登记收件件簿、发发证记录录簿、房房屋总册册，是根根据产权权登记的的成果和和分类管管理的要要求而编编制的。。它是产产权状况况和房地地产状况况的缩影影。它按按丘号顺顺序，以以一处房房屋为单单位分行行填制，，装订成成册。其其作用的的用来掌掌握房屋屋基本状状况和变变动。10/27/20221、房地产产面积测测算的分分类房地产面积房屋面积房屋建设面积房屋产权面积房屋使用面积共有建筑分摊面积房屋占地面积丘面积各项地类面积共用土地分摊面积用地面积第5节.房地产产产权面积积10/27/20222、房地产产面积测测算的一一般规定定建筑面积积使用面积积＋墙体体面积＋＋公摊面面积房屋使用用面积房屋产权权面积公摊面积积常用面积积指标10/27/2022指房屋外外墙