PPT房地产开发与经营管理精讲讲义170

房地地产产开开发发与与经经营营管管理理武汉汉理理工工大大学学土土建建学学院院第一一章章导导论论1.1房地地产产的的含含义义、、特特征征及及分分类类1.2房地地产产业业的的内内涵涵及及性性质质1.3房地地产产业业在在国国民民经经济济中中的的地地位位和和作作用用1.1房地地产产的的含含义义、、特特征征及及分分类类1.1.1地产产、、房房产产及及其其相相互互关关系系1、地地产产：：指指作作为为财财产产的的土土地地，，地地产产不不仅仅包包括括土土地地这这种种物物体体（（既既包包括括自自然然土土地地也也包包括括经经过过人人类类开开发发、、改改造造过过的的土土地地）），，而而且且包包括括土土地地权权利利，，如如土土地地所所有有权权、、使使用用权权、、租租赁赁权权、、抵抵押押权权。。(重视视土土地地权权利利价价值值及及其其价价值值评评估估)2、房房产产：：指指建建筑筑在在土土地地上上，，可可以以作作为为财财产产的的各各种种建建筑筑物物、、构构筑筑物物。。3、地地产产和和房房产产的的关关系系（1）地地产产和和房房产产的的区区别别：：第一一、、地地产产可可以以独独立立存存在在，，而而房房产产则则不不能能。。第二二、、地地产产具具有有双双重重性性（（不不仅仅是是一一种种财财产产或或资资产产，，而而且且还还是是一一种种重重要要的的自自然然资资源源））第三三、、地地产产具具有有稀稀缺缺性性和和永永续续利利用用性性，，而而房房产产存存在在着着更更新新和和重重置置问问题题。。第四四、、在在我我国国，，地地产产和和房房产产的的所所有有制制形形式式不不同同。。（2）地地产产和和房房产产的的联联系系第一一、、在在物物质质形形态态上上，，房房产产总总是是和和地地产产联联结结为为一一体体而而不不可可分分离离。。第二、从从价值形形态来说说，房价价和地价价也总是是结合在在一起。。第三、从从房地产产的交易易来说，，任何形形式的房房产交易易，必然然同时伴伴随着土土地使用用权的转转移。第四、从从房地产产经营管管理角度度分析，，二者也也是紧密密结合的的。1.1.2房地产的的概念房地产：：一般般认为，，是地产产和房产产的合称称，其内内涵有狭狭义和广广义之分分。狭义房地地产是指指房屋和和房屋所所占用的的土地（（即只有有土地和和房屋结结合在一一起时才才称为房房地产））,广义房地地产包括括地产和和房产。。1.1.3房地产的的特性1、位置固固定性、、个别性性2、使用长长期性和和用途的的多样性性3、商品的的价值属属性4、投资规规模性5、保值增增值性６、价格格易受周周围环境境影响1.1.4房地产的的分类1、按房地地产用途途分类居住、商商业、工工业、农农业、办办公、仓仓储、旅旅游等2、按房地地产实物物形态分分类区位、建建筑结构构、建筑筑层数、、建筑标标准、新新旧程度度3、按房地地产开发发程度分分类生地、毛毛地、熟熟地、在在建工程程、现房房4、按房地地产权属属关系分分类国有、集集体、私私有、股股份、合合作、外外资等5、按房地地产开发发经营内内容分类类房屋开发发、综合合开发、、房地产产服务1.2房地产业业的内涵涵及性质质1.2.1房地产业业的内涵涵房地产业业是指从从事房地地产开发发、经营营、管理理和服务务的产业业。1.2.2房地产业业的性质质按一、二二、三产产业划分分，房地地产业属属于第三三产业。。1.3房地产业业在国民民经济中中的地位位和作用用1、房地产产业是国国民经济济的支柱柱产业之之一。2、房地产产业可以以为国家家提供巨巨大的财财政收入入。3、房地产产业能够够促进相相关产业业的发展展。4、扩大对对房地产产业的投投资有利利于增加加就业岗岗位。5、房地产产业的发发展使城城镇居民民个人有有了新的的投资热热点，居居住水平平得到提提高。第二章房房地地产开发发概述2.1房地产开开发的含含义、特特征和形形式2.2房地产开开发程序序2.3房地产开开发企业业及其管管理2.4我国房地地产开发发状况2.1房地产开开发的含含义、特特征和形形式2.1.1房地产开开发的含含义房地产开开发是房房地产业业中的物物质生产产过程，，是房地地产业中中最基本本、最主主要的经经济活动动内容。。2.1.2房地产开开发的特特征综合性、、长期性性、地域域性、风风险性2.1.3房地产开开发的形形式1、按开发发的对象象划分（1）土地开开发（2）房屋开开发：住住宅开发发、写字字楼开发发、商业业用房开开发、工工业厂房房开发（3）综合开开发2、按开发发的规模模划分单项开发发、成片片开发3、按开发发区域的的性质划划分旧城改造造、新区区2.1.4房地产开开发的主主要参与与者房地产开开发企业业、政府府有关部部门、建建筑承包包商、金金融机机构、房房地产中中介机构构2.2房地产开开发程序序2.2.1投资决策策分析阶阶段1、提出投投资开发发设想2、项目可可行性研研究2.2.2前期准备备工作阶阶段1、获取土土地使用用权2、征地与与拆迁3、工程勘勘察与设设计4、施工现现场的““三通一一平”或或“七通通一平””5、建筑工工程招标标2.2.3建设实施施阶段1、组织施施工2、工程监监理3、竣工验验收2.2.4租售及物物业管理理阶段1、房屋租租售2、物业管管理2.3房地产开开发企业业及其管管理2.3.1房地产开开发企业业的设立立设立房地地产开发发企业，，应当具具备下列列条件：：（1）有自己己的名称称和组织织机构（2）有固定定的经营营场所（3）有符合合国务院院规定的的注册资资本（4）有足够够的专业业技术人人员（5）法律、、行政法法规规定定的其他他条件2.3.2房地产开开发企业业的资质质等级房地产开开发企业业按照企企业条件件，分为为一、二二、三、、四个资资质等级级。（如如：注册册资本5000、2000、800、100，经营年年限5年、3年、2年、1年，从业业人员专专业资格格及数量量等）2.3.3各资质等等级房地地产开发发企业的的从业范范围一级资质质的房地地产开发发企业承承担房地地产项目目的建设设规模、、范围不不受限制制，二级级资质及及二级资资质以下下的房地地产开发发企业可可以承担担25万平方米米以下的的开发建建设项目目，承担担业务的的具体范范围由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门确确定2.3.4房地产开开发企业业资质等等级的审审批房地产开开发企业业资质等等级实行行分级审审批：一一级资质质由省、、自治区区、直辖辖市人民民政府建建设行政政主管部部门初审审，报国国务院建建设行政政主管部部门审批批。二级级资质及及二级资资质以下下企业的的审批办办法由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门制制定。2.3.5房地产开开发企业业资质等等级的管管理1、房地产产开发企企业从事事开发经经营业务务管理2、房地产产开发企企业资质质证书管管理3、房地产产开发企企业资质质年检管管理4、房地产产开发企企业分立立、合并并、变更更管理5、房地产产开发企企业资质质降级管管理6、行政主主管部门门工作人人员管理理2.4我国房地地产开发发状况1、2005年固定资资产投资资全年全社社会固定定资产投投资88604亿元，比比上年增增长25.7%。其中，，城镇投投资75096亿元，增增长27.2%；农村投投资13508亿元，增增长18.0%。2、2005年全年房房地产开开发投资资15759亿元，比比上年增增长19.8%。商品房房竣工面面积48793万平方米米，增长长14.9%。商品房房销售额额18080亿元。其其中，现现房销售售额占35.5%，期房占占64.5%。房地产开开发投资资额从2002年的7736.42亿元增至至2004年的13158.25亿元，增增幅高达达70.08％；商品品房施工工面积从从2002年的9.28亿平方米米增至2004年的14.05亿平方米米，增幅幅达51.42％；各项项房地产产开发统统计指标标全面大大幅上扬扬，尤以以商品房房销售额额为甚，，2004年商品房房销售额额突破万万亿大关关，达到到10375.71亿元，增增幅高达达81.35％。中国国房地产产行业所所处的大大开发时时代迅速速造就了了一批颇颇具成长长潜力的的超大规规模企业业。图4

“十五”时时期固定定资产投投资与增增长速度度第三章房房地地产开发发项目策策划3.1房地产开开发项目目策划概概述3.2房地产开开发项目目区位分分析与选选择3.3房地产开开发项目目时机的的分析3.4房地产开开发项目目定位3.1房地产开开发项目目策划概概述3.1.1房地产开开发项目目策划的的概念与与内容1、房地产产开发项项目策划划是房地地产企业业对新项项目进行行构思、、设计、、评价和和选优的的过程。。2、房地产产开发项项目策划划主要内内容：（1）房地产产项目区区位的分分析与选选择（2）房地产产项目开开发内容容和规模模的分析析（3）房地产产项目开开发时机机的分析析（4）房地产产开发项项目定位位（5）房地产产开发项项目的规规划设计计（6）房地产产项目融融资方式式与资金金结构的的分析与与选选择（7）房地地产开开发项项目的的营销销策划划（8）房地地产项项目物物业管管理的的前期期介入入3.1.2房地产产开发发项目目策划划的基基本特特性1、地域域性2、创新新性3、系统统性4、前瞻瞻性5、市场场性6、操作作性3.1.3房地产产开发发项目目策划划的作作用1、使企企业决决策准准确，，避免免项目目运作作出现现偏差差2、使房房地产产开发发项目目增强强竞争争能力力3、探索索解决决企业业管理理问题题，增增强企企业的的管理理创新新能力力4、有效效地整整合房房地产产项目目资源源，使使之形形成一一种前前所未未有的的优势势3.1.4房地产产开发发项目目策划划的原原则1、符合合产业业政策策和区区域规规划2、符合合市场场需求求3、符合合环境境条件件4、符合合技术术先进进性、、经济济合理理性3.1.5房地产产开发发项目目策划划的模模式1、概念念策划划模式式2、“卖卖点群群”策策划模模式3、等值值策划划模式式3.2房地产产开发发项目目区位位分析析与选选择3.2.1区位的的含义义及区区位效效益的的实质质区位可可简单单的理理解为为位置置，但但它不不是简简单地地指自自然地地理空空间位位置，，而是是自然然地理理位置置和社社会经经济位位置的的综合合。区位效效益的的实质质就是是位置置级差差地租租（即即土地地位置置对经经营收收益的的影响响）。。3.2.2影响房房地产产开发发项目目区位位的因因素1、自然然条件件和环环境方方面的的因素素2、城市市规划划方面面的因因素3、交通通方面面的因因素4、市政政基础础设施施和公公共配配套服服务设设施方方面的的因素素5、人口口和经经济集集聚方方面的的因素素6、社会会文化化方面面的因因素3.2.3房地产产开发发项目目区位位选择择的原原则1、合法法原则则2、最高高最佳佳使用用原则则3、开发发潜力力原则则3.2.4不同类类型房房地产产项目目对区区位选选择的的要求求1、居住住房地地产项项目对对区位位选择择的要要求（1）市政政公用用和公公建配配套设设施完完备（2）公共共交通通便捷捷（3）环境境良好好（4）居民民人口口与收收入2、写字字楼项项目对对区位位选择择的要要求（1）接近近其他他商业业和办办公设设施（2）交通通方便便快捷捷（3）周围围环境境优良良3、零售售商业业项目目对区区位选选择的的要求求在微观观上应应位于于城市市或区区域中中心，，具有有较好好的临临街或或道路路状况况，处处于交交通路路口和和繁华华街道道两侧侧，交交通和和通信信便利利，有有足够够的人人口流流量4、工业业项目目对区区位选选择的的要求求工业项项目区区位的的选择择要求求主要要包括括：取取得原原材料料容易易，交交通运运输方方便，，接近近产品品销售售市场场，人人力资资源和和土地地、水水、电电等资资源和和能源源供给给有保保证，，能够够控制制环境境污染染。3.3房地产开发发项目时机机的分析3.3.1房地产投资资时机房地产投资资时机的选选择，一是是从房地产产开发经营营过程。二二是从房地地产业发展展周期。3.3.2房地产周期期1、房地产复复苏阶段2、房地产繁繁荣阶段3、房地产衰衰退阶段4、房地产萧萧条阶段3.4房地产开发发项目定位位3.4.1房地产开发发项目定位位概述1、房地产开开发定位是是指房地产产开发投资资者经过研研究市场前前提、技术术前提和资资金投入状状况等一系系列与房地地产产品生生产有关的的前提条件件，利用科科学方法，，构思出房房地产产品品方案，从从而在产品品市场和目目标客户中中确定与众众不同的价价值地位。。2、房房地地产产开开发发项项目目定定位位的的原原则则（1）受受众众导导向向原原则则（（2）差差异异化化原原则则3.4.2房地地产产开开发发项项目目产产品品定定位位1、房房地地产产开开发发项项目目产产品品定定位位就就是是房房地地产产开开发发企企业业为为了了将将自自己己开开发发的的房房地地产产商商品品进进行行有有目目的的、、有有选选择择、、有有针针对对性性的的销销售售或或推推广广，，在在进进行行客客户户界界定定和和细细分分的的基基础础上上，，创创造造有有差差异异的的房房地地产产产产品品，，在在消消费费群群体体中中树树立立所所开开发发房房地地产产开开发发项项目目产产品品的的特特殊殊形形象象。。2、房房地地产产开开发发项项目目产产品品定定位位的的内内容容房地地产产开开发发项项目目产产品品定定位位的的内内容容主主要要有有建建筑筑风风格、、户户型型设设计计、、功功能能定定位位、、小小区区环环境境、、物物业业管管理理等等。。3.4.3房地地产产开开发发项项目目客客户户定定位位客户户定定位位是是确确定定房房地地产产项项目目的的目目标标消消费费群群体体和和他他们们的的特特征征。。3.4.4房地地产产开开发发项项目目形形象象定定位位1、形形象象定定位位主主要要是是找找到到房房地地产产项项目目所所特特有有、、不不同同于于竞竞争争对对手手、、能能进进行行概概念念化化描描述述、、能能通通过过广广告告表表达达并并能能为为目目标标客客户户所所接接受受而而产产生生共共鸣鸣的的特征征。。2、房房地地产产开开发发项项目目形形象象定定位位应应遵遵循循以以下下原原则则（1）项项目目形形象象易易于于展展示示和和传传播播。。（2）项项目目形形象象定定位位应应与与项项目目产产品品特特征征相相符符合合（3）项项目目形形象象应应与与项项目目周周边边的的资资源源条条件件相相符符合合（4）项项目目形形象象应应与与目目标标客客户户群群的的需需求求特特征征相相符符合合（5）项项目目形形象象定定位位应应充充分分考考虑虑市市场场竞竞争争的的因因素素，，与与其其他他楼楼盘盘有有比比较较明明显显的的差差异异和和区区别别3.4.5房地地产产开开发发项项目目品品牌牌定定位位1、品品牌牌是是一一种种名名称称、、术术语语、、标标记记、、符符号号或或设设计计，，或或是是它它们们的的组组合合应应用用。。2、房房地地产产开开发发项项目目品品牌牌定定位位的的影影响响因因素素品牌牌定定位位的的影影响响因因素素主主要要有有：：房房地地产产产产品品的的质质量量、、价价格格、、服服务务、、广广告告、、员员工工。。3、楼盘品牌的创创立（1）命名及标志志（2）产品品质（3）概念创造（4）追求个性化化4、企业品牌与与楼盘品牌联联动定位（1）楼盘品牌促促进企业品牌牌（2）企业品牌带带动楼盘品牌牌3.4.6房地产开发项项目营销定位位1、价格定位（1）价格定位的的目标房地产开发价价格定位的目目标必须服从从企业的经营营总目标和市市场营销目标标。具体包括括：最大利润润目标、提高高市场占有率率目标、稳定定价格目标、、过渡价格目目标、竞争价价格目标、（2）楼盘定价方方法房地产定价方方法：成本导导向定价法、、需求导向定定价法、竞争争导向定价法法。（3）楼盘价格定定位策略楼盘价格定位位策略主要有有：心理定价价策略、折扣扣定价策略、、新产品定价价策略、过程程定价策略2、广告定位（1）不同媒体广广告的特点（2）选择广告媒媒体应考虑的的因素在选择媒体时时，房地产开开发商应考虑虑以下因素：：项目规模、、楼盘档次、、项目区位、、资金实力。。（3）广告预算方方法广告预算方法法有：量力而而行法、销售售百分比法、、竞争对等法法、目标任务务法。（4）广告推广安安排3、活动推广定定位（1）活动推广的的概念活动推广是指指企业整合本本身的资源，，通过具有创创意性的活动动或事件，使使之成为大众众关心的话题题，吸引媒体体报道与消费费者参与，进进而达到提升升企业楼盘形形象，促进楼楼盘销售的目目的。（2）活动推广时时机（3）活动推广形形式活动推广形式式有：楼盘庆庆典仪式、社社会公益活动动、社区内活活动、大型有有奖销售、打打折促销4、营销渠道定定位（1）房地产开发发商直接销售售（2）委托房地产产经纪公司销销售第四章房房地产开发市市场调查与细细分4.1房地产市场调调查概述4.2房地产市场调调查的方法4.3房地产市场细细分4.1房地产市场调调查概述4.1.1房地产市场调调查的概念、、特点及作用用1、房地产市场场调查的概念念房地产市场调调查不同于一一般耐用消费费品的调查，，它是以房地地产为对象，，对相关市场场信息进行系系统的收集、、整理、记录录和分析，对对房地产市场场进行研究与与预测，并最最终为营销决决策服务的专专业方法。2、房地产市场场调查的特点点（1）房地产市场场调查内容广广泛（2）房地产市场场调查针对性性很强（3）房地产市场场调查方法多多样（4）房地产市场场调查结果具具有一定的局局限性3、房地产市场场调查的作用用（1）市场调查可可以使企业获获得大量信息息，增强房地地产企业对市市场动态的感感应并作出相相应的反应，，增强房地产产企业的市场场竞争能力（2）通过市场调调查，企业可可以了解、把把握市场需求求，确定企业业的目标市场场，生产符合合市场需求的房地产产产品来满足足市场的需求求（3）通过市场调调查，对房地地产产品进行行分析，对其其地段、价格格、楼型、户户型、绿化、、配套设施、、物业管理等等内容进行调调查归纳和研研究，也可使使房地产企业业的营销决策策具有针对性性、超前性4.1.2房地产市场调调查的程序1、确定调查目目的2、初步调查3、调查设计4、现场调查5、资料整理、、统计和分析析6、撰写和提交交调查报告4.1.3房地产市场调调查的内容1、房地产市场场环境调查（1）政治法律环环境调查（2）经济环境调调查（3）社会文化环环境调查（4）社区环境调调查2、房地产市场场需求调查（1）房地产消费费者调查（2）房地产消费费动机调查（3）房地产消费费行为调查3、房地产市场场供给调查（1）行情调查（2）现有房地产产租售客户和和业主对房地地产的环境、、功能、格局局、售后服务务的意见及对对某种房地产产产品的接受受程度（3）新技术、新新产品、新工工艺、新材料料的出现及其其在房地产产产品上的应用用情况（4）建筑设计及及施工企业的的有关情况4、房地产市场场营销活动调调查（1）房地产市场场竞争情况调调查（2）房地产价格格调查（3）房地产促销销调查（4）房地产营销销渠道调查4.2房地产市场调调查的方法4.2.1房地产市场调调查的方法分分类1、按调查对象象分普查、重点调调查、抽样调调查2、按调查方法法分访问法、观察察法、实验法法4.2.2房地产市场调调查资料的收收集1、基本资料的的收集基本资料可分分为一手资料料和二手资料料。一手资料料是为特定目目的而直接收收集的资料，，二手资料则则为公司内部部或外部现成成的资料2、房地产法规规资料的收集集3、项目基地现现状资料的收收集4、交通流量资资料的收集5、人文社会经经济资料的收收集包括有：人口口、职业或行行业类别比例例、产业结构构、流动人口口6、公共设施资资料的收集7、商圈资料的的收集8、房地产市场场景气资料的的收集9、销售资料的的收集10、竞争项目资资料的收集11、租金资料的的收集4.2.3房地产市场调调查资料收集集的途径1、房地产消费费者或居民2、交易双方当事事人3、房地产中间间商4、房地产租售售广告5、房地产交易易促销活动6、各类二手资资料4.3房地产市场细细分4.3.1房地产市场细细分的概念房地产市场细细分是发现和和了解市场机机会、制定与与执行有效的的营销方案的的关键和核心心4.3.2房地产市场细细分的原则（1）可测量性（（2）可进入性（3）可盈利性（（4）可行性4.3.3房地产市场细细分的依据1、地理细分2、人口细分3、心理细分4、行为细分4.3.4房地产市场细细分的方法1、单维因素法法2、三维因素法法3、变量组合法法4.3.5房地产市场细细分的程序房地产细分一一般遵行以下下原则：（1）依据市场调调查的资料进进行分析，把把握房地产市市场需求供给给状况和发展展趋势，选择择和确定房地产市市场产品范围围（2）依据市场细细分变量排列列出消费者的的需求（3）依据消费者者需求的具体体因素，初步步确定细分市市场的数量（4）对初步确定定的细分市场场进行研究，，从中选择有有利于企业经经营的细分市市场作为目标标市场（5）考虑可供供利用的广广告媒体、、销售渠道道、运输等等费用的高高低，目标标市场的特特征和企业业期望利润润大小（6）计算目标标市场给企企业带来的的效益，从从而确定企企业产品投投向目标市市场的风险险程度（7）针对确定定的目标市市场特性，，制定进入入目标市场场的营销策策略第五章房房地产开开发投资5.1房地产投资资概述5.2房地产开发发资金筹措措5.3房地产投资资风险分析析5.1房地产投资资概述5.1.1房地产投资资的含义房地产投资资是指房地地产投资者者为了获取取预期的投投资收益而而不断地将将资本投入入到房地产产开发经营营领域内及及房地产金金融资产上上的经济行行为5.1.2房地产投资资的主体1、国家2、企业3、个人5.1.3房地产投资资的分类1、按房地产产经济内容容划分（1）土地开发发投资（2）房屋开发发投资（3）房地产经经营投资（4）房地产中中介服务投投资（5）房地产管管理和服务务投资2、按房地产产投资形式式划分（1）直接投资资房地产直接接投资主要要包括房地地产开发投投资和房地产置置业投资（2）间接投资资具体包括：：购买住房房抵押贷款款证券，购购买房地产产投资企业业的债券、、股票，投投资于房地地产投资信信托基金5.1.4房地产投资资的优缺点点1、房地产投投资的优点点（1）相对较高高的收益水水平（2）能够得到到税收方面面的好处（3）易于获得得金融机构构的支持（4）能抵消通通货膨胀的的影响（5）提高投资资者的资信信等级2、房地产投投资的缺点点（1）变现性差差（2）投资数额额巨大（3）投资回收收期较长（4）需要专门门的知识和和经验5.1.5房地产投资资三要素1、时机2、地段3、质量5.2房地产开发发资金筹措措5.2.1项目资金筹筹措的渠道道与方式1、项目资本本金筹集的的渠道与方方式（1）国家预算算内投资（2）自筹投资资（3）发行股票票（4）吸收国外外资本直接接投资2、项目负债债筹资的渠渠道与方式式（1）银行贷款款（2）发行债券券（3）设备租赁赁（4）借用国外外资金5.2.2房地产开发发资金的来来源1、自有资金金（1）企业自身身积累（2）主管部门门投入资金金（3）联营企业业单位提供供的资金2、银行贷款款3、社会集资资（1）房地产股股票（2）房地产债债券4、利用外资资5、预售款5.2.3资金成本1、资本成本本的概念资金成本是是指企业为为筹集和使使用资金而而付出的代代价，由两两部分组成成：资金筹筹集成本和和资金使用用成本。2、资金成本本的计算（1）资金成本本计算的一一般形式资金成本一一般用相对对数表示，，称之为资资金成本率率。其一般般计算公式式为：（2）各种资金金来源的资资金成本①优选股成成本②②普通股成成本③债券成本本④④银行借款款⑤租赁成本本⑥⑥保留盈余余成本（3）平均资金金成本为了进行筹筹资和投资资决策，需需要计算全全部资金来来源的平均均资金成本本率，即综综合资金成成本率。5.3房地产投资资风险分析析5.3.1房地产投资资风险的含含义房地产投资资风险是指指从事房地地产投资而而造成损失失的可能性性的大小或或程度，这这种损失包包括投入资资本损失及及实际收益益小于预期期收益的差差额损失等等。5.3.2房地产投资资风险的类类型1、市场风险险（1）市场供求求风险（2）变现风险险（3）购买力风风险（4）未来市场场变化风险险2、经营风险险（1）决策风险险（2）财务风险险（3）管理风险险3、金融风险险4、经济风险险5、政策风险险政策风险是是指由于国国家或地方方政府的有有关房地产产投资的各各种政策变变化而给投投资者带来来的损失。。6、政治风险险政治风险主主要政变、、战争、经经济制裁、、外来侵略略、罢工、、骚乱等因因素造成。。7、自然风险险5.3.3房地产投资资风险的规规避与控制制1、风险回避避2、风险预防防3、风险组合合4、风险转移移（1）契约性转转移（2）购买房地地产保险（3）项目资金金证券化5、风险自留留第六章房房地产开发发项目可行行性研究6.1房地产开开发项目目可行性性研究概概述6.2房地产开开发项目目成本费费用与收收入估算算6.3房地产开开发项目目财务评评价6.4房地产开开发项目目的不确确定性分分析6.5房地产开开发项目目方案比比选6.6房地产开开发项目目综合评评价6.7房地产开开发项目目可行性性研究报报告的撰撰写6.1房地产开开发项目目可行性性研究概概述6.1.1房地产开开发项目目可行性性研究的的含义和和目的1、可行性性研究是是在投资资决策前前，对建建设项目目进行前前面的技技术经济济分析、、论证的的科学方方法。2、可行性性研究的的根本目目的是实实现项目目决策的的科学化化、程序序化，减减少或避避免投资资决策的的失误，，提高项项目开发发建设的的经济、、社会和和环境效效益。6.1.2房地产开开发项目目可行性性研究的的作用1、项目投投资决策策的依据据2、筹集建建设资金金的依据据3、开发商商与有关关各部门门签订协协议、合合同的依依据4、编制下下一阶段段规划设设计方案案的依据据6.1.3房地产开开发项目目可行性性研究的的工作阶阶段1、投资机机会研究究2、初步可可行性研研究3、详细可可行性研研究4、项目的的评估和和决策6.1.4房地产开开发项目目可行性性研究的的具体步步骤1、接受委委托2、调查研研究3、方案选选择和优优化4、财务评评价和国国民经济济评价5、编制可可行性研研究报告告6.1.5房地产开开发项目目可行性性研究的的内容1、项目概概况2、开发项项目用地地的现状状调查及及拆迁安安置方案案的制定定3、市场分分析和建建设规模模的确定定4、规划设设计方案案选择5、资源供供给条件件分析6、环境影影响评价价7、项目开开发组织织机构费费用的研研究8、开发建建设计划划的编制制9、项目经经济及社社会效益益分析10、结论及及建议6.2房地产开开发项目目成本费费用与收收入估算算6.2.1房地产开开发项目目总投资资估算1、开发建建设投资资开发建设设投资是是指在开开发期（（指从房房地产项项目大量量资金正正式投入入工程开开始，到到开发建建设完成成的期间间）内完完成房地地产产品品开发建建设所需需投入的的各项费费用。2、经营资资金经营资金金是指开开发企业业用于日日常经营营的周转转资金6.2.2房地产开开发项目目各费用用估算1、土地费费用（1）房地产项项目土地地费用是是指为渠渠取得房房地产项项目用地地而发生生的费用用。（2）根据取得得方式的的不同，，所发生生的费用用有：土地征收收拆迁费费、土地地出让地地价款、、土地转转让费、、土地租租用费、、土地投投资折价价2、前期工工程费房地产项项目前期期工程费费主要包包括项目目前期规规划、设设计、可可行性研研究，水水文、地地质勘测测，以及及“三通通一平””等阶段段的费用用。3、基础设设施建设设费4、建筑安安装工程程费5、公共配配套设施施建设费费6、开发间间接费用用7、管理费费用8、财务费费用9、销售费费用10、开发期期税费11、其他费费用12、不可预见费费6.2.3房地产开发项项目收入估算算1、房地产开发发项目租售计计划2、房地产开发发项目租售价价格3、房地产开发发项目收入房地产项目的的收入主要包包括房地产产产品的销售收收入、租金收收入、土地转转让收入、配配套设施销售售收入、和自自营收入。（1）租售收入租售收入等于于可供租售的的房地产数量量乘以单位租租售价格。（2）自营收入自营收入是指指开发企业以以开发完成后后的房地产为为其进行商业业和服物业等等经营活动的的载体，通过过综合性的自自营方式得到到的收入。6.3房地产开发项项目财务评价价房地产项目财财务评价是在在房地产市场场调查与预测测，项目策划划，投资、成成本与费用估估算，收入估估算与资金筹筹措等基本资资料和数据的的基础上，通通过编制基本本财务报表，，计算财务评评价指标，对对房地产项目目的财务盈利利能力、清偿偿能力和资金金平衡情况进进行分析。6.3.1房地产开发项项目基本财务务报表的编制制1、现金流量表表（1）全部投资现现金流量表（2）资本金现金金流量表（3）投资者各方方现金流量表表2、资金来源与与运用表3、损益表6.3.2房地产开发项项目财务盈利利能力分析1、财务内部收收益率2、财务净现值值3、投资回收期期4、投资利润率率5、资本金利润润率6、资本金净利利润率6.3.3房地产开发项项目清偿能力力分析1、单利计息与与复利计息2、有效利率与与名义利率3、借款利息的的计算方法4、借款偿还期期的计算（1）国内借款偿偿还期（2）国外借款偿偿还期6.4房地产开发项项目的不确定定性分析6.4.1房地产开发项项目不确定性性分析的含义义房地产项目不不确定性分析析是分析不确确定性因素对对项目可能造造成的影响，，并进而分析析可能出现的的风险。6.4.2敏感性分析1、敏感性分析析的概念敏感性分析是是通过预计房房地产项目不不确定性因素素发生的变化化，分析对项项目经济效益益产出的影响响。（1）单因素敏感感性分析（2）多因素敏感感性分析2、敏感性分析析的步骤（1）确定用于敏敏感性分析的的经济评价指指标。（2）确定不确定定性因素可能能的变化范围围。（3）计算不确定定性因素变动动时，评价指指标的相相应变动值值。（4）通过评价指指标变动情况况，找出较为为敏感的变动动因素，作出出进一步的分分析。3、敏感性分析析方法的应用用（1）建造费用的的敏感性分析析（2）建设周期的的敏感性分析析（3）租金的敏感感性分析（4）建筑面积的的敏感性分析析6.4.3临界点分析可进行临界点点分析的因素素有：1、最低售价和和最低销售量量、最低租金金和最低出租租率2、最高土地取取得价格3、最高工程费费用6.4.4概率分析1、概率分析的的概念概率分析是使使用概率研究究预测不确定定因素对房地地产项目经济济效益影响的的一种定量分分析方法。2、概率分析的的步骤：（1）列出需要进进行概率分析析的不确定性性因素（2）选择概率率分析使用用的经济评评价指标（3）分析确定定每个不确确定性因素素的概率（4）计算在给给定的概率率条件下经经济评价指指标的累计计概率，并并确定临界界点发生的的概率。3、概率分析析的方法（1）期望值法法（2）蒙特卡罗罗模拟法6.5房地产开发发项目方案案比选6.5.1开发经营期期相同的方方案比选1、净现值法法2、差额内部部收益率法法3、最小费用用法6.5.2开发经营期期不同的方方案比选1、年值法2、最小公倍倍数法3、研究期法法6.6房地产开发发项目综合合评价6.6.1房地产开发发项目综合合评价的概概念房地产开发发项目综合合评价是从从区域社会会经济发展展的角度，，考察房地地产开发项项目的效益益和费用，，评价房地地产开发项项目的合理理性。6.6.2房地产开发发项目综合合评价的效效益和费用用1、房地产开开发项目综综合评价的的效益2、房地产开开发项目综综合评价的的费用6.6.3房地产开发发项目综合合评价的盈盈利能力分分析综合评价的的盈利能力力分析是根根据房地产产项目的直直接效益和和直接费用用，以及可可以货币计计量的间接接效益和间间接费用，，计算综合合内部收益益率，考察察房地产项项目投资的的盈利水平平。6.6.4房地产开发发项目综合合评价的社社会影响分分析社会影响分分析主要包包括下列内内容：（1）就业效果果分析（2）对区域资资源配置的的影响（3）对环境保保护和生态态平衡的影影响（4）对区域科科技进步的的影响（5）对区域经经济发展的的影响（6）对减少进进口和增加加出口的影影响（7）对节约及及合理利用用国家资源源的影响（8）对提高人人民物质文文化生活水水平及社会会福利的影影响（9）对远景发发展的影响响6.7房地产开发发项目可行行性研究报报告的撰写写6.7.1房地产开发发项目可行行性研究报报告的基本本构成1、封面2、摘要3、目录4、正文5、附表6、附图6.7.2房地产开发发项目可行行性研究报报告正文的的编写要点点1、项目总说说明2、项目概况况3、投资市场场研究4、市场研究究5、项目地理理环境和附附近地区竞竞争性发展展项目6、规划方案案及建设条条件7、建设方式式及进度安安排8、投资估算算及资金筹筹措9、项目评估估基础数据据的预测和和选定10、项目经济济效益评价价11、风险分析析12、可行行性研研究的的结论论第七章章房房地地产开开发用用地取取得7.1房地产产开发发用地地制度度概述述7.2国有土土地使使用权权出让让7.3土地使使用权权转让让、出出租、、抵押押7.4国有土土地使使用权权划拨拨7.5闲置土土地的的处理理7.6集体土土地征征收7.1房地产产开发发用地地制度度概述述7.1.1我国基基本土土地制制度1、土地地制度度的概概念土地制制度是是人们们在一一定社社会条条件下下土地地关系系的总总称。。包括括土地地所有有制、、土地地使用用制和和土地地国家家管理理制度度2、我国国土地地所有有制（1）国有有土地地所有有权的的主体体和客客体（2）集体体土地地所有有权的的主体体和客客体3、我国国土地地使用用制4、我国国土地地国家家管理理制度度7.1.2土地储储备制制度1、土地地储备备制度度的概概念城市政政府依依照法法律程程序，，运用用市场场机制制，按按照土土地利利用总总体规规划和和城市市规划划，对对通过过收回回、收收购、、置换换、征征收等等方法法取得得的土土地进进行前前期开开发、、整理理，并并予以以储存存，以以供应应和调调控城市各各类建建设用用地的的需要要，确确保政政府切切实垄垄断土土地一一级市市场的的一种种管理理制度度。2、土地地储备备的范范围土地储储备的的范围围主要要包括括：（1）依法法收回回的国国有土土地（2）可收收购的的国有有土地地（3）在企企业改改制、、旧城城改造造、污污染企企业外外迁、、城镇镇规划划调整整中可可置换换的土土地（4）征收收的集集体土土地和和政府府代征征的土土地3、土地地储备备制度度的运运作过过程（1）土地地收购购储备备（2）储备备土地地前期期开发发整理理与利利用（3）储备备土地地供应应7.1.3土地用用途管管制制制度根据我我国《土地管管理法法》规定，，国家家实行行土地地用途途管制制制度度。国国家编编制土土地利利用总总体规规划，，规定土土地用用途，，将土土地分分为农农用地地、建建设用用地和和未利利用地地。7.1.4耕地保保护制制度1、国家家实行行占用用耕地地补偿偿制度度2、国家家实行行基本本农田田保护护制度度3、禁止止任何何单位位和个个人闲闲置、、荒芜芜耕地地7.1.5房地产产开发发用地地取得得方式式主要有有:出让、、转让让、划划拨、、与土土地使使用权权拥有者合合作。。7.2国有土土地使使用权权出让让7.2.1国有土土地使使用权权出让让第概概念国有土土地使使用权权出让让是指指国家家以土土地所所有者者的身身份将将土地地使用用权在在一定定年限限内让让与土土地使使用者者，并并由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。7.2.2国有土土地使使用权权出让让的年年限（1）居住住用地地70年（2）工业业用地地50年（3）教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育用地地50年（4）商业业、旅旅游、、娱乐乐用地地40年（5）综合合或其其他用用地50年7.2.3国有土土地使使用权权协议议出让让1、协议议出让让的概概念协议出出让是是指土土地使使用有有意受受让人人直接接向市市、县县人民民政府府土地地行政政主管管部门门提出出用地地申请请，并并就土土地的的用途途、范范围、、价格格等谈谈判、、协商，，达成成一致致并签签订土土地使使用权权出让让合同同的一一种出出让方方式。。2、协议议出让让的特特点受主观观因素素影响响大，，缺乏乏公平平竞争争，地地价往往往偏偏低。。3、协议议出让让的程程序（1）申请请（（2）协商商（（3）报批批（4）签约约（（5）登记记、领领证7.2.4国有土土地使使用权权招标标出让让1、招标标出让让的概概念招标出出让是是指市市、县县人民民政府府土地地行政政主管管部门门发布布招标标公告告，邀邀请特特定或或者不不特定定的公公民、、法人人和其其他组组织参参加国国有土土地使使用权权投标标，根根据投投标结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。2、招标标出让让的特特点（1）招标标人不不说明明自己己的标标底，，投标标人各各自也也不公公开投投标价价（2）不一一定““价高高者得得”（3）投标标人只只有一一次机机会3、招标标出让让的程程序（1）招标标（（2）投标标（（3）开标标、评评标、、和中中标（（4）签约约（（5）登记记、领领证7.2.5国有土土地使使用权权拍卖卖出让让1、拍卖卖出让让的概概念拍卖出出让是是指出出让人人发布布拍卖卖公告告，由由竞买买人在指定定时间间、地地点进进行公公开竞竞价，，根据据出价价结果果确定定土地地使用用者的的行为为2、拍卖卖出让让的特特点（1）完全全竞争争（2）无主主观因因素影影响（3）价高高者得得（4）多次次报价价3、拍卖卖出让让的程程序（1）发布布拍卖卖公告告（2）资格格审查查及交交纳保保证金金（3）组织织拍卖卖会（4）签约约（5）登记记、领领证7.2.6国有土土地使使用权权挂牌牌出让让1、挂牌牌出让让的概概念挂牌出出让是是指出出让人人发布布挂牌牌公告告，按按公告告规定的期期限将将拟出出让宗宗地的的交易易条件件在指指定的的土地地交易易场所所挂牌牌公布布，接接受竞竞买人人的报报价申申请并并更新新挂牌牌价格格，根根据挂挂牌期期限截截止时时的出出让结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。2、挂牌牌出让让的特特点（1）公开开竞争争（2）有一一定的的挂牌牌期限限（3）价高高得胜胜（4）简便便、节节省3、挂牌牌出让让的程程序（1）发布布挂牌牌公告告（2）挂牌牌公布布出让让宗地地基本本情况况和挂挂牌出出让基基本要要求（3）符合合条件件的竞竞买人人填写写报价价单报报价（4）出让让人确确认该该报价价后，，更新新显示示挂牌牌价格格（5）出让让人继继续接接受新新的报报价（6）出让让人在在挂牌牌公告告规定定的挂挂牌截截止时时间确确定竞竞得人人（7）签约约（8）登记记、领领证7.2.7出让土土地使使用权权终止止1、因土土地使使用权权期满满终止止2、因土土地使使用权权提前前收回回终止止3、因违违反出出让合合同有有关规规定终终止4、因土土地灭灭失终终止7.3土地使使用权权转让让、出出租、、抵押押7.3.1土地使使用权权转让让1、土地地使用用权转转让的的概念念土地使使用权权转让让是指指土地地使用用者将将土地地使用用权再再转让让的行行为，，包括括出售售、交交换和和赠与与。2、土地地使用用权转转让的的形式式（1）出售售（（2）交换（（3）赠与3、土地使用用权转让原原则（1）出让合同同规定的全全部权利和和义务随土土地使用权同时转转移的原则则（2）土地使用用权与其地地上建筑物物产权一致致的原则则（3）不得损害害土地及地地上建筑物物经济效益益的原则4、土地使用用权转让条条件5、土地使用用权转让的的程序（1）提交转让让申请（2）审查批准准（3）交纳有关关税费（4）登记、发发证7.3.2土地使用权权出租1、土地使用用权出租的的概念我国现行法法规文件有有不同的规规定：一、、国务院1990年发布的《城镇国有土土地使用权权出让和转转让暂行条条例》第二十八条条为：“土土地使用权权出租是指指土地使用用者作为出出租人将土土地使用权权随同地上建筑物物、其他附附着物租赁赁给承租人人使用，由由承租人向向出租人支支付租金的的行为。””二、1999年7月由国土资资源部印发发的《规范国有土土地租赁若若干意见》中的定义：：“国有土土地租赁是是指国家将将国有土地地出租给使使用者使用用，由使用用者与县级级以上人民民政府土地地主管部门门签订一定定年限的土土地租赁合合同，并支支付租金的的行为。””2、土土地地使使用用权权出出租租的的条条件件和和范范围围3、土土地地年年租租制制7.3.3土地地使使用用权权抵抵押押1、土土地地使使用用权权抵抵押押概概念念土地地使使用用权权抵抵押押是是指指土土地地使使用用权权人人以以土土地地使使用用权权作作为为履履行行债债务务的的担担保保向向银银行行抵抵押押取取得得贷贷款款的的行行为为2、土土地地使使用用权权抵抵押押的的法法律律特特征征（1）土土地地使使用用权权抵抵押押是是以以不不转转移移占占有有的的方方式式设设立的的担担保保物物权权（2）土土地地使使用用权权抵抵押押具具有有附附从从性性（3）土土地地使使用用权权抵抵押押具具有有公公示示性性和和对对抗抗性性（4）土土地地使使用用权权抵抵押押具具有有绝绝对对性性和和排排他他性性3、可以设定抵抵押权的土地地使用权范围围4、土地使用权权抵押的设定定（1）土地使用权权抵押合同（2）土地使用权权的抵押登记记5、抵押权的实实现6、抵押权的灭灭失7.4国有土地使用用权划拨7.4.1国有土地使用用权划拨的概概念和特征1、土地使用权权划拨的概念念土地使用权划划拨是指县级级以上人民政政府依法批准准，在土地使使用者缴纳补补偿、安置等等费用后将该该幅土地交付付其使用，或或者将土地使使用权无偿交交付给土地使使用者使用的的行为。2、土地使用权权划拨的特征征7.4.2国有土地使用用权划拨的适适用范围划拨用地范围围如下：（1）国家机关用用地和军事用用地（2）城市基础设设施用地和公公益事业用地地（3）国家家重点点扶持持的能能源、、交通通、水水利等等基础础设施施用地地（4）法律律、行行政法法规规规定的的其他他用地地7.4.3国有土土地使使用权权划拨拨的程程序1、用地地单位位提交交用地地申请请2、审核核批准准3、划拨拨土地地和登登记发发证7.4.4划拨土土地的的管理理（1）划拨拨土地地可以以转让让（2）划拨拨土地地使用用权可可以出出租（3）划拨拨土地地使用用权可可以抵抵押（4）对未未经批批准擅擅自转转让、、出租租、抵抵押划划拨土土地使使用权权的单单位和和个人人，县县级以以上人人民政政府土土地管管理部部门应应当没没收其其非法法收入入，并并根据据情节节处以以罚款款。（5）国有有企业业改革革中的的划拨拨土地地（6）凡上上缴土土地收收益的的土地地，仍仍按划划拨土土地进进行管管理（7）划拨拨土地地使用用权的的收回回7.5闲置土土地的的处理理7.5.1闲置土土地的的概念念和范范围1、闲置置土地地是指指土地地使用用者取取得土土地使使用权权后，，未经经原批批准用用地的的人民民政府府同意意，超超过规规定的的期限限未动动工开开发建建设的的建设设用地地。2、有下下列情情况之之一的的，可可以认认定为为闲置置用地地：（1）未按按建设设用地地批准准书和和土地地使用用权出出让合合同规规定的的期限限开发发利用用土地地（2）核准准使用用的土土地，，自土土地使使用权权出让让合同同生效或建设设用地批准准书颁发之之日起满一一年未动工工开发建设设的（3）已动工开开发，但开开发建设面面积不足应应开发建设设面