城中村改造项目具体操作步骤参考资料

城中村改造项目具体操作步骤参考资料城中村改造项目具体操作步骤参考资料城中村改造项目具体操作步骤参考资料资料仅供参考文件编号：2022年4月城中村改造项目具体操作步骤参考资料版本号：A修改号：1页次：1.0审核：批准:发布日期：城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:广州市城中村旧村庄改造工作流程图广州市旧城改造工作流程图广州市旧厂房改造工作流程图广州市“城中村”改造有关程序一、改造项目启动程序（一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。（二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。二、选择合作企业程序经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。(一)公开招标的方式鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。(二)集体表决的方式1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。（三）结果公示确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行：1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。3.选择集体表决方式选择合作企业的，如1/10以上有选举权的成员对结果提出异议并经查实，应当提交村集体经济组织成员代表大会重新表决。（四）签订合作意向书如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果，各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织，村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书和共创廉洁承诺书。（五）报批相关资料签订合作意向书后一周内，应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批的资料包括：合作意向书（复印件，加盖与原件相符公章）、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料（复印件，加盖与原件相符公章）、各村关于确定合作开发企业的报告、合作企业相关资料等。各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目的改造方案过程中，对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序，或经表决未达到应到会代表2/3以上同意的，不予批准；对选择合作企业没有经过公示的，不予批准。三、改造方案编制和报批程序（一）方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案的编制工作。改造范围内登记在册的或村集体提出予以保留的历史建筑，应制定修缮维护方案并明确责任主体。（二）方案表决。改造方案的制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员的意见，改造方案需经村集体经济组织80％以上成员同意后方可通过。（三）方案报批。经表决通过的改造方案上报区政府，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。四、改造方案实施程序（一）启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。（二）复建安置资金监管1.建立监管账户。区政府在符合条件的相关金融机构设立复建安置资金监管账户，按照土地出让合同或批准的改造方案的要求，将复建安置资金存入监管账户。2.签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金的管理签订监管协议，建立三方监管机制。（三）建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资的建筑工程项目，应当根据《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的法定程序和方式来选择工程实施单位。一、改造项目启动程序（一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。（二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。二、选择合作企业程序经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。(一)公开招标的方式鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。(二)集体表决的方式1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。（三）结果公示确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行：1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。3.选择集体表决方式选择合作企业的，如1/10以上有选举权的成员对结果提出异议并经查实，应当提交村集体经济组织成员代表大会重新表决。（四）签订合作意向书如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果，各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织，村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书和共创廉洁承诺书。（五）报批相关资料签订合作意向书后一周内，应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批的资料包括：合作意向书（复印件，加盖与原件相符公章）、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料（复印件，加盖与原件相符公章）、各村关于确定合作开发企业的报告、合作企业相关资料等。各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目的改造方案过程中，对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序，或经表决未达到应到会代表2/3以上同意的，不予批准；对选择合作企业没有经过公示的，不予批准。三、改造方案编制和报批程序（一）方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案的编制工作。改造范围内登记在册的或村集体提出予以保留的历史建筑，应制定修缮维护方案并明确责任主体。（二）方案表决。改造方案的制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员的意见，改造方案需经村集体经济组织80％以上成员同意后方可通过。（三）方案报批。经表决通过的改造方案上报区政府，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。四、改造方案实施程序（一）启动拆迁。启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁。（二）复建安置资金监管1.建立监管账户。区政府在符合条件的相关金融机构设立复建安置资金监管账户，按照土地出让合同或批准的改造方案的要求，将复建安置资金存入监管账户。2.签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金的管理签订监管协议，建立三方监管机制。（三）建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资的建筑工程项目，应当根据《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的法定程序和方式来选择工程实施单位。五、城中村改造中的监督程序（一）实行改造信息公开在“城中村”改造过程中，要通过张榜、广播、散发宣传单等可行的方式向村集体经济组织成员通告改造的进展与步骤等相关情况。在村集体经济组织选择合作意向方的过程中，对于合作意向方的信息要向村集体经济组织成员公开。选择和决策合作企业的过程要实现“阳光操作”，确保村集体经济组织成员的知情权。各区政府、各区“三旧”改造机构应对各村改造中的相关程序进行监督，并及时公开监督信息。（二）发挥政府的引导监督职能各区“三旧”改造机构以及行政街道管辖办事处应当做好的指导和监督，指导村集体经济组织做出有效的决策，并对整个改造过程进行监督。区政府要对合作企业的改造进度进行监督，确保合作企业在约定的期限内将补偿金按期足额发给村民，确保安置资金到位，确保在约定的期限内将合格的回迁房交付给村民使用。如果违反合同规定，区政府及时做好协调工作，协调无效时要协助村民进行司法诉讼。（三）加强预防职务犯罪的宣传各村集体经济组织应设立预防职务犯罪宣传栏。区政府应加大预防职务犯罪工作的宣传力度，公布举报电话、举报箱，及时处理村集体经济组织成员反映的情况和投诉，防范在“城中村”改造中出现权钱交易、侵害村集体经济组织成员利益的行为。关于广州城中村改造步骤及应注意问题的工作指南一、全面改造方案编制阶段该阶段是城中村改造的第一步，也是关键的一步，必须做到公开、公平、公证，以增强村民对改造工程的信心。该阶段的工作步骤为：（一）现状摸查。这工作的目的是摸清村内建筑物、产权关系等，为制定改造经济测算以及补偿方案提供客观有效的数据。期间，可能由于村民的不了解，工作会产生一些障碍，例如不让出门测量、村民拒绝签字确认现状等等。对此，测量人员必须实事求是，不能因困难而放弃入门测量，甚至伪造数据，否则将耽误制定改造经济测算以及补偿方案的工作。村集体应召集村民参加测量动员大会，告知村民测量工作是为了研究改造的可行性，统计村内资产，不是要拆除他们的房屋。同时，村集体还加强对测量人员的培养，要求他们必须佩戴工作证，不能强迫村民签字确认现状，成立专门的工作窗口，向村民解释相关的改造政策，以解除村民无谓的担忧。在摸查现状过程中，测量人员的测量内容应包括房屋的基底面积、现状层数、证载层数、合法建筑面积、超建面积（分为已作处理、未作处理，且应注明结构类型）、飘台飘楼及阳台面积、阁楼数量、铁皮屋面积、水池数量、水井数量、自留空地面积、自留通道面积等等，本所可提供参考样本给村集体。同时，测量人员还应尽量收集村民的宅基地证、集体房产证等复印件。村民拒绝提供的，村集体应向天河区房管局查备案存根，以便了解村内房屋总合法建筑面积的数据，以及产权证的类型。第三，测量人员应记录村内房屋可能出现的纠纷，例如合作建房纠纷、买卖房屋纠纷（含赠与）、家庭纠纷等等。这些纠纷往往是阻碍改造工程的主要因素之一，村集体必须给予足够的重视。根据这些纠纷的复杂程度，村集体可选择不同的解决方案。若合作建房纠纷、买卖房屋纠纷（含赠与）不多，村集体可参考林和村、杨箕村的做法，强调补偿待遇只能属于村民所有，再协助合作建房人、买房人与该村民就补偿待遇的分配问题进行协商。若这些纠纷太多，且合作建房人、买房人对抗激烈的，为了有效推进工作以及减轻维稳压力，村集体可参考文冲村的做法，在合同期内将回迁房的使用权给予合作建房人、买房人，但产权归村民所有。我们已经对上述两种解决方案有了固定的模板，且在谈判方面有了丰富经验，相信能在实践中及时分担村集体的工作压力。（二）制定规划方案，向市“三旧”办公室领导小组申请规划设计条件。根据广州市关于“三旧”改造的意见，改造方案包括实施方案、规划方案以及补偿方案，且应一起报请市“三旧”办公室领导小组审批。但是，在实践中，规划方案与补偿方案往往很难同步。补偿方案以规划方案为前提，政府给予的规划设计条件决定了补偿方案的补偿标准，回迁房的容积率大小决定了村民获得回迁面积的多少。鉴于规划方案的重要性，林和村、杨箕村、文冲村向市“三旧”办公室领导小组先报请了实施方案（含改造模式、经济测量、启动时间等内容）、规划方案，再根据批复规划设计条件制定补偿方案。规划方案必须严格结合现状摸查的结果以及民风民俗。规划方案的核心是容积率以及总建筑面积，决定了村集体能否完整安排村民回迁。在制定规划方案之前，村集体应初步统计村民的总回迁面积，设计单位再根据该数据制定规划方案。规划的建筑面积应适当多于回迁面积，以便在回迁时对村民的回迁面积进行必要的调剂。根据村民一般以收租为收入来源的特点，规划方案应将村民的居住区及出租区区别开，居住区用于村民回迁后的自己居住，多以大面积为主，出租区用于村民对外放租经营，应多以小面积为主。规划方案还应尊重民风民俗，保留与复建在村民心中地位重要的建筑，例如祠堂、神庙、牌坊、碉楼以及其他古建筑等等。（三）制定补偿方案，报请市“三旧”办公室领导小组批准。补偿方案是整个改造工程中的重中之重，不仅要实现村民利益的最大化，还要完善制定程序，为日后可能出现的”拒迁户”扫清阻碍。具体的程序应包括以下几方面：1、制定补偿方案初稿。拟定初稿是为了让村民大会有具体的对象进行表决，加快改造步伐。初稿的好坏直接影响到村民的改造积极性，若历经多稿仍无法表决通过的，不仅耽误了改造的进程，而且可能会打击村民对改造信心，增加对抗改造工程的不稳定因素。因此，村集体在制定补偿方案初稿时一定不能闭门造车，应在区三旧办公室、街道的指导下进行，以及引进专业人员的力量。本所先后协助了林和村、杨箕村、小新塘村等制定补偿方案初稿，累计了丰富的工作经验，相信能为村集体提供专业的技术支持。初稿应以规划方案为前提，以村民的意愿为对象。在规划方案允许的范围内，初稿应尽可能地体现村民的利益。从实践效果来看，改造是否成功，关键在于村民获得的补偿待遇是否够多。只要补偿待遇满足了大部分村民的心里预算，改造工程就算是成功了一大半。村民的预算无非是回迁面积多少及货币补偿多少，若这两者符合目前广州三旧的补偿标准，且不远低于其他村的补偿标准，则村民应是支持改造的。由于目前其他村的补偿标准偏高，且政府对补偿标准有了一定的限制，渔沙坦、柯木朗村集体在制定补偿方案的问题要严峻不少。一方面是无法与其他村集体的补偿标准持平，容易使得村民产生心理不平衡，阻碍动迁工作的开展，另一方面是我们的补偿标准又不能超出政府的要求，更是使得村民的预算大打折扣。但是，本所认为，在政府方面，只要容积率控制好，补偿方案又在规划方案允许的范围之内，即使部分村民的回迁面积超出了政府的要求，补偿方案也应是可以获得批准的。由此可见，补偿方案初稿主要应列明一下内容：改造主体、改造范围、改造时间、回迁面积、超建面积的补偿标准、其他材料的补偿标准、临迁费、搬家费、奖励金等等。方案应对补偿待遇进行差别对待，应规定迟延搬迁的村民不能享受奖励金，且临迁费标准应低于其他村民，甚至回迁面积也适当减少等等。同时，在计算回迁面积方面，村集体还应注意不同产权证之间的区别，例如宅基地记载的面积全是合法面积，但集体房产证记载的面积包含的违章面积，若不谨慎处理，回迁面积就可能因证不同而产生不同的结果，造成不公，阻碍改造进程。总之，初稿是面向广大村民的重要一步，村集体必须给予足够的重视，多讨论、多采集意见、多尊重街道及专业人员的意见，才能更有效推进后续工作。2、组织成员大会对补偿方案初稿进行表决。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》的规定，成员大会可以户为单位。但是，为了谨慎起见，村集体应先面向全村组织成员大会或动员大会，向广大村民收集对初稿的意见。再次修改初稿后，村集体再组织村内每户的代表进行表决，最好以宅基地使用权人为每户的代表。表决过程可能十分繁琐，且须不断对初稿进行易稿，例如杨箕村在表决过程中就进行了三次咨询三次表决。在上述过程中，村集体应聘请公证人员对现场进行公证并全程进行录像，证明村集体已经组织过全体村民参与讨论补偿方案，以及组织村内每户的代表对补偿方案进行表决。根据《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，只要村集体经济组织80%以上成员同意的，补偿方案就可报请市“三旧”办公室领导小组批准，且对全体成员有约束力。因主要的对象是面对广大村民，这一阶段的工作可能显得繁琐且压力甚大，但村集体一定不能回避，必须全面完善以上手续，否则有的村民就抓住程序瑕疵而大做文章，拒绝搬迁，甚至以改造不合法为由，鼓动其他村民反对改造工程。同时，做好完善程序的工作，还能为日后起诉”拒迁户”的司法诉讼带来便利，加快处理疑难问题的速度。3、将成员大会通过的补偿方案报请市“三旧”办公室领导小组批准。即使政府更注重城中村改造的规划方案以及控制容积率，但根据上述“三旧”改造工作的意见规定，市“三旧”办公室领导小组对补偿方案是有审批权的。为了完善手续，防止有的村民寻找拒绝搬迁的理由，村集体还应将成员大会通过的补偿方案报请市“三旧”办公室领导小组批准，由该领导小组在相关的会议纪要或其他文件中明确表示同意补偿方案。（四）在村内广泛开展针对补偿方案的宣传工作，且在律师的协助下制定与村民签约的补偿安置协议书。宣传工作的重点不仅是让广大村民了解通过后的补偿方案，而且应收集村集体已经组织宣传工作的资料。根据杨箕村、文冲村的做法，将补偿方案制作成通俗易懂的小册子是很好的宣传手段。在派发过程中，村集体应尽量要求村民签名领取小册子。同时，村集体还应在村内主要公示栏对补偿方案进行公示，并聘请公证人员对公示方式及内容进行见证，以证明村集体已经履行充分的宣传义务。上述工作相当细致，但是必须的程序，在处理日后的疑难问题上有着十分重要的作用。补偿安置协议书是村民签署同意改造的正式文件，当中包括改造主体及村民的权利、义务，也包括了村民具体的补偿待遇。协议书的内容原则上不能太多，否则因村民长时间阅读而影响总体的签约速度，而且内容越多，村民提出的疑问就越多，反而阻碍了村民的签约信心。同时，内容也不能过于丰富改造主体的权利，忽视村民的权利，甚至加大村民的义务，否则也会严重耽误签约速度。至于协议书应否经成员大会同意的问题，相关的法律、法规及政策文件对此没有明确的要求，其他村集体也没有走成员大会的程序。本所认为，协议书是改造主体与各个村民之间的民事协议，是否经成员大会同意并不影响其合法性，而且成员大会通过的协议书可能不利于实践工作，这也是其他村集体都没有该程序的原因之一。改造的核心是村民可获得多少的补偿待遇，协议书的内容只要不是过于偏向改造主体的权利，又充分保障村民的应有权利，就可用于实践工作。（五）村集体经济组织在获得以上全部审批手续后，向区政府申请整体启动城中村改造，由区政府公示改造通知。政府的公示行为能有效提升村民对改造工程的信心，体现了改造工作以“政府为主导，村集体自主改造”为原则，预防日后留守户以无相关政府公示为由拒绝搬迁。二、全面改造组织实施阶段该阶段的主要工作是与广大村民进行签约，是工作量最大的阶段，也是村内矛盾激化的阶段。根据其他村的成功经验，该阶段主要分为以下几点：（一）分工合作，互相监督。在实践中，村民的部分补偿数据往往存在随意性的特点。例如超建面积多少、铁皮屋面积多少、其他材料补偿多少等，因没有合法证载，一般以测量人员的实测为准，具有一定的随意性。为了防止这种随意性产生不公，在签约阶段，村集体应将工作部门分为三个部门。测量部门。该部门主要由专业测量人员组成，统一佩戴村集体派发的工作证，应村民的要求，前往村民的房屋进行现状测量，复印房屋产权证明以及产权人的身份信息。测量人员、村民应在现状表上签名确认。测量人员根据补偿方案及现状表制定补偿待遇计算表（初稿），由测量人员、村民再次签名确认。该部门还适当分担了改造政策、补偿房屋等方面的动迁解释工作，村集体在启动实施阶段应组织对该部门进行培训。审核部门。该部门主要由熟悉村内房屋状况的村集体工作人员组成，主要审核测量部门送来的每间房屋补偿待遇计算表（初稿），审查相关的补偿数据是否客观事实。对补偿数据有异议的计算表（初稿），该部门应退回测量部门重新测量及填写，对无异议的，该部门应盖章确认，并退回测量部门，由测量部门制定补偿安置协议书及计算表（正稿）。签约部门。该部门主要由律师组成，主要向村民解释改造政策、协议内容、解决家庭纠纷、合作建房纠纷、房屋买卖纠纷等等，促进村民顺利签约成功。该部门还应适当审核补偿数据是否客观事实，以及计算结果是否正确，协助村民领取临迁费等。签约成功后，该部门将每间房屋的档案送至村集体，由村集体存档并送至有关政府部门备案。该部门的工作是否顺利，直接影响了总体的签约率，其重要性显而易见。在林和村、杨箕村、小新塘村的改造过程中，本所律师很好地胜任了上述工作，解决了村民对改造政策及方案有疑问、大量家庭纠纷、合作建房纠纷、房屋买卖纠纷等疑难问题，使得这些村集体能在短时间内完成政府要求的签约率，取得很好的实践效果。本所有信心在渔沙坦、柯木朗两改造项目中担任好该部门的角色。（二）广泛动迁，及时向政府部门汇报改造进度。动迁工作的核心部门是测量及签约部门，相关的注意事项已经在上面进行了陈述。此外，政府是动迁工作的权威及信心所在，村集体离不开政府的支持。在改造过程中，村集体应及时向政府部门汇报改造的困难及进度，让政府及时了解改造的情况，在必要时对村集体进行适当的指导。在其他村的改造项目，本所律师负责了与政府沟通的工作，编写了大量的书面报告，很好地衔接了政府与村集体的信息交换，取得不错的效果。（三）部门之间通力合作，加速签约速度。即使改造的动迁工作主要由测量及签约部门负责，但村民及其他主体最相信的仍然是村集体，村集体必要时应及时判断两部门提出的建议，迅速解决问题。例如，关于合作建房纠纷、买卖房屋纠纷等问题，补偿待遇是由村民还是对方享有，应由村集体结合其他工作部门的建议及时作出判断，判断迟了就耽误签约速度，判断错了就阻碍改造工程，所以作为参谋的工作部门是否有丰富的经验，就显得尤为重要。同时，村集体又熟悉村内家庭纠纷的情况，有村集体的协助谈判，签约部门在调解这类纠纷中可做到事半功倍。在林和村、杨箕村、小新塘村改造中，村集体的领导几乎全面出动，协助签约部门做好村民间、村民与非村民间的矛盾，起到了关键的作用，体现了部门之间通力合作的重要性。（四）做好签约及未签约村民的统计工作，收集好未签约村民的信息，如产权信息、拒绝签约的理由等等。该部门的工作由测量及签约部门联合负责，工作是否到位影响到政府、村集体对改造形势的判断是否有效，所以两部门必须认真做好工作。在对未签约村民积极开展动迁工作的同时，两部门应做好对他们动迁工作的通知，例如要他们签收尽快签约通知，或在他们住处及村内公告栏张贴签约通知，并拍照留底等等。（五）做好起诉“拒迁户”的准备。每个城中村改造项目，几乎都面临着如何解决“拒迁户”的难题。就广州而言，当年猎德村通过司法判决及执行拆除了八户“拒迁户”，今年琶洲村也通过司法判决及执行拆除了几户“拒迁户”，杨箕村对“拒迁户”的诉讼正在审理中。广州政府也将改造主体可向法院起诉“拒迁户”进行了文件规定。但是，在此之前，村集体应做好充分的准备，例如做足与“拒迁户”的协商工作，组织股东代表表决同意起诉“拒迁户”，在补偿安置协议书中由村民授权改造主体起诉“拒迁户”等等。值得注意的是，起诉“拒迁户”应由签约率为绝大多数为前提，所以前期的动迁工作仍然是重中之重，不能将主要的矛盾推向法院，否则司法手段的可操作性不强，反而耽误了总体改造进度。（六）做好融资土地的转性工作，聘请律师与开发商就改造合作进行协商。融资土地的转性工作主要由政府指导进行，在此不再陈述。在申请转性之前，村集体应加强集体表决的重要性，将转性申请由股东代表表决同意，在补偿安置协议书中由村民同意转性申请等等。在经土地开发中心公开拍卖确定开发商后，村集体开始与开发商就细致的合作方案进行谈判。根据其他村的经验，其过程是复杂且艰辛的，村集体往往不能独自胜任相关的谈判工作，有的开发商甚至利用村集体的不了解，设定各种格式条款，损害了村集体的利益。因此，专业人员的介入就显得相当重要，除了可保证条款表述清晰且最大可能地减少村集体法律风险外，重点是提醒村集体留意各种细节，例如开发商承诺的回迁房面积是否能够满足村民回迁所需，回迁房的产权类型，回迁房的土地出让金由谁承担，临迁费如何支付，开发商的保证金是否到位，开发商承诺的回迁时间能否实现，迟延回迁违约条款，开发商是否就改造工程提供担保，详细的修改标准，甚至到车位的多少等等。本参与多条村的改造项目中，本所律师以村集体利益为出发点，在与开发商谈判方面，已经积累了丰富的经验，确实做到为村集体、村民争取了最大利益。（七）做好与政府相关部门的工作，加快完善相关的用地及建设手续。城中村改造目的不是要求村民搬迁，而是安排村民顺利回迁至符合城市规划且崭新的回迁楼，所以动迁工作固然重要，建筑工作也同等重要。在建设回迁房的实践中，相关部门在为村集体办理用地及建设手续中可能有点滞后，届时村集体及开发商必须做好相关沟通工作，完善淤泥排放证、土地使用权证、规划许可证、建设许可证、施工许可证等必须的证件，防止耽误广大村民的回迁时间。三、实施监管阶段该阶段的重点是联合政府监督开发商的建设速度及质量，主要的流程分为三点：（一）改造资金监控。区政府、街道办和村委共同监控改造资金，按工程进度拨付、分级负责、专款专用。市三旧办制定具体的改造资金使用审批程序，定期抽检，依法对建设工程费及临迁费用等监管。（二）开发建设进度监管。市三旧办负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时序等进行全程监管。在回迁房建筑未到约定的比例前，融资地块建设项目不得开工。（三）配套设施建设监管。根据规划设计条件要求的配套设施建设应优先建设，配套设施竣工前，融资地块建设项目不得预售。该阶段是保证回迁房建设质量的重要阶段，村集体应充分发挥主观能动性，主动监督开发商的建设过程，以保障村集体及广大村民的合法权益。应注意的几点问题包括如下几点。（一）在回迁房建设到一定程度时，村集体应敦促开发商提供样板房，方便进行选房。（二）在建设过程中，村集体应有效监督回迁房的建筑质量及装修质量，监督开发商是否使用指定的材料进行建设。（三）村集体应联合政府按期拨付工程进度款。（四）在回迁房建设竣工后，村集体组织专业人员做好验收工作，以确保回迁房的建筑质量符合法律规定和合同约定。（五）在村民回迁后，村集体应做好后续服务工作，督促开发商对回迁房屋装修、配件小问题及时进行处理。四、回迁阶段该阶段是城中村改造的最后一步，主要是组织村民选择回迁房以及解决各类家庭纠纷等等。选择回迁房的方案应考虑公平性，防止有的村民多要小面积回迁房或多要大面积回迁房等。因此，方案可考虑以每户总回迁面积为基础，限定他们选择几种户型，例如200平方米总回迁面积，只可选择一间120平方米以及一间80平方米的回迁房，不得选择4间50平方米回迁房等。同时，为了避免家庭纠纷激化，对于产权无异议的回迁房，村集体可根据村民的选择，向房管局申请确定回迁房的产权人，否则村集体就应保持原产权人不变，即原宅基地使用权人是谁，对应回迁房的产权人就是谁。在猎德回迁项目中，本所律师担任了组织调解各类家庭纠纷、协助村民就回迁房进行析产等工作。以上就是本所律师在多条村的改造中积累的部分经验。因时间有限，且更多的经验需要的工作过程中灵活运用，本所律师在本指南中仅是概括性论述，也希望在日后的改造实践中为其他村提供更为有效的帮助，共同实现政府、村民给予村集体的期望。重要关键点楼面地价:楼面地价在项目中是第一核心,也是项目最后评估的唯一标准。楼面地价主要有土地价格、容积率及建筑属性(商业、住宅、厂房等)等影响,在广州政府对城中村建设种点在改善村民居住条件提高城市品位,使城中村建设后和谐的融入现代化城市。对容积率指导性給于左右(在城中村改造中，楼面地价的取值直接影响该村的建设规模和未来的开发风险，所以楼面地价的取值至关重要。然而这一数值往往是很难预测的一个数字，如果取大了，该村的改造将很难推动，方案难以实现，如果取小了，容积率大，规划难以审批)。土地价格在城中村改中主要是通过对村集体及村民所持有的产业进行拆迁补偿、重建费用、土地出让金、补交相应的土地性质的地价等费用获的土地开发使用权。城中村土地价格应在政府指导性容积率标准下和参考周边土地价格相比较。得出项目可行性的土地价格。用此土地价格去衡量城中村改造前期在获的土地所制定的标准是否可行。总结:在城中村改中楼面地价和土地地价是整个项目的重要关键点,城中村改造不仅要改造环境，还要保证改造前后村民的经济来源，村集体产业的发展空间，这样改造才有意义。因此，面对像白云区城中村现状建筑量大而合法面积少的村。除有证部分按1:1补偿外，对于给村民创造经济收入的大量无证住宅面积是否应当在保证村民经济收入不降低的情况下给予一定的复建面积呢，或者也可以通过其他方式，如：为村引进产业项目给村民提供就业机会，以保证改造后解决村民的收入来源问题。即保证改造前后居住环境改善了，村民收入有保障，集体经济有发展空间，这样村民才有改造积极性。贵阳天河潭项目中城边村改造贵阳天河潭项目中城边村改造可以引导村集体和政府按土地入股的形式改造.利用国发二号文件相关规定,乡村集体以土地入股的形式加入到开发商项目运营中,成为项目小股东(乡村集体只是股东,不参与项目开发和运营,但是在项目建成后,可以考虑经营某些项目或区域).在项目策划和规划中要充分考虑乡村集体的利益和村民的生活保障问题,只有很好的解决了上述问题,才能使合作稳定安全.因为整个项目中主要由政府、开发商、乡村集体三方组成，土地是乡村集体和村民生活依靠和来源。处理的好坏直接关系的到他们的生计。他们是土地的主体。政府主要是监督和协调作用，开发商主要安置好乡村集体和村民，在项目中规划设计中考虑好政府的需求，这样开发商在项目中就掌握了主动权。在中国城市化的进程中，由于城市不断的扩容造成对土地的大量需求，必定需要对乡村集体进行改造，将其土地纳入城市化进程中，如何处理好这个问题已经成为城市发展的难题。在贵州抓住这个机遇。城市化新模式：农村→就地产业城市化→就地人口城市化（产业转移到人口转移）贵州城边村改造模式：形式：乡村集体以土地入股的形式加入流程步骤：开发商和乡村集体主要负责人以及当地政府对改造项目进行前期沟通，达到初步共识，由政府和集体领导对村民进行初步沟通。由政府和集体领导组织召开村民大会，。一、改造项目