商业开发新模式

商业开发新模式一豪布斯卡豪布斯卡”(HOPSCA)为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL+写字楼OFFICE+停车场PARKING+大型综合购物中心SHOPPINGMALL+商贸博览CONVENTION+国际公寓APARTMENT的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。目前全国商业地产已经稍然兴起豪布斯卡-(HOPSCA)这一新型的开发模式。下面以北京A-ZTOWN项目为例为你讲解；2005年10月，东长安街沿线位于东四环朝阳路南侧的A-ZTOWN打着“HOPSCA豪布斯卡综合复合型高端物业''的旗号横空出世。什么是HOPSCA豪布斯卡？A-ZTOWN为什么选择以HOPSCA豪布斯卡综合型的物业亮相？A-ZTOWN所处的区域是否适合开发“HOPSCA豪布斯卡综合型项目？A-ZTOWN的未来走势又将怎样？这一系列的置疑无不掀起"银十''楼市道道波澜。据了解，A-ZTOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其渊源。A-ZTOWN由首创新资置业有限公司开发，而首创新资置业有限公司隶属于北京首创置业股份有限公司，属综合性房地产营运商。据介绍，近几年来，首创置业一直朝着国际级的地产营运商而发力。在产品类型开发策略方面,首创置业是以四种物业不同组合共同谋求发展：持有型物业和出售型物业的组合；住宅、商业、写字楼和酒店不同种类物业的组合；不同地段之间的组合；不同进度梯次之间的物业组合等等。为了进一步加强国际竞争力，首创置业率先引入在国外实践成熟的HOPSCA豪布斯卡综合物业复合模式。据介绍，2003年6月19日在香港联交所成功上市后，面对宏观调控，坚持股权国际化战略，首创置业引入GIC为合作伙伴，意欲更大的拓展。GIC是新加坡专事管理政府外汇储备的投资公司，成立于1981年。目前GIC所管理的资金规模已超过1000亿美元。因其雄厚的资金、庞大的投资规模以及不事声张的作风，被称为"亚洲最大也是最神秘的买家"。和其他私人股权投资基金相比，GIC的优势在于有更长远的投资年限°GIC"常青基金''的介入为有深厚房产开发经验和雄厚资金实力的首创集团更添''虎翼"。国际化的法律监督环境，国际化的品牌和国际投资渠道，为首创置业从'地域型"成长为"中国型",并创建"亚洲型"的宏图目标做好了准备。A-ZTOWN正是在这样一个理念下打造的一个精品。并致力为首创置业开拓全国市场打好京城首府"第一仗“。苛刻的高标准虽然HOPSCA豪布斯卡在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市边缘地区，这样才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为HOPSCA豪布斯卡必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在HOPSCA豪布斯卡内的人员工作的便利性。据实地考证，A-ZTOWN位于北京朝阳区东四环外华堂商场东侧路，项目南端距离城市东部地下轨道重要换乘枢纽四惠站、四惠东站步行不足十分钟。北侧与朝阳路紧密相连。四惠东扼守东长安街的门户，是CBD的出入关口，同时也是长安街地铁与八通线轻轨的首发站。新改造的朝阳路规划为城市主干路标准，建成通车后，将形成北京东部方向连接三、四环的一条重要放射线，同时还是北京CBD的主要内外部道路之一。朝阳路与朝阳北路相连通。继2002年新主干道朝阳北路通车后，现今正在建设朝阳北路二期工程。密织的政府路网结构规划，将A-ZTOWN环环围绕。能快速抵达CBD，同时方便卫城、机场以及燕莎等几大商圈的商务人士。另外，据内部人士透露，为满足CBD人居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求,A-ZTOWN特量身定制出A-Z的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。南部是三十万平方米的高档全精装公寓。北侧规划有近十万平方米的大型商业商务主题广场，其中规划有五万平方米的大型购物中心和五万平方米写字楼。中部还规划有独立万米中央景观绿化带，横亘项目中央。与时尚精装公寓并肩相靠，既阻隔了北端商业的喧嚣，又为项目提供了庞大的绿色氧吧，其绿化率高达30%。泾渭分明的综合体证明A-ZTOWN实现了HOPSCA豪布斯卡的模式设计。HOPSCA豪布斯卡主导未来商业地产模式？“豪布斯卡”（HOPSCA）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。北京未来的发展正在跟世界接轨，A-ZTOWN综合优质物业的率先出世占尽天时；该案扼守东长安街交通要害，占尽地利；强强联手，实力开发团队，占尽人和。“天时、地利、人和”有机的组合将有效弥补东长安街市场供需的错位，满足庞大的市场需求，其把守东长安街门户的要害，决定了A-ZTOWN成为东长安街第一盘，综合性的优质物业品质，良好的生态景观规划决定了A-ZTOWN占据东长安街沿线新盘制高点。A-ZTOWN所打造出的是成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市综合体的一种标志。诚然，开发模式的创新的确给观望迷雾的楼市一丝活力，A-ZTOWN是一种新的开发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。A-ZTOWN——HOPSCA豪布斯卡区的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。引爆东部经济，主导未来楼市发展方向。HOPSCA•豪布斯卡背景资料一、 HOPSCA的源起、国际领先性自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。二、 什么是HOPSCA？1.HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。HOPSCA的两种表现形式A） 城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；B） 经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。HOPSCA的特征HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。高可达性HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。高密度，集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等X商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。1、 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。空间连续性1、 平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、 立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、 空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部、外部联系完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。巨大的社会效应因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。巨大的升值潜力一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。三、HOPSCA地产模式出现的必然性长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要看到，城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。四、HOPSCA与城市发展息息相关1.现代城市发展特点中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的情况，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大，做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。以下是现代城市发展的几个集中特点：a） 城市功能多样化城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。b） 城市形象特色化长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面''的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。c） 城市环境生态化未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫'绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏''的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。d） 城市资源集约化城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。e） 城市空间多中心化发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化''及“逆城市化''的两种过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的'郊居化''及“新城市主义"思想此起彼伏，我们不可能说明哪一种模式孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇可能是未来大城市扩张的必要途径。无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心“摊大饼‘‘的发展模式已经为城市营运所抛弃。f） 城市生活社区化中国过去的城市生活基本单元是一种“大院‘‘的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是'社区‘‘，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。未来中国二三线城市生活社区化的发展趋势将特别明显。2.HOPSCA与现代城市发展中国城市发展特点表明，HOPSCA作为城市最重要的构成单位，其发展趋势与城市发展息息相关。首先“城市一一区域‘‘一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用。其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。五、HOPSCA地产模式的价值体现HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值''的全新地产模式。HOPSCA代表了一种全新的生活方式HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。一、HOPSCA真的适用于中国吗？HOPSCA的模式利好在前面山高人为峰策友已做了很多讲述，这里不多说，只表达几点异议。1、 HOPSCA的定义中对区位的限制导致中国能适应的城市不多。一个大的城市综合体又要要求在城市核心位置上，本身就是个矛盾。HOPSCA在巴黎可以兴盛，在美国可以兴起，因为美国的城市建设较早，已经到了新陈代谢的周期，美国很多城市的市中心有大量的工业时期留下的工厂、生产车间，这是城市规划对HOPSCA的生存机遇。而中国的城市建设起步晚，城市规划盲目而媚外，市区规划现状已然如此，再作茧自缚已不可取。纵观中国的城市，一个显著的特征就是：市中心缺少大盘。且城市核心位置几无可用之地。这种情况下，建设HOPSCA的难度可想而知。2、 以HOPSCA的规划要在核心位置大块拿地，必然要求开发商雄厚的资本实力和强大的政府背景，一个证明就是新天地的政府指导行为，万达是个特例，运营到第三代商业地产万达玩起了HOPSCA，可是看看万达成都等HOPSCA的尴尬局面，以及万达集团的高负债率，其天马行空的想法不敢说失败，至少已经穷途末路。3、中国房地产一直在学习，从早年大规模的学习日本，到如今瞄上欧洲，照搬美国，几许成败也许需要时间来印证，中国的城市现状造就HOPSCA只能是有中国特色的HOPSCA。原因是：（1） HOPSCA并不一定符合中国客户的消费特性。欧洲及美国人有着强烈的自由和独立的文化特征，讲究便利和节约，对生态等房产附加因素要求颇高，而中国地产市场相比还在初级甚至是启蒙阶段，购买特性还没有得到文化特征的教育，比如：中国人喜欢扎堆、爱面子、向往安全感，这就造成了中国城市的酒店有酒店区（CHD）、办公有办公区（CBD）、住宅有住宅区（CLD）。HOPSCA如何引导国人的文化变异是一个根本问题。（2） HOPSCA中H指Hotel，酒店；O指Office，写字楼；P指Parking，停车场；S指Shoppingmall，购物中心；C指Convention，会议中心；A指Apartment，公寓。可是我们看看中国现有的HOPSCA，比如沈阳的华府天地、东莞的阳光城、郑州的方圆创世、福州的一品方筑、武汉的君临天下、洛阳的枫叶国际广场，Shoppingmall有多大？Parking去哪了？生态公园呢？国外的HOPSCA生态是最核心要素，可是在中国城市寸土寸金的市中心，哪个开发商愿意投入大笔的资金到Parking上、到生态建筑上？（3） 不可否认的，中国的建筑大师不少，但中国的建筑设计总体水平低下，即便是万达，肯定也不愿意去请贝律明设计一个HOPSCA，而中国的城市规划千奇百状，中国的地产法律制度也有很大的地域性规定，比如容积率，一个城市的几个区就有几个不同的指标，比如地块的建筑性质，也各不相同，这就要求一个高明的建筑设计团队，在兼顾开发商利益的同时，综合考虑各种因素，平衡好HOPSCA内各种物业形态的关系，而又设计出鲜明、有