金税三期下房地产建筑业筹划应对与土地增值税实务

金税三期强大功能及对企业的影响

“一个平台、两级处理、三个覆盖、四类系统”金税三期系统介绍.doc实现所有 的网络化运行，推行 电子

金税三期风险管理系统，是一个以风险管理底账，逐一实时

、 、查验、比对 全要素。，构建从

、风险识别、风险评价、任务统筹、应对处置及 管理的风险管理闭环流程。

金三系统实践与风险.doc金税三期加 升级版 评估稽查典型案例7000万28人被定罪.doc

1，锦州税务

虚开

2，查哪些

要查询.docx怎样勾选

3，雷勃动力传动漳州税务行政处罚决定书.doc

4，

佛山通过第

开具

一审刑事

书.doc

5，离职了

原单位拿你的信息逃税.doc

6，附表二待抵扣进项税额里面的已认证但未抵扣60万第一部分：近期房地产建筑业税务稽查典型案例通报与风险防控建议：1，

税企纠纷案.doc2，

提审广州德发诉广州地税案.doc书.doc3，大山房地产与宿迁地税稽查局二审行政广州德发再审书.doc与佛山市顺德区国家税务局稽查局处罚类一审行政4，佛山鑫城房地产书.doc5，海南三正实业投资土地书.doc应缴未缴土地出让金预提6、浙江省国家税务局关于东阳市海德房地产开发问题的

.doc答网民希望减少纳房地产建筑业营改增难题：国家税务

税人缴税程序的留言.doc

预缴税负增加施工单位营改增税负及利润对比.xlsx

申报地点本地、外地，取得普票还是开专票

开发产品自持、拆迁补偿费抵扣

纳税信用等级N问题，强制办分子公司，强制代扣建安税

挂靠、 风险 付款、外地申报

，

先收款，后开 ，分包先开，总包后开

基建项目比较小的进项税是否必须分摊。

一个项目分包进项税是否可以抵其它总包销项税。营改增遇到问题要问谁？1：向专管员、税政、稽查部门咨询注意2：向税务

、12366咨询注意3：向

、

专业

咨询4：通过网络查找

如

等5，税务局例会、培训班、书籍学习工具的选择。选择

困境—正确的，不一定是合适的一、房地产建筑业营改增热点难题汇总及应对方法青岛

局5解答房地产业营改增的12个问题.doc解答建筑业营改增的26个问题.doc山东青岛解答建筑业营改增的10个热点问题.doc宁波江北区局解答房地产业营改增的30个问题.doc简易方法要

已转出进项税额能否重新转回.doc关于土地价款扣除时间等

征管问题的公告86.doc河北省

局营改增口径第八季.doc文件导读39.doc政策33.

关于将商业健康保险个人所得税试点政策推广到

范围实施

关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税doc税率有关政策

37.doc关于

开具有关问题的公告16.doc

关于简并

国家税务

税政司140部分条款的政策解读.doc国家税务公告2017年第16号

一、自 起，普通 时，应向销售方提供方为企业的，索取识别号或 社会信用代码；销售方为其开具

普通方 识别号”栏填写 方的时，应在“识别号或

社会信用代码。不符合规定的 ，不得作为 凭证。时， 内容应按照实际销售方要求填开与实际交易不符

二、销售方开具情况如实开具，不得根据的内容。

销售方开具

时，通过销售平台系统与 税控系统

对接，导入相关信息开票的，系统导入的开票数据内容应与实际交易相符，如不相符应及时修改完善销售平台系统。二、关联借款稽查处理：无偿借款

所得税.doc关联方占用

调整补税案.doc

一是价外费用营改增后有的利息居然还能抵扣.doc

二是开咨询服务费

抵扣。记长投，委托投资、借用账户。公司发生统借统还

备案.doc

三是统借统还，企业

或企业

中的

企业以及

所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业

或者

内下属单位收取的利息。企业

设立

登记操作规范（广西）.doc统借统还业务中的适用主体.doc三、近期重要政策文件应用与风险防控要点

【一】营改增后土地

若干征管规定的公告70.doc

1、营改增后土地

应 入确认

2、营改增后视同销售房地产的土地

应

入确认

3、与转让房地产有关的税金扣除问题

4、营改增前后土地 的计算问题

5、营改增后建筑安装工程费支出的

确认问题

6、旧房转让时的扣除计算问题政策的【二】关于明确金融房地产开发教育辅助服务等

通知140.d

基金、

、 产品到期赎回保本不征税。

资管产品管理人为

土地价款包括向。部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

向其他单位或个人支付的拆迁补偿费允许扣除。将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作 的，按照“建筑服务”缴纳

。

关于资管产品

政策有关问题的补充通知.doc【三】关于进一步明确营改增有关征管问题的公告11.doc

国家税务公告2017年第11号销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货

1、物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 ）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

2、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以 或者协议等方式， 内其他方”）为发包方提供建筑服务，并由第（以下称“第三直接与发包方结算工程款的，由第 缴纳 并向发包方开具增值税 ，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳

发包方可凭实际提供建筑服务的 开具的抵扣进项税额。

3、 在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《 跨县（市、区）提供建筑服务征收管理暂行办法》（国家税务

公告2016年第17号 ）。

4、一般 销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。对安装运行后的电梯提供的

保养服务，按照“其他现代服务”缴纳

。

5、纳提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴。前发生的营业税涉税业务，需

7、要补开 的，可于 前开具 普通（税务 另有规定的除外）

8、实行实名办税申请专票限额不超过十万元的2个工作日内办结起，建筑业纳入

小规模纳税。起，自开具之日起360日内认证抵

9、自人自行开具

10、自扣进项税额。【四】失联企业开具

认定处理有关问题的公告76.do1c方户进.do行c追踪筛查，业务关联指向

2，接受上游存在虚抵进项税额的嫌疑。

3，其上游品名严重背离，且已认定为 户。

4，

逐户逐票核实，合同加三流审核.

国家税务

关于

对外开具有关问

的税务处理.doc福题的公告.doc善意取得建三钢闽光

三明

公告.doc上游异常导致补税应对方法--解答第五辑201705

根据国家税务 公告2016年第76号规定， 一般取得异常凭证，一律先作进项税额转出，经核实，属于符合现行 进项税额抵扣相关规定，企业可继续申报抵扣。如何操作？

（1）主管 机关向销方主管 机关发函，销方主管机关收到函件机关回复正常，或者确认销方主管后30天未回复的；

（2）购销双方签订了纸质合同或者协议；的银行账户

（3）异常凭证上的价税合计金额通过支付，并有银行 单证明；

（4） 仓库有异常凭证上注明的货物入库，且货物数量与 上注明的数量一致。该货物与 的生产经营有实际联系；

（5）有

货物的

。

同时符合上述条件的，可允许暂行抵扣，并告知纳税人：后期发现该异常凭证属于虚开的，将按现行规定进行处理。企业善意取得虚假，是否允许税前扣除成本？

答： 发〔2000〕187号善意取得虚开 应依法追缴。

由于开票单位被主管

认定为企业应当 方换开符合规定的 作为税前扣除凭证。户或者开票单位发生解散、、注销、等情形，经核实，企业无法方换开合法有效的，企业能够提供交易合同、非现金支付证明、对方收款证明、收发货凭证、出库单（领料单）以及经办人证言等相关，证明该项交易真实的，其相关支出允许在企业所得税税前扣除。【五】国家税务关于加强全面推开营改增试点后涉税风险防稽查工作

256.doc

对于新老项目划分是否正确进行检查；预缴 是否正确进行检查；

是否分项目核算以及项目台账的检查；

是否有把简易计税的购进材料抵扣到一般计税的项目中差额征税的行业扣除项目是否真实？

是否存在人为改变老项目计税方式？

营改增前后政策的执行情况。

个人所得税【六】、关于营改增后契税

税土地计税依据问题

43.doc印花税？

1、计征契税的成交价格不含

。

2、 出租的，计征 税的 收入不含

。

3、土地入。转让房地产取得的收入为不含增值进项税额，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

4、个人转让房屋的个人所得税应入不含

。

5、在计征上述税种时， 核定的计税价格或收入不含

。四、房地产建筑企业适用税率政策与简易方法评估稽查

1、税率3%，5%和11%，销售11%进项可以抵扣。

2、老项目，可适用3%，5%简易征税。

3、建筑新项目清包工、甲供工程，可适用3%简易征税

4、建筑新项目，一般方法2%的预征率。房地产3%

5、预缴 在项目地，建筑可扣分包款

6、建筑按3%征收率简易征收的项目，分包的费用允许在总收入中扣除。五、营改增后甲方与施工方的博弈要点

1，甲方供材料

2，代扣水电费的开具与付款-简易甲供处理

3，建筑业预付款比例

4，

开具时间

5，质保金及其

土地

6，建筑方简易可以自主选择，问题.doc抵扣博弈。六、后营改增时代房地产建筑企业合同签订要点

1，采购合同里增加 条款。

2，含税或不含税价，必须在流程中描述清楚。

3，供应商的

要

梳理设入围门槛。

4，采购定价博弈。剖析货物价格，劳务价格，给什么票（附件A）约定的为准，价格为到甲,，乙方应为甲方提供17%的增

货物价款以供货

方仓库价，含17％值税

。票据凭证的合同管理与风险管控

1．合同票据类型条款与 风险

2．合同票据出具时间条款与 风险

3．合同票据出具时间条款与滞留票风险

4．合同票据的协助义务与 风险

5．合同票据法律效力条款与 风险

6．合同约定税费承担与征管法

风险

7．合同票据违约责任条款与 风险第二部分：房地产建筑企业风险管控与稽查应对

一、纳税义务发生时间风险 与应对发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具的，为开具的当天。

特殊：建筑业欠工程款。地产预收款方式

取得索取销售款项凭据的当天，是指合同确定的付款日期；未签订合同或者合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动属变更的当天。二、定金、诚意金、会员费、价外费用、提前竣工奖、延期赔偿等会计核算与 、土地 、所得税的处理

国家税务

关于对福建雪津啤酒

收取经营保证金征收

问题的.doc第三十七条价外费用，是，但不包括以下项目：指价外收取的各种性质的

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的 性基金或者行政事业性

。

（二）以委托方名义开具 代委托方收取的款项。三、营改增后备料款、质保金、首付款、预收款、全款、按揭款、尾款、面积差等会计核算，如何分解核算不含

项开具交税全额开具，选不征税。

地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴

。土地

？所得税？

预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；

诚意金、认筹金和订金不属于预收款和四、买房 合同签订、会计核算及企业所得税、土地 的处理

房地产常用促销方式的税务处理全攻略.doc

1)房子九八折销售；

2) 销售，购房 价值5000元电视；

3) 销售买房子送车位、阁楼、物业费等

4)

买房子 免费游

5)

按 销售，买房子返现金2000元的现金

混合销售各地营改增政策.doc混合销售营改增典型问题.doc

代垫首付【首付贷】、免契税、送装修、以老带新、摸奖送礼、业主福利、送物业费、免费居住、无偿使用、送汽车、养老保险健康险等

限价房装修费合同签订

团购费信息费处理

混合销售的纳税处理.doc五、房地产建筑业取得绿化花草进项税抵扣政策应用

花草苗木种植企业销售自产农产品免征购进农产品,取得一般

开具的

发票，以注明的

额为进项税额；取得3%小规模纳税人

的，以金额和11%的扣除率计算进项税额；

取得（开具）农产品销售 或收购 的，以 上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。

例如 市目前购进农产品全部执行《农产品 进项税额核定扣除试点实施办法》，不执行11%的扣除率六、销项税认定 评估稽查

开 是否必须确认收入？

函【2008】875号.doc国家税务

公告2016年第53号.doc

会计：先开具收款收据记预收款，按完工进度计收入

《 管理办法实施细则》“第二十六条

未发生经营业务一律

具 ”。纳税申报表一般人.xls完工百分比法

纳税义

务发生时间确认.doc纳税义开发产品预收款完工前后收入会计与所得税、务时间的区别

会计五原则；

所得税四原则

土地纳税义务发生时间原则。：专指房地产转让收入。

预售与完工 不同。七、进项税认定评估稽查深

第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一） ，（二） 进口 缴款书，（三）购进农产品，（四）向

支付完税凭证。（一）哪六项进项税额不能抵扣？怎样有条件地转化为抵扣？

下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

(1)用于简易计税方法计税项目、免征 项目、集体(2)(3)福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指于上述项目的无形资产、不动产。损失的购进货物、服务、不动产损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通

服务。

（4）

损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（5） 损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（6）购进的旅客 服务、 服务、餐饮服务、居民日

常服务和

服务。

（7）财政部和国家税务 规定的其他情形。（二）什么情况下不得抵扣的进项税额可以转入抵扣？

附件二8.按照《 暂行条例》第十条和上述第5点不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的

扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的 扣税凭证。（三）哪些需要按比例分摊抵扣？怎样合理分摊？

36第39条一般计税方法的 无法划分不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征项目销售额）÷当期全部销售额主管 可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行

。

房地产企业如何处理无法划分用途的进项税1.doc

房地产项目无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工证》注明的“建设规模”为依据进行划分。如期间费用涉及进项税额无法划分也按照本办法进行税务处理。

其中“房地产项目总建设规模”应按照营改增后选择适用简易计税、免税房地产项目剩余建设规模与按照一般计税方法项目剩余建设规模之和计算。剩余建设规模是指尚未交付（或转为固定资产）的开发产品建设规模。纳税筹划与风险防八、企业并购重组、企业合并分立控方法

36附件二（二）5，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

并购重组

政策汇总表.doc

关于

降低企业杠杆率

支持政策

财税.doc资产（股权）划转2015年40号公告.doc重组有关企业所得

税处理问题

.doc109

资产股权转让的四种方式.doc市北

划转税务分析.doc划转范围：仅限于100%母子或全资子子之间

会计：划出方，可选择增加长期股权投资，冲减资本公积，划入方，增加实收资本、资本公积。

税务处理：不纳税，资产计税基础不变。

划转完成日：指股权或资产划转获批生效并且双方已作会计处理的时间点。4划转母公司100子%公司无偿划转100%股权支付母公司234母公司100子%公司母公司100子%公司100子公司%1100子%公司21房地产营改增热点难点问题1706.doc的时间？

1.取得是否包括租入？ 时间签合同还是自建的不动产，是竣工还是实际投入使用时间？

2.自建的不动产自建的定义是什么？

3.配套学校

无偿

是视同销售，还是转出？

4.

向拆迁户发房票，购房都可抵购房款，开发企业收？登记再出售是一手房、还是二手到房票时是否需要预缴

5.房地产企业办理了房？普票不作收入？部门支付的土地价款哪些？（子公司）名义开发，土

6.拆迁补偿款是否开具

7.可从销售额中扣除的向

8.以总公司名义拿地，以地价款怎样抵扣？

9.

家电是否视同销售？销售精装房是否视同销售？

10.买房送物业费，需要做视同销售处理吗？

11.房地产企业没收的定金或其他违约金，要区分已备案或未备案从而缴纳 或免缴 吗？

12.土地出让金返还需要冲减土地进项本吗？

13.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？

14.房地产开发企业预收款的范围如何确定？

15.代收的 等费用是否属于价外费用？

16.租赁合同中约定免租期的，是否视同销售缴

？

17.销售面积是指计入容积率的建筑面积，是否包括无法办理 证的 车位建筑面积？

18.企业转让建设用地指标收入是否要缴纳

？

19.预售何时清缴？预售过程进项税额如何划分抵扣？

20.当期允许扣除的土地价款，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？

21.是否从销售额中扣除的土地价款必须取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据？

22.18号土地价款扣除使用的建筑面积数据，是指总体规划面积、施工证面积、还是预售证面积?

23.同一法人多个项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售

项目的销售额中抵减？

24.一个项目全部销售后 进项留抵税额，如何处理？

25. 车位

收 按销售还是租赁缴纳

？

26.开发企业一个整体开发项目，根据其取得的第一个《建筑工程施工 证》时间判定是否属于房地产老项目？

27.开发企业自己建设、自己运营的酒店、商铺、停车场、院等不动产，其进项税额是否需要分期抵扣？

28.房地产老项目转租是否适用简易征收？

29.办公楼2016430前已在建材料怎样抵扣进项？

30.存在多个开发项目，是否可以分别选择简易或一般？

31.开发老项目选择简易是否可以扣除对应的土地价款？

32.同一《施工

证》的不

产可以简易和一般？

33.营改增后，一般 销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作？

34.房地产开发企业代建房屋行为认定

35.

费用新老项目抵扣第三部分，后营改增时代建筑业税务筹划与风险管控筑企业如何选择简易计税与一般计税

财税【2016】36号建筑业三种情况可以选择简易计税

一是老项目【开工日期为20060430前】

二是甲供工程

三是清包工

考虑：交易对手、甲方强制、留抵多少、未来变化、项目内容1、无工程承包合同或合同约定开工日期不明确是否可以选择简易计税

答：部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在

前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要

能够提供 前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。2、建筑业可选择简易计税，新老项目需要分别备案吗？

答：建筑业新老项目需要分项目核算，选择简易计税方法的老项目，采取清包工、甲供材方式提供建筑服务的新项目选择简易计税方法的，需要向主管 分别备案。

多个简易项目、质保金问题3、怎样认定清包工？

一般

以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、或者其他费用的建筑服务。4、建筑公司有多个项目，是否可以选择某一个简易计税？

答：财税[2016]36号：一般

为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑企业选择简易计税方法计税是按项目选择的，因此有多个建筑工程老项目，可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。

一般 选择适用简易计税，是否可以开3%

？5、选择简易计税发现税负高了，是否可以改回一般计税方法？

（财税〔2016〕36号）规定，一般 发生财政部和国家税务 规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

发现简易计税不符合要求是否可以改回一般计税方法？

如合同甲方变更？合同乙方变更？合同内容变更？先有甲供后竣工没有了。先是清包工后来包工包料了？在哪里备案？何谓主管

？

项目地已经备案机构地是否认可？

机构地备案？每个项目备案一次？

建筑业新老项目需要分项目核算，选择简易计税方法的老项目，采取清包工、甲供材方式提供建筑服务的新项目选择简易计税方法的，需要向主管 分别备案政策—所有施工项目都可以选择3%征6、建筑企业重大收率的策略详解

一般 为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

【电由甲方提供】海南 建筑业营改增 政策指引

十七、关于甲供工程界定问题

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包

方自行采购的建筑工程。建筑工程施工图纸由甲方提供的，也可以按甲供工程选择适用简易计税方法计税。甲供工程的界定

①不分新老项目，合同或者招标文件只要有甲供条款，工程承包方均可选用简易计税方法。

②甲供比例没有限制，即无论发包方甲供比例高低，均属于甲供工程。

③甲供的对象既包括设备、材料，也包括动力。

④工程发包方既包括通常为房地产企业的建设方，也包括通常为施工企业的总包方。7、施工方选择简易，甲供材料税负低最好甲方供材料，可以节税。例：建筑服务2亿，都选择简易，则建筑交税600万元。如果选择甲供材料一亿，则建筑交税300万。建筑业带征的附加税费也大幅度减少。混凝土可以甲供水泥委托加工。营改增后甲供材这些

要点.doc8、选择简易计税是否必须以甲方接受为前提条件？计税基数含甲供材部分吗？

答：一般 申请简易计税方法属于法定可以选择的范围，至于甲方是否接受应由购销双方自行约定。

一般

为甲供工程提供的建筑服务，其计税依据为向甲方取得的全部价款和价外费用，不包括甲方提供的设备、材料和动力等物资的价款。筑企业如何正确处理总包与分包的热点疑难问题

财税【2016】36号附件二9.试点 提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。国家税务公告2016年17号

第四条（一）一般 跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴

。

选择适用简易计税方法计税的，按照3%的征收率计算应预缴

。1、建筑业项目地点在外地，怎样开票？如何进行申报与纳税？

一般 跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的扣除支付的分包款后的余额，按照2％在发生地预缴

后，向机构地纳税申报。

适用简易计税方法计税的，扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。2、建筑服务企业不在项目地预交？回机构地申报交？

第十二条 跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生

管 机关预缴 而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴

的，由机构所在管 机关处理。跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳的，由机构所在

管 机关按照《 征收管理法》及相关规定进行处理。3、总包 先开，分包后开？怎样处理？

例：总包100万，分包30万。

简易方法，总包先开100万 。分包以后跨月开

给总包，30万将无法在预缴时扣除。

一般方法分包开专票可以抵扣。取得全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴 时继续扣除。4、国家税务公告2017年11号筑企业与发包方签订建筑合同后，以 或者协议等方式， 内其他 为发包方提供建筑服务，并由第

直接与发包方结算工程款的，由第三，签合同的建筑开具发方缴纳 并向发包方开具企业不纳税。

发包方可凭实际提供建筑服务的票抵扣。具体解释

建筑企业以总公司名义签订建筑合同，由其下属分、子公司提供建筑服务并收取款项，签订合同单位与提供服务单位签订协议的，该建筑服务可由实际提供服务的分（子公司）直接开票给发包方；也可由实际提供服务的分（子公司）开票给总公司（母公司），再由总公司（母公司）开票给发包方。5、或项目部可以为一般吗？做分包独立纳税

答：已办理正式税务登记的分支机构符合条件的，可申请登记为一般。

总机构跨县（市）提供建筑服务，分支机构作为总机构在建筑服务发生地的分包商提供建筑服务，分别独立计算缴纳。6、总公司签订合同，实际提供建筑服务，怎样处理？给业主，开具 给业主。建筑服务全部以总公

第一、总公司

由

第二、总公司开司名义。

第三、 作为总公司的分包方， 给总公司开具，总公司给业主开具 ，由于即使简易计税也可以差额纳税，实现了 的传递！7、总包方选择简易计税，同一合同分包方是否也可以选择简易

海南 建筑业营改增 政策指引：

以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也应视为老项目。8、专业分包，如材料分包是否预缴时扣除分包材料费？

17号公告：第六条 按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政

和国家税务

规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：前开具的建筑业

（一）从分包方取得的营业税 。上述建筑业营业税

在前可作为预缴

的扣除凭证。

（二）从分包方取得的后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税

。

（三）国家税务 规定的其他凭证。不一：建筑业营改增热点难点问题（一）（2017-01-03）答：分包仅指建筑服务税目注释范围内的应税服务。

海南 建筑业营改增 政策指引

二十一、 提供建筑服务可以扣除的分包款仅指建筑服务税目注释范围内的应税服务。营改增口径第五辑：可以扣除专业分包款

建筑业选择简易计税的工程项目，在计算预缴

时可以扣除分包合同中约定的分包款项，如专项工程分包合同，其材料及劳务款均可凭票扣除。

简易方法可扣除材料款9、分包单位是否必须有资质？分包合同有造价控制要求？文件对建筑业分包没有资质的要求。所以可以理解为没有施工资质也可以分包。文件只是规定了分包可以扣除，而且要向总包方开发票，所以可以理解为没有造价限制。

其他个人提供建筑服务可以申请 普通

。

建筑法26条的表述来看，总包和分包应当是在不同的法人企业之间。上分包并不一致，与施工资质上分包与建筑没有联系。

总机构是否在项目地设立分支机构并办理正式税务登记独立纳税，由 自主决定；

未设立分支机构的，可以持外管证在建筑服务发生地办理报验登记；

两者在

的征收管理上存在一定的区别。10、建筑企业一般 简易计税 账务处理

财会[2016]22号总包简易，总包103，分包30.9

贷：工程结算

借：银行存款

103100应交税费—简易计税

3

应交税费—简易计税

支付分包款：

借：工程施工—合同成本

300.9

贷：银行存款30.9三、建筑企业提供劳务与劳务派遣的热点疑难问题

建筑劳务都是外包或劳务派遣。

劳务区分为建筑劳务公司和劳务派遣公司。

建筑劳务公司11%，简易方法3%征税

劳务派遣公司6%，5%，3%征税

劳务派遣只提供代发工资和配套服务；

对于承接工程项目，并对完成时限、质量标准负责，按完成作业量收取相关费用，属于提供建筑服务。1、劳务派遣公司按照6%、5%、3%征收

（建筑企业的人工费 可以抵扣6%，但需要建筑企业支付税点）；

财税2016年47号文，劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳

。劳务派遣交税与开票

交6%开6%、普通、普通、普通

交3%

3%

差额交5%开5%

付款方怎么抵扣？建筑企业用工最好采用劳务专业分包

第一、选择劳务派遣支付人工费，取得服务，简易计税项目不可以差额扣除。一般计税方法由于取得普票不可以抵扣，预缴时也不能扣除。

第二、《劳动合同定派遣劳动者数量不得超过企业用工总量的10%。

第三、劳务派遣员工只能在“临时性、辅助性、替代性”岗位任职（时间

过6个月）。3、劳务派遣单位能否根据不同的对象选择适用全额或差额征税？

财税〔2016〕36号规定，一般 发生财政部和国家税务 规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

因此，劳务派遣单位不可以在选择适用一般计税方法的同时选择简易办法差额征税。

各地执行不一。不同单位可以执行不同政策4、保安公司和劳务派遣企业按照差额前还是差额后的销售额确定是否可以享受小微国家税务

2016年第26号公告明确规定：“适用增值税差额征收政策的小规模，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策”，应严格按照文件执行。5、

（2015）兵八行终

3号石河子天山建筑劳务公司诉石河子地税函（2006）493号：……建筑企业将其承包的工程纯劳务部分分包给若干施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业结算价款。施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务。四、建筑企业挂靠业务的热点疑难问题

36 ：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人）名义对外

经营并由发包人承担相关

的，以该发包人为纳税

人。否则，以承包人为

。

以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关的，以被挂靠人作为

。1、建筑企业和挂靠人税务处理基本原则

建筑企业收到工程款挂预收账款，同时按全额缴纳

，对扣下的挂靠费作为利润。

建筑企业按工程进度全额计收入，施工成本全部在建筑企业核算。

建筑企业核算 、所得税。

所得税核定征收成本不能准确核算的重要选择。2、挂靠人把工料款汇入建筑公司账户，建筑公司支付材料款并取得

此类业务不属于借用账户，不是虚开

公司收个人交款【挂其他应付款】

发生材料款支出

材料领用

开 收工程款

结转成本

支付挂靠人【冲其他应付款】3、新工程一般计税，个人挂靠，异地施工，预交2%，剩9%

汇入建筑公司

挂靠人不是 ，建筑公司是一并交来公

①挂靠人需要将2%的完税证与9%司

②建筑公司可以取得材料票、劳务费

。

③挂靠人也可以开建筑服务4、建筑企业挂靠业务对内分别核算，对外核算申报

挂靠业务会计上分别核算。如项目A本月进项大于销项，但企业当月汇总交

。

企业应该单独核算每一个挂靠人的一般计税方法应该缴纳的每个月的 进项税和销项税，进行结算。

虽然工作量比较大，但没有其它办法。5、挂靠项目（一般计3%

怎样处理？

取得工程款先将3%此项目取得多少进项税扣下。另计算11%的销项税，，抵减多少销项税。

项目取得超过收入11%的专票怎么办？

可以要求，挂靠人必须提供全部成本费用凭证。如3%。、工资 凭证等。利润为

或保持一定税负率。

会计核算要价税分离6、挂靠中哪些行为易虚开风险？

（1）材料采购中 流不一致；

（2）材料采购中实物流不一致；

（3）挂靠中“票流”、“ 流”指向被挂靠方，“物流”则指向挂靠方；

（4）名为分包，实为挂靠的分包；

（5）虚增成本现象。7、36号文45条纳税义务发生时间，能否以开票时间纳税?

如以 合同确定的付款日期的当天，甲方不及时付款，乙方大量垫付。解答：对建筑项目有合同但未履行合同的，应按照实质重于形式的原则，以实际收讫销售款或取得索取销售款的时间（如验工计价时间）作为纳税义务发生时间。8、挂靠的税务风险控制

1、独立纳税：按税总2012年57号公告24条

2、挂靠转化为分包

3、规范管理—招标、合同、法律、财务

4、财税[2016]36第二条承包挂靠

5、 总公司 对外开，收入全部到总公司基本户，扣除税费再留 保证金11%，分期支付五、采购中 取得过程的十大风险管控

1、只有取得

2，抵扣的是上的税率无关；

3、小规模和一般或开具的专票也是抵扣票的"

4、供应商审核重要，远离才能抵扣。上注明的 额，与专票适用简易计税方法，额"；；

5、180天内抵扣：仅指开票之日起到认证期，含节假日；

6、认证完须及时申报：认证当月计算抵扣，并在次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣。

7，三流不一致的 可能不允许抵扣

8，没有销售 不能抵扣。

9，填写项目不全或改动的 不能抵扣。

10，形式审核，如章等有问题不能抵扣。六、地材如沙石等取得不了进项税 怎么办？

销售简易办法：财税（2014）57号，以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。

商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。一后，36个月内不得.doc能开，对方般 选择简易办法计算缴纳变更

计税方法可以开可以抵扣。七、营改增后总包、分包、转包、EPC、BT、BOT、BOO、PPP？ 承包？经营 的确认与税务处理

主要有 、地点、时间、销售额问题BT

BOT

PPP建

设项目

.doc

简易方法或分包处理

试点 提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额

一般计税方法抵扣进项税

建筑服务总分包营改增问题.doc

EPC工程项目总包方承包工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等全过程或若干阶段的，分别约定设计、采购、施工价款，可以分别缴纳

。如果甲方要求由牵头公司 开票，并将所有款项支付给牵头公司，牵头公司再将款项支付给其他合作各方的，其他各方可以开具专票给牵头公司结算相应款项，牵头公司计提进项税额。PPP项目营改增涉税的问题

[1]两票结算，建造建筑业11%，利息回报6%？

[2]关于资本金投入的问题，什么方式在以后分配利润的时候最能节税？哪种更节税易操作？

[3] 如果以回购的名义，要求 开具“销售不动产“的 ，那是不是只能全额11%，没有筹划的空间呢?

[4]没有建筑资质是否按建筑业。日常运营怎样交税？八、建筑业营改增热点问题解读201701.doc

1.质量保证金 今后如何开具？税率多少？

2.采购设备+安装的业务如何缴纳

？

3.多个建筑项目简易计税分别备案还是备案

4.园林绿化销售树木同时移栽和管护如何征税？

5.建筑行业收入是以合同约定还是以竣工决算确定

6.提供建筑服务的纳税义务发生时间如何确定？

7. 跨县（市、区）提供建筑服务，应预缴 如何计算？规范票据凭证财税管理需要观点纠错

1．规范票据管理不只为了规避纳税风险

2．没有有效 ，会计核算能否进行？

3．经济合同到底是不是会计凭证？

4．

、票据、合同、凭证间关系辨析

5．票据凭证可以决定企业的纳税吗？

6．合法有效凭证的界定与内涵分析

7．善意取得虚开专票能否税前扣除？购销业务中的涉据处理与控税

1．向一般

2．向小规模采购货物的涉 据处理采购货物的涉

据

3．向个人采购货物的涉

据处理

4．采购中违约金支出的涉 据处理

5．采购中货物损失的票据处理与风险防控

6．不得抵扣进项的

应否认证

7．

采购业务中的票据处理与风险规避

8．跨年度业务的涉

9．汇算清缴时未取得据处理及风险规避业务的涉税处理

10．取得农村结算收据业务时的 处理

11．采购商品种类较多时 的处理

12．代

用的票据处理与涉税筹划

13．未开票收入客户又索取 如何处理

14．销售货物同时提供建筑劳务时的票据

15．甲供材业务涉

据处理

16．工程质量保证金的涉 据处理

17．价外费用业务票据处理与营改增调整

18．各种补偿费涉

19．采购苗木的涉据处理据处理与风险规避经营管理业务中的涉 据处理与控税

1． 费用的涉 据处理与风险管控

2．庆典宣传、礼品礼金费用的票据处理

3．差旅费支出的涉

4．绿化费用的涉

5．会议费用的涉据处理与操作据处理与筹划据处理与风险管控

6．职工 费用的票据处理与操作

7．办公费用的涉 据处理与风险化解

8．

等通讯费的票据处理与风险防控

9．交通费、车辆使用费的票据处理与筹划

10．物业费、水电费的票据处理与规范

11．咨询费、顾问费、

费的票据处理

12．劳保费用的票据处理与规范

13．工资薪金的票据处理与风险规避

14．劳务工费用的票据处理与筹划

15．

粮油等职工福利费的票据处理

16．古董、玩石等支出的票据处理与规划

17．旅游费用的票据处理与风险规避

18．临时工、季节工等 费用的票据处理

19．低于起征点劳务费用的票据处理

20．个人抬头的

21．盘盈资产的涉

22．盘亏资产的涉如何在所得税前扣除据处理与操作据处理与操作

23．上交 用的票据处理

24．挂靠与承包经营中的涉 据处理第四部分：房地产建筑企业所得税风险防控与稽查应对.doc

一、股东以土地出资涉及哪些

1、招、拍、挂

2、

转让土地项目;

3、 股权改制重组有关土地政策.doc合作建房

4、合并、分立取得土地

5、以土地投资;6、甲方出土地，乙出

7、委托代建二、公司将土地转给项目公司的六种方法税务处理.doc

1：甲公司直接将土地使用权转让给乙方

2：投资新设公司转股权

3：甲公司股东直接将股权转让给乙公司

4：甲出土地乙出 合作建房，后按比例分房自用

5：乙公司直接合并甲公司

6：间接投资-先投非房地产再变更范围

房地产开发企业跨地区项目部纳税地点问题.doc、所得税、土地增三、土地一级开发税前扣除凭证及值税处理方法

一是投资方参与建设，承担项目的融资、投资和施工等职责，但不成立单独的项目公司；

二是投资方不参与建设，通常为单独成立的项目公司，承担项目的融资、投资等职责，并与施工方签订施工合同。局解答（6月17日）“取得的收入，按照提供建筑服务缴纳从事一级土地开发”从事土地一级开发的公司，

支付的拆迁补偿费，应视为代 支付往来处理。土地出让收益用于支付给一级开发的企业，应首先冲抵其他应收款，剩余部分作为土地整理收入、利息收入、经纪 收入处理，公司应与整理收入、利息收入、经纪签订补充协议，对土地收入进行合理划分，投资

土地改造项目有关营业税国家税务

关于问题的公告.doc受托进行建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑服务——其他建筑服务”税目缴纳

；

公司委托外单位从事建筑物拆除、平整土地支付的价款应取得 ，并允许作为进项税抵扣。

每月进项税额大于销项税额的部分，结转下期抵扣

简易方法按总分包，差额缴纳

。、所得税、土地增值四，拆迁改造下税前扣除凭证及税处理方法

拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc

1， ：37土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免。

2，企业所得税、土地 ：对补偿的房屋应视同销售。同时计入土地成本

3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。美术高中与淮阴地税

书.doc拆迁补偿处理

1，拆迁帐务处理选择-借：开发成本；贷：主营业务收入；结转成本：借：主营业务成本； 发产品

2，

征免界定。

3，企业所得税—视同销售与成本扣除

4，个人所得税免征条件

5，土地 处理最佳方法：

6，契税的免税范围

7，

的地方规定五、企业销售提成、手续费和佣金的筹划方法税务风险管控.doc（财

设立销售机构的帐务处理，税务风险规避？

关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策税〔2009〕29号），

其他企业，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、 人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

手续费与佣金，服务费、咨询费、 费、审计费合理选择与策划阶段的税务处理新变化-制度导致税负六、营改增后预缴增加的处理方法

营改增后销售未完工开发产品的预缴所得税负上升.doc（ 发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除

预售预收款项，营改增导致多预交所得税。

原100*15-5-2-3=5*0.25=1.25

现95*15-2-3=9.25*0.25=2.3125

现90.9*15-2-3=8.635*0.25=2.15875抵减应纳税额问关于提供建筑服务和房地产开发的预缴

题.doc

关于提供建筑服务和房地产开发的预缴 抵减应纳税额问题18号第14条15条规定：“一般计税方法、简易方法的，抵减已预缴

后，向主管

机关申报纳税。未抵减完的预缴 可以结转下期继续抵减。”

因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴可以抵减应纳

。应纳包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳。公告2016年第54号自来七、水电费处理国家税务

水.doc

提供物业管理服务的，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳

。

租赁房屋的电费如何取得

2017年3号.doc厦

门

物业公司水电费等的6个实务问题.doc八、 收入所得税、 争议问题处理

租赁业营改增问题.doc2016年第16号不动产租赁.doc嘉

兴免收

核定补缴税

案.doc

1，租赁业利用小规模、简易方法策略的应用。

2，租赁业跨年的长期合同 、所得税问题

3、 提前 收取， 所得税处理

4、承租人违约金？出租方违约金 与所得税

5、收取定金押金与退还的 处理

6、免租、转租、回租、委托租赁经营怎样降低税负房屋租赁装修期免租.doc九、房地产企业车库车位停车场争议如何化解.doc

1、 车库、售楼部 归属界定问题关注？

2、销售、出租车库、车位 风险有哪些？

3、开具

销售和出租

停车位

风险？

4、 停车场、售楼部争议如何进行税务沟通

5、房地产开发企业将车库或车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？土地 如何

？

6，利用不同对象做售楼部、样板房，其 税、所得税、土地 争议如何解决？十、开发配套设施是否视同销售？ 属于 、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？

项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、 、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？

提供应税劳务与销售货物分别核算的认定。

提供劳务 设备货物视同销售的 认定处理房地产开发视同销售

一、房地产将商品房分配给股东；

二、房地产住宅分配给员工；低价卖？

三、房地产以商品房抵偿工程款；

四、房地产将商品房无偿捐赠给孙杨；

五、房地产以商品房换另一企业开发用地；

六、房地产将商品房投资到另一企业；

七、房地产将住宅作为拆迁安置用房；

八、房地产企业将商品房转为自用；。。。。三辑二十二、房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳

房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具 ，且不办理 权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳。否则，应按规定缴纳

。

云南 ：在售开发产品办 ，视同销售。十一、预售商品房预缴所得税、的评估稽查处理。

预售收入招待费

费扣除问题.doc关于预计利润率高于实际利润率应予退税的说明.doc

31号文第六条

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。发[2009]31号第九条“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。”18号公告

第十一条应预缴 按照以下公式计算：

应预缴

=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。拆借如何把握利息支出限度？--十二、关联企业之间

“资本弱化”风险管控

财税（2008）121：关联方之间债资比.doc

一是要符合税法及其实施条例有关规定。

二是要不超过规定比例准予扣除。

即债权性投资与其权益性投资比例为：2：1。】2号：权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额。

所有者权益；实收资本（股本）与资本公积之和；实收资本（股本）；三个指标最小原则。十三、高管薪酬主要

方法应用与税务风险管控

（一）平时工资与年终奖金之间均衡 节税

（二）让高管当“ ”，实现少缴个税

（三）通过非上市公司股权回购

（四）工资薪酬所得变为劳务 所得

（五）利收洼地 返还节税

（六）利用解除合同免税政策

（七）利用合伙企业特殊 政策筹划

（八）私募股权行业特殊的

（九） 洼地方法节税约翰•穆勒John

StuartMill英国（1806-1873）约翰•穆勒最早提出土地 理论：-------土地增值来源于人口增长和工商贸易增加，不完全来源于私人投入-------土地为私人-------土地-------土地者常投机获利，应课重税是财政收入的重要来源第五部分、土地实务解析与稽查应对地工作有关问题处理指引.doc

哥尔柏，拉弗曲线、营改增影响土地

和

一、土地

土地的基本政策与程序要求.doc五大部分：条件、 流程、

1、营改增后土地单位、增值对象、具体审核。相关问题处理

2、

转让车位的土地

相关问题处理二、土地三主体分工： 申报、税务通知、 收入、结转成本、依法缴纳

中介机构：搜集

材料、整理

数据、出具

报告：受理 资料、审核 数据、告知 结果

土地资料的收集和准备.doc三、土地的工作流程小组 核实审核受理→*结果通知*

（一） 主动申请

流程： 申请

→*

分管

及补退税

（二）

流程：确定认为有必要进行项目→下发通知书→进行清小组 核实审核

→算

→

并报税务部门审核

→

分管

及*结果通知

→土地流程注意：

1，申请

2， 受理下 通知书—根据187号审核。

3，补充资料通知---用于复议 有利。

4，中止 通知。目的延长审核时间。

5，终止 通知（不符合 条件或审核应核定的）

6， 结论（查账或核定）

税务事项通知书，没有特定文书。土地

规程法

律文书.doc220号文规定由 确定限期缴纳时间，用税务事项通知书确定四、土地

的主要筹划方法误区与税务风险.doc土地增

值税的

方法.doc

1）设立销售公司一定节税吗

2）合作建房与代建房屋

3）利用股权重组、合并分立

4）利用起征点（临界点系数）

5）装修费用从房价剥离节税吗

6）先投资再转让股权可以节税吗

7）利息的扣除方式选择技巧

8）配套设施如何处理更有利？（摊销、少留、销售）五、营改增对土地有什么影响？

.房地产转让收入按不含税价格确定？

2.价格偏低土地 调整转让收入 调不？

3.营改增前开发的收入分段确定？怎样衔接？

4.扣除项目金额是按不含税价格确定？

5.购进旧房的，扣除项目金额如何确定？税

土地

个人所得税计税依据关于营改增后契税

问题

43.doc

6.从小规模

7.营改增后项目缴纳的处 货物或劳务，扣除含税？可以扣除吗？。

6.营改增后，扣除项目的合法有效凭据如何确定？应当取得 而没有取得，可以扣除吗？

7.未能抵扣的进项税额是否可以作为扣除项目？

8.加计扣除与开发费用是否要明确不含

？六、土地的征管特定要求与财务税务协同管理

[一]、 主体究竟是企业还是税务局？187号文符合下：90日内列情形之一的，

应进行土地

的提出申请办手续。

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

京7号：4 申请注销税务登记的房地产开发项目可要求进行土地符合下列情形之一的，主管：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面

积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例

虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）

京七号取消三四。3.证满三年仍未销售完毕的；申请注销税务登记但未办理土手续的；规定的其他情况。经县以上地方税务局地

4.省批准的。京七号公告

符合本规程第十三条情形的可以的，由主管的，主管确定是否进行 。确定需要进行应出具《土地通知书》（见附件2）送达纳税人。 应在接到《土地 通知书》之日起90日内，填写《土地 申请表》报送主管

，办理 手续。京七号

第十六条接到主管确认为应以满足应 条件之日起90日内或者通知书之日起90日内的任意一天，收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称 截止日），并将 截止日明确告知主管

。目前土地征管问题

一是 周期冗长，导致 不及时

二是 过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。

三、土地财政，弹性征收。

四、税制复杂且模糊，方向不明，营改增更加尴尬。[二]

、

单位及

主体.doc2

市地方税务局关于明

确土地

有关问题的公告.doc2013年8号公告二分法

（一）分批取得立项批文、整体开发、 核算项目，清算时原则上应作为一个 单位。

（二）符合下列情形之一的，应视为分期项目：

①．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

②．同一项目内，分期取得初始 登记证明的。

（三）分期项目符合土地 条件且未 的，清算时应将符合 条件的各分期项目合并作为一个

单[三]、

如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？

房地产开发企业开发商品房等建设项目凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。无论质量验收

（三）开发产品已取得了初始 证明。2014年4号： 项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在 时扣除。问题.doc5新--按预计增值率[四]、关于预征土地

预缴土增税.doc

（一）全部竣工结算后，办理 手续前，应按规定预征。

（二） 前用房屋安置回迁户的，应按规定预征。

（三）取得定处理。（审核结果后，应按187号文第八条规后再转让）

（四） 等强制拍卖、变卖后，核定征收土地

，不得预征土地

。七：土地 收入确认要求与财务税务协同管理

五定原则：定收入：定已售：定类型：定面积：定金额：

筛选普通住宅信息；发现价格明显偏低的情况；查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积；查验每户是否都计入清算计算范围；

确定期数（组团）之间无；预缴是否准确；房地产类型适用是否准确；

有无赠与、抵债、回迁安置等情况；

土地

收入总额的确定问题.doc[一]、商住一体问题.doc12：发〔2006〕187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

地税关于土地有关问题的

.doc

地方文件参考：皖地税函【2012】583号住宅负增值可抵减商业用房正增值

审核处理：一是按建筑面积分摊成本。二是分别归集成本。稽查：

直接认定为“商铺专门发生的建安费”有问题。[二]、订金、定金、诚意金、违约金问题.doc22