2022年房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题含解析答案(江西省专用)

《房地产估价师》职业考试题库

一,单选题(共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.混合深度价格修正率【答案】BCR5R10X3A8E6T9Q10HY10U1Q9T2Y9W5J9ZP3Y3L3V9A2N2D32、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）＝正常价格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%【答案】CCX5B3J6X7V6V2F1HP10U2H6X7D5N7P5ZY6G1Q10V10H10Q9E43、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。

A.东北角、西南角、东南角、西北角

B.西北角、西南角、东北角、东南角

C.西北角、西南角、东南角、东北角

D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】DCM8C2N4I5T6K5V2HP4K4W9U6S1H1N9ZZ1P5P5S5N5J7H14、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。

A.收入水平

B.偏好

C.对未来的期望

D.其他【答案】BCM3F2K8B1G1O9I7HG4K10V7V7T10A4P6ZX5H6U8Q10K6L7I45、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862【答案】ACJ6Z10I3P3O2H4M10HN6F8Z5D2D7H2V8ZD2M9R10L9W10Y2J16、薛雪的著作是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》【答案】BCK1H1I7A7Z4I2E4HI2Z8R8X9I4N9E9ZG1T9N3U7Y1K1C67、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位

B.房地产的权益

C.房地产的实物和权益

D.房地产的区位【答案】DCO3R5U10S8V4U6I1HO2M9A2S8V6U9H10ZB8B5X9D6D8W1F18、“从治”又称

A.正治

B.反治

C.缓则治本

D.急则治标【答案】BCA9O4E8E1Q2C3P10HJ8T6H5O1L9W3K4ZX10X7P4W9Q5Y1Q89、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税【答案】CCF5C6V9J8J9C3K2HB5K1B7S1H1I10V3ZG7V8S3S9M1W3K710、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。

A.45

B.50

C.52

D.55【答案】CCS2C6D2I6B6O1A4HU2L4T6L8H4I8Y4ZU7W7U3T5T3T1K811、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。

A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务

B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查

D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】ACL7B5G1V9F5S1N5HB2C1Q1F9Y4J10L3ZW10Y3V4M6R3U7M512、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（）元人民币/m2

A.12580

B.12320

C.12782.69

D.12518.51【答案】CCV2Z5I7L6M5F6A8HD5P7E8H3E2L2C1ZB5V2D8O1J8P5S613、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。

A.-100

B.50

C.50

D.100【答案】BCJ8V4A5Y9J5G2W7HV2U4Y4Y10H4U8X6ZN2G4H9W4J2J5Q514、肝“五声”归属于

A.呼

B.笑

C.歌

D.哭【答案】ACB9K7D8P8W4M7I1HK4P3I6I1U2F4M7ZR1P1G7T2U1B4R115、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82【答案】BCW1Y9N10T8L6D6H8HD5O4Z9R5H3E5A3ZG10J5H3R5M5N1H316、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅【答案】DCL3X5F3X7S7H6Q9HW9Z8L4R4W9A8C4ZF1J9X4A5L1D3E817、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络【答案】CCT5P3I2B8C7P2Q1HE2S1G7L4J1P4G8ZJ5G7M9A8F1A4X1018、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。

A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定

D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】BCU10D4P10Q10G4J9B7HS3H1G8J6D5E9J2ZG8B10C5D6X2V9Q119、“治痰先治气”是的()具体应用。

A.气能行津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津【答案】ACN7H4W3V8A3R8L4HG1R9Q5A10N5G5F10ZQ10N8X2A5L5B4Y920、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】BCK3A6J3Q3N1C7V2HP1G8M9Q10Q6F5V7ZI2H10O7D3H1M4X521、塞因塞用针对的病机是

A.真寒假热

B.真热假寒

C.真虚假实

D.真实假虚【答案】CCK9Q6I10G5M1S2X10HV7Q9R9R4B7H8M10ZI5F2M4J1O8E9H422、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】ACK7P9L1T9N1Y1R3HR9H8H8C6Q4X5D1ZK7W10N5U4D10X9I223、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日【答案】DCN6O5K3E8E4Y8U8HX7K2F1A4C10M8S3ZN7H3T3V8S9F3L824、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.无法确定【答案】ACU7Z3N9C3E8S2W1HR2S3N5Y8Q6S6J8ZV3J4W2R2L2V1J725、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】CCY1H10G10D4P2K2F10HQ5E10U7L5E7P4J7ZA3T4X1U9O6C3H226、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。

A.估价原则

B.价值规律

C.市场情况

D.估价方法【答案】ACQ8B7X9Z9P1Y10U3HG9S9B8F9D1T10Z6ZU7C1F5R7T9F9U227、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法【答案】ACC10Z8X10J2X9N1F3HB8D10Q6C6D7R8W7ZP2S1W3X7A2K3B528、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】DCE7C4K6N10N1E3V6HX1B8H7W6B10C2E6ZC2U6R10Q6Y9E6C829、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。

A.心理因素

B.交通因素

C.噪声因素

D.卫生因素【答案】CCO3K2G2E5T8D9R9HI2Z8P10O9P10T6K2ZS3L8M5P9S7A1N930、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。

A.某一事物

B.某房地产

C.其他房地产或事物

D.各种事物【答案】CCV10Y3S4D4Z3B9H8HY10W5Y7U6W5K2G4ZY7O8M8J4B1W3A431、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A.比较法

B.收益法

C.市场法

D.成本法【答案】DCI8C8J7G4H1J9S1HN4X9J2K1P4L6L10ZE2Q5G9P7I3K5U132、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于

A.缓则治本

B.急则治标

C.标本兼治

D.未病先防【答案】ACC2W7D4H7E3T9H7HP1J9S2V6I6P7L7ZH7Y5M3G5G7J5C1033、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750【答案】CCK9Y2D1P5P7D4I10HG6F6C3O4Y1Z4J5ZJ2F6N3S3D3Z6E1034、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法【答案】CCX8O8Y8W3N7U9K9HX9V10V2H2Q2E7B9ZM1I2H10N8O4H9F835、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】CCW1I2L8M2A8A6F6HS8O10A6C1I1J5U4ZW9E4Z2D1Y1B2D336、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息

C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

D.土地成本＋开发成本【答案】DCJ5A10T5H3H3X6M1HC7M5L2A7P8B8T1ZJ3O7D2G3A5R9O1037、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.使用价值

B.交换价值

C.市场价值

D.投资价值【答案】DCX4W2M1N6L6N5U10HJ5V8V10G7D8T10A4ZT6O1P7Z10J10H8W238、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》【答案】CCV8B3R3A6V1W3X4HF3Q5B7C9Y3U7M10ZI8G5H8T8U4L7S139、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他【答案】ACS2V2L8Z2U1H3A8HH8U6N2X7N5G6Z9ZX4Y1N7E6H7B6S1040、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业【答案】CCD9M8Z4R4C6M9X1HX6F5V1Z4H10C1Y1ZY6R9J5L1C7I4I341、“主胞胎”的经脉是

A.冲脉

B.任脉

C.督脉

D.带脉【答案】BCM4X1N8J5S6Y5H4HB6M8U3O8D2E9G6ZN3L5G9I8W3G3Z742、气血运行的主要通道是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络【答案】ACD4X6Q7H8Q9E10G10HO10B8A5U4T10H6M10ZW10J6I4L3A6S1J243、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】BCW3A5G5B5E2O2X2HA10A2C1U2T7D1O8ZA1J2G8M3H3T1C244、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】DCV1X2Z10T7J10O10C10HY7E7M10D2D6H2F8ZQ4A6X8A3U10W4J445、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。

A.估价委托人

B.估价方法

C.注册房地产估价师

D.估价目的【答案】DCF4R4Z7K6S2W10Y1HO3R5Y7S6V3C1I5ZR10G5C2P10L7A2J846、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。

A.估价作业日期

B.其成交日期

C.估价时点

D.建成时点【答案】BCG3Q6Y8T10U2O8J2HO8V1D6Y4J2A10U1ZP10C3K9Q4A7I8U547、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350【答案】DCO7W4G3N5Z5F2S5HL8I1Z5W7K10D5D5ZX10Q1L3W10Z4U5N848、“至虚有盛候”为

A.真实假虚

B.真虚假实

C.虚实错杂

D.虚实转化【答案】BCA10P6T8R6I2P3S3HP9W1Q1P10L2D3I8ZC7Q8Z10P8V4V1K949、在评估投资价值时，折现率是（）。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率【答案】DCN7E5X9O9Q3F7R2HG7U1C5B6W9D2Q5ZG5B7T4R8T3C7Z450、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13【答案】ACG3T3Q9R2L10U7M6HC9F6H10H8O3O6G9ZW2Z9I7J8S5H7E551、下列哪一位是“金元四大家”

A.吴鞠通

B.叶天士

C.薛生白

D.刘完素【答案】DCS2V3Z9G7Z8R2T8HF9O8K7L10G6K9C3ZH1W9R3O9R1Y4X552、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A.3752

B.3806

C.4128

D.4830【答案】ACJ4B3X5G7Z7F4O7HL6H5G9P4F10Z10M10ZF1J10U4W9F5U10K653、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。

A.待开发房地产价值

B.后续的建设成本

C.后续的管理费用

D.待开发房地产取得税费【答案】CCA3H10K7G8X5Z9H8HE1D4S6N8G3N8D9ZP5O8J4Y2R6U9P354、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】CCO1C9P7R4F8F8F4HW2R4K10A3P6Q3N9ZX5B3H6H9X2V2Q155、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格

B.正常成交价格

C.市场价格

D.交换价格【答案】BCE7M5O1D6A2R8S2HF1W9M9G2Z6M4R5ZY6F7Q9I3G10S1O456、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。

A.规模收益不变

B.规模收益递减

C.规模收益递增

D.边际收益递减【答案】BCK9D4D7X8I10M4I4HV6D4A8A4F1B9N8ZQ7C1Q10C8S5W4Y957、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。

A.办理出国移民提供财产证明需要的估价

B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价

C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量

D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】BCG7B6F7B2H8E2C5HX3J3D10T8K1N6E5ZL10Q9Y6F1A8X8N858、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17【答案】CCG5N9A3A4T10A2F5HB3C9C3Q10D6V4E2ZJ3R1E6I1Y2T7I959、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。

A.10

B.11

C.13

D.14【答案】DCQ2E9G9X8J10W1Y10HU2Y8I8Q2G4A5L1ZO4M7P8W4I3O1B460、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。

A.应是可以实现的价值

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证

D.为委托人争取最大的利益【答案】BCI10E6V7S1X1Z8W10HK3W7D7U4I5W10W2ZF2J8W9Z2B7G4X1061、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A.区位

B.交通

C.环境景观

D.外部配套设施【答案】ACL7P1E9L2D4L4U7HQ4Q7I6K2P1G4L8ZX2M5F7M1B9A5K862、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。

A.成新率

B.年折旧率

C.残值率

D.回收率【答案】ACL6D8W9S9A4T1I3HC9T5P3V9Z8I2M10ZZ9G7V8N3F4N1W763、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。

A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】DCZ8H4Q9A8B10Y1O3HM1H6S2F5I2D8G7ZN8L10G4B8M7E3P664、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现

A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”

B.“重阴必阳，重阳必阴”

C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”

D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】DCW10O10W5I4J8Q5O6HW6W1D2C2R3F7S9ZS5R6L2X4S5Z6Q865、强调理性认识依赖于感性认识，这是

A.认识论的辩证法

B.认识论的唯物论

C.认识论的唯理论

D.认识论的经验论【答案】BCZ6N4P7S2E5M2P2HN6U4E2R6X1L2I2ZL6Z10O10Q2G4N5Q166、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5【答案】DCF7X9Q3H9L5M5U8HN8Y6S5G3Q7Q2O3ZA1J7Q3B4A5H1B567、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。

A.苏慕斯法则

B.霍夫曼法则

C.四三二一法则

D.哈柏法则【答案】CCM7U4H6C6H6U1D5HE5A10K7E4D3N6H4ZO8D10N1M2M7L10H968、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

A.1994

B.1995

C.2001

D.2003【答案】BCR8O4Z1N8W5W7Q3HT9T7P8X6X6I8G2ZB1B5M3C1Z7I9A469、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A.技术上可能

B.财务上可行

C.价值最大化

D.法律上允许【答案】DCM5D9E3Y1C1Q4I5HD5H8T1K2F9Z2F2ZS8V3C5E3R10P3V370、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。

A.维持现状

B.更新改造

C.拆除建筑物作为空地转让

D.新建较高标准的办公楼【答案】BCJ1G10Y4Y4R10A3C1HY2H5T7J2X2Y7U9ZJ6D8M3H5I2H6B471、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。

A.易受限制

B.独一无二

C.相互影响

D.不可移动【答案】CCG5K10Y7O7M4H10N9HH8K1M1J1V10U5T7ZY2K6Q8S6I8P1I1072、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72【答案】DCK8L5H10V2Y1D10A4HO6H9I3C1B4X7L2ZS1A5M6H2C10Z10L373、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77【答案】CCF9Z5Q8N2P8S1D9HZ8B8E6M3Z6U8H10ZL7Y5E7P8V2D9E474、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取

B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求

C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查

D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】BCU9F3A1E9K4S7K3HU4D4Q6U6A3W3N9ZW7R2M7C8Z7N10O875、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.8157.60

B.8158.91

C.8163.57

D.8164.88【答案】DCF4A6A3L5S2W1P5HG8R10Q9I1O3L3M9ZD6N5U9G10J3X9M976、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.形成的时间都较长【答案】DCE2N3K7J3L4C5P1HM9C3X1E7X10U1G6ZB7G9W10T6E5L2Q577、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。

A.766

B.791

C.913

D.1046【答案】BCW2F7X2R1O9L1W6HJ1A2D1Y4D9C8N8ZX10T5I10S10D6X7V778、哪个脏腑的功能影响舌的功能

A.肾

B.心

C.肝

D.脾【答案】BCN1P4T1Y1Y7V9G2HK10X7T10F2B7M3Y10ZC1B10C6R10N3R5S979、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33【答案】DCS1X6S5W4W8V5X6HL9W2N7L3B2E8M6ZD7E2C3Z1E6F1Z1080、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】DCL6H3E5E7T5D5V3HE9L2W5K4X1Y8I8ZC4K4Y9C9K1O3C681、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135【答案】CCR1H4J10X10Y5Z3D10HH10I8G9D6U1N8E8ZN7P2D9M5Y2P8I1082、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率【答案】ACN1O8A8V5X7M3M3HU4A9Z5B7W9Q7N1ZD1M5Z7E6R4H2T183、薛雪的著作是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》【答案】BCO9A5N2E6G5C5N3HV8B10Q5X8Z3A9F6ZI2U4M8F1U10J4I1084、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82【答案】BCY1R5R3S6G6V3F8HR9P8O6D9X2W9L2ZZ4S10F8R8L3A2X785、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A.交易情况修正

B.交易日期调整

C.房地产状况调整

D.区域因素调整【答案】CCN10R8V9Q4Y7X8A6HS5N1Z3T2E7M10D1ZP6S2F3N8K1W2M386、十二经别的主要功能是

A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系

B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系

C.扩大十二经脉的主治范围

D.加强十二经脉对头面的联系【答案】ACK6X2L2N9M2W5P9HE1G3W6L6Q8T7X6ZK8X4N7R3K7Z6S787、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高

B.偏低

C.不高不低

D.无法确定【答案】BCO8P2A7S4M2B3V2HR2E7F9B5G2S2Z5ZW10V3M9H10Q5P1K788、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。

A.朝向

B.楼层

C.交通条件

D.楼前绿化【答案】BCZ8X4I9Y10B6G4F2HF1B7O3D5O6E3F10ZK2Z7X4L2E9O3H389、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定【答案】CCW7H10R7D10Z5T5Y3HZ4N8J1L7R3N2G7ZE2Z4G8H5Y5Y10F990、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。

A.收益递增递减原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.适合原理【答案】BCT2J7N2M4K8I7G4HT10P2A7J7W9U8H7ZV9M8K10R9F1A10W391、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69【答案】BCF8F10S9A1A10G5X4HQ7P10Z8E1Z9H5V2ZM9O5J3H7W4G5S892、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84【答案】CCZ10E2Q8X2X2V7A9HL1Q2K9I3Q6T3M9ZR9O7Q1I2M8X10A693、下列除哪项外均是气和津液的关系

A.气能载津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津【答案】ACJ7E3G6B2H10G2S6HE1S7U3W4V5V7F4ZS2N2Q6W8V5N5I894、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。

A.估价委托人

B.估价方法

C.注册房地产估价师

D.估价目的【答案】DCO8I10B10U6X3C6D9HW5I7J3Y10O2G10P10ZB3G2M4L8U5P3R595、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。

A.800

B.878

C.896

D.1129【答案】ACY3G3V10M2O1L6L4HV10L3X10A9A1W5U8ZJ6A5I5E4S10D10W796、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率【答案】ACR6A3C4R1X3F8H4HU6W4I5C4A5V3X6ZK9Y9M9C10K4G1D697、使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高【答案】ACU7Y1H5F3Z5H10L6HU3L4J3M4K6K2R3ZN2C5Q2I7V7G10N698、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】CCJ1M2O6Y3H1X9G3HE4B10A8W2D9X3I1ZF3A7H5Z3X10W3T899、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法【答案】ACA10S8Z6L9G3S5V6HZ2C10G6V4W4V2M10ZV8D9Z5W3S1G3Z7100、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。

A.估价目的

B.估价权益

C.估价区位

D.估价时点【答案】DCY6R8X2I8L6U2D3HM6B8N10J7C8N2K1ZJ5Q8V9X9W8P1Z3101、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.使用价值

B.交换价值

C.市场价值

D.投资价值【答案】DCR5Z4R9T3S10N1H1HJ3M7Q6K2G10R1R9ZI10V3B3B5D1F9B4102、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A.“交易实例”

B.“可比实例”

C.“收集交易实例”

D.“建立价格可比基础”【答案】BCC1J6W2V10I4G9N10HB1F6G2L4B6V3G4ZG6J2Q5Y5P1D6G3103、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A.收租损失

B.运营费用

C.折旧

D.财务损耗【答案】ACS9B7E5V5O7I10W1HY6C7N4L1N9K3O9ZH3M3S8D5H5X4T6104、下列不是估价所需资料的是（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.宪法

C.反映估价对象状况的资料

D.交易成本，收益实例资料【答案】BCS10N3W2P6J4E3S1HF5U3Q9F5D7H3Y10ZA10D10C10G4Q3L8F1105、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.经济距离【答案】ACO5S1N3C4T5F5Z1HC6O5P2J3Y6U4W4ZM9M4X6X5Y7R3T4106、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期

B.成交日期

C.价值时点

D.市场状况调整后【答案】CCV4H3F6E4Z1J4M8HT3J6G8C7E9O3V7ZH6D9N3H7V8G1X1107、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。

A.制订估价作业方案

B.实地查勘估价对象

C.确定估价结果

D.撰写估价报告【答案】ACC4O5K7O10A8D7P10HF8L4T5R4J10H8V6ZP1R9H2S8S5C5O9108、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业【答案】CCK8Z7D9I1H5W6D6HR6S6V8W5A8T8X2ZH7W2L5O4G7S2E8109、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设【答案】BCO3M7F8W7L8E4Y10HY10O6Y6M2J6T10M9ZG9S10A10L9E5G3A9110、估价对象由（）决定。

A.委托人

B.估价目的

C.委托人和估价目的双重

D.估价机构【答案】CCU10W3W5L6K10L10V4HA1G2R5Z10O10P5R4ZX1B1Z6I10K7P7P5111、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。

A.某一事物

B.某房地产

C.其他房地产或事物

D.各种事物【答案】CCC3T9A6V9X9A2M3HD9W1Z6A3D1M1D10ZL1J5E8K1X3E8I5112、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】BCD9W10N7U10V10A10B6HB6E6N6W8V4M9X4ZY6Y8K4F9H10L2J10113、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A.土地的价值

B.建筑物的价值

C.建筑物与土地的价值

D.建筑物的拍卖价值【答案】BCV9T6J9M2V10G9Y10HC8N2F5D9S8I9F2ZF7O6B9X5D4J10O4114、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。

A.收入水平

B.偏好

C.对未来的期望

D.其他【答案】BCJ5A8K2N4Y7J5O7HC10K8L8X2D8T3S7ZC7S3Y6L6T7N6F1115、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业【答案】CCM9S9R2N4X6B4L10HB9R6C1U5K1H5X2ZI3K6W10T6O4D7O9116、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。

A.50万元

B.55万元

C.60万元

D.60万元以上【答案】CCL8C6K7G4T5P1A8HD8Y6O7I3O4O9J3ZE10V8G7I5U3O1D1117、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者【答案】DCC3K1S5S10J1V4E1HV3T4B2A5G2S8P1ZQ3L6J9X6L3C3H6118、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（）倍。

A.10

B.12

C.13

D.15【答案】DCF4P1V9O9D3X3P2HE10C2X4K8L3G5K4ZA7M8K7T4O5I6J5119、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。

A.市场案例

B.交易实例

C.交易预期值

D.市场预期值【答案】BCF9C6P5F9O6G7Z6HY9D2C1Q7O3E7C10ZC2I5V6Q2K3J6M4120、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

A.甲类房地产比乙类房地产强

B.乙类房地产比甲类房地产强

C.该两类房地产强弱程度相同

D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】ACW7H8I5Q5S9K7M9HH9X7I9J6H7C10B6ZJ6T1B3I2X7X10Y3121、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（）

A.增加，增加

B.减少，增加

C.增加，减少

D.减少，减少【答案】CCF3P2K3T1L1L6D9HL4P4I5R4C5C10K10ZV5I1O10B1K6V9D7122、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》

B.《房屋完损等级评定标准》

C.《房屋自然损坏评定标准》

D.《房屋维修等级评定标准》【答案】BCS9F5Q3X3P1O8Q5HC8Y4R5T5A1U5N6ZL4P9Z9I5B5L2O1123、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。

A.增值税

B.契税

C.教育费附加

D.土地增值税【答案】BCU10V3Z2D4O1T3L4HM3H10G4E10R6J5N2ZW5N8P9U7J4A6X6124、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个行政规划区

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区【答案】BCH7X6B3I6C2N4S4HC9F3Y2Z8N2Z2X7ZG3P3W7F8N2Z9P2125、某企业甲产品的实际产量为1000件，实际耗用材料4000千克，该材料的实际单价为每千克100元；每件产品耗用该材料的标准成本为每件250元，材料消耗定额为每件5千克。直接材料成本的数量差异是（）。

A.200000元不利差异

B.200000元有利差异

C.50000元有利差异

D.50000元不利差异【答案】CCV10S3W10L9T3D1F10HG9F2E9E8O1I5H4ZM5A8J7Y4H2F2C4126、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A.土地总价

B.土地单价

C.楼面地价

D.商品房价格【答案】CCW6A8K6L6W4E6V2HV2L3C6I4Z9Z4N7ZZ2A7C10A4D4Y4V9127、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%【答案】DCV8L2P5Y2R2C3F2HJ2I5F4Z9Z6L10T9ZT8N4M7C6L8P10S8128、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。

A.合法产权方面

B.合法使用方面

C.合法处分方面

D.合法居住方面【答案】BCA10Z8U5B4R8I8N2HB5W8G5D8H1I2G7ZF2W2X5J10I8X5K7129、补中益气汤最好在什么时间服

A.早上

B.晚上

C.气候寒冷慎用寒药

D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】ACA1Z8L10F4R6M3F3HX10B8Y5J7I9Y1I8ZO5E5K4D5W7M10R9130、塞因塞用针对的病机是

A.真寒假热

B.真热假寒

C.真虚假实

D.真实假虚【答案】CCY3Q6P3B6R6R10L9HP8Q10V3M5J4H3J8ZP2M6I9G5C10W1D4131、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。

A.应是可以实现的价值

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证

D.为委托人争取最大的利益【答案】BCH6Q7B3L1Z5R5V4HK2W8E8U6C6Z9G3ZA7Z1Z4S6J6M7W10132、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价

B.评估价

C.成交价

D.起拍价【答案】BCN10M9V8Q6G4A4H3HN7M2J6A1R7L4I6ZR10M9H6Q5L8Y6E2133、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租【答案】BCZ1Z2D9Q9Q1T3K7HJ7I1C10Z4F4U4F3ZR5M9R1A7A2Y5U7134、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发【答案】ACQ1N6N5I10R10Y9D6HF2L8D7Q5F9O1X5ZS3K3V5F9G9N4S10135、比较法中交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。

A.交易实例

B.可比实例

C.估价对象

D.类似房地产【答案】BCD10X10I7O3F9O10M9HS1L2B8O9Q10F3C3ZE3W4A6C2F2N10Y8136、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是

A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾

B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面

C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性

D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】DCP7N5X5F7M9B2T9HT3K5D6Q3P5L4W10ZF10C8H4T3X3R7O10137、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40万元

D.30万元【答案】CCC10G5A3U6X9P1H5HY7E2P4O6X1W1G10ZS9C5C6A5H7E7T5138、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率

B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率

C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率

D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率【答案】DCC8Q5D6J7R2D2F10HN1T8C2L9Y6S4B5ZA3V1D6Z8H9N8K3139、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A.空置率偏小

B.运营费用偏大

C.收益期限偏短

D.报酬率偏高【答案】ACK1N2D2X7E10R1Y6HT4B2Y6N7H1K7T6ZZ2E9C10X2K3S2S5140、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00【答案】BCC2L3P10I2S1G1H1HL3T2O8X6T4D4B10ZC4P8G9R6P8R7I3141、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81【答案】BCE7E1P6U6Q6V1J4HM2M3N4L7L1D1M8ZL9Z6K2K8Y4Z6O5142、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率______，会导致房地产价格______。（）

A.下降；上涨

B.下降；不变

C.上升；下降

D.上升；上涨【答案】DCX10U9U4K9V6X2R3HK6R1G5L5L3W7R3ZB4I3M8U4Y7C5H7143、阴维脉与任脉在相会于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.两眼下部的中央【答案】CCG2H7S8V10B3Y8U1HS5O2R10N10T3X8T9ZC7X5N4B8L4C3T6144、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平【答案】ACE1U5W1V9H10Z9C7HV9N2F1Y9D10B6T9ZD4V3J3N8I6T10G4145、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

A.平均发展速度法

B.平均增减量法

C.数学曲线拟合法

D.中位数法【答案】CCU6N5G9J9U9A3U8HD5G10R9Z6B8N9V6ZN8K3W3G9W10X1A10146、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】ACJ9K2M7G10P4B10F6HK3A2Z7H9N5C1T9ZV10W9N10X5M7N7U3147、下列与报酬率性质不同的名词是（）。

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率【答案】DCQ10C4T10Q5B1S2H2HG2R4N3M6Q2H4G10ZL2X5K10L1F7C9S10148、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格

B.供给量

C.开发成本

D.开发价值【答案】ACL9R3B7J9R5R10V9HT9G10F8K6S8X6W9ZU7X9A6K7C2J6I8149、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500【答案】ACD1Q9R9W3F8T10Y6HQ7J7E9H6I10B7Z2ZP7T1D2H8M5M4O9150、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37【答案】BCP10E1B8P3U8X7I6HH9M6V5K5Q8I1N2ZG9K10X8A7D3K4A7151、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元【答案】CCG7K10V3C8C9J6X2HQ3V1N2N5I4S7O9ZS7M1C9B10Y10A6Z5152、路线价法特别适用于对()进行估价。

A.单宗土地

B.大量土地

C.部分土地

D.待开发土地【答案】BCD10M8C4D9C4G7Z10HA3Y1C8K10V4T3R8ZF10U2V7V1W6W6O3153、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5【答案】ACU9J2E7G7P2W10O3HL4D5O1H8L6I2A9ZL10L2W5D6P10U6O3154、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。

A.楼层单价

B.有效地价

C.楼面地价

D.总价【答案】CCG5O5R9H4H10K1B5HN5G6B10P7Q3R2S1ZF7O6K10O4B5Y7T4155、心开窍于舌的主要机理是

A.手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候【答案】ACQ2K7Y2A1A1B4L6HH2M6U2W1O3T6I6ZQ8H6E4U10S5P5O1156、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77【答案】CCX1L3P8R7C1R4J9HM10V10J2X3Y7Z1U6ZR3D1H7O9A1O8F8157、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。

A.12

B.25

C.27

D.40【答案】BCD5K5K4Q6C6D8Z3HJ6D1L9A6G1D9B9ZQ2G5F2F2M7C4A3158、“至虚有盛候”为

A.真实假虚

B.真虚假实

C.虚实错杂

D.虚实转化【答案】BCW8E8R5L6N6F6Z7HH9J2K8K2Z3P3J5ZP7K6O2U7Q6C2L6159、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100【答案】ACQ7H4T10K10F4J3K8HN9B8P9A5X3M3A8ZS4O8X10B10V3Q6O7160、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。

A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】BCM10E10Y1X4G4G2A3HU6P7S3O3Z6E6U10ZL3W4P10X6U6K4B10161、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%【答案】DCZ10J4F3Z4X4D1G5HQ8H1G9Q6V2J6S7ZH4L7X4S4B1O3C10162、真实假虚证治则

A.扶正兼祛邪

B.祛邪兼扶正

C.祛邪

D.扶正【答案】CCW5Z10P4K1B4W2E7HD2J1X8M3Q6C9S10ZY6B8F10I7C3F1J3163、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%【答案】BCS6I5R8B9W5T3U4HH8O9B8Y2I2A10K7ZC6Y7R9V10V10P2M4164、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。

A.土地面积

B.地质条件

C.土地位置

D.土地形状【答案】DCD8D4R6N2L8O9S5HF1O1W4D10S9X2Z6ZX3S2M5Z1E5P7V8165、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280

B.285

C.290

D.295【答案】ACY2D9R8D8D10O2I10HD2T6T9J4X6U5C3ZL2V9S2Q4B8C8F8166、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租【答案】BCI2L2L4A1B10F4G3HS6G2Q7W3G7A3Q4ZY9J1L8O2J7A8W5167、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A.188.92

B.194.62

C.196.25

D.198.18【答案】ACH2A4S1E4H1Q4D10HV8N3B4Z3T10K8M8ZK5B10O8F6H6I10K6168、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

B.假设开发法和成本法两种方法

C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】BCY5Z4N6B3K5A7F9HV2V5Q2W5Y5L1M1ZA5F6R10U2V2P3X6169、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】DCM5B2K3T7S5K10E7HP2J4Q7X1M1I9S2ZX10V8Z4Q1U3N1F7170、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力

B.内力

C.自然力的作用

D.内部结构的变化【答案】CCH5F9G3A10I7S3M5HH3M3L5Z3R4F4H5ZY3B9M3F3R5E7G4171、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个行政规划区

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区【答案】BCE10R3E10E6X9E3K6HD2Y6L6X3B3P10N10ZK9D8S1Y3N6B4I6172、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】CCU6O3U3