销售部管理制度范本

83/83销售部治理制度第一部分组织架构及治理制度一．销售部人员要紧岗位职责1.营销总监1）参与公司重大决策，及时上陈下达相关信息。2)制定公司相关营销决策3）有效监控并维持公司营销系统的正常运行4）及时协调公司内、外各部门关系，保证营销部高效运行。5）及时了解市场动态并制定、调整公司整体营销战略6）协调部门直属人员间的关系2．销售部经理1）负责销售部日常监督、治理工作；2）合理分配并完成公司下达的销售部的各项销指标和任务；3）依照实际工作需要，落实各销售部人员安排及调动4）负责销售部治理制度的审查及实施情况的监督；5）制定项目营销体系和销售价格策略6）业务工作的培训与考核。7）与策划经理保持有效沟通，提高营销部工作质量8）及时上陈下达相关信息3．销售主管销售主管由销售部经理任命，上报项目总监，销售主管向销售经理汇报项目业务工作和案场治理工作。↘案前预备期⑴接手项目或进驻案场时负责与开发商交接所有销售相关的资料：⑵与销售经理讨论制定案场人员编制⑶参与案场置业顾问的招聘⑷制定售前培训打算⑸编写销讲资料、答客问、各类统一讲辞⑹负责项目模型、展板等各类讲解演练及考核⑺参与讨论项目营销推广策略并负责制定项目销售打算、资金回笼打算⑻参与讨论售楼处布置并负责制定案场销售带看路线⑼依照本项目特色细化案场治理制度⑽与销售经理讨论制定薪酬制度⑾参与开盘策略的制定并负责传达和演练⑿参与制定销售价格表和销控表↘项目销售期⑴负责案场日常监督治理，下达销售任务⑵组织市场调研，及时了解与项目有关的市场信息，将市场变化反馈给上级领导，并依照市场变化，及时调整销售策略⑶负责持续的培训工作⑷负责营销策略的贯彻执行⑸每日的例会，检查业务员的工作情况，发觉问题，解决问题⑹负责业务执行的督导⑺与公司各部门及进展商做好协调工作⑻解决案场的突发事件⑼关爱团队，培养骨干，激发斗志，加强和提高团队凝聚力⑽认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力⑾按公司要求完成相关报表⑿配合销售经理佣金结算并确保佣金按时回笼↘项目销售后期⑴制定清盘打算⑵做好清盘前各项数据的统计⑶负责与后期人员的手续交接工作4.后台总监⑴调解客户与进展商之间的矛盾，争取顺利结案⑵配合业务资料的归档⑶人员撤场业务资料交接⑷督促置业顾问对余款的催缴，确保开发商资金回笼⑸与开发商确认后期佣金结算方案5．案场秘书案场秘书由销售部经理任命（在置业顾问中内部培养），并上报营销总监，由销售经理治理，向销售经理汇报工作。↘案前预备期⑴依照项目组具体人数，合理申领项目组建立所需物资⑵建立本项目的各类文件夹及档案夹⑶建立本项目各类报表基础数据⑷建立销售软件基础数据库⑸收集项目的各类重要文件并建立档案⑹熟悉本项目的产品⑺申报并采购所需用品⑻本项目商铺销售合同的治理↘项目销售期⑴完成项目各时期的销售统计报表及行政报表统计并上报⑵销售软件数据的的登记、检查与核对⑶物资的申领、保管、维修和保养，并做好物资台帐⑷项目组日常后勤事务的治理⑸项目组备用金的治理与登记⑹网上房地产备案系统流程的熟悉⑺考勤的监督⑻认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力⑼配合销售经理对商铺销售合同的审查与治理⑽日常各种打算、报告、会议纪要等重要文件的归档⑾配合行政、治理部在项目组开展工作⑿与财务核对销售数据，制作每月的结佣统计表↘项目结案期⑴案场物资的盘点与核对⑵人员调离物资交接的审核与监督⑶业务资料的归档与交接⑷客户所欠余款的统计5．置业顾问置业顾问由销售部经理任命，并上报项目总监，由销售经理治理，向销售经理及销售主管汇报工作。↘案前预备期⑴项目周边的市场和项目进行调研，充分了解周边的详细情况⑵熟记销讲和答客问的内容，积极演练，充分了解和熟悉本项目的产品⑶认真登记来电、来访登记表⑷在销售经理的带领下完成开盘演练⑸遵守各项治理制度⑹完成销售前期的其它预备工作↘项目销售期⑴认真接待每一位进入案场的客户，做好来访、来电登记⑵按质按量完成项目组布置的销售任务和其他工作任务⑶遵守各项治理制度，熟练各项工作操作流程⑷对周边市场及项目定期进行调研，及时掌握竞争个案动态，为公司制造新资源⑸认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力⑹认真负责的催缴客户商铺余款，保证开发商的资金回笼↘项目结案期⑴与客户保持良好的关系，做好售后服务，保持良好的礼仪规范⑵做好结案的各项相关工作⑶商铺余款的催缴二．案场治理制度销售是直接面向市场与客户的窗口，代表了公司及项目的形象。为保证项目销售工作开展的统一性、规范性、严肃性，提升公司的专业形象，特制定本治理规定。一）工作守则1．微笑服务：置业顾问的职责包括推销项目及推广公司形象，是关心公司与客户建立良好关系的基础，因此置业顾问应在任何时刻都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容，态度诚恳，工作积极，并不断改良，让自己做得更好。对精神面貌欠佳的，情绪低落的置业顾问部门负责人将不安排接待客户2．守时：守时应是一个置业顾问所具有的最差不多的工作适应，不仅上班时刻不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让客户等候。3．纪律：置业顾问必须遵守公司的各项规章制度及治理条例。4．保密：置业顾问必须遵守公司的保密原则，不得直接透露公司的客户资料，不得直接或间接透露公司职员资料，如薪金、佣金等；不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。5．着装：在售楼处（或与项目相关的各类活动中）必须按照要求统一着装，同时佩戴胸卡，无统一着装的不得接待客户。二）考勤治理制度

一、工作时刻

1、销售人员原则上实行六天工作制，作息时刻为：8:00—18:00，每天并安排值班，值班时刻为18：00-19：00；晚上下班时刻以顾客全部离开售楼部为原则，销售人员休息由主管安排调休，在项目强销期和销售业绩不佳时，全体职员将不安排休息。

2、销售人员严格按照排班表班次和时刻准时上班，若有专门情况需事先向销售负责人请假，经同意后方可，否则以旷工处理，原则上不得调休两天以上包含两天。

二、考勤的治理

1、考勤结果是计发工资、奖金等劳动酬劳的重要依据。

2、售楼部上班实行签到报到制，严格操纵上下班时刻，杜绝迟到早退现象。

三、考勤制度：

1、上班不得迟到、早退、未经主管、经理同意不得私自调班，违者以迟到一次处理，若职员因专门情况不能到达售楼部的，应上班前通知主管，若未能与主管取得联系，则需向上一级主管提出申请，直至有领导批准后方可休假。

2、所有职员必须严格遵守劳动纪律和劳动时刻，在工作时刻应严守岗位，禁止从事其它与工作无关的情况。上班时刻不可随便外出，若需外出应讲明地点、事由和所需时刻，并经主管同意，虚报外出理由者，经查实视情节轻重以事假或旷工处理。

3、请假必须事先填写《请假申请单》，由销售主管签署意见，经经理导批准后备案。如专门缘故未能事先请假，经主管批准后事后补填《请假申请单》。

4、销售人员在没有加班的情况下，不能事先借休。

四、缺勤的处理：

1、迟到、早退：1至10分钟之内扣款10元；

10分钟至30小时之内扣款20元；

1小时以上按旷工一天处罚，扣款30元。

2、旷工一日扣罚三天工资，连续旷工二日或当月累计旷工三日以上者则以自动离职处理。

3、有下列情况之一者，按旷工处理：

（1）未经请假或请假未获批准擅离职守半日以上者；

（2）请假期满未续假或续假未获批准而逾期不归者；

（3）请假人所提请假理由或证明与事实不符者；

（4）不服从分配调动，经讲服教育无效,未按指定时刻到岗者；

（5）未经批准擅离岗位从事与本职工作无关活动者。

五、请假的治理：

1、请假的程序：由当事人填写《请假申请单》，向主管提早申请，再由公司领导决定批准与否，只有通过批准方可按请假处理，否则按旷工处理。

2、病、事假以半天为最小单位，按请假时刻扣除当日工资（即请假1天扣1天工资），病假须有大夫证明。

六、加班的治理

1、销售人员应将本职工作于正常时刻内完成，凡属处理职责范围内的工作事项，晚上值班不按加班计算。

2、同时符合以下三种情况的才算加班：①由公司统一组织的；②加班时刻在半日以上的；③经公司领导批准确认的。

3、若当月实际出勤天数多于公司规定的出勤天数，则超过的天数在不与公司相关制度冲突的前提下以调休计算，加班的最少天数为半天，一般情况下当月休假应于当月休完（五一、十一、春节及大展期间除外）。

4、职员加班不计发加班工资，确因工作需要而加班的安排给予补休。

5、加班天数应于当年休完，不准跨年度补休。

6、凡离、辞职人员补休未休完的，一律作废。三）、礼仪及行为规范1）仪容着装规1.必需穿着公司当季制服。2.女生，化淡妆，配深色皮鞋。3.男生，戴领带，配深色皮鞋。4.试用职员无公司制服，上班时刻内必需着正装与公司制服颜色与款式相近的服装。5.上班时刻内严禁着牛仔裤、短裤、拖鞋。2）优雅的姿势和动作：1.站姿：常态下做“立正”姿势：两脚脚跟并拢，脚尖离开约45度，腰背挺直，颈脖自然伸直，使人看清你的面孔，两臂自然，不耸肩，躯体重心在两脚中间。在客户接待较长时刻中，需全程站立挺胸收腹，双腿自然分开，并与双肩垂直，双手交叉抱于身后，不东张西望，在介绍沙盘过程中，应以镭射笔做指引。在会见客户或出席仪式时，或在长辈、上级面前，不得把手交叉抱在胸前。2.坐姿：落坐后，应上身垂直，端正坐好，不许后仰；双腿平行放好，自然弯曲，不倚不斜，不能随便乱伸，不得翘二郎腿。移动椅子的位置时，应先把椅子放在应放的地点，然后再坐。3.行姿：不摇不摆，两个人以上行走时不得搂抱搭肩。4.公司内与同事相遇应点头行礼表示致意；在通道、走廊里遇到上司或客户要礼让，不能抢行；在任何场合见到董事长、总经理等公司高级主管时，应暂停手中工作，主动起立，大声问候，并行注目礼。5.走通道、走廊时要放轻脚步。不管在自己的公司，依旧在被访问的公司，在通道和走廊里不能一边走一边大声讲话，更不得唱歌或吹口哨等。6.出入房间的礼貌：进入房间，要先轻轻敲门，听到应答再进。进入后，回手关门，不能大力、粗暴。进入房间后，如对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断讲话，也要等待机会。而且要讲："对不起，打搅……"。7.递交物件时，如递交文件、名片等，要把正面、文字对着对方的方向递上去，如是钢笔，要把笔尖向自己，使对方容易接着；至于刀子或剪刀等利器，应把刀尖向着自己。8.握手时用一般站姿，并目视对方眼睛。握手时脊背要挺直，不弯腰低头，要大方热情，不卑不亢。伸手时同性间应先向地位低或年纪轻的，异性间应先向男方伸手。3）日常业务中的礼仪1.以职务尊称上司，以学长\姐\弟\妹称呼同事，以先生、小姐称呼客户。2.未经同意不得随意翻看同事的文件、资料等。3.柜台上不能摆放与工作无关的物品；且要及时清理、整理工作台上的文件、帐簿，对印章盒等使用后及时盖好盖子。4.借用他人或公司的东西，须证得同意，使用后及时送还或归放原处。5.爱惜公司物品，不随意损坏，野蛮对待或挪为私用。第5条电话礼仪：1.电话铃响三声前必须接听，先报标准问候语：“XX，您好！专门快乐为您服务！”，再依部门规定自报部门、接听人姓名等。2.对方讲述时要留心听，并记下要点，未听清时要及时礼貌的告诉对方，结束时礼貌道不，待对方切断电话，自己再放话筒；找其他同仁的电话要迅速、礼貌地接转。3.对不指名的电话，推断自己不能处理时，可坦白告诉对方，并立立即电话交给能够处理的人；在转交前，应先把对方所谈内容简明扼要告诉接收人；指名找公司高级主管的电话，不管在不在现场，均应首先询问清晰什么情况再接转或记下对方留言、电话号码，礼貌告知将立即转告该主管，请本人回复，切不可将主管电话告诉了之。4.一个人面临接听电话的同时需要接听另一部电话的，可先礼貌跟正在通话的对象讲清情况，取得同意后接听另一部电话，以最快的速度紧急处理后再接着接听或与正在通话的对象先礼貌中止，处理完毕后再行通话。5.接打电话要简明扼要慎重迅速，不得在电话中谈天；工作时刻内，不得打私人电话，接待客户过程中不得携带手机。四）业务规范1．所有案场工作人员必须严格遵守案场的各项治理制度，服从现场销售经理的统一治理，项目组各级人员应在自身权限范围内开展业务工作，在工作中如有任何问题，不得私自处理，私自越级对接，必须逐级上报，实行统一的规范化操作流程；2．工作期间，保持各自岗位及桌面的整洁，与工作无关的杂物一律不置于销控柜台上，保持良好坐姿，严禁伏桌休息、大声喧哗、争吵打斗、嬉戏、抽烟、吃零食、化妆、不得在给客户介绍时倚靠沙盘和柜台等所有损公司形象的行为发生；3．所有工作人员应有成本操纵意识，不得随意白费任何宣传资料和物品，不得有损害公司和开发商的整体利益之行为，对开发商的活动礼品私自处理者一旦查实将给以相应处罚，置业顾问应保管好各自资料、物品，每次接待工作结束后，应自动清理桌面，并将椅子归位；4．置业顾问不得利用上班时刻占用售楼处电话做私人谈天用途，不得打声讯电话；5．置业顾问之间应团结协作，紧密配合，发扬团队精神，共同维护公平竞争原则，对蓄意制造任何形式的恶性竞争、惹事生非、拉帮结派等破坏业务工作的不正当行为应坚决杜绝；6．置业顾问业务讲辞必须严格按照最新确认的项目销讲资料执行，凡有疑问应向销售经理或销售主管请示，严禁向客户承诺有关项目不祥、不实事宜；7．置业顾问应具备独立完成销售工作的能力及较强的应变能力，不断提高房地产专业知识及销售技巧，有意识的培养自身的客户分析及推断能力，通过业务情况、客户资料的整理，为制定与调整广告策略提供依据；8．房源销控统一由销售经理治理，出现差错，责任由销售经理及发生差错的业务员承担。落定前必须认真核对确认，以免发生一房两卖，转让房号应及时通知销售经理，对未交定金的客户，置业顾问不得私自承诺保留房号；9．置业顾问不得随意承诺客户任何优惠条件，更不得以任何形式暗示客户向开发商查找优惠关系。10．所有销售文件都属于内部重要的保密性资料（包括认购书、各类销售报表、相关协议合同书等文件），除销售经理、销售主管、案场秘书外，其他置业顾问不可随意翻看，不得以任何形式向外界透露案场销售及业务状况；11．置业顾问应及时做好客户登记、成交登记和值班工作记录，对自己的客户资料做好保密工作，不得以任何形式向外界泄露客户信息资料。五）审查制度1．考勤制度审查1）上下班请人代记录，则代记录及被记录者各扣款20元；2）职员上下班不记得记录者每次扣款10元；3）职员上下班因迟到或早退而未真实填写考勤表者，每次扣款30元；4）职员因私事外出而在《外出登记表》上虚报公出者，扣50元；5）职员迟到30分钟以内（含30分钟），每分钟扣1元；31-60分钟，每分钟扣2元；61分钟以上，以调休或事假半天处理；6）职员每月累计迟到三次以上（不含三次），当月所有迟到时刻加倍处罚；7）早退当天按旷工处理，未办理任何请假手续而缺勤者按旷工处理，未按请假程序执行的均以旷工处理，旷工按情节轻重扣罚三倍当日的工资的总额。2．仪容着装要求审查1）未按照仪容要求留染发型怪异或其它仪容不端的，限期改正；未达到标准，当日不得上岗接待客户；限期未改正，处以50元罚款，并处以行为过失单。2）未按照着装要求着装，每次扣50元罚款，并处以行为过失单；着装要求未达到标准，当日不得上岗接待客户；3．业务规范审查1）在公共场合顶撞上级，依照情节严峻性每次扣款50-500元并处以行为过失单；业务工作越级汇报的，每次扣款50-200元并处以行为过失单；2）与进展商发表不利于案场言辞的，依照情节严峻性每次扣款50-1000元并处以行为过失单；3）置业顾问发生阻碍公司形象行为的、上班期间进行与工作无关活动的、职员之间配合时制造矛盾，发生冲突的，经检查发觉处以行为过失单，同时依照情节严峻性处以50-500元罚款；4）无故占用案场电话达3分钟以上者（含3分钟），每次扣款20元并处以行为过失单；5）未经同意对客户擅自承诺的，依照情节严峻性每次扣款50-5000元或开除；6）与客户发生污辱性言语或肢体冲突的，依照情节严峻性每次扣款50-2000元或开除；7）对外界严峻泄露案场销售机密，依照情节严峻性每次扣款50-5000元或开除。4．案场置业顾问治理制度由案场销售经理或销售主管负责审查执行，销售经理和销售部经理负责执行监督。案场主管对案场业务人员行为规范审查不利的，上级主管部门对案场主管做相应处罚，并限期整改。情节严峻的，报公司治理部处理。三．项目例会制度一）早会1．时刻：8：30-8:452．地点：售楼处3．主持：销售主管（销售经理）4．出席人：售楼处全体置业顾问5．会议主题：1）检查仪容仪表、出勤情况；2）简单总结前一天的工作情况，存在问题及解决方法、当天工作重点；3）公布前一天的销售情况、销控员公布、售出单元、转换单元、未补定单元、补齐定单元、拟定可重新发售单元；4）销售主管（销售经理）讲述当天需注意的事项；5）当日推广部署及当日打算；6）置业顾问互报一天销售中存在的问题，销售主管（销售经理）总结分析，予以关心解决。二）周会1．时刻：每周一上午8：30-9：302．地点：售楼处3．主持人：销售经理4．出席人：售楼处全体置业顾问5．会议主题：1）总结每周工作；2）对本周工作进行总结，包括客户跟进、成交业绩、存在问题、专门个案分析、客户意见并提出合理化建议；3）讨论每周议题；4）由销售经理出题，围绕本行业的工作开展，包括市场、销售、治理等范围结合实际案例进行讨论、分析，并针对本项目作出合理化建议，以提高项目质量、销售业绩、及置业顾问素养以更好为项目服务；5）市场分析；6）要紧为组员之间资源共享，对市场咨讯进行相互交流；7）下达部门工作要求、指令、并贯彻执行；8）相关政策法规、法律文本、销售技巧等培训。三）项目月例会1．时刻：（（另行拟定）2．地点：（售楼处）3．主持人：销售经理、销售经理及销售主管4．出席人：全体置业顾问5．会议主题：月度工作总结及下月工作打算1）项目重大销售推广活动的分析总结；2）市场客户及业主源状况分析；3）竞争项目销售动态分析；4）总结月度工作；5）布置下月度工作；6）分析置业顾问销售指标完成情况及月培训打算的制定。四）项目推广会议（视具体情况）1．时刻：（另行拟定）2．地点：（另行拟定）3．主持人：项目总监、销售经理及销售主管4．出席人：售楼处全体置业顾问及需协作的相关部门人员5．会议主题：1)项目会分工：部门内部人员分工及相关协作部门人员分工；2)明确活动内容和流程安排；3)明确优惠政策、对外宣传策略和统一口径；4)其他应注意的事项及思想动员。四．业绩分配制度一）业绩判定1．为树立团结互助的团体精神，有关业务成交按照业绩分配制度执行，制度未有规定的，由销售经理分配处理；2．家庭购房时，夫妇、父母、子女等直系亲属视为同一客户，其他亲戚不作同一客户处理（视情况而定）；3．企业购房时，股东及公司高管层视为同一客户，其他不作为同一客户处理；4．熟客介绍新客户，以取得新客户的联系电话同时新客户到访售楼处时需讲明介绍人姓名，且要有客户登记为准，否则视为首次来售楼处接待；5．如遇两个或以上客户对同一物业有意向时，以先交定金为准。二）业绩分配1．置业顾问在成交后，要求由下定、补定跟进至客人签约、催款、全额房款付清为止，期间需配合相关部门同事共同解决客人在办理银行按揭手续时所提出的问题。置业顾问如不能亲自到现场跟进，则必须通知现场主管安排同事帮忙跟进，如无出现专门状况，佣金由原置业顾问享有。为了幸免节外生枝，原则上要求置业顾问亲自回现场跟进。2．客人进入售楼处应询问其之前是否曾经到访，当客人明确否定后方可跟进。如客人表示之前曾经到访并道出A销售员姓名，则应交由A销售员跟进。如A销售员不在场，则由排首位的B置业顾问负责跟进(在跟进之前必须打电话给A销售员,了解客户的概况)，成交后的佣金由A和B置业顾问平分。如当天无法成交，客户归还A置业顾问接着跟进。如出现置业顾问在知情的情况下刻意隐瞒真相，则成交后佣金归原置业顾问。3．已成交的A客户介绍B客户来买房时，B客户提出找A置业顾问而其不在场的情况下，由销售主管打电话与A联系，假如A不能亲自回现场跟进或时刻紧迫，由销售主管指定轮班置业顾问C接待，当天成交后，则A、C置业顾问各得50％佣金。如当天不能成交，B客户以后则由A置业顾问接着跟进。4．A、B两位置业顾问共同接待1个老客户时，若有新客户进场，而又有足够人手接待的话，则A、B两人不可抽离其中1个去接新客户。5．A、B置业顾问共同接待一个老客户时,若现在A置业顾问的老客户回来，则A置业顾问有权托付其他同事代为跟进，成交佣金平分，与B置业顾问无关。6．A、B两位置业顾问共同成交一个客人以后，若此客人想再购买单位，而此期间B置业顾问没有跟进客人或没有联系A置业顾问共同跟进的，若此客人再由A置业顾问经办成交另一个单位，此佣金由最后跟进的A置业顾问独得。7．如遇A、B两位置业顾问分不跟进的客户为直系亲属时（常见情况为夫妻、父子、母女、关系特不紧密的购房结婚男女），则成交后佣金平分；如为兄弟、姐妹、朋友关系时，则需用业主姓名判不是哪一位销售员的客户，而另一位销售员不可拆分佣金。8．如遇A置业顾问的客户是B置业顾问的朋友，原则上应发扬团体合作精神，提供义务关心。如客户比较信赖B置业顾问，强烈要求其代为跟进及办理相关的手续，而且过程中包含多次的现场和电话跟进，为了有效地促进客户成交，可向销售经理申请双方共同跟进。9．关于主管安排使用电话跟进公共资源的客户，负责联络的置业顾问能够让客户到现场找自己。若客户到现场后没有找联络的置业顾问，则视为公共资源，可由其他置业顾问跟进，成交后不拆分任何佣金。10．一个客人若由多个(3个以上)的同事接待介绍过而成交，则应相互协商，达成共识。认购书上只能写两位置业顾问的名字。11．公司其他部门职员或外来公司人员介绍的客户，原则上由主管安排置业顾问接待，成交后的佣金由置业顾问和介绍人平分。五．项目资源共享制度一）目的实现总公司各项目资源的共享二）要紧内容1．各项目的营销经验应定期交流，交流内容包括：区域市场情况、先进产品设计、客户最新市场动向、案场操作经验等；2．销售经理应在周会汇报中，将最新的操作经验、心得也作为汇报内容进行分享。内容较多的可做专项主题报告；3．项目在操作过程中的市场情况、新的产品设计思路、营销创新手法、政府制度理解执行等项目操作中的经验，应及时总结并在销售经理会议中实现共享；4．案场积存客户资源，均为公司资源，应及时汇总在公司内部各案场实现共享；5．所有操作项目应定期收集、汇总周边市场信息资料至公司，以利于资源再利用。六．职员培训制度一）目的提高项目组置业顾问的素养，为公司储备人才二）培训内容1.新入职置业顾问岗位技能培训纲要1)置业顾问必备素养﹡房地产基础知识﹡拥有良好的心态﹡成功销售的必备素养2)置业顾问礼仪3)销售前的预备工作﹡学会自我治理﹡分析竞争对手﹡研究自己的客户﹡通晓自己的产品4)销售业务流程﹡客户接待流程与规范﹡电话接听规范和技巧﹡客户的治理和跟踪﹡客户谈判与合同签订5)销售技能提升﹡应变技巧﹡议价和守价﹡逼定技巧2.代理项目实务培训纲要1)进展商实力背景介绍2)市场情况及竞争对手分析3)代理项目差不多资料介绍和答客问4)统一讲辞、答客问5)案场行政治理制度6)案场销售治理规范7)项目营销策略简析8)银行按揭及相关财务知识9)购房合同条款解释及相关法务知识10)物业治理及经营治理公相关知识11)演练与考核12)开盘流程介绍和演练三）培训打算依照各项目及职员实际情况安排培训打算。四）培训考核1.考核方式1)现场实操考核2)书面试卷考核3)岗位技能培训考核由销售部负责组织4)项目实物培训考核由项目组负责组织2.考核成绩将作为职员上岗、转正及年度考评的依据。七、人事治理制度

一）入职与试用

1）、秉承“以人为本”、“适合的才是最好的”、重内部选拔、重潜质、重品德的原则，坚持“同质化人才”让每个人主动的去自我治理、自我提升。

二）、招聘条件：合格的应聘者应具备应聘岗位所要求的年龄、学历、专业、执业资格等条件，同时具备敬业精神、协作精神、学习精神和创新精神。三）、试用期限：销售部职员试用期为三个月，以绩效考核和部门负责人意见为考核标准，经考核条件优秀者可提早转正。工作请示、工作协作1.公司实行层级治理体制，一般不可越级或跨部门进行工作请示；2、部门间、同事间应加强沟通、相互协作；3、业绩分属、职员不满或争议，可向上一级主管或行政治理部提出；4、争议或不满应尽可能与直接上级协调处理；5、尽可能客观地看待人或事，不在同事间散布不满情绪、不私下议论同事是非；五）、工资工资计算1、公司实行月薪制，每月10日为公司发薪日，发放上月至上月末的工资；工资计算为差不多工资除以26天；电话补助需凭当月17日之前本人充值发票至财务申领。2、公司在以下情况可不发放或抵扣职员当月或次月工资;1）未办理任何离职手续私自离职;个人借支未在发放工资前或离职办理时结清;2）因职员过错给公司造成一定经经济损失,侵占公司财物。六）、调动治理

1、由调入部门填写《职员内部调动通知单》，由调出及调入部门负责人双方同意并报人事部门经理和项目总监批准，部门经理以上人员调动由公司由总经理批准。2、批准后，人事部门应提早以书面形式通知本人，并以人事变动发文通报。3、一般职员须在三天之内，部门负责人在。5、人事部门将依照该职员于新工作岗位上的工作职责，对其进行人事考核，评价职员的异动结果。

七）、辞职治理

1、公司职员因故辞职时，本人应提早十五天向直接上级提交《辞职申请表》，经批准后转送人事部门审核，部门经理以上治理人员辞职必须经总裁批准。2、收到职员辞职申请报告后，人事部门负责了解职员辞职的真实缘故，并将信息反馈给相关部门,以保证及时进行有针对性的工作改进。3、职员填写《离职手续办理清单》，办理工作移交和物品清还手续，对客户资料泄密的拒绝交接的或交接不完全的将不予结算工资4、人事部门统计辞职职员考勤，计算应领取的薪金5、职员到财务部办理相关手续，至次月领取薪金。6、人事部门将《离职手续清单》等相关资料存档备查。7、该职员所有的福利包含调休未尽的、团奖未发放的将全部作废。

八）、辞退治理

1、部门辞退职员时，由直接上级向人事部门提交《辞职申请表》，经审查后报总裁批准。3、人事部门提早一个月通知职员本人，并向职员下发《离职通知书》。4、职员应在离开公司前办理好工作的交接手续和财产的清还手续；职员在约定日期到财务部办理相关手续，领取薪金和离职补偿金。5、人事部门在辞退职员后，应及时将相关资料存档备查。九）、其他情况1、以下情况，公司暂不发放或等额抵扣职员当月或次月工资，离职者不予办理退工手续1）未办理任何离职手续擅自离职；2）职员未办结离职手续；3）侵害公司知识产权；4）其他侵害或损坏公司利益行为。2.知识产权公开发表或对其他人泄露公司的任何商业秘密；为其它目的使用公司的任何商业秘密；复印、转移含有公司商业秘密的资料；公开发表、非法使用、复印、转移其他保密或竞业禁止合同中规定的信息；

八、薪酬福利制度

一）薪酬

1、原则:以专业、贡献、能力、态度和责任为分配依据,遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续进展的原则。

2、适用对象：销售部所有正式职员。

3、薪酬组成：差不多工资（含专业工资、工龄工资、学历工资）、岗位工资、绩效工资、提成工资、奖金。

（1）岗位工资依照工作岗位和岗位所需要的技能确定，不同岗位对应不同的岗位工资级不。

（2）工龄工资依照职员实际参加工作时刻和职员在本公司工作的时刻来确定。一年以上工龄者工资增加一百元月工资

（3）学历工资依照职员所具有的学历水平来确定。

（4）绩效工资依照公司对职员考评结果确定。专业工资凡取得取得《中华人民共和国房地产经纪人（助理）执业资格证书》的人员，工资可适当增加福利）

4、正式职员结婚、生日、过节费、职员活动等见公司规章制度

二）、销售佣金提成制度1）、成交的含义下列情况之一视为成交：贷款客户已交足首付款并网上签定了《市商品房预售卖合同》；，但必须达到贷款银行将贷款额发放到进展商帐户，并办理按揭的相关配合工作和成交客户来访时的接待工作。2、一次付款的客户付清房款并签定了《市商品房预售合同》；，但必须完成其后成交客户来访时的接待工作。2）、提成奖励标准置业顾问：按在案场自身独立成交的销售金额的相应比例提取佣金：提成标准为月度销售额的千分之一点二到千分之一点五奖励表彰）3）、设置的奖项TopSales奖案场中月度评选出1名销售套数最多且大于6套的销售冠军1名，奖金500元案场中季度评选出1名销售套数最多且大于20套的销售冠军1名，奖金1000元案场中半年度评选出1名销售套数最多且大于40套的销售冠军1名，奖金2000元案场中年终评选出1名销售套数最多且大于70套的销售冠军1名，奖金5000元4）、卓越团队奖07年春节前超额完成销售额1亿元年度目标设“团队达标奖”，奖金为5万元；07年春节前超额完成销售额1.5亿元以上设“团队优秀奖”，奖金为10万元。发放方法置业顾问发放标准为月提成70%。余30%作为团奖形式到年终发放，TopSales奖与提成一同发放；年终结算：补发团奖的30%。4、项目组卓越奖在销售额实现时一周内发放6）发放时刻7）于每月工资发放后的10日内发放：加/扣款项销售目标考核和绩效考核；案场治理制度税费或其他。九．考核、晋升制度一）考核周期每1个月为一个考核期，期间以周业绩统计报表为主，检查结果作为考核依据。二）考核内容及分值1．月度检查内容包括：月度销售业绩完成情况、公司制度执行、出勤等内容；2．考核分值：分值标准详见《项目职员绩效考核表》。考评目的1、通过对职员能力、努力程度以及工作业绩进行分析评价，把握职职员作执行和适应情况，确定人才开发的方针政策及教育培训方向，合理配置人员，明确职职员作的导向。

2、保障公司高效运行。

3、充分发挥激励机制作用，实现公正合理及民主治理，激发职职员作热情，提高工作效率。

三）、考评原则

1、以绩效为导向原则。

2、定性与定量考评相结合原则。

3、公平、公正、公开原则。

4、多角度考评原则。

四）、考评周期

1、月度考评：月度考评的要紧内容是本月的工作业绩和工作态度。月度考评结果与工资直接挂钩。置业顾问进行行月度考评。2、季度考评：季度考评的要紧内容是本季度的工作业绩和行为表现。季度考评结果与下一季度的月浮动工资直接挂钩。第四季度直接进行年度考评。事务人员、营销人员、技术研发人员、治理人员（高层治理者外）进行季度考评。3、年度考评：年度考评的要紧内容是本年度的工作业绩、工作能力和工作态度，进行全面综合考评，季度考评作为晋升、淘汰、评聘以及计算年终奖励的依据。公司所有职员均进行年度考评。

五）、考评程序：部门负责人对被考评者提出考评意见，人事部门将考评结果进行汇总，并报考评委员会审批，由被考评者的直接上级将审批后的考评结果反馈给被考评者，并就其绩效和进步状况进行讨论和指导。人事部门将考评结果归档，同时用于计算绩效工资及奖金。

六）等级：分为A、B、C、D四个档。

定义连续两月评为A档的可晋升为高级置业顾问，高级置业顾问可收受工资加升200元并总佣金提成加升为千分之一点五待遇。

七）、结果使用考评结果可作为以下几类人事工作的依据：1、职务晋升：年度考评为优或连续两年年度考评为良的职员，优先列为职务晋升对象。2、职务降级：年度考评一次不合格或连续两年差不多合格的职员给予行政降级处理。3、工资晋升：年度考评为优或年度考评连续两次为中等以上的职员，在本工资岗位级不内晋升档次。4、降档：季考评连续两次不合格的人员进行工资降档；年终考评结果不合格或连续两年年度考核差不多合格的进行工资降档。5、培训：依照绩效统计分析结果，制订培训规划，有重点、有针对性地开展培训。6、职业进展指导：依照绩效统计分析结果及双向沟通，修正职员职业进展设计。

八）、考核申诉及处理

被考评者对考评结果持有异议，能够直接向行政部申诉。行政部在接到申诉后，一周内必须申诉的内容组织审查，并将处理结果通知申诉者。

九）职业进展

1公司为每位职员提供持续进展机会，鼓舞职员通过工作和自我学习不断提高自己。在出现职位空缺情况下，具有敬业、协作、学习、创新精神的职员将获得优先的晋升和进展机会。

2、人事部门依照新职员入职前的职称、房地产专业经验、学历及调整后的岗位设定级不。试用期满合格，部门负责人依照工作能力及表现确定转正定级意见。

3、新职员入职后，由部门负责人担任职业辅导人，关心新职员明确职业进展方向，促进职员个人进展。被辅导人的工作表现及以后在公司职业进展将成为考核部门负责人指标之一。

十）职员职业进展通道

职务、职级的晋升：置业顾问-高级置业顾问-案场主管-专案经理-销售经理假如符合以下条件，职员将有机会获得晋升：

1、职业道德良好2、工作业绩突出3、工作能力强4、季度考核成绩“A”以上，年度符合以上要求的，由项目总监突击擢升。项目职员绩效考核表姓名部门职位考核日期考核项目打算工作量实际完成量完成打算率得分备注个人销售能力（70）VIP卡认筹量新增意向客户数量公司制度执行（25）工作纪律工作态度精神风貌仪容仪表行为规范客户投诉出勤率（5）出勤次数加班次数缺勤次数总评通过以上各项的评分，该职员的综合得分是：________分该职员应处于的等级是(选择其一)：()A()B()C()DA：≥90分以上；B：80～90分；C：70～80分；D：60～70分以下领导审核三）考核结果与考核体现考核结果依照考评分值一般分为A、B、C、D、四个等级评分，考核等级的定义如下表所示：等级ABCD含义超出目标或期望值达到目标或期望值接近目标或期望值未达目标或期望值分值≥9080～9070～8060～70晋升与奖励连续两月晋升为高级置业顾问表彰不作调整督促、警告四）、案场处罚制度1）．案场处罚措施销售过失和销售事故的种类

A、销售过失：

1)行为过失:违反“案场纪律”，“考勤制度”；案场卫生执未行的；私自与进展商越级工作沟通的；

2)职责过失：未尽守职责的行为；“业务表单未及时完成等”3)客户或进展商投诉的B、销售事故：

•报价事故：出现随意报价、低报楼盘价格、造成经济或名誉损失的；

•签单事故：未经销售经理同意、任意改变VIP申请单申请流程的；改变付款方式、付款折扣及付款期限的；

•签约事故：未经上级领导同意并书面确认的情况下任意更改或增加合同中的补充条款的；

•承诺事故：在销售过程中，凡涉及到销售讲辞，答客问治理制度中未载明问题以外的客户建议、意见和问题，未征得其负责人意见的；与治理制度所载不符并经查属实的；2）．销售过失和销售事故的处罚方式

关于销售过失和销售事故部门采取罚单的形式进行处分

A型过失单适用范围——一般销售过失：

•置业顾问因行为过失将收到部门开具的A型过失单一张，并处以10元的罚款；

•置业顾问因职责过失将收到部门开具的A型过失单一张，并处以20元的罚款；

B型过失单适用范围——严峻销售过失及一般销售事故：

•置业顾问发生一般的销售事故和严峻的销售过失，未造成甲、乙公司直接经济损失或有损公司形象的，但引起客户投诉或导致下一环节或下一部门操作障碍的，将收到部门开具的B型过失单一张，并处以100元的罚款；

C型过失单适用范围——严峻销售事故：

•置业顾问发生严峻的销售事故，阻碍公司名誉及形象或导致公司蒙受直接经济损失的，将收到部门开具的C型过失单一张，报公司处理；

一个月内累计4张A型过失单或B型过失单或2张或C型过失单一张，置业顾问须经重新培训后方可上岗；

以上条文将会依照实际情况不断修订、不断完善。本条文未有载明的，销售部负责人有调控处理权。

《过失单》一式二份，分为《过失通知单》与《过失罚款通知存根》（见附件），由部门负责人签发。《过失通知单》当场发于受罚者，罚款所得作为案场活动资金。《过失通知存根》由经理保管待查。

五）、案场口令和SP营造：1)“客户到”全体高呼“欢迎参观”2“姚董到”“姚董好”3)A区108可不能够销售“恭喜你，能够销售”“请确定一次”“确定能够成交”；“确定成交”“全体同仁请注意，让我们恭喜客户XX成功购买物流城108，让我们恭喜他，恭喜并全体鼓掌20秒以上”第二部分业务流程一．来电流程治理一）来电接听流程示意XX，您好↓询问信息获知途径↓项目总体规划介绍↓了解对方需求↓针对需求估邀约↓记录至来电登记二）来电接听差不多要求电话接待服务的差不多要领：礼貌、准确、高效。1．带着微笑接听，以电话赢得友谊，同时，接听时端庄的姿势会使你有良好的心境；2．接听电话时应清晰的报出公司名或在售项目名称，使用礼貌用语：如“您好，国际物流”3．原则上电话铃声响三声以内必须接听电话。假如超过三声再接听时，要先讲：“您好，国际物流”，不行意思，让您久等了。”，然后礼貌的回答客户的问题；4．关于客户的询问，应抓住重点耐心讲解，通话时刻以操纵在5分钟之内为佳；尽量将解释的时刻缩短，邀请客户到达现场观看；5．在电话中的长时刻沉默，会使对方产生误会，或猜疑你没有认真听，因此，应在适当的时候附和，如：“是、对、嗯、专门好、请接着讲”等；6．接到打错的电话时，应幸免生硬地讲：“你打错了”，而应礼貌地讲“这是“国际物流”，电话号码是53512777，您要打的电话号码是多少？”，如此可不能使对方难堪。7．依照实际情况来应变是十分重要的，先应付较紧要的电话；8．假如来电找人而他不在，你应先讲：“请稍等一下”，然后立即传达，传达时不可大声呼叫及要注意言语表达。如找人不在则应询问客人有什么能够帮忙客气的请对方留言或留下电话，以便回电；9．当对方兴奋时或言辞过激时，仍应礼貌待客，保持平复、平静对答：1）以柔克刚：待对方讲完后，平静地表述自己；2）沉默是金：用停顿、沉默相待，只听对方叫骂，不随声附和，不反驳，也不打断对方，先让对方发泄；3)冷处理：听完后表示“您的意见我能够向上级反映，我司将会尽快将结果通知您。”10.通话过程中应注意：1)口齿清晰；2)语速不要过快；3)语音、语调要注意调整，幸免单调的语气；4)语音适中，保持风度，当信号出现问题接听不清晰时，注意不要叫喊；11.在通话结束时，对客户表示感谢“感谢您的来电，再见”，待客户切断电话后再挂电话；12.在来电登记表上对客户来电情况及时进行记录，特不是客户的姓名和联系电话，即使有来电显示，也最好与客户确认留下能够直接联络的电话，以便日后跟踪；13.打电话再次与客户联系时，应注意通话的时刻是否合适，以幸免打搅客户的休息，比如境外的客户有时差的，切勿在对方睡觉的时刻打电话。14.切记工作时刻应尽量不打私人电话，不得因私事长时刻占用电话和电话闲聊。二．来访流程治理一）来访接待流程示意制定统一销讲、接待流程培训掌握项目差不多信息、业务模拟迎客销售道具预备（销售夹、名片、笔）客户进门欢迎参观、递上名片介绍项目沙盘讲解、展版区位图讲解、铺型解读、工地带看入座洽谈了解客户需求，依照需求推举产品、计算购铺费用促其下定利用销售技巧、制造销售气氛，促使客户下定下定成交暂未下定备齐资料，再次邀约意向客户看铺洽谈送客出门再次确认客户联系方式登记按要求填写来访登记表二）来访接待差不多要求1．迎客：首先应在门口欢迎客人前来参观（设置前控台）（对在门外徘徊，犹豫不决的客户应主动邀请其进入售楼处参观），“客户到，全体高呼欢迎参观”“请问您是第一次来参观我们项目吗”、“请问您是投资依旧自营”并递上项目资料及自己的名片，礼貌地问候并询问客人的尊称。2．介绍项目（沙盘介绍）1）沙盘讲解流程示意（参考）地理位置介绍周边市政、交通、商业等配套介绍项目的概况介绍（突出特色卖点）规划介绍在售商铺的概况介绍铺型、面积、价格概况介绍2）讲明：1.将客户迎进销售现场时，先将客户引领到沙盘处进行概括性介绍；借助沙盘向客人介绍项目总体规划、工程进度、周边环境、配套设施等，重点突出项目的特点。同时向客人介绍进展商、经营治理公司、物业治理公司的实力背景，以增加客人对项目的信心；描绘项目前景，制造美好向往，初次接触便能让客户感到强尤力的冲击。找出整个沙盘最亮丽的点描绘路，引导客户到亮点处介绍沙盘；在人多时，按线路慢慢移动介绍沙盘，力争移动到亮点处。借助展板看图讲话，让后再介绍项目其他。2．入座洽谈1）看完模型后请客户到洽谈桌入坐并奉上茶水，在对客人需求已有一定程度了解的基础上，再进行针对性介绍，同时可再详述项目的优点、项目期内的优惠，以增加客人的购买欲，力争成交。2）当客户发生疑问时，应详细、耐心地倾听客户的疑问，并不断点头表示清晰客户的疑问，在客户停顿时进行解答。3．渲染现场销售气氛，注意现场SP配合，三组以上客户需喊控台，与销售经理或销售主管和其他置业顾问进行紧密配合，争取客户尽快落定。不得让现场两组客户互相交流，应设法幸免，以防折扣优惠不致，出现投诉。4．做好客户登记1)完成接待客人工作后，不管客人是否成功认购，都须记录详细的客户资料及来访情况，方便日后跟进工作。2)客户到访登记之日起三～七天之内必须进行第一次跟踪，同时做好详细的跟踪记录。原则上每七天要跟踪客户一次，直到客户明确表示不购买，每次都需做好详细的跟踪记录，关于分析客户的成交或未成交缘故有重要意义。5．送客1)完成全部销售程序，客人表示离开时，礼貌地送客人到门口，对客户表示“因为好单位所剩不多，请尽快作决定，有什么疑问请打电话给我”“请慢走”等等话语；最后为客人留下良好印象，以便日后与客人再次联系。2)回到洽谈桌进行清理，并将桌椅摆放整齐。三）客户接待程序1.接待规定1）客户接待以个人单位排序，进行轮流接待。当值置业顾问都应清晰自己的接待顺序，主动补位前控台。必须主动询问“请问您是第一次来吗，若是回笼客，应礼貌转交原置业顾问，若客户因其他缘故有意隐瞒回笼的，原置业顾问未能在十分钟内认出的，视两置业顾问共同客户”2）不管是何种客户，都视为正常客户，不能挑客、抢客。3）当值置业顾问在接待客户时，需第一时刻询问客户先前是否到访并由谁接待过，若客户明确找某位置业顾问的，一经确认应主动将客户转交给该指定置业顾问接待，事后进行登记核查。当值置业顾问接着补位，而该指定接待置业顾问保留其接待新客户的资格。若指定的置业顾问不在，当值置业顾问视为协助接待，保留新客户接待资格。4）已作登记或已成交的老客户带新客户来访，如老客户指定找回原置业顾问接待的，则需礼貌转交新客户，反之则视为正常轮序接待。若老客户介绍新客户未有陪同到场的，新客户在接待时未有告诉现接待置业顾问的，原置业顾问七日内未有发觉的，视跟踪回访不到位处理，七日内5）客户到访时，轮候置业顾问在客户进门时能认出客户的，可不计顺序优先接待；若期间已由其他置业顾问接待中，除非客户指定更换置业顾问接待，否则不得自行要求更换，仍由当值置业顾问接着接待。7）凡是自行错过客户的接待机会均不补偿，视为轮空。但若因公司或领导安排任务而导致离开现场并错过机会，过后给予补接待新客户一次。8）若当值置业顾问接待新客户时刚好老客户来访，可托付其他置业顾问协助接待或自行放弃新客户。9）置业顾问非因客户要求不得中断正在接待的客户。如因客户强烈要求更换置业顾问，成交业绩归属后者。10）每位置业顾问都有责任、有义务在其他置业顾问需要的情况下，做好客户的协助接待工作，其接待新客户机会保留。11）关于明调人员和其他观光人员置业顾问应主动讲明情况，让后备人员接待。12）关于退款客户或者因业务情况出现异议或闹事的客户应引导至客户洽谈其他未尽事宜各项目可依照实际情况制定。四）相关表格及填写要求（部分）序号报表名称填表人交表时刻01客户来电登记表接听人接听来电后02来访客户登记表置业顾问每天下班前03每周客户跟进情况汇总表置业顾问逢周日下班前04成交明细表置业顾问销售后当天05认购书置业顾问填写后即时06客户专门要求申请表置业顾问填写后即时07会议记录簿置业顾问会后即时08项目调查情况表市调人员市调次日09销售日报表案场秘书当日完成10销售周报表案场秘书当周完成11来电、来访统计表案场秘书案场秘书12客户资料统计表案场秘书案场秘书13VIP签约明细表案场秘书案场秘书此表将随案场需要不断增删三．成交、签约流程治理一）成交、签约流程示意客户选择房源客户选择房源核对《销控表》核对《销控表》销售经理或主管确认房源客户选定房源客户选定房源销售经理或主管再次核对房源及价格、面积等详细项目销售经理或主管再次核对房源及价格、面积等详细项目填写填写《销控表》财务收缴定金开具定金发票财务收缴定金开具定金发票签定《认购协议书》网上签约由甲方最终确认按约定时刻备齐个人资料签定购房合同网上签约由甲方最终确认按约定时刻备齐个人资料签定购房合同收缴首付，办理按揭贷款手续收缴首付，办理按揭贷款手续登记备案登记备案二）销控治理1．商铺出售之前核对销控表（即房源表），然后签署认购单并有销售经理签字认可，待客户交定金并经财务确认后，由案场负责人在销控表上做售出标志，售楼处现场有销售表公开展示的，须及时更新和通知，使在现场的所有人都清晰房源的认购情况。2．销售统计：案场秘书及时更新相关销售数据，并制作“销售日报表”。三）签署认购书要求1．客户决定购买某一单位，经办置业顾问应先向销售经理确定认购单位和价格，并为客户详细计算并解释购房税费、银行按揭费、入住费用等各项相关收费。2．签署认购单时，需与客户再次确认认购书上的认购楼座、总房价款、付款方式和付款时刻，并提醒客户阅读注意事项。3．认购单上内容不得修改、随意增加内容，专门情况需填写特需申请单，并报请销售经理（开发商）同意并由其签名确认。4．书写一定要整齐、清晰，不得涂改，导致价格出错等严峻后果由该职员负责。5．置业顾问不得私自废除认购单，如需废除的，经办置业顾问须在认购单上注明作废缘故，报请销售经理同意并由其签名确认后方可作废。6．经办置业顾问对填写的认购单有第一复核的责任，然后交销售主管或销售经理审核签字确认，要认真可对单价、总价、房