物业服务现场风险识别与安全防范课件

物业服务现场风险识别与安全防范物业管理系列公共课程CBD物业管理中心物业管理系列公共课程重要声明本课件中所有案例均来源于正式媒体，无任何侵权。本课件知识产权属广州天力物业发展有限公司所有，未经许可，不得向任何第三方组织和个人提供。本课件适用于物业服务现场各类管理人员，列入CBD培训中心公共课程库。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

引子：史上最牛校长

事件回放：“5.12”汶川特大地震发生后，四川省安县桑枣中学，2300余师生全部迅速安全有序地撤离至操场，用时1分36秒，无一伤亡。曾是危房的实验教学楼未垮塌。操场上，2300余师生排列出避震操练的演习队形，学生在里，教师在外，学生蹲下，教师站立。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

大背景：奥运期间对安防工作的特别要求一、奥运期间社会各行业都加强了相应的安防措施

民航：二次安检/液态日化用品的特别管控；城市地铁：强制安检或抽样重点安检。二、防范对象主要是“恐怖势力”制造各类“恐怖事件”针对建筑物及建筑物内/周边人群的安全，严防枪械武器、爆炸物及其原材料等危险品进入建筑物，严格排查可疑或高危人员（包括员工），重点防范爆炸、纵火、投毒、劫持人质等高伤害性“恐怖事件”的发生。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

课程内容概览一、为何要反复强调风险与安全防范？二、我们面临哪些风险和隐患？有何后果？如何防范？三、我们面临最大的风险和隐患是什么？四、安全管理工作的关键控制点在哪里？CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

一、为何要反复强调风险与安全防范？（一）安全是绝对底线

对待安全的态度：100－1＝0。一票否决；问责制。

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案例：胶济铁路特大运行事故

2008.04.28.04:41,胶济铁路,北京-青岛T195次旅客列车脱轨时与烟台-徐州5034次客车相撞，造成72人死亡,416人受伤。事故认定为人为所致的重大安全责任事故。济南铁路局主负责人被免职，直接责任人因“铁路运营安全事故罪”被刑拘。

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案例：三菱帕杰罗制动故障酿祸三菱频遭巨额索赔

2000.08.25郑州帕杰罗V73刹车失灵翻下高速，4人重伤，车报废；

2000.12.25长沙帕杰罗V31刹车失灵撞人重伤成植物人；2001.03.17昆明帕杰罗V33刹车失灵撞人，2死1重伤；2001.05.17乌鲁木齐帕杰罗V31刹车失灵车祸，1死3重伤；……日本三菱公司遭集团诉讼和巨额赔偿；帕杰罗被中国当局禁止进口；日本三菱公司全球召回24万辆质量有缺陷的帕杰罗汽车。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

（四）许多血淋淋的惨痛教训

案例：深圳清水河特大爆炸事故

时间：1993-08-05-13:26

事主：深圳安贸危险品储运公司

后果：造成人员特大伤亡；邻近建筑物和市政公共设施严重损毁。

结论：干杂仓库被违章改作化学危险品仓库；化学危险品存放严重违章；混存的氧化剂与还原剂发生反应燃烧；是一起特大安全责任事故；

责任：市政府未对危险品仓库进行审查；市政府未对危险品经营机构进行审查；公安消防部门对重大隐患检查监督不力；灭火时消防设施无水，贻误战机；事主虚假报审，管理混乱，违章作业。

结案：1997年最高人民法院判决，事主承担1.9亿元事故赔偿，100.8万元诉讼费。

教训：其实这些隐患离我们并不遥远。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

高危人群隐患/风险最严重后果防范措施绿化技工清洁工等缺乏危险品存储和使用防护知识，危险品管控混乱，防护器具不合要求，对经验过于自信，违章操作，缺乏责任心……人员伤亡责任事故（蓄意和过失中毒、强腐蚀伤害等）对危险品的存储实施严格管控（存储环境、存储台帐、余药密封、严格分类安全存放、药剂绝对无流失等）；对危险品的使用实施严格管控（严格按安全比例稀释药剂、防护器具工具的质量、作业环境的选择、现场安全警示和围护作业、余药回收、杜绝使用违禁药剂）；加强相关防护常识和安全培训；建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行；管理人员勤下现场、勤检查、严处理…………CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

高危人群隐患/风险最严重后果防范措施保安人员缺乏伤害防范技能技巧和火警应急处理常识和训练，群体性易冲动、缺乏克制…..人员伤亡责任事故（来自他人的伤害、火灾现场伤害等）坚守招聘门槛，确保受过相关培训（有服役经历优先）；加强职业安全防护和其他安全类培训（企业内部）；建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行；管理人员勤下现场、勤检查、严处理；不主张盲目提倡“敢拼敢死”的“敢死队”精神……CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例：电梯机房违章作业致死时间：2002年10月17日18：12时地点：上海某高层楼宇事由：上海某电梯公司技工在校验电梯控制屏时，未按规定穿防护工作服和绝缘鞋，而是穿短袖上衣、短裤，导致右膝关节触及控制屏内的电源相线，导致触电死亡。原因：未正确采取作业防护措施。结论：是一起违章操作导致的安全责任事故。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

（二）危险区域/活动安全防护（防护对象:员工及其他人员）类别危险区域/活动隐患/风险最严重后果防范措施工程类电梯系统维护保养、运行管理和安全防护（含机房、曳引装置、自动控制和防护系统、井道及导轨等设施、轿厢体、紧急对讲、层门等）三角钥匙孔无警示标识、非专业人员可轻易进入机房或持有三角钥匙、违章进行维修保养作业、维修保养效果差导致各类误动作或自动防护失效或电梯运行故障……人员伤亡责任事故（层门事故、井道事故、机房事故、坠落、挤压、电击、机械性损伤、爆炸等）。设备报废（轿厢坠毁、井道爆炸物导致设备和建筑物损毁）。严格按作业和防护规程进行维护保养。对机房、三角钥匙、层门三角钥匙孔等高危区域进行严格监视和管控。专业人员持证上岗（含外包供方）。建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行。组织专业人员参加电梯安全标准和规范的内、外部培训。善意提醒：

2008年8月5日21：35，富力中心6F，广州日立公司2名电梯工分别在2部轿厢顶作业，2扇电梯层门打开，轿厢未在平层位置，现场无任何警示标识、警戒线或警戒人员。已经口头提出拉设警戒带的要求，22：18，未按要求警戒防护或采取其他防护措施。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例一：急救被困电梯死亡时间：2006年4月19日地点：北京崇文区某医院事由：患者张某“蛛网膜下腔出血”需急救，在电梯上被困40分钟，最终因错过最佳抢救时机致使病人死亡。被告：医院、物业公司结果：共同赔偿22万元。

案例二：电梯层门事故时间：2004年12月24日16：42地点：南京某超高层楼宇事由：管理处员工乘电梯从1F大堂乘梯往38F行政楼层途中，抵达25F时，因轿厢拥挤，下梯给其他乘客让位后重返电梯时，电梯突然在未关层门的情况下突然上行，致使其一脚踩空，直接从25F坠入电梯井道底坑，当场死亡。原因：维修电工（非专业电梯工）违章执行检修作业，在未做任何提前通知和防护措施的情况下，将层门联锁、轿门联锁短接，在机房操纵电梯，致使电梯在未关层门的情况下突然上行导致事故。是一起违章操作导致的严重的安全责任事故。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例：德汇国际广场特大火灾事故时间：2008-01-02-20:20事件：乌鲁木齐德汇国际广场特大火灾事主：乌鲁木齐德汇实业集团公司

新疆德汇置业物业管理有限公司扑灭：2008-01-05-17:00损失：3名消防官兵殉职重大群众伤亡（初步报告8人死亡）逾5亿元财产损失建筑物完全损毁，有坍塌可能（已拆除）认定：事主安全管理松懈，对隐患疏于防范，未确保消防设备完好，安全培训不到位，报警和消防设备启动滞后，贻误战机，是一起特大消防安全责任事故。

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类别危险区域/活动隐患/风险最严重后果防范措施工程类供配电设备运行管理和带电等危险作业主观或非主观的非预知停电、违章带电等危险作业人员伤亡责任事故（电击、机械性损伤等）、非预知停电给客户带来损失导致的法律风险严格落实绝缘或其他操作性防护措施，杜绝违章作业；绝缘防护工具按要求定期检测，保持正常的绝缘性能；加强职业安全防护常识培训（内、外部）；可预知的停电必须事先有效知会客户；预防提前来电疏于防护导致安全事故的风险；主管人员常下现场，勤检查，严处理；建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行……CBD物业管理中心物业管理系列公共课程类别危险区域/活动隐患/风险最严重后果防范措施工程类其他设备设施运行管理、维护保养和特殊作业的管控饮用水安全、餐厅食物安全、非预知停水、电子监控等弱电系统失效导致等风险人员伤亡责任事故（刑案、投毒等）、跑水水浸、非预知停水给客户带来损失导致的法律风险严格落实给排水、弱电、暖通等设备的巡查制度；压力或燃气供暖等安全设备严格杜绝违章作业；二次供水水箱水池加盖上锁，持有效建康证明清洗；对监控、门禁、停车场系统的安防效果严格管控，若故障要采取必要的替代性防范措施；主管人员常下现场，勤检查，严处理；建章立制，规范安全防护措施和流程并严格执行……CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

饮用水中毒案例：2004年11月8日17：20，河北保定市北市区南常保村小学，发生一起20多名师生饮用水中毒事件。经紧急抢救，所有中毒人员已经脱离危险。经公安部门侦察，该学校二次供水储水罐未加任何防护措施，现场有化学品气味和遗留的包装物。中毒原因系有人蓄意投毒，犯罪嫌疑人已经被警方逮捕，后被依法追究刑事责任。学校领导因此事受到党纪政纪处分。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例一：夺命化粪池时间：2008-02-14-14:00时许地点：深圳市福田区景田西小区事件：７岁女童冯铧踩翻井盖坠入化粪池沼气中毒，抢救无效死亡被告：深圳市大众物业管理公司损失：女童监护人提出赔偿（尚未结案）初步认定：事主对安全隐患未巡查到位，未采取可靠的防范措施，存在明显过失和过错。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例二：新奔驰被水淹，物业赔偿86万时间：2004-07-10地点：哈尔滨×花园事件：天降特大暴雨，地下车库严重水浸业主新奔驰被严重泡水，几近报废。被告：哈尔滨×物业管理公司损失：赔偿车主86万元过错认定：事主对排水设施管护和排险不力，在可预知后果的情况下，未及时告知车主将车辆移离危险区域，物业公司存在明显过错，负主要责任。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例三：两男童小区泳池溺亡时间：2008-06-30－17：00时许地点：长沙市芙蓉区水云间小区游泳池事件：两男童小区泳池溺亡被告：长沙新金鸿物业管理有限公司损失：面临诉讼和巨额赔偿（诉讼中）初步认定：尽管泳池尚未开放，但存在明显的安全隐患和管理漏洞，物业公司存在明显的过失和过错。注意：据统计，长沙每年暑假期间溺水身亡的人数超过40人，最高记录一天6人溺亡。

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类别危险区域/活动隐患/风险最严重后果防范措施工程类机房管理违章作业、各类钥匙管控漏洞、机房设备运行环境有安全隐患，带电或有损伤风险的部位防护漏洞等人员伤亡责任事故（触电、机械损伤、爆炸等）或设备重大运行事故（设备短路、触电导致运行事故和人身伤害事故）等杜绝违章作业（如上述）；严格管控各类工程钥匙，登记制度严格，借用、复制、归还、更换等记录清晰，每把钥匙能追溯到准确的去向，杜绝个人保管钥匙的现象（含电梯三角钥匙）；对钥匙进行一次彻底盘查，弥补钥匙流失带来的漏洞，必要时重要部位换锁；妥善解决部门和班组工作接口，员工调动或离职把钥匙的回收（电子钥匙取消授权）列为必办内容；低位进线管道有效封堵，防止雨水倒灌；重要设备房安装防鼠板，高度不低于50－60cm；供配电和涉及高压电路的地面铺设绝缘胶地板；易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩；无人值守的设备房加锁，门上有警示标识；重要和操作有危险的设备、部件有警示标识；设备房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆等危险品或存在其它危险源；按消防要求配备足够的灭火器和应急照明灯，无失效、故障现象；……CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例：老鼠钻电闸电房起火,现场拎出煤气罐

时间：2007-06-19-10：10地点：沈阳市大东区大什字街15号3单元

事件：老鼠钻进配电房，卡在电闸上导致短路起火，但救险时从现场拎出的3个煤气罐让人心有余悸。事主：沈阳×物业管理公司损失：小区大面积停电，配电柜烧毁。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

类别危险区域/活动隐患/风险最严重后果防范措施保安类保安类各类作业（含巡逻、监控、门岗、停车场、消防安全和其它安防事务）缺乏责任心、离岗睡岗等违纪行为导致巡逻监控整体或部分失效、门禁卡和电子钥匙管理漏洞、停车场管理漏洞、相关人员缺乏消防安全常识及有效的训练和演练人员伤亡责任事故（刑案等）、消防安全责任事故、停车场车辆盗损、保安人员人身伤害事故。加大各类安全与自我防护教育与培训力度；管理人员勤下现场，严格查岗查哨（尤其是夜间）；对所有门禁和停车场IC卡进行一次彻底盘查，弥补IC卡流失带来的漏洞，对流失的IC卡及时取消授权；妥善解决部门和班组工作接口，员工调动或离职把IC卡的回收和取消授权列为必办内容；保安人员熟练使用巡逻、监控、停车场等设备，所有的岗位记录清晰、完整、可追溯（含电子记录）；巡逻、监控、停车场设备故障失效时，采取必要的替代防范措施；客户大宗物品放行时，签署要和预留印鉴严格比对；无门禁的项目要对陌生访客登记，必要时重点监控；消防安全防范措施如前所述；严格管控对讲机使用，杜绝私聊导致的频道占用堵塞。善意提醒：

KTV、舞厅、酒吧、餐饮经营场所是防火重点区域，相对容易出现防火门锁闭、消防通道占用堵塞等隐患。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例一：凤凰卫视前副主席周一男惨遭灭门时间：2004-05-26-16：00时许地点：深圳市福田区信托花园9栋E座101

事件：周一男一家3口、公司会计和保姆共5人被残忍杀害（事后供述作案时间达11小时）动机：预谋抢劫杀人灭口发现：2004-05-29-19：00时许（腐尸异味）罪犯：共5名主犯，均已经被判死刑物业：深圳市信拓物业管理服务有限公司损失：小区疏于安防，被客户和同行质疑；小区物业转让价格和租赁价格疲软；小区诸多荣誉被取消；物业企业品牌和声誉严重受损。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

案例二：“纽扣大王”深圳家门口被害时间：1998-04-04-晚地点：深圳笔架山庄事件：人称“纽扣大王”的企业家明某驾驶奔驰车回到深圳笔架山庄的住所，下车后被歹徒黄某、冯某用乙醚迷昏，拖到一空置楼房内杀害。两歹徒从他的身上劫走财物11000元，因打不开车门，抢车未遂。劫杀现场就在明家的楼下。而在被害人遇害之前，两名歹徒在抛尸的空置房内潜伏四天，期间还出外购买食物。动机：预谋抢劫杀人。物业：深业集团（深圳）物业管理有限公司损失：疏于安防被起诉，品牌受损。CBD物业管理中心物业管理系列公共课程

类别危险区域/活动隐患/风险最严重后果防范措施综合类危险品（易燃、易爆、有毒、腐蚀性等）的存储和使用防护、消杀服务、现金安全、过度服务等缺乏专业知识（如农药稀释、作业防护等）和防护常识、对经验过于自信、缺乏法律风险防范意识等。人员伤亡责任事故（中毒、蓄意自我伤害或伤害他人等）、现金等公司财产损失、过度服务承担的法律责任。明确危险品存储和使用防护要求，并严格执行；加强相关防护措施的专业培训；高危作业人员要具备一定的专业知识；防护器具的质量要满足现场防护的要求；危险作业要有明显警告标识，并采取严格的防护措施；旗帜鲜明地杜绝各类过度服务；大额现金当日存银行，途中采取必要的防范措施。案例：集装箱提单遗失引发的官司

2005-12-18，深圳市某写字楼管理处遗失一国际货运公司来自国外的特快专递。一个月后，国际货运公司起诉物业公司。理由是管理处遗失的是其进口货物的正本提单原件，导致其无法去到港码头提货，造成巨额的堆场租金、集装箱租金，更为严重的是该批进口货物需要交内地厂商加工，因延迟交货造成一系列的连锁违约，国际货运公司因违约支付了巨额的违约金，要求物业公司作相应赔偿。

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三、我们面临最大的风险和隐患是什么？（一）安全意识淡薄几个错误观念：这项业务是外包的，现场人员出了事故是外包供方的事，与我们无关；员工的蓄意自我伤害（如自杀）和伤害他人是其个人行为，与我们无关；我们已经多次交代过安全事项，出了事故，我们也尽到了告知提醒义务；我们的员工经验丰富，他办事我们放心，不会有什么事；事故是小概率事件，不会那么凑巧碰上的；防护程序太麻烦，防护来防护去我们都不用干正事了；……

提倡用“放大镜”、甚至用“显微镜