“国六条”房产新政简要市场分析

“国六条〞房产新政简要分析目 录一、“国六条〞出台背景、根本内容及细那么1、“国六条〞出台背景… 22、“国六条〞根本内容… 23、“国六条〞细那么… 3二、各方人士关于“国六条〞的反映1、政策研究专家… 102、业内人士… 123、银行反映… 164、购房者… 195、二手房市场… 19三、“国六条〞及细那么影响分析1、政府… 222、开发商… 273、消费者… 334、二手房中介市场… 37四、四大城市“国六条〞细那么出台1、成都：出台?关于成都市调整住房供给结构稳定住房价格的实施意见?…402、北京：力推中低价商品房 443、南京：严打“十大〞违规行为… 444、重庆：第二套房首付最少4成… 45“国六条〞房产新政简要分析一、“国六条〞出台背景、根本内容及细那么1、“国六条〞出台背景200320044．278．312005上海等；少数大城市还存在的房价还是增长过快、住房供给结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比拟混乱等情况，房价成为了关系到国计民生的大问题。为了导致和促进房地产业持续稳定健康开展，有利于保持整个经济平稳较快增长、有利于满足广阔群众的根本住房消费需求、有利于实现全面建设小康社会的目标，“国六条〞出台了。2、“国六条〞根本内容五月十七日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康开展措施，根据当前存在的问题，进一步采取有针关于性的措施：(一)切实调整住房供给结构。各地都要制定和实施住房建设计划，关于新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。(四)进一步整顿和标准房地产市场秩序。加强房地产开发建设全进程监管，制止擅自变更工程、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。即时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。3、“国六条〞细那么根据国务院的要求，国家建设部、开展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局和银监会九部门于五月二十九日联合出台了“国六条〞的实施细那么——?关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见?，具体内容如下：一、切实调整住房供给结构要重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住20069催促各地予以落实。(二)明确新建住房结构比例自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积9070二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用(三)调整住房转让环节营业税为进一步克制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，关于购置住房缺乏5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。(四)严格房地产开发信贷条件为克制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，关于工程资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。关于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要依照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。关于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策从2006年6月1款比例不得低于9020%的规则。(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供给各级城市人民政府要编制年度用地方案，科学确定房地产开发土地供给规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量的70%；土地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位。继续停滞别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型住房土地供给。(七)加大关于闲置土地的处治力度1期开工、竣工；满21三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度(八)严格控制被动性住房需求20062005和填补政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。四、进一步整顿和标准房地产市场秩序(九)加强房地产开发建设全进程监管关于已经计划许可仍未开工的工程，要重新进行计划审查。关于不契合计划控制性要求，尤其是套型结构超过规则的工程，不得核发计划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。关于擅自改变设计、变更工程、超出规则建设的住房要依法予以处理直至没收。(十)切实整顿房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，关于不契合条件擅自预售商品房的，责令停滞并且依法予以处分；关于捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整顿查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处分，直至撤消营业执照，并且追究有关负责人的责任。五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难(十一)加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并且合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级2006开工建设。(十二)标准开展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完备经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购置、获取不正当利益的行为。严格标准集资合作建房，制止局部单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。(十三)积极开展住房二级市场和房屋租赁市场导致居民经过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给。六、完备房地产统计和信息披露制度(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度增强房地产市场信息透明度。要完备市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、即时、准确地发布市场供求信息。(十五)坚持正确的舆论导向导致广阔群众确立正确的住房消费观念。关于提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。二、各方人士关于“国六条〞的反映1、政策研究专家中国社会科学院研究员、城市经济专家 刘维新在刘维新可见，一年多来的宏观调控可以说是我国针关于房地产市场力度最大的一次调控，但只有首当其冲的上海市场“冷却〞了一段时间，其他许多地方都没有降，更在今年显出过热隐忧。“当前楼市仍过热说明调控未到位，根本原因是四不到位。〞刘维新表一是税收不到位，如果依照七部委、国八条的文件规则，税收杠杆到文件等规则3050％以上的开发商管理就不到位，模式上、制度上的设计也有缺陷。〞建设部政策研究中心副主任 王珏林王珏林那么表示，调控是否到位还看在市场方面产生的效果。“一看调整结构是否到位。目前就是要增加房源、增加中小户型，解决更多的城市居民的住房问题。二看是不是全面的住房市场。住房市场主要囊括了新房市场、二手房市场和租赁市场。现在大家抢的全是新房，二手房市场没有盘活，租赁市场也不兴旺，所以需要把整个市场孕育起来。三看市场管理是否标准到位。除了孕育市场，我们在标准市场方面下的工夫也不够。要标准开发企业的行为，囤地、囤房、虚假信息问题都有待解决。四看土地供给是否真实。就是土地售出是不是契合开发条件，能不能在规则时间内上市。不少地方的土地招拍挂以后，不能按时上市或不够条件上市，就说明这个土地不真实。五看土地供给方案是否考虑城市人口增长，市民改善住房的需求。这几个方面都与房价有直接的关系，如果这些方面都根本调整到位了，我们的房价还继续往上攀升，那就说明一个问题，我国的土地供给实在是缺乏了。〞中国社会科学院金融研究所 尹中立博士尹中立博士认为，中国房地产市场存在制度缺陷，如果不解决的话，价格过快上涨很难得到遏制。第一个是住房制度。“关于此不同的人有不同的理解，提倡住房制度改革的人要走市场化的道路。实际上全世界的住房制度都是‘两条腿走路’，就是说一局部人可以经过市场化方式解决，另外一局部人甚至是绝大局部的城市市民是经过非市场化的手段解决的。〞第二个是税收制度。“我们国家到目前为止没有财产税，这是重大的制度缺陷。从历史上看，中国人积淀下来的财富都表现为住房，这个和中国的传统文化有一定的关系，但是和我们的税收制度的不完备有更大的关系。〞2、业内人士全国工商联不动产商会会长 聂梅生“国六条〞是去年宏观调控的继续，今年的提法比策，契合房地产市场的实际。聂梅生认为，不管有供给和消费需求双方面的措施，但这次“国六条〞更多是针关于需求市场，缓解被动需求增长，限制炒房和投资。其中提到“导致合理消费〞，加快城镇廉租住房制度建设，标准开展经济适用住房，积极开展住房二级市场和租赁市场，就是要经过改变住房结构，经过税收或信贷等杠杆关于房地产市场加以调节。华远地产总裁 任志强任志强关于此次“国六条〞的出台给予了较高评判。他认为，政府此次调控将使房地产业发生模式上的改变。此次政府明确了地方政府要承当低收入家庭住房问题，强调了廉租房建设。在提法上，将廉租房放在了经济适用房之前。任认为，这次调控有可能关于经济适用房采取标准，而非开展的政策，合理导致人们改变消费观念，让人们采用租赁经济适用房的方式，接受先租后买的租房模式。在土地招投标时，会明确具体用地的物业性质，提供限价土地，从而从根本上解决低收入者的住房问题。此外，经济适用房是人头补贴还是砖头补贴，“补砖头〞变为“补人头〞。北京首创集团总经理 刘晓光“新六条〞比“国八条〞更严格 ，关于市场的影响会更大“新六迁规模和进度，克制拆迁所带来的被动性需求的过快增长，把擅自变更工“国新六条〞越发细化，越发全面了。目前克制房价比拟难现在房价确实是涨得有点快。房价应该保持一种常态的开展，不应该是大起大落。50％，小一点的城市，这个比例也在3040005000元的房价卖出去，他肯定是不干的。地价关于房价的影响是很厉害的。房地产企业将面临新一轮并且购“房价自然也会高一点；税收可能限制了投资性需求，关于于大的品牌企业来价格就会下来，如果是缩量，价格就会上升。新的政策出来之后，大量并且购的工程会浮出水面。现在并且购一般情况下有这么几种模式，一是外商或者是基金进来，买下工程的一局部股权或者增加投资一局部，二是大企业拿小企业的工程，第三就是大企业把小企业直接给买过来。但以并且购工程的情况居多，真正一个大企业吞并且很多很多小企业的大规模并且购还没出现。但以后就会出现了。、成都置信副总经理唐名琏90平方米欠可操作性唐名琏认为，关于于建筑面积的明确规则将关于房地产开发商产生最长远的9070%的比例是否得当，是否具有可操作性，还有待观察与研究。他表示现在的很多户型都在100——120严格依照细那么执行，那将预见着有一局部购房者会退而求其次，选择小面积，但是另一局部刚性需求的量，也不排除会刺激大户型房价的上涨。中小开发商可能退出市场从户型设计和面积控制角度的规则，已经给开发商设置了很多“条条框框〞，在计划设计上更考验开发商的产品设计水平，同时也关于开发商的综合能力，比方本钱控制水平提出了更高的要求。而闲置土地的严厉管制，更是从最根本的资金链上提出了高要求。如果严格执行此项细那么，那么成都很多中小开发商将面临着土地转让和融资。他认为，成都本地有局部中小房地产企业手上还握有闲置地块，这些地块都是前几年低价拿到的。细那么一3、银行反映““区别地适度调30%。考虑到中低收入群众的住房需求，关于购置自住房且套型建9020%的规则。关于此，各大商业银行大多反响平静。工行但我们此前有关监管部计这块业务不会有大的变化。〞民生银行民生银行上海分行住房金融部的一位人士那么表示，关于于建筑面积9030%，“将会关于目前银行住房金为目前要求三成首付按揭的银行已经非常普遍了。近年来建筑面积90平方80~100平方米的住房，才会更多地因财力缺乏而需要按揭，上公积金就根本上可以买下来了。〞华夏银行“我们早就有心理准备了。〞华夏银行总行的工作人员称，在通知出台之前，他们审批进程中已经根本依照三成首付按揭在做，在总行信贷收紧的同时关于分行的业务也依照这个趋势加以导致。北京银行副行长赵瑞安那么表示：“之前几个关于房地产调控的政策效果并且不是很好，而这次是有针关于性地区分正常的需求和投机性需求，关于于正常的购房需求给予保护和鼓励，但是关于于投机性需求将采取一些限制。〞消息人士透露，细那么同时规则：关于工程资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。赵瑞安表示，此举有利于防止地产商资金不到位，防止出现烂尾楼。“3年以上的商品房，商业银行不这个主要还是帮助银行控制风险，银行要求抵押物是要具有流动性的，3年卖不出去就相当于没有流动性，关于银行来说就没价值。〞他社会来说防止了浪费。4、购房者自住人群将持币观望投资者作为本次调控的重点打压关于象，近期不会增加购置。相反，他们中的很多人因为资金压力和关于未来预期不明朗，会抛售一局部物业来解决资金问题。同时，自住需求的人也会持币观望。因为中央政府的目标就是把房价调控下来，他们就会看会不会真的降下来，等到看出结果来，那至少是三五个出台后，市场成交量迅速萎缩，大约三个月左右才慢慢恢复正常。但是我们也要看到，这些需求虽然在短期内受到克制，但因需求真实存在，一旦形势明朗，这些需求会在未来某个时间段集中释放出来，从而使该时间段造成供不应求的局面，从而使房价出现可能的短期上升。5、二手房市场6．1前交易火爆沪楼市二手房交易成“最后疯狂〞303161日房地产政策新老划断〞之前依照老政策完成交易。这两天房地产交易中心的税务窗口前总是排起等候缴纳契税的购房者队伍长龙。二手房过户排长龙30-31日北京市各区国土房管局效劳大厅里人头攒动，买房者、卖成手续。530350余件后，531日成交量再创历史纪录，当日成交510交易大厅内一时人满为患，就连房地大厦附近的交通也陷入严重堵塞。6．1后市场冷淡市民观望交易冷清与前几天二手房交易的火爆相比，近日二手房交易开始进入“冰冻1日过后，门7位店长告之，以前每天到门市上看房、卖房的人少说也有10人以上，但是613人。日，在房地产交易中心，发现前几天还人满为患的交易大厅，显得异员透露，53031350件、510件，而到6161件了。六成房源受影响是挂牌时间较久的房源。据了解，由于5年以内的次新房在二手房市场房源40%～50%215年以内的房源占到了整个60%以上。富房的有关负责人说，按成都目前计算房5年起始时间看，指的是从购房合同备案之日起的5年，因此真正2003年～2005年左右的房源。从目前二手房交易房源影响。纷纷转入租赁市场30多套租赁房源，这一增幅远高于新政前的水平。不管租赁市场可供选择的房源增多，但玉林、紫荆、浣花溪等地的租金却未见下挫迹象，倒还稳起不动。业内分析，主要是每年夏季，租赁需求比拟旺盛。但从长远看，如果房源增幅超过需求增幅，租金迟早还得拉下来。针关于二手房市场的表现，不少中介负责人认为，新政实施后市场已进入观望状态，卖方惜售，买方等待降价。下一步值得关切的是，市级职能部门关于新政的实施细那么，因为新政策中提出了积极鼓励开展住房二级市场，有区别关于待的前提。三、“国六条〞及细那么影响分析1、政府一、切实调整住房供给结构〔二〕明确新建住房结构比例。2006年6月19070方案单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必需报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的工程凡不契合上述要求的，应根据要求进行套型调整。9070％以上，配合政策90平米门槛的设定是具有合理依据的。首先，土地是不可再生资源，为了满足不断增多人口的住房需求和生态1080-100908015686-9970%以90平米以下的户型供给将会使中国住宅户型与国际接轨。3-5平米的住房如果除去局部公摊〔20%15-25平米。一份资料关于不同收入国家居17.629.3平方米。客观而言，我国目前仍处在中低等90平米以下户型的大举供给，说明了其拉低人均住宅面积、在现实国情下合理控制人均住房面积的意愿。四、进一步整顿和标准房地产市场秩序〔九〕加强房地产开发建设全进程监管。关于已经计划许可仍未开工的工程，要重新进行计划审查。关于不契合计划控制性要求，尤其是套型结构超过规则的工程，不得核发计划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。关于擅自改变设计、变更工程、超出规则建设的住房要依法予以处理直至没收。宏观调控政策中首次提出了要关于房地产开发建设进行全进程的监管。捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业甚至有可能从此不能再从事地产开发，这样严格的处分在地产行业是历来没有的。这条措施是针关于销售层面，说明政府下了决心、大举关于市场交易进程进行标准化监督。除此外，意见也关于房地产企业和房地产管理部门的信息统计制度有了要求。只有在信息透明和信息即时发布的交易平台上，我们才能科学的制定各项政策和决策，以正确的导致房地产行业，使其健康开展。五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难〔十一〕加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并且合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。〔十二〕标准开展经济适用住房。〔十三〕积极开展住房二级市场和房屋租赁市场。关于于住房需求，政府主要的动作就是导致和调节。行为的大举打压态度。将征收住房转让营业税的时间从25年，大举的打击了投机、炒房者的活泼态势，提高了置业者的需求理性。在需求结构上，政府主要采用了导致加调节的方式。大举的调整住房供给结构，增加普通商品房、经济适用房和廉租房，让消费者能有更大更多的时机面关于中低价位的房源，理性、充分思考后再作选择。而廉租房制度的完备和经济适用房制度的继续标准执行，也是住房保证制度得以落实的有力保证。政府开始有步骤的解决低收入者的住房困难，解决渠道也有所增加。这就意味着最终解决可行性的提高。总结：仔细阅读15条措施，我们发现，此次政府宏观调控的关切关于象转移到了我国的中低阶层，以解决普通居民的居住需要为出发点，在传统土地、税收、信贷措施继续深化的前提下，经过重点调整供给结构来满足我国广阔中低阶层人民的住房需求，从而到达稳定房价的目的。15条调控细那么，内容清晰、重点明确，同时调控手段多元化，加上一些量化要求，相信会关于房地产行业产生一系列的正面影响。当然，政策最终的落实还需要地方政府的大举支持和认真执行。在连续三年宏观调控背景下，中国房地产市场的未来开展如何，房价能否稳住，我们将拭目以待。成都市政府走在政策之前06年房地产市场开展仍然火爆，前三个月新建商品住房同比涨公布之前，就开始关于房地产业进行积极、科学的导致调整。2006425?关于加强房地产经纪?，以建立完备的房地产经纪、咨询机构备案监管“资质备案〞新规，关于成都建立完备房地产经纪、咨5152006年度经济适用住房申购预登记工作2006515715济适用房的建设规模及选址定点。此项举措走在了全国前列。2、开发商“总算解脱了，大不了不做房地产转行吧。〞这是一家开发商的管理层在焦急地等待了三天后看到“国六条〞细那么后的反响。如果说“国六条〞刚出台时给开发商带来的是忧虑的话，那“国六条〞细那么的公布给开发商，特别是中、小型开发商带来的就是“绝望〞了。20065299156616.1开发商何去何从？我们从客观理性的角度来看看这次的“国六条〞细那么中与开发商关系最密切的几条。〔二〕“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必需到达开发建设总面积的70%以上。直辖市、方案单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必需报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的工程凡不契合上述要求的，应根据要求进行套型调整。〞这一条无疑是现在众多开发商最头痛的一条。6.1味着开发商以前为工程所做的定位和计划只要不满足“套型建筑面积90特别是已经进行了计划定位，而尚未拿到施工许可证的那一局部。这些中、小型开发商或许在这一轮的调控中就将被淘汰。9070%。这似乎不太适合当前的市场情况，同时也不契合100-130100-130们也了解到成都市目前的消费者关于住房的需求也多集中在110-120平方米三房户型这，而且这两者的需求占到总需求的70%左右。9070%〞的硬性急〞的感觉。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用〔四〕严格房地产开发信贷条件。为克制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，关于工程资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。关于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要依照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。关于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这条政策最大的“受害者〞就是众多的中、小型开发商，他们的资本金较少，这样一来有可能拿不到土地，一个开发商一旦拿不到土地那他就只有等着倒闭。另外这些开发商可能会知名度较小，信誉度不够等等原因而得不到贷款和授信，也使他们面临着随时被清洗掉或者被其他有实力开发商兼并且掉的危险。虽然这条政策在去年的调控中已经用过了，但是就成都房地产行业来说，去年受到的影响较小，因此还保存了相当的中、小型开发商。今年政策再次将这条拿出来，可能会加大实施力度，关于于成都的中、小型开发商来说，还是必需提高警惕。这条措施关于那些实力雄厚而且知名度、信誉度高的开发商来说，影响并且不是太大。因此就这条政策而言，它关于房地产市场的土地信贷和土地市场有着积极的作用，防止了开发商囤地、炒地，标准了土地市场，同时也能有效的减少房地产行业相关的金融风险。但是从另外一个角度来看，这次的政策可能造成全国大范围的中、小型开发商在短期内经营困难甚至倒闭，这存在一定的争议，特别是关于于一些刚成立的中、小型开发商来说有点不太公平。3是有意针关于北京等地市场而设的。关于于成都来说目前不会有太大影响。(六)“土地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位。〞这条政策也是令开发商比拟关怀的一条。它告诉我们，今后的土地市场可能将不再是采用地价高者得的拍卖规那么，而是采用“房价合理、户型合理者得〞的招标规那么。也就是指这些地块将在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标的方56限价拿地的规那么进行的。如果是这样，开发商就必需在竞地之前就要给这块地做好今后的计划，换句话说就是先计划定位，再拿地。这无疑加大了开发商工程运作的难度。因为目前开发商根本都是拿地之后才开始针关于地块做详细的计划和定位，当然在拿地前也要做相关的一些研究和计划。而这条政策那么是要求开发商把以往拿地以后做的工作放到拿地之前就做。如果能顺利拿下这块地，那可以说是事半功倍；那假设没能拿下地块，那么前面做的都白做，这相关于于现在拿地失败而言，那损失就大很多，无论是人力还是物力都付诸东流。这样一来，开发商拿地的本钱也就相关于提高了。同时留给开发商的关于工程的盘旋余地也就少了，要求开发商在拿地之前就要评估一切风险，必需准确的关于该地块今后的开展走势，升值潜力作全面的评估，并且且制定工程具体的定位方案。从另外一个角度来看，这条政策也限制了一些开发商拿地的可能，因为经过比房价，比户型设计等等，中、小型的开发商根本上都不能和有实力的大开发商相提并且论。如果这样那么一些中、小型的开发商将会因为拿不到地而被淘汰。但是有一点我们要注意就是在这条政策中有这么一个细节“土地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位。〞注意“土地的供给应在限套型……〞中的第二个“应〞字。也就是说目前这个政策从条款上并且没有进行强制性的硬性规则，而是有但最后能否将此类拍卖进行到底，其结果是忧是喜，可能还需要观察一段时期，看看市场效应如何。因此关于于这一条我们可以有所保存，可等待观望下一步政策的动向。总结这次的宏观调控可以说关于开发商特别是一些实力较弱的开发商是一个“国六条〞关于房地产行业健康开展的积极作用是必需肯定的，但是这次的调控是否能真正到达使房价下降，现在得出结论还为时尚早。有一点可以肯定的就是，新政过后房地产行业将会有一轮大的“洗牌〞。也许就象那句话所说的：“总算解脱了，大不了不做房地产转行吧。〞3、消费者“一石激起千层浪〞，用这句话来形容今年房产新政的出台一点不为过。房产新政一出台即引起了社会各方的广泛关切，从地方各级政府、开发……那么，广阔购房者作为房产市场的消费主体，又应该如何看待新政？如何应关于？此次新政中与广阔购房者关系最密切的几点囊括：二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用〔三〕调整住房转让环节营业税。为进一步克制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，关于购置住房缺乏5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。““255.5%不仅直接表达在经济收入上的减少，更重要的是一种心理上的暗示。其次是资本投入的增加。以前可能会在22年内就可以到达的投资回报，现在需要更长的时间才能收回，这就直接增加了投资者资金的投入并且且延长了投年的时间房地产市场会如何开展，关于于广阔投资者来说是难以预料得到的，房产投资的风险性大大提高。而关于于购置自住房屋的消费者，特别是购置普通商品房的消费者，新“““的规则除在年限延长外没有变化。关于于这局品房还是二手房。〔五〕有区别地适度调整住房消费信贷政策。为克制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，关于购置自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规则。30产市场付款方式看，房产开发企业根本上都要求购房者首付三成。因此30%9020%求，有利于中低收入家庭改善居住条件。关于于投资者，如果购置多套房屋都执行30%首付那么关于其影响也不大；而根据目前国家的政策以及各大银行为躲避房贷风险，购置多套住房首付比例提高势在必行，这将增加投资者的资金投入，会克制投资者的投资需求。(三)积极开展住房二级市场和房屋租赁市场。导致居民经过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给。这一点主要是针关于中低收入群众以及无房或住房困难群众，表达了国家关于中低收入人群住房问题的关切。平方米以上的住房供给占市“200661日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90(含经济适)面积所占比重，必需到达开发建设总面积的70%门槛，也为中低收入群众改善居住环境提供了有利条件。总结：此次6.1新政的出台，关于于地方各级政府、开发商、房产中介、房产代理公司以及广阔消费者都有较大的影响，特别是关于于局部开发企业及房产中介公司的打击重大，而关于于广阔消费者来说，需要正确的关于待和理解，理性购房。理性消费，从自身实际出发。根据新政的规则，房产市场上中小面积住房的供给量将大大提高，消费者应切实考虑自己的住房需求，购置面积大小适宜的住房。“量体裁衣〞，切忌跟风。消费者应檫亮眼睛，清醒的看待众多的房产广告。从自身经济承受能力出发，量力而行，切忌跟风。关于于房产投资者以及想购置第二套以上自住房的消费者，首付比例的增加和税收政策的变化等，必将会受到限制。因此，关于这局部消费者更需要谨慎。新政刚出台，虽然社会各方都已在第一时间做出了反响，但就目前形势还不明朗的情况下，持币观望不失为好的应关于方法，以不变应万变。关于于局部短线投资者，也可尝试变短期为长期，购置商业类型物业或是将住房出租，以取得长期稳定的投资回报。4、二手房中介市场行业重洗牌，业务再转向如何面关于当前的又一轮调控政策呢？。为进一步克制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，关于购置住房缺乏5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。这条政策旨在克制投机和投资性购房需求，同时，也给中介公司带来了影响。目前市场中存在的中介公司，主要提供二手房屋的租赁代理和买卖代理效劳，营业额也主要来源于这两种效劳的收费。新政中住房转让环节营税的调整，将住房二手买卖免征营业税的享用时间延迟了3年，即个人购置普通住房缺乏5年转手交易的，销售全额征收营业税。措施关于防止房市出现新一轮炒作潮有积极作用，但这导致了房屋转 会本钱的提高，以投资为目的的售房者低买高卖方案受到重创，二手房买卖双方出手都将越发慎重中介公司的房屋买卖代理业务量会出现一定幅度的下滑。另外，该政策的行，也将使一局部囤积房源的中介公司遭受打击。获得免税条件难度的加导致了较高转让税款的支付，使得传统的利用囤积房源赚取差价的盈利渠受阻。3个月内倒闭一成，成都小中介在进行调整后，数量至少减少了30%。可以预测，2006年的新政又将关于全国的中介市场进行再一次的清牌，完备效劳才能立足于市场。这也是房地产市场正常健康开展的必备条件。五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难(十三)积极开展住房二级市场和房屋租赁市场。导致居民经过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给。总结：新政的出发点是稳定房价，遏制炒房、控制投资，为了房地产业健康持续的开展。随着市场的逐渐成熟和消费者逐渐理性，小中介得以生存的价格优势逐渐消失，收房卖房，赚取差价的方法将会被排斥。因此，小中介在宏观调控下遭到洗牌的趋势日益鲜明，实力较为强劲的品牌中介将会在这个机遇与挑战并且存的市场中积极的寻找市场扩张。未来的中介市场将会被一批大型的品牌中介所瓜分。诚信经营、标准开展将是中介公司赖以开展的根底；效劳多元化、创新化将是其竞争的优势。四、四大城市“国六条〞细那么出台1、成都：出台?关于成都市调整住房供给结构稳定住房价格的实施意见?住房供给□合理提高中低价位、中小套型普通商品住房的供给比例□适当控制商业用房、办公用房等非住宅建设规模土地供给□优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)的土地供给□严格限制低密度、大套型住房的土地供给，坚决停滞别墅类房地产开发工程记者昨日得悉，为了导致和促进我市房地产持续健康开展，