房地产估价报告12

吴修成世纪广场红街B楼第一、二层估价报告XXX房地产评估有限公司PAGE23-ADD：XXXFAX：XXX房地产抵押估价报告项目名称：位于六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺房地产委托方：吴修成估价机构：XXX房地产评估有限公司注册房地产估价师：XXX[房地产估价师，注册证号：XXX]XXX[房地产估价师，注册证号：XXX]估价作业日期：2014年11月17日至2014年11月19日估价报告编号：XXX房估（2014）第035号目录一、致委托方函4P二、估价师声明5P三、估价的假设和限制条件6-7P四、估价结果报告8-14P1、委托方2、受理方3、估价目的4、估价时点5、估价作业日期6、估价人员7、估价对象8、估价依据9、估价原则10、估价方法的选取11、估价结果12、估价报告应用的有效期13、抵押风险提示14、变现分析五、估价技术报告15-23P1、估价对象概况2、估价范围及权属状况3、建筑物状况4、估价方法的选取5、估价测算过程6、估价结果确定六、附件1、房地产估价委托书2、产权证复印件3、估价对象内、外部状况图片4、估价机构资质证书与工商营业执照复印件5、估价师资质复印件（有签名）致委托方函吴修成同志：我公司受贵单位委托，对位于六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺抵押价值进行了评估。此次估价的目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估该房地产抵押价值。估价时点是：2014年11月17日。经实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用了市场法进行了分析、测算和判断，确定估价对象抵押总值为770万元，大写（人民币）：柒佰柒万元整。其中世纪广场红街B楼B3-1003、1005铺（第一层营业房）的评估价格为236万元，大写（人民币）：贰佰叁拾陆万元整；世纪广场红街B楼B楼B3-212、213、215、216铺（第二层营业房）的评估为534万元，大写（人民币）：伍佰叁拾肆万元整。若有异议，请提出充分合理的意见，并在接到报告书后十日内及时申请复估。此函XXX房地产评估有限公司法定代表人：XXX二0一四年十一月十九日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、在估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到在估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与在估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师XXX、XXX已对本估价报告中的建设项目的结构、完工状况等进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前现状。尤其因提供的资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积的准确性的责任；我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的建筑面积和权益资料由委托方提供，委托方应对资料的真实性、可靠性负责。注册房地产估价师：XXX[注册号：XXX]签名：注册房地产估价师：XXX[注册号：XXX]签名：二0一四年十一月十九日估价的假设和限制条件一、本估价报告基于以下的假设条件提出结论：1、在估价时点估价对象（房屋及其占用范围内的土地使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何销售行为，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该资产权利的情形，这些事项未经我们调查确认。2、依据国有土地使用权证，该占用范围内的土地使用权为出让方式取得，用途为商业用地。本报告假设自估价时点该土地使用权尚可使用年限自估价时点起为其对应最高使用年限。3、本报告假定估价对象的处置不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。4、本估价报告假设估价对象保持估价时点时实际用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途，若转换使用用途，本估价结果无效。5、估价对象的过去、现在和未来均处于公开的市场环境中，未受特殊因素的影响。6、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范。7、委托方向本公司提供的有关资料和陈述的情况是真实，合法和完整的。二、说明和限制条件：1、本报告估价结果根据本次估价目的，对建筑物、构筑物以及占用范围内的土地使用权在保持现使用状态下作出的，仅作为委托方进行抵押担保的参考依据，不得用于其他用途。2、本报告所采用的房屋各部分建筑面积以其确权登记为准：占用范围内的土地使用权面积以委托方提供的土地使用证为依据，该宗土地总面积以其使用证为准。在运用本报告时，应以登记机关核实的房屋建筑面积和土地使用面积为准，并依据相应对估价结果进行调整。3、本次评估结果是对该标的物占用的土地及地上建筑物作为一个整体使用的基础上评估得出，同时，该标的物占地面积和建筑面积较大，用途比较特殊，价值较高。本次评估结果未考虑估价对象改变用途或整体处置等对其价格的影响。4、本估价结果包括房屋和占用范围内的土地使用权的价值。该土地的使用权若与房屋分割处置，本估价结果无效。5、估价对象依法处置时所得价款按下列顺序分配：=1\*GB3①、支付相关处置费用；=2\*GB3②、扣缴权利转让时应缴纳的相关税费；=3\*GB3③、偿还抵押债务；=4\*GB3④、剩余金额归权利人所有。6、根据本报告估价目的，在运用本报告时应在考虑产权性质、未来市场波动风险、物业变现的不确定性和变现费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中的价格定义后，参考估价结果确定贷款额（贷款额应低于估价结果）；抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记。7、本估价结果自估价报告完成之日起壹年内有效，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，而须委托我公司重新估价。8、必须在本报告有效期内，按“估价的假设和限制条件”正确合理地运用本估价结果，否则，本报告无效。9、如发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。10、本报告未经我公司书面同意，不得向委托方、抵押权人和抵押登记机关以外的人员或单位提供。11、本报告经估价人员、法人签章及本公司签章，并作为一个整体时有效。吴修成房地产估价结果报告一、委托方：吴修成地址：六安市常青路西侧世纪广场红街B楼电话、受理方：XXX房地产评估有限公司资格等级：贰级房地产估价机构执照号码：341500000025733编号：XXX法定代表人:XXX地址：XXX电话：XXX三、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估该房地产抵押价值四、估价时点：2014年11月17日五、估价作业日期：2014年11月17日至2014年11月19日六、估价人员：XXX[房地产估价师，注册证号：XXX]XXX[房地产估价师，注册证号：XXX]七、估价对象：1、区域位置：评估标的物目前冠名“大诚时尚百货红街旗舰店”，位于六安市皖西路与首府大道交叉口东北侧，是六安市的核心地段，该区域所属土地级别为城市一级商业用地范围。2、估价范围及权属状况：根据委托方要求，本次估价范围为六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺06铺（第一、二层商业楼），具体情况详见下表：房地产权利人吴修成项目位置六安市皖西路与首府大道交叉口东北侧建筑结构钢构楼层共四层，位于第一、二层评估建筑面积（m2）338.66m2建筑年代2010年房地产权证号房地权房产中心字第3166249、3166251号3、土地利用现状：估价对象地势较平坦，整体地块规则，周边道路已建设完工，宗地周围无污染。4、建筑物状况：估价对象为六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺（第一、二层商业楼），根据委托方提供资料，该标的物建成于2010年，目前已装修改造一新，经营使用。标的物为钢结构商业服务用房，共四层。墙面为饰面砖，室内采用中央空调系统，手扶步行电梯2部。总建筑面积为338.66平方米。其中第一层B楼B3-1003、1005铺建筑面积为74.82平方米；第二层B楼B3-212、213、215、216铺建筑面积为263.84平方米。5、交通便捷程度：区域内有1、4、7、10、11、13、15、16、19、301等多路公交通过，将火车站、汽运东、南、西、北站连结。市内交通便捷度高。估价对象所在区域南临皖西大道，东临淠望路，西邻梅山中路，距合六叶高速公路入口约5km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。6、繁华程度：估价对象所在区域是六安市商服繁华程度最高的地区之一，九墩塘水系环绕。市二中、皖西路小学、人民医院、南门菜市场、邮局、电信公司、建行、农行、沃尔玛、金商都、商之都、西都时代广场、白云商厦、三星百货、世纪联华超市、国美电器、苏宁电器、五星电器等尽在周边。7、公共配套设施完备程度：经估价人员实地查看，区域内基础设施开发程度已达到“五通”（通路、通、上下水、通电、通讯），供水、排水、供电、通讯等保证率较高，区域内无经常性水灾发生，基础设施总体状况良好。同时区域内有工商银行、建设银行、中国银行、邮政银行、徽商银行、电信、移动综合服务大厅；有皖西路小学、六安市二中、市人民医院、中医院、交通医院等公共服务配套设施。八、估价依据：本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、安徽省六安市人民政府及有关部门颁布的法律、法规和政策性文件以及委托方提供的有关房地产的具体资料。主要有：1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、依据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、委托方提供的相关资料；5、《房地产权证》证号：房地权房产中心字第3166249、3166251号。九、估价原则：1、合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：①、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；②、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；③、在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许处分的方式为依据；④、其他方面。2、最高最佳使用原则:要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括下列3个方面：①、最佳用途；②、最佳规模；③、最佳集约度。3、替代原则:要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。4、估价时点原则:要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界限。5、公平原则:要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。十、估价方法的选取：根据估价目的、标的物的现状，为力求估价结果客观、准确、合理，估价人员采用市场法进行评估，测算出估价对象的比准价格，然后综合影响估价对象的各种因素，最后确定估价对象的房地产价值。十一、估价结果：根据估价目的和估价对象的实际情况，我们采用了市场法进行评估，得出其评估结果为770万元，最终确定估价对象于2014年11月17日的抵押总值为770万元，大写（人民币）：柒佰柒万元整。其中世纪广场红街B楼B3-1003、1005铺（第一层营业房）的评估价格为236万元，大写（人民币）：贰佰叁拾陆万元整；世纪广场红街B楼B楼B3-212、213、215、216铺（第二层营业房）的评估为534万元，大写（人民币）：伍佰叁拾肆万元整。十二、估价报告应用的有效期：报告有效期壹年，即自2014年11月17日起至2015年11月16日止。十三、抵押风险提示：根据报告估价目的，在运用本报告时应在考虑未来市场波动风险、经营风险、房地产变现的不确定性和变现费用、房地产转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价报告中对估价对象的价值定义后，参考估价结果，确定贷款额度或担保额度；抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记。十四、变现分析：根据我公司对该区域房地产市场定势预测及城市规划方面的分析，估价对象抵押价值大幅下跌的可能性较小；作为商业、多功能用房，总价值大。假定估价对象在估价时点实现抵押权时，在没有太多损失的条件下，将抵押房地产快速变现能力较差。估价师签字：法定代表人签章：XXX房地产评估有限公司二0一四年十一月十九日吴修成房地产估价技术报告一、估价对象概况：1、区域位置：评估标的物目前冠名“大诚时尚百货红街旗舰店”，位于六安市皖西路与首府大道交叉口东北侧，是六安市的核心地段，该区域所属土地级别为城市一级商业用地范围。2、交通便捷程度：区域内有1、4、7、10、11、13、15、16、19、301等多路公交通过，将火车站、汽运东、南、西、北站连结。市内交通便捷度高。估价对象所在区域南临皖西大道，东临淠望路，西邻梅山中路，距合六叶高速公路入口约5km，形成了辐射能力较强的对外交通网络。3、繁华程度：估价对象所在区域是六安市商服繁华程度最高的地区之一，九墩塘水系环绕。市二中、皖西路小学、人民医院、南门菜市场、邮局、电信公司、建行、农行、沃尔玛、金商都、商之都、西都时代广场、白云商厦、三星百货、世纪联华超市、国美电器、苏宁电器、五星电器等尽在周边。4、公共配套设施完备程度：经估价人员实地查看，区域内基础设施开发程度已达到“五通”（通路、通、上下水、通电、通讯），供水、排水、供电、通讯等保证率较高，区域内无经常性水灾发生，基础设施总体状况良好。同时区域内有工商银行、建设银行、中国银行、邮政银行、徽商银行、电信、移动综合服务大厅；有皖西路小学、六安市二中、市人民医院、中医院、交通医院等公共服务配套设施。二、估价范围及权属状况：根据委托方要求，本次估价范围为六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺（第一、二层商业楼），具体情况详见下表：房地产权利人吴修成项目位置六安市皖西路与首府大道交叉口东北侧建筑结构钢构楼层共四层，位于第一、二层评估建筑面积（m2）338.66m2建筑年代2010年房地产权证号房地权房产中心字第3166249、3166251号三、建筑物状况：估价对象为六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺（第一、二层商业楼），根据委托方提供资料，该标的物建成于2010年，目前已装修改造一新，经营使用。标的物为钢结构商业服务用房，共四层。墙面为饰面砖，室内采用中央空调系统，手扶步行电梯2部。总建筑面积为338.66平方米。其中第一层B楼B3-1003、1005铺建筑面积为74.82平方米；第二层B楼B3-212、213、215、216铺建筑面积为263.84平方米。四、估价方法的选取及适用性分析：委估对象为六安市常青路西侧世纪广场红街B楼B楼B3-1003、1005铺；B3-212、213、215、216铺（第一、二层营业楼），本公司估价人员根据房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照评估程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，根据估价对象的利用类型、估价时点与所在区域房地产市场情况，考虑到目前与委估对象类似的房地产交易市场比较活跃，又因类似交易案例较多且较易取得，故采用市场法作为本次评估的方法。市场法，是将估价与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。具体步骤：①收集案例—②选取可比案例（三例）—③建立价格可比基础—④交易情况修正—⑤交易日期修正—⑥区域因素修正—⑦个别修正—⑧综合评定估价值。五、估价测算思路及过程：委估房地产现设计用途为第一、二层现设计用途为商业服务用房。根据估价对象地理位置，周边自然和人文经济环境，以及充分利用土地资源、使用价值等情况，作为一、二层连体商场用房为其最佳用途。本次评估也以此分为两部分采用市场法进行。（一）、世纪广场红街B楼B3-1003、1005铺（第一层营业房）的评估，建筑面积为74.82平方米。1、可比实例选取与分析：选取同类型房地产实例三个，具体情况见下表：可比实例坐落总层数楼层层高(m)竣工时间结构面积（m2）A世纪广场红街C-S152413.62010年钢混72.83B世纪广场红街E-S187413.62010年钢混45.84C世纪广场红街A-S110323.62010年钢混204.65可比实例装修设施小区环境物业管理房型单价（元/m2）交易时间A毛坯齐全优优合理254312010、6B毛坯齐全优优合理248112010、6C毛坯齐全优优合理265802011、42、交易情况修正：由于所有被选的可比实例均为近期正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。3、交易日期调整：可比实例的交易日期均在2010年6月至2011年4月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查，至估价时点类似房地产价格市场价格有一定幅度上扬。故可比实例A、B交易日期调整系数确定为1.15，可比实例C为新近成交案例，其交易日期调整系数确定为1。=1\*GB3①、区位状况调整权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C社会环境0.1100100100100街道条件0.1100100100100离市中心距离及交通条件0.1100100100100供给处理设施状态0.1100100100100小区环境情况0.1100100100100繁华程度0.1100100100100教育社会福利设施状况0.1100100100100噪音、污染程度0.1100100100100景观的良否0.1100100100100规划上的限制0.1100100100100合计1100100100100则各可比实例的区位状况调整系数为A=100/100=1B=100/100=1C=100/100=1=2\*GB3②、权益状况调整所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1。=3\*GB3③、实物状况调整权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C房型设计0.2100100100100朝向0.1100100100100配套设施0.1100100100100建筑结构0.1100100100100楼层0.110010010080层高0.1100100100100装修标准0.1100000物业管理0.1100100100100新旧程度0.1100100100100合计1100909088则各可比实例的实物状况调整系数为：A=100/90=1.11B=100/90=1.11C=100/88=1.145、求取比准价格：百分率法求取比准价格公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数。比准价格A=25431×1×1.15×1×1×1.11=32463（元/m2）比准价格B=24811×1×1.15×1×1×1.11=31671（元/m2）比准价格C=26580×1×1×1×1×1.14=30301（元/m2）6、由于上述三个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均，然后得出其市场价格为：（32463+31671+30301）÷3×74.82≈236（元）（二）、世纪广场红街B楼B楼B3-212、213、215、216铺（第二层营业房）的评估，建筑面积为263.84平方米。1、可比实例选取与分析：选取同类型房地产实例三个，具体情况见下表：可比实例坐落总层数楼层层高(m)竣工时间结构面积（m2）A世纪广场红街A-316533.62010年钢混321.79B四季清风苑第二层2009铺3223.62005年钢混39.26C世纪广场红街A-S109323.62010年钢混232.97可比实例装修设施小区环境物业管理房型单价（元/m2）交易时间A毛坯齐全优优合理198522011、6B毛坯齐全优优合理120372013、4C毛坯齐全优优合理265802013、42、交易情况修正：由于所有被选的可比实例均为近期正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。3、交易日期调整：可比实例的交易日期均在2011年6月至2013年4月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查，至估价时点类似房地产价格市场价格有一定幅度上扬。故可比实例A交易日期调整系数确定为1.05，可比实例B、C为新近成交案例，其交易日期调整系数确定为1。=1\*GB3①、区位状况调整权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C社会环境0.110010050150街道条件0.110010050