某生态园社会康乐度假休闲福利中心可行性研究报告

生态公园社交休闲度假休闲福利中心可行性研究报告目录第一章总则第1节项目基本信息1第2节研究基础和范围3第3节研究结论4第二章项目建设背景及建设必要性6第1节和平与发展为旅游业开辟了广阔的发展空间6第2节国家政策支持老年旅游发展7第三节以江西旅游业快速发展为契机10第4节XX新型福利康复度假休闲中心项目优势11第三章市场分析与定位15第1节旅游市场发展现状15第2节茂龙度假休闲产业未来发展与展望20第3节新建福利康复度假村及休闲中心项目客源分析预测21第4节市场定位23第四回施工现场及施工条件25第1节施工现场25第2节施工条件26第五章建设内容及建设规模29第1节建设内容29第2节建设规模30第六章建设计划32第1节新建筑设计情况32第2节项目建设原则32第3节总体布局33第4节工程建设方案34第七章消防与安全44第八章环保节能46第1节环保46第2节节能47第九章项目组织及用工定额50第1节组织机构50第2节劳动力51第3节人员培训51第十章工程建设管理与招投标52第1节施工管理52第2节投标52第十一章项目建设进度54第1节项目实施进度54第2节质量保证体系55第十二章投资估算和融资56第1节投资估算56第2节资金59_第十三章财务分析与评估61第1节项目经济分析的主要依据61第2节各种基础财务数据61相关证明材料1.配件1、项目承担单位法人证书2、项目单位事业单位法人组织机构代码证3、项目土地租赁合同3.附件“社会康乐度假休闲福利中心”项目建设工地位置图2、“社会休闲度假休闲福利中心”项目总体布局图第一章总则第1节项目基本情况一、项目名称XX生态园社会游乐假日休闲福利中心2.项目所有者项目业主为XX生态农业发展有限公司。XX生态农业发展有限公司成立于2008年1月，注册资本2000万元，法定代表人：****，办公地址：****168号，是一家专注于农业发展的有限公司负责任的公司。三、项目施工现场****湖田乡林田村四、项目建设内容及规模（一）项目建设内容根据公司未来发展规划目标和规划用地，整个项目将分两期建设：1、一期拟新建3个XX福利康复度假休闲中心，总建筑面积20400m主要建设内容：A栋7层，BC栋各4层。A栋1层为老人活动室和医疗生活设施，A栋2-4层HeBC栋1-4层为老年公寓，A栋5-7层为办公室和员工房间。同时，还有生态停车场、游泳池、绿地和植物园。2、二期将围绕主楼建设六栋二层联排别墅9000m2和三栋（二）建设规模1、新建3个XX福利康复疗养休闲中心，总建筑20400m2A楼共7层，总建筑面积13200m2。一楼为中心封闭式老年活动室和医疗生活配套室（3600m2）；二至四楼为高级公寓（185间，55套4800m2）B栋共4层，总建筑面积：3780m2，其中1-4层为老年公寓（147间，C楼共4层，总建筑面积：3780m2，其中1-4层为老年公寓（147间，702、增建六栋9,000m2（290间套）二层联排别墅和三栋3,600m2（总建筑面积33000m2共有房屋869套（585套），可同时容纳1200五、总投资估算及筹资情况(1)预计总投资预计总投资为：3484.75万元。其中：建设投资：2984.75万元，流动资金：500万元。(2)筹款项目所需资金3484.75万元，业主自筹2484.75万元，申请上级支持1000万元。第2节研究基础和范围一、研究基础XX工程咨询有限公司与XX生态农业发展有限公司签订的《项目可行性研究报告编制合同》；、业主提供的相关项目资料；三）国家可行性研究报告编制规定；4.《现行建筑设计规范百科全书》；、《现行建筑结构规范纲要》；6.《现行施工设备规范大全》；7.《工程设计标准大全》；8、建设项目经济分析与评价（第二版）；9、《国家标准建筑设计防火规范GBJ16-97》；、《民用建筑设计通则》；二、研究范围本可行性研究报告的研究范围为：项目建设背景及建设必要性、某新建福利康复度假村及休闲中心的市场分析及定位、建设场地及外部建设条件、建设内容及建设规模、建设方案、消防安全、环保与节能、项目组织与劳动力、项目建设管理与招投标、投资估算与筹资、技术经济分析与评价、项目风险分析等。三、主要技术经济指标XX新型福利康复度假村及休闲中心主要经济指标XX新型福利康复度假村及休闲中心总建筑面积330002、总投资3484.75万元其中：建筑资产2984.75万元流动性500万元3、年度净利润525万元4、所有投资的税后内部收益率16.20%5、所有投资的税后投资回收期6.64岁6.投资回报20.10%七、投资税率15.07%8、资本净利润率15.06%__第三研究结论因为该项目以老年人的健康和幸福为新的生活理念。依托一定生态园区的天然优势，公益事业与市场化经营相结合，既充分考虑老年人的利益，又兼顾企业的可持续发展，同时，还可以将传统孝道文化与现代精神文明相结合。综合起来，它的建设不仅为国家老年事业的发展做出了积极贡献，也让老年人身心舒畅。因此，该项目的落成，不仅为茂龙的旅游增添了新的亮点，而且以其成功的运营和自身的形象，成为茂龙生态园度假休闲的新模式。经计算，项目总投资3484.75万元，其中建设资金2984.75万元，流动资金500万元。项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率17.54%（税后），投资利润率20.10%，全部投资回收期6.64年（税后），并且该项目具有良好的收益能力和盈利能力，该项目在财务上是可行的。第二章项目建设背景和建设必要性第一节和平与发展为旅游业开辟广阔发展空间今天，世界处于相对和平的时期。各国之间的经济、政治、文化发展迅速，为国际旅游业的发展创造了良好的环境和条件。在欧美等发达国家，度假旅游已成为不可阻挡的趋势。1990年代以来，随着世界经济相对过剩格局的形成，旅游业成为拉动各国经济发展的动力之一。在此背景下，全球旅游业更加强劲，年均增长4.4%，同时带动交通、服务、金融等其他相关产业的发展。专家预测，未来20年，全球旅游人数将达到15亿人次，旅游总收入将达到2万亿美元，旅游业将成为世界第一大产业。中国拥有数千年的历史文化资源和丰富的旅游资源。拥有绵长的海岸线、优质的沙滩和众多适合作为旅游胜地开发的山脉和温泉，形成了独特的中国旅游文化。它将成为世界旅游文化的“奇葩”，随着旅游业的全球一体化进程，将越来越受到外国游客的青睐。中国旅游资源的不可替代性，使其有望在2020年成为世界旅游目的地的首选地。随着我国改革开放的不断深入，21世纪的中国旅游业将迎来更加美好的春天。老年是人类社会发展必然要付出的代价。老年人是我们社会中一个特殊的困难群体。根据对中国老年人的调查，中国老年人有视力、听力、言语、四肢、智力和精神。老年人等各类老年人6000万人，占总人口的5%，18%的家庭有老人。在党和政府的关怀下，老年人自强不息、坚韧不拔、乐观进取，成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中不可或缺的力量。他们渴望与健全的人平等地参与社会生活。分享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，享受祖国山河的壮丽，同时享受身心的愉悦。在国外，老年旅游已成为旅游业的一部分，一些国家甚至设立老年旅游服务机构，以满足老年人旅游的愿望。去年8月，意大利国家旅游部门呼吁各相关单位高度关注老年旅游市场，为老年游客提供更多便利条件，推动老年旅游进一步发展。同时，为促进老年旅游，推出“直游”网站，旨在为老年游客提供更便捷的服务，鼓励老年游客出国旅游。在中国，这项工作虽然方兴未艾，但仍有很长的路要走。在国内外旅游业蓬勃发展的今天，新建福利康复度假休闲中心填补了国内养老旅游市场的空白。第2节国家政策支持发展老年旅游1998年11月召开的中央经济工作会议决定将旅游业列为国民经济新的增长点，明确旅游业是经济产业，并以此作为拉动内需的杠杆。国家计委首次将旅游项目列入国债项目；国家经贸委制定旅游产业政策；财政部大力加大对旅游业发展的金融支持力度，体现了国家对旅游业发展的政策支持。同时，国家采取延长假期等一系列相应措施，激活假期旅游消费，拉动相关产业供需，大力发展“假期经济”，促进国内旅游业的发展。进入良性循环。据此，江西省委、省政府在1998年明确提出：“要突出和强调旅游业在江西经济发展中的作用，使之成为全省经济发展的龙头。”旅游业在经济发展中的地位被提升到了一个新的高度。旅游业已成为江西省的主导产业、支柱产业和经济热点。江西省旅游业在国民经济建设和发展中发挥着越来越重要的作用。影响。为保障旅游业健康发展，省政府先后颁布《江西省旅游规划纲要》、《江西省旅游管理条例》、《江西省旅游市场管理条例》，充分体现了我省的高度重视。到旅游发展。旅游业被推上法制建设的正轨。为开发和保护旅游资源，江西省制定了一系列相应规定：旅游资源特色突出、旅游景区相对集中、旅游经营效益显着的地区，可划为国家级和省级旅游开发区。优惠政策。鼓励外商以合资合作的方式参与旅游资源开发、旅游设施建设和旅游项目运营，并在税收等方面给予优惠政策支持，为旅游发展提供了有力保障。旅游业快速发展。我国现有13亿人口中，有1.35亿老年人。解决老年人问题，满足老年人日益增长的物质文化需求，实现老年人康复与经济社会协调发展，促进社会公平稳定。这是社会主义。现代化建设是一项重要而紧迫的战略任务。如何解决老年人日益增长的经济保障、医疗、生活照料、精神文化等方面的需求，是事关国计民生和国家长治久安的重大社会问题。为此，党的十六大报告首先写下了“发展老龄事业”。胡锦涛同志在《自强之歌》序言中指出，反映了老年人自强不息的模式和帮助残疾人的先进事迹：“我们热心关爱老人，尊重公民权利和老年人的人格尊严，给予他们平等的地位。让他们分享社会物质文化发展成果，是我们社会主义制度的本质要求。各级党委和政府也高度重视老年人这一弱势群体工作，充分认识到落实老年人优惠政策、依法保护老年人合法权益的重要性。践行“三个代表”重要思想，做好为老年人解决问题和困难的工作，努力为老年人优惠政策的落实营造良好的社会环境。为支持老年事业发展，江西省制定了一系列税收优惠政策：设立民营民间福利企业，安置“四残”（盲、聋、哑、肢体老人）)人员占生产人员总数的35%以上（含35%），凭民政局证明并经地税局批准，在营业税范围内经营的业务“服务”行业“税目（广告行业除外）免征营业税。免征增值税、消费税、营业税的单位和个人，免征城市维护建设税和教育费附加。对新设或非转型服务型民营企业，“四残”（盲、聋、哑、体老、智残、弱视）人员占生产人员总数35%以上的，企业所得税暂免。政策的支持为江西发展老年旅游提供了有力保障。第三节依托江西旅游业快速发展的契机江西省是中国最大的经济特区之一，也是联合国世界旅游组织和中国共同规划和加快推进的国际旅游开发区之一。这里空气清新，景色迷人，景色迷人迷人。现代人旅行需要的五要素：阳光、田园、森林、绿树（椰林）、空气，应有尽有，尤其是乡村旅游资源和野山特产资源在中国是独一无二的，更重要的是适合江西旅游。发展增添新活力。目前，江西省正向“旅游强省”迈进。《江西省旅游产业“十一五”规划和2020年远景规划纲要》提出江西的战略目标：到2020年，江西将成为中国旅游强省，成为中国最好、最有名的旅游生态园之一在国内的度假村。年接待游客7500万人次，旅游总收入和外汇收入分别达到650亿元和10亿美元。据江西省旅游厅统计：2001年，江西省接待国内外游客1124.76万人次，实际旅游收入87.89亿元，占全省生产总值的16.2%，高于全国平均水平。10%。旅游人数和收入比上年分别增长11.6%和11.8%。到2003年，全省接待入境游客1234.1万人次，旅游总收入93.55亿元。旅游业已成为江西省国民经济的支柱产业之一。茂龙生态园建成后，将成为中外游客的旅游胜地。2002年10月9日，新华社发布首份《中国旅游品牌问卷》。报告结果显示，江西被列为全国最愿意到访的旅游区之一。西安、广州、深圳打成平手。**市作为江西省省会，计划建设江西省2个以上旅游强县、10多个旅游村镇、50多个乡村旅游示范点、100多个星级农家乐5-6年内酒店将把“茂龙生态乐园”打造成在中国具有较大影响力的旅游品牌。以乡村旅游为支柱产业的自然村占全市村总数的5%，直接从事旅游的农民2万。间接从事旅游的农民10万，乡村旅游总收入12亿元，占全市旅游总收入的20%，使乡村旅游成为推动旅游建设的重要动力。社会主义新农村。全市大旅游发展格局初步形成，旅游业发展前景广阔。正是在这样的背景下，由XX生态农业发展有限公司精心打造的XX新型福利康复度假休闲中心，希望该项目的建设能够得到江西省委省政府、江西省民政局及相关政府部门。市主要领导将亲临项目现场视察指导，充分说明江西省政府对这个项目非常感兴趣。关注和支持。第四节XX新建福利康复度假休闲中心项目优势项目地点：“厦门市新型福利康复度假村及休闲中心”（以下简称“休闲中心”）项目拟建于****西部新10公里田乡山村，东至高速和西线高速100米入口，高速入口北侧。正在建设中的**明月山机场3公里距昌北机场一个多小时车程，位于东北部。由于本项目的特殊性和不可替代性，它具有三大优势：一、区位优势由于老年人的特殊性和复杂多样的要求，项目的选址必须要求：1、离市中心繁华的闹市区一定有一段距离。太近会吵，吵会影响休息；但也不宜太远，否则生活不便。2、交通便利。3、周边无污染性工业项目，环境较好。4.靠近机场、高速公路和医院。项目位置远离10公里**繁华闹市区，高速西线高速入口东，**市区100米30分钟车程，在建**明月山机场北3公里，约10分钟车程从南昌昌北国际机场开车。80分钟路程。距离**市人民医院有20分钟车程，距离袁州区人民医院有5分钟车程。周边环境优美，空气清新，工厂无污染，气候宜人，交通畅通便捷。2、强大的客源优势随着社会文明和人民生活水平的提高，旅游成为新世纪大众消费的新热点。但是，由于身体残疾和观念的影响，老年旅游并没有得到很好的发展。其实，老年人也渴望领略千山万水的美景，从坐轮椅环游世界的尹小星，到靠凳子爬长城的残疾人，从盲人道格拉斯带着导盲犬去美国旅行，去韩国单腿攀登喜马拉雅山。年轻人，我们看到了老年人对自然的真挚热爱和执着的探索精神，也看到了他们不屈不挠地挑战自主的非凡勇气。他们用毅力和毅力打开了大自然的大门。从主人那里寻找更稀有的礼物送给那些不屈不挠的探险家。据调查，我国老年人口接近总人口的1/20，其中60%以上老年人有出行愿望，1.7%老年人有现实出行需求，不少老年人出行与至少一个人。许多人重复相同的旅行路线。毫无疑问，老年旅游市场具有巨大的发展潜力。旅游业是江西国民经济的支柱产业之一，江西已成为中外游客的旅游胜地。2002年10月9日，新华社发布首份《中国旅游品牌问卷》。报告结果显示，江西被列为全国最愿意到访的旅游区之一。西安、广州、深圳打成平手。20033、业主和经营者的品牌和实力优势该项目的业主和经营者为XX生态农业发展有限公司和XX生态园。XX生态园隶属于XX生态农业发展有限公司，属于农业综合开发产业，具有无可比拟的社会影响力和较强的渗透力；茂隆生态农业发展有限公司成立于2008年1月。公司经过几年在****的房地产开发，在茂隆积累了丰富的开发经验和实力，具有良好的信誉和诚信。XX生态农业发展有限公司和XX生态园均为本土知名品牌，不仅产生了巨大的品牌效应，也为项目的运营提供了广阔的市场空间和丰厚的利润回报。第三章市场分析与定位第1节旅游市场发展现状1.江西旅游市场（一）江西省近年接待游客人数随着乡村旅游环境的改善，近年来江西省旅游人数逐年增加，具体如下：1997-2008年旅游接待和收入统计年国际游客（万人）国内游客（万人）赚取外汇（一万美元）国内旅游收入（亿元/年）199723.97255.446154.9434.20199824.73264.877056.0041.811999年32.78328.248098.0045.772001年33.90451.908542.0049.872002年41.28748.7210121.0053.272003年39.42816.559624.9058.972004年45.49883.5810506.0063.742005年49.31958.2610882.9469.512006年45.681079.088790.0079.102007年38.90922.909199.0087.742008年29.30907.307957.0086.96（二）酒店业接待能力逐年变化江西省酒店业接待能力发生了一些新变化，特别是四、五星级酒店需求逐年增加。江西大酒店、江西金丰大酒店、南昌嘉莱特、和平国际大酒店等五星级酒店年均入住率超过75%；江西宾馆、江西民航花园宾馆等四星级酒店年均入住率达75%。约80%：**全市四星级及以上酒店平均入住率约70%。四、五星级酒店的市场需求一直在上升。特别是随着人们生活水平的提高，游客逐渐关注旅游质量和旅游服务质量，对高星级酒店的需求逐年增加。（三）酒店入住率与房价走势近年来，部分三星级以下、经营周期长、未装修的酒店经营中遇到了新的挑战，竞争更加激烈。但周边环境较好的四星及以上酒店，如村庄、河边、池塘等，经营状况良好。酒店入住率的发展趋势与酒店档次成正比，而四星级酒店的标准和房价基本适应目前国内外游客的消费水平，酒店入住率和运营效率高于其他档次的酒店。二、**旅游市场情况（一）近年接待游客人数**2006年全市接待国内外游客124.81万人次，比上年增长16.81%；旅游总收入6.02亿元，比上年增长10.86%。2007年接待国内外游客169.8万人次，比上年增长13.85%；旅游总收入7.79亿元，比上年增长6.8%。到2008年，接待国内外游客194.09万人次，旅游总收入10.42亿元。游客人数和经济效益均创近年来最高水平。(2)酒店接待能力逐年变化据市场调查，目前**指定涉外酒店70家，年接待能力180万人次。其中，五星级酒店3家，四星级酒店7家，三星级酒店21家。为了更准确地反映**酒店业的现状，预测大型酒店未来的经营情况，现对几家具有代表性的酒店现状进行必要的分析：位于**市区的德和大酒店、锦绣山庄、青龙大酒店、**酒店、阳光酒店，无论从建设规模、装修质量、硬件设施还是酒店管理都堪称**市一流酒店。.不过酒店地处**市区，距离茂隆生态公园最近的锦绣山庄酒店和阳光酒店，也必须开车去度假休闲中心。虽然绝大多数港澳台及外国游客都入住这家酒店，但这四家酒店在功能上仍属于商务酒店，而非休闲度假酒店。**酒店位于**市金融贸易区。这是一家典型的商务酒店。主要接待商务旅客。但酒店内适合老年人的休闲度假设施少，规模小，接待能力远远不够。市场需求。三、老年旅游市场情况据调查，我国老年人口接近总人口的1/20，其中60%以上老年人有出行愿望，1.7%老年人有现实出行需求，不少老年人出行与至少一个人。许多人重复相同的旅行路线。毫无疑问，老年旅游市场具有巨大的发展潜力。关注这个具有开发价值的市场，各旅游相关部门开始为老年游客提供服务。在南昌，长沙旅行社率先推出老年专业旅游服务，开辟适合老年人的旅游线路，聘请手语教师。聋哑游客导游还为重度残疾人提供接送服务；四川重庆大酒店、安徽黄山国际大酒店、青岛黄金海岸大酒店等都为老年客房提供老年辅助设施。小区的无障碍设施建设也在逐步进行中，那么老人也能依山傍水，旅游离老人还有多远？在一些发达国家，老年旅游产业发展较为成熟。老年旅游协会、老年旅游促进会等社会团体成为组织老年旅游的固定机构。等部门和企业提供意见和监督，为老年人创造良好的出行环境。在德国柏林，有一家独一无二的酒店，这是欧洲第一家专门为老年人服务的酒店。这里的服务周到，设备齐全。大部分设施采用先进的电子控制技术，以满足老年人的特殊需求。整个酒店没有护栏或台阶，老年人可以直接坐在轮椅上进入他们的房间。房间的宽度在一米上面，可以在床上遥控客房的门锁和电源开关，聋人房间还配备了助听器和光信号发生器。酒店根据老人的年龄安装了5种不同类型的浴缸，即使是最严重的老人也可以洗澡。酒店现有服务人员65人，其中老年人4人。这家设备齐全的酒店吸引了来自世界各地的老年人。RCI（皇家加勒比国际）是美国一家实力雄厚的旅游服务公司。为进一步推动老年旅游市场，RCI将协助旅行社提升老年旅游团的服务水平，更新旅行社旅游手册，补充满足老年游客需求的指南。RCI游轮和岸上员工的专业培训，如何对待老年游客，RCI员工经验丰富，相信能为老年游客提供最满意的服务。吸引和服务老年旅行者及其旅行社的项目包括专门为老年旅行者改造RCI游轮。RCI的新项目由LAURAAMOR主持并全权负责。她说：“这个项目推广的关键是让老年客人在RCI的游轮上感到宾至如归；同时帮助旅行社提高服务老年客人的效率。开拓老年市场非常重要。”对RCI来说非常重要，这个计划有幸得到了RCI管理层的大力支持。RCI在电视广告中以轮椅乘客的身份宣传该项目，不仅是RCI的先例，也是整个旅游业的创新。1999年，RCI接待了22,500名不同群体的老年游客，而1998年为16,800人，RCI预计未来这个数字还会进一步增加。RCI还将在公司网站上为老年游客介绍各种设施，包括舱门尺寸、淋浴设施、特殊床铺、如何安排旅行等详细信息。在我国，老年人旅游业务虽然沉寂，但也正值红火之际。未来几年，茂龙生态园将以乡村旅游为主。由于**市及周边地区缺乏特色旅游景点及相关配套设施，茂龙生态园将仅作为乡村旅游的到达和出发点。随着**明月山机场的新建，茂龙生态公园的道路通道不在茂龙生态圆门入口处，这使得**市旅游发展面临挑战。因此，以茂龙生态公园为核心，大力开发乡村旅游资源，打造特色观光休闲旅游成为当务之急，也是未来中心区的旅游特色品牌。新福利康复度假休闲中心，从建设地点的性质、生态环境、建设规模、风格和设施等方面来说，是一流的乡村休闲度假中心。生态公园和民政局的公益品牌效应的推广，必将对国内外老年游客产生强烈的吸引力。第二节茂隆度假休闲产业未来发展与预测旅游方面，相关旅游优惠政策和方案相继出台，极大地刺激了我国旅游业的发展。本周前，由于旅游团人数不断增加，接团的空调大巴短缺，导致部分旅行社放弃了个别团的接团计划。因此，旅游相关配套设施的完善就显得尤为重要，为此，全市优质度假休闲中心的数量逐年增加，以满足市场需求。从上述有效数据可以看出，在相对稳定、相对均衡的价格结构中，城市的度假休闲产业越来越完善，硬件设施越来越高端，管理制度越来越严格，服务一流，年均入住率超过87.4%。可以说，**市凭借得天独厚的气候资源和旅游资源，吸引了如潮的游客，使度假休闲业出现了前所未有的淡季经营局面。**市是中国重要的乡村旅游城市和旅游休闲胜地，是江西省政治、经济、文化、旅游和交通中心。作为特区的省会，不仅享有国家的多项优惠政策，而且以其良好的投资环境，为国内外投资者提供了得天独厚的风水之地和无限商机。作为茂龙生态园建设的步骤之一，该市将建设成为中国开放名城，现代化水平、国际化的新型乡村旅游城市，成为经济、商业、贸易、旅游、中国乃至东南亚的考察研究城市。、会议、休闲、度假、疗养中心，为度假休闲中心行业的发展开辟了广阔的空间。随着中国明月山机场的新建，空中灵活性成为现实，连接国内外的划时代的茂龙生态园已经到来。由于制约XX旅游业的最重要交通问题得到解决，从东北三省到黄土高原，到茂龙生态旅游的人数将成倍增长；从长江两岸到西南山区；来自祖国的四面八方，无论男女老少，都能乘坐安全、舒适、实惠的列车，穿越黄山、黄河、长江，穿越全国的江河海峡，实现乡村旅游的梦想。成千上万的大陆游客乘火车而来，为茂龙生态园和度假休闲产业带来了无限商机，开辟了更加辉煌的未来。第三部分为新型福利康复度假休闲中心项目客源分析与预测的基本功能之一是使其成为中国残疾人联合会指定接待中心和XX农业发展有限公司旗下的老年人康复休闲中心。事务局。这部分固定客源占据度假休闲中心较大组成部分的入住率得到了有效保障，从而有效保障了新建福利康复度假休闲中心的稳定收入。**城市是绿色生态城市，是首批国家绿化示范城市和国家生态示范区。全市有国家级森林公园3个，省级自然保护区4个。森林覆盖率达到76%以上，负氧离子含量高，空气质量常年保持在二级以上。茂龙生态公园从千岛湖深处喷涌而出。下游河面不仅晶莹剔透22公里，七十米而且未经任何处理就达到国家一级饮用水标准，水温常年保持在16摄氏度左右，形成冬暖夏凉。独特的景观，碧水薄雾，是最适合人类，尤其是老年人的地方。XX新福利康复度假村及休闲中心的推出，是改变老年人传统生活方式的独特创新。长期以来，它改变了中国老年人简单的功能、家庭型、温饱型的生活方式。娱乐、精神慰藉、全方位呵护，率先提出老年人幸福生活新理念。他们将公益事业与市场化经营相结合，充分考虑老年人的利益和企业的可持续发展。将传统孝道文化与现代精神文明相结合，依托我国已进入老龄化社会。全国有1.35亿老年人，占总人口的10%以上。与此同时，老年人口正以年均3.2%左右的速度增长。到2030年，我国出生人口平均预期寿命将超过75岁，2050年将超过80岁。有可能达到国际组织预测的发达国家85岁的平均年龄。等级。根据联合国的预测，1990-2020年世界老年人口年均增长率为2.5%，而同期我国老年人口增长率为3.3%；%，而我国同期从6.1%上升到11.5%。中国的老龄化进程无论从增长率还是比例上都超过了世界老龄化进程。到2020年，我国65岁以上老年人口将达到1.67亿，占全球6.98亿老年人口的24%左右。世界上四分之一的人是中国老人。在党和政府的关怀下，老年人自强不息、坚韧不拔、乐观进取，成为当今社会精神文明、政治文明和物质文明建设中不可或缺的力量。他们渴望与健全的人平等地参与社会生活。分享社会物质文化成果，渴望进一步融入社会，享受祖国山河的壮丽，同时享受身心的愉悦。据中国残联统计，全国60%以上的老年人有出行愿望，70%，也就是1亿老年人有现实的出行需求，很多老年人在至少一个人陪伴他们，许多人重复相同的旅行路线。茂隆长霞无冬城是老年人最好的康复休闲场所。毫无疑问，老年旅游市场的发展潜力是巨大的。第四节市场定位某生态园区的乡村旅游产品具有巨大的市场和潜力。根据国内外老年人旅游市场需求分析，大部分旅游客源结构的发展趋势是由观光游向度假游转变，出行方式为散客旅游。年。增加。某公司在对国内外旅游市场需求进行宏观预测和分析的基础上，立足城市现有老年人源市场，但更侧重于开发消费水平较高的老年度假游客，并将其市场定位为“康复休闲度假旅游”，目标市场为：1、XX农业发展有限公司和民政局将其作为茂龙生态园和中国老联指定的度假休闲中心和康复中心。2、中国发达地区的中高收入阶层老年人，以及度假的老年人，主要针对北京、上海、粤港澳台等地区。可见，XX新型福利康复休闲中心的市场前景十分看好。第四回施工现场及施工条件第1节工地一、项目选址（地块）的基本条件项目以养老住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会议事务于一体。根据老年人的身心需求，我们分析，作为老年人滋养身、心、性、情的场所，应满足以下要求：地块中间或周围应有山、丘、水或大田，因为只有这样的地块条件，房子周围的环境才会优美，空气必须新鲜，适合老人带照顾他们的生活。良好的生态环境可以使老年人感到舒适，满足老年人的生活行为要求。地块周边道路通畅，水、电、气等基础配套设施齐全，进出必须有公交线路，车站就近，满足老人探亲、探亲的需要。朋友，并有方便的访问。地块大小宜大而不宜小，从100～200亩到500～800亩不等。老人虽然需要安宁，但更害怕孤独。老人需要医疗、社区活动、社区文化，需要对外交流，需要家政服务，需要终极关怀，需要开启人生新阶段的精神感。只有规模庞大、人口众多的老年社区，才能满足老年人的身心需求。地块距郊区3~5km，距中心城区10~15km。老年人的住所不宜选择在非常偏远的地方。不能简单地将老年住宅与社会隔离，更不能一味地将其与社会隔离。它建在偏远沙漠的偏远郊区，因为这样，老人经常面对老弱病残的同伴，眼睁睁地看着他们一一离去，看不到精力充沛健康的人，心理会承受很大的压力。压力。，不利于身心健康。2、项目施工现场**市区西北10公里丘陵山区，XX生态园（**新田村），规划用地面积约400亩。项目场地被第2节施工条件一、自然环境条件一、地理位置元州区位于江西省西部，元河上游，东经113°54′-114°37′，北纬27°33′-28°05′。东接新余，西接凭祥，南接安福，北接湖南万载、上高、浏阳。总面积2532.36平方公里。2007年末，全区户籍人口102.14万人，比上年增长1.2%。辖22个镇、8个街道。袁州里是**市委、市政府所在地，是全市政治、经济、旅游、文化和信息中心。新田乡位于全国中西部，与湖田、西村、辽市、金瑞、13公里洪塘5个乡镇接壤。人，面积97平方公里。辖14个村委会，2个直属林场，2322.自然条件元州区属亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.7℃，18.2℃年均降水量1808毫米，年太阳总辐射量108.7大卡/cm2。适合新田属亚热带湿润季风气候，年平均气温50%左右17℃，年降水量1600毫米50%左右。粮、油、麻、生猪、煤是新田的传统产品，在全区享有盛誉。自古就有三仓之说。山上有油库（茶油），地上有粮仓（优质大米），地上有宝库。（煤），是国家商品粮基地、优质苎麻基地、优质油茶之乡。全乡山林面积约10万亩，其中茶油面积67795亩，经济林面积3万余亩。樟木资源比较丰富。地下资源主要为优质煤和石灰石，其中煤的热值高，超过65002、其他配套设施袁州区不断加大基础设施建设投入，积极创新政府投资机制和农民参农机制，大力开展农田水利建设，实施农业综合开发，提高土地生产力。水利、电力、能源、交通、邮电、城市建设等基础设施和文化、娱乐、服务等配套设施不断完善。为创业者提供良好的投资环境和理想的创业平台。袁州区电力属于赣东北供电网，靠近黄步电厂输电干线，电力充足。新田乡通讯发达。全乡程控电话已全面开通。已建成移动通信传输基站和联通通信传输基站。各种通讯网络覆盖全乡。电力充沛，农网改造顺利完成，供电并入国家电网。新田乡已初具规模。辛集镇规划面积1.9平方公里。2000年以来，已投资3000余万元，开发土地800余亩，建筑面积60000多平方米，吸纳居民4000余人。新城陆续建成投入使用，已成为全乡政治、经济、文化中心。三、外部施工条件相连，可通过铁路和航空到达国内外各个港口。项目场地有完善的供水系统，可以保证项目的供水。项目生活污水达标后，可排入凤禅水库污水管网。**市内电力供应充足，项目工地已接入茂龙生态园电网，可保证项目用电。项目现场配备程控电话和移动电话，可为项目提供良好的通讯设施。第五章建设内容及建设规模第1节建设内容茂隆生态农业发展有限公司拟投资新建福利康复度假休闲中心三栋综合楼。ABC建筑均为框架结构。A楼有七层13200m2，有建筑面积3780m2。这栋楼有四层，有一个建筑面积3780m2。新增两层联排别墅，建筑面积9000m2项目用地状况1.土地：规划用地400亩，地块形状不规则。南北两侧有大型高产水库。目前，还没有完全按照规划开发，大部分土地处于闲置状态。2.建筑物三座新建的休闲中心综合体建筑采用框架结构设计。A栋七层，建筑面积13200m2，B栋南侧四层，建筑面积3780m2，C栋北侧四层，建筑面积3780A栋外墙采用条形瓷砖砌筑，内墙装饰；B栋外墙粉刷装饰，内墙抹灰；装饰，装饰内墙，安装水电。窗户均为铝合金窗结构。新增六栋两层联排别墅9000m2和三栋花园四层独立别墅3600二、项目建设内容根据规划用地和老年住房结构设计要求，新建福利康复度假休闲中心项目，拟建设三间康复休闲室及配套设施。主要建设内容有：1、A栋一层设有大堂、餐厅、商务中心、KTV、老人活动室及医疗生活设施。A栋二至四层、BC栋一至四层分别为老人公寓。5-7号为办公室和员工用房，室外建设生态停车场、游泳池、绿地、建筑小品等公共设施。2、新建六栋二层联排别墅9000m2和三栋花园四层独立别墅3600第2节建设规模根据XX农业发展有限公司的发展规划目标和规划用地，项目总规划用地面积400亩。发展分两个阶段：首期三座20400m2新“休闲中心”建筑的总1、A栋“休闲中心”主楼共7层，建筑面积1个13200一楼为中心封闭式老年活动室和医疗生活配套室，建筑面积为3600m2-4层为老年公寓（160间套），面积为4800m5-7层为办公室和员工室，建筑面积为4800休闲中心”南侧4层，总建筑面积：3780m2，其中1-4层为老年公寓（休闲中心”北侧4层，总建筑面积：3780m2，其中1-4层为老年公寓（2、二期将9000m2围绕主楼建设6栋（260房，套）二层联排别墅和3栋3,600m2总建筑面积33000m2762间（套），可同时容纳1200第六章建设计划第一节新建筑设计三座新建的休闲中心综合体建筑采用框架结构设计。A栋7层及建筑面积13200m2，B栋在B栋南侧3780m24层，C栋北侧4层。A栋外墙采用条瓦砌筑，内墙装饰，水电安装；B楼外墙粉刷，内墙抹灰，水电安装；C楼外墙粉刷，内墙装修，水电安装；ABC大楼的窗户为铝合金窗结构。新增六栋9000m2两层联排别墅和3600m2第2节项目建设原则生活、康复、度假、休闲的高端康复休闲中心。2、必须符合老年人、老年生活和娱乐的相关要求。3、必须符合民用建筑设计防火规范的要求。4、项目建设紧跟“山村旅游”风格，主楼造型、内外装饰、楼前窗绿化尽显山间风情与特色村，让客人在住宿和就餐时感受到一点“异国情调”。丰富的山村风光。5、进入21世纪的度假休闲中心要真正树立绿色环保的设计理念，不惜重金为消费者打造一个值得信赖的绿色环保新天地，从而增强度假区的活力和休闲中心。6、尽量利用原有土地资源。7、投资经济合理。8、外墙要全面整修，但部分新建别墅的外立面设计要与主楼外立面风格相协调。9、新项目的功能设施应与老人、老人康复、度假、休闲相匹配，建筑风格与度假休闲中心主体建筑及周边环境相协调。第3节总体布局一、总体布局1、总平面布置应根据老年人住房的建筑结构和结构设计要求，根据使用功能要求进行综合规划。2、度假休闲中心建筑为主体结构。考虑到功能需求，正门依然面向凤禅水库。前面的空地除了必要的机动车道外都进行了绿化，以营造户外环境。5-7层为办公及员工生活服务设施。3、度假休闲中心东、西依围墙建设6栋二层连体花园别墅，南依围墙建设3栋三层独立花园别墅，提供配套设施为休闲中心主楼。4、在老人休闲中心设置无障碍生态绿色公园，传播休闲，呼吸新鲜空气。2、交通组织和停车场度假村大楼两侧新建道路作为停车场的车辆出入口，与度假村休闲中心前的主要出入口车道围合形成环形车道，方便为交通和保证消防出口的要求。停车场内的交通线路采用与出入口行车方向一致的单向行车路线，避免相互干扰，有利于车辆的行走和接送的方便-上和下车。3.绿化_度假村和休闲中心的前部和中部设有绿色公园。中心前的绿化公园主要考虑选用能代表山村风貌的高大山村树种。中间的绿色公园主要考虑居民在户外休息。通过种植各种不同高度的树木、热带植物和花卉，环境赏心悦目，配以小品和雕塑，营造出充满自然情趣的绿色空间，让客人心情舒畅。在舒适的住宿环境中，享受周到服务的同时，还可以欣赏到浓郁的热带园林艺术景观。第4节工程建设计划一、建筑施工方案(1)平面布置针对老年人和老年人的生活休闲需求，必须对新建建筑的平面功能进行全面规划和布局。根据现有规划用地条件，建筑施工方案包括两部分，一是新建主体建筑，二是新建部分建筑。平面布置图如下：1.A楼A楼用作接待大厅、餐厅、商务中心、KTV、老人活动室和医疗生活配套室。一座散发着天然气的石山。大厅里种植了热带观赏植物。具有文化内涵的艺术作品营造出现代文明与自然相结合的文化氛围。大堂右侧设有大堂吧，方便客人休息。左侧和中后方主要设有食堂、小餐厅、商务中心、KTV、老人活动室、医疗生活设施、美容院、商场、厨房等房间。A栋一楼3600m2，包括：大堂200m2、食堂、小餐厅、650m2（可同时容纳850人）、美容院15m2、商务中心15m2、厨房、老人活动室及医疗室A栋2至4层，将建设4800m2老人三房一厅一卫83m235套（105间），四房一厅一卫94.7mA楼4800m25-72.B栋（位于A栋南侧）B栋一楼总建筑面积为35套945m2标准客房（35间）一房一卫/套35m2老人公寓，25m22套标准房（2B栋2-4层，将为老人建造2835m222套（66间）三房一厅一卫93.7m2和113.C栋（位于A栋北侧）C栋一楼总建筑面积为35945m2套一室一卫标准客房（35间）/套35m2老年公寓，25m22套一室标准客房（2间）栋4层，将建设2835m2老年三房一厅一卫82m222套（66间），四房一厅一卫93.7m新建部分建筑平面图如下：1.两层联排别墅度假村和休闲中心东西两层的花园别墅依围栏。30m2共设9,000m2标准房260间（260间），一房一厅一卫一厨。40m2标准间30套（302、四层独立别墅度假休闲中心，三栋新建的四层独立花园别墅，依围栏布置，为3,600m2休闲中心主楼提供配套设施。一房一厅一卫标准客房共80套35m2（80间）/套，一房一厅一卫一卫标准客房20套（20间）一个厨房/套客房装修干净但精致别致。设施配备两张舒适的软垫床、梳妆台、衣柜和衣架、茶几、沙发、床头多功能控制柜、呼叫铃、台灯、床头灯等。中高档配套家具、室内铺有高档地砖。科力马桶独立配备低噪音水桶和梳妆台（配备脸盆、化妆镜）、带淋浴头的热水器、浴帘、晾衣绳。全部采取无障碍、有效使用、防滑措施。浴室采用防滑防水的建材装饰，墙壁和色彩优雅柔和。（二）主要技术指标：新主楼面积：20400m新附楼面积：12600m总建筑面积33000m客房总数585套（869间）；50个停车位。(3)立面形状主楼立面古朴典雅。项目建成后，将成为村庄周边一道亮丽的风景线。建筑立面要简洁、明亮、优雅、时尚，并尽量表达茂龙生态园和中国残联的丰富文化。遗产。2、结构工程施工方案对休闲中心建筑进行全面装修改造，新建别墅按照老年住宅结构设计规范进行设计。基本风压：0.7KN/rm2。地震基本烈度为八度，设防按照八度。场地土壤为中软土，类型编号为Ⅱ类。场地地面脉动的优良周期为0.419s。地下水深度为0.2-1.20m。地下水对混凝土的腐蚀性较弱至中度新别墅采用框架结构，地基采用桩基础三、给排水工程建设方案(1)供水一、供水和用水施工用水为城市自来水，供水压力按0.1MPa计算。建筑物每日最大耗水量为400m3/d。2、供水系统(1)室外供水采用原凤禅水库供水方式。两根DN100给水管从水库水管网引出，形成环绕建筑的环网。供水环网上设置四个消火栓，从不同方向引出一根供水管，进入休闲中心主楼和别墅。用于建筑用水。发生火灾时，市政消防车通过室外消火栓从供水管网取水灭火，管网可供应大致180m3等量的水。另一部分消防用水量（大约50m3(2)室内供水主楼室内供水方式为垂直分布。地下有水库，泵房在地上，水池容积V=50m3，储存生活用水和消防用水。水泵房有两台家用供水泵（一用一备用）(3)室内消火栓供水系统系统消防水量Q=40l/s，火灾持续时间3小时。系统纵向为一个区域，消防总管纵向形成一圈。回路上部连接高位水箱，下部连接地下室水泵之间的室内。消防给水泵（两台，一用一备）与出水管相连。该系统配备了一个水泵适配器。高位水箱储存10分钟平时不用的消防水。同时，在高位水箱房内安装了一套专用稳压设备，以保证上层消火栓所需的压力。3小时的消防水，储存在水库中。(5)热水供应新建筑配套热水系统。采用太阳能集中热水供应系统。热水管网采用上下进水式，热水管网循环采用强制循环。加热方式采用太阳能集热器，选用80套LPC47.1524集热器。为保证热水需求，设有电加热装置。(2)排水本项目将按照设计规范新建综合性排水设施，排水方式仍采用传统方式，粪便污水与生活污水分离。考虑到别墅的建设，有必要相应地移动建筑前部的室外排水管网（包括管道、检查井等），并增加新建别墅的室外排水管网，排水管材应为PVC管材。4、空调工程建设方案本项目所有房间均配备分体式空调，其中房间功率0.8马力，客厅1.5马力。五、供配电系统工程建设方案(1)电源建筑物的主要用电为2级，由市电5KV供电，并设置柴油发电机组，以确保消防和生活用电。配变位于配变所内，设有高压配电室、变电所及低压配电室和柴油发电机室。5KV配电向变压器辐射功率。为了提高供电的可靠性和灵活性，在变压器的低压侧设置了联络线。休闲中心5KV电源采用50Hz，三相中性点不接地，低压采用380/220V，三相五线为TN。S系统。(2)电力休闲中心的电力和照明网络电源由中心的配电和变电所采用50Hz、220V/380V、三相5线TN-S系统供电。(3)照明照明部分是本工程供电部分的主要建设内容，具体如下：总则照明：以三色荧光灯和稀土节能荧光灯为光源，灯具具有无功补偿；对于一些突出部位的局部照明，可以使用低压卤钨灯和小容量金卤灯。总则房间灯具就地控制，大面积房间灯具分组、分区或集中控制。夜景照明：根据建筑艺术立体感的要求，主要投光点在地面绿化带和建筑物周围的裙楼屋顶上。事故照明：应急照明系统安装在疏散楼梯间、走廊、办公室、重要会议室、计算机房和拥挤的公共场所。6、通信与信息工程建设规划(1)沟通设置弱电竖井，并在竖井内安装电话接线盒、广播接线盒、信息插座跳线等。沿着金属线槽或钢管铺设线路。设置电话室，安装程控数字交换机。电视电话光缆沿电缆沟引入大楼，客房电话插座采用四芯双绞线，信息插座等采用八芯双绞线（UTP）讲台上的电话和电脑。(2)电视在客房、会议室、KTV厅等设置电视用户点，接收城市有线电视节目。电视信号预留在每层弱电井的电视功放箱内，客房和会议室设有电视终端用户箱。电视共用天线系统采用“分布与分支”的网络传输方式。支持KTV系统和客房点播系统建设。(3)安全监控系统摄像机安装在建筑物的重要部位，如大堂、重要出入口、走廊、机房等。固定式和遥控式相结合，所有摄像机都可以通过监控室的键盘进行控制.整个系统采用视频切换，分段控制采用矩阵形式，由计算机管理。由硬盘组成的磁盘阵列用于存储，便于扩展和检索。(4)广播（事故紧急广播）客房内有紧急广播，走廊和公共房间有背景音乐广播。当发生火灾等突发事故时，在火灾报警系统的自动或手动控制下，广播系统可以在不同楼层或同时进行强制紧急应急。播送。广播系统采用吸顶式隐藏式扬声器，高电平传输方式，恒压100V。(5)火灾自动报警及火灾联动控制为保障生命财产安全，楼内设置了计算机控制的智能火灾报警控制系统，对酒店大楼和综合楼的火灾报警及一系列消防联动控制动作进行监督。火灾探测器有两种类型：烟雾和温度。厨房配有可燃气体探测器接口。科力KTV包厢和办公室使用模拟光电烟雾探测器（带自动测试功能），走廊和大型公共场所使用地址适配器与普通光电烟雾探测器。需要现场联动控制的设备（防火卷帘门、柴油发电机房）应安装烟雾和温度探测器组合。建筑系统仍然是传统的主体建筑方案。设置主联动控制柜，以自动/手动两种方式直接控制消防中心内的消火栓泵、喷淋泵、电梯、消防排烟风机、气体灭火等设备。消火栓按钮位置按楼层或防火分区划分。按钮信号用作消火栓泵的启动信号。消防中心显示报警信号并自动/手动启动消火栓泵，并在泵启动后接收并显示反馈信号。消火栓泵启动后，在消火栓按钮处显示泵启动信号。压力开关的动作信号作为喷雾泵的启动信号，消防中心显示报警信号自动/手动启动喷雾泵，并在泵启动后接收并显示反馈信号。火灾报警后，系统通过防排烟中继器切断相应楼层或防火分区的电源，并接收反馈信号。确认火灾后，切断相关部位的非灭火电源。第七章消防与安全休闲中心主体建筑参照《民用建筑防火设计规范》。本项目的防火按照建筑防火三类进行考虑。室内安装消火栓系统、自动喷水灭火系统等固定灭火设施；新别墅按照《建筑防火设计规范》进行设计。.休闲中心主楼消火栓系统：室内消费15l/S，室外10l/S，管网系统在室内呈环形布置，屋顶水箱和稳压泵维护系统在恒定高压下满足最不利点的消火栓5米。填充水柱的要求。所有室内消火栓均配备自救卷盘。室外安装两组水泵适配器（10～15升3、自动喷淋系统为湿式系统，用水量151/S，设定范围：所有公共房间及客房及走廊。该系统通过位于屋顶的消防水箱和稳定泵保持在恒定的高压下。该系统由喷水泵、水泵适配器、湿式报警阀、水流指示器、喷头等组成。4、其他固定设施，配电房、设备房、发电机房等均设有固定式气体灭火装置。5、按《建筑灭火器配置设计规范》（GBJl40.90）设置手提式干粉灭火器。6、室外消防室的泵房安装消火栓和喷淋泵。消防室内设有消防水池，其蓄水量为室内消火栓3小时用水量与自动喷水1小时用水量之和。7、建立应急广播系统。8、设置火灾报警通讯系统，考虑在消防中心、消防泵房、发电机房、配电室、火灾报警电话分机、手动报警按钮和楼层显示屏设置10个火灾报警对讲电话总机。火警电话插孔，按楼层或防火隔间循环。9、防烟楼梯间、防烟楼梯、人常住的房间的走廊，均配备机械排烟系统和送风系统。内走道应设置机械排烟系统，自然通风不超过长度。20m10、通风空调系统采用不燃材料。空调系统通过消防控制阀返回总管，与空调鼓风机联锁。11、供电采用两路供电，其中之一为备用柴油发电机，以保证消防电梯、消防设备、火灾发生时应急照明的供电。第八章环保节能第1节环境保护项目建设工地所在区域目前环境质量良好，不会对项目产生不利影响。1、影响项目环境的主要因素有：1、施工期和运营期产生的建筑垃圾、生活垃圾、生活污水、餐饮污水；2、厨房炉灶产生的施工扬尘和废气污染；3、工程机械、固定设备等产生的噪声。2、针对上述影响的主要防护措施有：1、建筑垃圾严禁乱堆放，应及时清运。无害的建筑垃圾可用作洼地的垃圾填埋场。2、施工期间应尽可能采取洒水等措施控制扬尘污染。3、施工造成的植被破坏应及时修复。4、尽量使用先进的施工机械降低噪音，同时尽量避免在村民休息时间施工。5、生活垃圾尽量分拣收集。6、生活污水、餐饮污水达标后，就近排入市政污水管道。7、厨房油烟可用水膜过滤器处理。废气经处理达标后，通过排气管排入大气。8、发电机组采用超低噪音发生器，四周设置降噪围栏。9、娱乐场所噪音，采取隔音措施，禁止高音喇叭。第2节节能一、节能标准和节能规范本项目所遵循的节能标准和节能规范为：（一）《江西省住宅建筑节能设计标准》(DB36/J0404-216-2006)（2）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）（3）《建筑外窗气密性能分级及其试验方法》（GBT7106-2002）（四）《民用建筑节能管理规定》建设部令（2005）第143号（5）《夏热冬暖地区住宅建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）（6）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）2、能耗指标分析本项目消耗的主要能源是电力。本项目用电负荷1800KW，总装机容量2500KVA。3、节能措施及节能效果分析本项目设计符合各项节能规定，能达到较好的节能效果。节能措施如下：（1）在总体规划中，综合考虑方位与风向的关系，力求自然通风良好，日照充足，强调室内通风蓄热，住宅尽量呈南北向布置.(2)在满足住宅部分合理平面功能的同时，尽量减少外墙的凹凸。在单体设计中，在满足住宅功能和立面造型需要的同时，要注意控制外窗面积，并考虑到开窗面积的节能。要求窗墙面积比符合《夏热冬暖地区住宅建筑节能设计标准》规定的指标；超过指标的则由双层玻璃解决。(3)外门窗采用塑钢门窗和新型墙体材料，满足节能要求。（4）外门窗安装时，门窗框及洞口用发泡填料堵住，避免形成冷桥。（5）外门窗气密性为4级，符合节能要求。(6)建筑墙体采用轻质空心水泥砖，有利于结构荷载，保温性能好，杜绝粘土砖的能耗。立面采用凸窗处理，无需大面积玻璃幕墙即可降低能耗。(7)住宅平屋顶采用倒置屋顶方式，保温层设计25厚挤塑发泡板，其传热系数K≤1.0w/(m2.k)符合节能要求.达到降温、隔热的效果。（8）选用绿色环保的电气设备和材料；备用柴油发电机组设有排烟、进气、排气消音器、消烟池，机房内安装吸音材料；采用低损耗SCB11干式电源变压器，配合高效电子镇流器、节能荧光灯或其他高效气体放电灯等。(9)合理设置空调的位置，减少空调的工作距离，风机选用高效低能耗的产品。(10)所有给排水管道均采用PE管、稳态管和PVC-U管，内表面卫生光滑，阻力系数小，节约能源。（11）选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能产品，降低能耗，节约能源。（12）室内吊顶材料可选用具有除湿等特点的新型材料，降低空调利用率，节约能源。对于其他建筑材料，根据使用要求，选择新材料，以利于节能。各类阀门均采用优质产品，严防假冒伪劣产品混用，杜绝跑、漏、滴的存在。每个水点和用电点都安装了水表和电表进行计量。第九章项目组织和劳动力定额第一节组织机构l.项目建成后将成为集运动、娱乐、餐饮、度假休闲于一体的康复休闲度假中心。其建设以市场需求为导向，只有良好的设施和系统的服务完美结合，才能获得理想的经济效益，树立良好的企业形象。因此，先进、有效、适宜的管理非常重要。2、休闲中心的管理模式为总经理负责制。休闲中心的组织结构是协调各部门之间的组织网络。组织形式定义了员工的工作岗位、职责和业务范围。根据本项目特点设置的组织管理架构如下：总经理财总经理财务部采购部餐饮部人力资源部市场部办公室康体部保安部管家部工程部第二节劳动定额休闲中心应当根据其经营机构合理配置，以节约人力资源、保证休闲中心正常运营为原则，配备高效率、高素质的各级服务管理人员和服务人员。本项目劳动力50人，其中管理人员6人。负责服务、保安、保洁、保养维修、销售等服务职能和综合管理职能。所有职能管理服务人员都需要具有较高的文化修养和技能，具有良好的服务意识和管理水平。第三节人员培训部门经理以上均招聘具有较高学历和一定相关管理经验的人员从事管理工作。在招聘其他员工时，也会选择具有一定技能基础的人员（如司机、保安等）。所有员工都必须接受职业培训，主要是通过内部和外部相结合的培训方式。具体培训工作由各部门和人力资源部共同开展。随着项目的深入运营，将派出优秀的部门经理等管理人员进行培训，提高休闲中心各级管理人员的管理水平，提升管理工作水平。更高的水平。第十章项目建设管理与招投标第一节施工管理为防止投资建设项目出现漏洞，从以下主要方面加强项目建设管理。1、严格项目管理，层层建立质量责任制，层层明确责任，长期对项目质量负责；2、严格执行标准化工程招投标制度，同时防止中标人对工程进行分包和违规分包；3、严把工程监理，特别是对隐蔽工程的重点监理，严防偷工减料。实行“CC三监”即：质量监理、工程监理、财务监理；4、严格管理建设资金，严禁挪用资金，专款专用；5、加强项目档案工作，严格按照规定收集、整理、归档，建立健全项目档案。第二节招投标为降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在项目运行过程中严格执行标准化的工程招投标制度。1、设立专门的项目管理办公室，负责招投标、合同管理和预决算管理；2、招标投标本着公平、公正的原则，实行公开招标；3、勘察、设计、施工、设备材料采购、监理组选拔等均通过招标方式进行；4、工程招标及预决算审核应由具有资质的招标代理机构和工程咨询机构进行。第十一章工程建设进度表第一节项目实施进展一、建设方案本项目实施过程分为筹备阶段和建设阶段。筹备阶段主要包括项目可行性研究报告的编制、初步设计、资金筹措和施工图设计；建设阶段主要包括楼宇安装施工、设备采购、设备安装、生产准备及调试及试生产。二、项目实施进度表本项目建设工期两年，交叉施工。项目实施时间表年项目2009年2010年项目可行性研究报告批准勘察设计项目招标土木工程设备采购与安装竣工验收投入试运行第二节质量保证体系本项目实行建设单位法定代表人对项目实行总包责任制，委派对项目建设质量责任重大的同志负责项目协调工作。设计单位必须保证工程设计质量，总建筑师应当对工程设计图纸进行审核。工程质量设计不能流入现场，由有资质的施工单位招标施工。施工单位法定代表人对施工质量负总责，严格按图纸施工，不合格材料不得流入施工现场；有条件的监理单位对工程质量实行公开招标管理，形成工程质量管理网络，严格遵守国家建设法规和省级建设管理规定。第十二章投资估算与筹资第1节投资估算此项概算包括：工程建设费、设备购置费、安装费以及国家现行规定的工程建设所需的其他费用。、估算依据1.《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2.《投资项目可行性研究指南》；3、《江西省建设工程预算限额》（2001年版）；4、《江西省定级市政工程预算基本价》（2000年版）；5、《江西省安装工程概算基本价目表》（2000年版）；6、《江西省装饰工程综合指标》（2002年版）；7.《江西省建设工程造价限额》（2001年版）；8.《江西省工程造价信息》（2004年版）；9、勘察设计费按照国家计委、建设部关于印发《工程勘察设计费用管理规定》（价[2002版]10号）的通知计算。);10、工程监理费按照国家物价局、建设部《关于印发工程建设监理费有关规定的通知》（[1992]物价字479号）计价；11.《国家计委印发建设项目前期工作咨询费暂行规定》中华人民共和国决定通知（济开[1999]1283号）；12、国家计委、国家环保总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（济科[2002]125号）；13、国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价〔2002〕1980号）；14、建设单位的管理费按建设部有关规定按工程投资的1.1%计提；15、工程质量监理费按照《关于全面整顿房屋建设收费和取消部分收费项目的通知》（赣冀冀管[2001]1104号）计算；16、基建费按照《关于重新评估城市基础设施配套费征收标准的通知》（赣发改界管[2003]119号）计算；17.商务设备、家具设备等的采购和安装是根据供应商的报价估算的；18、办公用品、家用电器按市场价格估价；19、其他费用按江西省有关规定计算。二、预计范围、内容及金额(1)建设成本序列号建筑物和结构名称单元工作量单价（元）总成本（万元）1新康乐中心大楼766.801.1桩基工程米2360015054.001.2建设工程米213200420554.401.3安装工作1.3.1水电安装工程米2132004052.801.3.2照明消防安装工程米2132003039.60____1.4装修工程米2132005066.00_2新的两层联排别墅603.002.1。装修工程米2900010090.002.2._建设工程米29000500450.002.3_安装工作米22.水电安装工程米290004036.002.照明消防安装工程米290003027.003新建四层独立别墅楼255.603.1.装修工程米2360012043.203.2.__建设工程米23600520187.203.3__安装工作米23水电安装工程米236004014.403照明消防安装工程米236003010.804基础设施和公用事业96.504.1_室外给排水工程4供水工程物品1500005.004排水工程物品1400004.004污水处理厂物品1500005.004排水工程物品1300003.004.2_环保工程4污水处理工程物品1500005.004环卫工程'物品1200002.004.3_道路和停车场平方米350015052.504.4_绿色工程平方米200001020.00小计1721.90(2)操作设备的购置和安装序列设备名称一数字设备购置费（元）设备安装费总费用不少量数量单价总价(万元)(万元)1操作设备144.101.1太阳能热水设备放4500002000004.5024.501.2照明和外部照明系统设备放170000700000.307.301.3厨房设备放11200001200000.2012.201.4商务家具物品90000090000090.001.5弱电系统设备放178000780000.58.301.6KTV设备放118000180001.802公共设备298.647.4777.302.1供配电设备油发电机组放120000200000.52.502.3运输设备塔415000060.002.4办公用品物品50000500005.002.5器具物品46000460004.60小计2347.8l155.49221.40(3)其他工程建设费用费用名称计算依据费率或标准总成本（万元）前期工作费10.00可行性研究准备费价格[1999]128号3号减少20%2.50可行性研究评估费价[1999]128号3号减少20%0.60环评费计价〔2002〕125号减少20%0.30