龙湖新壹街踩盘汇报

龙湖新壹街踩盘报告王祯逵2014年8月10日汇报思路目录

ContentsPart1

项目概况Part2

产品定位Part3产品规划Part4营销推广Part5推货节奏Part6

总结与启示项目概况基本信息项目地址江北鹞子丘开发商

重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司占地面积60356㎡

物业类别写字楼、商铺、LOFT建筑面积476055㎡装修情况毛坯容积率5.20总户数——绿化率25%交房时间——车位数3628个开工时间2014-06-30物业费——物业公司重庆新龙湖物业管理有限公司项目概况区域位置项目位于江北区观音桥商业圈，红石路，龙华大道，建新东路、洋河东路的围合地带。项目概况区位价值2003年2013年2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年2004年观音桥商圈建设开始向全国一流商圈迈进销售总额突破1000亿元“中国最具竞争力商圈”销售总额破600亿，获“重庆十大时尚地标”成为销售总额400亿“百亿商圈”被誉为“著名商业街”观音桥商圈正式开街观音桥十年嬗变NO.1

观音桥社零总额从42.49亿到369.59亿元，10年增长9倍，站在城市的风口浪尖，跻身重庆商圈之冠项目概况区位价值观音桥的未来NO.22012-20152016-20202021-2030西南第一商圈——享誉西南中国新兴商圈——闻名中国世界驰名商圈——彰显国际化★★★2015年销售额实现2740元，引进全球80%的奢侈品品牌，打造西南地区高端奢侈品购物基地。★★★重点打造3平方公里拓展区，成为中国新兴领袖商圈★★★★★★形成观音桥商圈以商贸为标志的核心板块，现代商务、公共服务为两翼的全功能建设。完成全部商圈6.8公里建设。

观音桥从1.5—3—6.8平方公里，恢弘蓝图，前景可期。项目概况区位价值观音桥商圈将以已建成的核心区为中心，想东西南北四个方向进行延伸，建成500万方的商业核心区。商圈区域规划NO.3

商圈“一心四片”，化身潮流商圈项目概况区位价值1、商都核心区面积由1.5平方公里扩展到3平方公里2、商业商务设施总量由180万增加至360万方3、社零总额由1800亿增加至3600亿元4、城市公园面积由5万㎡增加至10万平米鹞子丘的巨变NO.4鹞子丘：国际商贸总部区

鹞子丘打造重庆国际商贸总部区

到2017年，实现五个核心数据翻番区域交通项目概况1、轨道交通：轻轨3号线建新北路站、红旗河沟站可抵达；2、公交：数十条公交线路均可到达；3、新修隧道：北大道和李家花园隧道工程完成后，龙湖新壹街到洋河路、北滨路以及渝澳大道、松树桥等方向将畅通无阻。4、交通升级“三环十射”，打造“交通最便捷区域”

三环十射，交通便利，借助规划和科技创新，打造交通最为便捷区域。模式探究：开发商投资商1、2013年12月，龙湖地产以25亿元底价竞得，占地面积约6万平方米，地上建

筑面积约31万平方米，楼面地价约8033元/平方米。其中，商业用地占比将近90%。2、观音桥龙湖新壹街项目，龙湖拥有51%权益，渣打银行牵头的基金计划投资75600万元，以股东的身份入股重庆的地产项目，取得该项目28%的权益，而余下的21%权益由另一家海外基金投资56700万元持有。资金合作，一方面是为了共担风险、分享利益，提高自有资金的利用率，另一方面是在拓宽融资渠道和方法上的一次创新尝试。在机构看来，当前重庆写字楼供应是偏多的，不太看好其前景。但对于私募资本来说，他们获得多少回报，并不看市场好坏。市场越差，卖方越想寻找合作，资本拿到的优惠条款也越多。项目概况龙湖新壹街设计理念产品定位：带状体验式商业街区项目定位A、观音桥本来已经有了北城天街，一个商圈里如果有两个业态趋同的天街，就很难发挥两者

的互补优势。B、更注重购物感受的体验式商业将是未来发展趋势，这不仅将填补观音桥乃至重庆的空白，还将助力观音桥

实现全天候的繁荣。C、传统百货业只有12个小时的营业时间，而新壹街以街区式商业进行打造，就是为了抢夺流失了的12个小时

营业时间。龙湖新壹街设计理念广告语：重新发明城市项目定位颇具神秘感的的广告语，彰显出新壹街对传统商业地产的颠覆和创新，表明了该项目对观音桥未来重塑的信心；也是希望带给大家更多的想象空间。产品规划项目规划优势和特点：“龙湖新壹街的设计，由全球顶级设计机构——凯达环球（Aedas）一力承担，其设计理念参照全球知名的体验式商业街区代表——东京表参道及纽约麦迪逊大道。龙湖新壹街所在鹞子丘被政府定位为国际商贸总部区，未来将是重庆北部最核心商务产业中央区和高端商业核心区，将弥补观音桥现存的短板，是观音桥升级扩容最重要的支撑。前瞻性的商业规划及不可复制的土地价值，使其将要打造的全新体验式商业街区更能完美呈现。产品规划项目规划观音桥的点睛之笔NO.1六大城市领地三大优势五大主题全新概念首次提出街区式商业理念，打造全新体验式商业、休闲、娱乐中心。

产业向北助力经济发展、政策扶持、千亿商圈的商业优势高端写字楼、国际商务总部、时尚风情街、文化娱乐和高档公寓先锋文化领地、聚会交流领地、新锐达人体验地、流行资讯发布地、风情购物聚居地。超长步行街打造西南最长步行街，将带状体验式商业真正带入观音桥，实现片区功能的相互辐射。产品规划项目规划新壹街的规划NO.2三期二期一期龙湖新壹街体量共48万方，地上31万方，地下17万方，三年之内推完。一期loft+底商。全部散卖。二期为独栋商业，大部分自持，共9.5万方。整栋出售。三期为两栋超高层写字楼，soho+loft，180米左右，整栋出售。产品规划项目规划新壹街的规划NO.2底商321一期1、一期商业体量3.5万方，300万起价。20—1000㎡左右2、三栋loft高层。两栋150米，一栋120米，层高5.1米，20-26层。面积区间未列出。几十到一百平米都有。不通气。3、9月份推出一期所有物业。产品规划项目规划新壹街的规划NO.2龙湖商业一般为5:5的租售模式，适当转嫁商家风险，依靠龙湖品牌能保证商家的盈利。龙湖新壹街项目商业模式将超越过往，实行“租售相融”全新模式。

A：龙湖新壹街项目的商业将打散重组，比如在层楼步道的两个端头店铺，龙湖可能会自持，而中间店铺则出售给投资者。

B：该项目已经率先启动“亿元定制计划”，该计划针对龙湖新壹街二组团商业客户，但凡其单笔成交金额达到1亿元的大客户，龙湖将点对点提供定制服务。层高、给排水、烟道……该计划将持续到9月底。C：龙湖“商业孵化计划”。即由龙湖自持每层楼的关键铺位，从而起到对整层商业和整个商业项目的带动和孵化作用。商业升级模式：全新“租售相融”模式，打破5:5固有比例产品规划项目规划新壹街的规划NO.2

高端写字楼、国际商务总部、时尚风情街、文化娱乐和高档公寓，这5大主题业态，构建龙湖新壹街这个全新的城市综合体。由于该项目地块高差约16米，龙湖因势利导规划了更为开阔的购物环境。龙湖新壹街将呈现龙湖全系列商业形态。天街系、家悦荟、星悦荟等业态都将全数引入该项目。“大量运用了退台设计，这样既可以让视野更开阔，同时，休闲购物的体验感更强。”在项目内，穿越南北走向，规划了一条1388米步行街。这将是重庆商业史上最长步行街。升级业态：全系列商业呈现，“地上地下”两重天产品规划项目开发情况规划特点：商业部分占到90%以上，包括了高端写字楼、重庆首个24小时全天候时尚风情

街、文化娱乐和高档公寓等多种产品,规模几乎是北城天街的两倍。优势分析：首先，重庆迫切需要能与世界商业潮流接轨的全天候商业；

其次，项目处于全城最核心、最繁华的地段，周边交通体系发达，辐射范围之广、消费能力之强、消费人群之丰富，在主城首屈一指；

第三，新壹街与天街系等传统“盒子式”的购物中心相比，在打破

营业时间限制的同时，还特别注重消费者感官方面的深度体验；最后，龙湖商业运营管理能力和品牌号召力，是新壹街成功打造全天候商业重

要的前提。按照“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，增持商业只是其中的一小步。如何通过商业开发与运营，提升区域，升级商圈，改变城市格局，是龙湖正在做的。产品规划项目特色1、1388米步行街：，参考东京表参道、纽约麦迪逊大道的优势特色，融合重庆本土地理、环境、人文等因素，打造全新体验式商业街区。2、24小时不夜城：上帝创造了昼夜，我们用24小时截取，把黑夜点亮。打造国际化、宜居、时尚、文化、夜经济繁荣的“都市活力中心”3、打造最发达交通体系：在鹞子丘等地建设能容纳约3000个停车位的P+R立体停车楼、商圈地下车库“一卡通”工程以及旨在分流车辆、改善交通的观音桥北大道、南大道工程。产品规划项目特色4、科技观音桥：WIFI覆盖，构建观音桥智慧商圈。除了今年实现商圈WIFI全覆盖以外，还会有智能停车，手机支付停车费、智能交通等服务。还将拓展布设触摸屏终端，实现商圈范围内触摸屏终端全覆盖，5、打造智慧化购物环境：不仅能让消费者体验到极致的尊崇感，而且线上数据融入线下，还可以帮助商家更好的实施O2O战略，并针对消费者的消费行为进行大数据分析，从而更方便的开展CRM管理。产品规划项目开发情况营销推广线上宣传李家花园隧道修立交助推观音桥升级扩容龙湖新壹街，观音桥新起点(组图)江北鹞子丘将打造最发达交通体系观音桥龙湖新壹街用科技增强体验感江北事：观音桥一心四片助力区域升级扩容微博：小结：微博推广以“观音桥扩容”、“打造最发达交通体系”、“一心四片规划”，帮助客户造梦，又用“新壹街内部规划”来吸引客户。营销推广线上宣传微信：感谢观音桥，让我们每一个梦想都发光美女小编带你找到龙湖新壹街寻找记忆中的观音桥观音桥拟建P+R停车楼，

（ParkandRide停车换乘）鹞子丘将打造最发达交通体系游戏式互动人偶剧，《熊出没》官方微信送票小结：微信推广以“新旧观音桥”对比为基调，打感情牌，由简陋到繁华，由基础商圈到科技智慧商圈，又用微信领票活动吸引客户注意。营销推广线上宣传新闻：小结：新闻推广以观音桥的区位优势、龙湖地产的商业运作能力、新壹街的规划设计等

方面吸引客户。营销推广线上宣传时间晨报时报商报

晚报诉求点推广语8.6√√形象建立因为观音桥，龙湖新壹街8.7√√形象建立因为观音桥，龙湖新壹街报广释义营销推广8月6日，观音桥•龙湖新壹街的首款项目广告面世，简单的连页，些微的创意。那时的观音桥，简单，却也简陋，情感的依赖无法弥补硬件的落后。龙湖的出现让观音桥经历了一次大转折，只有一个重百苦撑局面的日子不复存在，北城天街迅速拉动了观音桥的商圈经济。报广释义营销推广

新壹街的崛起再一次创见财富，填补重庆没有带状体验式商业街区的遗憾。项目所承载的，不仅是龙湖对于打造一个超越天街系作品的期待，更是观音桥对于实现二次跨越的梦想。观音桥与龙湖的故事讲述了十