房地产企业管控模式和流程管理29

房地产企企业管控控模式和和流程管管理课程附件件：房地地产开发发关键节节点设计配合合采购策划划、总包包监理招招标地质勘查查、七通通一平、、施工准准备及桩桩基等工工程施工工项目取得得项目策划划阶段竣工入伙产品交付付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目目论证项目取得得市场调研研初步项目目定位规划要点点/规划划草案项目定位位概念规划划设计项目营销销招商方案策划划租售前准备（（含前期期客户积积累）方案设计计扩初设计计施工图设设计主体结构构施工至至具备预售售条件工程施工工至竣工验收收销售及入入伙配合合工程施工工配合、、租售配合及及入园手续配合租售事务管管理成本前期成本本估算测算设计阶段段成本控控制及测测算、形形成控制性目目标成本本确定合约框架架动态成本本管理工程实施施阶段的的成本管管理结算产品交付付管理入住事务务管理客服战略用地规划划许可证证国有土地地使用证证规划许可可证（办理房地地产预售售施工许可证（（基础提前前施工报报建）许可证）产权初始始登记工程施工工配合物业方案案策划、、设计配配合、物物业公司选聘聘销售配合合工程条件件评估投资估算算投资目标标执行监监控项目计划划动态管管理项目后评估项目运营营策划（含项目目计划））景观/专专项／二次设计、部部品策划划内部立项项项目论证证阶段项目策划划会方案评审审会方案设计计阶段初设-施施工图阶阶段主体结构构开工开盘销售售程管理阶阶段销售管理理阶段房地产开开发基本本模式（7阶段、7专业、53个关键活活动/节点）里程碑节节点集团增加加的15个节点某标杆企企业的项目关关键节点点（集团团25、城市公公司３１）））1.投资分析析完成2.概念设计计3.规划用地地许可证证4.基础施工工图完成成5.施工报建建图完成成6.取得《建建设工程程规划许许可证》》7.节能审批批通过8.室外综合合管网与与景观施施工图完完成9.取得《施施工许可可证》10.基基础开工工11.（销售展示示区实施施计划确确定）12.（销售展示示区开放放时间）13.外外脚手架架拆除14.室室外配套套、园建建完成15.模模拟验收收及整改改完成城市公司司增11个1.项目启动动时间2.施工至正正负零3.交付风险险检查完完成４.装修样板板房样板板验收５.土建单位位与安装单位工作作面移交交1.项目定位位(分解解)2.规划方案案3.单体方案案4.施工图设设计５.总包监理理确定６.开工７.（达预售条条件）８.结构封顶顶９.竣工备备案1０.集中入入园45产品定位位、营销销管理地块调查查、客户户细分/体验研究究、竞品品调研、、可行性性研究……项目定位位、产品品建议（（集团产产品品类类、产品品线支撑撑）营销策划划总案品牌管理理、会员员管理营销推广广销售模式式选择、、合作单单位选择择及控制制展示区设设计、工工程管理理销售现场场管理内部认筹筹、开盘盘、入伙伙、售后后服务、、权证办办理、……数据分析析、后评评价6规划设计计管理建造标准准、设计计任务书书、深度度要求设计出图图计划（（各阶段段）勘察设计计单位的的招标选选择设计全程程跟踪管管理设计评审审标准、、物业管管理前期期介入不同阶段段、不同同设计单单位、不不同层级级设计管管理部门门的穿插插协作设计与报报批报建建、招标标采购的的紧密互互动材料、设设备选型型，材料料确样/封样设计评审审（关注注各专业业协调））、设计计优化、、设计监监理设计变更更管理变更提出出单位变更类别别（需否否通过设设计部门门？）变更技术术审查变更预警警/估算变更后的的图纸管管理变更实施施确认（（设计合合同履约约）7规划设计计管理（（续）施工中的的设计配配合设计交底底、图纸纸会审深化设计计、综合合管线设设计样板验收收、确认认现场指导导设计效果果监督注：设计计合同的的约束条条款设计后评评价、标标准化工工作设计师设计院例：规划划设计改改进信息息渠道内外部检检查、设设计评审审、图纸纸会审标杆学习习、行业业资讯规划设计计部项目后评评价/管理评审审案例库、、设计任任务书、、审图要要点、产产品/部品标准准等示意物业管理理处、集集团客服服部(维修报告告及投诉诉)建立如下下图所示示的规划划设计改改进机制制顾客满意意信息员工合理理化建议议9概念设计计规划设计计单体设计计施工图部品设计计标杆企业业通过流流程的知知识化，，实现了了质量和和效率的的提升！！初步设计计传统设计计管理流流程某地产公公司现行行设计流流程：产产品创新新研究刚刚刚才起起步，对对住宅产产品没有有系统的的研究成成果，部部品定板板则是由由事业部部在工程程实施阶阶段配合合规划创创意中心心选定，，设计周周期长，，一旦要要赶“开盘”，就经常常会出现现“忙中出乱乱、乱中中出错”的情况。10拿地节点点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料料定板封封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计计市政施工工图设计计部品材料料清单示范区景景观、装装修施工工图扩初报建施工图报建概念规划方案产品创新新建筑、规规划方案案结构、设设备初步方案案销售示范范区策划划市政概念念及方案案住宅设计计管理流流程参考考标杆－－优秀企企业设计管理理思路部品材料料调研提高有效效性及效效率！11开发报批批报建流流程国土规划划部门报报建办理土地地转让手手续、核核实地价价规划、建建筑方案案报建初步设计计报建施工图报报建规划查丈丈、规划划验收建设主管管部门报报建工程招投投标或直直接发包包基坑支护护方案备备案桩基提前前施工许许可证施工合同同备案墙体材料料使用手手续施工许可可证办理理燃气工程程验收项目竣工工验收计划主管管部门报报建计划立项项固定资产产投资许许可证12开发报批批报建流流程（续续）消防局报报建方案报建建扩初报建建施工图报报建消防工程程竣工验验收环保局报报建项目环境境影响审审批，提提出环境境评估报报告环保验收收（包括括发电机机机房噪噪音单项项验收、、排污验验收、排排烟与隔隔油验收收）城管管办报建建占用绿化化及人行行道的审审批开路口审审批营销广告告审批供电部门门报建水务部门门报批……链接：房房地产开开发项目目报批报报建一览览表13工程计划划管理项目发展展计划工程进度度控制总总计划、、总计划划评审记记录、总总计划调调整施工图交交付计划划及调整整情况承建商进进场计划划及调整整情况甲供材料料进场计计划及调调整情况况样板确认认计划及及调整情情况施工过程程控制计计划施工总进进度计划划报表及及评审意意见（内内/外控计划划？）施工月进进度计划划及评审审意见施工周进进度计划划及评审审意见延长工期期报审表表或报告告（考核核及问责责）房地产企企业的计计划体系系战略规划划年度计划划月度计划划项目总体体控制计计划项目销售售计划项目开发发计划项目资金金计划现场工程程进度计计划项目设计计计划项目招标标采购计计划项目报批批报建计计划项目开发发计划项目计划划统筹项目关键键节点计计划战略层面面（概念计计划）战术层面面（执行计计划）实施层面面（滚动计计划）总进度计计划ABCDP1P2P3里程碑计计划标段计划划执行计划划一级计划划二级计划划三级计划划四级计划划如何制订订计划分级计划划示意图图项目开发发总计划划示例项目施工工进度计计划（四四级节点点，有约约300个节点））供应商（（供方））管理供应商资资源库供应商准准入初次考察察评价禁用、不不合格、、准入级级、合格格级、优优秀级、、战略级级履约过程程评价按重要性性分级评评审（评评审主体体层级、、频次））评审信息息渠道与付款审审批节点点捆绑合同履约约完成后后评价年度评审审定级、、调级思考？什么样的的施工单单位才是是好的施施工单位位？什么样的的监理单单位才是是好的监监理单位位？招标采购购管理招标采购购计划（按照项项目发展展计划和和合约规规划、前前置）招标委托托（尽量量做到图图纸完备备、标准准明确））招标文件件的编制制和审查查工程量清清单、标标底编制制邀请招标标过程控控制（数量、、准入门门槛、可可竞争性性、异常常状况应应对）开标、评评标、谈谈判、定定标中标通知知书的签签发招标后评评价纪律要求求及审计计的介入入20评标过程程风险识识别：1、评标组组人员的的资质、、能力、、公正性性？2、评标准准则的合合理性3、技术标标针对性性和雷同同性4、材料设设备是否否存在被被限制品品牌的排排他性陷陷阱5、材料设设备是否否未明确确档次6、是否存存在不平平衡报价价7、对低于于合理成成本的投投标者是是否进行行质询？？8、评标过过程是否否存在泄泄密风险险？9、评标组组是否能能得到有有关投标标者不良良业绩的的信息？？10、评标过过程是否否关注是是否挂靠靠投标？？是否围围标、串串标？……风险识别别评价运运用——评标管理流程程关键点点识别？合约管理理之工程程分判合合同管理理合约规划划：工程分判判范围的的划分及及其相互互关系认质认价价及材料料样板策策划项目整体体施工招招标方案案及计划划（含结结算形式式）招标采购购合同谈判判（一次次、二次次）合同编号号、归档档、传递递（包括括保密））合同内、、外部交交底和解解释办理工程程保险和和保险索索赔事宜宜合同履约约的推动动（如计计划、会会议、激激励）合同履约约检查评评价（检检查监督督分判合合同执行行情况，，建立承承建商履履约情况况记录））合同执行行偏差的的原因分分析及纠纠偏调整整、信息息反馈（（供方资资信评价价）；合同后评评价合约管理之物物资分判合同同管理（补充充）编制甲供物资资采购进度计计划组织工程物资资的招标工作作及评标定标标工作提供需送样报报审物资的样样品工程维修备用用物资的移交交及工程剩余余物资处理工工作工程物资的统统计工作乙供物资的询询价工作工程成本管理理立项阶段区域、参照产产品成本数据据库调研、建建立产品定位建议议、部品建议议编制项目建安安成本匡算编制分部分项项工程成本匡匡算设计阶段限额设计要求求编制项目建安安成本估算、、预算目标成本、责责任成本编制成本控制制建议书发包阶段编制项目工程程量清单、标标底商务标评比招标谈判、交底材料、设备认认质认价24工程成本管理理（续）施工阶段制项目资金投投入计划明细细变更、签证预预警、动态管管理审核工程进度度款、补充预预算建安成本动态态评估竣工阶段工程竣工结算算外审单位的运运用和管理内审审核保固金的的支付成本后评价思考：成本投入与产产品定位、客客户定位？最最低价中标的的思考？目标成本的刚刚性？目标成本的阶阶段和精细程程度？何为成本预警警？如何实施施？变更、签证的的编号重要吗吗？一单一算算？一月一结结？造价工程师的的管理？26施工准备及施施工阶段之技技术管理项目管理策划划书（不仅是是技术管理内内容）图纸管理图纸会审审查查要点编制图纸会审纪要要及补充设计计变更图纸会审与图图纸的标识设计变更管理理施工组织设计计施工组织设计计审查要点施工单位总平平面布置的关关注施工方案专家论证、重重要工艺方法法标准（合约约附件）、方方案交底监理规划、监监理细则的审审查规范标准的管管理适用规范标准准清单、检查查测量管理基准点座标测量报验资料料沉降及变形观观测记录仪器配备的要要求及校准施工过程之工工程质量管理理建立质量目标标、明确甲方方管控重点精密的合约系系统和管理项目策划设备材料进场场控制（验收标准、、封样、品牌牌及合格证验验收、复检、、平行检测、、甲供材料现现场移交、材材料退场管理理）方案先行样板引路：样板清单样板交底、样