住房抵押贷款1

第二章

房地产抵押贷款

1第一节杠杆原理杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准那么的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。其结果就像普通物理学的“杠杆原理〞一样，我们把通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆法〞。2一、杠杆原理的特性1、根本概念资产总额V：某项房地产投资的市场价格，即买入价。负债M：特指购置该项房地产而借入的资金。股东权益E：在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+E负债比率M/V，在投资初始期即为按揭成数权益比率E/V，在投资的初始期即为首付比率3收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两局部：a、付给银行贷款利息，b、股东收益CF=M*i+股东收益资产收益率：R=CF/V=CF/(M+E)股东权益收益率：Y=股东收益/股东权益=(CF-M*i)/E42、原理与计算公式由资产收益率R=CF/V=CF/(M+E)得到：R=CF/V=(M*i+Y*E)/V=(M/V)*i+(E/V)*Y即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和由此可得：Y=(V*R-M*i)/E=(V*R-M*i)/(V-M)=i+(R-i)V/(V-M)记(R-i)为D，即资产收益率与贷款利率的差，记V/(V-M)为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子，那么Y=i+D*L53、计算实例我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分3种情况来计算：〔1〕杠杆效应有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购置，也可以向银行贷款〔最高比例为90%〕，贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元，那么不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的67〔2〕财务风险有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购置，也可以向银行贷款〔最高比例为90%〕，贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，那么不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险8910〔3〕贷款不同利率水平对权益收益率的影响有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金缺乏，向银行贷款〔比例为70%〕，公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。1112二、杠杆作用的形式通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：〔1〕杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时，即D>0，形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越大那么作用越强，提高贷款比例越有利。13〔2〕杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时，即D=0，形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响。〔3〕杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时，即D<0，形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率收到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。14第二节房地产抵押贷款的原理一、抵押与房地产抵押抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。15房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保。在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到归还的行为。可以设定抵押权的房地产：依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权依法获得的房屋期权依法可以抵押的其他房地产16对抵押物进行处分所得价款偿还顺序：1、支付处分抵押房地产之费用2、扣缴与抵押当地产有关的应纳法定税费3、按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金4、剩余金额退还抵押人二、房地产抵押贷款及其种类房地产抵押贷款是指银行等贷款机构〔以下简称银行〕以借款人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。在贷款债务履行期届满，贷款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的款本金和利息；协议不成的，贷款银行可以向法院提起诉讼，通过法律途径清偿贷款银行的债权。17房地产抵押贷款种类〔一〕按贷款对象分1、企事业法人房地产抵押贷款这是贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款2、个人房地产抵押贷款这是贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款18〔二〕按贷款用途分1、房屋开发抵押贷款房屋开发抵押贷款是指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作为抵押而发放的贷款2、土地开发抵押贷款土地开发抵押贷款是指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作为抵押而发放的贷款房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款，统称房地产开发贷款，又称房屋建设贷款193、购房抵押贷款指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款4、其他用途的房地产抵押贷款指贷款银行所发放的贷款不是用于所抵押房地产的开发建设和购置，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。20三、房地产抵押贷款的根本特征房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是以一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款工程的风险程度和抵押物的评估价值来发放的贷款。信用贷款：依据借款人的信誉状况发放的贷款保证贷款：以第三人承诺在借款人不能归还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提发放的贷款质押贷款：以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款21房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生的资金借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。房地产抵押贷款的抵押的现实性房地产抵押贷款一般是一种现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为。〔--比照保证贷款〕22四、房地产抵押贷款的作用增强工薪阶层的购房能力，促进住房自由化和房地产消费市场的开展增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金财务杠杆功能，促进房地产业的开展发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡开展确保银行贷款的平安性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的开展23第三节房地产抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款的参与者贷款资金供给者/贷款人--指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是商业银行贷款效劳者--为抵押贷款的正常运作提供效劳，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等在我国资金提供者与贷款效劳者相同2425借款人26二、房地产建设贷款1、指银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款2、借款人〔企事业法人〕开发工程的资本金比例不低于规定比例〔如35%〕，借款人应该提供指定地块的土地使用权有偿出让合同、开发建设方案、工程可行性报告、归还贷款本息的途径、批准的建设方案和贷款人要求提供的其他文件，四证〔土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证〕齐全27三、个人住房贷款的申请、审查和审批1、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但根本过程是一致的，就是对借款人资格的认定、审查其提交的各种相关证件的真实性。1〕借款人资格借款人资格的认定主要是确定其真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。282〕申请人需要提供的材料一般来说，借款人需要提交的证件包括：〔1〕身份证件；〔2〕放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；〔3〕符合规定的购置房屋合同意向书、协议或其他批准文件；〔4〕抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；〔5〕保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；〔6〕以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；〔7〕以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；〔8〕放款人要求提供的其他文件或资料29302、贷款审查贷款审查的内容主要包括：〔1〕核验借款人申请表；〔2〕核实借款人购房行为、购房合同的真实性和合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；〔3〕审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的归还贷款本息的能力；〔4〕拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；〔5〕审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；31〔6〕审查保证人的保证资格和保证能力；〔7〕审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限；〔8〕审查借款人自有资金情况，一般要求不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。323、借款人资信评估1〕个人素质包括职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康情况、行为表现等。2〕购房及还款能力3〕贷款平安性包括：抵押率、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购置财产保险情况等。33住房抵押贷款的订立过程34签订贷款合同贷款人选择贷款方式及期限批准贷款金融机构评估抵押房产价值及申请人信用决定购房、申请抵押贷款四、对抵押物价值的评估1、影响抵押房地产价格的因素〔1〕普通因素：社会经济因素、行政因素〔2〕区位因素：行政区划、交通、特殊政策、房地产类别〔3〕个别因素：位置、面积、地质、日照通风和干湿、朝向结构和格局、设备配置、建筑物外观352、评估方法〔1〕本钱估价法/重置本钱法评估价值=重置完全价值*成新率〔2〕市场比较法〔3〕收益复原法363、关于房产价值的评估主体房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。我国目前一般是由购房者来委托；而美国，主要是由贷款担保机构〔联邦住房管理局和退伍军人管理局〕来委托。37五、对贷款申请人的信用评估贷款申请人的尝债能力贷款购房的月支出与月收入之比〔小于50%〕长期债务总支出与月收入之比〔小于55%〕：长期债务总支出还包括如购车贷款等另外，注意借款人收入来源的稳定程度贷款申请人的尝债意愿信用纪录还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数〔即贷款额与房价的比率〕；二是购房动机〔自住、投资〕38五、住房抵押贷款的方式按贷款利率确实定方式不同，住房抵押贷款可分为固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款。固定利率抵押贷款在贷款合同规定的贷款期限内，贷款利率不随市场利率变化而改变。可变利率抵押贷款我国目前的可变利率抵押贷款：贷款利率参照贷款基准利率3940被迫违约与理性违约〔根据违约原因不同〕--被迫违约是指由于借款人支付能力缺乏〔如借款人发生失业、离婚等原因造成〕，无法如期归还抵押贷款的月付款而造成的违约行为。此时借款人被金融机构没收其房产改由抵押物价值抵偿尚未清偿的贷款余额。在国家经济稳定时，这种仅仅源于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生。六、抵押贷款违约行为：41--理性违约指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为。理性违约的影响因素：房地产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约贷款成数越高，越可能发生理性违约贷款期限越长，越可能发生理性违约贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约424344五、商业银行住房抵押贷款的计算1、单利和复利单利〔Simpleinterest〕：在到期时段内利息不参与计息。计算公式为I=p*r*n;S=p*(1+r*n)复利〔Compoundinterest〕：在到期时段内利息参与计息。复利反响利息的本质，利率既是债权人的一项收入来源，也是债权人舍弃流动性，舍去赚钱时机的补偿。计算公式为S=p*(1+r)n;I=S-P;其中，I表示利息额，P表示本金，r表示利率，S为本金和利息之和，n为信用存续期限。452、住房抵押贷款的首付款首付款为房屋总价和抵押贷款的差额，也称为借款人在抵押房地产上的净资产权益。为了减少贷款风险，银行发放的住房贷款额总是要小于抵押物的市场价格，因此，购房者需要一次性支付一定比例的首付款。46473、住房抵押贷款的还款方式1〕固定还本法〔CAM〕又称为“等额本金还款法〞，其主要特点是定期、定额还本，计算公式：以贷款20万元为例，贷10年，年利率为5.04%。这样，还款期限为120个月，月利率为0.42%，每月归还本金1666.67元，每月还款额见表2-1。4849···表2-1固定还本法举例单位：元·····················502〕固定付款法〔CPM〕在国内被称为“等额本息还款法〞，其主要特点是每期支付贷款本金与利息的总和都相同。因此我们可将这些每期相同的付款看成年金，这些付给贷方的年金，其现值总和必等于贷款的现值。其计算公式为：以贷款20万元为例，贷10年，年利率为5.04%。这样，还款期限为120个月，月利率为0.42%，那么根据公式计算得每月还款额为2125元，每月归还本金和利息见表2-2。5152························表2-2固定付款法举例单位：元53第三节住房公积金制度一、住房公积金住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。住房公积金制度规定实行住房公积金方法的职工个人按月缴交占工资一定比例的住房公积金，职工所在单位也按月提供占职工工资一定比例的住房公积金，两者均归职工个人所有。随着社会经济开展和职工收入的变化，可以分别调整职工和单位的缴交率，调整计算住房公积金的工资基数。住房公积金制度是一项强制性的住房储蓄制度，具有长期性、义务性的特点。广州市2021年度住房公积金缴存54〔一〕缴存基数1.自2021年7月1日起，职工个人住房公积金缴存基数由2021年职工个人月均工资总额，调整为2021年职工个人月均工资总额。工资总额按国家统计局?关于工资总额组成的规定?〔统制字〔1990〕1号〕计算。2.缴存基数不得超过本市统计部门公布的2021年职工月均工资的5倍，即4541元×5=22705元。职工月均工资总额〔实行年薪制的按月均分〕未超过上述限额的，以实际月均工资总额作为缴存基数；超过上述限额的，以该限额作为缴存基数〔二〕缴存比例

1.单位及个人的住房公积金缴存比例各为5％—20％，具体缴存比例由单位和个人根据实际情况自行选择。每个单位只能选定一个单位缴存比例，个人缴存比例应当等于或高于单位缴存比例。缴存比例取1％的整数倍。2.缴存住房公积金确有困难的单位，需按现行政策文件规定，向我中心提出降低缴存比例或者缓缴申请，经市住房公积金管理委员会审批后再进行调整。55〔三〕职工个人缴存局部免缴的情况缴存基数低于或等于我市现行最低工资标准〔市区1300元/月，花都区、番禺区、南沙区、从化市和增城市1100元/月〕的职工，单位应当按规定为职工缴存住房公积金，经职工本人同意，职工个人缴存局部可以免缴。5657二、我国住房公积金制度的建立自1988年2月国务院发布?关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案?以来，城市住房改分期分批推进，上海借鉴新加坡中央公积金制度的成功经验，1991年最早实行住房公积金制度。1992年扩展到北京、天津、江苏和浙江等地。1996年起，住房公积金制度正式在全国范围内开始推行。1999年国务院公布并实施了?住房公积金管理条例?，调整了住房公积金的使用方向，停止利用住房公积金发放新的工程贷款和单位贷款，加大了个人住房贷款的发放力度，条例的实施，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、标准化的新时期。2002年，进一步对?住房公积金管理条例?进行了修订。三、住房公积金的管理住房公积金管理委员会的决策管理住房公积金管理中心的运作管理受托银行专户存储管理住房公积金的监督管理“管委会决策，管理中心运作，银行专户存储，财政监督〞5859四、住房公积金的主要内容1、住房公积金储蓄的对象在当地工作，具有当地城镇常住户口或者当地居住证的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业