8203估价师协会网站案例分析

一、估价项目背湖南友谊土地估价接受湖南爱晚床具的委托，对位于望城县高塘岭镇大道南接线东侧一宗国有出让工业用地进行评估，为委托方向银行抵押提供土地使用权抵押价格参考，土地使用权人为湖南爱晚床具，在评估基准日2008年9月18,国有土地使用证登记土地面积为20220.1方米，登记用途为工业用地，土地使用权类型为出让，开发程度为宗地红线外“五通”(供水、排水、通路、通电、通讯)及红线内场地平整待地处于长沙市与望城县交界处区域。宗地临大道，对通较为便捷，周边环境好，基础配套设施较一般，自然危害度较小。目前宗地红线内有部分为菜地，有多栋居民住宅尚未拆迁。根据《国有土地使用权出让合同》，待地规划容积率1.0，建筑密度≤30%。二、估价技术思待地位于望城县高塘岭镇大道南接线东侧，属望城县规划建成区，《望城县基准地价修订技术报告》已于2005年由湖南省资源厅通过验收并颁布实施，其中制定了商业、住宅、工业用地基准地，因评地为业用地，处于基准地覆盖区范围，故参照工用地基准地价其修正体系行评估。评地周边地市场发育不够成熟，无可比交易案例，尚未有收益，故不能采用收益法、市场比较法或剩余法进行评估。考虑到区域土地取得费、开发费等资料来源客观齐全，能充分反映待地的实际成本，近年来拆迁补偿案例比较多，城市土地拆迁补偿资料齐备，结合本次估价对象的实际情况，可采用成本近法进行评估。采用基准地价修正系数法进行评估时，需要按以下技术路线行1、需要搜集有关基准地价资料，包括望城县有效、完整的基准2、确定待地所处区域同类用途的基准地价3、分析待地的地价影响因素，编制待地地价影响因素4、依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；5、进行交易日期等其它修正；6、求出待地地价采用成本法进行评估时，按照国家征收集体土地而支付给农村集体经济组织费用的技术思路进行评估。支付给农村集体经济组织的费用包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置费等，再加上相关税费及利息、利润和增值收益等。的最终结果。三、估价过程中的难点及解1、土地取得费和土地开发费的取值问这两项费用均应是评估基准日的重置费用，应按当地规定和物价水平确定，不能采用委托方实际的花费成本作为估价依据，而应采用观水平。因此没有直采纳委托提供的完整的际花费成本资料，而是走访了望城县相关征地拆迁部分，取得了大量方的实际花费有一定的差距（略低于其实际花费成本，在与其进行了充分的沟通解释之后，委托方终于认可了的评估结果。土地取得费各项费用和计算应以区域内客观平均费用水平来取费，而不是以宗地的实际个别发生额为标准；二是要遵循估价时点原则，以估价时点的相关费用标准进行评估。2、关于土地增值收益率的取值问题。《城镇土地估价规程》对“土地增值”的定义：是待估土地因改变是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。在缺乏足够的类似工目前，尚无明确的或相关技术规范对各类用途的土地增值收益的收取标准作出明确的规定，、各地（市）规定均不相同。因此在确定土地增值收益时要特别谨慎，做到有理有据。土地增值率的大小往往遵循以下规则用途不同，土地增值率不同。一般来说，商业＞住宅＞工业级别不同，土地增值率不同。一般来说，一级＞四级土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参几年的出让、转让和估价资料，并结合的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。3、关于合理确定利润率的问题由于估价目的不同，或估价时点的差异，利润率的取值可能会差别很大。确定利润率应把握不同工业行业的投资风险、利润率水平的客观差异。利润率的确定要考虑以下几个方面的因素（1期限的长短。一般来说，开发期限占用期限长的，投资风险也相应大，所以要求的利润率也相应高些（2区域经济状况，一般来说经济行业平均利润高，效益也相对较好（3土地的用途。商业用地开发利润率要高于住宅用地利润率，住宅用地开发利润率高于工业用地开发利润（4投资额大小。一般来说投资额大的有规模经济效应，利润率高些，但规模很大的又会造成规模不经济其利润率又会降下来。总体看，投资规模与利润率呈“n（5）行业平均利润率和通货膨胀率水平。土地投资利润率要参考行业平均利润率。本评估案例待估土地位于望城县与长沙市的交界处，用途为工业，土地面积适中，待地所在区域地势平坦，开发难度也不大，开发期预计为2年。在综合考虑上述因素后结合相关工业房地产行业的投资利润率，最后确定投资利润率为25%。四、估价案例的启示近法时可能会与市场产生偏差，因此只宜在下述四种范围内适用工业用地估价，城区或市区工业用地除外基准地价系数修是常用的土地估价方法之一，适用的条件为适用于大宗、成片的出让土地估价；适用于作为宗地估价的辅助、验证方法；适用确实缺乏成交案例，也无收益法、假设开发法使用条件的土地估价。运用时须明确基准地价的内涵和委地级别、土地开发程度等差异，并注意期日修正参数的选取（一定要有依据。其特点是能快速评估多宗土地价格，精度与基准地价及其修正体系密切相关。3、在估价过程中所需要的评估资料必须有充分的采纳理由，关参数的取舍必须结合现场查勘的情况综合确定，才能保证估价结果的客观和准确。因此，现场查勘是一个非常重要的环节，在与委托方一起进行现场查勘时，一定要缺的待地的“实体、权益和区位”三个因素，将土地证上记载的内容与实体相核对，包括对形状、面积、四至等作进一步确认；对土地权属性质是划拨还是出让，可使用年限长短、规划情况、他项权利情况、状况、优先偿付款项等等做出