物业管理的经济学分析

59/59物业治理的经济学分析引言物业治理在我国是一个新兴行业，而从物业治理行业本身来讲，又是一个极其复杂的综合性行业。如何适应中国的国情，在我国的专门社会、经济环境下健康、顺利地进展物业治理行业，是一个迫切需要解决的严峻课题。从物业治理体制在我国的进展实践看，沿海发达地区的都市和一些大型省会都市开展早、进展快；但从全国范围内来看，全面推广专业化、社会化、经营型的物业治理体制仍然面临许多困难。从物业治理的研究看，近年来已有许多有识之士开展了物业治理体制的研究，一方面总结了许多成功的经验，另一方面也引用、借鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研究看，属于实务操作性的东西较多，而属于基础理论研究的较少。综合实践进展和理论研究两个方面的需要，笔者认为当前应加强对物业治理的基础理论的分析。通过这种分析，能够更加深刻地理解物业治理的地位、作用，同时也为在进展物业治理行业的实践中所遇到的现实问题提供理论解答，为进展中国物业治理的对策研究提供理论指导。事实上，二十年的改革开放实践证明，任何一个方面改革的现实突破都首先依靠于其理论上的突破，物业治理因此也不例外。问题在于就物业治理而言，其基础理论研究到底应该包括哪些内容，从哪些方面着手进行这种研究。物业治理作为一种现代社会必不可少的服务业，其进展的历史尚不长。但分析其本身，有几个突出的特点。其一，物业治理从房地产的再生产循环的过程中看，既要参与生产、建设时期，又要参与消费、使用时期；从物业治理所联系的当事人来看，既包括开发商、业主、使用人，又包括有关政府部门、具体的专业服务企业，因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二，物业治理企业所提供的服务是供给于特定的消费者业主和使用人，这种服务对象的独特限定范围使其区不于一般企业其产品面关于一般社会大众的情况。其三，物业治理提供的服务是多样的，其中既包括有形的治理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象；其中既有能够“谁出钞票、谁受益”的能够私人消费的一般服务；也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”性质的独特服务。针对这三个方面的特点，我认为物业治理的基础理论应包含以下三个方面的内容：作为物业治理的基础理论，其第一个方面的内容应是从理论上阐明物业治理作为一个行业其产生、进展的必定性。不仅仅是从现实需要的方面去佐证，更要从物业治理作为因应现代技术进展和产权制度安排的制度创新的角度去发掘其内在规律的必定性，并从理论的高度上去审视物业治理的实质及内容。基础理论第二个方面的内容则是阐明物业治理作为一个企业其所提供的专门“产品”—物业治理服务。这种物业治理服务是对房屋、设备、设施、市政等进行的全方位、多功能的经营、治理、服务。这些经营、治理、服务中较独特也是较复杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服务。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之间的专门服务进行阐释分析。基础理论第三个方面的内容则应集中于物业治理市场环境培育，即市场各行为主体的规范等问题。如物业治理企业的专业化、规范化建设；业主委员会制度的建设与完善；政府相关部门与行业组织的效率改善等。从物业治理基础理论研究的展开途径上看，要紧是借鉴理论经济学的最新进展，用适用于物业治理那个新生事物的差不多经济学原理去构造其理论分析的框架。这些差不多原理包括现代产权理论、外部性理论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、托付—代理理论、服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理动身，来对物业治理的差不多问题作些初步的分析、探讨。第一节物业治理与现代产权、制度理论经济学是研究资源配置的一门社会科学，但其成功与否则在于其对人的行为的分析的科学性高低。而这种科学性则是直接基于经济学分析的前提假定描摹现实中人的行为的准确性。现代经济学的新进展正是源于对传统经济学的某些不现实假定的批判与修正。这些新进展的要紧方面确实是现代产权理论及制度经济学。这些理论揭示了在经济活动中产权、制度的功能，以及它们对一个社会的资源配置与经济增长所起的作用。在这一节，笔者试图用这些差不多的经济学原理来对物业治理作一番理论上的阐述。一、现代产权、制度理论简介(一)产权b\ML财产在通常意义上，只是指其物理状态自身。但实际上在更为准确的理解中，财产是一种权利，是一种操纵该项财产的排他性权利。抽象地讲，当一个人拥有对另外的人的特权去操纵某一事物时，这确实是财产权。(张军：《现代产权经济学》上海三联书店1991年版第26页。)完备的产权总是以复数名词出现的：它同意个人在权利所同意的范围内以各种方式使用权利，即使用权；在不损害他人的情况下能够享受从事物中所获得的各种利益，即用益权；改变事物的形状和内容，即决策权；通过出租能够把用益权上转让给不人或把所有权出售给不人，即让渡权。从这种意义上讲，一项物质商品的交易实际上只是在该商品所有者之间的一组权利交换。G这种权利集合或权利束的概念特不有助于理解什么是物业。我们明白，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。那么，实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地的特定权利集合。具体地讲，交易中的物业其完整的所有权包括如下这些权利：占有权(Possession)、治理权(Control)、享用权(Enjoyment)、排他权(Exclusion)、处置权(Disposition)(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)。这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权。而业主或使用者们在使用物业时，则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分权利集合。L-=从权利的角度理解物业是专门重要的。一方面，不同的产权安排(公有或私有)必定阻碍着权利人的行为方式，决定着其对物业本身的利用和使用。另一方面，这些权利束(集合)本身也决定了权利人对物业能够做什么和不能够做什么，这也讲明业主和使用者在物业的具体使用中有着丰富、复杂的内容。(二)产权的重要性及产权安排`3ti_1.科斯定理niN@;产权这一概念是重要的，它是整个经济系统中最重要的元素之一。人们的常识可不能怀疑产权的必要性和重要性，但从经济学理论讲，解决这一问题的是“科斯定理”。科斯定理是以新制度经济学鼻祖R•Coase命名的，由美国经济学家G•Stigler依照Coase的论文《社会成本问题》而提出来的。科斯定理讲的是假如假定交易费用为零，市场运作的最终结果与法律制度(产权制度)无关。这句令人费解的话换成另一种易明白的讲法则是：没有交易费用的世界如同没有摩擦力的世界一样不可能存在；现实的交易费用必定存在的情况下，则能够利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资源的最佳配置。至于什么缘故交易费用必须存在，用科斯的话来讲确实是：“进行市场交易需要发觉与谁打交道，通知不人想做生意，条件是什么，为成交而进行谈判，起草签订合同，保证合同条款的履行，进行必要的检查等，这些活动往往成本昂贵”。2.产权安排与经济效率i从科斯定理中能够获知，只要交易费用不为零，产权系统就会对行为和效率产生作用。因此，产权的变动必定带来效益的差不。也确实是讲，假如想将经济效率的潜力发挥出来，就应当进行产权结构的某些优化。\a那么产权安排到底有哪些类型呢?用的所有权力，其核心在于私有产权排斥他人以同样的权利处置该资源。(2)社团产权：社团产权是共同享有的，当某人对一种资源行使某权利时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利。与私有产权相比，社团产权在个人之间是完全不分完全重合的。\YdC\(3)集体产权：作为集体产权，对资源的各种权利的行使的决定必须由一个集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规则和约束。(4)可交换产权：并非所有的产权都能够交换，那些能够转让，能够交换的产权才称为可交换产权。I(5)排他性产权：可交换的产权必定排斥那些不通过交换方式取得这一权利的人。假如产权不能排他，则资源就会变成公共的了。(三)制度与制度变迁产权尽管是决定、阻碍人的行为、资源配置和经济绩效的重要因素，但它只是诸多变量中的一个。因此，更好地理解这些问题就必须从另一个更广的视角—制度因素来考虑。事实上，产权理论本身确实是作为新制度经济学派的一个分支而存在的。Ts^2n01、制度}所谓制度，确实是约束人们行为的一系列规则。现实世界中，制度是无处不在的。制度是某些服务的供给者，它们是应经济增长、技术进步的需要而产生。我们能够具体归纳出制度及其提供的服务，比如：用于降低交易费用的制度(如货币、期货市场)，用于确立公共物品和服务的生产与分配框架的制度(如高速公路、学校、农业试验站)。在制度经济学的分析中，制度多是作为一种内在因素被纳入其模型，其差不多思想在于制度对经济增长、经济绩效的阻碍重大。制度是处于不断变迁之中的，各个时期经济绩效的差异正是受到制度演进的全然阻碍。`lD2、制度变迁制度变迁是指从一种制度安排向另一种制度安排的转变、过渡，亦即制度安排的不断改变。而制度安排通俗地讲确实是一种具体的制度，一种支配经济单位之间可能合作与竞争的规则。制度处于变迁之中，制度会被创新，因为个人或团体可望承担这类变迁的成本从而获得一些在旧有的制度安排下不可能得到的利润。假如预期的净收益超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。而那些诱发人们去努力改变他们的制度安排的收益来源则是一些在现有制度安排下无法得到的“外部利润”。这些外部利润源于四个方面：规模经济、外部性、风险、交易费用。二、现代物业治理产生的全然动因什么缘故一定会产生现代物业治理，这是个必须给予确信回答的关键问题。那个问题的实质在于它在质询现代物业治理存在的价值。物业治理之产生有着许多现实的缘故，现有的书籍、论文中多有论及，但回答那个问题还应从深处开掘。分析表明，现代物业治理产生的全然动因在于技术进步所带来的人们生活、生产方式的变革及房地产利用、使用方式的变革与房地产产权多元化、复杂化之间的内在矛盾。现代物业治理是在近代才产生的，其产生首先是发源于技术的进步所带来的人们生产生活方式以及房地产利用、使用方式的转变。这种技术进步最直接地体现在建筑技术、交通技术的进展上。建筑技术的进展使得人们能够建设高层建筑和多功能的综合物业，交通技术的进展则拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间。正是由于这些技术的进步，才使得现代化的都市生产、生活方式得以产生，而这种方式的最全然特点是它的集聚性。例如，一间现代化的写字楼中可能聚拢了几十、几百家公司在其中办公；工业区内工厂和生产车间鳞次栉比；住宅区内更是聚拢了大量的住户。这种集聚性的特点是现代房地产利用、使用、开发建设中的全然特点之一，而且随着社会经济的进展、技术进步，集聚的特征会越来越明显、越来越强。而这种集聚性带来了两种效应，这两种效应(益)呼唤着现代物业治理的产生。(一)规模效益所谓规模效益是指由规模变动所引起的产出的变动。规模发生变动时，产出的变化有三种可能：产量增加比例大于投入增加的比例、小于投入增加的比例或等于投入增加的比例。对这三种可能情况，我们分不称它们为规模收益递增、递减或不变。假如我们将这种投入产出采纳生产函数来表示，则能够给出规模收益的严格概念。设生产函数为齐次函数，则关于任一不为零的λ有：λn•Q=F(λX1、λX2……)当ｎ＞1时，规模收益递增；n＜1时，规模收益递减；n=1时，规模收益不变。(魏埙、蔡继明、刘俊民、柳欣编著《现代西方经济学教程》，南开大学书版社1991年版第134页。)规模收益递增又可称为规模经济，即产出以高于投入的比例更快增长。那个现象讲明，最有效(单位成本最低)的产出需要较大规模的企业。d/产生规模经济的要紧缘故能够归结为两点，技术和投入的不可分性、专业化和分工。考察现代房地产的利用和使用，其治理、服务的生产也存在规模经济这种技术现象。从集聚性来看，现代的高层建筑和小区建设中明显存在着技术和投入的不可分性。专门明显，这些现代的房地产的维护、保养、治理、服务中专门多技术装备和设备只有在规模足够大时才可能使用。譬如楼宇玻璃的清洁，专用的清洁技术装备只有在规模足够时才可能购买和使用，但一经使用，其效率则远高于各用户自行设法清洁，平均成本会比各人单干更低。同时，专业化和分工也是社会经济进展的必定。较大的规模能够提高专业化和分工的程度，这同样能够大大地提高经济效率。在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下，分散独立的房地产的业主和使用者只会“自给自足”地自我提供房地产的治理和服务。但在集聚性增强，单位空间内业主和使用者密度提高，所需的治理和服务规模急剧扩大之后，自然为专业化和分工提供了进展的空间，而专业化和分工则提高了效率并使每一位业主和使用者都从中受益。N因此，集聚性所引致的规模经济使得传统上独立的、自给自足式的治理服务方式变得不经济了。(二)外部效应>&&\`生活中外部效应是广泛存在并严峻阻碍我们的生活的。外部效应的定义是“私人成本小于社会成本时引起的阻碍。”（张军：《现代产权经济学》上海三联书店1991年版第96页）即“一个或多人的自愿行为在未经第三方同意的情况下强加于或给予他们的成本或收益。”（[美]罗伯特•考特、托马斯•尤伦：《法和经济学》，上海人民出版社1994年版第231页。)由于外部效应的存在，每一个所有者对自己的物品的使用都会阻碍到其它人。因此外部效应是无处不在的，例如：邻居在凌晨三点大声吹奏的音乐、电梯中抽着廉价雪茄的客人，这些差不多上消费的负的外部效应。同时，也存在着正的外部效应，比如观赏不人的花园所带来的愉悦。外部效应最要紧的特征是存在着能给人带来收益或成本然而又没有市场能够出售的商品。没有凌晨三点大声吹奏音乐的市场，也没有廉价雪茄烟雾的市场。因此，外部效应的存在使得一人或多人的行为的私人成本与社会成本不相等。2h/U集聚性所导致的另一个突出的问题确实是这些外部效应。集聚使得个人的行为给予他人的成本(负外部效应)和收益(正的外部效应)都大到不可不察的地步了。正如两位新制度经济学家所描述的那样“每一个家居所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、维修、决策的改进上，而且也反映在他的邻居的这些方面上。”（［美］R•科斯等：《财产权利与制度变迁》上海人民出版社1994年版第280页。）集聚性的存在，使得外部效应更加强烈，而外部效应的根源则是在于有冲突的产权。从前面对产权概念和作用的介绍中我们明白，财产制度将资源分配给人们是为了给予他们支配财产的自由，其动身点是创设一个自由处置圈，在此范围内所有者能够自由处置其财产。但这一思想的前提假定是一个所有者对其财产的使用是能够和另一个所有者对其财产的使用区分开来的。而当难以进行这种区分时，则构成了有冲突的产权，并导致有外部效应的存在。外部效应的存在也使得独立、自给自足的治理服务方式不可能接着存在了。譬如，各个使用者都有权自由使用其所有的物业并负责其维修、治理，但当他无法干涉其他人的类似行为时，他必定因外部效应而受到额外的损失或收益。譬如，当他无法制止一位邻居不合理的装修给承重结构带来的损坏时，他的损失是不言而喻的。外部效应对一种新的治理服务供给方式的产生的阻碍因此不仅仅是技术上的，其中更重要的则是产权安排的阻碍。首先，现代物业的产权结构是多元化复杂化的，每位权利人都能够要求完全行使其拥有的具体权利内容。这种权利行使必定在集聚的环境中产生给予他人的或正或负的外部效应。其次是可分性问题。由于不能够区分财产所有者对各自财产的使用，也会导致外部效应的问题。集聚性的环境使得现代的物业在物理结构和技术上差不多上不可分的，而各个权利人又都能够独立行使其具体的权利内容。因此可分性的问题就更加严峻。独立的、自给自足的“自治”式治理服务供给方式也就更不能满足要求了。第三，也是更重要的，则是外部效应的内部化问题。产权的差不多功能就在于使资源配置更有效率，表现之一即是好的产权安排能够尽可能地将外部效应内部化。既然集聚性使得现代物业在利用、使用中外部效应的问题更加严峻，就应该作相应的产权安排来使得外部效应内部化以使全部业主和使用者受益。一种可能的选择是将社团产权转化为集体产权。在一种原始的情况下，现代物业中的许多部分（道路、大厅、电梯、公共绿地等等）是属于社团产权的。社团产权的一个特点是每个人对如何行使这种权利的决定无需其他人的同意。如此的界定会带来无效率的外部效应。例如在许多都市新建的小区中，住户经常向楼下的绿地或空地中倾倒垃圾，这种行为带来的必定是负的外部效应。这不仅是一个道德问题，更要紧的是这种社团产权的安排无效应。而一旦将产权安排转换为集体产权，情况会立即改观。在集体产权中，对资源的各种权利行使的决定是必定由一个集体作出的。集体产权会由投票表决选出一个代表各个成员的“委员会”。委员会以民主的方式进行决策来决定如何行使权利以及如何有效地利用资源和财产。民主的方式，多数通过的规则常常能够在众多权利人之间取得较中意的结果。在集体产权的安排之下，委员会将以“禁止”或“赔偿”的方式来消除倾倒垃圾的行为。而赔偿（即罚款）的方法则使得倾倒垃圾的行为有了市场、有了价格，外部效应则内部化了。(o4总之，现代物业治理产生的全然动因在于社会经济、技术的进步所带来的集聚性与多元化、复杂化的产权在使用中不可分的矛盾。由于技术的缘故和产权安排中向更高效率转化的缘故，与现代物业治理相对立的独立的自给自足的自治式治理、服务的供给方式必定会为一种新的供给方式所取代。但什么缘故一定会为现代物业治理这种方式来取代，则要由下面的制度理论解释来回答了。三、现代物业治理的产生是一种制度创新制度是经济活动中的重要变量，是阻碍经济增长的重要因素。在宏观经济中如此，在微观经济活动中也不例外。现代物业治理的产生确实是一种制度创新。从上面的分析中我们看到，由于技术上的缘故和产权安排的问题，“自治”式的治理服务供给方式必须为新的方式取代。从制度分析的角度看，这实际上确实是旧的制度差不多不适应需要，需要来一次制度创新，以新的制度来提高效率。(一)制度需求、制度供给与现代物业治理的制度创新wMW人类社会经济生活对制度的需要是勿需怀疑的，那么对制度安排的需求也就容易理解了。对制度安排的需求能够归结为：按照现有的制度安排，无法获得潜在的利益(或外在利润)。制度创新者意识到，对现有制度安排的改变使他们能猎取在原有制度下得不到的利益。制度变化的供给则取决于政治秩序提供新的制度安排的能力和意愿。制度安排的需求的强度取决于创新者预期的潜在收益(外在利润)的高低。制度变化的供给的阻碍因素则较多，其中重要的因素一是制度设计的成本，一是现有知识的积存及社会科学知识的进步，再有确实是实施新制度安排的预期成本。从现代物业治理的产生来看，旧有的治理、服务供给方式也确实是旧的制度安排已不适合需要，这种不适合需要讲明现在有潜在的收益存在，而这种制度安排却无法猎取这些收益。例如规模收益递增和专业化以及外部效应的存在，都意味着潜在收益的存在。同时，另一方面，人们也在预期着成本，当潜在收益超过预期的成本时，一次制度创新就发生了。M这种创新的制度安排是从一个可供选择的制度安排集合中选择出来的。至于什么缘故要选择这一特定的制度安排则是由于那个制度安排比其他制度安排更有效。同时，创新也不是一蹴而就的，是一个渐进的过程。从一种自治式的方式过渡到现代的完善的物业治理也有一个过程。创新的最后结果选择了现代物业治理，是由于相对其他制度安排他最有效，而且从供给的角度看也有三项缘故促成它最终被选择出来。其一是知识的积存，包括使得物业治理得以实行的技术可能性、专业化分工的深入、观念的转变、现代企业组织的知识以及房地产市场的存在等等。其二是制度引进的问题，即当一国一地产生了物业治理这种创新之后，其它地区和国家的学习、引进。其三则是政府的选择和政策的阻碍。o综合制度的需求，制度变化的供给以及可供选择的制度集合，现代物业治理得以以一种更有效率(猎取外在利润)的创新制度而产生了。中国物业治理最早发端于深圳，迄今正处于一种全面推广、普及的时期且遇到相当多方面的阻力。这种现象亦同不的许多改革举措相似。什么缘故深圳会最早出现物业治理，进展最好、阻力较小，而在全国范围内(尤其是宽敞内地)却不是如此，本人尝试用制度变迁的两种方式来解释这种现象。(二)诱致性制度变迁与中国物业治理的产生3诱致性制度变迁是一群(个)人在响应由制度不均衡引致的获利机会时所进行的自发性变迁。相应的，强制性制度变迁则指由政府法令引起的变迁。中国物业治理在深圳的产生和进展是一种诱致性变迁。这种变迁的产生及顺利推广有以下几个重要的缘故：1、深圳的制度需求最为强烈：从物业治理那个方面看，深圳是一个新兴的现代化都市，其建成的房地产是国内最现代化的，技术的先进和市场的竞争使得物业利用、使用中的集聚性最为强烈。从产权安排方面看，深圳是房地产商品化、私有化最早和最好的地区。产权的明晰化，产权结构的复杂化、多元化格局较早形成。如此，二者之间的矛盾碰撞使得诸如规模效益、外部效应等因素导致的潜在收益已十分明显，引人重视，并亟待由新的制度安排来猎取。2、深圳存在着一批有眼光、有能力、敢冒险、勇于创新的“企业家”：这些创新者构成的团体认识到潜在收益存在，他们只要进行制度的创新，改变旧有制度的安排就能获得潜在收益。这些“企业家”、创新者确实是新制度经济学中谈到的初级行为团体，正是那个团体启动了制度安排创新的进程。而深圳是富于如此的初级行为团体的。3、学习与制度引进：学习和制度引进是深圳的物业治理得以产生和顺利开展的重要缘故。学习是在时刻中我们所积存的知识的传递。制度变迁的速度也是学习速度的函数。深圳的创新者和深圳人显然处在一个更好的学习氛围之中，那个地点集中了内地来的一些优秀人才，接纳新事物速度快。人才的集中也使得各种知识的积存更加充分，改革开放使得那个地点的人们能够更好地与其它地区、国家的人们进行交流。学习速度快、知识存量多使得进行物业治理的创新速度较快、较顺利。更重要的是在交流中的制度引进，这种制度引进本身使得设计、制造一种新制度安排的成本降低。而学习、初级行为团体的高素养又降低了这些新的制度安排的预期的实施成本。这些都降低了制度供给的成本，使得深圳的物业治理作为一种诱致性的制度变迁顺利产生又迅速进展。4、制度环境和其它外部条件给新制度留下了足够的空间和边界：物业治理作为一种新制度不是孤立地存在的，大的制度环境与外部条件也决定了制度的安排及变迁。深圳的成功也得益于这些环境、条件所拓宽的新制度创新的空间。深圳特区作为一块改革的试验田，大的制度环境是宽松的。同时，深圳住房制度改革与房屋商品化、私有化的程度较深也是促进其物业治理制度创新的重要外部条件。K纵观深圳的物业治理的产生与进展，它能够归结为一种诱致性的制度变迁，具有自发性、盈利性(预期收益大于预期成本)、渐进性。深圳的成功从制度变迁的成本-效益分析中能够得到解释：它成功地降低了预期的成本，而深圳人的经济价值的提高则增加了潜在收益。(三)强制性制度变迁与物业治理在中国的推广与深圳的情况相反，物业治理推广在中国许多地区，尤其是内陆地区则属于一种强制性的制度变迁。这种分析亦能够解释物业治理推广遇到的困难和阻力。强制性制度变迁是由政府命令和法律引入和实现。什么缘故会在多数地区要依靠强制性的变迁来推广物业治理同时存在一些阻力和困难呢?深层次的缘故能够总结为两个方面：件的限制和人的经济价值不够大。从外部条件看，房地产产权的私有化不足是最重要的。公有的产权安排下，财产的权利界定是不清晰的，这使得新制度安排在深圳的条件下所可能带来的潜在收益是不明显的。人的经济价值较低是制度需求不足的又一重要缘故。美国经济学家T.W.Schultz的一句名言是“我难以想象，任何经济的长期变动对制度改变所产生的阻碍会比工资相关于租金变动(即财产服务的价值)的阻碍更为深远。”([美]R•科斯等：《财产权利与制度变迁》，上海人民出版社1994年第260页。)他将对制度的新的需求归结为人的经济价值提高的结果。他有三个理由：制度是对劳动力的市场价值提高的反应；制度是对人力资本投资的酬劳率提高的反应；制度是对消费者可支配收入增加的反应。因此，在中国的多数地区人的经济价值尚未能提高到深圳的水平的前提下，自然无法产生新的足够的制度需求。这同样有助于解释什么缘故在高收入、房屋产权界定较清晰的地区物业治理较易开展，因为这些地区的外部条件预备与人的经济价值能够产生足够的制度变迁的需求。2、强制性制度变迁有其独特的长处。作为强制性制度变迁主体的国家，其本身的差不多功能之一确实是提供制度供给。其优势在于，国家作为一个垄断者，能够用比竞争性组织(如初次行为团体)低得多的费用提供制度服务。这一方面源于国家能够在全国范围内推动制度变迁从而获得规模经济，另一方面源于国家可凭强制力而降低新制度的组织和实施成本。在自发性的诱致性变迁不足以产生的地区，因此适于用强制性变迁的方式来推广物业治理。但强制性变迁也存在一些缺陷，这些缺陷降低了其有效性。这些缺陷在于，强制性变迁的主体是国家，而国家的潜在收益与预期成本的评价与个人是不同的，这种变迁不一定能保证一般社会成员获得收益。有些地点物业治理的推广阻力正源于此：政府的效用最大化与社会的并不完全一致。同时，强制性变迁的诱因更加复杂。对比诱致性、强制性变迁两种物业治理产生、进展方式，我们看到：选择哪一种方式是由各自的具体环境和成本-收益分析决定的；两种方式是相辅相承的，采纳强制性变迁不是由于居民“观念”的问题，任何居民的选择差不多上基于其个人的成本-收益分析的理性选择；强制性变迁的自上而下的方式表面看更快、更简单，然而由于缺乏诱致性变迁的自发性、盈利性，它更容易由于居民意见不一致而遭遇阻力甚至变形。第二节物业治理与房地产消费、使用的特点及社会分工理论对现代物业治理的分析应该阐释房地产商品的专门性、房地产消费使用的专门性、现代房地产的技术特征、物业治理与专业化、分工等问题。这能够对权利、制度层面的分析构成补充，这种分析则着重于技术层面的分析，能够解释另一些问题。一、房地产与房地产消费使用的专门性物业治理的操作对象是各类房地产，我们的分析就先从房地产及其消费使用的专门性开始。(一)房地产的特点区分房地产与其他一般商品的最要紧特征有四个：较高的价值、耐久性、异质性和地理位置的固定性。房地产的较高价值要紧体现在其市场价格较高；耐久性更是不言而喻的，一般房产寿命也有几十、上百年，而从自然形态考虑地产的寿命则几近无限；异质性是讲没有两宗完全一样的房地产，即使是在同一设计、同一小区内的房地产也会因楼层、朝向、相对位置的不同而无法作到完全一样；固定性则是更重要的，从罗马法开始，财产就按是否具有这种固定性而被区分为动产和不动产，而房地产则是最重要和最要紧的不动产。这些特征直接决定了房地产的消费、使用上的独特性质和专门要求。(二)房地产消费、使用中的专门性房地产区不于一般商品的特征直接决定了其区不于一般商品的消费、使用中的专门性。这种专门性我们能够举出一些来，但最为全然的则是如下三点：1、作为一种耐用品，房地产的持有、使用既是消费又是投资：房地产毫无疑问是一种耐用品，其自然的耐用期限和经济的耐用期限都专门长。作为耐用品，最重要的特征是其产生的服务流量及于今后。但房地产这种耐用品的最大特点则是其持有和使用兼具消费、投资的双重性质同时能够专门容易地相互转换。例如，一个人购买了一幢住宅，假如他只是为了为其全家提供一个栖身之所，那么这幢住宅关于他而言只是一宗消费品，他从居于此住宅中得到了效用；然而他也能够将此房出租给他人使用自己收租牟利。现在这幢住宅对他则是一种投资；同时，那个人也能够先以消费品的形式使用此住宅，经历一个时期，当房地产价格上升时，他再将此房转让给他人而牟利。这种情况下，他关于此住宅的使用是兼具消费和投资的双重性，同时最后完成了由消费向投资的转化。>房地产的那个特性是一般耐用品所不具备的，它们或者是纯粹的消费或者是纯粹的投资。房地产那个特性的由来要紧是它作为物质形态不易灭失而且供给弹性低，有保值、增值的特性。K2、房地产的消费使用中，治理、服务必不可少，治理、服务是房地产的互补品：泛泛地讲，一般产品在使用、消费中也会产生治理、服务的问题。例如，汽车的使用中也有个保养、维修的服务。然而这种一般产品的治理、服务只是低层次的而且是非经常性的。一般产品的使用、消费中只需要维修和保养，这是一种低层次的服务，而且不是时时都需要。因此治理、服务关于一般产品的使用、消费达不到不可或缺的程度。房地产则不同，治理、服务是一种强烈的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。实际上，房地产的功能并不仅仅局限于提供立足之所、遮风避雨，房地产消费、使用中人们不仅仅是在利用、消耗它的物质实体，更是在享用它提供的一种环境、一种氛围、一种综合的服务，这些远不是作为物质形态的房地产能够独立地完成的，而必须辅之以治理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的，高层次上的治理和服务。因此，一个人出钞票购买一幢住宅，它购置的不仅仅是住宅的物质实体，更是其附带的优美环境、良好的邻里关系、安定的治安等等。尤其重要的是，治理服务是必须经常性的。有的人可能会惊奇，作为一种存量的房地产如何同服务这种流量相结合。事实上，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，那个流量贯穿于其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的治理、服务流量，才共同构成完整的享用对象。这讲明，治理、服务不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命期的行为，而不是一时之举。3、房地产的消费、使用存在外部效应：房地产的消费和使用不只是其所有者或使用者个人的事，消费和使用强烈依靠外部环境以及毗连的其他房地产的所有者、使用人的行为。尤其在现代社会，随着都市化和技术的进步，更大规模、更大密度的聚拢成为房地产的一大特征之后，这种对外部环境和他人行为的依靠已成为不争之事实。特不是由于技术的进步，房地产的功能多样化、附属设备的复杂化使得消费、使用中对外部环境和他人行为的依靠更加明显和强烈了。例如，现代房地产的建筑结构和设备的贯穿性已使那种独门独立、只有鸡犬之声相闻的时代一去不返了。这种依靠便产生了严峻的外部效应(在上节中的产权、制度理论的分析中已详细介绍了外部效应的概念及其阻碍)。这些特征使得房地产作为一种独特的产品而存在并决定了现代物业治理产生的必定性。二、现代物业治理产生的必定性从上面对房地产及其消费使用的专门性的剖析，我们能够引出这些技术特点决定的物业治理产生的必定性。©深圳物业治理信息网--物业治理信息论坛，讨论物业治理的方方面面。（一）消费—投资的双重性决定了治理、服务的综合性房地产假如单纯作为一种消费品而存在，那么其治理和服务尚能够局限于维修、保养；但由于其使用的消费—投资的双重性，它必定需要一种高于维修、保养的综合性治理、服务。假如房地产为单纯的消费品，则其治理服务将集中于对物质损耗(由于使用或自然力的因素造成)的更新和弥补。然而作为双重身份的房地产，情况不仅仅是这么简单，这种情况下核心的问题是要使它作为一种投资而得到保值、增值并猎取收益。这时治理服务的职能将不仅是维修、保养，还将包括对无形损耗的弥补、更新以及经营服务。所谓无形损耗是指那些并非由物质形体的损耗而带来的房地产的价值损失。它要紧是由功能因素和经济因素造成的。由功能因素造成无形损耗实际是由于功能的退化而带来的损失，包括由于技术进步、设计进展所造成的房地产相对落后、设备不足、效率降低等方面。针对这种损耗，应该提供的治理、服务包括更新设备、重新装修、更改设计、更新相关设施等等。由经济因素造成的无形损耗则要紧是指房地产与外部环境的不协调和与市场上类似的房地产相比优良性减退。针对经济因素的损耗，治理、服务中必须包含对外部环境(绿化、治安、道路……)的保持和改善的内容。总之，无形损耗的弥补、更新需要有综合性的治理和服务来使得房地产作为消费品保持并不断改良其舒适性，又作为投资维持令人中意的收益性。在地产作为投资而被持有的情况下，向其提供各种经营服务就必不可少了。对租赁的房地产能够提供租赁治理服务，更为高级的则是一种财产治理的信托服务，在发达的房地产市场上这种服务也是必定存在的。例如在日本关于用来投机的土地的治理是由专门的不动产治理公司负责的，这显然是对作为投资的房地产所提供的经营服务。房地产的双重性决定的治理、服务的综合性使得这种治理、服务作为一种专门的服务具有了存在的价值，这是现代物业治理产生的必要条件。'(二)作为房地产商品互补品的物业治理是社会经常性的需要什么是互补品呢?我们明白，商品之间有可能存在关联的关系，我们每天每时都享用着由多种商品构成的特定商品组合提供的效用。这种关联关系可分为三种：替代、互补和独立。假如以两种商品X、Y来定义，则判定二者属于哪种关系由下式给出：此式大于零，则x、y属互补品关系；此式小于零，二者属替代品关系；此式等于零，二者是独立的(不存在关联)。那个式子的经济含义是，当消费y的数量固定时，x的消费量增加使得消费y的边际效用增加。通俗地讲，作为互补品，x与y结合将使效用更大，x的价格降低会使得y的消费量增加(交叉价格弹性大于零)。作为互补品，物业治理与房地产本身结合才能完整发挥其功能，这使得物业治理能够独立于房地产的交易而经常性的存在。由于这种服务不仅及于新建房地产更及于已存在的房地产，因此它有宽敞的存在空间和市场的持续性。这种持续性是物业治理独立存在的又一重要条件。`物业治理作为互补品的那个特性，使得它最易由房地产的开发商发觉并承担。举例讲，所有的汽车商都明白，质优价廉的汽油能够促进其销售。而物业治理与房地产开发亦存在类似关系。既然关于房地产的使用、评价不是局限于它的物质实体方面，良好的物业治理必将增加房地产的价值并促进其销售。这种关系有助于解释什么缘故物业治理多产生于开发商对自己开发房地产的物业治理并形成一种“儿子为老子打工”的局面。这种方式不能简单理解为售后服务。(三)外部效应决定了物业治理的企业化形式房地产消费使用中的外部性不仅有技术意义上的，更有权利制度意义上的。我们那个地点是着重谈技术意义上的外部效应问题。技术的进步使得现代房地产中的单个单位要依靠各种公共设备、设施以及其他单位的合作才能正常使用。那个地点面的治理、服务已不只是涉及单个的使用者了，而是阻碍到整个区域内的全部使用者。如此，自给自足式的服务差不多无法适应这种技术上的外部效应了，物业治理服务必须作为一种专门的服务而从每位用户的自我治理、服务中分离出来，而在市场经济社会中，这些独立出来的职能必将由企业的组织形式来承担。因此，房地产消费、使用中的那个特性能够视为现代物业治理产生的一个充分条件。这种充分条件也有助于理解现代物业治理最初产生于上个世纪末，伴随那些高层建筑、电梯的出现而出现。以及在中国，物业治理多产生于新建的楼宇和住宅小区。三、分工与专业化和物业治理企业上面我们是用技术的观点来分析物业治理所提供的服务何以必须作为一种专门性的互补品供给房地产的业主和使用者。那个地点我们沿着那个主线分析什么缘故应由物业治理企业来提供这类服务，这些企业什么缘故能够独立于房地产开发企业而存在，它们应采取哪些策略来进展？（一）分工与专业化之一：职能分化我们对房地产消费、使用专门性所作的技术分析实际是论证了物业治理服务应作为一种必不可少的服务商品而被经常性地提供。换句话讲，这确实是一种分工物业治理作为一种独立的职能而从房地产的其他生产、操作活动中独立、分化出来。这是形成物业治理企业所需经历的分工与专业化进程中的第一步。这种职能的分立的根源在于前面的我们对房地产消费、使用的专门性的分析，那个地点不再重复。那个地点需要描述一下分工与专业化的差不多含义。分工与专业化是一个问题的两个方面。分工确实是两个或两个以上的个人或组织将原来一个人或组织生产活动中所包含的不同职能的操作分开进行；专业化确实是一个人或组织减少其生产活动中不同职能的操作的种类，或者讲将生产集于较少的不同职能的操作上。关于企业而言，分工和专业化的过程确实是企业的职能不断地分离出去，由其他专业化的企业专门承担这些职能的过程。#*k在这专业化进程中的第一时期，物业治理成为了一种独立的职能，须由一组织单独来提供而不能由用户自给自足或是简单当作房地产开发企业的售后服务。这种职能分离的直接结果是开发商须设立专门部门来生产并提供专业治理服务。可见，设立独立的物业治理部门于开发企业内，动机并不只是促销，而是有着深层次的必定性。（二）分工与专业化之二：物业治理企业的专业化k职能分立与职能部门的独立只是分工与专业化的第一步，这种进程的接着进展直接导致了物业治理企业的专业化。物业治理企业的专业化被理解为物业治理作为一种独立职能由专门的物业治理企业承担。这种专业化的好处要紧有两个：1、物业治理企业作为市场中独立的经济实体，有其自身经济利益的追求，这将促使它提高效率。而在开发企业内作为部门的物业治理则会因责、权、利的问题，缺乏这种追求的内在动机。YV2、作为独立企业的物业治理公司跳出作为职能部门的局限，能够面对更大的市场。面对的市场越大，物业治理公司面临的竞争也越多，而良好的市场竞争是提高效率的唯一途径。可见，企业化的物业治理是市场经济中分工与专业化的必定选择。（三）分工与专业化之三：物业治理的社会化AM物业治理的社会化是分工与专业化增进的又一时期。所谓物业治理的社会化有两重含义，一方面它是指物业治理公司作为独立的企业面向整个市场经营，这是继专业化形成企业之后的又一次增进—不仅面对所依托的开发商的物业更面对全市场上所有的物业；另一方面，物业治理的各项具体服务内容由各专业服务队伍来承担。这种社会化的物业治理服务需要处理好一些关系。z1、是否需要拥有各专业服务队伍？社会化物业治理的一种理想模式是：物业治理公司面向其服务的对象，是综合性物业治理服务的供给者；而面向各专业服务企业，物业治理公司又作为一种需求方出现。举例而言，物业治理公司向住宅小区提供治安、保安服务，而这种服务又是物业治理公司从专业保安公司那儿购得的。然而否一定采纳这种模式呢，不能一刀切。这种模式实际上是专业化又进一步的表现，然而否能够实现这种增进，取决于一些条件：（1）交易费用。所谓交易费用乃指买卖商品或劳务时除价格以外的费用。自己不拥有专业服务队伍（如上例）与自己拥有各专业服务队伍，物业治理进行选择的要紧依据是交易费用的比较。查找托付各专业服务公司花费成本，这是市场交易费用；企业内治理、协调各专业队伍的成本则是企业内部的交易费用。前者高于后者，则企业会选择自己组织并拥有专业服务队伍；后者高于前者，则理想模式可取。（2）市场规模。市场规模大小是物业治理企业选择的又一依据。一般来讲，市场规模的扩大带来专业化的增进。市场化的进程加快和市场规模容量的增大会促使物业治理向我们设想的理想模式进展。2、一业为主，多种经营现在国内的物业治理企业多提出一业为主多种经营的经营战略，这一战略是可取的，当然是由于要以经营收入弥补治理费用但也有其重要的经济缘故。一业为主，多种经营实际上是讲企业的多样化，即企业在原有的产品和市场之外的经营活动。当前物业治理公司多样化经营要紧是利用所接管的物业进行一些经营活动（从租场地办农贸市场到开发经营电子商务等等）。这种经营的要紧缘故是范围经济，即由物业治理公司搞这些经营成本较低。至于另一种多样化，即物业治理公司从事独立于物业治理及其托管物业扩其它经营。则是现代公司的一种常见经营策略，不在本文讨论之列了。第三节物业治理与公共物品理论物业治理行业提供的是专门的服务商品。这种商品的专门性就在于其服务中有相当的部分是属于带有公共物品性质的俱乐部物品。这种专门性决定了物业治理行业的专门性，并决定了其收费、供给、服务形式与内容以及经营宗旨方面的复杂性。Yq现代物业治理的治理范围已相当广泛，服务项目业已多元化。概括起来，物业治理的差不多内容包括：日常维修养护、治安保卫、清扫保洁、消防安全、日常小修急修项目或工程等等。从这些项目上分析，这些治理和服务都与一般的服务商品有所不同。一般的服务，譬如讲雇佣的保姆为雇主提供的服务，只能由出钞票购买的雇主享用，然而物业治理服务内容中许多部分却不是如此。对一高层楼宇的电梯的维护保养，可不能由个不的业主或使用者负责，但这种服务却使所有的业主、使用者甚至来访者受益。那个地点，我尝试以这种专门性为分析的动身点来解释、解答物业治理的另一些差不多问题。一、私人物品与公共物品我们上面提到的物业治理服务内容与一般服务的差不，也正是经济学家们极为关注的一种普遍现象。这种现象归纳起来确实是私人物品与公共物品的差异。(一)公共物品与私人物品>公共物品是如此一种物品：它一旦生产出来，生产者就无法决定谁来得到它。换言之，公共物品一旦提供出来，生产者无法排斥那些不为此物品付费的个人，或者排他的成本高到使排他成为不大可能的情况。最常举的例子是一个国家的国防。与公共物品的非排他性相对应，私人物品的定义源于其使用或消费中的排他性。换句话讲，具有使用或消费上的排他性的物品确实是私人物品。公共物品和私人物品的差不能够从两个方面来看。从消费上看，差不在因此否有排他性：私人物品消费上具有排他性，公共物品则不具有消费上的排他性。从生产上看，两者的差不也专门明显：私人物品的生产者能够决定谁能够获得此物品谁支付了价款，谁才能够得到，因此私人物品意味着私有的权利；公共物品则不行，它一经生产出来，生产者就无法决定谁将得到它，不付费的人也可能获得它并消费使用它。因此，我们通常分析中的市场机制是以私人物品为基础的，全部消费量等于全部的生产量，而关于公共物品来讲，单个的生产就可满足全部的消费，而单个人的消费就意味着全部的生产。(二)俱乐部物品从公共物品、私人物品的定义和区不中我们能够看出，公共物品和私人物品差不多上一种极端或纯粹的物品，但在实际中，有许多物品是难于划归纯粹的公共物品或纯粹的私人物品的。ckreF1965年，JauresBuchanan写了一篇创新的文章《俱乐部的经济学理论》，其中他在纯公共物品和纯私人物品之间的一个连续体上定义了另一种物品：俱乐部物品。所谓俱乐部物品确实是介于纯公共物品和纯私人物品之间的产品或服务。它既和私人物品相区不又不完全等同于公共物品，它的要紧特征有二：1、排他性：俱乐部物品仅能由俱乐部的全体成员(具有某种资格并遵守俱乐部规则的单个成员组成)消费，针对非俱乐部成员，其消费是排他的。这是它近似于私人物品而区不于公共物品的性质。2、非对抗性：即单个俱乐部成员对俱乐部物品的消费可不能阻碍或减少其他俱乐部成员对此物品的消费。这是它近似于公共物品而与私人物品相区不的性质。二、俱乐部物品的概念与物业治理服务现在我们试用俱乐部物品的概念来分析一下物业治理服务的收费问题和“免费搭乘”问题。(一)物业治理的收费问题从微观角度分析，一个物业治理企业对其治理的一幢楼宇或一个小区的服务供给存在一个最优边界。当供给的服务数量过多、质量过高，其边际成本超过各业主的边际替代率之和时，这种供给就不是有效的。这能够解释什么缘故不同的物业单位其物业治理服务是不同的。它讲明不是服务提供得越多(或质量越高)就最好，关键是满足业主和使用者的需求，符合有效供给条件。这也讲明，低收入区的物业服务应是低档次的，而高收入区则反之。高收入区的业主的私人财货会更多，若以同样水平(相关于低收入区)的物业治理服务供给之，则由于效用递减，其边际替代率会较高，而以更高的边际成本提供更多的物业治理服务是可取的。在物业治理向全国范围尤其中西部地区推广时，牢记那个最优供给边界、注意档次的拉开是具有相当重要的现实指导意义的。8`B(;t在一个最优的物业治理服务供给量确定的情况下，从理论上讲，各位业主情愿为之支付的价格是不同的。物业治理服务应该如何收费，这是个极复杂的问题，但现实中却有一个极简单的解决方式：现实中收费标准是固定的，一般是按每单位使用面积固定费用水平来征收，对各个业主和使用者是一视同仁的。这种现实的简单化的处理方式却有着深刻的合理性，有两点理由能够讲明：QFbgw1、每位业主的真实支付意愿是难以调查而易于隐蔽的。业主对一定的物业治理服务的支付意愿是由他个人的偏好决定的，但这种偏好是难以测度的。能够想象，向一个小区的几百、几千位业主或使用者调查其偏好和支付意愿将会是一项费时耗力甚巨的工程。而且，更重要的是人们是可不能轻易表露其真实的支付意愿的。因为假如按支付意愿收费的话，所有的人都将隐瞒其真实的支付意愿而尽量压低其所支付的费用。甚至自称支付意愿为零而不支付费用因为物业治理服务中的俱乐部物品在俱乐部内消费是非对抗性的。2、在“俱乐部”内收费应是均等的。将物业治理服务供给的全体对象视为一个俱乐部时，其收费应是均等的。俱乐部向不同的成员收取不同的费用的任何试图，都将赶走一部分成员(收费高出其个人的支付意愿)从而导致整个集体的不稳定。对收费方式的分析也有助于我们对物业治理企业经营宗旨的讨论。一般描述这种宗旨，多是强调其“保本微利”。实际上作为一种企业组织，物业治理公司的追求利润的动机是无可厚非的，是否保本微利应该由市场上的供求竞争最后决定。真正应该重视的是，物业治理公司一旦被业主委员会选定，它就作为一个唯一的治理服务供给者而在“俱乐部”内成为一垄断厂商。应有一些规则来限制这种垄断者的不利行为。从现在流行的治理费用按实际开支预算，用总使用面积分摊的方法实际上是一种平均产品定价行为，这种行为中物业治理公司本身是没有降低开支、压低成本的内在动机的，这是值得注意的问题。业主委员会的监督和操纵作用是解决这一问题的重要手段。'(二)“免费搭乘”问题及其解决人们常讲天下没有免费的午餐，然而涉及到公共物品或是俱乐部物品，情况则不是如此。从物业治理服务的俱乐部物品的性质来看，俱乐部范围内，其消费是不能排他的。例如，小区的治安保卫服务一经提供，全体业主和用户都可享受到，一人的享用可不能阻碍他人的享用。既然如此，人们发觉，只要不人出资使得这种服务被提供出来，自己不付费用即可坐享这种服务。这种希望他人独自购买服务而自己坐享其成的问题实际上确实是人们之间试图互相免费搭车，即想吃免费的午餐。那么什么缘故作为俱乐部物品的物业治理服务仍然被提供出来且不存在免费搭车的问题呢?这是一个比收费问题更深层次的问题。1、免费搭乘与博弈考察人们之间的互相试图免费搭乘的问题，我们能够用博弈论（gametheory）中“囚犯的难题”的模型来分析当事人的行为策略。现在我们假定有两位业主(A、B)，每人拥有的财产假定为1000元，物业治理服务的费用为300元，而每个人认为这种物业治理服务对他本人而言价值200元(给其提供200元的效用)。若二人都认为应购买这种服务，则300元的费用二人平摊；假如一个讲应购买而另一个人认为不应购买，则费用全部由认为应购买的人支付。如此我们得到下面的支付矩阵。矩阵中左上角元素（1050，1050）意味着二人决定平摊费用，每人负担150元，同时得到200元的效用，因此私人物品与治理服务共同提供给每个人1050元的效用。左下角则意味着A决定购买而B决定不买，因此费用全部由A负担而200元的收益则二人都享有，因此A、B二人的私人物品与服务共同提供的效用分不为900元和1200元。右上、右下元素内容也是这么得来的。<从那个支付矩阵看，两个人都决定不购买是一种最佳的策略选择：从A来看，不管B选择买依旧不买，他的总效用差不多上选择不买为大(1200＞1050，1000＞900)；B也一样，不管A选择买依旧不买，B选择不买都会得到更多的总效用(1200＞1050，1000＞900)。那个结论确实是，由于两个人都试图从对方那儿免费搭乘，结果对二人来讲确实有利的物业治理服务(二人的效用之和400元大于总费用300元)却不能被购买。本来能够给两个都带来效用提高的帕累托改善却由于免费搭车的企图而不能实现。这种情况看起来专门难理解，然而各人的“合理”追求确实会造成这种不合理的结局—这也体现了个人理性和集体理性之间的差不。当集体中成员增加时情况会更差，因为能够在更多的人那儿免费搭乘。那个模型的最有用的引论是在自愿均衡的情况下物业治理这种俱乐部物品的供给量，要大大少于帕累托有效的供给量(即使俱乐部全体成员效用提高的有效供给量)。那个引论能够解释什么缘故在传统的房屋治理中治理、服务水平的低劣。没有组织的业主和使用者们在大伙儿的博弈中最后达成的均衡确实是谁也不为现有的服务治理改善而作额外支付。最后集团内的各种治理、服务只停留在政府职能部门提供的公共服务的最低限度水平上。也正因为如此，小区“一年新、二年旧、三年破”的不合理状况后隐藏的是个人主义行为的“合理”性。2、免费搭乘问题的解决免费搭乘问题的实质是免费搭乘的倾向导致的集团成员之间的不合作。从个人主义行为的逻辑来看，为集体利益而作的牺牲不值得。那个问题的解决则在于集体的组织，业主委员会实际上确实是解决物业治理服务供给这一个体问题的集体组织的现实存在形式。业主委员会的重要作用体现在两个方面：（1）业主委员会的组成使得追求集体利益，实现对物业治理服务的一致支付成为可能。在业主委员会成立后，不再由那种受到免费搭乘诱惑的个人的选择来决定物业治理的供给，而代之以业主委员会的集体决定。不管集体采纳何种民主方式作出决定，这种决定对集体成员差不多上带有一种强制约束的。集体成员现在必须为集体利益的改善而贡献自己的支付。（2）业主委员会作为一个集体对成员提供了一种动力机制。最要紧的确实是惩处，即制订出一套保证个人行为与集体利益相一致的规则制度，使得违背的人遭至惩处。这是从反方向实现集体利益改善的必要措施。这种分析的一个重要启发是，物业治理是否为人同意，物业治理公司的组织、完善，政府部门的积极推动当然重要，业主和使用者的组织也极为重要，作为集团组织的业主委员会是至关重要的一环。第四节物业治理中的托付—代理关系在前面几节中，我们着力分析的是物业治理作为一种专门服务商品的性质，但实际上物业治理公司与业主和用户之间的关系不只是服务的买卖那么简单。那个地点我们集中从托付—代理关系的角度来审视物业治理及物业治理企业与业主和用户之间的关系。一、托付—代理关系物业治理公司与业主和用户之间存在一种托付—代理关系。那个地点我们先来看一下什么是托付—代理，它的产生源于什么。(一)托付—代理的含义一个人(或组织)受雇于另一个人(或组织)，为雇主的利益采取某种行动，这就构成了一种托付—代理关系。那个地点，受雇于人并为雇主利益而采取行动的一方即代理人，而雇主一方则为托付人。一旦托付—代理关系形成，代理人则能够代表托付人采取行动从而使托付人自己（它的每一个成员）变成受束缚的。(二)托付—代理关系产生的缘故托付—代理关系产生的根源在于托付人没有能力或者不愿进行他托付代理人去进行的活动。另一种描述的方法是由托付人自己来进行那些活动机会成本或高。由于经济的进展、分工的深化，从事某项活动所需的专门知识要求越来越高，托付-代理关系在经济生活中也就越来越常见。值得注意的是，托付—代理关系实际上是托付人将自己拥有的某种权力临时、有条件地让渡给代理人，因此必须有法律上的认定。缺乏法律依据的托付—代理关系专门容易产生纠纷。而且法律上对托付-代理关系的认可也不是从来就有的，罗马法的一般原则中一个人是不能代表另一个人的。然而现代法律中托付代理的关系则是受法律爱护的。二、托付—代理关系与物业治理的特点物业治理中的托付—代理关系体现在物业治理公司作为代理人代理业主委员会对物业进行治理并提供服务。这种关系决定了物业治理的一些特点。(一)物业治理既是服务又是治理，治理寓于服务物业治理作为一种专门的服务，也是一种治理，治理和服务是互相渗透密不可分的，这体现在物业治理公司在为业主、用户营造良好的居住、使用环境时，硬件当然重要，软件也不可小视。从托付代理的关系看，业主是将自己对房地产的全部权力集合中分离出治理权，并将这种治理权让渡给物业治理公司。物业治理公司行使治理权的依据在于他是业主的代理人。这正是物业治理区不于一般服务业的重要特征。(二)物业治理与权利分离从分析中能够看出，物业治理公司行为的依据在于托付人让渡给予它这些权利。因此，物业治理存在的前提是托付人拥有这些权力，并能够将治理的权利分离出来。打个比方讲，在所有权与经营权不能分离的情况下，经理阶层是无法出现的，因为所有人作为托付人无法将不分离的经营权让渡给经理(代理人)。传统的房屋治理的一大弊病即在于此。国家作为所有者对公有房屋进行治理、经营，房管单位只是按行政指示行事，不存在托付代理的关系，房管