旧城改造规划的理解和案例

旧城改造规划划的理解和案案例2目录旧城改造规划划的不同层面面旧城改造规划划的重点问题题旧城改造规划划案例3旧城改造规划划的不同层面面4应从不同层面面看待旧城改改造规划项目目旧城改造规划划特殊性在于于：它不同于于普通的规划划项目、也不不同于单纯的的房地产开发发规划，它同同时兼具了城城市更新和区区域发展的特特性。从多多角度和层面面看待有利于于制定正确的的改造方向：：技术角度（微微观层面）市场角度（中中观层面）城市发展角度度（宏观层面面）5技术角度（微观层面））市场角度（中观层面））城市发展角度度（宏观层面））容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消消防、治安））资源占用等6技术角度（微观层面））市场角度（中观层面））城市发展角度度（宏观层面））拆赔代价（经经济测算）房地产市场发发展开发顺序及难难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖奖励、改造政政策、规划审审批7技术角度（微观层面））市场角度（中观层面））城市发展角度度（宏观层面））产业环境空间布局、功功能用途风险（政治、、社会、管理理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇8旧城改造规划划的视野城市未来十年年发展大战略略、大方针与周边大区域域未来产业发发展的关联旧城改造带来来的机遇及对对城市未来发发展的影响旧城改造为城市能贡献献什么？改造对未来城城市发展能够够起到的作用用城市未来发展展的瓶颈判断旧改造对对城市未来的的意义建立指标体系系活力竞争力土地利用税收城市管理……成为城市发发展的利器器对未来的预预见力9局限于物质质性改造为为主阻止城市物物质性老化化（有形磨磨损）环境的改善善和城市美美化多个城市项项目的组合合旧城改造和和城市更新新的比较，，对旧城改改造进行重重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市市结构的更更新，功能能体系更新新等更多层层面的内容容内容动因注重内涵防止城市功功能性和结结构性衰退退（无形磨磨损）着眼于区域域的整体发发展，城市市的整体更更新城市的综合合战略计划划一个城市的的旧城改造造不应仅站站在物质形形态改善的的层面为改改造而改造造，而应是是旨在完善善城市功能能、塑造鲜鲜明特色、、寻求整体体效益最优优的“城市更新新计划”10旧城改造规规划的重点点问题11旧城改造规规划的重点点问题改造目标体体系建立改造政策问问题研究资金平衡问问题研究开发控制问问题研究社会效益目目标市场价值实实现改造进程目目标对开发主体体的政策：：容积率奖奖励、地价价减免等对拆迁补偿偿的政策对“原居民民”安置的的政策政府资金援援助条件及及方式投资收益细细目的分类类列举及平平衡计算新增土地价价值清算政府在开发发过程中的的权利、责责任及收益益开发商在过过程中的权权利、责任任及收益社会及国家家在过程中中的权利、、责任及收收益风险控制12需解决的关关键点（续续）功能布局与与规划指标标问题研究究建筑风格问问题研究开发模式问问题研究拆赔方案研研究核心功能区区规划如何为为土地增值值指标如何使使利润平衡衡指标如何使使土地增值值改造前后规规划建筑风风格的统一一性问题新建建筑与与整体风格格相容性问问题改建建筑与与整体风格格相容性问问题街区改造与与整体风格格相容性问问题改造主体分分析改造中利润润实现主体体与风险控控制主体考考虑整体改造与与局部改造造整体开发与与分期开发发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式13旧城改造规规划案例－－上海新天天地14上海新天地地－城市发发展的新动动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城改造启启动项目新天地为上上海太平桥桥改造的启启动项目城市中心的的中心新天地距淮淮海中路高高档消费商商业区600米左右，紧紧邻淮海中中路商务圈圈，位于市市中心卢湾湾区淮海中中路东段，，高架桥交交汇点，原原法租界1914年第三次扩扩建的旧式式里弄住宅宅。－－北至太太仓路－－西至马马当路－－南至自自忠路－－东至西西藏南路原自然街坊坊23个原居住人口口7万人太平桥总体体规划项目总占地地：52公顷，其中新天天地占地3万平方米，，建筑面积积6万平方米。。总建筑面积积：116.3万平方米米总体规划顾顾问：开发商：香港瑞安集集团前期投资：：前期总投资资14亿元，动迁迁费6亿元人民币币人口数量：：原自然街坊坊23个，原居住住人口7万人功能结构分分析图17新天地的改改造只是太太平桥改造造规划中的的一部分太平桥改造造规划A太平桥人工工湖绿地，，占地4.4万，水面面面积1.2万，地下为为车库，已已成为市中中心景观B新天地，占占地3万，建面6万，分南、、北里。C翠湖天地高高级住宅小小区，总建建68万D企业天地甲甲级写字楼楼区，总建建面50万，兴建办办公楼、酒酒店、商场场等E瑞安集团总总部大楼，，区域的标标志性建筑筑第一阶段：：综合性时时尚场所第三阶段：：顺应潮流流与国际接接轨上海不仅仅仅是中国的的上海，将将来更会是是国际的上上海。石库库门的建筑筑本身也散散发着一股股西方的气气质。这样样的选址让让新天地自自诞生起就就与国际紧紧密的联系系着。第三三阶段要使得上海新新天地成功功地穿上了了时尚文化化眩目的外外衣，抓住住了人们的的眼球，最最终脱颖而而出。石库门与生生俱来的独独特魅力，，自然就为为项目锁定定了一个理理所当然的的主题，““都市旅游游”。瑞安安设想使上上海新天地地成为上海海市中心具具有历史文文化特色的的都市旅游游景点，希希望来到上上海的人，，一定要来来看看上海海新天地，，将上海新新天地建成成来上海必必到之地。。第一阶段由由于认识上上的局限性性，主要强强调综合性性，目标是是作成上海海第一个将将餐饮、娱娱乐、购物物和旅游、、文化等等等全部集中中在一起的的综合性场场所。这一阶段定定位较浅，，还没能深深刻挖掘利利用石库门门的历史价价值，但至至少明确了了一个大方方向，即做做一个综合合性的商业业场所。上海新天地地项目定位位：国际化化休闲、文文化、娱乐乐中心功能定位：：集餐饮、、购物、娱娱乐等功能能于一身客户定位：：上海的小小资一族、、居住在上上海的外籍籍人士以及及到达上海海的中外游游客第二阶段：：锁定主题题“都市旅旅游景点””定位三步曲曲：多功能能，旅游景景点，国际际化19改造前的上上海新天地地破旧、拥挤挤、恶劣居居住条件的的集中表现现。富有特色的的石门建筑筑元素，体体现上海20年代建筑特特色，是建建筑修缮的的基础20改造后的上上海新天地地新天地规划划布局北里以保留留石库门旧旧建筑为主主，结合合现代化的的建筑、装装潢和设备备，变为多多家高级消消费场所及及餐厅，菜菜式来自法法国、美国国、德国、、英国、巴巴西、意大大利、日本本、台湾和和香港，充充份展现了了新天地的的国际元素素。南里以反映映时代特征征的新建筑筑为主，包包括总建面面达2.5平米的购物物、娱乐、、休闲中心心，配合少少量石库门门建筑。从而形成南南北新旧对话，，交相辉映映的格局。北里南里人工湖分南里和北北里两部分分，以“新新旧融合””为设计理理念，保留留了老上海海传统建筑筑石库门的的特色，并并注入现代代元素和设设施，是一一个具有上上海历史文文化风貌、、创造前沿沿生活体验验的时尚中中心。该项项目借鉴国国外经验，，采用保留留建筑外皮皮、改造内内部结构和和功能并引引进新的生生活内容的的改造手法法，堪称近近年来国内内最为成功功的城市更更新项目之之一。21新天地北里里—石库门建筑筑为主新天地北里里，面积不不到两公顷顷，原先由由纵横交错错的15个里弄，密密布着3万平方米的的旧房屋，，其中最早早的建于1911年，最迟的的建于1933年。22新天地南里里—现代建筑为为主观念的进步步以往社会大大众认为历历史保护是是政府的工工作。其实实新天地的的开发模式式就是房地地产的开发发，着重的的是再生里里弄生活形形态带来的的商业利益益，也是因因为这样的的考虑，带带来了历史史建筑保护护的机会。。从传统建建筑保护的的概念与方方法看，新新天地是一一个特殊的的例子，它它带动了地地区的开发发热潮与历历史保护新新点子。手法的创新新瑞安集团独独具慧眼，，掌握了契契机，采用的作法法是保留建建筑物的表表层，改变变内部的结结构与使用用机能，类似法国国巴黎对于于城市旧建建筑的做法法。传统与与现代的融融合、新与与旧的交融融不仅表现现在建筑形形式方面，，更多的是是体现了中中西合璧、、兼容并包包的上海石石库门居住住文化。优越的区位位不但拥有先先天的传统统文化元素素，而且拥拥有浓厚的的商业、商商务氛围，，便于集聚聚城市中最最有活力的的人群。统一的开发发统一的开发发主体保证证开发理念念的全面贯贯彻和实施施。瑞安集团因为保留中中共第一会会址和大片片旧里弄住住宅，有更更好的利基基与政府商商议，要要求给予更更好的投资资条件，不不管是增加加容积，容容积转移，，以兴建高高楼，创造造商机，或或彻底修建建里弄，以以增添观光光据点，有有了更好的的投资效益益；政府府因为为解解决决了了里里弄弄窳窳陋陋问问题题，，增增加加更更多多的的绿绿地地、、水水景景公公园园，，以以及及因因城城市市开开发发带带来来丰丰硕硕的的税税收收、、租租金金与与地地区区整整体体发发展展而而受受益益；；社会会大大众众及及国国内内外外旅旅客客也因因为为有有了了独独特特的的、、更更新新的的、、更更好好的的旅旅游游据据点点而而受受益益。。多赢赢的的局局面面新天天地地项项目目成成功功因因素素总总结结24新天天地地项项目目不足足之之处处新天天地地提提供供了了市市场场条条件件下下政政府府和和企企业业合合作作进进行行旧旧城城更更新新的的新新模模式式，，具具有有有有益益启启示示，，但但在在政政府府、、开开发发商商和和居居民民三三者者对对弈弈中中仍仍缺缺少少最最为为关关键键的的主主体体———居民民的的身身影影。。因因此此，，其其成成功功在在于于商商业业运运作作上上的的轰轰动动效效应应，，而而非非旧旧城城可可持持续续发发展展的的胜胜利利。。这这些些居居民民让让渡渡出出原原有有的的城城市市空空间间，，获获得得一一定定的的补补偿偿，，同同时时搬搬迁迁至至城城市市周周边边区区域域，，生生存存环环境境得得到到改改善善。。然然而而，，居居民民实实际际上上在在项项目目进进程程中中没没有有多多少少话话语语权权，，无无法法表表达达最最真真实实的的意意图图，，缺缺乏乏主主动动参参与与机机会会，，只只能能被被动动接接受受结结果果，，因因而而与与政政府府和和开开发发商商不不可可避避免免地地会会产产生生一一些些矛矛盾盾和和分分歧歧。。25对比比：：上上海海田田子子坊坊““自自下下而而上上””田子子坊坊是是一一种种政政府府引引导导、、居居民民自自主主、、自自下下而而上上的的小小规规模模、、多多元元化化、、渐渐进进式式更更新新方方式式。。田田子子坊坊深深藏藏闹闹市市中中，，原原是是上上世世纪纪50年代代典典型型弄弄堂堂工工厂厂群群。。1998年艺艺术术家家陈陈逸逸飞飞带带工工作作室室来来此此后后，，开开启启了了地地区区更更新新篇篇章章。。在在旧旧厂厂房房和和部部分分民民居居通通过过转转让让置置换换变变成成画画廊廊、、陶陶艺艺馆馆、、摄摄影影棚棚等等各各类类艺艺术术工工作作室室的的过过程程中中，，以以艺艺术术家家自自筹筹资资金金为为主主要要形形式式的的社社会会资资本本，，完完善善了了地地区区建建筑筑物物与与公公共共空空间间的的改改造造与与美美化化，，推推进进了了地地区区基基础础设设施施的的完完善善。。随随着着文文化化创创意意产产业业逐逐步步发发展展为为地地区区主主导导产产业业；；人人口口构构成成由由单单一一走走向向多多元元，，原原先先的的封封闭闭社社区区开开始始向向艺艺术术家家甚甚至至游游客客开开放放；；田田子子坊坊地地区区的的艺艺术术氛氛围围得得以以形形成成。。第一一阶阶段段：：艺术术家家的的进进驻驻26田子子坊坊的的新新特特征征让让商商人人看看见见了了获获利利的的可可能能性性。。经经过过市市场场试试验验，，最最初初入入驻驻田田子子坊坊的的商商家家获获得得了了商商业业成成功功，，随随之之产产生生的的示示范范效效应应让让田田子子坊坊吸吸引引了了更更多多商商业业资资本本的的目目光光。。商商家家的的竞竞相相进进驻驻将将田田子子坊坊城城市市更更新新进进程程带带到到一一个个新新阶阶段段（（约约2005年））。。由由于于商商人人有有更更多多资资本本和和财财税税支支付付能能力力，，从从而而更更有有力力的的推推动动了了地地区区空空间间形形态态与与基基础础设设施施的的改改善善升升级级。。另另一一方方面面，，商商业业对对土土地地的的需需求求竞竞争争，，带带动动房房屋屋租租金金快快速速上上涨涨；；同同时时，，商商业业的的大大量量进进驻驻也也带带来来了了私私密密性性、、安安全全性性等等问问题题。。这这些些因因素素促促使使许许多多原原住住民民和和艺艺术术家家外外迁迁或或维维权权。。地地区区在在功功能能与与人人口口构构成成上上出出现现以以商商业业和和商商人人为为主主导导的的单单一一化化趋趋势势。。以艺艺术术家家的的进进驻驻为为起起点点，，以以商商人人的的进进驻驻为为转转折折，，田田子子坊坊历历经经了了两两个个阶阶段段的的更更新新历历程程。。尽尽管管第第一一阶阶段段的的城城市市更更新新在在城城市市形形态态与与基基础础设设施施上上取取得得的的进进步步没没有有第第二二阶阶段段显显著著，，但但是是它它塑塑造造了了一一个个多多元元的的混混合合街街区区，，为为上上海海市市培培育育了了一一块块文文化化高高地地。。而而第第二二阶阶段段的的城城市市更更新新则则推推动动田田子子坊坊从从一一个个多多元元化化的的城城市市地地区区逐逐步步演演化化成成单单一一的的商商业业地地区区，，商商业业氛氛围围取取代代了了原原有有的的人人文文气气息息。。长长远远来来看看，，人人文文资资源源是是该该地地区区的的比比较较优优势势。。失失去去了了艺艺术术家家和和居居民民的的田田子子坊坊与与一一般般商商业业地地带带并并无无太太大大差差异异，，持持续续的的快快速速发发展展将将难难以以得得到到维维持持。。因因此此综综合合来来看看，，田田子子坊坊地地区区的的城城市市更更新新正正从从成成功功走走向向平平庸庸。。第二二阶阶段段：：商人人的的进进驻驻案例例小小结结27旧城城改改造造规规划划案案例例－－三亚亚市市月月川川村村主城城区区是是全全市市的的中中心心，，同同时时也也是是三三亚亚热热带带海海滨滨风风景景名名胜胜区区的的服服务务基基地地项目目地地点点紧紧邻邻三三亚亚市市中中心心城城区区，，位位于于城城市市中中心心轴轴线线上上月川川村村位位于于三三亚亚河河及及临临春春河河围围合合而而成成的的三三角角地地带带，，是是三三亚亚市市历历史史发发源源地地月川川村村紧紧靠靠三三亚亚市市主主城城区区，，隶隶属属于于河河东东区区，，为为城城市市的的发发源源地地之之一一三亚亚市市主主城城区区三亚亚河河面积积：：150亩位置置及及现现状状：：迎宾宾路路北北侧侧，，片片区区内内大大部部分分已已被被平平整整，，仅仅剩剩零零星星旧旧建建筑筑，，另另外外，，在在片片区区东东北北侧侧有有一一木木材材加加工工厂厂商商在在生生产产面积积：：192亩位置置及及现现状状：：月川川小小学学片片区区北北部部已已经经被被某某开开发发商商收收购购，，部部分分已已被被开开发发成成房房地地产产，，靠靠近近迎迎宾宾路路部部分分开开发发为为装装饰饰材材料料城城月川小小学后后面部部分为为财政政局的的财苑苑小区区面积：：880亩位置及及现状状：片区是是村民民的主主要聚聚居地地，大大多为为村民民住宅宅，东东部有有少量量菜地地和鱼鱼塘月川村村村口口民的的主要要居住住之地地行政中中心片片区月川村村目前前分为为三部部分：：行政政中心心片区区、月月川小小学片片区和和月川川旧村村片区区月川旧旧村片片区月川小小学片片区其中月月川小小学和和行政政中心心两片片区已已经被被征用用，规规划为为城市市绿带带用地地和行行政中中心滨河公公园征地拆拆迁：：片区南南部的的土地地已被被政府府征用用建设设三亚亚河滨滨河公公园，，现场场拆迁迁工作作已基基本完完成规划目目标：：充分利利用环环境资资源，，探索索和示示范热热带城城市河河湖湿湿地与与城市市公园园的有有机统统一建建设，，营造造一个个生态态良好好、景景观独独特，，既满满足城城市居居民和和游客客休闲闲游憩憩需求求，又又满足足生物物多样样性要要求的的“人人与自自然和和谐共共处””的滨滨河公公园，，“打打造世世界一一流生生态河河道””。。行政中中心土地均均已被被政府府征用用，局局部土土地已已经平平整，，未来来将建建成行行政中中心大大楼项目的的研究究范围围：月月川旧旧村，，占地地880亩，现现状分分为老老干部部安置置区、、村民民居住住区和和菜田田三部部分老干部部安置置区：：81.9亩菜田：：130亩老干部部安置置区菜田村民居居住区区第一部部分：：项目背背景研研究研究内内容月川村村现状状分析析村民改改造意意愿安置补补偿要要求改造范范围内内总建建筑面面积63万平米米，容容积率率为1.1，建筑筑密度度70%。村内建建筑以以三、、四层层砖混混结构构为主主，建建筑质质量参参差不不齐违建村民共共1172户，其其中原原居民民934户，外外来户户238户，村民受受教育育程度度普遍遍较低低。村民就就业率率低，房租租为90%村民的的唯一一生活活来源源，逐渐演演变成成“食食租阶阶层””，不不参与与社会会分工工，与与现代代社会会脱离离。租户约2万人左左右，，以低端端从业业人员员为主主，主要要为酒酒店服服务人人员、、工地地工人人和出出租车车司机机。37另月川川村目目前还还拥有有海航航学院院对面面的472亩土地地地块现现状海南航航空旅旅游职职业学学院凤凰路路军粮供供应站站综合行行政执执法局局行政政大楼楼体育会会展中中心为达到到改造造目标标，政政府可提供供海航航学院院对面面的一地块块作为为安置置用地地。该地块块在凤凤凰路路南侧侧，西面是是建设设中的的体育育会展中心心，对对面是是海航航学院和执执法局局大楼楼，东东面有军粮粮供应应站地块内内部有有两个个水洼洼，其余均均为荒荒地，，地面面有青草覆覆盖，，局部部已被被平整项目所所在地地3km研究内内容月川村村现状状分析析村民改改造意意愿安置补补偿要要求村民对对现状状不太太满意意，支支持改改造，，但前前提条条件是是必须须合理理赔偿偿70%对目前前生活活环境境不满满意——乱，脏脏，没没有规规划，，配套套不足足80%对目前前生活活方式式不满满意——主要出出租生生活，，没有有其他他收入入；没没有技技能；；孩子子没有有工作作80%支持改改造，，但必必须合合理补补偿研究内内容月川村村现状状分析析村民改改造意意愿安置补补偿要要求100%就地安安置——月川村村改造造的基基本条条件100%村村民要要求住住联排排别墅墅——有天有有地82%村民民要求求宅基基地+货币币补偿偿——最低120㎡的宅基基地+不低于于建房房成本本的货货币补补偿90%以上村村民要要求改改造后后有稳稳定的的生活活收入入或工工作机机会村民对对安置置补偿偿的要要求村民安安置补补偿要要求归归根结结底要要解决决村民民的生生活来来源，，且改改造后后收入入不能能低于于改造造前是否能能合理理补偿偿就地宅宅基地地补偿偿120-150m2房屋补补偿不不能低低于目目前的的建筑筑成本本生活是是否可可持续续解决生生活来来源孩子是是否有有工作作培训训机会会养老怎怎么办办改造前后第二部部分：：安置补补偿方方案研究内内容城中村村改造造关键键要点点安置补补偿方方案设设计操作方方式备选安安置补补偿方方案顺利推推进城城中村村改造造必须须要考考虑到到以下下几点点股份公公司村民谈判时时间政府代代价政府决决心城中村村成功功改造造最重重要是是获得得村民民的支支持，，安置置补偿偿必须须符合合大多多数村村民要要求村民民城中村村改造造存在在着诸诸多的的风险险和不不稳定定因素素，暴暴力抗抗法，，集体体上访访等重重大社社会不不稳定定时间间随时时可能能发生生。在在渔农农村改改造的的初期期，有有的村村民甚甚至提提出了了以死死抵制制改造造。村民身身份可可以一一夜改改变，，但农农民意意识的的转变变是一一个漫漫长的的过程程，如如果忽忽略掉掉农民民意识识的本本质，，那么么改造造工作作很做做到感感情到到位，，方法法到位位和目目标到到位。。近年深圳市一直在推行的城中村改造项目成功案例渔民村满足了大部分村民的安置补偿要求渔农村蔡屋围老村岗厦河园未成功案例鹿丹村改造从2002年已经开始运作，但内部利益无法协调，不能满足城中村大部分村民的补偿要求，目前都在前期谈判阶段，没有拆迁大冲村沙河五村盐田三、四村西丽龙井村福田十五村罗湖七个村桂庙新村社区（（股份份公司司）熟悉村村民情情况代表村村民利利益承担管管理职职责股份公公司成成员是是由村村民选选举产产生，，并和和村民有着着千丝丝万缕缕的关关系，，在村村民中中有一一定的威望望，在在改造造中起起着可可已身作则则，起起到拆拆迁带带头作作用村民的的基层层管理理组织织，承承担着着一部部分政政府管理职职责，，在改改造中中又必必须协协助政政府，，来做好村村民的的思想想工作作，完完成拆迁补补偿安安置，，保证证改造造的顺利实实施。。股份公公司对对村民民信息息掌握握全面面，熟熟悉村村民心心理，，在村村民的的联系、召召集、、组织织、确确权、、谈判判过程程中能能起到到重要要作用用，能能减少过程程中产产生的的矛盾盾城中村村改造造股份份公司司必不不可少少股份公公司城中村村改造造牵涉涉利益益群体体众多多，风风险大大，拆拆迁谈谈判不不可能能在短短时间间内完完成拆迁谈谈判时时间项目拆迁谈判时间占地面积规模深圳渔农村14个月30亩13万㎡深圳岗厦村5年225亩52.5万㎡深圳渔民村5年2.1万㎡7万㎡武汉罗家墩2年300亩46.6万㎡郑州国贸中心2年80余亩48万㎡三亚月川村预计2~3年880亩63万㎡鉴于月月川村村的自自身情情况，，预计计本项项目至至少将将历时时两年年49多数旧旧城改改造，，政府府需要要付出出一定定的代代价，，才能能保证证城中中村改改造经经济上上可行行政府代代价政府需需要极极大的的决心心和毅毅力，，并成成立专专门机机构负负责改改造，，强力力推进进城中中村改改造政府决决心50研究内内容城中村村改造造关键键要点点安置补补偿方方案设设计操作方方式备选安安置补补偿方方案51村内所所有村村民一一致要要求就就地安安置，，满足足村民民就地地安置置的要要求是是月川川村改改造的的前提提条件件全部村村民都都要求求就地地安置置月川村村是一一个风风水宝宝地，，祖祖祖辈辈辈都生生活在在三亚亚，是是老三三亚人人，月月川村村比三三亚还还要早早成立立。所所以一一定要要就地地安置置……要就地地安置置，村村子已已经有有几百百年的的历史史了，，……不愿意意搬出出村里里在月川川村已已经有有几百百年了了，搬搬出去去是不不可能能的，，只要要在村村里，，具体体位置置都可可以。。要就地地安置置，村村子已已经有有几百百年的的历史史了，，从上上一代代到现现在，，家里里没人人生病病，月月川村村是风风水宝宝地，，不愿愿意搬搬出村村里。。——月川村村民国家、、河东东区、、村居居委会会对改改造的的态度度《中共中中央关关于构构建社社会主主义和和谐社社会若若干重重大问问题的的决定定》中指出出：““着力力解决决土地地征收收征用用、城城市建建设拆拆迁、、环境境保护护、企企业重重组改改制和和破产产、涉涉法涉涉诉中中群众众反映映强烈烈的问问题，，坚决决纠正正损害害群众众利益益的行行为。。”《月川旧旧城改改造开开发思思路》表明““目标标一是是确保拆拆迁安安置项项目符符合绝绝大多多数群群众的的要求求，最大大限度度的照照顾村村民的的利益益；目目标二二是安安置好好村民民…；”5282%村民要要求宅宅基地地+货币补补偿；；100%村民要要求住住联排排别墅墅；90%以上村村民要要求改改造后后有稳稳定的的生活活收入入或工工作机机会82%村民接接受货货币＋＋宅基基地补补偿，，其中中货币币补偿偿标准准不能能低于于现在在的建建房成成本，，宅基基地补补偿不不能低低于120㎡由于目目前村村民已已经没没有土土地，，也没没有工工作，，故基基本依依靠房房租生生活，，改造造后希希望也也能有有租赁赁用房房，使使家庭庭能有有稳定定收入入…………希望赔赔偿一一块地地，补补偿地地后的的房子子要自自己建建，可可以设设计、、规划划好后后——月川村村民90%村民希希望未未来能能有稳稳定的的收入入来源源希望改造后后建设设一些些经营营性物物业，，由村村里来来经营营，使使村里里的就就业增增加，，这样样就能能获得得固定定的收收入，，如果果一次次性补补偿，，就算算再多多钱也也会花花完，，最终终根本本无法法维持持生计计……补偿土土地后后再入入股股股份公公司是是最好好的了了，以以后可可以分分红——月川村村民所有村村民均均反对对公寓寓安置置，要要求住住联排排别墅墅要改造造月川川？可可以啊啊！把把方案案拿出出来啊啊！…………我们们住不不惯公公寓啦啦，不不给地地建房房子？？那还还谈什什么，，不用用谈，，肯定定不可可能的的改造了了肯定定要比比现在在好啦啦，不不然改改做什什么……我们不不要住住高楼楼，住住什么么？……当然要要住有有天有有地、、独门门独户户的房房子啦啦！——月川村村民53考虑月月川村村民要要求和和可能能的补补偿内内容，，通过过六项项补偿偿内容容的组组合来来设计计补偿偿方案案补偿内内容货币宅基地地120㎡养老保保险工作和和培训训集体经经济发发展预预留地地15亩出租公公寓90㎡㎡养老保保险、、工作作培训训对村村民参参与社社会分分工，，获得得生活活保障障极为为重要要，因因此包包含在在每个个安置置方案案中村民宅宅基地地、货货币补补偿是是改造造的基基本条条件54补偿水水平从从低到到高，，提出出三个个补偿偿方案案村民利利益补偿方方案一一股份公公司利利益无利益益分享享现有物物业按按138号文货货币补补偿就地返返还村村民自自住房房宅基基地（（120㎡）补偿内内容现有物物业按按138号文货货币补补偿就地返返还村村民自自住房房宅基基地（（120㎡）赠送村村民每每户90㎡㎡公寓（（可可作出出租用用）补偿方方案二二补偿方方案三三现有物物业按按138号文货货币补补偿就地返返还村村民自自住房房宅基基地（（120㎡）赠送村村民每每户90㎡㎡公寓（（可可作出出租用用）无偿提提供给给股份份公司司15亩集体体经济济用地地（村村民可可参股股）））村民房房屋现现金补补偿有天有有地别别墅居居住240㎡(三层)别墅一一层做做商铺铺可出出租养老保保险工作培培训可将村村民出出租公公寓联联合经经营提供工工作机机会村民房房屋现现金补补偿有天有有地别别墅居居住240㎡(三层)别墅一一层做做商铺铺可出出租90㎡㎡公寓可可出租租养老保保险工作培培训可将村村民出出租公公寓联联合经经营可将15亩用地地入股股，参参与开开发建建设，，获得得集体体物业业提供工工作机机会村民房房屋现现金补补偿有天有有地别别墅居居住240㎡(三层)别墅一一层做做商铺铺可出出租90㎡㎡公寓可可出租租股份分分红养老保保险工作培培训55土地出出让分分为两两种模模式：：净地地出让让和捆捆绑出出让改造项项目列列入政政府项项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础设设施安置拆迁谈谈判拆迁补补偿安安置土地开开发管理运运营补偿政府出出资金金，拆拆迁谈谈判安安置开发商商缴纳纳土地地出让让金后后，进进行项项目开开发净地出出让（拆迁迁安置置完毕毕，土土地出出让））开发商商缴纳纳土地地出让让金后后，进进行拆拆迁补补偿安安置和和项目目开发发捆绑出出让（拆迁迁安置置前，，土地地出让让）56因此项项目产产生的的收益益有两两种：：一级级开发发收益益和二二级开开发收收益产生一一级开开发收收益产生二二级开开发收收益拆迁谈谈判安置区区建设设市政道道路、、水电电施工工建设设挂牌拆迁谈谈判安置区区建设设市政道道路建建设熟地招招标、、拍卖卖、挂挂牌获获取一级开开发利利润通过毛毛地土土地开开发，，获取取开发发利润润挂牌开发产产生收收益57补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性村民安置补偿方案补偿方案一净地出让-3.73亿元＜0-3.7亿元货币补偿+还建120㎡捆绑出让R=2.5-1.59亿元＜01.3亿元R=3-0.93亿元＜03.0亿元补偿方案二净地出让-6.08亿元＜0-6.1亿元货币补偿+还建120㎡

+公寓90㎡捆绑出让R=2.5-3.32亿元＜00.3亿元R=3-2.38亿元＜00.4亿元补偿方案三净地出让-6.55亿元＜0-6.6亿元货币补偿+还建120㎡+公寓90㎡

+集体经济用地1万㎡捆绑出让R=2.5-3.82亿元＜00.3亿元R=3-2.98亿元＜00.3亿元通过模模型测测算，，安置置补偿偿方案案无论论一级级开发发还是是二级级开发发财务务都不不可行行58但能满满足大大部分分村民民的安安置补补偿要要求，，保证证改造造后村村民生生活的的可持持续性性改造造后后月收入股份社会保险险安置补偿偿要求工作机会会居住环境境配套VS改造不能能降低收收入水平平由2520元提高为为4830元有股份分分红有社会保保险可提供800元/月的工作作机会别墅居住住，有天天有地配套齐全全，学校校、医院院和公共共空间保证生活活的可持持续性养老有保保证还要有工工作，具具有一技技之长就地别墅墅安置配套齐全全59研究内容容城中村改改造关键键要点安置补偿偿方案设设计操作方式式备选安置置补偿方方案60在财务不不可行的的情况下下，一般般有两种种操作方方式政府补贴贴资金或或捆绑海海航土地地，引进进开发商商，进行行市场化化运作政府自己己成立项项目公司司运作，，不考虑虑平均利利润，进进行半市市场化运运作61补贴当政府补补贴资金金时，有有两种补补贴方式式：补偿偿现金或或捆绑海海航地块块补贴方式式补贴资金金直接补助助开发公公司资金金捆绑土地地与海航地地块捆绑绑安置补偿方案出让模式政府代价安置补偿方案一一级开发3.7亿元或123亩土地二级开发1.6亿元或53亩土地安置补偿方案二一级开发6.1亿元或203亩土地二级开发3.0亿元或100亩土地安置补偿方案三一级开发6.6亿元或220亩土地二级开发3.7亿元或123亩土地62政府与开开发商共共同拆迁迁，然后后进行土土地出让让，获取取卖地收收益一级开发发模式建建议三亚市政政府拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整挂牌签订协议议月川村拆迁工作作小组安置房建建设市政府相相关部门门股份公司司开发商河东区土地出让让收益63政府与开开发商共共同拆迁迁，开发发商进行行土地开开发，获获取卖房房收益三亚市政政府项目公司司拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整二级开发发签订协议议月川村拆迁工作作小组定向摘牌牌

运营管理安置房建建设二级开发发模式建建议市政府相相关部门门股份公司司开发商河东区①开发商+村民股份份公司按股份分分享开发发利润64市政府相相关部门门股份公司司利用三亚亚旧城改改造资金金，政府府成立项项目公司司进行拆拆迁和开开发建设设，不以以盈利为为目的三亚市政政府项目公司司拆赔谈判判拆迁补偿偿土地平整整二级开发发签订协议议河东区政政府月川村拆迁工作作小组三亚城投投定向摘牌牌

运营管理安置房建建设三亚城投投河东区商业银行行债务/股权融资资信托/私募基金金国家开发发银行注资入股股村股份公公司65宁波市鄞鄞奉片区区位于城城市未来来的核心心区，市市政府期期望将鄞鄞奉片区区改造成成宁波的的新商务务区案例例项目位于于宁波三三江口目目前核心心区的外外围区域域，属于核心心区一级级辐射圈圈；目前前为旧的的居住区区和工业厂厂区，区区域认知知度较低低，属于于产业衰衰落区；北北靠南塘塘河，南南临奉化化江，拥拥有奉化化江的一线线江景，，地块呈呈现狭长长形，滨滨水景观观面大。宁波市政政府期望望将鄞奉奉片区打打造成一一个富于于表现力力和体现区区域价值值的标签签——“宁波湾”；一个以以宁波支柱产产业为核核心，最最具积聚聚力的主主题商务务集聚区——宁波高新新经贸港港；和一一条代言言宁波历历史、现现代和未来来的“宁波走廊廊”；66鄞奉片区区改造采采用政府府主导，，宁波市市城投和和海曙区区政府组组成的海海城公司司主持实实施的开开发模式式宁波市政政府海城公司司拆赔谈判判拆迁土地出让让签订协议议鄞奉片区区改造工工作领导导小组基础设施施街道办事事处海曙区政政府相互配合合市国土、、规划海曙区政政府51%宁波市城城投49%宁波市城城投资金67研究内容容城中村改改造关键键要点安置补偿偿方案设设计操作方式式备选安置置补偿方方案68若利益驱驱动村民民居住公公寓或说说服海航航地块异异地安置置，则有有两个补补偿方案案村民利益益补偿方案案四股份公司司利益补偿内容容补偿方案案五村民房屋屋现金补补偿大面积公公寓居住住别墅一层层做商铺铺可出租租股份分红红养老保险险工作培训训村民房屋屋现金补补偿有天有地地别墅居居住180㎡㎡公寓可出出租丰厚的股股份分红红养老保险险工作培训训现有物业业按138号文货币币补偿公寓还建建（300㎡㎡）赠送村民民每户90㎡公寓（（可作出出租用））无偿提供供给股份份公司15亩集体经经济用地地（村民民可参股股））现有物业业按138号文货币币补偿海航地块块村民自自住房宅宅基地（（120㎡㎡）赠送村民民每户180㎡㎡公寓（（可作出出租用））无偿提供供给股份份公司50亩集体经经济用地地（村民民可参股股））可将村民民出租公公寓联合合经营可将15亩用地入入股，参参与开发发建设，，获得集集体物业业提供工作作机会可将村民民出租公公寓联合合经营可将50亩用地入入股，参参与开发发建设，，获得集集体物业业提供工作作机会69公寓安置置只有在在二级开开发时，，财务才才可行性性补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地净地出让-1.46亿元＜

0-1.5亿元捆绑出让R=2.5-0.21亿元＜

04.2亿元R=30.84亿元＞06.4亿元70但全部村村民均要要求住联联排，对对公寓楼楼非常排排斥，该该方案实实施风险险较大，，可操作作性较低低财务可行行毛地挂牌牌：IRR>0；净现值>0;村民所有村民民一致要要求住联联排，在在观念上上排斥住住公寓楼楼71海航地块块异地安安置有较较高利润润补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性政策安置补偿方案补偿方案五净地出让2.5亿元＞02.5亿元现金补偿+海航地块120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50亩集体用地捆绑出让R=2.51.3亿元＞015亿元R=32.7亿元＞019亿元72但不能满满足村民民就地安安置的基基本要求求，实施施风险较较大，可可操作性性较低财务可行行净地挂牌牌：盈利利2.5亿；毛地挂牌牌：IRR>0；村民全部村民民一致要要求就地地安置，，对月川川村民而而言，就就地安置置是其基基本要求求73村民要求求与政策策标准集集中反映映在村民民还建房房类型村民还建建联排别别墅村民还建建公寓房房方案四村民意愿愿政府意愿愿可开发土土地面积积74若能部分分别墅还还建、部部分公寓寓还建，，则形成成折衷方方案六村民利益益补偿方案案六股份公司司利益补偿内容容村民房屋屋现金补补偿有天有地地别墅或或大面积积公寓别墅一层层做商铺铺可出租租股份分红红养老保险险工作培训训现有物业业按138号文货币币补偿部分别墅墅还建（（120㎡㎡）+公寓还建建（300㎡㎡）赠送村民民每户90㎡公寓（（可作出出租用））无偿提供供给股份份公司15亩集体经经济用地地（村民民可参股股））可将村民民出租公公寓联合合经营可将15亩用地入入股，参参与开发发建设，，获得集集体物业业提供工作作机会75在卖地情情况下，，反向推推算可知知财务平平衡时，，还建别别墅面积积<0，项目不不可行测算前提提补偿村民民出租房房90㎡/户补偿股份公司司集体经济用地15亩政