房地产规划设计阶段成本管理（含目标成本案例）

11规划设计计阶段的的成本管管理成本管理理和法务务部2013年1月29日2问题思考考？1、竞争对手手4000都挣钱，，永泰的的5000怎么还不不挣钱？？2、成本财财务怎么么把成本本算这么么高？利息、税税金这么么高？3、目标成成本为什什么总是是被突破破？4、目标成成本应该该什么时时候制定定？5、如何确确定目标标成本？？3目录一、如何何认识规规划设计计二、如何理解解“规划划设计阶阶段的成成本管理理”三、““目标成成本”是是成本管管理的前前提四、项目目设计过过程实现现成本效效益最大大化的方方法五、项目规划划阶段的的成本优优化六、建筑设计计阶段的的成本优优化七、材料设备备选用的的成本优优化八、景观方案案的成本本优化九、施工图阶阶段的成成本优化化十、实现成本本效益最最大化的的一些途途径十一、目目标成本本案例分分享4一、如何何认识规规划设计计5房地产规规划设计计的全局局观---全程设计计投资决策策阶段规划设计计阶段建设阶段段销售阶段段项目后评评估阶段段房地产全程设计运作房地产全程策划运作6规划设计计决定品品质、成成本和品品牌房地产产产品用地地选选择择50%规划划设设计计30%销售售执执行20%规划设计计决定70-85%的工程成成本名牌产品品造就品品牌企业业企业的竞竞争实质质上是产产品的竞竞争7规划设计计在投资资决策阶阶段的工工作设计产品品初步概概念初设产品品类型研究用地地同产品品的匹配配关系用地对设设计的影影响容积率对对产品的的影响环境对产产品的影影响配套对产产品的影影响市场对产产品的影影响对用地环环境的研研究对项目用用地的研研究对现有产产品的调调研、分分析了解市场场产品水水平及特特征预测产品品发展趋趋势了解分析析客户需需求寻找创新新模式8设计管理理部门应应发挥市市场策划划作用设计管理理部门设计成果果设计要求求（设计任任务书））房地产产产品策划意图图市场目的的9全程设计计对成本本管理的的意义加强预控控。在控制成成本低的的阶段进进行控制制这是全程程设计的的效益和和核心价价值10二、如何何理解“规划设计计阶段的的成本管管理”11规划设计计阶段成成本管理理的宏观观意识规划设计计阶段是是决定房房地产开开发成本本的极其其重要阶阶段之一一规划设计计阶段的的成本管管理应具具有产品品开发建建设全过过程成本本管理的的意识规划设计计阶段的的成本管管理应具具有企业业发展成成本管理理的宏观观意识成本管理理贯穿房房地产项项目开发发全过程程的始终终，阶段段性的成成本管理理不能与与全过程程完全隔隔离。12规划设计计阶段成成本管理理的内容容规划设计计直接成成本产品建造造成本企业品牌牌建设成成本企业运营营能力成成本13规划设计计直接成成本设计费时间成本本人力成本本设计费：：规划、建建筑、景景观、室室内等设设计内容容全过程程发生的的设计、、咨询、、研究、、审图、、模型、、效果图图等费用用的总和和14产品建造造成本定位成本本创新成本本功能定位位---根据市场场定位、、竞争需需要确定定产品的的功能，，决定了了满足产产品功能能需要投投入的各各项成本本市场定位位---确定目标标市场及及客户群群，决定定了产品品类型、、档次以以及投入入的各项项成本在产品设设计中规规划、建建筑、景景观、室室内设计计等采用用的创新新形式、、技术、、材料等等产生的的成本，，产品品质质建设成本本施工周期期15企业品牌牌建设成成本品牌互动动成本自身品牌牌建设成成本为提升产产品、企企业的档档次和品品牌，采采用知名名品牌的的设计单单位、材材料、设设备等投投入的成成本自身品牌牌建设需需要在产产品设计计、建造造上投入入的成本本16企业运营营能力成成本组织运营营成本组织能力力成本企业的决决策机制制、管理理模式、、组织结结构、工工作流程程等对规规划设计计成本管管理的影影响企业把握握市场、、设计产产品的能能力对规规划设计计成本管管理的影影响17项目运作作讲求的的是成本本、质量量与进度度的平衡衡,而非某一一个极端端，因为为其中任任何一项项都意味味着代价价，只有三者者平衡才才能获得得最小的的代价付付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期期含钢量等土土建成本景观造价示范区造价价图纸完善程程度设计变更签签证率设计失误率率部品封样率率合理的设计计费设计阶段的的成本观景观设计周周期扩初周期室内设计周周期施工周期部品造价产品的品质质18设计阶段成成本管理的的目的提升产品品品质缩短开发周周期降低开发成成本19—对设计人员员而言是任任务，对对成成本人员而而言应前置置而持续避免两种现现象：不计成本地地追求设计计效果成本不合理理导致品质质丧失成本控制含钢量等土土建造价景观造价示范区造价价设计变更签签证率合理的设计计费部品造价20三、在项目目开发过程程中“目标成本”是成本管理理的前提21项目立项主体结构开开工开盘销售入伙项目论证阶阶段项目策划阶阶段设计管理阶阶段工程施工阶阶段竣工销售管理阶阶段入伙管理阶阶段概念规划设设计管理设计方案设计管管理扩初设计管管理施工图设计计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估估算成本测算及及目标成本本拆分预算、标底底、合同价价进度款、工工程变更、、招标采购购结算工程营销项目的每一一个设计环环节都会受受到其上游成本工作的的条件制约约，成本部部门的成本本控制要求求应成为设设计部门的的成本控制制目标。规划设计成成本管理与与成本部门门的关系多方案比较较概念规划草草案22成本部门应应制定项目目目标成本本。目标成本：：确保利润润率、确保保可落地（（销售、成成本、利润润）设计部控制制目标成本本偏差率。。目标成本首首先必须合合理，建立立在长期数数据库积累累的基础上上；公摊、、地下室等等计算分摊摊；利息、税金金计算分摊摊。规划设计阶阶段成本管管理控制方方式结构含钢量量偏差率；；景观造价偏偏差率；示范区成本本偏差率；；设计费偏差差率。。。逻辑示意23保证安全和和品质的前前提下，减减低含钢量量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量量24分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏偏差率分项动态平平衡25示范区造价价

费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、设施费总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计控制总价偏偏差率分项动态平平衡底层商业展示区集中公建展示区26不提倡人海海战术--开发规模加加大，并不不意味着人人数呈同比比例的增加加，通过架架构的优化化和资源整整合，提高高人均生产产效率，保保证企业高高效率运作作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管管理面积27人均设计管管理面积积＝∑规划总面积积xA%方案总面积积xB%施工图总面面积xC%（)÷设计总人人数1建议A为20％；B为50%;C为30％28某集团公司司人均设计计管理面积积一览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数1329避免两种现现象：为节省成本本而压低设设计费为追求效果果设计费失失控合理设计费费

是保证证质量与进进度的基本本条件之一一合理的设计计费用有利利于设计单单位选择的的合理性合理的设计计费用有利利于设计单单位资源配配备的优先先性和建筑筑师积极性性的发挥；；；直接对具体体设计人给给予的适当当费用，对对积极性的的发挥会有有更积极的的作用30合理设计费费标准：根据具体的的项目性质质、选择设设计单位的的不同设立立设计费支支付标准，，如国内一线品品牌设计公公司--元/M2国内二线品品牌设计公公司--元/M2国外一线品品牌设计公公司--元/M2国外二线品品牌设计公公司--元/M2万科：北京、上海海、深圳：：55元/M2广州公司：：50元/M2其他地区公公司：45元/M2

分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产产公司设计计费统计31“成本管理””的目的应应是“成本本优化”或或“成本效效益最大化化”，主要要是防止成成本的本位位主义，牺牺牲了品质质和进度。。32四、在项目目设计过程程中实现成本效效益最大化化的方法33规划方案景观方案部品策划方方案建筑方案示范区设计计施工图流程与计划划34论证阶段设计管理阶阶段概念规划施工图拿地节点策划阶段概念规划草草案概念规划方方案方案设计扩初设计实施方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计周期划划定35万科项目周周期拿地到开盘盘：多层项目9个月；高层项目12个月；北京领海重庆奥林匹匹克花园36快速的共性性1）采取传统工工序前置:提前做好70%的准备工作作,以“成本换换时间”；；虽然会由于于最终没有有获得土地地而损失前前期投入，，但从总体体上看认为为值得。2）采用工序并并联作业：在保证时间间周期的前前提下，尽尽可能将各各项作业交交叉进行。。3）采取规模复复制模式：采取“拿来来主义”，，再适当调调改。4）重视长期性性工作：对市场的调调查了解把把握准确。。37概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图计划管理是是时间成本本的保障流程优化可可降低时间间成本和因因失误引发发的成本增增加初步设计施工开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计38拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图

部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念397个月,从拿地到施施工图12月31日签定土地地出让协议议,11月至12月项目前期期准备,1月至2月概念规划划设计投标标,1月至3月住宅户型型研究,3月至5月规划,建筑方案及及深化,5至6月30日完成典型型花园洋房房和小高层层扩初，施施工图6月完成修建建性详细规规划和方案案报批文本本的编制.从正式拿到到土地到单单体施工图图完成共计计7个月。如何才能实实现从拿地地到销售周周期是1个月？407个月,从拿地到施施工图规划设计工工作组织项目取得土土地项目设计启启动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施施工图42设计周期建建议论证阶段设计管理阶阶段75天概念规划施工图拿地时间策划阶段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规划草草案概念规划方方案方案设计扩初设计实施方案设计周期225/240天431、提高全员员成本意识识（1）部门间密密切协作（2）各专业工工程师尽职职尽责成本控制的的管理因素2、加强市场场与客户意意识（1）加强对市市场的了解解，把握房房地产市场场的发展方方向。（2）了解与分分析客户需需求，把握握产品发展展趋势。3、加强对设设计公司的的管理与协协调（1）做好设计计招标（2）做好合同同管理（3）实行中期期沟通、监监督（4）落实奖惩惩措施4、建立管理理程序与制制度（1）完善甲方方设计标准准（2）坚持全程程优化设计计（3）专家会议议评审制度度（4）内部审核核制度化44最终成本管管理控制了了什么？项目的建安安、运营成成本中绝大大多数决定定于设计阶阶段项目的设计计阶段对于于产品的品品质具有决决定性的作作用项目目建建安安成成本本项目目设设计计费费提高高项项目目销销售售收收入入项目目运运营营成成本本减少少项项目目资资金金时时间间成成本本（提提高高资资金金周周转转率率））最终终成成本本效效益益最最大大化化体体现现在在哪哪里里？？提升升企企业业品品牌牌和和竞竞争争力力45五、、项项目目规规划划阶阶段段的的成成本本优优化化内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本484950六、、建建筑筑设设计计阶阶段段的的成成本本优优化化51建筑筑设设计计阶阶段段成成本本效效益益最最大大化化的的目目标标：：建筑筑专专业业是是建建筑筑形形态态对对客客户户需需求求的的彻彻底底体体现现以以及及具具有有市市场场竞竞争争力力的的产产品品创创新新。。结构构专专业业是是最最优优化化的的结结构构形形式式。。设备备专专业业是是最最优优化化的的部部品品选选择择。。52建筑筑型型态态的的优优化化半山山海海景景别别墅墅53建筑筑型型态态的的创创新新中信信红红树树湾湾5441度旋旋转转，，是是景景观观的的要要求求，，也也是是个个性性的的体体现现建筑筑型型态态的的创创新新中信信红红树树湾湾55建筑筑型型态态的的创创新新中信信红红树树湾湾56建筑筑型型态态的的创创新新中信信红红树树湾湾57建筑筑型型态态的的创创新新中信信红红树树湾湾58建筑筑形形式式选选择择的的成成本本百仕仕达达-红树树西西岸岸59建筑筑形形式式选选择择的的成成本本百仕仕达达-红树树西西岸岸60建筑筑形形式式选选择择的的成成本本红树树西岸岸幕幕墙材料料说明及及造价价：1.幕牆牆窗窗铝材选用PVF2（二二塗塗））表表面面处理；；2.幕牆牆窗窗玻玻璃璃采用（（6＋12＋6Low－E）双钢钢化中中空空玻玻璃璃；；3.幕牆牆窗窗五五金金配配件件采用德德国原产Roto产品；；4.栏杆采用（（8＋1.52PVB＋6）双钢钢化夾夾胶玻璃璃、、点式；；5.平均均造造价：窗窗约为为1150元/m2，玻玻璃璃栏杆约为为1350元/m；61百仕仕达达-红树树西西岸岸622、结结构构计计算算数数据据的的审审核核结构构成成本本控控制制的的重重要要环环节节是是对对技技术术指指标标的的审审核核（1）输输入入信信息息的的审审核核核对对电电算算的的基基本本信信息息如如抗抗震震分分类类、、抗抗震震的的重重要要性性类类别别、、场场地地类类别别、、设设防防烈烈度度、、基基本本地地震震加加速速度度、、特特征征周周期期、、基基本本风风压压、、地地面面粗粗糙糙程程度度、、各各类类荷荷载载数数值值、、荷荷载载折折减减、、梁梁端端弯弯矩矩调调幅幅系系数数、、放放大大系系数数等等等等是是否否有有误误，，有有无无刻刻意意放放大大。。（2）输输出出信信息息的的审审核核检查查输输出出信信息息中中各各项项技技术术指指标标是是否否均均衡衡，，尽尽可可能能接接近近规规范范限限值值。。结构构成成本本优优化化1、结结构构方方案案的的选选择择可可以以对对项项目目总总成成本本进进行行较较大大优优化化（1）结结构构型型式式的的确确定定（2）桩桩基基型型式式的的确确定定633、细细部部做做法法的的控控制制与与审审查查对细细部部做做法法的的要要求求及及做做法法控控制制对对造造价价的的影影响响也也非非常常大大。。（1）Ⅲ级钢钢的的应应用用由于于Ⅲ级钢钢强强度度高高、、延延性性好好可可以以明明显显地地降降低低含含钢钢量量，，因因此此大大量量的的在在一一些些成成本本控控制制较较好好的的项项目目中中广广泛泛采采用用（2）合合理理归归并并结结构构构构件件结构构平平面面及及构构件件分分类类太太少少含含钢钢量量会会上上升升，，但但分分类类太太多多不不利利于于施施工工控控制制。。641、成成本本优优化化与与设设计计合合理理周周期期的的确确定定结构构成成本本监监控控过过程程的的分分阶阶段段控控制制要要求求设设计计周周期期尤尤其其是是扩扩初初、、施施工工图图设设计计周周期期科科学学合合理理。。只只有有这这样样，，才才能能有有充充分分的的时时间间进进行行多多方方案案的的比比较较，，才才能能保保证证设设计计成成果果准准确确、、安安全全、、经经济济。。2、结结构构含含钢钢量量限限额额由于于建建筑筑产产品品的的非非标标准准型型、、物物业业类类型型的的多多样样性性，，结结构构的的经经济济性性指指标标很很难难同同工工业业标标准准化化产产品品一一样样采采用用绝绝对对指指标标。。含钢量指标不不是唯一的经经济性指标，，如果过分单单一强调含钢钢量，存在降降低结构质量量的风险，并并对体型规则则要求过高，，易影响其内内部功能布局局及外立面的的美观，难以以保证金地产产品的较高品品质。建议在市场调调研的基础上上做出合理可可行的含钢量量目标。关注事项项65七、材料设备备选用的成本本优化66首先设立内外外装修和安装装的成本目标标倡导在设计管管理阶段，部部品工作并行行并前置；倡导在施工图图结束前，完完成主要部品品定样定板；；概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系立面设计67南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯68标准化设计将将减少部品的的种类数量，，降低设计工工作量，为单一部品提提供数量较多多的采购额，，从而降低招招投标工作量量，为集中采采购降低成本本提供条件大型房地产开开发企业可与与设备、材料料供应商形成成战略伙伴合合作关系，达达到双赢。规模化生产模模式69八、景观方案案的成本优化化70案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N71前提条件建造成本要求求环境目标成本本：1390.45（万元）营销要求主要景观区域域主题化，其其小景观设计计围绕主题进进行；注重设设施的可参与与性。

项目部要求材质选择的本地化和施工工艺的可行性

物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低72成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图73成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积

约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）335.00成本拆分表单方造价列表表74主要材质部品品第一部分主主要材料料部品列表第二部分硬硬地景观观材料第三部分植植物第四部分室室外部品品75第一部分主要材料部品列表主要材料部品品列表（一））序号

项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组76第一部分主要材料部品列表序号

项目名称规格单位数量单价（元）总价（万元）备注三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品品列表（二））77材料名称：洗洗石米米使用部位：宅宅间间道路材料描述及价价格：1、浅褐、深褐褐色。2、价格130元/平米，垫层制制作费77元/平米3、使用面积：：约3500平米浅褐深深褐硬地景观材料工程实景景第二部分78第三部分植物杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元79宅间背靠座椅椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒B80玩具游戏玩具第四部分81成本控制计划划方案核算得出成本差异

目标成本：1390.45（万元）现成本总价：1505.8091（万元）超过目标成本：115.3591（万元）

82成本控制计划划1、植物成本控控制根据设计公司司提供的植物物清单植物总总造价为：275万，我们将景景观集中的区区域（洋房轴轴线、叠翠公公园、向阳广广场）的植物物配置标准，，参照三期样样板区植物85元/平米，宅间参参照一、二期期的60元/平米，这样可可调减成本约约20万。2、灯具成本控控制实施方案中灯灯具布置过密密，若按5瓦/平米的标准，，可减少1/3，此处可调减减成本约30万。（该部分分总造价为134万，其中灯具具98万，可减少灯灯具将其总价价控制在70万以内）成本控制计划划833、硬质景观成成本控制取消宅间广场场4处，简化宅间间道路（减少少硬地面积约约1100平米，调减20万），用其他他景观元素替替代了构筑物物3处（调减约7万），取消和和简化了部分分地面铺装图图案（调减约约5万），更换了了部分材质（（调减约10万），合计调调减42万。4、绿化用水成成本控制结合实际情况况，取消原设设计中自动喷喷灌系统，绿绿化用水使用用人工灌溉，，可调