房地产与物业管理法律制度

房地产与物物业管理法法律制度1.房地产管理理法概论2.房地产开发发用地3.房地产开发发法律制度度4.房地产交易易法律制度度5.物业管理服服务法律制制度6.房地产税费费法律制度度7.房地产法律律责任8.案例分析一.房地产管理理法概述1.1房地产管理理法的概念念及适用范范围1.房地产的概概念房地产是房房产和地产产的总称，，房产是指指固定于土土地之上的的具有独立立使用功能能并且有一一定经济意意义的房屋屋及其附属属建筑物和和构筑物。。地产作为为土地所有有权或者土土地使用权权客体的，，具有一定定经济意义义的土地及及其附属物物。2.房地产管理理法的概念念房地产管理理法，是指指调整在房房地产开发发、经营和和各种服务务活动中形形成的一定定社会关系系的法律规规范的总称称。广义的的房地产管管理法，是是指调整房房地产关系系的各种法法律规范的的总和。狭狭义的指《中华人民共共和国城市市房地产管管理法》。3.适用范围房地产管理理法的适用用范围，是是指房地产产管理法调调整的空间间范围。（1）地域范围围：指房地地产管理法法在哪些空空间范围内内实行，法法律明确了了其地域范范围为：中中华人民共共和国城市市规划区国国有土地范范围内。（2）事项范围围：包括取取得房地产产开发用地地的土地使使用权、房房地产开发发、房地产产交易和房房地产管理理行为。1.2房地产管理理法的基本本原则1.房地产管理理法的基本本原则是房房地产管理理法的主要要宗旨和基基本准则，，是制定和和实施该法法的出发点点。其主要要包含：（1）节约用地地、保护耕耕地原则（2）国有土地地有偿、有有期限使用用原则（3）扶持发展展居民住宅宅建设，逐逐步改善居居民住宅条条件原则（4）保护房地地产权利人人合法权益益和房地产产权利人必必须守法原原则（5）依法纳税税原则1.3房地产管理理法的立法法体系目前，我国国房地产的的法律体系系建设已取取得显著成成效，该体体系的构架架由法律、、行政法规规、地方性性法规、部部门规章、、地方性政政府规章、、规范性文文件和技术术规范等构构成。法律主要有有三部，即即《中华人民共共和国城市市房地产管管理法》、《中华人民共共和国土地地管理法》、《中华人民共共和国城市市规划法》。1.4房地产法律律关系1.房地产法律律关系的概概念法律关系是是一种社会会关系，是是指法律在在调整人们们行为的过过程中形成成的权利义义务关系。。2.房地产法律律关系的构构成房地产法律律关系包括括三个要素素：主体、、客体和内内容。3.房地产法律律事实（1）房地产法法律事实的的概念房地产法律律事实指法法律所规定定的能够引引起房地产产法律关系系产生、变变更和消灭灭的客观情情况或现象象。（2）房地产法法律事实的的种类通常，根据据房地产法法律事实的的发生是否否与人的意意志有关，，可以分为为行为和事事件。其中中，行为是是指与人意意志相关的的活动，事事件是指人人的意志以以外的客观观现象。二.房地产开发发用地2.1房地产开发发用地的含含义土地是房地地产开发活活动的载体体，进行房房地产开发发就必须有有房地产开开发用地。。依据《土地管理法法》和《城市房地产产管理法》的相关规定定，城市国国有土地的的使用权可可通过出让让和划拨方方式取得。。2.2土地使用权权出让制度度1.土地使用权权出让的概概念及特征征是指国家将将国有土地地使用权在在一定年限限内出让给给土地使用用者，由土土地使用者者向国家支支付土地使使用权出让让金的行为为。并且具有以以下特征：：（1）土地使用用权出让是是有偿的。。（2）土地使用用权出让是是要式法律律行为。（3）土地使用用权出让是是有期限的的。2土地使用权权出让的方方式（1）拍卖出让让。（2）招标出让让。（3）协议出让让。3土地使用权权出让的最最高年限出让土地使使用权最高高使用年限限，就是法法律规定的的一次签约约出让土地地使用权的的最高年限限。《中华人民共共和国国有有土地使用用权出让和和转让暂行行条例》第12条：（1）居住用地地70年；（2）工业用地地50年；（3）教育、科科技、文化化、卫生、、体育用地地50年；（4）商业、旅旅游、娱乐乐用地40年；（5）综合或者者其他用地地50年。2.3土地使用权权的划拨制制度1.土地使用权权划拨的概概念指县级以上上人民政府府依法批准准，在土地地使用者缴缴纳补偿、、安置等费费用后将该该幅土地交交付其使用用，或者将将土地使用用权无偿交交付给土地地使用者使使用的行为为。2.土地使用权权划拨的类类型《城市房地产产管理法》第24条规定，只只有下列建建设用地的的土地使用用权，确属属必需的，，可以由县县级以上人人民政府依依法批准划划拨：（1）根据机关关用地和军军事用地。。（2）城市基础础设施用地地和公益事事业用地。。（3）国家重点点扶持的能能源、交通通、水利等等项目用地地。（4）法律、行行政法规规规定的其他他用地。2.4土地征用1.土地征用的的概念和特特征土地征用，，是指因建建设需要，，国家将农农民集体所所有土地转转变为国家家所有土地地的行为（1）征地主体体的唯一性性。（2）征地行为为的行政性性。（3）征地条件件的补偿性性。（4）征用土地地使用权的的转移。2土地征用应应遵循的原原则（1）合理利用土土地和切实实保护耕地地的原则。。（2）保证国家家建设用地地的原则。。（3）妥善安置被被征地单位位和农民的的原则。（4）用地单位位支付补偿偿的原则。。3土地征用补补偿及安置置标准用地单位在在征地时按按照法律规规定或协议议给予被征征地农民或或集体组织织补偿费用用，包括土土地补偿费费、安置补补助费以及及地上附属属和青苗的的补偿费。。2.5城市房屋拆拆迁法律制制度1.城市房屋拆拆迁的概念念城市房屋拆拆迁是指取取得房屋拆拆迁许可证证的拆迁人人，拆除城城市规划区区内国有土土地上的房房屋及其附附属物，并并对被拆迁迁房屋的所所有人进行行补偿或安安置的行为为。2.城市房屋拆拆迁应当遵遵守的基本本原则（1）符合城市市规划原则则。（2）有利于城城市旧区改改造原则。。（3）有利于生生态环境的的改善原则则。（4）保护文物物古迹原则则。3.城市房屋拆拆迁的种类类（1）自拆和托托拆。（2）协协议议拆拆迁迁、、裁裁决决拆拆迁迁和和强强制制拆拆迁迁。。4.城市市房房屋屋拆拆迁迁的的程程序序（1）申申领领规规划划许许可可证证。。（2）编编制制拆拆迁迁计计划划和和方方案案。。（3）拆拆迁迁人人申申领领房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证。。（4）发发布布拆拆迁迁公公告告。。（5）签签订订拆拆迁迁补补偿偿安安置置协协议议。。（6）设设施施拆拆迁迁。。三.房地地产产开开发发法法律律制制度度3.1房地地产产开开发发概概述述1.房地地产产开开发发的的概概念念房地地产产开开发发：：是是指指在在依依法法取取得得国国有有土土地地使使用用权权的的土土地地上上进进行行基基础础设设施施、、房房屋屋建建设设的的活活动动。。2.房地地产产开开发发的的分分类类（1）按按开开发发对对象象的的划划分分，，房房地地产产开开发发分分为为新新区区开开发发和和旧旧城城改改造造。。（2）以以开开发发的的规规模模来来划划分分，，可可分分为为单单项项开开发发、、成成片片开开发发和和小小区区开开发发。。（3）按按开开发发主主体体划划分分，，可可分分为为政政府府开开发发和和房房地地产产开开发发企企业业开开发发。。（4）按按照照开开发发区区域域性性质质划划分分，，可可分分为为新新区区开开发发和和旧旧区区改改造造。。3.房地地产产开开发发的的特特点点（1）涉涉及及面面广广。。（2）开开发发过过程程的的时时序序性性。。（3）开开发发周周期期的的较较长长性性。。（4）受受法法规规政政策策的的影影响响性性。。（5）开开发发资资金金的的巨巨大大性性。。4.房地地产产开开发发的的基基本本原原则则1.严格格执执行行城城市市规规划划的的原原则则。。2.坚持持全全面面规规划划，，合合理理布布局局，，综综合合开开发发，，配配套套建建设设的的原原则则。。3.鼓励励开开发发建建设设居居民民住住宅宅的的原原则则。。4.经济济效效益益、、社社会会效效益益、、环环境境效效益益相相协协调调的的原原则则。。3.2房地地产产开开发发企企业业1.房地地产产开开发发企企业业的的概概念念房地地产产开开发发企企业业是是指指以以营营利利为为目目的的，，从从事事房房地地产产开开发发和和经经营营的的企企业业。。2.房地地产产开开发发企企业业的的种种类类按照照企企业业的的经经营营性性质质的的不不同同，，可可以以划划分分为为房房地地产产开开发发专专营营企企业业、、房房地地产产开开发发兼兼营营企企业业和和项项目目公公司司。。3.房地产产开发发企业业的设设立的的条件件（1）有自自己的的名称称和组组织机机构。。（2）有固固定的的经营营场所所。（3）有符符合国国务院院规定定的注注册资资本。。（4）有足足够的的专业业技术术人员员。（5）法律律、行行政法法规规规定的的其他他条件件。4.房地产产开发发企业业的设设立程程序设立房房地产产开发发企业业，应应当向向县级级以上上人民民政府府工商商行政政管理理部门门申请请登记记。工工商行行政管管理部部门对对符合合条件件的，，应当当自收收到申申请之之日起起30日内予予以登登记；；对不不符合合条件件不予予登记记的，，应当当说明明理由由。设设立有有限责责任公公司、、股份份有限限公司司，从从事房房地产产开发发经营营的，，还应应当执执行公公司法法的有有关规规定。。4.2房地产产转让让1.房地产产转让让的涵涵义房地产产转让让是指指房地地产权权利人人通过过买卖卖、赠赠与或或其他他合法法方式式将其其房地地产转转让给给他人人的行行为。。2.房地产产转让让的方方式（1）以房房地产产作价价入股股、与与他人人成立立企业业法人人，房房地产产权属属发生生变更更的。。（2）一方方提供供土地地使用用权，，另一一方或或者多多方提提供资资金，，合资资、合合作开开发经经营房房地产产，而而使房房地产产权属属发生生变更更的。。(3)因企企业被被收购购、兼兼并或或合并并，房房地产产权属属随之之转移移的。。(4)以房房地产产抵债债的。。(5)法律律、法法规规规定的的其他他情形形。房房地产产转让让的实实质是是房地地产权权属发发生转转移。。《城城市房房地产产管理理法》》规规定，，房地地产转转让时时，房房屋所所有权权和该该房屋屋所占占用范范围内内的土土地使使用权权同时时转让让。3.房地产产转让让的条条件（1）主体体双方方必须须具有有合法法资格格（2）房地地产转转让的的客体体必须须符合合法定定要求求4.房地产产转让让的禁禁止条条件(1)达不到到下列列条件件的房房地产产不得得转让让。①①以出出让方方式取取得土土地使使用权权用于于投资资开发发的，，按照照土地地使用用权出出让