房地产投资经济评价指标（共27）

经济评价指标标房地产投资经济评价指标标经济评价指标1动态盈利能力指标2静态盈利能力指标3清偿能力指标4经济评价指标标1一、房地产投资项目经济评价指标体系

类型盈利能力指标清偿能力指标房地产开发投资静态指标

动态指标借款偿还期

投资利润率

财务净现值FNPV

利息备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb偿债备付率

静态投资回收期Pb,资产负债率四、经济指标标经济评价指标标1一、房地产投资项目经济评价指标体系

类型盈利能力指标清偿能力指标

静态指标

动态指标房地产置业投资投资回报率

财务内部收益率FIRR

借款偿还期

现金回报率

财务净现值FNPV

偿债备付率

资本金利润率

动态投资回收期Pb资产负债率

静态投资回收期Pb

流动比率、速动比率

四、经济指标标经济评价指标标1二、全部投资资和资本金评评价指标的差差异：房地产投资活活动中全部投投资的资金来来源，通常由由资本金(又称自有资金金或权益投资资)和借贷资金(又称债务投资资)两部分组成。。只有当房地产产投资项目全全部投资的平平均收益水平平高于投资者者必须支付的的借贷资金成成本水平时，，投资者使用用借贷资金才才能够提高资资本金的收益益水平，即财财务杠杆对投投资者自有资资金的收益有有一个正向的的放大作用。。在计算房地产产投资分析时时，通常需要要投资项目的的特点、投资资分析深度的的要求和投资资决策者的实实际需要，分分别计算全部部投资、资本本金、各投资资方资本金的的经济评价指指标。四、经济指标标动态盈利能力力指标2一、财务净现现值（FNPV）项目按行业的的基准收益率率（MARR）或设定的目目标收益率（（ic）,将项目计算期期内各年的净净现金流量折折算到投资活活动起始点的的现值之和。。按分析内容不不同，财务净净现值分为：：全部投资财务务净现值自有资金财务务净现值投资各方的财财务净现值四、经济指标标动态盈利能力力指标2CI：现金流入C0：现金流出量（CI-CO）t：项目在第t年的净现金流流量ic：基准收益率或目目标收益率t=0：项目开始进进行的时间点点n：计算期，即即项目的开发发或经营周期期一、财务净现现值（FNPV）四、经济指标标动态盈利能力力指标2一、财务净现现值（FNPV）FNPV≥0说明项目的获获利能力达到到或超过了基基准收益率的的要求，在财财务上是可行行的。财务净现值<0时，项目不可可行。财务净现值反反映了资金的的时间价值；；并且考虑了了项目在整个个寿命期内的的经济状况。。经济意义明明确，直观能能够以货币额额表示项目的的净效益。四、经济指标标动态盈利能力力指标2二、财务内部部收益率（FIRR）项目在整个计计算期内，各各年净现金流流量现值累计计等于零时的的折现率，是是评估项目盈盈利性的基本本指标。经济含义项目寿命期内内项目内部未未收回投资每每年的净收益益率以此收益率，，到项目寿命命期终了时，，所有投资可可以被完全收收回也表明了项目目投资所能支支付的最高贷贷款利率四、经济指标标动态盈利能力力指标2二、财务内部部收益率（FIRR）r1:当项目净现值值为接近于零零的正值时的的折现率；r2:当项目净现值值为接近于零零的负值时的的折现率;NPV(r1):采用低折现率率时净现值的的正值；NPV(r1):采用高折现率率时净现值的的负值。r1与r2之间的差距应应在2％之内，否则则两者之间不不一定呈线性性关系，从而而使所求得的的内部收益率率失真四、经济指标标动态盈利能力力指标2二、财务内部部收益率（FIRR）计算出财务内内部收益率要要与国家规定定的基准收益益率或者投资资者的目标收收益率进行对对比。项目的内部收收益率高于国国家规定的基基准收益率或或者投资者的的目标收益率率，则认为项项目可行，否否则认为项目目不可行。即FIRR≥ic，则认为项目目可行；FIRR<ic，则认为项目目不可行。四、经济指标标动态盈利能力力指标2三、动态投资资回收期（DPP）在考虑了资金金的时间价值值的基础上，，以项目每年年的净收益回回收项目全部部投资所需需要的时间。。可以根据现金金流量表计算算DPP。四、经济指标标动态盈利能力力指标2三、动态投资资回收期（DPP）计算出的动态态投资回收期期要与行业的的标准投资回回收期进行对对比，低于行行业平均标准准，则认为项项目可行，否否则认为项目目不可行。考虑资金的时时间价值。依然没有考虑虑投资回收后后的投资效益益情况。动态投资回收收期指标一般般用于评价开开发完结后用用来出租或自自营的房地产产开发项目，，也可用来评评价置业投资资项目。四、经济指标标静态盈利能力力指标3一、成本利润润率与销售利利润率（一）成本利利润率开发利润占开开发总成本的的比例，是初初步判断开发发项目可行性性的静态指标标。计算项目开发发总价值时，，如果项目全全部销售，则则等于扣除销销售税金后的的净销售收入入；当项目用于出出租时，为项项目在整个持持有期内所有有净经营收入入的现值累计计之和；如考虑土地增增值税时，应应再减去土地地增值税即为为开发利润。。总开发成本一一般包括土地地费用、前期期工程费用、、建筑安装费费用、管理费费、财务费用用、销售费用用和其他费用用。当项目建成后后用于出租经经营时，由于于经营期限很很长，计算开开发成本利润润率就显得意意义不大，因因为开发成本本利润率中没没有考虑经营营期限的因素素。四、经济指标标静态盈利能力力指标3一、成本利润润率判定标准成本利润率一一般与目标利利润率进行比比较，大于目目标利润率，，则项目可接接受目标利润率的的影响因素项目所在地区区的市场竞争争状况、项目目开发经营期期长度、开发发项目的物业业类型、贷款利率水水平说明成本利润率是是开发经营期期的利润率，，不是年利润润率，一个项项目只有一个个，而不是分分年成本利润率除除以开发经营营期的年数，，也不等于年年成本利润率率一般而言，对对于一个开发发期为2年的商品房住住宅开发项目目，其目标成成本利润率大大体应为35%-45%。四、经济指标标静态盈利能力力指标3二、销售利润率衡量房地产开开发项目单位位销售收入盈盈利水平的指指标销售利润率=销售利润/销售收入*100%三、投资利利润率项目在计算期期内正常生产产年份的年息息税前利润或或运营期平均均年息税前利利润与项目总总投资之比，，是考察单位位投资盈利能能力的静态指指标，判断单单位投资盈利利能力能否达达到本行的平平均水平。投资利润率是是年利润率。。开发投资：=年平均利润额额/项目总投资注：开发项目目总投资与项项目总开发成成本的差异在在于前者不含含财务费用置业投资：=经营期内正常常年份的年利利润总额（年年平均利润总总额）/项目总投资四、经济指标标静态盈利能力力指标3四、资本金利利润率和资本本金净利润率率资本金利润率率是指项目的的年净利润或或年均净总额额与项目资本本金之比。计算出的资本本金净利润率率应高于同行行业的资本金金净利润率，，表明用项目目资本金净利利润率表示的的盈利能力满满足要求。资本金是投资资者为房地产产投资项目投投入的权益资资本。四、经济指标标静态盈利能力力指标3五、静态投资资回收期在不考虑虑资金时时间价值值的基础础上，以以项目的的静收益益抵偿全全部投资资所需要要的时间间。房地产投投资项目目的静态态投资回回收期自自投资起起始点算算起。项目静态态投资回回收期要要与行业业的平均均标准对对比，低低于或等等于行业业平均投投资回收收期，则则项目可可行，否否则认为为项目不不可行。。静态投资资回收期期=[累计净现现金流量量开始出出现正值值期数-1]+[上期累计计净现金金流量的的绝对值值/当期净现现金流量量]四、经济济指标静态盈利利能力指指标3六、现金金回报率率房地产置置业投资资过程中中，每年年所获得得的现金金报酬与与投资者者初始投投入的权权益资本本的比率率。现金回报报率反映映了初始始现金投投资或首首付款与与年现金金收入之之间的关关系。它它与资本本化率不不同——资本化率率通常不不考虑还还本付息息的影响响；现金回报报率分为为：税前现金金回报率率＝净经经营收入入－还本付息息后的/投资者初初始现金金投资；；税后现金金回报率率＝税后后净现金金流量/投资者初初始现金金投资四、经济济指标静态盈利利能力指指标3七、投资资回报率率房地产置置业投资资过程中中，每年年所获得得的净收收益与投投资者初初始投入入的权益益资本的的比率。。投资回报报率中的的收益包包括还本付息息中投资资者所获获得的物物业权益益增加的的价值物业升值值所带来来的收益益投资回报报率＝(税后现金金流量十十投资者者权益增增加值)／权益投投资数额额；考虑物业业增值收收益时：：投资回报报率＝(税后现金金流量+投资者权权益增加加值+物业增值值收益)／权益投投资数额额。四、经济济指标清偿能力力指标4一、利息息按年计息息时，为为简化计计算，假假定借款款发生当当年均在在年中支支用，按按半年计计息，其其后年分分按全年年计息；；还款当当年按年年末偿还还，按全全年计息息。每年应及及利息=（年初借借款本息息累计+本年借款款额/2）*贷款款利率还本付息息的方式式一次还本本利息照照付－每每期只还还利息不不还本金金，最后后一期偿偿还本金金和当期期利息等额还本本利息照照付－每每期偿还还等额的的本金和和相应的的利息，，总额每每期减少少等额还本本付息－－每期还还款相等等，月供供即此类类一次性偿偿付－到到期一次次性还本本付息气球贷－－借款期期内任意意偿还本本息，到到期末全全部还清清四、经济济指标清偿能力力指标4二、借款款偿还期期Id：项目借借款还本本付息数数额(不包括已已用资本本金支付付的建设设期利息息)，Pd：借款偿偿还期(从借款开开始期计计算)Rt：第t期可用于于还款的的资金(包括：利利润、折折旧、摊摊消及其其他还款款资金)。借款偿还还期可用用资金来来源与运运用表或或借款还还本付息息计算表表直接计计算，其其详细计计算公式式为：：四、经济济指标清偿能力力指标4三、利息息保障倍倍数也称利息息备付率率，指项项目在借借款偿还还期内各各年用于于支付利利息的税税息前利利润，与与当期应应付利息息费用的的比率。。利息备付付率可以以按年计计算，也也可以按按整个借借款期计计算。利息备付付率表示示使用项项目利润润偿付利利息的保保障倍数数。对于一般般房地产产投资项项目，该该指标值值应该大大于2。否则，，表示项项目付息息能力保保障程度度不足。。四、经济济指标清偿能力力指标4四、偿债债备付率率项目在借借款偿还还期内各各年用于于还本付付息的资资金与当当期应还还本付息息金额的的比率可用于还还本付息息资金，，包括可可用于还还款的折折旧和摊摊消，在在成本中中列支的的利息费费用，可可用于还还款的利利润等等等。当期期应还本本付息金金额包括括当期应应还贷款款本金及及计人成成本的利利息。偿债备付付率可以以按年计计算，也也可以按按整个借借款期计计算。偿债备付付率表示示可用于于还本付付息的资资金偿还还借款本本息的保保障倍数数。对于一般般房地产产投资项项目，该该指标值值应该大大于1.2。当指标标小于1.2时，表示示当期资资金来源源不足以以偿付当当期债务务，需要要通过短短期借款款来偿还还已到期期的债务务。四、经济济指标清偿能力力指标4五、资产产负债率率资产负债债率是反反映项目目各年所所面临的的财务风风险程度度及偿债债能力的的指标，，属长期期偿债能能力指标标，反映映债权人人所提供供的资金金占全部部资产的的比例，，即总资资产中有有多大比比例是通通过借债债来筹集集的，它它可以用用来衡量量客户在在清算时时保护债债权人利利益的程程度。资产负债债率＝负负债合计计/资产合计计×100％资产负债债率高，，则企业业的资本本金不足足，对负负债的依依赖性强强，在经经济萎缩缩或信贷贷政策有有所改变变时，应应变能力力较差；；资产负负债率低低则企业业的资本本金充裕裕，企业业应变能能力强。。房地产开开发属于于资金密密集型经经济活动动，且普普遍使用用较高的的财务杠杠杆，所所以一般般而言资资产负债债率较高高。四、经济济指标清偿能力力指标4五、流动比率率CR反映项目目偿付流流动负债债能力的的指，为为流动资资产总额额和流动动负债总总额之比比。流动比率率=流动资产产合计/流动负债债合计*100%流动比率率是用来来表示资资金流动动性的，，即企业业（项目目）短期期债务偿偿还能力力的数值值，基准