投资学概论房地产分析市公开课一等奖省名师优质课赛课一等奖课件

房地产企业决议支持分析

房地产是经典资金密集型行业，含有投资大、周期长、风险高、项目地域性、政策性强等特点。伴随国家宏观经济调控和住房商品化改革。房地产企业和房地产市场向有序化、规模化、品牌化、规范化运作方向转型。伴随我国WTO进展和市场经济发展，给房地产开发企业带来更多商机。与此同时，市场经济渐行渐深，房地产开发市场竞争也将越来越激烈。在追求效益最大化同时，处理在传统管理模式下所暴露问题就愈加迫切。建立一套房地产决议支持系统，对科学评定，高效决议，辅助决议者了解和分析房地产市场情况，全方面、综合、协调处理大量复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目标最正确方案，对项目开发和销售进行管理和决议，提升决议效率，含有主要理论意义和现实价值。

房地产开发项目标投资决议是房地产开发企业一项重大决议行为，其正确是否对投资经济效益影响很大，同时也直接影响着企业生存与发展，而房地产投资评定又是项目投资决议前提和基础。依据房地产开发项目标特点，房地产投资与决议主要包含以下工作内容：

1、市场分析。市场分析包含市场调查和市场预测两个方面，其主要目标在于了解社会对房地产开发项自需求情况以及实施某一房地产开发项目标外部制约条件。2、投资评定。经过市场分析，能够提出实施开发项目标若干个方案，对每一个投资方案进行财务评价、风险分析和国民经济评价，从系统整体观点出发，列出投资方案优先次序。3、投资决议。依据投资项目标详细情况，能够采取确定型决议、风险型决议和不确定型决议方法等选择投资方案。

依据房地产投资评定与决议基本过程，结合房地产开发企业详细组织结构，房地产开发项目投资决议可分为四个部分。1、房地产投资信息市场信息包含土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等。能够依据需求，检索出特定市场信息供参考。2、市场预测预测分析。包含相关原因分析、预测建模、外部变量预测、预测计算、预测结果调整等。3、房地产投资估算与评定3.1开发项目立项。主要用来设定开发项目相关基础工作。3.2项目投资估算。主要完成开发项目标建安工程费用测算和土地费用、前期工程费用、基础设施费用、公建配套费用、管理费用、利息、代收代支费用及相关税费估算。3.3项目销售计划。用来依据工程建设进度和资金筹措方案，安排年度投资计划，依据市场行情，估算年度销售计划。3.4财务收支分析。在项目开发周期基本确定前提下，分别计算各年度投资额和销售收入，并据此编制现金流量。3.5财务指标计算。主要选取财务评价中较为常见净现值，财务净现值率、财务内部收益率等分别进行计算。4、房地产投资决议4.1方案比较。采取适当分析方法对不一样方案进行比较。4.2敏感性分析。分析各种不确定原因改变对同一指标值影响幅度，依此识别出风险原因中关键原因，为投资者提供相关风险信息。4.3决议树分析。采取期望值法来选择含有投资风险投资方案。4.4盈亏分析。经过盈亏平衡点计算来分析开发项目对市场需求改变适应能力。

二、房地产开发过程决议房地产开发过程中决议主要包含以下四个方面：1、销售管理1.1企业总部和售楼部往往不在同一地点，企业总部怎样实时掌握当前楼盘销售情况，当前和客户协议签署情况、付款情况等信息？这些信息反馈是否及时准确，将极大地影响企业在销售定价、销售策略上决议。2、客户关系管理2.1如何积累客户资源，培养客户忠诚度，最大致现客户价值？2.2作为业务部门如何提高工作效率，把抽象管理变为技术规范化管理？2.3如何紧密联系客户，让客户产生受重视、受关怀亲切感？2.4客户信息采集与统一管理，对客户有关信息进行及时记录与跟踪，分析客户买卖、租赁交易状况与动态。2.5客户群体分类、潜在客户发现、客户跟踪与分析预测、客户价值分析、客户流失分析、客户信用度分析、租赁买卖行为分析、风险评估、销售预测、市场活动规划等。2.6服务管理与跟踪，对服务进行长时间管理、跟踪、维护。2.7市场营销活动规划和评估，经过对各项营销活动预测、安排与跟踪，并结合分析与评估伎俩，合理配置资源，达到最佳效果。3、建设期成本控制3.1怎样对建设期成本进行动态管理和控制？3.2怎样结合工程进度进行情况进行资金计划和支付？3.3怎样降低在建设过程中采购成本？3.4怎样降低和控制协议变更？3.5在成本超出一定警戒线后怎样进行不一样级别预警？3.6当企业规模扩大时，怎样控制多项目成本？4、项目进度控制和承包商协同4.1怎样保障房地产项目按照原定计划完成？4.2怎样在工期延误前期就发觉进度延迟情况，尽早采取处理办法？4.3怎样对多个承包商进行进度协同控制，在一个承包商发生进度问题后及时评定对其它承包商影响，降低索赔事件发生？4.4怎样进行甲供材料采购即确保物资和资金尽可能