房地产基础知识培训（共59）

1房地产基基础知知识培训训2房地产基本术术语3单元式住宅单元式住宅，，是以一个楼楼梯为几户服服务的单元组组合体，一般般为多层住宅宅。4框架结构住宅宅框架结构住宅宅：是指以钢钢筋混凝土浇浇捣成承重梁梁柱，再用预预制的加气混混凝土、膨胀胀珍珠岩，浮浮石、蛭石、、陶粒等轻质质板材隔墙分分户装配而成成的住宅。高层住宅多为为框架剪力墙墙结构5框架结构图片片6开间和进深开间：住宅宅的宽度，是是指一间房房屋内一面墙墙皮到另一面面墙皮之间的的实际距离。。一般参数3-4.5米进深：住宅的的实际长度，，是指一间独独立的房屋或或一栋居住建建筑从前墙皮皮到后墙皮之之间的实际长长度。一般参数4-6米为了保证住宅宅具有良好的的自然采光和和通风条件，，进深不宜过过长。7层高和净高层高：指下层层地板面到上上层楼层面之之间的距离，，也就是一层层房屋的高度度。一般参数为2.7—2.9米净高：指下层层地板面表面面到上层楼板板面下表面之之间的距离。。关系：净高＝＝层高－楼板板厚度8户

型

图是按一定的比比例绘制的住住宅建筑的水水平剖面图。。一些房地产开开发和销售企企业，为了使使购房者更全全面地了解住住宅的基本情情况，往往在在平面图上配配置家具的尺尺寸和位置，，便于人们的的联想和识别别。9楼层平面图户型楼层平面面位置图标明户型在楼楼层平面中所所处的位置10小区规划图11商品房商品房是指具具有经营资格格的房地产开开发企业（包包括外商投资资企业）开发发经营的住宅宅。商品房的价格格由成本、税税金、利润、、代收费用以以及地段、层层次、朝向、、质量、材料料差价等组成成。12商品房效果图图13经济适用房是指由政府扶扶持的具有经经济性和适用用性特点的社社会保障商品品住宅。这类类住宅应减免免工程报建中中的部分费用用，其成本略略低于普通商商品房。购买对象是城城镇常住户口口的中低收入入家庭，重点点是公务员、、教师、科技技人员和国有有企业、事业业单位职工。。14经济适用房——北京回龙观小小区15商品房的“五五证”、“两两书”1、《国有土地使用用证》：本证是证明明土地使用权权，向国家支支付土地使用用权出让金而而获得了在一一定年限内某某块国有土地地使用权的法法律凭证。住住宅用地使用用年限70年（商业用地地50年）。2、《建设用地规划划许可证》：本证是建设设单位在向土土地管理部门门申请征用、、划拨土地前前，经城市规规划行政主管管部门确认，，且建设项目目位置和范围围符合城市规规划的法定凭凭证。3、《建设工程规划划许可证》：本证是有关关建设工程符符合城市规划划要求的法律律凭证，其核核发的目的是是确认建设单单位建设活动动的合法地位位，保证有关关建设单位和和个人的合法法权益。该证证件同时也是是建设活动中中接受监督检检查时的法定定依据。4、《建设工程施工工许可证》：本证是建筑筑施工单位符符合施工各种种条件、允许许其开工的批批准证件。5、《商品房销售许许可证》和《商品房预销许许可证》：此两证是市市、县人民政政府房地产行行政管理部门门允许房地产产开发企业销销售商品房的的批准性证件件。16商品房的“五五证”、“两两书”两书：房地产产开发商在商商品房交付时时，应当向购购买人提供《住宅质量保证证书》和《住宅使用说明明书》。《住宅质量保证证书》用于明确开发发商应承担的的保修责任，，《住宅使用说明明书》的作用是向业业主提示合理理使用住房的的注意事项。。《住宅质量保证证书》的内容：1.工程质量部门门核验的质量量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单单位；5.答复和处理的的时限。《住宅使用说明明书》的内容：1.开发单位、设设计单位、施施工单位，委委托监理的应应注明监理单单位；2.结构类型；3.装修、装饰注注意事项；4.上水、下水、、电、燃气、、热力、通讯讯、消防等设设施配置的说说明；5.有关设备、设设施安装预留留位置的说明明和安装注意意事项的说明明；6.门、窗类型，，使用注意事事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温温墙、防水层层、阳台等部部位注意事项项说明；9.其他需要说明明的问题；10.住宅中配置的的设施、设备备，生产厂家家的使用说明明书。应注意的事项项：1.“两书”的交付付时间为：商商品房交付的的时间；2.商品房的保修修期以将竣工工验收的住宅宅交付用户使使用之日起计计算；3.两书制度执行行1998年建设部颁布布的《商品住宅实行行住宅质量保保证书和住宅宅使用说明书书制度的规定定》。17容积率、建筑筑密度、绿化化率容积率：建建筑面积／占占地面积建筑密度：所所有基底面积积之和／占占地面积绿化率：绿绿地面积／占占地面积18房屋使用率指房屋的使用用面积／建筑筑面积一般来讲，塔塔楼的使用率率在70—80%。板楼使用率在在75—85%，别墅最高，，能达到90%以上。19起价、均价、、最高价起价：销售价格中最最低价格均价：销售价格相加加之和数／单位建筑面积积的和数最高价：销售价格中最最高的价格20低层住宅是指1-3层高的住宅主要指：（一户）独立立式住宅别别墅（二户）连立立式住宅（多户）连排排式住宅（（townhouse)特点：低层住住宅与多层和和高层住宅相相比，最具有有自然亲和性性，宜人的居居住氛围。但但受到土地价价格与利用效效率、市政及及配套、规模模位置等客观观条件的限制制，总体供应应量有限。21低层表现形式式22多层住宅、小小高层、高层层住宅多层住宅多层住宅指：：4-6层高的住宅。。小高层住宅主要指9-11层高的住宅。。高层住宅一般至12层以上的住宅宅。23高层建筑24期房指开发商从取取得商品房预预售许可证开开始至取得房房地产权证大大产权止，在在这期间的商商品房称为期期房。消费者者在这一阶段段购买商品房房是应签预售售合同。期房也称楼花花25现房是指开发商已已办妥房地产产权证大产权权证的商品房房，消费者在在这一阶段购购买商品房时时应签订出售售合同。在现场主要检检验质量问题题：如看各厅厅室过道的地地面，墙面、、顶棚、门窗窗、电话插孔孔是否合理等等等26尾房是指销售进入入尾声的房子子。通常指楼楼盘销售后其其剩余的一部部分房屋，一一般占整个楼楼盘的10%——20%左右。如果楼盘运作作好，可能在在短期内销售售空，否则会会剩余部分尾尾房。27跃层住宅是指有上下两两个楼面，卧卧室，起居室室、客厅、厨厨房、卫生间间及其他辅助助用房，上下下层之间的通通道不通过公公共楼梯，而而采用户内独独用的小楼梯梯。28复式住宅受跃层式住宅宅设计购想启启发，由香港港设计师李鸿鸿仁首先设计计，是一种经经济型住宅。。每户仍分上下下层，实际是是在层高较高高的一层楼中中增建一个夹夹层，两层总总层高一般不不小于3.3米。29跃层住宅30拼装房装配式住宅的的通俗称呼，，他的全称是是预制装配式式住宅，是将将预先在工厂厂生产的部材材运到现场，，进行装配而而建成的住宅宅，在欧美及及日本被称作作产业化住宅宅或工业化住住宅。这种住宅由三三种结构：钢钢筋混凝土结结构、木结构构、轻量钢结结构。面积以以100-200平米最多。31水景住宅、旅旅游房地产水景住宅：水景住宅就是是依水而建的的住宅。“水水之北为阳，，山之南为阳阳。”旅游房地产：：休闲度假村、、产权酒店、、海景住宅等等旅游置业项项目。所有这这些以旅游、、休闲度假为为主题置业，，可称为旅游游房地产。32townhouse住宅指城区住宅，，多指连排别别墅，一般3-5层。特点：1、多建于市郊郊区域2、高绿化率和和优美的小区区景观，居住住环境更贴近近自然3、住宅居住功功能齐全33Penthouse住宅概念来源于美美国，指屋顶顶上的房间，，可称为空中中别墅。小进进深，大开间间，采光通风风极好。超大平台，又又有私家花园园。34商品房买卖合合同基本内容容1、用地依据、、商品房坐落落位置、商品品房交付使用用时间2、总价款、付付款方式、付付款时间3、建筑面积、、套内面积、、分摊面积4、商品房销售售方式5、商品房屋的的产权性质、、产权登记约约定的期限和和有关方责任任6、发生变更的的约定7、关于房屋设设计标准、房房屋质量的承承诺和责任8、合同约定面面积与实测面面积发生差异异的处理9、违约责任任35水箱箱供供水水指在在楼楼盘盘顶顶部部的的屋屋顶顶水水箱箱，，由由泵泵房房将将水水抽抽至至屋屋顶顶水水箱箱，，在在会会留留下下来来满满足足各各层层用用水水。。弊病病：：长长期期使使用用形形成成二二次次污污染染，，特特别别是是积积淀淀水水垢垢后后容容易易产产生生有有害害细细菌菌，，有有些些住住宅宅区区的的楼楼顶顶水水箱箱由由于于管管理理不不善善，，没没有有做做到到定定时时清清洗洗，，甚甚至至长长出出青青苔苔，，严严重重污污染染水水源源的的清清洁洁。。36变频频供供水水是指指取取消消了了屋屋顶顶水水箱箱，，居居民民生生活活用用水水直直接接来来自自设设立立在在小小区区的的变变频频泵泵房房输输入入，，从从而而大大大大提提高高了了用用水水质质量量。。而且且，，也也使使得得设设计计楼楼盘盘外外观观更更为为简简洁洁，，更更为为美美观观。。将将成成为为完完善善供供水水配配套套质质量量上上的的发发展展趋趋势势。。37物业业管管理理物业业管管理理是是物物业业管管理理企企业业接接受受房房屋屋产产权权人人或或业业主主委委员员会会的的委委托托，，依依照照物物业业管管理理合合同同或或者者协协议议，，对对已已投投入入使使用用的的各各类类房房屋屋建建筑筑和和附附属属配配套套设设施施及及场场地地进进行行管管理理，，同同时时对对房房屋屋区区域域周周围围的的环环境境、、清清洁洁卫卫生生、、安安全全保保卫卫、、公公共共绿绿地地、、道道路路养养护护等等实实施施统统一一管管理理，，并并向向住住用用人人提提供供多多方方面面的的综综合合性性服服务务。。38物业业管管理理39物业业管管理理费费用用1、管管理理、、服服务务人人员员的的工工资资和和按按规规定定提提取取的的福福利利费费2、公公共共设设施施、、设设备备日日常常运运行行、、维维修修及及保保养养费费3、绿绿化化管管理理费费4、清清洁洁卫卫生生费费5、保保安安费费6、办办公公费费7、物物业业管管理理点点为为固固定定资资产产折折旧旧费费8、法法定定税税费费40小区区车车位位标标准准普通通住住宅宅，，按按每每千千户户300～500个车车位位为为标标准准设设置置中高高档档商商品品住住宅宅按按每每户户1个车车位位标标准准设设置置，，高高档档公公寓寓和和别别墅墅按按每每户户1～3个车车位位标标准准设设置置目前车车位的的价格格不等等，一一般从从6～11万左右右。41公共维维修基基金指住宅宅楼房房的公公共部部位和和公用用设施施，设设备的的维修修养护护基金金。用于对对住宅宅楼房房公共共部位位和共共用设设施、、设备备的维维修、、养护护。商品房房的公公共维维修基基金为为总房房款的的2%。42购买商商品房房付款款方式式1、一次次性付付款2、按揭揭付款款银行按按揭公积金金按揭揭3、分期期付款款4、其他他付款款方式式例例如：：5%首付款款等43公用建建筑面面积分分摊规规定可分摊摊的公公用建建筑面面积：：大堂、、公共共门厅厅、走走廊、、过道道、公公用厕厕所、、电梯梯前厅厅、楼楼梯间间、电电梯井井、电电梯机机房、、垃圾圾道、、管道道井、、消防防控制制室、、水泵泵房、、水箱箱间、、冷冻冻机房房、消消防通通道、、交电电室、、煤气气调压压室、、卫星星电视视接收收机房房、值值班警警卫房房、物物业管管理用用房等等以及及其他他功能能上为为该建建筑服服务的的专用用设备备用房房44不应分分摊公公用建建筑空空间仓库、、机动动车库库、非非机动动车库库、车车道、、供暖暖锅炉炉等，，作为为人为为防工工程的的地下下库、、单独独具备备使用用功能能的独独立使使用空空间售房单单位自自营、、自用用的房房屋为多栋栋房屋屋服务务的警警卫室室、管管理（（包括括物业业管理理）用用房但每个个项目目自身身有其其特点点，具具体可可见每每个项项目的的公摊摊原则则。45购房应应缴纳纳的相相关税税费购买房房产时时涉及及到的的税共共有8种，包包括营营业税税、城城市建建设维维护税税、教教育费费附加加、固固定资资产投投资方方向调调节税税、房房产税税、印印花税税、城城镇土土地使使用税税和契契税。。个人购购买住住宅要要缴纳纳的税税是印印花税税和契契税46装修标标准主要是是项目目的基基本装装修情情况介介绍。。如：大大堂、、公共共走廊廊、窗窗、门门是合同同的附附件之之一47印花税税、契契税什么叫叫印花花税印花税税是对对经济济活动动和经经济交交往中中书立立、领领受凭凭证征征收的的一种种税。。什么叫叫契税税契税是是指房房屋所所有权权发生生变更更时，，就当当事人人所订订契约约按房房价的的一定定比例例向新新业主主征收收的一一次性性税收收。他他是对对房地地产产产权变变动征征收的的一种种专门门的税税种。。48商品房预预售商品房预预售也称称楼花买买卖，是是指房地地产开发发企业与与购房者者约定，，由购房房者交付付订金或或预付款款，而在在未来一一定日期期拥有现现房的房房产交易易行为。。其实质质是房屋屋期货买买卖，买买卖的只只是房屋屋的一张张期货合合约49商品房预预售条件件已交付全全部土地地使用出出让金，，并取得得土地使使用权证证书，土土地使用用权未经经抵押持有建设设工程规规划许可可证按提供预预售的商商品房计计算，开开放上投投入开发发建设的的资金应应达到工工程建设设总投资资的25%以上，并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付时间同金融机机构已经经签订预预售款监监管协议议50取得商品品房预售售许可证证

应当当提交的的资料和和证件1.开发经营营企业的的营业执执照；2.建设项目目的投资资立项证证明文件件；3.工程施工工进度计计划；4.投入开发发建设的的资金已已达工程程建设总总投资的的25%以上的证证明材料料；5.商品房预预售方案案，方案案中应当当说明商商品房的的位置、、装修标标准、交交付使用用日期、、预售总总面积、、交付使使用后的的物业管管理等内内容；6.需向境外外预售的的应当同同时提交交允许境境外销售售的批准准文件51商品房的的销售面面积如何何测算商品房按按“套””或“单单元”出出售，商商品房的的销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积与应应分摊的的公用建建筑面积积之和，，即：商品房=套内建+分摊的公公用销售面积积筑筑面积积建建筑面积积52预售合同同约定的的商品房房面积与与建成后后实测面面积有出出入的处处理办法法实测面积积与暂测测面积存存在一定定范围（（如3%）内的误误差，不不视为卖卖方违约约；但双双方应按按实测面面积和合合同约定定的单价价重新结结算，多多退少补补。若实实测面积积与暂测测面积的的误差超超过一定定范围(如3%）视为卖卖方违约约，卖方方应承担担违约责责任，买买房也可可以把这这一情况况视为解解约的原原因。53房地产转转让房地产转转让是指指土地使使用权人人和房屋屋所有权权人通过过买卖、、交易、、赠与、、继承等等方式，，将房屋屋的所有有权和相相应的土土地使用用权（二二者统称称为房产产产权））转移给给他人的的行为。。54办理房地地产转让让的手续续1.签订书面面转让合合同；2.在合同签签订后30日内持房房地产权权属证书书、当事事人的合合法证明明、转让让合同等等有关文文件向房房地产所所在地的的房地产产管理部部门提出出申请；；3.房地产部部门对提