房地产基础知识培训营销中心培训

房地产基础础知识培训训营销中心培培训系列房地产销售售人员需要要掌握哪些些基本知识识?培训的结构构主线做为一个房房地产从业业人员，我我们需要具具备哪些方方面的基本本知识？一、房地产产常用名词词二、房地产产价格的构构成三、城市和和城市规划划知识四、房地产产建筑知识识五、房地产产测绘知识识房地产土地地的使用年年限是如何何确定的？？居住用地?年；工业用地?年；教育、科技技、文化、、卫生、体体育用地?年；商业、旅游游、娱乐用用地?年；综合用地或或者其他用用地?年。一、房地产产常用名词词房地产土地地的使用年年限是如何何确定的？？居住用地七七十年；工业用地五五十年；教育、科技技、文化、、卫生、体体育用地五五十年；商业、旅游游、娱乐用用地四十年年；综合用地或或者其他用用地五十年年。一、房地产产常用名词词房子的居住住时间是多多少，土地地使用年限限届满后，，该怎么办办？房屋一经购购买并取得得产权后，，即作为业业主个人所所有的财产产，并无居居住年限的的限制，担担对该房屋屋所占用范范围内的土土地来说，，因为土地地除属于集集体所有的的外，均属属于国家所所有。业主主所取得的的为该土地地的一定年年限的使用用权。住宅宅用地的土土地使用时时间为50—70年，自开发发商取得该该土地使用用证书之日日起计算。。在该土地地使用年限限届满后，，土地将由由国家收回回。业主可可以在继续续交纳土地地出让金或或使用费的的前提下，，继续使用用该土地。。一、房地产产常用名词词契税契税是指房房屋所有权权发生变更更时，就当当事人所订订契约按房房价的一定定比例向产产权承受人人征收的一一次性税收收。它是对对房地产权权变动征收收的一种专专门税种。。（交易手手续费经济济适用房减减半）公共维修基基金公共维修基基金是指住住宅楼房的的公共部位位和共用设设施、设备备的维修养养护基金。。商品房的的公共维修修基金由购购房人在购购房时交纳纳，比例为为购房款的的2%。印花税印花税是对对经济活动动和经济交交往中书立立、领受凭凭证征收的的一种税。。它是一种种兼有行为为性质的凭凭证税，具具有征收面面广、税负负轻、由纳纳税人自行行购买并粘粘贴印花税税票完成纳纳税义务等等特点。一、房地产产常用名词词一、房地产产常用名词词◆五证：《建设用地规规划许可证证》\《建设工程规规划许可证证》\、《国有土地使使用证》\《建筑工程施施工许可证证》\《商品房销售售(预售)许可证》◆两书：《住宅质量保保证书》、《住宅使用说说明书》◆一级市场场◆二级市场：：◆三级市场场：◆房地产产产权：◆三通一平平：◆七通一平平：通水、通电电、通路、、通邮、通通讯、通暖暖气、通天天燃气或煤煤气、平整整土地◆期房：期房是指开开发商从取取得商品房房预售许可可证开始至至取得房地地产权证大大产证止，，在这一期期间的商品品房称为期期房，消费费者在这一一阶段购买买商品房时时应签预售售合同。◆现房准现房◆开间、、进深：定金定金是指当当事人约定定由一方向向对方给付付的，作为为债权担保保的一定数数额的货币币，它属于于一种法律律上的担保保方式，目目的在于促促使债务人人履行债务务，保障债债权人的债债权得以实实现。根据据我国发法法通则和《担保法》八十九条规规定，定金金应当以书书面形式约约定，当事事人在定金金合同中应应约定交付付定金的期期限。定金金合同从实实际交付定定金之日起起生效，定定金的数额额由当事人人约定，但但不得超出出合同标的的额的20%。如果购房者者交了定金金之后改变变主意决定定不买，开开发商有权权以购房者者违约为由由不退定金金；如果开开发商将房房屋卖给他他人，应当当向购房者者双倍返还还定金。一、房地产产常用名词词当商品房达达到何种形形象进度时时，才可以以办理预售售许可证？？七层以下的的达到主体体工程封顶顶；七层以以上的，主主体工程须须建到工程程预算投资资总额的三三分之二以以上层数。。一、房地产产常用名词词五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

案例分析总价格、单单位价格和和楼面地价价的区别楼面地价又又称为单位位建筑面积积地价，是是平均到每每单位建筑筑面积的土土地价格。。楼面地价=土地总价/总建筑面积积楼面地价=土地单价/容积率第二章城城市和城市市规划知识识容积率建筑密度（（建筑覆覆盖率）什么是绿化化覆盖率？？绿地率分摊系数城市规划常常用术语及及指标第二章城城市和城市市规划知识识容积率一定地块内内，总建筑筑面积与建建筑用地面面积的比值值。建筑密度（（建筑覆覆盖率）一定地块内内所有建筑筑物的基底底总面积占占用地面积积的比例。。什么是绿化化覆盖率？？（绿化率）绿化覆盖率率是指在建建设用地范范围内全部部绿化种植植物水平投投影面积之之和与建设设用地面积积的比率（（%）。绿地率绿地率描述述的是居住住区用地范范围内各类类绿地的总总和与居住住区用地的的比率（%）。城市规划常常用术语及及指标基本资料：：总用地面面积：5288.33平米总建筑面积积：41780平米其中：：计容积率建建筑面积：：36330平米不计容积率率建筑面积积：7480平米（地下下车库及设设备用房））建筑物占地地面积：2040平米住宅建建筑面积：：21090平米米商商业业建建筑筑面面积积：：12550平米米容容积积率率：：6.87覆盖盖率率：：41%第二二章章城城市市和和城城市市规规划划知知识识容积积率率的的计计算算？？地下下室室:房间间地地平平面面低低于于室室外外地地平平面面的的高高度度超超过过该该房房间间净净高高的的1/2者为为地地下下室室;半地地下下室室:房间间地地平平面面低低于于室室外外高高度度超超过过该该房房间间的的净净高高的的1/3,且不不超超过过1/2者为为半半地地下下室室.第三三章章房房地地产产建建筑筑知知识识什么么是是超超高高层层建建筑筑？？第三三章章房房地地产产建建筑筑知知识识⑴按按建建筑筑物物使使用用性性质质分分类类：：居住住建建筑筑、、公公共共建建筑筑、、工工业业建建筑筑、、农农业业建建筑筑⑵按按建建筑筑物物层层数数或或总总高高度度分分类类：：住宅宅按按层层数数分分：：低层层住住宅宅（（1——3层））、、多多层层住住宅宅（（4——6层））、、中中高高层层住住宅宅（（7——9层））和和高高层层住住宅宅（（10层以以上上））公共共建建筑筑及及综综合合建建筑筑，，总高高度度超超过过24M的为为高高层层，，但但不不包包括括总总高高度度超超过过24M的单单层层建建筑筑建建筑筑总总高高度度超超过过100MR，不不论论是是住住宅宅还还是是公公共共建建筑筑、、综综合合性性建建筑筑，，均均称称为为超高高层层建建筑筑。建筑筑物物的的分分类类⑶建建筑筑结结构构分分类类有有哪哪些些？？第三三章章房房地地产产建建筑筑知知识识建筑筑物物的的分分类类⑶按按建建筑筑结结构构分分类类砖木木结结构构建建筑筑砖混混结结构构建建筑筑钢筋筋混混凝凝土土结结构构建建筑筑：：框框架架结结构构、、框框架架剪剪力力墙墙结结构构，，剪剪力力墙墙结结构构、、简体体结结构构、框框架架简简体体结结构构和和筒中中筒筒等。。第三三章章房房地地产产建建筑筑知知识识建筑筑物物的的分分类类剪力力墙墙其实实就就是是现现浇浇钢钢筋筋混混凝凝土土墙墙，主主要要承承受受水水平平地地震震荷荷载载，，这这样样的的水水平平荷荷载载对对墙墙、、柱柱产产生生一一种种水水平平剪剪切切力力，，剪剪力力墙墙结结构构由由纵纵横横方方向向的的墙墙体体组组成成抗抗侧侧向向力力体体系系，，它它的的刚刚度度很很大大，，空空间间整整体体性性好好，，房房间间内内不不外外露露梁梁、、柱柱楞楞角角，，便便于于室室内内布布置置，，方方便便使使用用。。剪力力墙墙结结构构有有较较好好的的抗抗震震性性能能，，其其不不足足之之处处是是结结构构自自重重大大，，预预应应力力剪剪力力墙墙结结构构常常可可以以做做到到大大空空间间住住宅宅布布局局，，剪剪力力墙墙结结构构形形式式是是高高层层住住宅宅采采用用最最为为广广泛泛的的一一种种结结构构形形式式第三三章章房房地地产产建建筑筑知知识识建筑筑物物的的分分类类框架架-剪力力墙墙结构构也也称称框剪剪结结构构，这这种种结结构构是是在在框架架结结构构中中布布置置一一定定数数量量的的剪剪力力墙墙，构构成成灵灵活活自自由由的的使使用用空空间间，，满满足足不不同同建建筑筑功功能能的的要要求求，，同同样样又又有有足足够够的的剪剪力力墙墙，，有有相相当当大大的的刚刚度度，，框框剪剪结结构构的的受受力力特特点点，，是是由由框框架架和和剪剪力力墙墙结结构构两两种种不不同同的的抗抗侧侧力力结结构构组组成成的的新新的的受受力力形形式式，，所所以以它它的的框框架架不不同同于于纯纯框框架架结结构构中中的的框框架架，，剪剪力力墙墙在在框框剪剪结结构构中中也也不不同同于于剪剪力力墙墙结结构构中中的的剪剪力力墙墙。。第三三章章房房地地产产建建筑筑知知识识建筑筑物物的的分分类类什么么是是核核心心筒筒？？核心心筒筒筒体体结结构构tubestructure由竖竖向向箱箱形形截截面面悬悬臂臂筒筒体体组组成成的的结结构构。。筒筒体体有有剪剪力力墙墙围围成成竖竖向向箱箱形形截截面面的的薄薄壁壁筒筒和和密密柱柱框框架架组组成成竖竖向向箱箱形形截截面面的的框框筒筒。。筒筒体体由由一一个个或或多多个个组组成成；；分分筒筒中中筒筒、、单单框框筒筒、、框框架架—薄壁壁筒筒和和成成束束筒筒等等四四类类。。框架架结结构构框剪剪结结构构骑楼楼过街街楼楼挑出出房房屋屋墙墙体体外外，，有有顶顶盖盖、、有有围围护护物物（（如如栏栏杆杆））的的通通道道。。挑廊廊檐廊廊设置置在在建建筑筑物物底底层层出出檐檐下下的的交交通通空空间间.回廊廊在建建筑筑物物门门厅厅大大厅厅内内设设置置在在二二层层或或二二层层以以上上的的回回形形走走廊廊.一套套完完整整的的建建筑筑图图包包括括图图纸纸目目录录、、设设计计总总说说明明、、建建筑筑施施工工图图（（包包括括总总平平面面图图、、平平面面图图、、立立面面图图、、剖剖面面图图、、建建筑筑详详图图））、、结结构构施施工工图图、、设设备备施施工工图图。。需掌握要点：：比例尺、定定位轴线、尺尺寸、标高（（绝对标高、、相对标高））、指北针第三章房地地产建筑知识识建筑识图绝对标高：相对海平面的的高度，海平平面的标高规规定为0，在以上的为为正值，以下下的为负值，，相平的为0，也叫海拔高高度，高程相对标高：对于一个地区区，通常市政政国土部门会会测量出某个个特定的、固固定的点的绝绝对标高，其其他的测点相相对于绝对标标高的高度，，其上为正，，下为负；建筑标高：建筑标高和结结构标高差别别在于装修，，通常情况下下，施工放线线会在结构高高度上作出而而不是装修高高度，一些地地区经常忽略略掉建筑标高高和结构标高高的差别。以以上的量量单位只能是是米(m)高度第三章房地地产建筑知识识建筑识图现有标高所谓板楼就是指“东西西长、南北短短”的楼型，，一般板楼同同层住户在2到4户，而塔楼则则是指外观像像塔的楼型，，塔楼一般是一梯四四户到一梯12户。板楼的平平面图上，长长度明显大于于宽度，板楼楼有两种类型型，一种是长长走廊式的，，各住户靠长长走廊连在一一起；第二种种是单元式拼拼接，若干个个单元连在一一起就拼成一一个板楼。玄关，也被称作门厅厅。玄关可以以是一个封闭闭、半封闭或或开放的空间间，它是指靠靠近大门的区区域。玄关的概念，，源于中国，，但最早用的的可能是风水水先生们。玄玄关，玄妙、、关键的意思思。第四章房地地产测绘知识识房屋面积的种种类有多少？？什么是房屋屋建筑面积、、房屋使用面面积？房屋面积有：：建筑面积，，使用面积；；套内建筑面面积、共有建建筑面积、分分推的共有建建筑面积，预预售面积，竣竣工面积，产产权面积。套内面积和套套内建筑面积积？关键点：第四章房地地产测绘知识识什么是房屋建建筑面积？房屋建筑面积积是指房屋外外墙（柱）勒勒脚以上各层层的外围水平平投影面积，，包括：阳台台、挑廊、地地下室、室外外楼梯等，且且具备有上盖盖、结构牢固固，层高2.2米以上（含2.2米，下同）的的永久性建筑筑。第四章房地地产测绘知识识什么是房屋的的使用面积？？房屋使用面积积是指房屋内内全部可供使使用的空间面面积，房屋的的内墙面水平平投影计算。什么是房屋的的实用面积？？它是"建筑面积"扣除公共分摊摊面积后的余余额。使用率和实用用率的差别？？第四章房地地产测绘知识识什么是房屋的的套内建筑面面积？房屋套内建筑筑面积是指由由套内房屋使使用面积、套套内墙体面积积、套内阳台台建筑面积三三部分组成的的面积。套内墙体面积积＝1／2共用墙墙体投投影面积或＝＝非共用墙墙墙体水平投影影面积公共分摊面积积＝公用建筑筑面积分摊系系数×套内建筑面积积公用建筑面积积分摊系数＝＝整幢建筑物物的公用建筑筑面积／整幢幢建筑物的各各套套内建筑筑面积之和第四章房地地产测绘知识识什么是房屋的的共用建筑面面积？房屋共有建筑筑面积是指各各产权人共同同占有或共同同使用的建筑筑面积，它应应按一定方式式在各产权人人之间进行分分摊。公用建筑面积积分摊系数＝＝公用建筑面面积／套内建建筑面积之和和。公用建筑面积积分摊系数第四章房地地产测绘知识识分摊的共有建建筑面积：是指某个产权权人在房屋共共有建筑面积积中所分摊的的面积。预售面积：俗称楼花面积积。指在商品品预售时按建建筑设计图上上尺寸计算的的房屋面积。。房屋产权面积积：是指产权人依依法拥有房屋屋所有权的房房屋面积。它它由直辖市、、市、县房地地产行政主管管部门登记确确权认定。商品房有哪些些公共面积需需要分摊？第四章房地地产测绘知识识1、各产权户的的电梯井、管管道井、楼梯梯间、垃圾道道、配电室、、设备间、公公共门厅、过过道、地下室室、值班警卫卫室，以及为为整幢建筑服服务的共有房房屋和管理房房屋。2、套(单元)与公共建筑空空间之间的分分隔墙以及外外墙(包括山墙)墙体水平投影影面积的一半半。第四章房地地产测绘知识识不应分摊的共共有建筑面积积包括那些？？第四章房地地产测绘知识识不应分摊的共共有建筑面积积包括那些？？1、从属于人防防工程的地下下室、半地下下室。2、供出租或出出售的固定车车位或专用车车库。3、幢外的用做做公共休憩的的设施或架空空层。第四章房地地产测绘知识识层高层高是指住宅宅高度以"层"为单位计量，，每一层的高高度国家在设设计上有要求求，这个高度度就叫层高。。它通常包括括下层地板面面或楼板面到到上层楼板面面之间的距离离。净高净高是指层高高减去楼板厚厚度的净剩值值。第四章房地地产测绘知识识房屋建筑面积积的计算计算建筑面积积的一般规定定如下①计算建筑面面积的的房屋屋应是永久性性结构的房屋屋

②计算建建筑面积的房房屋，层高应应在2.2m以上。层高是是指上下两层层楼面或楼面面与地面之间间的垂直距离离。

③同一房屋如果果结构、层数数不相同时，，应分别计算算建筑面积。。第四章房地地产测绘知识识房屋建筑面积积的计算组成：套内使使用面积、套套内墙体面积积、套内阳台台建筑面积计算：

⑴套套内使用面积积为套内房屋屋使用空间的的面积，以水水平投影面积积按以下规定定计算：①①套内使用面面积为套内卧卧室、起居室室、过厅、过过道、厨房、、卫生间、厕厕所、贮藏室室、壁柜等空空间面积的总总和。

②套内楼梯按自自然层数的面面积总和计入入使用面积。。③不包括在结结构面积内的的套内烟囱、、通风道、管管道井均计入入使用面积。。

④内墙面面装饰厚度计计入使用面积积。计算全部建筑筑面积的范围围：⑴单层房屋，，按一层计算算建筑面积；；二层以上（（含二层）的的房屋，按各各层建筑面积积的总和计算算建筑面积。。

⑵房屋内内的夹层、插插层、技术层层及其楼梯间间、电梯间等等其高度在2.2m以上的部位计计算建筑面积积。

⑶穿过过房屋的通道道，房屋内的的门厅、大厅厅，均按一层层计算面积。。门厅、大厅厅内的回廊部部分，层高在在2.2m以上的，按其其水平投影面面积计算。⑷⑷楼梯间、、电梯（观光光梯）井、提提物井、垃圾圾道、管道井井等均按房屋屋自然层计算算面积。⑸⑸房屋天面上上，属永久性性建筑，层高高在2.2m以上的楼梯间间、水箱间、、电梯机房及及斜面结构屋屋顶高度在2.2m以上的部位，，按其外围水水平投影面积积计算。第四章房地地产测绘知识识⑹挑楼、全封封闭的阳台，，按其外围水水平投影面积积计算。属永永久性结构有有上盖的室外外楼梯，按各各层水平投影影面积计算。。与房屋相连连的有柱走廊廊，两房屋间间有上盖和柱柱的走廊，均均按其柱的外外围水平投影影面积计算。。房屋间永久久性的封闭的的架空通廊，，按外围水平平投影面积计计算。

⑺地地下室、半地地下室及其相相应出入口，，层高在2.2m以上的，按其其外墙（不包包括采光井、、防潮层及保保护墙）外围围水平投影面面积计算。⑻⑻有柱（不不含独立柱、、单排柱）或或有围护结构构的门廊、门门斗，按其柱柱或围护结构构的外围水平平投影面积计计算。第四章房地地产测绘知识识计算全部建筑筑面积的范围围：⑼玻璃幕墙等等作为房屋外外墙，按其外外围水平投影影面积计算。。

⑽属永久久性建筑有柱柱的车棚、货货棚等，按柱柱的外围水平平投影面积计计算。

⑾依依坡地建筑的的房屋，利用用吊脚做架空空层，有围护护结构的按其其高度在2.2m以上部位的外外围水平投影影面积计算。。

⑿有伸缩缩缝的房屋，，如果其与室室内相通的，，伸缩缝计算算建筑面积。。第四章房地地产测绘知识识计算全部建筑筑面积的范围围：⑴与房屋相连连有上盖而无无柱的走廊、、檐廊，按其其围护结构外外围水平投影影面积的一半半计算。⑵⑵独立柱、单单排柱的门廊廊、车棚、货货棚等属永久久性建筑，按按其上盖水平平投影面积的的一半计算。。

⑶未封闭闭的阳台、挑挑廊，按其围围护结构外围围水平投影面面积的一半计计算。

⑷无无顶盖的室外外楼梯按各层层水平投影面面积的一半计计算。

⑸有有顶盖不封闭闭的永久性的的架空通廊，，按外围水平平投影面积的的一半计算第四章房房地产产测绘知知识计算一半半建筑面面积的范范围：⑴层高在在2.2m以下（不不含2.2m，下同））的夹层层、插层层、技术术层和层层高在2.2m以下的地地下室和和半地下下室。⑵突出房房屋墙面面的构