房地产前期策划与决策（例题）

房地产前期策策划与决策房地产产前期期策划划与决决策第一节节房房地产产项目目前期期策划划第二节节房房地产产项目目的可可行性性研究究第三节节房房地地产开开发方方案选选择第一节节房房地产产项目目前期期策划划一、房房地产产项目目前期期策划划的涵涵义房地产产项目目策划划是指指把项项目建建设意意图转转换成成定义义明确确、系系统清清晰、、目标标具体体且有有策略略性运运作思思路的的系统统活动动过程程。是是保证证项目目完成成后获获得满满意的的经济济效益益、环环境效效益和和社会会效益益提供供科学学的依依据。。2.房地产产项目目策划划的类类别项目总总体策策划项目局局部策策划策划范范围不不同（二））房地地产项项目策策划的的分类类决策阶阶段单向性性/专业性性问题题按策划划范围围不同同划分分建设项项目前前期构构思策策划项目实实施策策划按项目目建设设程序序不同同划分分建设程程序不不同划划分（二））房地地产项项目策策划的的分类类1.项目构构思策策划房地产产项目目构思思策划划是在在项目目决策策阶段段进行行的策策划。。房地产产项目目构思思策划划的主主要任任务提出项项目构构思进行项项目定定义和和定位位全面构构思该该房地地产项项目项目构构思策策划的的主要要任务务（1）提出出项目目构思思；（2）项目目在社社会经经济发发展中中的地地位、、作用用和影影响力力的策策划；；（3）项目目性质质、用用途、、建设设规模模、建建设水水准的的策划划；（4）项目目总体体功能能、项项目系系统内内部各各单项项单位位工程程的构构成及及各自自的功功能和和相互互关系系、项项目内内、外外部系系统的的协调调和配配套的的策划划；（5）与项项目实实施及及运行行相关关的重重要环环节的的策划划。2.项目实实施策策划房地产产项目目实施施策划划：使使构思思策划划成为为现实实可能能性和和可操操作性性，而而提出出的带带有策策略性性和指指导性性的设设想。。房地产产项目目实施施策划划组织策策划融资策策划控制策策划管理策策划项目控控制策策划项目控控制策策划是是指对对项目目实施施系统统及项项目全全过程程的控控制策策划。。房地产产项目目控制制策划划的主主要内内容项目目目标体体系的的确定定；控制系系统的的建立立；项目运运行策策划。。项目管管理策策划房地产产项目目管理理策划划是对对项目目实施施的任任务分分解和和分项项任务务组织织工作作的策策划。。房地产产项目目管理理策划划的主主要内内容合同结结构策策划；；项目招招标策策划；；项目管管理机机构设设置和和项目目运行行机制制策划划；项目组组织协协调策策划；；项目信信息管管理策策划。。3.房地产产项目目策划划的作作用作用用明确项项目系系统的的构建建框架架为项目目决策策提供供保证证全面指指导项项目管管理工工作二、房房地产产项目目前期期策划划的程程序系统目目标房地产产项目目构思思项目定定义与与定位位项目目目标设设计项目系系统构构成项目策策划报报告知识库库环境信信息第二节节房地地产项项目的的可行性性研究究可行性性研究究的发发展历历程最早应应用于于20世纪30年代50年代开开始用用于技技术的的成功功可行行性论论证60年代成成为投投资决决策前前必做做工作作70年代开开始引引进可可行性性研究究方法法并在在政府府主导导下加加以推推广联合国国工业业发展展组织织在1978年、1980年分别别编写写《工业可可行性性研究究》和《关于于项项目目评评价价手手册册》1981年，，国国家家计计委委明明确确““把把可可行行性性研研究究工工作作作作为为建建设设前前期期工工作作中中一一个个重重要要的的技技术术经经济济论论证证阶阶段段，，纳纳入入基基本本建建设设程程序序””1983年，，颁颁发发了了《关于于建建设设项项目目可可行行性性研研究究的的试试行行管管理理办办法法》1987年，，颁颁发发了了《建设设项项目目经经济济评评价价方方法法与与参参数数》（一一））房地地产产项项目目的的可可行行性性研研究究的的概概念念项目目可可行行性性研研究究是是指指在在对对某某房房地地产产项项目目做做投投资资决决策策之之前前，，先先对对该该项项没没得得相相关关的的技技术术、、经经济济、、社社会会、、环环境境等等方方面面进进行行的的调调查查研研究究，，对对项项目目可可能能的的拟拟建建方方案案进进行行技技术术经经济济分分析析论论证证，，研研究究项项目目在在技技术术上上的的先先进进实实用用性性，，经经济济上上的的合合理理性性和和建建设设上上的的可可能能性性，，对对项项目目建建成成后后的的经经济济效效益益、、社社会会效效益益、、环环境境效效益益等等进进行行的的科科学学的的预预测测和和评评价价。。（二二））可可行行性性研研究究的的任任务务可行行性性研研究究一一般般应应回回答答以以下下七七个个方方面面的的问问题题：：（1）该该项项目目在在技技术术上上是是否否可可行行？？（2）该该项项目目经经济济上上是是否否有有生生命命力力？？（3）该该项项目目财财务务上上是是否否盈盈利利？？盈盈利利多多少少？？（4）建建设设该该项项目目需需要要多多少少投投资资？？（5）这这些些投投资资通通过过哪哪些些渠渠道道筹筹集集？？（6）建建设设的的工工期期多多长长？？（7）建建设设和和维维持持该该项项目目的的生生存存发发展展需需要要多多少少人人力力、、物物力力资资源源（（包包括括建建设设时时期期和和投投产产后后的的需需要要））？？（三三））可可行行性性研研究究的的依依据据在我我国国，，建建设设项项目目可可行行性性研研究究的的依依据据主主要要有有：：（1）国国家家和和地地区区经经济济建建设设的的方方针针、、政政策策和和长长远远规规划划；；（2）批批准准的的项项目目建建议议书书或或同同等等效效力力的的文文件件；；（3）国国家家批批准准的的资资源源报报告告、、工工业业基基地地规规划划、、国国土土开开发发整整治治规规划划、、交交通通网网络络规规划划、、河河流流流流域域规规划划等等；；（4）自自然然、、地地理理、、气气象象、、地地质质、、水水文文、、经经济济、、社社会会等等基基础础资资料料；；（5）有有关关工工程程技技术术方方面面的的标标准准、、规规范范、、指指标标、、要要求求等等资资料料；；（6）国国家家统统一一规规定定的的经经济济参参数数和和指指标标。。（四四））可可行行性性研研究究的的作作用用1.可行行性性研研究究是是投投资资决决策策的的重重要要依依据据2.可行行性性研研究究是是项项目目审审批批的的依依据据3.可行行性性研研究究是是项项目目资资金金筹筹措措的的依依据据4.可行行性性研研究究是是编编制制设设计计任任务务书书的的依依据据5.可行行性性研研究究是是开开发发商商与与各各方方签签订订合合同同的的依依据据6.是环环保保部部门门审审查查项项目目对对环环境境影影响响的的依依据据7.是项项目目的的科科研研试试验验、、机机构构设设置置、、职职工工培培训训、、生生产产组组织织的的依依据据8.是项项目目考考核核的的依依据据二、、项项目目可可行行性性研研究究的的阶阶段段步步骤骤（一一））可可行行性性研研究究的的阶阶段段1.投资资机机会会研研究究2.初步步可可行行性性研研究究3.详细细可可行行性性研研究究4.项目目可可行行性性研研究究报报告告的的评评估估可行行性性研研究究的的步步骤骤及及其其主主要要工工作作内内容容1.投资资机机会会研研究究阶阶段段主要要任任务务:为工工程程建建设设项项目目投投资资方方向向提提出出建建议议，，即即在在一一定定的的地地区区和和部部门门内内，，以以自自然然资资源源和和市市场场的的调调查查预预测测为为基基础础，，寻寻找找最最有有利利的的投投资资机机会会。。投资资机机会会研研究究又又分分为为一一般般机机会会研研究究和和特特定定项项目目的的机机会会研研究究。。一般般机机会会研研究究又又分分三三种种：：地地区区研研究究；；分分部部门门研研究究；；以以资资源源为为基基础础的的研研究究。。特定定项项目目的的机机会会研研究究是是要要选选择择确确定定项项目目的的投投资资机机遇遇，，将将项项目目意意向向变变为为概概略略的的投投资资建建议议。。投资机会会研究比比较粗略略，主要要依靠笼笼统的估估计而不不是依靠靠详细的的分析。。该阶段段投资估估算的精精确度为±30％，所需费用用约占投投资总额额的0.2％～1.0％。如果机会会研究证证明投资资项目是是可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的研研究2.初步可行行性研究究亦称“预预可行性性研究””或“前前可行性性研究””。是在在机会研研究的基基础上，，进一步步对项目目建设的的可能性性与潜在在效益进进行论证证分析。。主要解解决：（1）分析机机会研究究的结论论，在详详细资料料的基础础上做出出是否投投资的决决定；（2）是否应应该进行行最终可可行性研研究；（3）有哪些些关键性性问题需需要做辅助研究究。辅助研究究：是对投资资项目的的一个或或几个重重要方面面进行的的单独研研究，是是进行初初步可行行性研究究和可行行性研究究的先决决条件，，或用以以支持这这两项研研究。与初步可可行性研研究或可可行性研研究同时时进行的的辅助研研究，可可以确保保可行性性研究的的结果更更加稳妥妥可靠。。初步可可行性研研究阶段段投资估估算的精精确度可可达±20％，所需费用用约占投投资总额额的0.25％～1.5％3.详细可行行性研究究最终可行行性研究究，是建建设项目目投资决决策的基基础，是是在分析析项目在在技术上上、财务务上、经经济上的的可行性性后做出出投资与与否的关关键步骤骤。这一阶段段对建设设投资估估算的精精确度在在±10％，所用费用用，小型型项目约约占总投投资的1.0％～3.0％，大型复杂杂的工程程约占0.2％～1.0％。详细可行行性研究究应满足足的几项项要求（1）作为投投资决策策和编制制设计任任务书的的依据；；（2）作为向向银行和和其他金金融机构构申请贷贷款的依依据；（3）作为建建设部门门申请建建设执照照和同有有关部门门签订合合同的依依据；（4）作为项项目下阶阶段设计计的依据据；（5）作为采采用新技技术、新新设备计计划的依依据；（6）作为补补充资料料和政府府有关部部门审查查的依据据。可行性研研究应由由建设单单位或委委托咨询询机构完完成，并并经国家家财政部部门或银银行提出出审查意意见。4.项目可行行性研究究报告的的评估项目可行行性研究究报告的的任务通过分析析和判断断项目可可行性研研究报告告的正确确性、真真实性、、可靠性性和客观观性，对对可行性性研究报报告进行行全面的的评价，，判断项项目是否否可行，，并确定定最佳投投资方案案。可行性研研究的步步骤一、组织织准备二、资料料收集及及市场调调查三、开发发方案的的设计及及评价四、详细细研究五、编制制可行性性研究报报告可行性研研究的步步骤之一一：组织织准备在项目建建议书被被批准之之后，建建设单位位（主管管部门或或企业））即可委委托工程程咨询公公司对拟拟建项目目进行可可行性研研究，双双方签订订合同协协议，明明确规定定可行性性研究的的工作范范围、目目标意图图、进度度安排、、费用支支付办法法及协作作方式等等内容；；承担单位位接受委委托时，，应获得得项目建建议书和和有关项项目背景景及文件件，搞清清委托者者的目的的和要求求，明确确研究内内容，制制定工作作计划，，并收集集有关的的基础资资料、基基本参数数、指标标、规范范、标准准等基本本依据。。可行性研研究的步步骤之二二——资料收集集及市场场调查市场调查查应查明和和预测产产品的需需求量、、价格和和竞争能能力，以以便确定定产品方方案和经经济规模模；资源调查查包括原材材料、能能源、工工艺技术术。厂址址、建材材、劳动动力、运运输条件件、外围围基础设设施、环环境保护护、组织织管理和和人员培培训等社社会和经经济的调调查，为为选定建建设地点点、生产产工艺、、技术方方案、设设备选型型、组织织机构和和定员等等提供确确切的技技术经济济分析资资料。可行性研研究的步步骤之三三——开发方案案的设计计及评价价根据项目目建议书书的要求求，结合合市场和和资源调调查，在在收集到到的资料料和数据据的基础础上，建建立几种种可供选选择的技技术方案案和建设设方案，，进行反反复的方方案论证证和比较较，会同同委托部部门明确确方案选选择的重重大原则则问题和和优选标标准，从从若干个个方案中中选择合合理方案案，研究究论证项项目在技技术上的的可行性性，进一一步确定定产品方方案、生生产的经经济规模模、工艺艺流程、、设备选选型、车车间组成成、组织织机构、、人员配配置等方方案。可行性研研究的步步骤之四四：详细细研究对经上述述分析后后所确定定的最佳佳方案进进行详细细的财务务预测、、财务分分析、经经济效益益和国民民经济评评价。由由项目的的投资、、成本和和销售收收益进行行赢利性性分析、、费用效效益分析析和不确确定性分分析，研研究论证证项目在在经济上上的合理理性和盈盈利性，，进一步步提出资资金筹措措建议和和项目实实施总进进度计划划。可行性研研究的步步骤之五五——编制可行行性研究究报告经过上述述分析与与评价，，即可编编制详尽尽的可行行性研究究报告，，推荐1个以上的的可行方方案和实实施计划划，提出出结论性性意见和和措施建建议，供供决策部部门作为为决策的的依据。。三、可行行性研究究报告的的内容1.项目概况况2.市场分析析和需求求预测3.规划方案案的优选选4.开发进度度安排5.项目投资资估算6.融资与融融资成本本估算7.财务评价价8.风险分析析9.国民经济济评价10.结论在可行性性研究报报告中，，应将有有关的调调查研究究资料及及文件、、协议、、合同、、附表、、附图等等作为附附件备查查。1.项目概况况项目概况况主要包包括项目目的名称称、背景景、宗旨旨的基本本情况，，开发项项目的自自然、经经济、水水文地质质等基本本条件，，项目的的规模、、功能和和主要技技术经济济指标等等。2.市场分析析和需求求预测在深入调调查和充充分掌握握各类资资料的基基础上，，对拟开开发项目目的市场场需求及及市场供供给状况况应进行行科学分分析、客客观预测测，包括括开发成成本、市市场售价价、销售售对象及及开发周周期、销销售期等等3.规划方案案的优选选在对可供供选择的的规划方方案进行行比较分分析的基基础上，，优选出出最为合合理、可可行的方方案作为为最后方方案，并并对其进进行详细细描述，，包括选选定方案案的建筑筑物布局局、功能能分区、、市政基基础设施施分布、、项目的的主要技技术参数数和技术术经济指指标、控控制性规规划技术术指标等等。4.开发进度度安排对开发进进度进行行合理的的时间安安排，可可以按照照前期工工程、主主体工程程、附属属工程、、交工验验收等阶阶段进行行。大型型开发项项目，其其建设期期长、投投资额大大，一般般需要进进行分期期开发，，这就需需要对各各期开发发的内容容同时做做出统筹筹安排。。5.项目投资资估算项目投资资估算即即对开发发项目所所涉及的的成本费费；用进进行分析析估计。。房地产产开发项项目涉及及的成本本费用主主要有土土地费用用、前期期工程费费、建筑筑安装工工程费、、市政基基础设施施费用、、公共配配套设施施费用、、期间费费用及各各种税费费等。估估算的精精度要求求不高，，但应充充分注意意各项费费用在不不同建设设期的变变化情况况，力争争与未来来事实相相符。6.融资与融融资成本本估算根据项目目的投资资估算和和投资进进度安排排，合理理估算资资金需求求量，拟拟订筹资资方案，，并对筹筹资成本本进行计计算和分分析。房房地产项项目投资资额巨大大，开发发商必须须在投资资前作好好资金的的安排，，并通过过不同方方式筹措措资金，，保证项项目的正正常运行行。7.财务评价价财务评价价是依据据国家现现行财税税制度、、现行价价格和有有关法规规，从项项目角度度对项目目的盈利利能力、、偿债能能力和外外汇平衡衡等项目目财务状状况进行行分析，，借以考考察项目目财务可可行性的的一种方方法。其其内容包包括项目目的销售售收入和和成本预预测，预预计损益益表、资资产负债债表、财财务现金金流量表表的编制制，债务务偿还表表、资金金来源与与运用表表的编制制，财务务评价指指标和偿偿债指标标的计算算，如财财务净现现值、财财务内部部收益率率、投资资回收期期、债务务偿还期期、资产产负债率率等。8.风险分析风险分析是是可行性研研究的一项项重要内容容，主要包包括盈亏平平衡分析、、敏感性分分析和概率率分析等内内容。风险险分析通过过对影响投投资效果的的社会、经经济、环境境、政策、、市场等因因素的分析析，了解各各因素对项项目的影响响性质和程程度，为控控制项目运运作过程中中的关键因因素提供依依据，也为为投资者了了解项目的的风险大小小及来源提提供参考。。9.国民经济评评价国民经济评评价是按照照资源合理理配置的原原则，从国国家、全社社会的角度度考察项目目的收益和和费用，用用资源的影影子价格、、影子工资资、影子汇汇率和社会会折现率等等经济参数数，分析计计算项目对对国民经济济的净贡献献，并评价价项目的经经济合理性性。它是项项目评价的的重要组成成部分，也也是投资决决策的重要要依据之一一。因此，，在房地产产项目开发发过程中，，要综合考考虑项目对对社区、城城市环境、、资源有效效配置的影影响，进行行项目的国国民经济评评价。国民民经济评价价包括社会会、经济和和环境效益益评价。10.结论运用可行性性研究的各各种指标数数据，从技技术、经济济和财务各各方面论述述项目的可可行性，分分析项目可可能存在的的问题，提提出有效的的项目建设设建议。第三节房房地产开开发方案选选择一、房地产产开发方案案选择的程程序二、居住开开发方案的的技术经济济指标三、开发方方案的综合合评价一、房地产产开发方案案选择的程程序1.市场调研2.开发方案的的设计3.技术经济指指标的计算算建筑密度、、容积率、、人口密度度等4.技术经济指指标的比较较、评价分析方案，，找出优缺缺点，不断断改进5.选择最优开开发方案二、房地产项目目市场调查查是房地产项项目策划人人捕捉新的的市场机会会的源泉是房地产项项目构思和和策划人感感知市场，，了解消费费者行为的的主要手段段是房地产项项目构思和和策划人应应付竞争，，把握房地地产市场供供应的主要要方法是项目投资资决策分析析、项目区区位选择、、市场定位位、消费者者行为分析析、规划设计、、市场营销销策划制定定直至物业业管理等一一系列活动动的基础等等1.房地产项目目市场调查查的作用2．房地产市市场调查的的内容调查内容宏观环境微观环境房地产的供需状况消费者需求状况文化、风俗

经济科技政治法律

中观环境竞争对手调查中介机构情况房地产企业情况

该城市的规划建设3.房地产市场场调查的类类型探测性调查查描述性调查查因果性调查查预测性调查查4.房地产市场场调查的方方法访问法观察法实验法4.房地产市场场调查的步步骤市场调查的准备

市场调查的实施

资料处理确定市场调调查的内容容和目的拟定详细、、周密的调调查计划选择专业调调查人员收集相关的的信息资料料设计调查问问卷现场实地调调查编辑整理信信息资料撰写市场调调查报告归档存储5.调查问卷的的设计问卷一般由由开头、正正文和结尾尾三个部分分组成。6.调查问卷设设计的原则则一致性原则则完整性原则则准确性原则则可行性原则则效率原则模块化原则则三、居住区区开发方案案的技术经经济指标居住开发方方案的技术术经济指标标1.建筑密度2.建筑面积密密度（容积积率）3.容积率4.平均层数5.人口密度6.工程造价指指标建筑密度城市规划管管理的控制制性指标，，反映用地地的合理性性。计算公公式：总建筑基底底面积总用地面积积建筑密度=建筑面积密密度（容积积率）反映规划用用地能够提提供的建筑筑面积的效效率。计算算公式：总建筑面积积总用地面积积建筑面积密密度=（容积率））平均层数各种住宅层层数的平均均值（住宅）总建筑面积（住宅）总基底面积平均层数（住宅）=人口密度人口毛密度度=居住人口数数/居住区用地地面积人口净密度度=居住人口数数/住宅用地面面积工程造价指指标开发总投资资单方造价平均每户投投资平均居民造造价每公顷居民民用地造价价四、开发方方案的综合合评价目前对项目目开发评价价的方法很很多，包括括评分综合评价法法、层次分析析法、灰色色综合评价价法、模糊糊数学综合合评价法等等。评分综合评评价法——就是对方案案的各项指指标规定一一个满足程程度，根据据指标的重重要性赋予予指标一个个权重，根根据计算模模型计算各各个方案的的综合单指指标评分值值，得出总总综合分值值，并依此此选择最优优方案的方方法。开发方案的的综合评价价1.加法模型:F1=∑∑WiPiF1综合单指标标评分值Wi——权重Pi———指标得分2.乘法模型:F2=∏∏WiPi3.加乘混合模模型:F=F1+F24.除法模型:F=∑WiPi/∑WjPjWi和Pi:希望越大越越好的指标标的权重和和得分；Wj和Pj:希望越大越越好的指标标的权重和和得分；第四节财财务评价指指标（一）财务净现值（FNPV）（二）财务务内部收益益率（FIRR）（三）投资资收益率（（R）——静态指标（四）投资资回收期（（Pt）（一）财务务净现值（NPV）净现金流量量：投资经营活活动过程中中发生的现现金流入和和支出财务净现值值：项目寿命期期内的净现现金流量，，按照一定定折现率折折现的累加加和；判据：FNPV≥0，项目可行行NPV﹤0，项目不可可行（二）财务务内部收益益率（FIRR）内部收益率率：净现值值等于0时的折现率率NPV(i)=0；IRR=IIRR的经济含义义：占用资资金的回报报内部收益法法与净现值值法的等效效关系财务内部收收益率（FIRR）FNPV与折现率i的关系（见见图）FIRR的判据：FIRR≥i，可行；FIRR<i，不可行；；IRR的计算：试试算法（内差法））FIRRFNPViIRR的计算：试试算法（内差法））注意：i2〉i1〉0；FNPV（i1）〉0；FNPV（i2）〈0。采用内差法法时，要使使FNPV（i1）FNPV（i2）都接近于于0，以保证计计算的精确确度。通常常差值不应应大于5%。例公式的变形形FNPV（i1）〉0【例1】拟建一容器器厂，初始始投资为5000万元，预计计在10年寿命期中中每年可得得净收益800万元，第十十年末残值值2000万元，若基基准收益率率为10%，试用方法法IRR评价该项目目。解：令净现现值=0，即NPV=-5000+800(P/A,I*,10)+200(P/F,I*,10)=0①首先进行试试算：设i=10%则[-5000+800（P/A,10%,10）+2000（P/F,10%,10）]=686.2万元设i=i1=12%则[-5000+800（P/A,12%,10）+2000（P/F,12%,10）]=164.2万元设i=i2=13%则[-5000+800（P/A,13%,10）+2000（P/F,13%,10）]=-69.8万元②由内插法法计算得：：164.2*(13%-12%)/164.2+∣-69.8∣∣=12.7%即该项目IRR为12.7%，大于基准准收益率，，因而项目目经济上可可行。【例2】某投资项目目的净现金金流量如下下表所示，，设基准收收益率i=10%，试用NPV法和IRR法评价该项项目的经济济可行性。。解：1）NPV=182.17>0方案可行2）i=15%,NPV=61.73i=20%,NPV=-17.06IRR=15%+(20%-15%)[61.73/(61.73+17.06)]=18.9%>i方案可行年份12345678910净现金流量-150-250-100150150180180150150200(P/F,10%,t).9091.8264.7513.6830.6209.5645.5132.4665.4241.3855【例3】某房地产开开发项目有有关预测数数据如下表表所示，使使用财务净净现值指标标评价项目目的经济可可行性。其其中，i=10%。年项目012345～25开发游资2502，5002，600经营费用400450500经营收入7008001，300净现金流量-250-2，500-2，600300350800上例中，已已经求得i1=10%时，FNPV1=518.71万元。取i2=12%，FNPV2=-250-2500/（1+12%）-2600/（1+12%）2+300/（1+12%）3+350/（1+12%）4+800/12%××[1-1/（1+12%）21]/（1+12%）4=-274.25（万元元）FIRR=10%+518.71×（12%-10%)/（518.71+︳︳-274.25︳︳）=11.31%〉10%故，该该项目目可以以接受受。（三））投资收收益率率（R）投资收收益率率（R）：正正常年年份的的或项项目寿寿命期期内的的年平平均净净受益益与总总投资资之比比。投资收收益率率=（年净净收益益/总投资资）×100%判据：：R≥i，可行行R﹤i，不可可行i：行业业平均均收益益率（四））投资资回收收期（（Pt）※投资回回收期期的概概念：用项项目投投产后后的净净收益益偿还还投资资所需需的时时间※投资回回收期期的计计算：累计计净现现金流流量等等于0的时间间※判据：T≤行业平平均投投资回回收期期（基准准回收收期））动态投投资回回收期期与静静态投投资回回收期期的计计算（例））例1，某投投资项项目的的净现现金流流量如如下表表所示示，求求该项项目的的投资资收益益率和和投资资回收收期。。年份12345678910净现金流量-150-250-100150150180180150150200累计-150-400-500-350-200-20160310460660解：投投资收收益率率R=[(150××4+180××2+200)/7]/500=(1160/7)/500=33.1%投资回回收期期T=6+20/180=6.1（年））第五节节国国民民经济济评价价一、国国民经经济评评价的的概念念二、国国民经经济评评价与与财务务评价价一、国国民经经济评评价的的概念念1.含义国民经经济评评价是是从国国家整整体角角度考考察项项目的的效益益和费费用，，分析析计算算项目目对国国民经经济的的净贡贡献，，评价价项目目的经经济合合理性性，为为投资资决策策提供供宏观观依据据。2.国民经经济评评价的的必要要性项目的的财务务评价价不能能说明明项目目对国国民经经济的的真实实贡献献。(1)由于企企业和和国家家是两两个不不同的的评价价角度度，企业利利益并并不总总是与与国家家利益益完全全一致致，因因此一一个项项目对对国家家和企企业的的费用用和效效益的的范围围不完完全一一致。。财务务盈利利效果果仅是是项目目内部部的直直接经经济效效果，，不包包括对对外部部的影影响。。(２)财务分分析是是预测测价格格。由于种种种原原因，，项目目的投投入品品和产产出品品财务务价格格失真真，不不能正正确反反映其其对国国民经经济的的真实实价值值。(３)不同项项目的的财务务分析析包括括了不不尽相相同的的税收收、补补贴和和贷款款条件件，使不同同项目目的财财务盈盈利失失去了了公正正的效效果。。二、国国民经经济评评价与与财务务评价价1.国民经经济评评价与与财务务评价价的共共同点点(1)都是经经济评评价，，都使使用费费用与与效益益比较较的理理论方方法，，都要要寻求求以最最小投投入获获取最最大的的产出出，都都采用用现金金流量量、报报表分分析方方法，，都采采用IRR、NPV等指标标。(2)两种分分析都都要在在项目目完成成产品品需求求预测测、工工艺技技术选选择、、设备备选型型、投投资估估算、、资金金筹措措等基基础上上进行行。2.国民经经济评评价与与财务务评价价的区区别国民经经济评评价财财务务评价价经济目目标不不同国国家家企企业业价值尺尺度不不同影子价价格现行价价格折现率率不同同全全国国统一一的折折现率率基基准准收益益率汇率不不同考考虑购购买力力的影影子汇汇率市市场汇汇率影子价价格影子价价格是指社社会处处于某某种最最优状状态下下,能够反反映社社会劳劳动消消耗、、资源源稀缺缺程度度和最最终产产品需需求状状况的的价格格。影子价价格是是社会会对货货物真真实价价值的的度量量,只有在在完善善的市市场条条件下下才会会出现现。然然而这这种完完善的的市场场条件件是不不存在在的，，因此此现成成的影影子价价格也也是不不存在在的，，只有有通过过对现现行价价格的的调整整，才才能求求得它它的近近似值值。第六节节不不确定定性分分析一、敏敏感性性分析析二、概概率分分析三、盈盈亏平平衡分分析一、敏敏感性性分析析概念及及基本本原理理敏感性性分析析是对影影响投投资效效益的的各种种因素素分别别变化化一定定的幅幅度，，然后后计算算各因因素的的变化化对评评价指指标的的敏感感程度度，从从而识识别出出影响响投资资效益益的敏敏感因因素，，并对对这些些敏感感因素素进行行重点点分析析。某因素素的敏敏感度度=评价指指标变变化率率/风险因因素变变化率率敏感性性分析析的步步骤1.选择不不确定定性因因素2.选定评评价指指标(NPV、IRR等)3.计算该该不确确定性性因素素的敏敏感度度4.找出敏敏感性性因素素5.针对主主要风风险因因素提提出决决策建建议敏感性性分析析：单单因素素分析析与多多因素素分析析例1：单因因素敏敏感性性分析析某一开开发项项目投投资基基本方方案如如表所所示，，试进进行敏敏感性性分析析，其其中Ic=10%。影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值200060035020影响因素期初投资租赁收入年经营费用寿命期（年）估计值200060035020解答：：1.选取期期初投投资、、价格格（租租赁收收入））和经经营费费用为为拟分分析的的不确确定性性因素素2.选取净净现值值指标标作为为评价价指标标3.计算预预测水水平下下的净净现值值评价价指标标，则NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）=-2000+（600-350）（P/A，10%，20）=-2000+250××8.5136=128.4（万元元）4.确定敏敏感性性因素素的变变动幅幅度分分别为为10%和20%，并计计算变变动后后的评评价指指标。。如下下表：：期初投资变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6期初投投资的的敏感感性分分析租赁收收入的的敏感感性分分析租赁收入变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.23-382.42128.4639.221150.03经营费费用的的敏感感性分分析经营费用变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55作出敏敏感性性曲线线如下下图NPV变化幅幅度10%价格（（收入入）经营费费用投资资5.排序并并确定定敏感感性因因素。。根据绝绝对判判定法法可知知敏感感性因因素依依次为为：价格（（租赁赁收入入）→经营费费用→→期初初投资资6.提出控控制方方案。。由于价价格是是最敏敏感性性因素素，经经常费费用次次之，，最后后是期期初投投资，，因此此首先先需要要控制制价格格。应应