华雅国际18702857664财富中心VI综合体规划思路探讨2013南充嘉陵區都尉路3號地塊

华雅国际·财富中心南充综合体项目战略规划思路探讨（南充嘉陵区都尉路3#地块）云龙QQ277262096工作室2022/11/11关于华雅开发南充项目的门道须从战略高度去思考与摸索，逐步深入细节去探讨执行的每一个环节，望、闻、问、切……去发现并解决开发与运营过程中的难题，首先，让我们从定位导向开始探讨……问道谨呈：华雅集团成都华雅房地产开发公司南充项目指挥部从定位入门，初步探讨全程开发思路……

非常道策划2022/11/11目录

1、目标（战略定位）——————我们期望通过此地块获得哪些战略性回报？2、观念（品牌定位）——————我们期望借此项目奠定怎样的品牌价值基础？3、产品（规划导向）——————如何解决商业布局中的难题与矛盾？4、价值（溢价基础）——————如何通过规划来实现整体利润最大化？5、营销（整合创新）——————如何在区域竞争压力下突出重围赢得盈利？6、传播（软性包装）——————如何在保障货已对版情况下提升形象档次？7、经营（回款落地）——————如何通过精细管理快速回笼资金以收回成本？8、责任（团队价值）——————如何选择最佳合作伙伴以实现可持续发展？1、目标（战略定位）我们期望通过此地块获得哪些战略性回报？资金流品牌口碑战略导向：打造华雅集团挺进川东北房地产市场的区域标杆项目与最佳融资平台之一！我们不必单纯地看待该地块仅仅为房地产项目的开发，我们更应将其作为融资平台与运营动力源之一。A、借项目运作来提升区域竞争力：通过此地块的整合开发实现区域标杆形象的树立，借此实现华雅集团在川东北区域的影响力进一步有所提升。B、借业态整合规划保障盈利水平：以科学的业态规划来合理调配商住比率既实现短期盈利又保障持续发展的战略目标，风险最小化同时保障利润最大化。C、借外部资源整合优化整体价值：充分整资源借助外脑以合理预设开发步骤与推盘节奏从而实现项目价值最大化，最终提升企业综合竞争力。A、用足的指标：在满足规划条件与市场容量的情况下尽可能实现土地利用率的最大化，实现量产与高质量的最佳匹配，从而保障利润额。B、用好特性条件充分变通：充分用好70年产权的住宅用地指标兼容商业的特性，将“居委会、社区服务中心、派出所”与“常规写字楼”进行融合规划、将“农贸市场、国标2类WC等”与“综合商业配套”进行融合变通。同时，将3-2与3-3地块指标进行“收零入整”进行资源调配与重组。C、商业与住宅分配比率：将地块被分割的劣势转化为商业优势，提升商业比率最大化，进行多元业态组合优化，以城市“综合体”名义提升整体档次进行复合开发。2、观念（品牌定位）我们期望借此项目奠定怎样的品牌价值基础？

本案从大区域来看区位优势较佳，但就地块本身开发条件和技术指标要求来看，限制性较多，开发难度较大，由于本身不规整的同时还被分成两大部分4小块，同时，公共建筑业态较多，对建筑密度控制又较为严格，因而需要转变思路，以高起点的定位去化解开发难题，高标准定位同时务实地分步开发、从而赢得时间和空间上的胜利。首先从概念上要创新、品牌属性与项目属性融合度要高，文化与建筑融合度要高，生活氛围与商业性融合度要强，差异化竞争实现“和而不同”、保持共性增强特性。A、城市综合体概念：南充（嘉凌）首席一站式绿色生活社区综合体B、项目整体上定位：住宅快销盘--实现资金的快速回笼、降低风险。

商业复合盘--涵盖社区商业、写字楼、酒店、超市等。大社区、精品商业、小资情调、大雅风格小雅生活。C、产品结构的特性：实现商住互通多变的空间形态、多变空间、性质互通。D、开发时序与步骤：整体规划、统一品牌形象及宣传，整体开发及基础运营预计需3～5年，先易后难、先零后整，逐步拉升物业价值，从而实现资源最大化利用。A、项目文化提炼：将企业文化导入项目，从而在传播上保持延续性与战略高度，体现华贵与高雅的生活品质，建立良好的公众形象，从而隐性提升项目价值，显示企业品牌文化张力的有效利用，并借以项目的运作来提升品牌价值最大化转换。同时，结合地域文化，实现项目向本土化、国际化、现代化、品牌化的4融合。B、建筑产品规划：产品的实用性与独特性是我们品牌价值的核心基础和竞争力。C、公共建筑的优化与借力：借公建外观塑造品质形象和档次，并吸纳人气和商气。D、生态景观概念的导入：生活品质永远是第一追求，也是品牌形象的有力基础。3、产品（规划导向）我们如何解决商业布局中的难题与矛盾？

放眼南充，该项目所处区位优势不明显，离核心商圈、市政府、火车站及机场均较远，常期不在核心发展区，无明显优势，相对较偏。尽管本案在南充市所处位置较偏，但在嘉陵区尚较为乐观，离区委区政府较近，位于规划中的商业核心区域，发展空间和升值潜力较大，开发进度有待科学控制。缘于嘉陵区以“建设产城互动城乡共融宜居宜业新嘉陵”为城市发展目标，倾力打造“四城两园一山”战略平台，以8个先导性项目群为城市“强筋壮骨”，随着2013招商引资的深入，引进华西希望集团投资10亿元建“希望学院”新校区；章光101投资10亿元打造世界级红豆杉基地；博四达投资30亿元打造大型城市商业综合体……按照嘉陵的商业布局，已引进和在建的纯商业面积达60余万平方米，建成后年预计实现社会消费品零售总额近百亿元。3-13-2A3-3约㎡约㎡约㎡约㎡本地块狭长而不规整，且被分割严重，政府强制性纳入物业形态与交通动线规划存在较大矛盾，合理利用商业特性是首要。3-2B3-13-2A3-33-2B3-13-2A3-3约㎡约㎡约㎡约㎡开发难题也是目前规划与定位的难题，由于成本较高且最晚开发时间已经迫近，面对如此零碎的地块，如何启动？开发顺序和整体占位是不得不破解的难题。A、狭长的空间被分成两大部分4小版块，是分块定位独立开发还是整体定位分步开发推进？

建议：整体定位明显利于传播和指标资源内部调整更便于开发撑控。B、商业与住宅的比例如何调配？C、派出所、WC、居委会等如何安置？D、目前最大难题是究竟应该首先启动哪小块以及如何推进开发与营销节奏更利于整体价值最大化？E、商业物业形态如何规划调配？是集中商业还是社区底商形式？3-2B3-13-2A3-3约㎡约㎡约㎡约㎡A、串零为整：整体定位规划、以“天街”形式串联各小版块，打造现代复合新社区。B、中心开花：将商业集中，利用沿街交通线提升形象档次来打造商业物业，招商优先建设缓后以待有序升值。利用好公共建筑，沿主规划路启动开发，率先开发建设3-2。C、步步攀升：以中心为圆点，后排建筑不断升高，商业低、住宅高（含可变空间）。D、商住分离：以独立商业和集中商业为主，以底商为辅，商业招商期开始推进住宅的销售，以住宅旺销拉动商业升值热潮。E、农贸市场超市化：规避同区域内“五星级农贸市场”的竞争，将其纳入“超市”范畴更进一步提升档次和形象，在用足规划指标同时提升物业价值。F、政务中心进写字楼：既利于亲民性政务更便于租售两宜及物业形态延伸带动。3-2B首开商业区策划定位：2013.6～8月规划设计：2013.7～10月（过规）宣传启动：2013.7～10月（VI、建筑定向）建设施工：2014.1开工，5月首批开盘。A、首开商业区：如图示，通过道路建设及两边商业景观打造出最佳展示面，以最好形象切入营销。B、3-2B地块：建派出所，营销期作为售楼部使用，进入销售尾期时重新装饰后交付。C、3-2A地块：作为第一批次重点打造和营销的部分，低开高走。3-1与3-2A余下部分同步开启，进入第二批次。D、升值保留版：以3-3中间部分为主，作为最后推出单位，以获得最大升值空间。E、第三批次：以3-3最下面部分为第三批次推进为主。3-13-2A3-3约㎡约㎡约㎡约㎡3-2B一二三四巧用公共立体交通实现商业价值提升，从而降低商业抗性。妙用公共设施实现物业性质转变，从而提升整体品质与形象。善用地块指标进行内部调节，从而实现整体价值匹配最佳化。奇用退台式建筑与商住分离以及“天桥/天街”化零为整实现整体概念。4、价值（溢价基础）如何通过规划来实现整体利润最大化？

规划整合3-13-2A3-3约㎡约㎡约㎡约㎡首先开发区域作为项目及周边人气的集中聚集区，以此来撬动整体价值。规划以此“聚集人气”范围整合开发启动，去“角”归“圆”，以“一面”概“全局”。第一步仅开工建设道路、景观、围墙广告展示面和售楼部会所（3-2B派出所）即启动营销以回收第一笔资金。“虚”实结合，稳步开发，风险最小化。稳健度越高风险越小则对后续价值提升越有帮助，以商业启动宣传，高调务“虚”以提升顾客心理期望，高调招商赢得品牌高位点，滚动推出零星单位，不断回笼资金并适应大众中产阶层投资需求。完善配套，让置业者看到规划落地的进展。3-2B聚集人气南充首席一站式绿色生活社区综合体抢占文化高地，在宣传上赢得独特的气势。有别于“城市综合体”和“商业综合体”，以生活为源头，以社区为核心，充分配套，倡导宜居宜商一体化循环互动的圈层生活。A、高贵典雅的社区文化：温馨、生态、互助、自信、乐观、淡定、儒雅、休闲。B、灵活多变的财智文化：适应性强、善于学习和创新，以小博大，以少胜多，精干的商业文化。C、文明开放的政商文化：在商言商，从政正心，开放的办公心态，开放的政务与不断提升品质的服务文化。南充首席一站式绿色生活社区综合体建筑以人为本，住宅以“Art-dico”为源型，配以川北民居屋顶及物件作为配饰，整体表现更倾向于现代气息。体现本土特性+国际流行线+市场实用性商业则更倾向于简洁明快的退台式建筑体为主，以提高空间利用价值。住宅屋顶及配件商业/农贸超市公寓/公建界面经典立面建筑风格现代简约风格，沉稳，档次感强，尽显圈层品味。立面用材外墙采用高级墙面陶瓷，经久不退色，长久如新。景观以自然为本，倡导生态绿色的健康生活氛围，营造舒心的居住环境，从而提升社区档次和品质。主要以景观小品来体现文化的融合度与舒适度。铺满鲜花的垃圾箱色彩丰富的软景组合善待自然的环保理念特色高档次、高品位井盖A、以住宅为主，兼搭临街少许1～2层的底商。B、以住宅为主，兼搭临街少许1～2层的底商。C、纯住宅为主。D、独立纯商业。E、独立纯商业，含社区农贸超市、政务写字楼、餐饮等业态。F、纯住宅。G、纯住宅。派出所AGBCDEF

四态合一，政商一体，和谐社区，南充首席！

（具体的规划、定位及业态分布另案详述）5、营销（整合创新）如何在区域竞争压力下突出重围赢得盈利？随着城市升级加速，嘉陵区着手打造超越五星花园区的新规划，不断招商引资，随着天庐、南门1号、盛世天城等综合体不断旺销，加上博四达投资30亿元打造大型城市综合体……嘉陵已引进和在建的纯商业面积达60余万平方米，区域竞争异常激烈。住宅品类竞更是激烈。A、长线规划：在确定整体的开发进度下，保障长线战略性规划的落地，积极推进每阶段的销售，以商带住，以住热商，形成商住互动。B、短线领跑：保持合理节拍，短线上寻找突破口实现快销。C、少量多推：每次开盘放量限定，少开多售，实现客户最大转化率。D、价格梯队：无论商业还是住宅均合理调整价格区间结构形成梯队。E、捆绑销售：主要是针对商业，进行一二楼捆绑销售。也可跨界捆绑促销，比如购房赠装修（定制式精装）。F、联合促销：联合区域楼盘共同进入其它区县/成都巡展促销。G、差惜化推盘：错开集中放盘时间如五一，错开大户型及大牌营销期，商业以小铺为主，住宅以刚需型中小户型为主，错开价格正面竞争、同质比价、同价比质，提高销售团队服务水平。具体营销策略及执行案待后续合作中另案详述6、传播（软性包装）如何在保障货已对版情况下提升形象档次？A、以活动为中心：策划系列帖近城市及项目特性的活动，吸纳人气和财气，以活动为纽带和平台，展开全面立体的包装与传播攻势。B、整体包装：细解总定位、逐步分解到各营销期内，站在城市高度去包装项目形象，以“综合体”之名展开、。C、孵化“华雅”品牌系列：总定位案名：华雅国际社区分解：华雅国际（3-3）、华雅财富中心（3-2部分）如图示。派出所华雅·琴苑华雅·露台华雅·龙居华雅财富中心B华雅财富中心A华雅国际社区总案名：华雅国际社区总定位语：南充首席一站式生态社区综合体总广告语：嘉享财富领地陵谷自然福裕一批次商业广告语：升值追迪拜，一铺一世界！具体包装与VIS设计等执行案待后续合作中另案详述7、经营（回款落地）如何通过精细管理快速回笼资金以收回成本？

整合营销华雅案场顾客商家暂略8、责任（团队价值）如何选择最佳合作伙伴以实现可持续发展？合力联谋我们以睿智的思维去探索文明，在传承中发展与创新，不断在新领域探索新的需求！奉献给我们的客户！沟通越深入创意越露骨期待与华雅集团精英团队更深入地交流与合作云龙QQ277262096工作室2022/11/111、建筑设计规划单位推荐：四川博睿城市设计2、景观设计公司推荐：新加坡（成都）绿梦春天景观公司、华西生态集团3、动画宣传片制作公司推荐：成都华哲动画（深圳系）合作伙伴QQ277262096单位推荐微信公共mygod5156平台号VIS设计整合微信私号OK5156云龙创意工作室是一家创新型、专业型、复合型的整合营销服务公司。具有营销策划与设计创意、产品创新与管理咨询、投资分析等功能。从事品牌营销、文化旅游、商业及住宅地产等领域的全程策划；城市、项目、产品的品牌形象设计和策划推广；城镇发展与项目建设的文化、建筑、景观综合性规划与策略定位及创意设计等智谋咨询服务。

云龙坚持与秉承“伏云传道，卧龙播妙”的精神，推行“互利、多赢、乐享”的价值观，强调“实效解决问题”及“专业创造价值”的运营理念，采用“文、生、形、业”融合“运营”的执行手段，有效统筹专业技术团队以形成思想理念创新、创意设计独特、全方位立体服务、行动协调统一、执行力强的全程无缝衔接的管理与运行体系，充分实现“创造品牌力量,传播文化思想”的专业价值来满足客户全方位的技术需求。

云龙在文化定位、品牌塑造与传播、城市运营、房地产开发全程策划与营销执行等方面有着独特专长，在项目的整合营销、品牌推广、形象设计、媒介传播等方面颇具实力。作为一家综合性的智业咨询服务平台，拥有服务过知名文化旅游地产及城市发展运营方面的专家顾问团队、来自著名设计机构与策划公司及地产开发公司的行业资深精英，有着丰富的文化旅游与地产开发策略服务经验，在品牌营销及策划管理方面颇具实力，在行业内积累了厚实的口碑，长期以来深受行业组织、政府部门、客户及合作伙伴们的一致肯定和好评！宋桥林，笔名：宋墨，艺名：龙村，网名：诗心可煎月，专号：龙村小策划，字：剑熊，号：云龙，别号：啸天魔魂，英语名：Thinks，中国注册策划师、《中国室内设计年鉴》编委、IDA中国室内设计师协会专业会员、东莞设计人俱乐部秘书长、原CIID中国建筑学会室内设计分会第十四（东莞）专业委员会秘书、福布斯中国策划人俱乐部成员、品牌策划人、自由撰稿人、地产策划师、活动策划人、网站策划者。