《房地产项目管理》第七章房地产项目施工阶段的管理

第七章

房地产项目施工阶段的管理

内容提要1.项目质量管理。包括工程项目质量的特点、全面质量管理的PDCA循环、质量管理的内容等。2.项目成本管理。包括成本管理的特点、主要内容及其信息化等。3.项目进度管理。包括其主要内容、影响因素分析和项目进度计划表示方法等。4.项目合同管理。包括其目的内容、施工合同的签订等。5.项目信息管理。包括工程项目管理信息系统的含义、结构、功能等。6.项目其他管理。7.1项目质量管理

质量：广义上看是指反映实体满足明确或隐含需要的能力的特性的总和。工程项目质量：通过项目施工全过程所形成的工程项目质量，它不仅能满足用户从事生产或生活需要，而且必须达到项目设计、规范和合同规定的质量标准。

房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。7.1.1工程项目质量的特点

1.影响因素多。如决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、操作方法、管理制度、施工人员素质等均直接或间接地影响工程项目的质量。2.质量波动大。由于建筑产品及其生产特点，生产活动受到各种不利因素的影响，故项目施工质量水平很容易产生波动。3.质量隐患多。工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐蔽工程多，若不及时检查并发现其存在的质量问题，容易产生第二判断错误。4.质量评定难度大。工程项目终检验收时难以发现内在的质量缺陷，若在项目完工后再检查，又只能看其表面。因此对工程质量更应重视事前控制、事中严格监督。7.1.2全面质量管理的PDCA循环

将前面章节介绍的PDCA循环具体运用到质量管理中，可以划分为四个阶段：阶段划分主要任务第一阶段是计划阶段（即P阶段）制订质量管理目标，活动计划和管理项目的具体实施措施。第二阶段是实施阶段（即D阶段）按照第一阶段制订的计划措施，组织个方面的力量分头去认真贯彻实施。第三阶段是检查阶段（即C阶段）将实施效果与预期目标对比，检查执行的情况，看是否达到预期效果。第四阶段是处理阶段（即A阶段）对检查结果进行总结和处理。7.1.3质量管理的内容

施工阶段的质量管理是项目管理的重点，在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价等等。7.2项目成本管理

工程项目成本管理：

通过控制手段，在达到预定工程项目功能和工期要求的同时优化成本开支，将总成本控制在预算范围内。成本管理是房地产项目实施管理的重点与核心，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。7.2.1成本管理的特点7.2.2项目成本管理的主要内容

(1)加强对施工方案的技术经济比较。对施工方案从技术上和经济上进行对比评价通过定性分析和定量分析。（2）对工程现场签证手续严格把关。通过建立工程监理制建立专业部门、利用专业人员对工程实行专业化管理。（3）制定成本控制重点。对工程费用变化大的部分和环节，制定成本控制重点。另外房地产开发企业对于工程预决算和材料设备采购环节进行的成本控制。（4）对工程变更严格控制。7.2.3成本超支的原因分析

成本超支的原因是多方面的，例如：（1）宏观因素：总工期拖延，物价上涨，工程量大幅度增加；（2）微观因素：分项工程效率低，协调不好，局部返工；（3）内部原因：管理失误，不协调，采购了劣质材料，工人培训不充分，材料消耗增加，事故，返工；（4）外部原因：上级、业主的干扰，设计的修改，阴雨天气，其他风险等。7.2.4降低成本的措施

一般只有当给出的措施比原计划已选定的措施更为有利，或使工程范围减少，或生产效率提高，成本才能降低，例如：（1）寻找新的更好、更高的效率，更优的技术方案。（2）购买部分产品，而不是采用完全由自己生产的产品。（3）重新选择供应商，但会产生供应风险，选择需要时间。（4）改变实施过程。（5）变更工程范围。（6）索赔。7.3项目进度管理

进度管理:

指开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸于实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工交付使用。7.3.1影响项目进度的因素分析

影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素、施工机械设备因素，资金因素，水文、地址与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。（1）施工阶段前期的影响因素。（2）施工阶段中期的影响因素。（3）施工阶段后期的影响因素。7.3.2进度管理主要内容

（1）施工进度的跟踪检查。（2）收集、整理和统计有关进度数据。（3）将实际进度与计划进度进行对比分析。（4）分析进度偏差对工期和后续工作的影响。（5）分析是否需要进行进度调整。（6）采取进度调整措施。（7）实施调整后的进度计划。7.3.3项目进度计划表示方法

房地产开发项目进度管理一般采用实际进度与计划进度图形比较法。项目进度计划可用横道图表示，也可以用网络图表示。用网络图表示的进度计划叫网络计划。7.3.4施工进度管理的措施

（1）组织措施。（2）技术措施。（4）经济措施。（5）信息管理措施。7.4项目合同管理

7.4.1项目合同管理的目的（1）建立现代企业制度的需要。

（2）规范市场交易行为。

（3）保证合同的履行。（4）开拓国际市场的需要。7.4.2施工合同的签订

签订施工合同应使用我国的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要点如下：1.工期。2.合同价款（1）开发企业接受的合同价款。（2）追加合同价款。（3）合同的计价方式。7.4.3合同管理的内容

下面是一些业主一方在施工阶段的合同管理内容：（1）将任命的业主代表和工程师（必要时可撤换）以书面形式通知承包商，如属国际贷款项目还应该通知贷款方。（2）继续抓紧完成施工前未完成的项目用地征用手续以及移民等工作。（3）批准承包商转让部分项目权益的申请，（如有时）批准履约保证和承包人，批准承包商提交的保险单和保险公司。（4）负责项目的融资以保证项目的顺利实施。（5）在承包商有关手续齐备后，及时向承包商拨付有关款项。如项目预付款，设备和材料预付款，每月的月结算，最终结算等。这是业主最主要的义务。

......7.4.4合同分析

合同分析一般包括以下内容：（1）界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要任务。（2）合同的价格分析。（3）合同工期的分析。（4）违约责任的理解。（5）验收责任的理解。7.5项目信息管理

7.5.1工程项目管理信息系统的含义管理信息系统

：一个由人、电子计算机等组成的能进行建设项目信息的收集、加工、整理、存储、检索、传递、维护和使用的集成化系统，也是一个计算机辅助管理系统。其目的是实现工程项目信息的全面管理、系统管理、规范管理和科学管理，从而为项目管理人员进行工程项目的进度控制、质量控制、投资控制及合同管理等提供可靠的信息支持。7.5.2工程项目管理信息系统的结构和功能

一个完整的工程项目管理信息系统一般主要是由费用控制子系统、进度控制子系统、质量控制子系统、合同管理子系统和公共数据库所构成，其结构图如图9-6所示。7.6项目其他管理

7.6.1项目协调管理主要包括：（1）做好市政配套的协调管理工作。（2）协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公共设施使用问题，解决它们之间产生的矛盾。（3）定期召开各承包单位参加的项目经理协调会议，并检查会议决定事项的执行情况。（4）参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等。（5）协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷争。7.6.2项目安全健康环境管理

1.安全健康环境管理

开发项目的安全健康管理主要任务是保证建设工程的生产者和使用者以及第三人的安全。环境管理是指保护生态环境，如控制现场作业的粉尘噪音、三废等对环境的危害，并考虑能源节约和减少资源的浪费等。2.参与者的主要安全任务

开发企业应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准；施工企业应在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施。7.