物业管理服务设备系统保养方案

物业管理服务设备系统保养方案1、系统保养的概念按工业园物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。2、供配电系统保养项目（1）月度维护保养项目检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。（2）季度维护保养项目。A、各层配电母线槽接头：检测运行温度。B、外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。C、喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。D、公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。E、清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。F、高压配电房：检查清洁直流屏、电池。G、地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。（3）半年维护保养项目A、各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接第1页共9页口有无过载过热。B、低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。（4）年度维护保养项目。A、变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。B、高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。C、低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。D、搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。E、各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。F、高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。G、发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。H、地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。I、建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。J、天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。K、外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。3、消防系统保养项目（1）月度维护保养项目A、消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。B、湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。C、加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。第2页共9页D、减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。E、各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。F、防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。G、BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。H、消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。I、滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况（2）季度维护保养项目A、消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。B、加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。C、BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。D、防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。E、滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。F、消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。（3）半年维护保养项目A、BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。B、各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。C、消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。D、设备层消防闸阀螺杆打黄油。E、消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。第3页共9页F、各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。G、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。H、联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。I、消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。J、消防管井：检查管井管道、打扫卫生。K、自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。（4）年度维护保养项目A、各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。B、各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。C、消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。D、加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。E、BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。F、防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条加润滑油。G、各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。H、消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。I、消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。4、中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目（1）月度维护保养项目A、自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。B、模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。C、CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。D、NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。第4页共9页E、CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。F、四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。G、监视屏：检查线路接口、清洁除尘。H、录象机：检查线路接口、清洁除尘。（2）季度维护保养项目电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。（3）半年维护保养项目A、监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。B、电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。（4）年度维护保养A、电脑：备份数据。B、各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。C、楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。D、各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。E、各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。F、各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。G、送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。H、送风、回风和回水探头：检查线路、接口。I、CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。J、监控室CCTV稳压电源：检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。K、红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5、空调系统维修保养项目第5页共9页（1）月度维护保养项目A、各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。B、各层排风机：检查风机运行状况。C、空调机房送风和排风机：检查运行状况。D、空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。E、检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。（2）季度维护保养项目。A、主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。B、空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油C、冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。D、各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。E、各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。F、车间盘管风机：清洗尘网。G、主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。H、主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。I、空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。J、冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。K、各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。（3）半年维护保养项目。A、空调管井：检查管井管道、打扫卫生。B、各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百叶。（4）年度维护保养项目A、空调系统：更换冷冻水和冷却水。第6页共9页B、主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。C、主机房和机房：修补设备保温层。D、主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。E、主机房电房：控制箱接线口紧线。F、空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。G、各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。H、各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。I、空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检测运行状况。J、各层新风机和风柜机房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带。K、各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。L、各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。M、主机房：清洗Ｙ隔滤网。N、冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。O、机房：设备除锈油漆。P、膨胀水箱：设备除锈油漆。Q、冷却塔：设备除锈油漆。R、主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆S、各层新风机和风柜机房：清洗翅片。6、给排水系统保养项目(1)月度维护保养项目A、卫生间和茶水间的公共设施：检修天花板、洗手盆、小便器、蹲厕、座厕、水龙头、洗手液盒、纸卷盒、干手器、开水器。B、给排水泵：检查手动/自动运行状况、工作指示灯、水泵密封、减速箱油位、泵房照明。C、记录减压阀压力：上端压力、下端压力、调校偏差的下端压力。D、调整水龙头、手动冲洗阀的出水量。第7页共9页（2）季度维护保养项目A、给排水泵：清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否完好。B、减压阀：清洁管道、检查泵房和设备是否完好。（3）半年维护保养项目A、给排水泵：检查水泵轴承运行有无异响、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示。B、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。C、粪池：粪池、管道和阀门除锈油漆。D、设备层：给排水闸阀螺杆打黄油。E、设备层：给排水闸阀螺杆加润滑油。（4）年度维护保养项目A、给排水泵：控制箱接线口紧线、电机紧线、检测运行电流。B、减压阀：清洗减压阀Y隔滤网。C、给排水泵：水泵轴承打黄油。D、水泵、减压阀和管道除锈油漆E、给排水设备：水泵、管道、阀门除锈刷油漆7、土、木工维护保养项目（1）月度维护保养项目A、各层走火梯和前室防火门：闭门器、门锁、标志牌、门把、门铰等。B、各层卫生间和厕所门：球锁、标志牌、门磁吸、门销、门铰等。（2）季度维护保养项目A、各层中筒和走火梯号码标示牌：检查和修正。B、各层茶水间木门。球锁、门铰等。C、各楼层电房新风机和风柜门：检查门锁、门把、标志牌、